Купівля нерухомості в Туреччині на дитину

Купівля нерухомості в Туреччині на ім'я дитини - це зміна правового режиму, а не формальність: неповнолітній стає повноправним власником у день підписання тапу, а батьки зберігають лише ті повноваження, які перелічує турецький закон. Турецька реєстраційна практика не встановлює мінімального віку для такого власника, тому навіть новонароджений може володіти тапу, але поки триває шлюб, підписують обоє батьків, а розлученому з батьків потрібне судове рішення, яким дитину передано саме йому. Чи зможе сім'я продати об'єкт до повноліття дитини, вирішує одна фраза в офіційному акті - про те, що правочин не підпадає під статті 327 і 356 Цивільного кодексу, які регулюють витрачання власного майна дитини на її утримання. Якщо ця фраза внесена, суд не бере участі; якщо її немає, дозвіл суду стає обов'язковим. Три дії закриті повністю, і жодне судове рішення їх не відкриває: батьки не можуть подарувати, передати у фонд чи заставити майно неповнолітнього, а отже, квартиру, зареєстровану на одну дитину, пізніше не можна переоформити на брата чи сестру. З погляду імміграції ця схема не дає нічого: поріг у 400 000 доларів США для громадянства має значитися на ім'я самого заявника, а посвідка на проживання за право власності на нерухомість належить власнику, тоді як сімейні дозволи йдуть від спонсора вниз - до подружжя і дітей, а не вгору - до батьків. За витратами шлях через ім'я дитини платить збір покупця у 2% від тапу один раз; дарування пізніше додає збір у розмірі 68,31 проміле від зареєстрованої вартості плюс податок на передачу за половинною ставкою; а успадкування пізніше приносить податок на передачу понад неоподатковуваний мінімум у 2 907 136 лір на дитину у 2026 році разом із довідкою про відсутність заборгованості, яка блокує будь-який подальший продаж до сплати податку.

Чи може іноземець купити нерухомість у Туреччині на дитину?

Так, і турецький земельний кадастр узагалі не встановлює мінімального віку. Новонароджений може з'явитися в графі mülkiyet (власність) тапу (свідоцтва про право власності) в день видачі документа, і до іноземної дитини застосовуються ті самі правила, що й до турецької. Змінюється не те, чи може відбутися купівля. Змінюється те, хто стає власником після неї і що можуть робити батьки цього власника.

Дитина стає повноправним власником. Роль батьків вужча: законний представник, чиї повноваження перелічені в законі. Стаття 342 Цивільного кодексу Туреччини (Türk Medeni Kanunu, закон № 4721) прямо каже в першому абзаці, що мати й батько є законними представниками своїх дітей перед третіми особами в межах velayet (батьківської опіки). Акт підписується velayeten - тобто батьки підписують замість дитини, а власне ім'я батьків до графи власника ніколи не потрапляє.

За одним англійським словом "guardianship" стоять два різні турецькі терміни, і більшість англомовних матеріалів на цю тему їх плутають. Velayet - це батьківська опіка, якою мати й батько володіють автоматично. Vesayet - це опіка, яку встановлює суд через призначення vasi (опікуна). Ці режими не взаємозамінні, і подальші правила різко відрізняються. Vesayet вступає в дію лише там, де velayet відсутня: коли обоє батьків померли, коли суд позбавив когось із батьків velayet, або коли velayet належить матері, але сама мати неповнолітня, а батькові velayet не передавалася. Подружжя, яке купує квартиру в Аланії, районі провінції Анталія, на восьмирічну дитину, діє в межах velayet, а не vesayet.

Здатність розуміти правочин не дає дитині права діяти самостійно. Неповнолітній, уже здатний зрозуміти суть угоди, усе одно не може підписати продаж чи встановити іпотеку на майно, зареєстроване на його ім'я, тому що ці дії створюють зобов'язання. Виняток працює лише в один бік. Неповнолітній має право прийняти те, що дається безоплатно, тому бабуся чи дідусь, які дарують квартиру онуку, здійснюють передачу, яку дитина вправі дійсно прийняти.

Хто підписує в земельному кадастрі і чим це підтверджується

Поки триває шлюб, підписують обоє батьків. Стаття 336 Цивільного кодексу говорить, що батьки здійснюють velayet спільно, доки триває шлюб, і земельний кадастр розуміє це буквально: у реєстрації відмовляють, якщо один із батьків відсутній або заперечує. Вирішального голосу батька, який існував за старим Цивільним кодексом, більше немає.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Генеральна дирекція земельного кадастру та реєстрів) у своєму циркулярі 2023/1 про законне представництво в угодах з тапу визначає, хто діє в кожній сімейній ситуації. Правила охоплюють незручні випадки, і один із них регулярно переказують неправильно.

Пастка - четвертий рядок. Стаття 336 каже, що velayet переходить до того з батьків, хто пережив іншого, коли один із батьків помирає, і англомовні перекази на цьому зупиняються. Циркуляр 2023/1 - ні, тому що випадок розлученого з батьків, хто мав velayet і потім помер, інший: тому з батьків, хто пережив, потрібно надати судове рішення, перш ніж кадастр дозволить йому діяти. Сім'я, яка розраховує продати об'єкт на підставі самого свідоцтва про смерть, виявляє цю прогалину прямо біля віконця.

Іноземній неповнолітній дитині потрібні й документи, про які дорослий покупець зазвичай не думає. Дитині потрібні свідоцтво про народження з апостилем і присяжним турецьким перекладом, паспорт і турецький податковий номер, оформлений на ім'я самої дитини, а не батьків. Усе інше зі стандартного переліку документів для іноземного покупця застосовується без змін, а дитина на угоді не присутня. Підписують лише батьки. Батьки, які не можуть приїхати, вправі призначити представника за довіреністю, але довіреність має містити пряме повноваження саме на цей правочин, а не загальне формулювання.

Одна фраза в акті, яка вирішує питання вашого виходу з угоди

Одна заява в resmî senet (офіційному акті), що складається біля віконця кадастру, вирішує, чи знадобиться для подальшого продажу об'єкта дозвіл суду. Батьки заявляють, що правочин не підпадає під статті 327 і 356 Цивільного кодексу. Якщо ця фраза внесена в акт і підписана батьками та покупцем, дозвіл суду не запитується. Без неї продаж напряму не проходить, і дозвіл суду стає обов'язковим.

Жодна зі статей не каже того, що припускає більшість покупців. Стаття 327 покладає на батьків витрати на утримання, освіту й захист дитини, а потім у другому абзаці додає, що батьки вправі витратити певну суму з власного майна дитини на це утримання й освіту за дозволом судді, якщо батьки малозабезпечені, або особливі обставини дитини вимагають надзвичайних витрат, або існує інша незвичайна причина. Стаття 356 діє так само, але з іншого боку: капітальні виплати, компенсації та подібні суми можуть частково використовуватися на утримання дитини за звичайної потреби, а там, де є необхідність в утриманні, вихованні й освіті дитини, суддя вправі дозволити батькам торкнутися й іншого майна дитини в межах, які встановить сам суддя.

Якщо читати ці статті разом, обмеження стосується саме витрачання майна дитини на її утримання й навчання, а не звичайного управління активами. Продаж квартири в Аланії зі збереженням виручених коштів для тієї самої дитини не описується жодною з цих статей. Саме тому земельний кадастр просить батьків внести відповідну заяву в акт, замість того щоб скеровувати кожну сім'ю до суду.

Ця вимога вводилася поетапно. Циркуляр 2002/7 вказував, що поза питаннями, які потребують дозволу органу vesayet за статтею 342, і поза статтями 327 і 356 дозвіл судді не запитується. Плутанина зберігалася, тому циркуляр 2014/4 № 1756 від 11 червня 2014 року вимагав вносити цю заяву прямо в офіційний акт. Сьогодні це правило несе циркуляр 2023/1.

На практиці формулювання розташовується прямо в тілі акта, поруч із ціною й даними ділянки, у вигляді фрази про те, що здійснений продаж не підпадає під дію статей 327 і 356 Цивільного кодексу Туреччини. Якщо батьки діють через представника за довіреністю, циркуляр 2023/1 каже, що довіреність повторювати цю фразу не зобов'язана. Турецькі академічні коментарі з цим не погоджуються і наполягають, що співробітники кадастру все одно мають шукати цю фразу, оскільки оскаржений правочин може спричинити відповідальність держави. Внесення фрази в довіреність нічого не коштує в нотаріуса і знімає можливий спір пізніше, тому безпечніший шлях очевидний, навіть якщо циркуляр його прямо не вимагає.

Продаж до повноліття дитини: правило, судова практика і позиція біля віконця кадастру

Турецький закон і турецька практика біля віконця кадастру тут розходяться не повністю, але сім'ї, яка планує вихід з угоди, варто сприймати саме це розходження як реальну відповідь. Переважна лінія Касаційного суду (Yargıtay) каже, що дозвіл судді не потрібен. 1-а цивільна палата Yargıtay у рішенні № 2019/2827 від 18 квітня 2019 року у справі № 2019/1073 постановила, що стаття 342 не вимагає дозволу судді для продажу майна дитини. 2-а цивільна палата Yargıtay пішла далі в рішенні № 2017/12079 у справі № 2016/19351 від 2 листопада 2017 року, постановивши, що прохання про дозвіл, якого закон не вимагає, не має правового інтересу, тобто суд не розглядатиме таку заяву. Рішення тієї самої палати від 2019 року, № 2019/6208 у справі № 2019/158, підтвердило, що поза статтями 327 і 356 суддя не може втручатися в передачу майна дитини, крім випадків, коли інтереси дитини було проігноровано.

Є й рішення в протилежний бік. 14-а цивільна палата Yargıtay у рішенні № 2014/2013 у справі № 2013/16771 від 17 лютого 2014 року зайняла позицію меншості. Ще показовіше: 1-а цивільна палата Yargıtay визнала продаж недійсним у рішенні № 2015/12241 саме тому, що необхідний дозвіл не було отримано. Рецензоване дослідження саме цього питання за 2026 рік, опубліковане Халюком Саруханом у Journal of Law and Economics Research, викладає обидві лінії практики і саме є внутрішньо суперечливим: в одному розділі стверджується, що дозвіл мирового суду з цивільних справ обов'язковий, а в пізніших розділах - що поза статтями 327 і 356 він не потрібен.

Управління кадастру додали власний шар складності. Зафіксовано випадки, коли управління вимагали судових рішень у справах з velayet там, де закон цього не вимагає, - практика достатньо серйозна, щоб власне листування Генеральної дирекції називало її джерелом шкоди для громадян, якої можна уникнути.

Таке розходження дає не юридичну, а процедурну рекомендацію. Поставте питання письмово саме тому tapu müdürlüğü (управлінню земельного кадастру), яке вестиме угоду, ще до передачі будь-якого завдатку, і збережіть відповідь у справі. У покупців з іншого боку угоди є своя версія того самого кроку: якщо продавець неповнолітній, попросіть перевірити, чи є в акті заява за статтями 327 і 356, до зустрічі, а не під час неї. Затримки й відмови в турецькому земельному кадастрі підпорядковуються власним задокументованим правилам, а відсутня заява - саме той дефект, який зупиняє передачу.

Три речі, яких батьки ніколи не можуть зробити з майном дитини

Батьки не можуть подарувати майно дитини, передати його у фонд чи заставити як поруку, і жодне судове рішення жодну з цих трьох дій не виправляє. Стаття 342 переносить правила про представництво осіб під vesayet і на сферу velayet, за винятком питань, які потребують дозволу органу vesayet, а стаття 449 прямо формулює заборону: діяти від імені особи під vesayet, виступати поручителем, засновувати фонд і робити значні дарування заборонено.

Ключове слово тут - "значні". Цивільний кодекс 2001 року звузив колишню повну заборону на дарування саме до значних, і ця зміна зафіксована у власному обґрунтуванні статті. Квартира долає цей поріг за будь-якого виміру, тому батьки не можуть подарувати квартиру дитини в Аланії нікому, включно з іншою власною дитиною.

Якщо така заявка доходить до віконця, її відхиляють на місці, а не відкладають, - на підставі статті 1016 Цивільного кодексу і статті 26 Положення про земельний кадастр (Tapu Sicili Tüzüğü). Відмова оформлюється письмово, з обґрунтуванням, і заноситься до запису.

Наслідок - те, чого сім'ї найчастіше не передбачають. Реєстрація майна на одну дитину закриває шлях до подальшого перерозподілу між братами і сестрами через передачу, тому що єдиний шлях назад - дарування, а дарування майна неповнолітнього заборонене до його повноліття. Батьки, які купують квартиру 2+1 у Махмутларі, приморському районі Аланії, на ім'я старшої дитини, а пізніше хочуть зрівняти умови для молодшої, не мають для цього чистого інструмента, поки старшій дитині ще не виповнилося 18.

Заборона діє лише в один бік. Майно може вільно рухатися в бік дитини. Якщо дарування дитині безумовне, циркуляр 2023/1 дозволяє будь-кому з батьків прийняти його одноосібно, тому для передачі від бабусі чи дідуся присутність обох батьків біля віконця не потрібна.

Коли має брати участь kayyım: правила про правочини із самим собою

Якщо батьки опиняються по обидва боки угоди, у ній має брати участь kayyım, і її має затвердити суддя. Kayyım - це представник, якого призначає суд для однієї конкретної справи, на відміну від vasi, який має загальні повноваження. Стаття 345 Цивільного кодексу встановлює критерій: правочин між дитиною і матір'ю чи батьком, або між дитиною і третьою особою в інтересах матері чи батька, може покладати на дитину зобов'язання лише за участю kayyım і за затвердженням судді.

На практиці кадастру до цього порогу доходять три ситуації. Найочевидніша - батьки купують майно дитини або заставляють його в забезпечення власної позики. Друга - поділ майна між батьками і дитиною, і тут циркуляр 2023/1 додає деталь, на якій сім'ї часто спотикаються: якщо судове рішення прямо не вказує частку й конкретні об'єкти, що належать дитині, співробітник кадастру не може завершити угоду навіть маючи це рішення на руках. Касаційний суд також розпорядився провести перевірку - в рішенні № 2016/7637 від 14 квітня 2016 року у справі № 2016/4126 - того, чи не перевів батько, який мав velayet, успадковане дитиною майно у власну масу, з можливою передачею майна дитини та доходу від нього під управління kayyım.

Дві суміжні за змістом угоди не вимагають нічого з цього. Іпотека в забезпечення власного боргу дитини входить у звичайні повноваження батьків. Перетворення elbirliği mülkiyeti (спільної власності без визначених часток) на paylı mülkiyet (часткову власність, частки якої фіксуються в тапу) взагалі не потребує дозволу суду. Відмінність між цими двома формами спільної власності вирішує більше, ніж очікує більшість іноземних покупців, і це та сама відмінність, яка діє при спільній купівлі з подружжям чи партнером.

Що змінюється, якщо дитині належить лише частка

Співвласник може передати свою частку, не питаючи інших співвласників, і це залишається правдою, навіть якщо співвласник - дитина. Стаття 688 Цивільного кодексу дає кожному paydaş (співвласнику, який володіє визначеною часткою) права власника на цю частку, яку можна передати, заставити і на яку можуть звернути стягнення кредитори. Реєстрація частки на ім'я неповнолітнього нічого з цього не змінює. Батьки, як і раніше, підписують velayeten, і те, чи бере участь суддя, як і раніше, вирішує заява за статтями 327 і 356.

Англомовні матеріали про неповнолітніх і турецьку нерухомість регулярно стверджують, що будь-яка угода, яка зачіпає частку неповнолітнього, потребує схвалення суду разом зі згодою всіх співвласників. Частина про згоду помилкова з погляду турецького права спільної власності, і ця помилка коштує дорого, бо переконує сім'ю в тому, що вона в пастці, хоча насправді це не так.

Інші співвласники мають не право вето, а переважне право купівлі, önalım. Якщо частку продають сторонній особі поза колом співвласників, інші співвласники вправі перехопити цей продаж на тих самих умовах. Дві особливості цього права змінилися 25 грудня 2025 року за законом № 7571. Граничний строк скоротився з двох років до одного року, а ціна, яку платить співвласник, що реалізує переважне право, стала ринковою вартістю, визначеною суддею, замість суми, записаної в акті. Так, сім'я, яка володіє половиною квартири в Обі разом зі сторонньою третьою особою, може вільно продати цю половину, але покупець отримує частку, яка залишається відкритою для переважної купівлі протягом року.

Якщо земельний кадастр відмовляє: оскарження на 15 днів, а потім ще на 15

Відхилену заявку відхиляють письмово, із зазначенням причин, і відлік строку починається з дня вручення рішення. Стаття 26 Положення про земельний кадастр вимагає, щоб заявки, які не відповідають законодавству, відхиляли без затримки, із зазначенням підстав, місця оскарження і строку. У турецькому земельному реєстрі немає статусу "в очікуванні", за якого дефектна справа просто лежить і чекає.

Шлях оскарження складається з двох етапів однакової тривалості. Заявник оскаржує відмову в регіональному управлінні, якому підпорядковується офіс, протягом 15 днів з дня вручення, а рішення регіонального управління оскаржує в Генеральній дирекції протягом ще 15 днів. Відсутні документи або недоведене право розпорядження - звичайні підстави для відмови, коли йдеться про неповнолітнього, і обидві можна усунути, але сама відмова тим часом заноситься до графи відміток реєстру.

Чи зараховується майно на ім'я дитини для турецького громадянства?

Ні. Поріг у 400 000 доларів США для турецького громадянства через інвестиції в нерухомість застосовується на кожного заявника, а майно має бути зареєстроване на ім'я самого заявника і перебувати під трирічним обмеженням, зазначеним в акті. Батьки, чиї гроші оплатили квартиру, але чиє ім'я не значиться в акті, не мають нічого, що зараховується.

Програма переносить утриманців лише вниз, ніколи вгору. Основний заявник, який долає поріг, включає до тієї самої справи подружжя і дітей молодше 18 років без додаткових інвестицій. Дитина, яка володіє майном, не може в зворотний бік включити батьків, а дитині старше 18 років потрібні власні 400 000 доларів США.

На практиці ці дві мети тягнуть у різні боки. Батьки, які хочуть одночасно й громадянства, і активу на ім'я дитини, насправді описують дві купівлі, а не одну, тому що та сама квартира не може значитися на ім'я заявника для імміграційної справи і водночас на ім'я дитини для спадкового плану.

Чи дає це батькам посвідку на проживання?

Ні, і причина в самому законі, а не в розсуді чиновників. Короткострокова посвідка на проживання для власників нерухомості надається за статтею 31, перший абзац, підпункт (b) Закону про іноземців та міжнародний захист № 6458 (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu) "особам, які мають нерухоме майно в Туреччині". Право належить власнику. Якщо власник - семирічна дитина, батьки, що стоять поруч, під цей підпункт не підпадають.

Сімейний шлях теж не закриває цю прогалину. Стаття 34 того самого закону надає сімейну посвідку на проживання іноземному подружжю спонсора, неповнолітній іноземній дитині спонсора чи подружжя, а також іноземній дитині спонсора чи подружжя, яка перебуває на утриманні. Батьків у цьому переліку немає. Дозвіл, отриманий цим шляхом, у будь-якому разі не може перевищувати строк власної посвідки на проживання спонсора.

Тому в сім'ї, чий єдиний турецький актив значиться на ім'я дитини, немає шляху до посвідки на проживання за право власності на нерухомість для дорослих - а саме дорослим вона й потрібна. Чи може дитина домагатися дозволу від власного імені - окреме питання, яке залежить від того, як міграційне управління обробляє заяву, подану через законного представника, тому його варто поставити відповідній обласній дирекції міграційного управління, перш ніж приймати будь-яку з відповідей як дану. Сама купівля від початку ніколи не вимагала посвідки на проживання - ні для дитини, ні для батьків. Для купівлі достатньо дійсного паспорта.

Хто декларує орендний дохід і хто підписує декларацію

Орендний дохід належить дитині, а податкову декларацію від її імені підписують батьки. Стаття 10 Закону про податкову процедуру (Vergi Usul Kanunu) покладає обов'язки неповнолітніх-платників податків на їхніх законних представників, тому декларацію за квартиру в Аланії, яку здають в оренду, подають і підписують батьки, а дитина залишається платником податків за документами.

Одна деталь цього обов'язку часто застає батьків зненацька. Законний представник, який не виконав його, не може стягнути штраф, що виник, з дитини, хоча право регресу щодо самого податку зберігається. Батьки, які забули про березневий період подання декларацій, несуть штраф особисто.

Оскільки дитина - окремий платник податків з окремим податковим номером, її орендний дохід не додається до декларації батьків, і до нього застосовуються власні пороги звільнення та подання декларації дитини. Як ці пороги працюють для власників, які не є податковими резидентами Туреччини, - питання до турецького бухгалтера, оскільки резидентство змінює режим і для дорослих, і для дітей.

Ім'я дитини зараз, дарування пізніше чи успадкування пізніше: у скільки обходиться кожен шлях

Пряма купівля на ім'я дитини - єдиний з трьох шляхів, який платить вхідну вартість лише один раз. Купівля - це звичайний продаж, який оподатковується як продаж, і за ним не йде окрема подія передачі. Альтернативи додають другу передачу поверх першої - або за життя батьків, або після нього.

Візьмемо квартиру 2+1 в Обі, районі Аланії провінції Анталія, куплену за 150 000 євро. За курсом купівлі Центрального банку Турецької Республіки в 56,0159 ліри за євро на 21 серпня 2026 року це 8 402 385 ліри. Для іноземного покупця цифра, яку вносять в акт, - це сума в лірах, зафіксована в döviz alım belgesi (довідці про купівлю валюти), яку оформлюють під час конвертації коштів, тому заявлена ціна й обміняна сума завжди відповідають одна одній.

Колонка про дарування несе дві деталі, які змінюють її прочитання. Ставка за дарування нерухомості - 68,31 проміле за пунктом 4 тарифу 4 Закону про збори (Harçlar Kanunu), встановлена рішенням Ради міністрів від 24 грудня 2012 року і чинна з 1 січня 2013 року, і стягується вона з одержувача дару. Це приблизно у три з половиною раза більше, ніж 2%, які платить покупець при купівлі. Збір нараховується на зареєстровану вартість, а не на погоджену ціну, тому підсумкова сума в лірах виявляється нижчою, ніж підказує саме лише співвідношення. Сімейної знижки на сам збір немає. Знижка міститься на боці податку: дарування від батьків, подружжя чи дитини оподатковуються за половинною від ставок, встановлених для безоплатних передач, - правило, яке Управління доходів (Gelir İdaresi Başkanlığı) формулює прямо.

Ці ставки для безоплатних передач починаються з 10% і піднімаються до 30% за п'ятьма діапазонами проти діапазону від 1% до 10% для успадкування, згідно з тарифом на 2026 рік, опублікованим у загальному комюніке № 57 в Офіційній газеті від 31 грудня 2025 року. Неоподатковуваний мінімум 2026 року для безоплатних передач становить 66 935 лір проти 2 907 136 лір на дитину для успадкування, що за тим самим курсом на 21 серпня 2026 року становить приблизно 51 900 євро. Для цього податку нерухомість оцінюють за кадастровою вартістю, а не за ціною продажу, тому точна сума залежить від цифри, якою володіє муніципалітет і яку сім'я ніколи не бачить у договорі.

У спадковій колонці є особливість щодо строків, яка дивує спадкоємців. За статтею 19 Закону про податок на спадщину та дарування (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu) реєстрація успадкованого майна проходить, не чекаючи нарахування податку, але передати це майно далі чи обтяжити його не можна, поки податок, що на нього припадає, не сплачено повністю, а співробітники кадастру не можуть завершити передачу без довідки про відсутність заборгованості з податкової інспекції. Реєстрація не чекає. Продаж - чекає.

На одне питання немає перевіреної відповіді, і воно заслуговує на відповідь, а не на припущення. Коли майно, зареєстроване одразу на ім'я неповнолітнього, оплачують гроші батьків, чи вважається сам переказ коштів від батьків до дитини безоплатною передачею для цілей податку на спадщину та передачу, - турецька практика, схоже, публічно це питання не врегулювала. Акт фіксує продаж і оподатковується як продаж. Рух грошей - окреме питання, і турецький бухгалтер має дати на нього письмову відповідь для конкретної сім'ї ще до переказу коштів.

Аргумент про спадщину, який наводять найчастіше, і чому він працює лише наполовину

Оформлення квартири на ім'я дитини справді виводить цю квартиру з майбутнього турецького спадкування, і воно ж справді не виводить її з досяжності інших спадкоємців. Обидві половини цього твердження правдиві, і саме другу половину не викладає жоден англомовний матеріал на цю тему.

Успадкування нерухомого майна, що перебуває в Туреччині, регулюється турецьким правом незалежно від громадянства власника, за статтею 20 Закону про міжнародне приватне право та процес (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun). Це правило не залишає вибору, а турецьке право визнає saklı pay - обов'язкову частку, з якої певних спадкоємців виключити не можна. Обов'язкові частки мають нащадки, батьки і той із подружжя, хто пережив іншого; брати й сестри втратили свою в 2007 році.

Стаття 565 Цивільного кодексу перелічує прижиттєві безоплатні передачі, які можна оскаржити так само, як розпорядження за заповітом, і її четвертий пункт охоплює передачі, які спадкодавець здійснив з очевидною метою обійти правила про обов'язкову частку. Майно, оплачене батьками і зареєстроване на одну дитину, може бути оскаржене за цим пунктом іншими спадкоємцями, які мають право на обов'язкову частку. У цієї перевірки гострі краї з обох боків: намір ущемити обов'язкову частку має бути очевидним, а турецька доктрина не презюмує цей намір лише з факту, що передача перевищила вільну від обов'язкової частки частину майна.

Звідси можуть випливати два різні позови, і закінчуються вони по-різному. Позов tenkis визнає передачу дійсною і зменшує лише ту частину, яка посягає на обов'язкову частку. Позов muris muvazaası, який подають там, де передачу замаскували під щось інше, щоб приховати майно від спадкоємців, атакує весь правочин цілком і може закінчитися скасуванням акта і повторною реєстрацією.

Звідси й робоче правило для ухвалення рішення. Ризик низький, якщо дитина одна, і високий, якщо дітей більше, і ще вищий, якщо є діти від попереднього шлюбу. Сім'я з однією дитиною, яка реєструє квартиру в Аланії на цю дитину, робить те, що жоден інший спадкоємець не вправі скасувати. Сім'я з трьома дітьми, яка реєструє квартиру на старшу дитину, створює підставу для позову, який двоє інших можуть подати після смерті батьків.

У кожної альтернативи є власна стеля. Заповіт, складений у формі, яку визнає національне право спадкодавця, формально дійсний у Туреччині, але не може перевищувати турецьку обов'язкову частку, коли йдеться про турецьку нерухомість. Поділ купівлі на частки в акті вже від початку - інструмент, який виконує найбільше роботи з найменшим тертям, тому що фіксує результат у момент купівлі, а не залишає його на майбутній спір. У такого підходу є власні правила щодо часток, права виходу і переважної купівлі.