Купівля нерухомості в Туреччині вимагає пакета документів, який поділяється на три групи: те, що приносить покупець, те, що приносить продавець, і те, що земельний кадастр оформлює в день угоди. Більшість документів покупця легко отримати, а податковий номер є тим єдиним, який відкриває решту. У двох пунктах чек-листи помиляються. Звіт про оцінку SPK перестав бути обов'язковим документом для звичайної купівлі в червні 2024 року, тож посібники, що досі зазначають його як обов'язковий, застаріли. Документ, який ті самі посібники зазвичай пропускають, це döviz alım belgesi, довідка про купівлю валюти, яку кадастр справді вимагає. Іноземному покупцеві для жодного з них не потрібні посвідка на проживання чи громадянство; чинний паспорт є відправною точкою, а нотаріально посвідчена довіреність дозволяє представникові зібрати весь пакет без приїзду покупця.
Документи одним поглядом
Пакет поділяється на документи покупця, документи продавця та бланки, що оформлюються під час передачі, і на боці покупця лише чотири документи є жорсткими вимогами: податковий номер, паспорт із присяжним перекладом там, де він потрібен, поліс DASK на землетрус і валютна довідка DAB. Звіт про оцінку SPK умовний, потрібен лише при заяві на громадянство чи ВНП, а перевірка зони безпеки, яку перелічують деякі чек-листи, зовсім не документ, який ви приносите; це перевірка, яку губернаторство проводить після подання заяви.
Пакет містить загалом одинадцять документів, у кожного є сторона, що видає, і спосіб отримання.
| Документ | Хто надає | Обов'язковий? | Як отримати |
|---|---|---|---|
| Турецький податковий номер | Покупець | Так | Податкова інспекція, з паспортом |
| Паспорт із присяжним турецьким перекладом | Покупець | Так | Ваш паспорт; присяжний перекладач, коли кадастр просить |
| Поліс DASK на землетрус | Покупець | Так | Будь-який страховий агент або онлайн |
| Валютна довідка DAB | Покупець | Так | Видає банк при обміні валюти |
| Біометрична фотографія | Покупець | Так | Будь-яка фотостудія, свіжа |
| Договір купівлі-продажу | Обидві сторони | Так | Складається між сторонами, нотаріальний для реального захисту |
| Звіт про оцінку SPK | Покупець | Лише для громадянства чи ВНП | Фірма з ліцензією SPK |
| Свідоцтво про власність (tapu) | Продавець | Так | Наявний зареєстрований титул продавця |
| Відсутність податкової та зборової заборгованості | Продавець | На практиці | Муніципалітет і податкова |
| Статус введення та титулу | Продавець і будівля | Перевірити | З tapu та муніципальних реєстрів |
| Довіреність | Покупець, якщо відсутній | При дистанційній купівлі | Нотаріус, з апостилем і перекладом при підписанні за кордоном |
Ваш турецький податковий номер, документ, якого потребує все інше
Турецький податковий номер є першим документом для отримання, бо банк, обмін валюти та реєстрація залежать від нього, і будь-який іноземець може отримати його за самим паспортом. Без податкового номера покупець не може відкрити банківський рахунок, не може обміняти валюту в пакет і не може бути внесений до tapu.
Отримайте податковий номер перш ніж організовувати будь-який платіж. Його видає податкове управління Туреччини, і він не вимагає посвідки на проживання, візи чи громадянства; сама власність також не несе жодного з них. Покупець, який купує через представника, може доручити представникові отримати номер за нотаріально посвідченою довіреністю, що тримає пакет у русі, поки покупець за кордоном.
Паспорт і його присяжний турецький переклад
Ваш паспорт є базовим документом, і кадастр у тих управліннях, що цього вимагають, просить його присяжний турецький переклад. Паспорт ідентифікує вас упродовж усієї купівлі, від податкової до банку та самої передачі.
Переклад робить присяжний перекладач (yeminli tercüman), та сама професія, що постачає переклади, визнані судом. Від покупця, який не говорить турецькою, зазвичай вимагається присутність присяжного перекладача при підписанні, щоб покупець розумів документ, який підписує. Паспорт, використовуваний за кордоном для видачі довіреності, несе додатковий шар: довіреність посвідчується нотаріально і, при підписанні поза Туреччиною, апостилюється та перекладається, перш ніж стане чинною в управлінні. Уточніть у конкретному управлінні кадастру, які переклади воно хоче, оскільки вимоги різняться між управліннями та провінціями.
Страхування DASK на землетрус, документ, який кадастр не пропустить
Поліс DASK є жорсткою вимогою: кадастр не завершує передачу без нього. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), це обов'язкове страхування від землетрусів, що покриває зареєстровані житла.
Отримайте поліс до зустрічі щодо передачі. Його видає будь-який страховий агент або онлайн, на ім'я покупця щодо конкретного об'єкта, і полісний документ іде в пакет передачі. Оскільки кадастр розглядає його як умову, а не формальність, відсутній або прострочений поліс DASK зупиняє зустріч у день, і тому він належить до чек-листа поряд із податковим номером, а не як запізніла думка.
DAB: валютний документ, який більшість чек-листів пропускають
Документ, який багато чек-листів пропускають, це döviz alım belgesi, доказ того, що покупець увіз валюту в Туреччину й обміняв її через банк. Від 24 січня 2022 року іноземний покупець, який набуває шляхом купівлі, повинен подати кадастру DAB. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Головне управління земельного кадастру) підтверджує вимогу у своєму оголошенні від тієї ж дати, і вона спирається на Циркуляр про рух капіталу Центрального банку.
DAB видається через банк. Покупець увозить валюту, обмінює її через банк, і банк видає DAB, який потім іде в пакет передачі. Документ живить і бік витрат: обміняна сума, зазначена в DAB, відображається в офіційній кадастровій вартості, на яку нараховується збір за передачу в 4 %, тож він не стоїть окремо від податкової бази. Цей зв'язок задокументований радше в професійних коментарях, ніж в одному першоджерелі, тож ставтеся до нього як до сильної тенденції і підтверджуйте цифри в банку та в нотаріуса.
Звіт про оцінку SPK: більше не обов'язковий документ для звичайного продажу
Схвалений державою звіт про оцінку більше не є обов'язковим документом для звичайної купівлі; від червня 2024 року він потрібен лише тоді, коли покупець подає заяву на громадянство чи посвідку на проживання. Саме тут більшість конкурентних чек-листів застаріли. Вони досі зазначають звіт про оцінку SPK (ekspertiz raporu) як обов'язковий для всіх продажів іноземцям від 2019 року, а для простої купівлі це вже неправильно.
Зміна прийшла з Циркуляром TKGM 2024/4, опублікованим 3 червня 2024 року і чинним від 13 червня 2024 року, який скасував обов'язок подавати звіт про оцінку при звичайному продажі чи обіцянці продажу. Звіт складають лише фірми, ліцензовані Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, Рада з ринків капіталу), і там, де він ще потрібен, він чинний три місяці від затвердження. Покупець, який купує виключно для власного володіння, залишає оцінку повністю поза пакетом. Покупець, який купує заради громадянства чи ВНП, зберігає її, оскільки ці заяви досі її вимагають, що робить звіт умовним документом, прив'язаним до мети покупця, а не до продажу.
Договір купівлі-продажу і те, що робить його зобов'язальним
Договір купівлі-продажу є частиною пакета, але його правова форма вирішує, чи захищає він покупця, і лише нотаріальний робить це. Договір фіксує ціну й умови, але сам не передає право власності; згідно зі статтею 705 Цивільного кодексу Туреччини право власності переходить реєстрацією, а не підписом.
Форма, це те, що має значення. Договір, що передає титул на зареєстровану нерухомість, або обіцянка її продати, має бути укладений в офіційній формі в нотаріуса чи посадової особи кадастру; стаття 237 Зобов'язального кодексу, стаття 706 Цивільного кодексу та стаття 26 Закону про кадастр указують в один бік. Неформальний письмовий чи усний договір юридично недійсний. Нотаріально посвідчена обіцянка продажу (satış vaadi) робить більше: її можна внести відміткою в tapu згідно зі статтею 1009 Цивільного кодексу, що зв'язує третіх осіб на п'ять років і дозволяє покупцеві примусити передачу через суд, якщо продавець порушує слово. Як документ, договір вартий нотаріального посвідчення, а не залишення звичайним бланком резервації.
Що продавець має принести на передачу
Половина пакета належить продавцеві, і покупець підтверджує ці документи під час due diligence, перш ніж рушать гроші. Папери продавця доводять чисте, передаване право власності.
Продавець приносить чотири документи.
- Свідоцтво про власність (tapu) на ім'я продавця, вільне від будь-якої іпотеки, арешту чи обмежувальної відмітки.
- Документ, що посвідчує особу, який збігається із зареєстрованим власником.
- Довідку про відсутність непогашеного податку на нерухомість чи муніципального збору щодо об'єкта.
- Статус введення будівлі в експлуатацію, тобто чи несе вона після перевірки kat mülkiyeti (повне право власності на квартиру) чи лише kat irtifakı (сервітут на будівництво), зчитаний із tapu та муніципальних реєстрів.
Читання документів продавця першими захищає покупця: об'єкт із непогашеним збором, арештом чи відсутнім iskan (дозволом на введення) є документною проблемою, яку вирішують до підписання, а не після.
Купівля через представника: що має охоплювати довіреність
Якщо ви не можете бути присутнім, один документ робить усю купівлю можливою: нотаріально посвідчена довіреність, що прямо охоплює кожну дію вашого представника. Довіреність дозволяє представникові отримати податковий номер, підписати договір, оформити DAB і бути присутнім на передачі від імені покупця.
Складіть її ретельно. Довіреність, підписана в Туреччині, посвідчується там; підписана за кордоном посвідчується на місці, потім апостилюється і забезпечується присяжним турецьким перекладом, перш ніж стане чинною в управлінні. Документ має назвати конкретні повноваження, отримання податкового номера, підписання договору купівлі-продажу, проведення обміну валюти і завершення передачі титулу, замість того щоб покладатися на загальне формулювання. Довіреність, що пропускає одну з цих дій, залишає прогалину, яку представник не зможе заповнити в день.
Будівництво чи вторинка: чим різниться пакет документів
Пакет документів для перепродажу від приватного продавця не той самий, що для купівлі на стадії будівництва в забудовника, бо власні папери об'єкта перебувають на різній стадії. У перепродажу є завершений титул і дозвіл на введення для перевірки; в об'єкта на стадії будівництва поки немає.
При перепродажу вагу несуть tapu продавця та iskan, і передача переміщує наявний титул. При купівлі на стадії будівництва договір забудовника та kat irtifakı (сервітут на будівництво) діють, поки будівля не готова, купівля підпадає під Закон про захист прав споживачів (№ 6502) з його гарантіями завершення, а повний титул kat mülkiyeti видається лише коли будівля завершена і перевірена. Покупець підтверджує до підписання, який із двох шляхів застосовується, оскільки потрібні документи між ними різняться.