Купівля нерухомості в Туреччині крок за кроком: що і в якому порядку відбувається

Купівля нерухомості в Туреччині крок за кроком відбувається за сталим порядком дій, від турецького податкового номера до передачі tapu (свідоцтва про власність), і цей порядок не можна міняти місцями. Процес тримається на трьох жорстких замках: податковий номер відкриває банківські операції та оформлення документів, обмін валюти створює документ, якого вимагає земельний кадастр, а сама передача стає єдиною миттю переходу права власності, згідно зі статтею 705 Цивільного кодексу Туреччини. Один етап перебуває поза контролем покупця, це перевірка зони безпеки губернаторством, і саме тому загальний строк не можна обіцяти наперед. Два кроки, які багато посібників досі зазначають як обов'язкові, не такі, якими здаються: звіт про оцінку перестав бути вимогою при звичайній купівлі в червні 2024 року, а турецький банківський рахунок лишається зручністю, а не умовою. Єдиний збір, що керує останнім днем, це tapu harcı (податок на передачу свідоцтва), 4 % від заявленої вартості, який сплачується до завершення реєстрації. Іноземному покупцеві не потрібні ні посвідка на проживання, ні громадянство, щоб володіти; чинного паспорта достатньо, а власність згодом може бути підставою для заяви і на те, і на інше.

Порядок купівлі одним поглядом

Купівля нерухомості в Туреччині будується довкола трьох жорстких замків і одного кроку, який вам непідконтрольний, а юридичне право власності переходить лише на останньому кроці, а не при підписанні договору. Три замки йдуть у сталому порядку: турецький податковий номер відкриває банківські операції та документи, документ про обмін валюти завершує реєстраційну справу, а передача tapu і є тим, що фактично переносить право власності. Єдиний крок поза руками покупця, це перевірка зони безпеки губернаторством, яка перебуває між заявою та реєстрацією.

Таблиця нижче викладає весь порядок, чи є кожен крок обов'язковим, що він відкриває і хто визначає його строки.

Іноземному покупцеві для жодного з цих кроків не потрібні посвідка на проживання чи громадянство. Чинного паспорта достатньо, щоб набути в Туреччині повне право власності.

Чому порядок важливіший за список

Порядок важливий тому, що більшість кроків турецької купівлі житла замикають кроки, які йдуть за ними, і виконання їх у неправильній послідовності гальмує передачу, а не пришвидшує її. Нумерований список розглядає вісім кроків як взаємозамінні завдання. Це не так. Три з них утворюють ланцюг залежностей, який не можна переставити, а один іде за графіком, на який покупець вплинути не може.

Перший замок, це турецький податковий номер. Іноземному покупцеві податковий номер потрібен перш ніж він відкриє банківський рахунок, перш ніж обміняє валюту в банку і перш ніж кадастр зареєструє передачу. Якщо його пропустити, кожен наступний крок чекає.

Другий замок, це гроші та їхні документи. Від 24 січня 2022 року іноземний покупець, який набуває майно шляхом купівлі, повинен подати земельному кадастру döviz alım belgesi (DAB, довідку про купівлю валюти). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Головне управління земельного кадастру Туреччини) підтверджує цю вимогу у своєму оголошенні від тієї ж дати. Гроші, що надійшли без DAB, не задовольняють справу, тож спершу заплатити, а задокументувати потім означає перевернути правильний порядок.

Третій замок, це передача tapu, і це єдина мить, коли право власності змінює власника. Стаття 705 Цивільного кодексу Туреччини (Türk Medeni Kanunu) проголошує, що право власності на нерухомість набувається реєстрацією. Підписаний договір, навіть підписаний у нотаріуса, створює зобов'язання між сторонами; він не робить покупця власником. Право власності переходить, коли кадастр завершує запис, а збір за передачу в розмірі 4 % має бути сплачений до завершення цього запису.

Крок поза ланцюгом, це перевірка зони безпеки, розглянута нижче. Її не можна зсунути наперед чи пришвидшити, і тому реалістичний графік розглядає її як головне джерело невизначеності.

Крок 1: Отримайте турецький податковий номер

Турецький податковий номер є першим кроком, бо це ключ, від якого залежить кожен наступний крок, і будь-який іноземець може отримати його за самим паспортом. Податковий номер ідентифікує покупця перед податковою інспекцією, банком і кадастром. Без нього іноземний покупець не може відкрити турецький банківський рахунок, не може обміняти валюту в реєстраційну справу і не може бути внесений до tapu.

Отримайте податковий номер перш ніж організовувати будь-який платіж. Номер видає податкове управління Туреччини, і він не вимагає посвідки на проживання, візи чи громадянства; сама власність також не несе жодної з цих умов. Покупець, який планує купівлю через представника, може доручити представникові отримати номер за нотаріально посвідченою довіреністю, що зберігає порядок недоторканим, навіть коли покупець за кордоном.

Крок 2: Due diligence по tapu до того, як рушать гроші

Due diligence належить до моменту до завдатку, а не після, бо перевірки підтверджують, що продавець справді може передати чисте право власності і що об'єкт належить до тих, які іноземцю дозволено купувати. Due diligence читає запис tapu і муніципальну справу та підтверджує три речі: що продавець є зареєстрованим власником, що на об'єкті немає іпотеки (ipotek), арешту (haciz) чи відмітки (şerh), які заблокували б або обтяжили передачу, і що правовий статус будівлі в порядку.

Перевірте чотири пункти, перш ніж зв'язувати гроші.

• Підтвердьте, що продавець є зареєстрованим власником у поточному записі tapu.
• Перевірте наявність іпотеки, арешту чи обмежувальної відмітки щодо об'єкта.
• Перевірте зонування та статус введення будівлі в експлуатацію, зокрема чи несе вона kat mülkiyeti (повне право власності на квартиру) чи лише kat irtifakı (сервітут на будівництво).
• Установіть, що іноземному покупцеві дозволено набути саме цю ділянку.

В останнього пункту дві правові підстави. Стаття 35 Закону про кадастр (Tapu Kanunu) обмежує власність іноземної фізичної особи 30 гектарами по всій країні та 10 % площі приватної власності будь-якого району. Типовий покупець квартири ніколи не наближається до стелі в 30 гектарів, але правило 10 % по району може діяти щодо конкретної ділянки. Стаття 36 регулює військові зони та зони безпеки, які губернаторство перевіряє пізніше в процесі; ділянку в забороненій зоні взагалі не можна передати іноземному покупцеві. Проведення цих перевірок першими означає, що покупець ніколи не вносить завдаток за об'єкт, який юридично не може змінити власника.

Крок 3: Попередній договір і завдаток, і чого вони не роблять

Попередній договір фіксує ціну й умови, але він не передає право власності і не призводить до автоматичної втрати завдатку, і тому його правова форма важливіша, ніж очікує більшість покупців. Договір створює обіцянку; tapu створює власника. Розглядати підписаний договір як фінішну межу, це найпоширеніша хибна думка серед іноземних покупців.

Турецьке право прив'язує до завдатку певне правило за замовчуванням. Згідно зі статтею 177 Зобов'язального кодексу Туреччини (Türk Borçlar Kanunu) гроші, передані при підписанні, вважаються bağlanma parası (завдаток як доказ існування договору), якщо сторони прямо не домовилися, що це cayma parası (відступне). Завдаток доводить угоду і зараховується в ціну купівлі; сам собою він не дозволяє жодній стороні відступити і не згорає автоматично, якщо покупець відступає. Втрата діє лише там, де договір прямо робить завдаток cayma parası, і тоді застосовується стаття 178: покупець, що відступає, втрачає завдаток, а продавець, що відступає, повертає вдвічі. Окрему неустойку (cezai şart) за статтею 179 також можна вписати, але суддя вправі знизити неустойку, визнану надмірною.

Форма, це те, на чому провалюються багато резерваційних угод. Договір, що передає право власності на зареєстровану нерухомість, або обіцянка її продати, має бути укладений в офіційній формі в нотаріуса чи посадової особи кадастру; стаття 237 Зобов'язального кодексу, стаття 706 Цивільного кодексу та стаття 26 Закону про кадастр указують в один бік. Неформальна письмова чи усна резервація юридично недійсна, а отже, недійсне і її застереження про втрату, і сплачений завдаток у принципі можна повернути як безпідставне збагачення. Це сильна правова позиція, але повернення грошей часто вимагає судового розгляду, тож практичний захист слабший, ніж випливає з паперу.

Нотаріально посвідчена обіцянка продажу (satış vaadi) робить значно більше. Після нотаріального посвідчення її можна внести відміткою в tapu згідно зі статтею 26 Закону про кадастр і статтею 1009 Цивільного кодексу. Відмітка зв'язує третіх осіб на п'ять років: якщо продавець потім спробує продати той самий об'єкт іншій особі, право покупця з відміткою зберігається, і покупець може подати позов про примусову реєстрацію (cebrî tescil), щоб перевести титул на своє ім'я. Покупець, який хоче реального захисту між підписанням і передачею, просить нотаріально посвідчену обіцянку продажу з відміткою, а не звичайний бланк резервації.

Купівлі на стадії будівництва (off-plan) у забудовника йдуть іншим шляхом. Купівля до здачі підпадає під Закон про захист прав споживачів (№ 6502), який передбачає гарантії завершення та права на відмову, яких немає при перепродажі від приватного продавця. Підтвердьте до підписання, який режим застосовується, оскільки правила завдатку різняться між цими двома.

Крок 4: Переміщення грошей і довідка про купівлю валюти

Обов'язковий грошовий крок, це не відкриття турецького банківського рахунку; це створення döviz alım belgesi, документа, що доводить, що покупець увіз валюту й обміняв її через банк. Багато покрокових посібників зазначають «відкрити банківський рахунок» як фіксований етап. Банківський рахунок зручний, але обов'язковою вимогою є DAB, і DAB створюється через банк незалежно від того, чи є в покупця там рахунок.

Механізм простий. Покупець увозить валюту в Туреччину, обмінює її через банк, і банк видає DAB, який потім подається кадастру як частина справи про передачу. TKGM вимагає цього для іноземних набуттів шляхом купівлі від 24 січня 2022 року, і вимога спирається на Циркуляр про рух капіталу Центрального банку. Покупець, який переказує гроші без створення DAB, змушений відкотити й повторити крок, що затримує зустріч.

У DAB є і тихіший вплив на вартість. Сума валюти, обміняна через банк, відображається в офіційній кадастровій вартості, на яку нараховується збір за передачу, тож сума, зазначена в DAB, живить податкову базу, а не стоїть осторонь. Покупець, який планує заявити низьку вартість, щоб знизити збір, виявляє, що DAB уже фіксує обміняну суму в реєстрі. Цей зв'язок задокументований радше в професійних коментарях, ніж в одному першоджерелі, тож ставтеся до нього як до сильної тенденції, а не як до абсолютного правила, і підтверджуйте цифри в банку та в нотаріуса.

Де звіт про оцінку фактично перебуває тепер

Схвалений державою звіт про оцінку більше не є обов'язковим кроком при звичайній купівлі; від червня 2024 року він потрібен лише тоді, коли покупець подає заяву на громадянство чи посвідку на проживання. Саме тут більшість конкурентних посібників тепер застаріли. Вони досі зазначають звіт про оцінку SPK (ekspertiz raporu) як фіксований етап при кожній купівлі, а для звичайного продажу це вже неправильно.

Зміна прийшла з Циркуляром TKGM 2024/4, опублікованим 3 червня 2024 року і чинним від 13 червня 2024 року, який скасував обов'язок подавати звіт про оцінку при звичайному продажі чи обіцянці продажу. Звіт складають лише фірми, ліцензовані Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, Рада з ринків капіталу), і там, де він ще потрібен, звіт чинний три місяці від затвердження. Покупцеві, який купує виключно для того, щоб самому володіти житлом в Аланії, не потрібно вбудовувати оцінку в порядок узагалі. Покупцеві, який купує заради права на громадянство чи ВНП, потрібно, оскільки ці заяви досі її вимагають, тож звіт стає умовним кроком, прив'язаним до мети покупця, а не до продажу.

Крок 5: Перевірка зони безпеки, яку ви не контролюєте

Після подання заяви про передачу губернаторство перевіряє, чи перебуває об'єкт у військовій зоні чи зоні безпеки, і реєстрація не може завершитися, доки не надійде позитивний висновок. Це той єдиний крок, який покупець не може призначити, пришвидшити за плату чи обійти. Він іде за графіком адміністрації.

Перевірка випливає зі статті 36 Закону про кадастр. Щойно заява про передачу доходить до кадастру, valilik (губернаторство) з'ясовує, чи потрапляє ділянка у військову заборонену зону, зону безпеки чи особливу зону безпеки. Реєстрація чекає дозволу. Джерела дають суперечливі строки для цього етапу, тож жодне фіксоване число днів не надійне; на практиці це зазвичай займає кілька тижнів і різниться за ділянкою та провінцією. Дозвіл прив'язаний до ділянки, і тому due diligence на рівні району на кроці 2 знижує невизначеність, але не усуває її. Урахування цього очікування від самого початку запобігає хибному враженню, ніби купівля застопорилася; очікування, це і є процес, а не збій у ньому.

Крок 6: Зустріч щодо tapu, DASK, документи і збір

Зустріч щодо передачі вимагає повної справи, і два пункти в ній є жорсткими умовами: поліс DASK на землетрус, без якого реєстрація не може завершитися, і збір за передачу в 4 %, який вноситься до внесення запису. Зустріч, це місце, де подаються зібрані документи і сплачується збір.

Справа для зустрічі містить шість пунктів.

• Паспорт, з присяжним перекладом турецькою там, де кадастр цього вимагає.
• Турецький податковий номер.
• Свіже біометричне фото.
• Поліс DASK, обов'язкове страхування від землетрусів (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), без якого кадастр не передає об'єкт.
• DAB від обміну валюти.
• Договір купівлі-продажу, а також звіт про оцінку SPK при заяві на громадянство чи ВНП.

Покупець і продавець з'являються особисто, або їхні представники з'являються за нотаріально посвідченою довіреністю, що й дозволяє здійснити купівлю без приїзду покупця в Туреччину. Від покупця, який не говорить турецькою, зазвичай вимагається присутність присяжного перекладача при підписанні.

Збір за передачу, це найбільша одинична витрата дня. Tapu harcı (податок на передачу свідоцтва) становить 4 % від заявленої вартості за тарифною таблицею Закону № 492, поділені за законом на 2 % з покупця і 2 % з продавця, хоча на практиці покупці часто платять усю суму, а розподіл є предметом перемовин. У заявленої вартості є законна нижня межа: згідно зі статтею 63 того самого закону збір нараховується на заявлену ціну, але не менш ніж на emlak vergisi (муніципальну оціночну вартість) об'єкта. Сплата збору, це умова, а не формальність; кадастр не завершує реєстрацію, доки збір не надійшов.

Крок 7: Передача в кадастрі, мить переходу права власності

Право власності переходить у кадастрі в ту мить, коли передача реєструється, і якщо справа повна, передачу можна здійснити за одну зустріч. Це крок, до якого рухається весь порядок, і єдиний, який змінює те, хто володіє об'єктом.

Передача відбувається в Tapu Müdürlüğü (управління кадастру) по району, де перебуває об'єкт. Стаття 705 Цивільного кодексу закріплює правовий наслідок: власником покупця робить не підпис, а реєстрація. Щойно збір сплачений і дозвіл отриманий, управління завершує запис і видає tapu на ім'я покупця. Вимоги та запитувані документи можуть трохи різнитися між управліннями та провінціями, тож власний список районного управління, це останнє слово про те, що потрібно для зустрічі.

Після передачі: посвідка на проживання і громадянство є варіантами, а не умовами

Володіння майном у Туреччині не вимагає ні посвідки на проживання, ні громадянства, і зв'язок іде у зворотний бік: об'єкт може бути підставою для заяви на те й інше. Іноземний покупець здійснює кожен із кроків вище за самим паспортом. Посвідка на проживання і шлях до громадянства, це те, до чого може привести володіння, а не бар'єри, які покупець має взяти першими.

Володіння може підкріпити заяву на посвідку на проживання, і воно може дати покупцеві право на громадянство через інвестиції, коли купівля досягає порогу. Цей поріг становить 400 000 доларів США, застосовується на кожного заявника, і об'єкт утримується під трирічною відміткою про заборону продажу. Подробиці шляхів до громадянства й ВНП, зокрема як поріг працює при спільній власності, належать до посібників про громадянство через інвестиції та про посвідку на проживання, а не до самого порядку купівлі.

Що йде паралельно, а що має чекати

Три ранні завдання можуть іти одночасно, але основний ланцюг від обміну валюти до реєстрації суворо послідовний. Розуміння того, які кроки перетинаються, скорочує графік; податковий номер, due diligence і пропозицію DASK можна організувати разом у перші дні, тоді як ніщо після заяви не можна зсунути наперед, за перевірку зони безпеки.

Реалістичний графік: купівля готової квартири в Аланії

Для готової квартири в Аланії з чистим титулом кроки, залежні від покупця, займають приблизно один-два тижні, а загальний час визначає перевірка зони безпеки, а не покупець. Прорахований порядок показує, куди йдуть тижні, хоча точний підсумок обіцяти не можна, бо один етап іде за графіком губернаторства.

Візьмемо перепродавану двокімнатну квартиру в Махмутларі, прибережному районі округу Аланія провінції Анталія, куплену покупцем, який платить у євро, станом на серпень 2026 року. Порядок розподіляється по тижнях так.

• Тиждень 1: покупець отримує турецький податковий номер і доручає юристу провести due diligence по tapu, обидва починаються першого дня.
• Тиждень 1-2: якщо перевірки чисті, сторони підписують договір, покупець увозить євро й обмінює їх через банк, щоб створити DAB, і оформлює поліс DASK.
• Після подання, змінні кілька тижнів: заява подається, і йде перевірка зони безпеки, етап із відкритим кінцем.
• При дозволі: покупець платить збір за передачу 4 %, кадастр завершує запис, і tapu видається на ім'я покупця.

Купівля на стадії будівництва у забудовника йде інакше, бо гроші розбиваються за етапами будівництва, а передача завершеного титулу з повним правом власності чекає, доки будівля не досягне kat mülkiyeti; рамки захисту прав споживачів за Законом № 6502 регулюють цю довшу дугу, а не передачу готового об'єкта за одну зустріч.