Довіреність на купівлю нерухомості в Туреччині: що вона повинна містити і як її скасувати

Довіреність на купівлю нерухомості в Туреччині — це нотаріальний документ, що перелічує дії, які названий представник вправі вчиняти від вашого імені, і саме турецьке право вирішує, яка частина цього переліку має бути прописана прямими словами. Стаття 504 Зобов'язального кодексу Туреччини (Türk Borçlar Kanunu) вимагає спеціального повноваження, перш ніж представник зможе передати нерухоме майно або обтяжити його правом, і тому генеральна довіреність, складена для банківських справ, не зрушить право власності з місця. Форма важить не менше, оскільки довіреність, яку використовують у справі земельного кадастру, повинна нести фотографію довірителя і повинна бути видана в декларативній формі нотаріального акта, а не як засвідчення підпису, — і саме на цій парі вимог найчастіше спотикаються довіреності, складені в іноземних нотаріусів. Скасування документа стало швидшим у грудні 2025 року, коли Головне управління земельного кадастру та картографії запровадило єдиний національний реєстр скасування довіреностей циркуляром № 2025/6, дозволивши скасування через нотаріуса, консульство, будь-яке управління земельного кадастру або систему WebTapu, але відмовившись приймати скасування, надіслані факсом, електронною поштою чи поштою. Це скасування діє не так широко, як здається: циркуляр прямо вказує, що скасування, зроблене через WebTapu або на стійці управління, охоплює лише операції земельного кадастру, а стаття 514 залишає довірителя відповідальним за дії, які представник вчинив до того, як дізнався про припинення повноважень. Смерть, втрата дієздатності чи банкрутство будь-якої зі сторін автоматично припиняє довіреність за статтею 513, тому документ без зазначеного строку дії — це не те саме, що документ, який діє вічно. Інструменти для відстеження та скасування цих документів перебувають за входом через e-Devlet, який покупець, що ніколи не мав турецького дозволу на проживання, отримати не може, і саме ця прогалина визначає, що іноземному покупцю варто попросити нотаріуса прописати в документі заздалегідь.

Що таке vekaletname і чого вона не дає вашому представникові

Vekaletname (довіреність) — це нотаріальний документ, який уповноважує названу особу вчиняти визначені дії від вашого імені, і право власності все одно реєструється на ваше ім'я, а не на ім'я вашого представника. Документ передає повноваження, а не право власності. Представник, який підписує передачу в Tapu Müdürlüğü (управлінні земельного кадастру) в Аланії, не набуває нічого: тапу (свідоцтво про право власності) видається тому, хто надав повноваження.

Турецьке право розглядає обсяг цього повноваження як питання формулювання, а не довіри. Стаття 504 Зобов'язального кодексу Туреччини встановлює правило за замовчуванням: обсяг довіреності визначається договором, а якщо договір нічого не каже — характером самої справи. Документ, що не називає конкретних дій, залишає працівника кадастру додумувати наміри поза контекстом, а працівники кадастру намірів не додумують.

Акт складається турецькою мовою. Довіритель, який не розмовляє турецькою, підписує його в присутності присяжного перекладача в нотаріуса, і та сама вимога супроводжує угоду далі, в кадастр, де Положення про складання офіційних актів управліннями земельного кадастру вимагає присяжного перекладача для будь-якої сторони, яка не розмовляє турецькою, і робить цього перекладача одним із підписантів акта.

Право власності в Туреччині переходить через реєстрацію, тому присутність покупця або його нотаріально уповноваженого представника біля стійки кадастру — це і є вирішальна дія. Ніщо в цьому процесі не перетворює представника на власника, і жодна приватна домовленість між сторонами не змінює того, що написано в реєстрі.

Які повноваження турецьке право вимагає прописати буквально

Стаття 504 Зобов'язального кодексу Туреччини встановлює, що представник не вправі, якщо не уповноважений на це спеціально, передавати нерухоме майно або обтяжувати його правом. Те саме речення охоплює подання позову, укладення мирової угоди, звернення до арбітражу, заяву про банкрутство чи реструктуризацію, прийняття вексельних зобов'язань, дарування і поруку. Тому genel vekaletname (генеральна довіреність), складена для банківських справ або для представництва в державних установах, не зрушить право власності з місця, хоч би як широко вона була сформульована.

Ця стаття напряму стосується насамперед сторони продавця, оскільки названа в ній дія — це передача. Документ покупця стикається з іншою проблемою: купівля складається щонайменше з п'яти дій, які виконуються в п'яти різних місцях, і банківське відділення, нотаріус та працівник кадастру — кожен шукає саме те конкретне повноваження, яке стосується його. Шість повноважень відповідають за більшість відмов, і причина відмови щоразу та сама: формулювання залишилося загальним там, де контрагенту була потрібна конкретика.

Пункт про e-Devlet показує, наскільки буквальною може бути вимога. PTT не приймає загальне повноваження вести купівлю і натомість шукає саме це речення, а отже, акт, складений шістьма тижнями раніше нотаріусом, якому не сказали про пароль, відправить представника на повторний прийом до нотаріуса.

Валютний пункт важливий з іншої причини. Покупець, який купує квартиру в Обі, районі округу Аланья провінції Анталія, і переказує кошти агентству з проханням конвертувати їх, отримує ДАБ не на те ім'я, а кадастру потрібен саме цей документ на ім'я покупця.

Дві вимоги до форми, які вирішують, чи прийме кадастр документ

Довіреність, яка за своїм характером вимагає операції в земельному кадастрі, повинна нести фотографію довірителя і повинна бути видана в декларативній формі нотаріального акта, яку турецька практика називає düzenleme şekli, а не як засвідчення підпису. Обидві вимоги закріплені в інспекційному посібнику Міністерства юстиції для нотаріусів, який спирається на статтю 80 Закону про нотаріат (Noterlik Kanunu) та статтю 93 Положення до Закону про нотаріат. Копії, зняті з оригіналу, також несуть фотографію, а якщо довіритель — юридична особа, до акта додаються фотографії представників, які підписують документ.

Обидві вимоги часто помилково вважають застосовними лише до довіреності на продаж. Насправді вони діють через характер операції, а отже, акт, складений для купівлі, підпадає під те саме правило, що й акт, складений для продажу. Покупець, чий іноземний нотаріус не додав фотографію, тримає на руках документ, який виглядає правильно і не працює ніде.

Декларативна форма — це вимога, на якій найчастіше спотикаються європейські покупці, тому що нотаріус у Швеції, Нідерландах чи Німеччині зазвичай засвідчує підпис під текстом, який приносить клієнт. Засвідчення підтверджує, хто підписав. Турецька декларативна форма вимагає, щоб нотаріус сам склав акт, зафіксував особу та волевиявлення довірителя і видав документ як власний інструмент нотаріуса. Це дві різні дії, і кадастру підходить лише одна з них.

Практичний наслідок — питання черговості. Дефект форми не проявляється, коли акт підписують за кордоном, не проявляється при кур'єрській доставці, не проявляється при перекладі. Він проявляється біля стійки кадастру в день прийому, а на цей момент валюта, як правило, уже конвертована.

Турецький нотаріус, турецьке консульство чи нотаріус у вашій країні

Акт, складений у турецького нотаріуса або в турецькому консульстві, безпосередньо задовольняє турецькі вимоги до форми, тоді як акт, складений у нотаріуса в країні покупця, потребує апостиля та присяжного перекладу турецькою і все одно має пройти перевірку на фотографію та декларативну форму. Усі три шляхи законні. Різняться вони тим, у скількох місцях документ може дати збій.

Консульський шлях — той, яким покупці користуються найменше. Він прибирає ланцюжок апостиля і переклад та одразу дає турецький декларативний акт — той самий інструмент, який видав би турецький нотаріус. Покупці, які зважують поїздку для огляду проти візиту до місцевого нотаріуса, насправді відповідають на ширше питання: яку частину турецької купівлі можна завершити, взагалі не приїжджаючи до Туреччини.

Вартість залишається за межами цього порівняння, тому що вона змінюється щороку і різниться між країнами. Що не змінюється — це кількість точок відмови: одна для шляху через турецького нотаріуса, одна для консульського шляху і чотири для шляху через місцевого нотаріуса.

Які повноваження варто виключити з документа

Довіреність покупця не потребує повноваження продати об'єкт, закласти його чи подарувати, і викреслення цих трьох рядків прибирає більшість того, що може піти не так із документом. Надане повноваження — це повноваження, яким хтось може скористатися, а перелік того, чого не потребує довіреність покупця, довший, ніж припускає більшість чернеток. Стаття 504 Зобов'язального кодексу Туреччини несподівано допомагає тут: вона змушує дарування, поруку, вексельні зобов'язання та передачу майна з'являтися виключно прямими словами. Тому їхня присутність у чернетці ніколи не є випадковою.

• Приберіть повноваження продати чи передати об'єкт: покупець набуває, а не розпоряджається.
• Приберіть повноваження закласти об'єкт чи обтяжити його будь-яким іншим правом.
• Приберіть повноваження дарувати, поручатися чи приймати вексельні зобов'язання — жодному з них немає місця в довіреності на купівлю.
• Обмежте довіреність одним об'єктом, визначеним номерами ada (квартал) і parsel (ділянка), замість повноваження щодо майна взагалі.
• Встановіть строк дії, щоб повноваження припинялося саме собою, без додаткової дії.
• Заборонте передоручення, щоб представник не міг призначити другого представника.
• Виключіть повноваження на отримання податкового номера, який Gelir İdaresi Başkanlığı (податкове управління) тепер видає іноземним громадянам через онлайн-заявку.

Податковий номер — найнаочніший приклад повноваження, яке непомітно стало зайвим. Цифровий канал податкового управління запитує ім'я заявника, ідентифікаційні дані, номер паспорта, адресу і копію сторінки паспорта з фотографією, і покупець, який оформив це до прийому в нотаріуса, може скласти акт узагалі без цього повноваження.

Прочитати вголос речення про спеціальне повноваження — двохвилинна перевірка, яку більшість покупців пропускають. Чернетка, що надає повноваження продати об'єкт, який покупець тільки збирається придбати, — це не описка при складанні, а інший документ.

Чи може ваш представник купити об'єкт у самого себе?

Ні, тому що представник, якого не уповноважено на це прямо, не може укладати угоду сам із собою, а представник, який реєструє об'єкт на власне ім'я, підставляє угоду під позов tapu iptal ve tescil — позов про анулювання права власності та повторну реєстрацію. Турецькі суди розглядають довіреність як таку, що несе обов'язки лояльності й дбайливості, і Касаційний суд (Yargıtay) уже давно дотримується позиції, що дії представника, використані проти інтересів довірителя, можуть бути скасовані.

Це правило найважливіше там, де представник опиняється по інший бік угоди. Агентство нерухомості, яке тримає довіреність покупця і водночас отримує комісію від продавця, не діє неправомірно автоматично: турецьке право такої схеми не забороняє. Але це означає, що захист покупця має випливати з формулювання документа, а не з відносин сторін.

Суміжне обмеження стосується юристів. Стаття 38 Закону про адвокатуру (Avukatlık Kanunu) зобов'язує адвоката відмовитися від доручення, якщо він раніше діяв або консультував сторону з протилежними інтересами в тій самій справі, і це обмеження поширюється на партнерів адвоката та адвокатів, що працюють у нього. Юрист забудовника, який тримає довіреність покупця в тій самій угоді, напряму порушує це положення, і передання справи колезі в тому самому офісі проблему не вирішує.

Чотири рішення при складанні документа дають основний захист. Назвати єдиний об'єкт. Встановити строк дії. Заборонити передоручення. Виключити будь-яке повноваження на продаж — саме те повноваження, яке насамперед і робить можливою угоду із самим собою.

Як скасувати довіреність у Туреччині

Стаття 512 Зобов'язального кодексу Туреччини дозволяє будь-якій зі сторін припинити довіреність у будь-який момент і в односторонньому порядку, тому скасування довіреності не потребує згоди представника. З 5 грудня 2025 року Головне управління земельного кадастру та картографії також веде єдиний національний реєстр скасування, запроваджений циркуляром № 2025/6, за яким внесені до реєстру скасування видні й доступні для пошуку в кожному управлінні земельного кадастру країни.

Циркуляр визначає, які канали працюють. Довіритель може скасувати довіреність, яка потребує операції в земельному кадастрі, через нотаріуса чи консульство або особистим зверненням до будь-якого управління земельного кадастру, а скасування, оформлені нотаріусами й консульствами, ці установи самі надсилають до управління кадастру. Третій шлях — система WebTapu, і скасування, зроблене через неї, охоплює всі довіреності, видані до дати звернення.

Циркуляр так само чітко визначає, що не працює. Заяви про скасування, надіслані факсом, електронною поштою чи поштою, не приймаються, а особисті звернення до Головного управління чи регіональних управлінь теж не обробляються. Зазначена причина — перевірка особи.

Дві деталі циркуляра стосуються іноземних покупців напряму. Перша — прямо зазначене обмеження обсягу: намір скасувати довіреність, виражений через WebTapu або на стійці управління, охоплює лише операції земельного кадастру. Таке скасування не доходить ні до банку, ні до податкової служби, ні до комунальної компанії. Друга — правило перевірки, специфічне саме для іноземних громадян: заяви від представників іноземних фізичних і юридичних осіб перевіряються як в електронному вигляді — за ідентифікаційним номером іноземця, номером паспорта та ім'ям, — так і за паперовим реєстром скасування, який веде управління кадастру.

Момент скасування коштує грошей, але не блокує його. Стаття 512 покладає на сторону, яка припинила довіреність у невідповідний момент, відповідальність за завдані збитки — це питання відшкодування шкоди, а не питання дійсності. Саме скасування залишається чинним.

Чи скасовує відкликання те, що ваш представник уже встиг зробити?

Ні. Стаття 514 Зобов'язального кодексу Туреччини покладає на довірителя та його спадкоємців відповідальність за дії представника, вчинені до того, як вони дізналися про припинення довіреності, — точнісінько так, ніби довіреність продовжувала діяти. Тому скасування — це подія знання, а не подія підпису, і саме в проміжку між ними виникають збитки.

Національний реєстр скасування закриває цей проміжок в одному напрямку. Скасування, внесене в будь-якому управлінні кадастру, стає видимим для всіх інших, тому представника, який приходить до стійки з уже скасованою довіреністю, зупиняє сам реєстр, а не попереджувальний лист покупця. Це справжнє покращення порівняно зі станом до грудня 2025 року, коли скасування, подане в одній провінції, могло бути невидимим в іншій.

У всьому іншому проміжок залишається відкритим, і циркуляр прямо про це каже. Уявіть покупця, який видав один документ, що охоплює передачу, банківський рахунок і комунальні абонементи, а потім скасовує його через WebTapu після конфлікту з представником. Кадастр для цього представника тепер закритий. Банк — ні, тому що скасування через кадастр охоплює лише операції земельного кадастру, а відділенню банку нічого не повідомили. Щоб закрити й другі двері, потрібен нотаріальний azilname і письмове повідомлення банку.

Три кроки роблять скасування завершеним, а не просто поданим. Повідомити представника через канал, що залишає підтвердження доставки, оскільки стаття 514 спирається на знання, а не на намір. Розіслати azilname до кожної установи, де використовувався документ, назвавши банк, податкову службу та постачальників комунальних послуг. Вимагати повернення засвідчених копій оригіналу акта, оскільки копії, зняті з нотаріального акта, обертаються незалежно від нього.

Вибір каналу визначає, що довіритель зможе згодом довести. Турецька практика спирається на три шляхи, що залишають слід: вручення через нотаріуса, рекомендований лист із повідомленням про вручення через PTT та державні системи електронної доставки UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi — національна система електронних повідомлень) і KEP (kayıtlı elektronik posta — зареєстрована електронна пошта). Повідомлення, надіслане звичайною електронною поштою чи через месенджер, залишає довірителя доводити щось за скриншотами саме в той момент, коли стаття 514 вимагає точної дати доставки.

Скільки часу діє турецька довіреність

У турецької довіреності немає встановленого законом строку дії, тому вона діє, поки її не скасують, поки не завершиться справа, яку вона охоплює, або поки одна з подій статті 513 Зобов'язального кодексу Туреччини не припинить її автоматично. Акт, підписаний для купівлі три роки тому, цілком може бути чинним і сьогодні, якщо його ніхто не скасував і текст не встановлював кінцевого строку.

Стаття 513 перелічує випадки автоматичного припинення. Якщо договір чи характер справи не вказують інше, довіреність припиняється сама собою у разі смерті, втрати дієздатності чи банкрутства представника або довірителя, і те саме правило діє, якщо одна зі сторін — юридична особа, що припинила існування. Другий абзац додає обов'язок продовжувати: якщо припинення довіреності поставить під загрозу інтереси довірителя, представник чи його спадкоємці повинні діяти далі, поки довіритель, спадкоємці чи новий представник не зможуть прийняти справу.

Найсильніше це б'є по стороні продавця. Літній власник, який живе за кордоном, видає довіреність агентству, прийом призначено на шість тижнів наперед, а власник за цей час помирає. Повноваження припинилося в силу закону незалежно від того, знає про це агентство чи ні, і передача, підписана за цим актом, дефектна у своїй основі. Покупець, який перевірив особу продавця, але не те, що продавець і досі живий, перевірив лише половину питання.

Встановлення строку дії в акті перетворює безстроковий ризик на ризик із датою. Купівля, яка реально завершується протягом трьох місяців, не потребує документа, що переживає десятиліття.

Що ви можете перевірити самі, а що ні

Туреччина публікує самообслуговуваний запис про довіреності, видані певною особою, але цей запис перебуває за входом через e-Devlet, який покупець, що ніколи не мав турецького дозволу на проживання, отримати не може. Об'єднання нотаріусів Туреччини (Türkiye Noterler Birliği) веде цей сервіс на державному порталі електронного урядування, і доступ вимагає пароля e-Devlet, мобільного підпису, електронного підпису, турецького посвідчення особи або даних інтернет-банкінгу.

Перешкода стоїть на крок раніше. PTT видає паролі e-Devlet іноземним громадянам лише під виданий у Туреччині ідентифікаційний номер, що починається на 98 або 99, пред'явлений разом із дозволом на проживання, дозволом на роботу, Turquoise Card або одним із документів про статус захисту, а також паспортом. Кожен документ із цього переліку фіксує статус проживання, роботи чи захисту. Інвестор, який приїжджав до Аланії лише за туристичним штампом, купив квартиру й полетів додому, не має жодного з них.

У результаті виникає асиметрія, яку варто назвати прямо. Покупець, найбільш уразливий перед довіреністю, — той, хто не перебуває в країні й не може спостерігати за подіями, — виявляється покупцем, найменш здатним користуватися онлайн-інструментами, створеними для контролю та скасування довіреності. Чотири заміни закривають більшу частину цієї прогалини.

1. Попросіть у нотаріуса засвідчену копію акта в момент його складання і прочитайте речення про спеціальне повноваження в перекладі, перш ніж вийти з кабінету.
2. Зберігайте azilname та підтвердження його доставки, оскільки стаття 514 спирається на момент, коли представник дізнався про скасування.
3. Користуйтеся нотаріальним шляхом скасування, а не WebTapu, тому що нотаріальний azilname сягає самої довіреності, а не лише земельного кадастру.
4. Попросіть управління земельного кадастру підтвердити, що скасування зареєстровано, — це варто зробити для іноземних громадян, оскільки працівники кадастру перевіряють і електронну систему, і паперовий реєстр скасування для операцій, які виконують представники іноземних сторін.