Чи можна купити нерухомість у Туреччині, не приїжджаючи в країну?

Купити нерухомість у Туреччині, не приїжджаючи в країну, можна: представник, який діє на підставі нотаріальної довіреності, виконує кожну дію, потрібну для купівлі, включно з підписом у Tapu Müdürlüğü (управлінні земельного кадастру). Але довіреність не охоплює всього, і саме три прогалини визначають, чи вдасться дистанційна купівля. Турецькі банківські правила визначають документом для дистанційної ідентифікації клієнта турецьке внутрішнє посвідчення особи, тому жоден банк не відкриє рахунок на ім'я іноземного покупця через відеодзвінок, а продати валюту, з якої формується обов'язковий ДАБ (döviz alım belgesi — документ про купівлю іноземної валюти, який вимагає кадастрове управління), можуть лише покупець, продавець або представник когось із них. Продаж валюти — це водночас єдиний крок, який ніхто не може скасувати: щойно Центральний банк завершив купівлю валюти, правила забороняють відмовлятися від угоди чи скасовувати її, тоді як недосконала заявка до кадастрового управління просто відхиляється письмово і потрапляє до запису про нерухомість. Доступ до державних систем закриває третю прогалину не на користь покупця, оскільки пароль до e-Devlet вимагає виданого в Туреччині ідентифікаційного номера, що починається на 98 або 99, а PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı — національний поштовий оператор) видає його лише за документами, що підтверджують статус перебування, через що покупець, який робить це вперше, дізнається про хід угоди від свого представника, а не безпосередньо з реєстру. З податковим номером усе навпаки: тепер його можна отримати онлайн у Gelir İdaresi Başkanlığı (податковому управлінні), тож його можна повністю вивести з довіреності. Для більшості покупців розрахунок схиляється на користь однієї поїздки для огляду, адже довіреність, оформлена в турецького нотаріуса, дозволяє обійтися без ланцюжка апостиля й присяжного перекладу, а нерухомість, куплена дистанційно, усе одно залишає запис на прийом щодо дозволу на проживання, на який заявник має з'явитися особисто.

Чи може іноземець купити нерухомість у Туреччині, не перебуваючи в країні?

Представник, який має нотаріальну довіреність, може виконати кожну дію, потрібну для купівлі, включно з підписом у Tapu Müdürlüğü (управлінні земельного кадастру), тож покупцю ніколи не доведеться в'їжджати до Туреччини. Право власності на турецьку нерухомість переходить через реєстрацію, а не через договір, і кадастрове управління завершує цю реєстрацію за присутності сторін або їхніх представників за нотаріальною довіреністю. Ніщо в цьому процесі не вимагає від покупця особистої явки як умови набуття права власності.

Вимоги до ідентифікації м'якші, ніж очікує більшість покупців. Відправна точка — дійсний закордонний паспорт, а сама купівля нерухомості не вимагає ні дозволу на проживання, ні візового статусу, ні турецького громадянства. Турецьке законодавство також не зобов'язує залучати юриста: представництво в кадастровому управлінні — це вибір, а не правило.

Ця відповідь охоплює лише одну дію з приблизно дюжини. Купівля — це ланцюжок, і в ньому є етапи, до яких довіреність не сягає, етапи, які жоден банк не виконає через відеодзвінок, і один етап, який після виконання не можна скасувати. Різниця між дистанційною купівлею, яка вдається, і тією, яка йде не так, криється саме в цих етапах, а не в самому переоформленні права власності.

Які етапи дійсно вимагають чиєїсь фізичної присутності в Туреччині

Купівля нерухомості іноземцем, від першого огляду до передачі ключів, складається з тринадцяти етапів, і особистої фізичної присутності самого покупця вимагають лише два з них, ще три вимагають, щоб хтось фізично був присутній у будівлі в Туреччині. Решта проходить через документи.

Два рядки, які не піддаються делегуванню, — перший і останній. Представник може подивитися за вас на стіну й описати її, представник може підписати за вас у кадастровому управлінні, але жодна з цих дій не дасть покупцю побачити нерухомість власними очима чи особисто прийти до стійки міграційного офісу.

Податковий номер більше не вимагає нікого біля стійки

Іноземний покупець подає заявку на турецький податковий номер через цифровий канал Gelir İdaresi Başkanlığı (податкового управління) і отримує його у вигляді офіційного PDF-листа, без візиту до стійки й без участі представника. Заявка на потенційний податковий ідентифікаційний номер для іноземців розміщена на сайті самого управління й вимагає вказати ім'я, прізвище, стать, ідентифікаційний номер іноземця, місце народження, ім'я матері, ім'я батька, країну, номер паспорта, телефон та адресу. Разом із формою завантажується сторінка паспорта з фотографією.

Номер отримують першим, бо все, що йде далі, його вимагає. Платежі, банківський рахунок і справа в кадастровому управлінні — скрізь фігурує податковий номер, тому старіші чекліси ставлять його на перше місце й доручають представнику.

Якщо зайнятися цим самостійно, це змінює зміст довіреності. Кожне надане повноваження — це повноваження, яким хтось може скористатися, а податковий номер найлегше повністю вивести з документа. Покупець, який отримав номер до візиту до нотаріуса, може оформити акт без цього повноваження в ньому.

Із онлайн-варіантом пов'язана одна засторога. Форма вимагає номер мобільного телефону, не уточнюючи, чи має він бути турецьким, тож варто уточнити це, перш ніж планувати весь процес навколо дистанційної заявки.

Чому жоден турецький банк не відкриє вам рахунок дистанційно

Турецькі банківські правила визначають документом для дистанційної ідентифікації клієнта турецьке внутрішнє посвідчення особи, а це означає, що іноземець, який такого посвідчення не має, не може стати клієнтом через відеодзвінок. Регламент про методи дистанційної ідентифікації, які використовують банки, опублікований у Resmî Gazete 1 квітня 2021 року за номером 31441, встановлює це визначення у статті про визначення. Дистанційна ідентифікація клієнта побудована навколо документа, якого в іноземного покупця-нерезидента просто немає.

У тому самому регламенті є й паспортний варіант, але він настільки вузький, що виключає майже кожного іноземного покупця. Він стосується власників турецького nüfus cüzdanı (внутрішнього посвідчення особи) або Mavi Kart (Блакитної картки, яку видають людям, що вийшли з турецького громадянства), за умови використання паспорта з функцією безконтактного зчитування за стандартом ICAO 9303, і лише для відкриття рахунків за програмою YUVAM для громадян, які проживають за кордоном. Слово "іноземець" узагалі не з'являється в положеннях регламенту про ідентифікацію.

Варіант, який справді працює, — представник у відділенні. Нотаріальна довіреність, яка прямо називає відкриття рахунку, дозволяє представнику пройти особисту ідентифікацію, якої вимагають правила. Загального формулювання недостатньо, бо відділення шукає саме конкретне повноваження.

Далі банки додають до регламенту власні комерційні умови. Одні вимагають від нерезидентів початковий депозит, інші тримають цей депозит певний період, а суми й строки різняться від банку до банку і змінюються без попередження. Ці умови походять від банку, а не з правил, тож про них варто запитати конкретне відділення, а не переписувати їх із блогу в бюджет.

Хто може обміняти валюту і чиє ім'я стоїть на ДАБ

Продати іноземну валюту, з якої формується ДАБ, можуть лише чотири особи: покупець, продавець або представник когось із них. Центральний банк Республіки Туреччина встановлює це обмеження в інструкції про порядок продажу валюти на підставі статті 13 Циркуляра про рух капіталу, і це обмеження закриває схему, в яку дистанційні покупці потрапляють найлегше, — доручення обміну грошей третій стороні, наприклад агентству, що діє від власного імені.

ДАБ (döviz alım belgesi — документ про купівлю іноземної валюти) є обов'язковим із 24 січня 2022 року для іноземців, які набувають нерухомість шляхом купівлі, і кадастрове управління вимагає його пред'явлення. Та сама інструкція Центрального банку визначає мінімальний зміст документа: ім'я та прізвище іноземця, від імені якого обміняно валюту, номер паспорта або ідентифікаційний номер іноземця, еквівалент купленої валюти в доларах США та зазначення, що операція підпадає під статтю 13 Циркуляра про рух капіталу.

Для покупця, який ніколи не приїжджає, звідси випливають два наслідки. Перший — перевірка, яка нічого не коштує: на документі має стояти ім'я самого покупця, а ДАБ на чуже ім'я — не його ДАБ. Другий — полегшення, бо інструкція допускає номер паспорта замість ідентифікаційного номера іноземця, тож покупець без історії проживання в Туреччині все одно може мати документ, оформлений на власне ім'я відповідно до вимог.

Валюта і момент обміну мають власні деталі. У межах цього механізму Центральний банк купує долари США, євро та фунти стерлінгів, а інші валюти банк спершу конвертує в одну з цих трьох, перш ніж продати далі. Тому покупець з Осло, який надсилає норвезькі крони, проходить через дві конвертації замість однієї. Застосовується курс купівлі Центрального банку, який оголошують о 10:00, 11:00, 12:00, 13:00, 14:00 і 15:00, і береться останній курс, опублікований до моменту переведення валюти в турецькі ліри.

Крок, який не можна скасувати, — це продаж валюти

Щойно Центральний банк завершив купівлю валюти, від продажу не можна відмовитися з жодної причини, і операцію не можна скасувати, і банки зобов'язані повідомити про це сторони ще до здійснення операції. Це єдине речення в інструкції переносить точку неповернення туди, де більшість покупців її не очікує.

Порівняйте це з переоформленням права власності, якого всі бояться. Турецькі правила земельного кадастру не передбачають для управління жодної "шухляди очікування": заявка, яка не відповідає вимогам, відхиляється без затримки, із зазначенням причини, місця оскарження і строку, а сама відмова вписується до графи заяв у записі про нерухомість. Оскарження подається до регіонального управління протягом п'ятнадцяти днів, а до Головного управління — ще протягом п'ятнадцяти. Невдале переоформлення — це переоформлення, яке не відбулося, і гроші не пройшли через кадастрове управління.

З обміном валюти все навпаки. Він незворотний за правилами, відбувається до того, як справа потрапляє до кадастрового управління, а при дистанційній купівлі його зазвичай запускає хтось інший. Уся оборона — в послідовності дій: спершу прочитайте виписку з реєстру і узгодьте умови договору, обмін валюти — другим кроком. Покупець, який обмінює валюту рано, щоб виглядати рішучим, витрачає той самий єдиний хід, який не можна повернути назад.

Чого не бачить дистанційний покупець

Іноземцю потрібен виданий у Туреччині ідентифікаційний номер, що починається на 98 або 99, щоб отримати пароль до e-Devlet, а PTT видає цей пароль лише за документами, що підтверджують статус перебування, тож покупець, який ніколи не мав турецького дозволу на проживання, не має входу до державного порталу і не бачить власну онлайн-систему кадастрового управління. Наслідок непомітний, і його легко пропустити: протягом усієї купівлі дистанційний покупець бачить те, про що звітує представник, а не те, що каже сам реєстр.

Документи, які PTT приймає від іноземців, утворюють одну родину.

• Документи дозволу на проживання підтверджують статус власника в Туреччині.
• Документи тимчасового захисту та міжнародного захисту охоплюють людей, на яких поширюються ці режими.
• Документи, що посвідчують особу без громадянства, охоплюють апатридів.
• Картки персоналу іноземних місій та представництв охоплюють акредитований персонал.
• Документи дозволу на роботу, документи звільнення від дозволу на роботу та документи Turquoise Card охоплюють людей, уповноважених працювати, і поряд з ними потрібен паспорт.

Інвестор, який приїжджав лише за туристичним штампом, не має жодного з них. Замість нього пароль може отримати представник, але лише за довіреністю, оформленою нотаріусом, яка прямо містить формулювання, що представник уповноважений отримати пароль до e-Devlet і давати від імені довірителя зобов'язання для цієї мети. Загальне повноваження вести купівлю цього не охоплює.

Є три заміни, які дають дистанційному покупцю щось надійніше за телефонну розмову. Перш ніж передати будь-яку заставу, попросіть актуальну виписку з реєстру та довідку про обтяження від кадастрового управління, бо обидва ці документи видає сам реєстр, а не заяви продавця. Щойно заявку подано, попросіть письмово номер yevmiye (журналу реєстрації), оскільки запис у журналі несе дату, годину і хвилину та фіксує пріоритет конкуруючих прав. Майте на увазі, що відмова вписується безпосередньо до запису про нерухомість, а це означає, що пізніша перевірка запису покаже, чи заявку відхилили, а не просто затримали.

Три варіанти в порівнянні: без поїздки, одна поїздка, повна присутність

Для більшості покупців одна поїздка для огляду — найдешевший і найбезпечніший варіант, бо довіреність, оформлена в турецького нотаріуса, повністю обходить ланцюжок апостиля й присяжного перекладу, а покупець бачить нерухомість на власні очі того ж тижня. Три варіанти різняться менше юридичним результатом, а більше тим, у скільки формальностей і "сліпоти" вони обходяться.

Те, чи спрацює варіант без поїздки взагалі, вирішує форма самого документа. Довіреність, яку використовують для операції в кадастровому управлінні, за турецькими нотаріальними правилами має містити фотографію довірителя і бути оформлена у формі нотаріального акта, а не просто з посвідченим підписом. Акти, оформлені в іноземного нотаріуса, часто не відповідають жодній із цих вимог, і невідповідність спливає на стійці кадастрового управління, а не за столом нотаріуса. Турецьке консульство оформлює акт напряму й одразу вирішує обидві проблеми, тому консульський варіант надійніший за варіант із місцевим нотаріусом, хоча законні обидва.

Витрати тут мають структурний, а не фіксований характер. Варіант без поїздки створює консульський або нотаріальний збір, апостиль, присяжний переклад і кур'єрську доставку; варіант з однією поїздкою створює нотаріальний збір і переліт. Яка сума виявиться більшою, залежить від того, де живе покупець, а самі тарифи встановлюють щороку.

Дистанційна купівля не робить вас резидентом

Саме володіння нерухомістю не дає дозволу на проживання, а заявка на дозвіл на проживання вимагає особистої присутності заявника на прийомі. Управління міграційного менеджменту вказує, що іноземці, які залишаються довше, ніж дозволяє їхня віза чи звільнення від візового режиму, або довше дев'яноста днів, мають подати заявку через систему e-ikamet, і що заявники мають бути присутніми в обласному чи районному міграційному офісі в день прийому. Тих, хто не з'явився без поважної причини, вважають такими, що взагалі не подавали заявку.

Це правило окреслює межу обіцянки "нуль поїздок". Купівля тримається на документах, дозвіл на проживання — на людині. Інвестора, який купує дистанційно заради оренди й не планує залишатися, це не стосується. Інвестору, який купує з прицілом на проживання чи громадянство, варто із самого початку закласти в графік хоча б одну поїздку, а не виявляти цю потребу наприкінці.

Звіт про оцінку підпадає під той самий поділ, але дивує людей з протилежної причини. Звіт про оцінку, ліцензований Радою з ринків капіталу, перестав бути обов'язковим для звичайної купівлі, коли 13 червня 2024 року набув чинності циркуляр 2024/4 Головного управління земельного кадастру, тож дистанційному покупцю, який купує з інвестиційною метою, він більше не потрібен. Звіт залишається обов'язковим для справ про турецьке громадянство і дозвіл на проживання, а це означає, що покупець, який прагне отримати паспорт, несе вимогу, від якої звичайного покупця вже звільнили.

Від чого ви відмовляєтесь, якщо ніколи не бачите нерухомість

Ризики, які залишаються після чистої дистанційної купівлі, мають фізичний, а не юридичний характер, і жоден документ їх не контролює. Представник за грамотно складеною довіреністю захищає право власності покупця. Ніщо у справі не захищає покупця від самої нерухомості.

• Вид на море зберігається, лише поки ділянка перед будинком залишається порожньою. В Аланії, районі провінції Анталія, варто питати не про те, чи є вид сьогодні, а про те, що дозволяє статус зонування цієї порожньої ділянки.
• Відстань до моря на карті й пішки — різні речі. Квартира в Каргиджаку за 500 метрів від води може стояти на 60 метрів вище за рівень моря, а це перетворює прогулянку на підйом у серпневу спеку.
• Поверх, орієнтація, ліфт і aidat (щомісячний платіж за обслуговування будинку) визначають повсякденне життя більше, ніж планування квартири. Квартира на останньому поверсі з вікнами на південь у будинку, де ліфт зупиняється на п'ятому поверсі, — зовсім не той актив, що на буклеті.
• Заселеність у прибережних районах змінюється залежно від сезону. Махмутлар у липні й Махмутлар у січні — це два різні місця, а відеотур фіксує лише одне з них.
• Дефекти під час передачі має хтось шукати. Домовтеся письмово, хто перевіряє квартиру під час передачі ключів, що охоплює список дефектів і що відбувається, якщо пункт зі списку не виправлено.

Відеоогляд скорочує цей розрив, коли проводиться на умовах покупця, а не агентства. Просіть один безперервний немонтований запис, а не нарізку кадрів, бо змонтований запис вирішує за вас, що варто побачити. Заздалегідь визначте час доби і попросіть показати ту саму квартиру знову в іншу годину, бо післяполудневе сонце і вечірній шум проявляються окремо. Попросіть винести камеру на балкон і повернути на повне коло, потім показати під'їзд, паркування, місце для сміття і шафу лічильників — саме ці частини будівлі показують, як нею насправді керують. Запитайте, що входить у aidat і чи є в будинку заборгованість, і попросіть відповідь письмово від керуючого будинком, а не від продавця.

Один документ частково закриває цей розрив. Страховий поліс DASK на випадок землетрусу обов'язковий, і переоформлення права власності без нього не завершиться, тож цей поліс — фіксований пункт у справі, а не опція, від якої дистанційного покупця можна відмовити.