Купівля вторинної нерухомості в Туреччині у іноземного власника: що насправді змінюється

Купівля вторинної нерухомості в Туреччині у іноземного власника - це звичайна угода, яка проходить за тими самими правилами, що й будь-яка інша, і єдине, чого вона не може дати, - це турецьке громадянство. Турецьке громадянство через інвестиції вимагає, щоб об'єкт не був зареєстрований на ім'я іноземної фізичної особи, а це виключає з програми будь-яку квартиру, яка зараз належить іноземцю, незалежно від її ціни чи стану. Обійти цю умову, провівши угоду спочатку через турецького громадянина, не вийде: те саме роз'яснення також виключає будь-який об'єкт, переданий іноземним громадянином після 12 січня 2017 року, а квартира, яка вже забезпечила одну заявку на громадянство, не може забезпечити другу. Власники mavi kart (блакитної картки), громадяни Турецької Республіки Північний Кіпр і турецькі громадяни з подвійним громадянством іноземцями не вважаються, тож купівля в них залишає шлях до громадянства відкритим - з одним винятком: продавець, який отримав турецьке громадянство через інвестиційну програму, залишається у виключеній категорії, навіть маючи на руках турецьке посвідчення особи. Для покупця, якому паспорт не потрібен, ніщо з цього не має значення, і громадянство продавця натомість змінює профіль шести перевірок: трирічної відмітки про обмеження на тапу, п'ятирічного вікна податку на приріст капіталу продавця, довіреності, підписаної за кордоном, несплаченого податку на нерухомість і внесків на утримання будинку, неактивних абонентів комунальних послуг та історії ПДВ (податку на додану вартість) квартири, купленої новою за пільгою для іноземного покупця. Несплачений податок на нерухомість і несплачений податок на спадщину не стають боргом покупця за чинним законом, але кожен з них зупиняє передачу, доки не буде погашений. За курсом купівлі Центрального банку Турецької Республіки на 25 серпня 2026 року 400 000 доларів США відповідають приблизно 343 000 євро - це ціновий діапазон в Аланії, де частка іноземної власності найвища і де від паспорта продавця залежить найбільше грошей.

Що змінюється, коли продавець - іноземний громадянин, а що залишається незмінним

Майже кожен механічний крок турецької угоди купівлі-продажу проходить однаково незалежно від того, тримає продавець турецький паспорт чи іноземний, і єдине, що змінюється повністю, - це можливість використати квартиру для турецького громадянства через інвестиції. Сама купівля законна, звичайна і поширена. Аланья, округ провінції Анталія на південному узбережжі Туреччини, продає квартири іноземним покупцям з початку 2000-х років, і значна частка вторинної пропозиції на ринку сьогодні оформлена на іноземні імена. Купівля в таких власників - рутинна справа.

Плутанина виникає через змішування двох різних питань. Перше питання - чи може іноземець купити в іншого іноземця, і відповідь - так, на тих самих умовах, що й будь-яка інша купівля. Друге питання - чи підходить саме ця квартира для програми громадянства через інвестиції, і тут громадянство продавця вирішальне.

Ще шість пунктів юридично не змінюються, але змінюються за профілем, тому що людина по інший бік столу живе в іншій країні і купувала на інших умовах стимулів.

Читайте таблицю, поставивши собі питання, до якого з двох типів покупців ви належите. Покупець, якому турецький паспорт не потрібен, стикається зі звичайною купівлею і зміненим чек-листом. Покупець, для якого вся причина витратити порогову суму в 400 000 доларів США, незмінну з червня 2022 року, - це паспорт, стикається з квартирою, яка дати його не може.

Чому квартира, що належить іноземцю, не може бути використана для турецького громадянства

Роз'яснення, яке Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Головне управління земельного кадастру) видає до Положення про застосування Закону про громадянство Туреччини, вимагає, щоб об'єкт не був зареєстрований на ім'я іноземної фізичної особи, а це виключає з програми кожну квартиру, якою зараз володіє іноземець. Формулювання охоплює і подружжя та дітей самого заявника, і сторонніх іноземних власників. Це умова про стан земельного реєстру на день купівлі, а не про якості самого покупця.

Поріг становить 400 000 доларів США і застосовується на кожного заявника, а не на об'єкт чи родину. Обмеження на кількість об'єктів, з яких складається ця сума, немає, тож заявник може об'єднати два об'єкти чи десять, а подружжя й діти до 18 років основного заявника включаються як утриманці без додаткових інвестицій. Після цього на об'єкт накладається трирічне обмеження на продаж, зафіксоване прямо в тапу.

На цьому тлі умова щодо продавця працює як фільтр, який застосовується раніше, ніж почне мати значення будь-яка арифметика. Квартира вартістю 450 000 доларів США станом на серпень 2026 року, з чистим титулом, дійсним iskan і продавцем-іноземцем, що охоче готовий продати, не проходить програму через один рядок у реєстрі, і жоден звіт про оцінку, схема оплати чи юридичний аргумент цього не змінять.

З цього випливають три наслідки для тих, хто підбирає нерухомість з розрахунком на паспорт.

1. Фільтруйте за громадянством продавця раніше, ніж за ціною. Запитати, кому зараз належить квартира, нічого не коштує і відсікає найбільшу категорію марно витрачених переглядів у верхньому ціновому сегменті Аланії.
2. Ставтеся до запевнень агентства як до відправної точки, а не як до відповіді. Вирішує реєстр, і свіжий tapu kayıt örneği (витяг з реєстру прав власності) закриває питання одним документом.
3. Розділіть дві покупки у власній голові. Купівля квартири іноземного власника як житла для себе чи об'єкта під оренду нічим не ускладнена. Купівля її ж заради паспорта не спрацює.

Агент в Аланії, що показує іноземному покупцю квартиру іноземного власника, не обов'язково когось вводить в оману, тому що переважна більшість вторинних угод не має жодного стосунку до громадянства. Невідповідність виникає лише тоді, коли мету покупця так і не озвучили вголос.

Чи може турецький громадянин-посередник у ланцюжку виправити проблему з громадянством?

Ні, і причина - правило, написане спеціально для того, щоб закрити цей шлях: об'єкт також не повинен бути тим, що передавала будь-яка іноземна фізична особа після 12 січня 2017 року. Проведення квартири спочатку через турецького громадянина її не «очищує». Реєстр зберігає історію, і роз'яснення сягає в неї в минуле.

На ринку це правило часто описують як період охолодження в два-три роки. Такий опис применшує його. Умова в тому вигляді, в якому вона написана, фіксує календарну дату, а не рухоме вікно, а це означає, що передача, здійснена у 2018 році, і досі виключає об'єкт із програми у 2026 році і продовжуватиме виключати його далі.

Друга частина тієї самої умови ловить сімейні схеми. Вторинний об'єкт не повинен бути тим, який заявник або його родичі першого ступеня, турецькі громадяни вони чи ні, раніше передавали турецькому громадянину чи турецькій компанії. Третя частина ловить корпоративну власність і охоплює компанії, в яких іноземний покупець або його родичі першого ступеня є партнерами чи керівниками, а також компанії з іноземними акціонерами того самого громадянства, що підпадають під статтю 36 Tapu Kanunu.

Практична інструкція з цього коротка. Запитуйте історію набуття ділянки, а не лише поточного власника. Квартира, яку турецький громадянин купив у норвезького власника в 2021 році і зараз виставляє на продаж, виглядає в будь-якому документі, який зазвичай показує агент, точнісінько як квартира, що перебуває в турецьких руках з моменту побудови.

Оскільки ці факти лежать в історії тапу, а не на поточній сторінці реєстру, це питання для юриста, що перевіряє ділянку, а не для людини, яка її продає.

Чи використовувалася ця квартира раніше для чужої заявки на громадянство?

Об'єкт може підтримати заявку на громадянство один раз, і щойно це сталося, жоден інший іноземний громадянин не може використати той самий об'єкт чи ту саму частку для нової заявки. Для цієї мети квартира використана назавжди.

Це має значення саме там, де покупець найімовірніше й шукатиме. Об'єкти вартістю близько 400 000 доларів США в прибережних районах Аланії - природний запас програми громадянства, а це означає, що незвично висока частка з них уже забезпечила одну заявку. Іноземний власник, що продає за такою ціною у 2026 році, через три і більше роки після хвилі заявок 2021-2022 років, - знайомий профіль: людина, чий період обмеження минув і яка тепер вільна продавати.

Для такого продавця продаж - простий вихід. Для покупця з тим самим планом квартира дає нерухомість, але не паспорт.

Діагностика - знову історія тапу, а не розповідь продавця про неї. Попереднє набуття громадянства через об'єкт залишає сліди в реєстрі, включно з відміткою про обмеження, поставленою в момент подання попередньої заявки. Покупець, який запитує лише про те, чи вільна квартира від обмежень зараз, нічого не дізнається про те, чи була вона обмежена раніше.

Розгляньмо конкретну пару об'єктів. Дві сусідні квартири в Махмутларі, прибережному районі округу Аланья провінції Анталія, обидві виставлені за 420 000 доларів США в серпні 2026 року. Одна належить турецькій родині, що володіє нею з 2015 року. Інша належить іноземному громадянину, який отримав через неї громадянство у 2022 році і чиє обмеження закінчилося у 2025 році. Для покупця, якому потрібна квартира для відпочинку, вони взаємозамінні, і друга цілком може виявитися дешевшою. Для покупця, якому потрібен турецький паспорт, існує тільки перша.

Продавець із турецьким посвідченням особи, що все одно вважається іноземцем

Власники mavi kart (блакитної картки), громадяни Турецької Республіки Північний Кіпр і турецькі громадяни, які мають також інше громадянство, за цим роз'ясненням іноземцями не вважаються, тож купівля в них залишає шлях до громадянства відкритим - з одним винятком, що перевертає результат. Виняток стосується продавців, які отримали турецьке громадянство за статтею 12(1)(b) Закону про громадянство Туреччини, тобто самим інвестиційним шляхом.

Формулювання прямо описує загальне положення. Особи, які вийшли з турецького громадянства з дозволу і тримають mavi kart (блакитну картку), громадяни Турецької Республіки Північний Кіпр і турецькі громадяни з кількома громадянствами в межах цього роз'яснення іноземцями не вважаються. Там, де турецький громадянин також має громадянство іншої країни, угоду регулює саме турецьке громадянство.

Складність живе саме у винятку. Продавець, який купив турецьку нерухомість за інвестиційною програмою, отримав через неї громадянство і зараз тримає турецьке посвідчення особи, для більшості цілей - турецький громадянин, і все ж саме для цієї мети залишається у виключеній категорії. Ніщо ні на самому посвідченні особи, ні на поточній сторінці реєстру не повідомляє, до якої категорії належить продавець.

Звідси виникає асиметрія, яку варто назвати прямо. Категорія продавця, яка виглядає найочевидніше іноземною, - норвезьке чи російське ім'я в тапу, - легко помітна і виключає квартиру з програми. Категорія продавця, яка виглядає найбільш по-турецьки, - турецьке посвідчення особи, видане кілька років тому, - може виключити квартиру з програми так само повністю і при цьому невидима при звичайній перевірці документів.

Тому покупець, який прагне громадянства, ставить питання, яке здається нетактовним, але таким не є. Запитайте, коли і як продавець отримав турецьке громадянство. Продавець за народженням відповідає миттєво. Продавець за інвестицією відповідає інакше, і ця відповідь вирішує, чи зможе купівля прислужитися вашій меті.

Широко поширена порада каже іноземним покупцям шукати турецького продавця і на цьому зупинятися. Ця порада неповна в обидва боки. Вона помилково виключає продавців із блакитною карткою та північнокіпрських продавців, які цілком підходять, і помилково включає громадян за інвестиційним шляхом, які не підходять.

Що графа відміток у тапу говорить вам про іноземного власника

Трирічне обмеження, накладене на об'єкт, використаний для громадянства через інвестиції, стоїть прямо в тапу, і поки воно діє, власник взагалі не може вам продати. Читання графи beyanlar (декларації) у свіжому витягу з реєстру - найшвидший спосіб дізнатися, чи вільна квартира перед вами юридично для продажу.

Турецька практика земельного кадастру розрізняє відмітки, що забороняють розпорядження, і записи, які лише обмежують право чи фіксують особисте право. Tapu Sicili Tüzüğü (Положення про реєстр земельного кадастру) перелічує заборонну категорію, куди входять забезпечувальні заходи суду, арешти за вимогою держави, записи про банкрутство та мирову угоду, відмітки про сімейне житло і позбавлення подружжя права розпорядження. Іпотека, навпаки, - це обмежене речове право, а не відмітка, і сама собою продажу не заважає.

Для квартири іноземного власника два записи варто перевірити в першу чергу: обмеження за громадянством та aile konutu şerhi (відмітку про сімейне житло). Перше поширене в тому ціновому сегменті, який створила програма громадянства. Друге важливе тому, що турецький закон вимагає явної згоди подружжя, яке не є власником, перш ніж сімейне житло буде передано, а сімейні обставини іноземного власника складніше перевірити з-за кордону.

Звідси випливають дві інструкції, і вони різні.

• Отримайте свіжий витяг з реєстру, датований за кілька днів до вашої пропозиції, а не покладайтеся на фотографію тапу власника, тому що відмітки з часом додаються і знімаються, і старий документ нічого не доводить про сьогодення.
• Запитайте сімейний стан продавця і місце проживання родини, а не вважайте, що відсутність відмітки закриває питання, оскільки вимога згоди існує за законом незалежно від того, чи зафіксував хтось це в реєстрі.

Чинне обмеження - це проблема термінів, а не дефект. Якщо до зняття відмітки залишаються місяці, квартира ще не продається, і будь-який завдаток, внесений під обіцянку продати пізніше, несе ризик того, що обставини продавця зміняться раніше призначеної дати.

Як п'ятирічний податковий відлік продавця доходить до вашого боку столу

Іноземний продавець, який купив об'єкт протягом останніх п'яти років, зобов'язаний сплатити турецький податок із приросту вартості, а отже, має прямий фінансовий інтерес занизити ціну, записану у вашому тапу, і ціну цього заниження сплачуєте ви через роки. Турецький закон оподатковує приріст вартості при продажу об'єкта протягом п'яти років з моменту набуття і звільняє від нього після п'яти років, і це правило діє однаково для резидентів і нерезидентів, тому що джерелом доходу виступає сам об'єкт.

Оподатковувана сума - не проста різниця між двома цінами. Вартість набуття індексується до розрахунку прибутку, віднімається річний неоподатковуваний мінімум, а залишок оподатковується за прогресивною шкалою податку на доходи. В умовах інфляції індексація важить дуже багато, тому власний бухгалтер продавця може нарахувати суму меншу, ніж боявся продавець.

Ніщо з цього не змінює інтерес продавця на прийомі. Занижена заявлена ціна одночасно зменшує оподатковуваний прибуток продавця і його 2%-ву частку в tapu harcı. Harçlar Kanunu (Закон про збори) встановлює нижню межу, вимагаючи розраховувати збір не нижче emlak vergisi değeri (муніципальної оціненої вартості) об'єкта, і дозволяє донарахувати різницю пізніше, якщо заявлена сума не відображає реальність. Між цією межею і реальною ціною залишається простір, і продавець усередині п'ятирічного вікна його шукатиме.

Арифметика на вашому боці працює у зворотному напрямку. Візьмімо квартиру, погоджену за 200 000 євро в серпні 2026 року, де сторони заявляють 150 000 євро. Частка покупця у зборі, 2%, падає на 1 000 євро. Зареєстрована вартість набуття покупця теж падає - на 50 000 євро, а отже, якщо цей покупець продасть об'єкт усередині власного п'ятирічного вікна, заявлений прибуток виявиться на 50 000 євро більшим, ніж мав би бути. Турецький податок на доходи в цій смузі починається з 15%, що дає відкладене навантаження в 7 500 євро ще до індексації і до вищих ставок, які застосовуються при більшому прибутку. Покупець, що погодився на пропозицію продавця, обміняв 1 000 євро сьогодні на суму приблизно у сім разів більшу пізніше.

У продавця, що минув п'ятирічну позначку, значно менше причин наполягати на цьому, що само по собі привід прочитати дату набуття в реєстрі, навіть якщо податкові справи продавця вас не цікавлять.

Що відбувається, коли продавець живе за кордоном і підписує за довіреністю

Іноземний власник, що продає з іншої країни, майже завжди передає об'єкт через vekaletname (довіреність), і саме дійсність цього документа, а не готовність продавця, визначає дату вашої угоди. Турецькі нотаріальні правила вимагають, щоб довіреність, призначена для операцій із земельним кадастром, була складена у düzenleme şekli - формальному методі складання акта, а не просто засвідченні підпису, - і несла фотографію особи, що її видала.

Довіреності, оформлені в місцевого нотаріуса за кордоном, часто не проходять за обома вимогами, тому що більшість іноземних нотаріальних систем засвідчують підписи, а не самі складають акт, і не додають фотографій. Турецьке консульство вирішує обидві проблеми одразу, тому консульський шлях надійніший, хоча й потребує більше часу на організацію.

За питанням дійсності стоїть друге питання: чи документ досі живий. Турецька довіреність не має автоматичного строку закінчення і діє, доки її не скасують, доки не завершиться справа, для якої її видано, або доки не настане одна з подій, що припиняють відносини представництва. З грудня 2025 року скасування фіксуються в Türkiye Azil Sistemi - національній системі скасування довіреностей, яку Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü веде на підставі циркуляра № 2025/6, - що дає земельному кадастру змогу побачити, що документ, пред'явлений на прийомі, було скасовано.

Сценарій зриву конкретний, і його варто назвати. Продаж зривається на прийомі не тому, що продавець передумав, а тому, що представник приходить із документом, складеним у неправильній формі, без фотографії або скасованим так, що ніхто не повідомив агента. Жоден із цих фактів не видно в скан-копії, надісланій електронною поштою.

Попросіть свого власного юриста перевірити довіреність до того, як буде призначено зустріч, а не вранці того дня, коли її використовують. Документ, який потрібно переоформити в консульстві за кордоном, додає тижні, і ці тижні потрапляють усередину будь-якої схеми завдатку, яку ви вже підписали.

Що залишає по собі в квартирі відсутній іноземний власник

Борги, залишені попереднім власником, не стають вашим особистим зобов'язанням, але два з них узагалі зупиняють передачу, що перетворює їх із ризику на питання розкладу. У власника, який провів роки в іншій країні, накопичується характерний набір незавершених справ.

Несплачений податок на нерухомість - найочевидніший випадок. Emlak Vergisi Kanunu (Закон про податок на нерухомість) зобов'язує управління земельного кадастру запитувати систему муніципалітету в електронному вигляді під час передачі і забороняє передачу будівлі чи землі з боргом за податком на нерухомість, із вузькими винятками для спадку, судових рішень, примусового продажу та вилучення. Старе правило, за яким покупець і продавець солідарно відповідали за несплачений податок на нерухомість, більше не діє, хоча багато англомовних матеріалів досі його повторюють. Правильна інструкція - не боятися успадкувати борг, а встановити, що борг погашено, перш ніж призначати зустріч.

Спадщина - друга блокувальна причина, і в старішому фонді іноземної власності вона трапляється частіше, ніж очікують покупці. Якщо продавець отримав квартиру у спадок, сама реєстрація не чекає на податок на спадщину, а от продаж - чекає. Співробітники земельного кадастру не можуть завершити передачу без довідки про відсутність заборгованості від податкової служби. Продавець, чиє ім'я стоїть у реєстрі як ім'я власника, тому може бути справді не в змозі продати.

Aidat (внесок на утримання будинку) працює ще інакше. Несплачені внески попереднього власника не стають особистим боргом нового власника. Що справді може закріпитися за квартирою, так це законна іпотека, зареєстрована на користь інших власників на встановлену судом несплачену суму, і цей запис, щойно зареєстрований, слідує за об'єктом і стоїть попереду інших вимог. Інструкція - читати перелік обтяжень, а не вважати, що заборгованість слідує за вами автоматично.

Квартира, що простояла порожньою дві зими, несе й фізичні питання, на які не відповідає жоден реєстр, включно з вологістю, технікою, що не працює, і бойлером, який ніхто не обслуговував. Їм місце в ціні, а не в юридичному досьє.

Чи змінюється ПДВ, коли ви купуєте в іноземного власника?

Податок на додану вартість не виникає при перепродажі між фізичними особами незалежно від чийогось громадянства, тому що пільга, про яку чули іноземні покупці, застосовується тільки до першої передачі від забудовника. Покупець, що підходить до вторинної квартири з думкою про пільгу з ПДВ, застосовує правило, якому тут нічого робити.

Сама пільга закріплена в статті 13 закону про ПДВ і застосовується до першої передачі житлової чи комерційної одиниці покупцю, який не є резидентом Туреччини і сплачує в іноземній валюті. Вона несе чотири умови одночасно, включно з тим, що не менш ніж 25% ціни надходить до дати рахунка-фактури, а решта - протягом року, що будівля має дозвіл на будівництво і що об'єкт утримується три роки після реєстрації.

Саме ця остання умова і сягає вторинної угоди, причому з боку продавця. Іноземний власник, що купив нову квартиру за пільгою і продає її всередині трирічного вікна, породжує зобов'язання за раніше звільненим ПДВ. Зобов'язання - його, а не ваше. Його вплив на вас - питання термінів і переговорної позиції, тому що продавець, що зіткнувся з несподіваним нарахуванням, може затягнути угоду, підняти ціну чи відмовитися від неї.

На ринку ходять два різні трирічні періоди, і їх часто плутають. Один - це умова утримання для пільги з ПДВ. Другий - відмітка про обмеження за громадянством. Вони походять із різного законодавства, служать різним цілям і можуть відлічуватися по-різному на тій самій квартирі. Продавець, що каже, що три роки минули, відповів лише на одне з двох питань, і вам доведеться встановити, на яке саме.

Підсумкова інструкція щодо ПДВ коротка. Встановіть дату, коли продавець набув квартиру, і чи купував він її новою в забудовника за пільгою для іноземного покупця. Якщо вірно і те, і те, а три роки ще не минули, очікуйте, що угода йтиме повільно.

Пункти due diligence, які змінюються, якщо продавець - іноземець

Самі перевірки - це звичайні перевірки турецької купівлі, а змінюється те, яка з них має вищу ймовірність виявити проблему. Проходити їх у порядку того, що найшвидше зупиняє угоду, заощаджує найбільше часу.

Два документи виконують більшу частину цієї роботи. Свіжий витяг з реєстру одразу відповідає на питання про володіння, відмітки й обтяження. Перевірка юристом історії тапу відповідає на питання про громадянство, на які сам витяг відповісти не може.

Один пункт, який покупці часто додають самі, не потрібен. Відколи циркуляр 2024/4 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü набув чинності в червні 2024 року, звіт про оцінку від ліцензованої SPK компанії більше не потрібен для звичайного продажу і залишається обов'язковим лише для заявок на громадянство та посвідку на проживання. Громадянство продавця на це питання ніяк не впливає.

Приклад з Аланії: та сама квартира, два різні покупці

Та сама квартира іноземного власника може бути водночас чудовою покупкою і неможливою угодою - залежно тільки від того, що покупець збирається з нею робити. Розбір цифр на одному об'єкті показує, де паспорт продавця коштує грошей, а де не коштує нічого.

Візьмімо двокімнатну квартиру в Обі, районі округу Аланья провінції Анталія, запропоновану за 343 000 євро в серпні 2026 року. За курсом купівлі Центрального банку Турецької Республіки на 25 серпня 2026 року, за яким євро коштував 55,9892 турецької ліри, а долар США - 48,0117 турецької ліри, ця ціна становить приблизно 400 300 доларів США. Власник - громадянин Швеції, що купив квартиру новою у 2019 році.

Покупець А хоче турецький паспорт. Квартира зареєстрована на іноземну фізичну особу, тож вона не проходить умову роз'яснення раніше, ніж узагалі щось розглядається. Те, що ціна лише трохи перевищує 400 000 доларів США, не має значення, звіт про оцінку не має значення, і готовність продавця не має значення. Ціна продовження угоди для покупця А - це і є сама мета купівлі. Правильний крок - зупинитися і подивитися на об'єкти турецьких власників, визнаючи, що порівнянна квартира турецького власника може коштувати дорожче саме тому, що здатна прислужитися цій меті.

Покупець Б хоче будинок для відпочинку і дохід від оренди. Для покупця Б громадянство продавця не змінює нічого в праві на купівлю і додає шість перевірок. Продавець купив об'єкт у 2019 році, тож п'ятирічне вікно минуло, і в продавця немає податкової причини наполягати на заниженій ціні в тапу. Квартиру було куплено новою у 2019 році, тож будь-який період утримання за пільгою з ПДВ давно завершений. Продавець живе у Швеції, тож довіреність майже неминуча, і її варто перевірити заздалегідь. Податок на нерухомість, aidat і комунальні послуги потребують перевірки на заборгованість. Покупець Б діє на звичайних умовах.

Це порівняння також пояснює ціновий малюнок, який спантеличує покупців. Там, де дві схожі квартири в Аланії відрізняються за ціною без відмінностей у стані, історія володіння - одна зі змінних, що на це впливає, тому що квартира турецького власника в діапазоні 400 000 доларів США для громадянства, яким він був у серпні 2026 року, обслуговує пул покупців, недоступний квартирі іноземного власника.

Ще один фактор, специфічний для Аланії, стоїть поруч із цим і стосується скоріше посвідки на проживання, ніж власності. Чотири квартали Аланії, найпопулярніші серед іноземних покупців, а саме Каргиджак, Махмутлар, Кестель і Авсаллар, входять до опублікованого Управлінням міграційного менеджменту списку кварталів, закритих для нової реєстрації посвідки на проживання. Володіння турецькою нерухомістю ніколи саме по собі не давало посвідки на проживання, а в цих кварталах питання реєстрації потребує окремої відповіді від обласного управління.

Що запитати, перш ніж зробити пропозицію на квартиру іноземного власника

П'ять питань по порядку покажуть, чи варто продовжувати, і перші два - саме ті, що закінчують розмови. Поставити їх до того, як завдаток перейде з рук у руки, нічого не коштує і зберігає гроші, які ставить на кон резерваційний платіж.

1. Запитайте, хто зараз зареєстрований як власник і якого він громадянства. Іноземна фізична особа в реєстрі негайно закриває шлях до громадянства і залишає відкритою звичайну купівлю.
2. Запитайте, чи передавав об'єкт якийсь іноземний громадянин після 12 січня 2017 року. Турецький продавець сам по собі це питання не закриває, відповідь дає тільки історія тапу.
3. Запитайте, чи використовувався об'єкт раніше для заявки на громадянство. Одне використання вичерпує його назавжди.
4. Запитайте, коли і як продавець отримав турецьке громадянство, якщо продавець турок. Громадянство через інвестиції повертає продавця у виключену категорію, попри турецьке посвідчення особи.
5. Запросіть витяг з реєстру, датований цим тижнем, включно з графою відміток. Чинні обмеження, відмітки про сімейне житло та обтяження - все це спливає в одному й тому самому документі.

Покупець, якого громадянство не цікавить, може пропустити перші чотири питання і почати з п'ятого, додавши перевірку на заборгованість за податком на нерухомість, податком на спадщину та внесками на утримання будинку.

Прямо скажіть агенту, чого ви хочете досягти, при першій же розмові. Агент, який знає, що мета - паспорт, зможе відфільтрувати пропозицію ще до того, як ви прилетите. Агент, який цього не знає, покаже квартири, що підходять під ваш бюджет, а у верхньому ціновому сегменті Аланії значна частка таких квартир належить іноземним власникам.