Що має бути в договорі купівлі-продажу нерухомості в Туреччині

Договір купівлі-продажу нерухомості в Туреччині — це насправді один із трьох різних документів, і саме те, який з них підписує покупець, вирішує, чи зв'язують його пункти будь-кого взагалі. Звичайна письмова угода, підписана в офісі агентства, нічого не передає і зазвичай не може нести працюючий пункт про неустойку за відмову від угоди, тому що стаття 237 Зобов'язального кодексу та стаття 706 Цивільного кодексу роблять офіційну форму умовою дійсності, а не формальністю. Нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу створює вимогу, що підлягає примусовому виконанню, і може бути внесений відміткою до реєстру права власності, де він діє проти наступного покупця протягом п'яти років. З 1 січня 2023 року нотаріус може також скласти сам договір купівлі-продажу за статтею 61/A Закону про нотаріат і внести його до системи земельного кадастру, зі сплатою збору за передачу права власності в розмірі 4% і без гербового збору. У будь-якому з цих документів об'єкт ідентифікується за номерами ada, parsel та номером самостійної частини, а не за адресою, а заявлена ціна має законну нижню межу на рівні оціночної вартості за муніципальним податком на нерухомість, при цьому будь-яка недоплата згодом донараховується за статтею 63 Закону про збори. Для іноземного покупця цифра, яка потрапляє до свідоцтва про право власності, — це сума в турецьких лірах, зазначена у довідці про купівлю валюти, що закриває питання заявленої ціни ще до того, як хтось його підніме. А чи законний узагалі пункт про ціну в євро, залежить від того, де резидентом є кожна сторона, а не від того, який у неї паспорт.

Три різні документи називають "договором купівлі-продажу"

Турецька практика ховає за словами "договір купівлі-продажу" три різні документи, і вони несуть різну юридичну вагу. Документ, який вам вручають в офісі агентства в Аланії, зазвичай найслабший із трьох, і список пунктів усередині нього коштує рівно стільки, скільки коштує сам документ, що їх несе.

Перший документ — це звичайна письмова угода, яку підписують покупець і продавець у присутності агента як свідка. Другий — це taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (попередній договір купівлі-продажу), складений нотаріусом у формі düzenleme şeklinde, тобто нотаріус сам складає документ, а не просто засвідчує підписи під текстом, написаним кимось іншим. Третій — це taşınmaz satış sözleşmesi (договір купівлі-продажу), складений нотаріусом за статтею 61/A Закону про нотаріат — шлях, який існує з 1 січня 2023 року і який більшість англомовних матеріалів ще не встигли відобразити.

Стаття 61/A увійшла до Закону про нотаріат через Закон № 7413, який додав договори купівлі-продажу до переліку нотаріальних дій у статті 60 і ввів саму статтю 61/A. Професори Сюха Танривер та Мехмет Серкан Ергюне у статті 2023 року в журналі юридичного факультету Анкарського університету описують механізм: заява подається через систему запису Спілки турецьких нотаріусів на порталі e-Devlet, нотаріус запитує дані реєстру через TAKPAS, а після підписання сторонами нотаріус отримує номер yevmiye з TAKBİS і вносить туди договір, після чого земельний кадастр проводить реєстрацію. Повноваження нотаріуса не є винятковими. Стійка земельного кадастру залишається відкритою, і покупець і надалі може діяти так, як покупці діяли завжди.

Чи зв'язують ваші пункти будь-кого, вирішується ще до того, як ви їх прочитаєте

Договір, що передає турецьку нерухомість або обіцяє її передати, дійсний лише тоді, коли його складає офіційний орган, а недійсний договір узагалі не несе жодних пунктів. Ця вимога закріплена одразу в трьох місцях: стаття 237 Турецького зобов'язального кодексу, стаття 706 Цивільного кодексу та стаття 26 Закону про земельний кадастр. Танривер та Ергюне описують цю офіційну форму як умову дійсності, а не як правило доказування, а наслідком її ігнорування називають нікчемність.

Практичний ефект дивує покупців в обидва боки. Пункт про неустойку за відмову від угоди у звичайній письмовій формі бронювання, як правило, не зв'язує покупця, тому що цей пункт падає разом із документом, що його несе. Та сама логіка позбавляє покупця і захисних пунктів, тому продавець, який бере гроші й продає об'єкт комусь іншому, порушує документ, що спочатку взагалі не створював вимоги на об'єкт. Що відбувається з уже сплаченими за таким документом грошима — окреме питання, і турецьке право відповідає на нього через безпідставне збагачення, а не через договір.

Стаття 61/A не пом'якшила це правило. Вона додала другий орган, який може його виконати, і саме тому нотаріальний шлях має значення: він перетворює документ, що раніше був лише підготовчим, на документ, який несе саму передачу.

Пункт про сторони: що має бути написано про вас

Іноземному покупцю потрібен турецький податковий номер на руках ще до складання договору, а не після. Положення, що регулює нотаріальні договори купівлі-продажу, опубліковане в Офіційному віснику 11 січня 2023 року, визначає, які ідентифікаційні дані вносяться до документа для сторони, яка не є громадянином Туреччини: дані посвідчення особи іноземної держави разом із yabancı kimlik numarası (номер посвідчення особи іноземця) або potansiyel vergi kimlik numarası (потенційний податковий номер), дані особи без громадянства, де застосовно, та номер блакитної картки для власників блакитної картки.

У покупця, який ніколи не мав турецького дозволу на проживання, немає номера посвідчення особи іноземця, тому до документа вноситься саме потенційний податковий номер. Податкове управління веде для цього онлайн-канал подання заяви на dijital.gib.gov.tr, де запитують ім'я, імена батьків, місце народження, країну, номер паспорта, адресу та номер телефону, а також завантаження сторінки паспорта з фотографією.

До пункту про сторони входять ще два елементи. Якщо хтось підписує за довіреністю, до договору мають увійти дата документа та номер yevmiye, тому що стаття 504 Зобов'язального кодексу вимагає конкретних повноважень на передачу нерухомості, і загальної довіреності для цього недостатньо. Якщо продавець — компанія, у пункті називається особа, чий підпис її зв'язує.

Пункт про об'єкт: адреса — це не об'єкт

Турецька нерухомість ідентифікується за координатами в реєстрі, а не за адресою вулиці, і договір, у якому зазначена лише адреса, не ідентифікує нічого. Положення перелічує, що ідентифікує об'єкт у нотаріальному договорі купівлі-продажу: квартал або село, номер pafta (аркуш), номери ada (квартал) та parsel (ділянка), номер bağımsız bölüm (самостійна частина), якщо продається квартира, площу, межі, тип об'єкта та частку власності, якщо об'єкт перебуває у спільній власності.

Оба, квартал у районі Аланья провінції Анталія, показує, чому це важливо. Один житловий комплекс там може складатися з чотирьох блоків з однаковим плануванням, і дві квартири в різних блоках можуть мати однакову адресу вулиці, однаковий поверх і однакове планування, але при цьому різні номери самостійної частини. Договір, у якому зазначено "квартира 2+1 на третьому поверсі", описує одразу чотири квартири.

У пункті також зазначається, оформлено на будівлю kat mülkiyeti (повне право власності на квартиру) чи kat irtifakı (сервітут будівництва) — тимчасовий титул, який використовується до отримання будівлею дозволу на заселення. Комори та паркувальні місця часто є окремими самостійними частинами зі своїми номерами, тому покупцю, якому під час перегляду показали паркувальне місце, потрібно вписати його номер поруч із номером квартири.

Пункт про ціну і валютне питання, яке може змінити дозвіл на проживання

Законність пункту про ціну в євро залежить від того, де резидентом є кожна сторона, а не від того, чий у неї паспорт. Регулює це Указ № 32 про захист вартості турецької валюти та комюніке, видані на його основі, і його обмеження стосується договорів між особами, резидентними в Туреччині. Покупець, який живе в Осло чи Роттердамі, для цієї мети не вважається резидентом Туреччини, тому ціна в євро — звичайна справа в продажах покупцям, які прилітають спеціально для угоди.

Ця класифікація не постійна. Покупець, який згодом отримує турецький дозвіл на проживання, може перейти до категорії резидента, а порядок щодо іноземних громадян-покупців за цими комюніке змінювався ще у 2024 році. Кожному, хто підписує пункт про ціну в іноземній валюті, вже маючи турецький дозвіл на проживання, варто поставити це питання юристу в письмовій формі, тому що відповідь залежить від актуального формулювання комюніке, а не від загального принципу.

Один наслідок залишається незмінним незалежно від валюти в договорі. Якщо покупець — іноземна фізична особа, цифра продажу, зафіксована в офіційному свідоцтві про право власності, — це сума в турецьких лірах, зазначена у döviz alım belgesi (довідка про купівлю валюти, DAB), документі, що оформляється при продажу іноземної валюти покупця Центральному банку через турецький банк. Цифра в євро, узгоджена сторонами, зберігається в договорі; а цифра в лірах, яка потрапляє до реєстру, береться з валютної конвертації.

Ціна у вашому договорі та ціна, записана у свідоцтві про право власності

Заявлена вартість має законну нижню межу, і заниження ціни в декларації наражає покупця на подальше донарахування податку, а не дає чисто заощадити. Стаття 63 Закону про збори встановлює базою для збору за передачу права власності заявлену ціну передачі, яка не може бути нижчою за emlak vergisi değeri (оціночна вартість за муніципальним податком на нерухомість) об'єкта. Та сама стаття передбачає, що якщо згодом з'ясовується, що збір було сплачено з суми, нижчої за податкову вартість, або із заявленої ціни, що не відображає реальність, різниця донараховується додатково або в службовому порядку.

Цю арифметику варто зробити до того, як хтось її запропонує. Візьмемо квартиру в Аланії, узгоджену за 200 000 EUR, де сторони заявляють 120 000 EUR, за курсами, чинними станом на серпень 2026 року. Збір за передачу становить загалом 4% від заявленої вартості, за законом розподілених як 2% з покупця і 2% з продавця, тому заниження ціни на 40% знімає з боку покупця біля стійки приблизно 1 600 EUR збору. Проти цього стоять три ризики. Різницю в зборі можуть донарахувати пізніше за статтею 63. Вартість придбання покупця в реєстрі тепер на 80 000 EUR нижча, що збільшує оподатковуваний прибуток при будь-якому перепродажі у п'ятирічному вікні, протягом якого оподатковується приріст капіталу. А покупець, який оформлює турецьке громадянство, де поріг становить 400 000 USD на заявника, оцінюється за заявленою цифрою, а не за фактично переданою сумою.

Танривер та Ергюне додають довід із боку нотаріуса. Нотаріуси стягують збори та податки за статтею 118 Закону про нотаріат, ціна продажу, нижча за ринкову, означає менший зібраний збір, і автори розглядають зазначення ринкової вартості в нотаріальному договорі купівлі-продажу як юридичний обов'язок, а не як перевагу. Для іноземного покупця питання здебільшого закривається саме собою, оскільки цифра у свідоцтві береться з довідки про купівлю валюти.

Графік платежів і що насправді робить пункт "право власності переходить після останнього платежу"

Пункт про те, що право власності переходить після останнього платежу, впорядковує борги сторін, але не переносить право власності. Стаття 705 Цивільного кодексу передає право власності на нерухомість шляхом реєстрації, і жодна фраза в приватному договорі не замінює запис у реєстрі. Корисна функція такого пункту — пов'язати обов'язок продавця з'явитися на передачу з обов'язком покупця заплатити, щоб жодній зі сторін не довелося діяти першою на довірі.

Графік працює краще, коли кожен платіж прив'язаний до перевірюваної події, а не до календарної дати. Робоча структура прив'язує перший платіж до підписання нотаріального документа, другий — до чистого результату перевірки губернаторства за статтею 36 Закону про земельний кадастр, яка встановлює, чи не потрапляє ділянка до військової зони чи зони безпеки, а залишок — до самого прийому з реєстрації.

Валютний етап заслуговує на окремий рядок у графіку, тому що це точка неповернення. Інструкція Центрального банку щодо продажу валюти передбачає, що після того, як Центральний банк завершив купівлю, продаж валюти не може бути скасований з жодної причини і угоду не можна анулювати, а банки зобов'язані попередити про це сторони заздалегідь. Покупець, чий договір ставить валютну конвертацію раніше за результат перевірки на обмеження, поставив незворотний крок попереду умовного.

Пункт про відмітку: єдиний рядок, який зв'язує наступного покупця

Єдиний пункт, який захищає покупця від продажу об'єкта комусь іншому, — це той, що вносить договір до свідоцтва про право власності. Нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу можна внести відміткою до реєстру за статтею 26 Закону про земельний кадастр, і ця відмітка перетворює суто особисту вимогу на вимогу, яку покупець може пред'явити третім особам, включно з наступним покупцем. Запросити відмітку може будь-яка зі сторін, і запит дійсний, навіть якщо договір прямо цього не передбачає. Дія відмітки проти третіх осіб триває п'ять років, протягом яких бенефіціар може подати позов про реєстрацію права власності на своє ім'я.

Після Закону № 7413 сторона може попросити нотаріуса оформити відмітку через інформаційну систему земельного кадастру за сплати зборів і платежів, без окремої поїздки до управління земельного кадастру. Ця зміна перетворює відмітку з окремої справи на один із пунктів того самого прийому.

Сценарій, від якого захищає цей пункт, — звичайний, а не екзотичний. Продавець підписує договір із покупцем у березні, отримує вигіднішу пропозицію в червні і продає об'єкт другому покупцю. Без відмітки в першого покупця є вимога про відшкодування збитків до продавця, але немає вимоги на саму квартиру. З відміткою право першого покупця переживає другий продаж.

Пункти про неустойку та прострочення — і ті з них, які може переписати суддя

Пункт про неустойку в принципі підлягає примусовому виконанню, але на практиці може бути скоригований, тому що турецький суддя вправі зменшити неустойку, визнану надмірною. Стаття 179 Зобов'язального кодексу дозволяє сторонам узгодити неустойку за порушення, а стаття 182 надає суду право зменшити неустойку, яку він вважає надмірною. Пункт про те, що покупець втрачає 20% ціни за будь-яку затримку в завершенні угоди, — це не самовиконуване правило, а лише вихідна позиція, яку суд може переглянути.

Відкладальні умови в турецькій угоді працюють корисніше, ніж неустойки, тому що події, які зупиняють передачу, здебільшого адміністративні. Перевірка губернаторства на військові зони та зони безпеки проводиться по кожній ділянці окремо і займає тижні, а не дні, а терміни різняться за провінціями. Якщо продавець успадкував об'єкт, стаття 19 Закону про податок на спадщину та дарування забороняє передачу до повної сплати податку і вимагає довідку про відсутність заборгованості з податкової інспекції. Якщо є заборгованість з муніципального податку на нерухомість, стаття 30 Закону про податок на нерухомість узагалі не дозволяє земельному кадастру провести передачу. Кожну з цих умов варто прописати окремо, із зазначеним наслідком на випадок її невиконання, а не залишати сюрпризом на день угоди.

Що відбувається з уже сплаченими грошима, якщо договір розривається, регулюється правилами про завдаток, а не пунктом про неустойку, і позиція турецького права за замовчуванням менш каральна, ніж припускає більшість англомовних матеріалів.

Що ви успадковуєте разом із квартирою: пункт про передачу та гарантії

Несплачені внески на спільні витрати, що залишилися від попереднього власника, не стають вашим особистим боргом, але вони вже можуть бути зареєстровані як обтяження на саму квартиру. Стаття 22 Закону про кондомініум під заголовком "забезпечення спільних витрат" робить користувача об'єкта солідарно відповідальним разом із власником за борги за aidat (внесок на спільні витрати), і передбачає, що якщо борг усе одно не вдається стягнути, на самостійну частину неплатника реєструється законна іпотека на користь інших власників, чия вимога має пріоритет. Стаття нічого не говорить про те, що наступний покупець успадковує цей борг особисто.

Звідси випливає конкретна інструкція. Прочитайте список takyidat (обтяження) в реєстрі й перевірте, чи немає зареєстрованої законної іпотеки, тому що зареєстроване обтяження переходить разом із квартирою, а незареєстрована заборгованість — ні. Потім внесіть до договору гарантію продавця, що покриває несплачені внески на спільні витрати, рахунки за комунальні послуги та будь-які спори з управляючою компанією.

Решта пункту про передачу охоплює те, що покупець вважає включеним, а насправді часто не включено. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Установа страхування від природних катастроф), обов'язкове страхування від землетрусу, має бути оформлене до завершення передачі. Рахунки за електрику та воду переоформлюються, а не успадковуються, і продавець, який залишає їх відкритими, залишає собі й депозити за ними. Меблі, побутова техніка та кондиціонери мають увійти до опису, доданого до договору, перелічені окремо, тому що вбудовану кухню і окремо розташований холодильник усі трактують по-різному, окрім того, хто їх сфотографував. Якщо в квартирі проживає орендар, чинний договір оренди та депозит орендаря переходять до нового власника, і обидва пункти мають увійти до додатка.

До пункту також мають увійти дві дати, тому що вони рідко збігаються. Реєстрація відбувається біля стійки, а передача ключів може відбутися на кілька днів чи тижнів раніше або пізніше, і продавець, який у день реєстрації все ще пакує речі, — досить поширена ситуація, щоб її заздалегідь передбачити. Вкажіть дату передачі окремо від дати реєстрації і пропишіть, хто несе витрати на обслуговування, комунальні рахунки та страхування у проміжку між ними.

Мова, застосовне право і куди насправді подавати позов

Пункт про іноземне право не витісняє турецьке право і турецькі суди в питаннях, що стосуються самого об'єкта. Спори про право власності та інші речові права на турецьку нерухомість регулюються турецьким правом як правом місця розташування об'єкта, і розглядають їх турецькі суди. Договірні зобов'язання між сторонами залишають більше простору для вибору сторін, а межа між цими двома сферами — питання для юриста, а не для шаблону.

Питання мови вирішує сама стійка. Офіційний документ складається турецькою мовою, і якщо сторона не розмовляє турецькою, у процесі бере участь присяжний перекладач, який підписує документ поряд зі сторонами. Двомовний договір усе одно варто мати, із пунктом про те, який текст має силу, але покупцю варто знати, що текстом, який має силу, буде турецький, а перекладач — не сторонній спостерігач, а учасник угоди, що ставить підпис.

Купівля на етапі будівництва: договір, який за вас пише закон

При купівлі у забудовника на етапі будівництва більшу частину договору пише законодавство про захист прав споживачів, і сторони не можуть домовитися про умови гірші за ці. Керівництво Міністерства торгівлі для споживачів визначає рамки: продаж має оформлятися попереднім договором купівлі-продажу, складеним нотаріусом у формі düzenleme şeklinde, у покупця є 14 днів на відмову без пояснення причин і без штрафу, а також додаткове право відмовитися від угоди без пояснення причин протягом до 24 місяців, із компенсацією, обмеженою 2% від ціни в перші три місяці, 4% — із третього по шостий місяць, 6% — із шостого по дванадцятий місяць і 8% — із дванадцятого по двадцять четвертий місяць. Законний термін передачі не може перевищувати 48 місяців від дати договору, а проекти на 30 і більше одиниць вимагають страхування завершення будівництва або еквівалентної гарантії.

Купівля вторинного житла у приватного власника повністю перебуває поза цим режимом, тому той самий пункт може бути обов'язковим в одній угоді й повністю відсутнім в іншій.

У що обходиться правильно оформлений варіант

Переведення угоди на документ, який дійсно зв'язує сторони, обходиться дешевше, ніж думає більшість покупців, тому що нотаріальний шлях не несе гербового збору. Стаття 61/A передбачає, що з нотаріальних договорів купівлі-продажу стягується лише збір за передачу права власності за Законом про збори, і звільняє такі договори від гербового збору, а супутні папери — від збору за цінні папери. Окремо Закон № 6728 від 9 серпня 2016 року встановив нульову ставку гербового збору для попередніх договорів купівлі-продажу, складених в офіційній формі, і для договорів купівлі-продажу передоплаченого житла за законодавством про захист прав споживачів.

Нотаріальний збір має структуру, яку варто знати навіть без поточної цифри. Стаття 61/A встановлює нижню і верхню межу, виражені в лірах, зазначає, що збір відображається в тарифі, передбачає, що ці межі щорічно підвищуються на коефіцієнт переоцінки, що публікується за Законом про податкові процедури, і додає, що нотаріус не вправі вимагати нічого понад цей збір. Цифра, названа покупцю і яка перевищує тариф, або окрема сервісна плата зверху — це те, що стаття не дозволяє.

За цей збір покупець отримує ще дещо. Стаття 162 Закону про нотаріат покладає на нотаріусів відповідальність за збитки, що виникли при складанні договору купівлі-продажу, на безвинній основі, і Танривер та Ергюне описують цю відповідальність як первинну, тобто постраждала сторона може подати позов безпосередньо до нотаріуса, не звертаючись спочатку до держави. Серед прикладів, які вони наводять, — договір, підписаний стороною, що не має дієздатності, договір із дефектом форми і продаж, проведений за підробленою довіреністю чи підробленим свідоцтвом про спадщину. Строк позовної давності — два роки з моменту виявлення і десять років з моменту дії.

Одне обмеження діє для будь-якої версії документа. Договори купівлі-продажу не можна оформити в електронному вигляді через інформаційну систему нотаріусів, тому що заяви сторін мають бути прийняті в присутності нотаріуса, тому або сам покупець, або належним чином уповноважений представник підписує документ живим підписом у кабінеті. Нотаріус за кордоном узагалі не може скласти такий договір, оскільки документ готується і вноситься через інформаційну систему турецького земельного кадастру.