Спільна купівля нерухомості в Туреччині з чоловіком/дружиною або партнером

Спільна купівля нерухомості в Туреччині з чоловіком/дружиною або партнером оформлюється як paylı mülkiyet (часткова власність), і tapu (свідоцтво про право власності) фіксує частку кожного власника у вигляді дробу, наприклад 1/2 або 3/4. Цей дріб важить більше, ніж очікує більшість покупців, тому що турецьке право не знає сумісної власності з правом успадкування пережившим (joint tenancy with right of survivorship), і частка померлого не переходить до того, хто пережив, автоматично. Стаття 20(1) Закону про міжнародне приватне право та процес (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun) підпорядковує нерухоме майно в Туреччині турецькому спадковому праву незалежно від того, що передбачає заповіт, складений на батьківщині, а стаття 499 Цивільного кодексу Туреччини (Türk Medeni Kanunu) дає подружжю, яке пережило, одну четверту спадкової маси при спадкуванні разом із дітьми померлого. Пара, яка зареєструвала по 1/2 на кожного і залишила двох дітей, віддає тому, хто пережив, 5/8 квартири, тоді як та сама квартира, оформлена на одне ім'я, залишила б лише 1/4. Партнер, який не перебуває у шлюбі, за турецьким правом не успадковує зовсім нічого, і тому частка в тапу залишається єдиним захистом, який є на столі. Продаж частки згодом запускає законне переважне право купівлі (yasal önalım hakkı) інших співвласників, яке Закон № 7571 з 25 грудня 2025 року переформатував у максимум один рік, що реалізується за ринковою вартістю, визначеною суддею. Пари, які купують нерухомість з розрахунком на турецьке громадянство, стикаються з додатковою пасткою: поріг у 400 000 доларів США застосовується до кожного заявника, і рівний поділ однієї відповідної квартири позбавляє права обох.

Як спільна власність насправді виглядає на турецькому свідоцтві про право власності

Двоє людей, які купують одну турецьку квартиру разом, стають paylı malikler (співвласниками з визначеними частками), і tapu (свідоцтво про право власності) фіксує кожну частку у вигляді дробу, наприклад 1/2 або 3/4. Стаття 688 Türk Medeni Kanunu (Цивільного кодексу Туреччини) формулює це правило одним реченням: у paylı mülkiyet (частковій власності) кілька осіб володіють цілою фізично нерозділеною річчю у визначених частках. Турецькі покупці називають документ, що виникає в результаті, hisseli tapu (частковим тапу).

Визначена частка несе визначені повноваження. Кожен співвласник може передати свою частку, закласти її та побачити, як на неї накладають стягнення його власні кредитори, і все це без підпису іншого власника. Частка поводиться як самостійний об'єкт власності, і саме тому дріб, надрукований на тапу, вирішує набагато більше, ніж очікує більшість покупців.

Турецьке право знає і другу, зовсім іншу форму. Elbirliği mülkiyeti (спільна власність без часток) за статтею 701 виникає зі спільноти, створеної законом, найчастіше це miras ortaklığı (спільнота спадкоємців), що формується в момент смерті власника. Співвласники в цій формі не мають індивідуальної частки, і будь-яке розпорядження майном потребує одностайності. Добровільна купівля парою такої форми ніколи не створює.

Одна знайома англо-американська конструкція в турецькому праві взагалі не має аналога. Турецьке земельно-кадастрове право не знає сумісної власності з правом успадкування пережившим, тому той, хто пережив, не отримує автоматично всю квартиру при смерті іншого власника. Покупці з Англії, Ірландії, Австралії та Канади часто припускають, що структура їхньої рідної країни переноситься разом із ними. Це не так, і частка померлого переходить до його спадкоємців за правилами, викладеними нижче.

Частка на тапу — це рішення, а 50/50 лише типова умовність за замовчуванням

Ніщо в турецькому праві не вимагає рівних часток, і пара може зареєструвати будь-які узгоджені між собою дроби, включно з 70/100 і 30/100, якщо тільки дроби в сумі дають ціле. Кадастр записує те, що сторони заявляють на прийомі. Стаття 688 говорить про «кілька осіб» і не встановлює верхньої межі їхньої кількості, тому широко поширене твердження, що турецька нерухомість може мати не більше п'яти власників, не має законодавчої основи.

Дріб має відображати щось реальне. Візьмемо пару, яка купує квартиру в Аланії, де один партнер вносить 70% ціни зі своїх заощаджень, а другий — 30%. Реєстрація по 1/2 і 1/2 передає 20% вартості квартири партнеру, який вніс менше, у момент реєстрації, назавжди і без будь-яких додаткових документів. Реєстрація 70/100 і 30/100 фіксує те, що сталося насправді. Жоден із варіантів не є помилковим, але свідомим можна назвати лише один із них.

Виправити дріб пізніше коштує грошей. Додавання імені або зміна частки — це не адміністративна поправка. Турецьке право розглядає це як нову передачу частки від одного власника іншому, а отже, потрібен повторний прийом у кадастрі та повторний tapu harcı (збір за передачу тапу), розрахований від вартості частки, що передається. Заявити потрібні дроби вже на першому прийомі не коштує нічого додатково.

Звідки приходять гроші і на кого записується частка — теж має збігатися. Передача без оплати набуває за турецьким податковим правом характеру дарування, і режим оподаткування залежить від сторін і залучених сум. Обговоріть нерівне фінансування з турецьким юристом або бухгалтером до прийому, а не після нього.

Двоє покупців — це дві квоти на іноземне володіння

Турецьке право обмежує придбання нерухомості іноземцями з розрахунку на людину, а не на об'єкт, і стаття 35 Tapu Kanunu (Закону про кадастр) обмежує кожну іноземну фізичну особу 30 гектарами по всій країні та 10% площі приватної власності будь-якого окремого району. Оскільки стеля прив'язана до людини, у двох покупців — дві стелі, і кадастр звіряє кожного набувача з його власною квотою.

Практична вага цього правила різко відрізняється залежно від типу активу. Пара, яка купує квартиру 2+1 в Обі, ніколи навіть близько не підійде до 30 гектарів, і квота для неї не має значення. Пара, яка купує землю в Каргиджаку або ділянку під віллу в Демірташі, може впертися в районну стелю, тому що правило 10% залежить від того, скільки землі в цьому конкретному районі вже перебуває в руках іноземців, і від розміру самої ділянки. Поставте це питання на рівні конкретної ділянки до переказу завдатку, оскільки відповідь специфічна для ділянки, і агент не може дати тут загальне правило.

Обом покупцям також потрібні власні документи. Кожному іноземному набувачу потрібен турецький vergi kimlik numarası (податковий номер) на своє ім'я, і жоден із покупців не може скористатися номером іншого.

Що змінюється в кадастрі, якщо покупців двоє

Одні етапи турецької купівлі прив'язані до об'єкта, інші — до людини, і обмін валюти прив'язаний саме до людини, що робить цей етап тим місцем, де поведінка двох покупців відрізняється від поведінки одного. Інструкція із застосування Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Центрального банку Турецької Республіки) вимагає, щоб döviz alım belgesi (довідка про придбання валюти, DAB) містила щонайменше ім'я та прізвище іноземного громадянина, від імені якого було обміняно валюту, номер його паспорта або Yabancı Kimlik Numarası (номер іноземного посвідчення особи), а також суму в доларовому еквіваленті.

Для пари з цього випливають два висновки. Внесок кожного покупця потребує довідки, де названо саме цього покупця, а довідка на ім'я одного партнера не документує гроші другого. Стаття 4(3) тієї самої інструкції звужує коло тих, хто може провести обмін, до самого покупця, продавця або їхніх представників за довіреністю, тому друг, родич чи агентство не можуть обміняти кошти від імені покупця на своє власне ім'я.

Обмін — це ще й точка неповернення. Стаття 6(1) встановлює, що після того, як Центральний банк завершив купівлю валюти, відмовитися від продажу цієї валюти з будь-якої причини не можна і угоду не можна скасувати, і банки зобов'язані попередити про це клієнта заздалегідь. Пари, які обмінюють валюту до завершення перевірки титулу, несуть цей ризик спільно.

Присутність на прийомі підпорядковується тій самій особистій логіці. Кожен покупець або з'являється на прийом з тапу особисто, або представлений за нотаріально завіреною довіреністю з прямо вираженим повноваженням на купівлю нерухомого майна, тому що генеральна довіреність у турецькому кадастрі не працює. Ситуація, коли один партнер присутній особисто, а другого представляє довірена особа, — звична практика і не створює труднощів.

Для іноземних покупців заявлена вартість теж не є вільним вибором. У операціях, де стороною покупця виступають іноземні фізичні особи, офіційний акт відображає саме ту суму в турецьких лірах, яка вказана в довідці про придбання валюти.

Чи дає шлюб другому з подружжя право вимоги, якщо на тапу вказано лише одне ім'я?

Турецьке сімейно-майнове право може створити право вимоги для того з подружжя, хто не вказаний на тапу, але це вимога до вартості, а не частка у власності, і вона не робить другого з подружжя співвласником квартири. Стаття 202 Цивільного кодексу Туреччини автоматично застосовує до шлюбів, укладених з 1 січня 2002 року, режим edinilmiş mallara katılma (участі в набутому майні), якщо тільки подружжя не обрало інший режим за угодою. За цим режимом майно, набуте в шлюбі, ділиться за вартістю при припиненні режиму, а той з подружжя, хто не є власником, отримує katılma alacağı (право вимоги на участь у прирості майна).

Різниця між грошовою вимогою і часткою має значення саме біля стійки кадастру. Вимога про участь пред'являється до другого з подружжя, а не до реєстру, і вона не додає імені на тапу.

Для іноземних пар діє ще один, другий шар, і саме його англомовні блоги про нерухомість незмінно пропускають. Те, режим майна якої країни регулює шлюб іноземної пари, визначається турецькими колізійними нормами Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (Закону про міжнародне приватне право та процес), а не місцезнаходженням квартири. Прив'язки йдуть через спільне національне право подружжя та їхнє спільне звичайне місце проживання, а отже, до квартири в Аланії цілком може застосовуватися норвезький режим майна норвезької пари, яка одружилася в Норвегії.

Через це поширена в галузі впевнена фраза, що подружжя має однакові права незалежно від того, стоїть його ім'я на тапу чи ні, помилкова одразу в двох напрямках. Турецький режим не діє автоматично для іноземної пари, а там, де він все-таки застосовується, він породжує грошову вимогу, а не право власності. Перш ніж вважати тапу суто формальним питанням, запитайте турецького юриста, який режим регулює саме ваш шлюб.

Єдиний захист подружжя в турецькому праві, і чому курортна квартира рідко під нього підпадає

Турецьке право все ж передбачає справжній бар'єр проти одностороннього продажу, і стаття 194 Цивільного кодексу Туреччини не дозволяє одному з подружжя передати aile konutu (сімейне житло) або обмежити права на нього без явної згоди другого з подружжя. Той з подружжя, хто не є зареєстрованим власником, може попросити кадастр внести şerh (відмітку) про те, що об'єкт є сімейним житлом, а той з подружжя, кому без поважної причини відмовляють у згоді, може звернутися до судді.

Цей захист визначається використанням, а не правом власності. Турецькі правові джерела описують aile konutu як житло, де подружжя живе разом і яке становить центр їхнього спільного життя, і відносять другі будинки та літні резиденції до тих об'єктів, які під цей опис не підпадають. Квартира в Аланії, якою користуються кілька тижнів щоліта, цьому визначенню не відповідає, тому захист, який іноземним парам іноді обіцяють, не поширюється на типову курортну купівлю.

Той самий критерій працює і в зворотний бік для покупців, які переїжджають. Пара, що переїхала в Аланію, отримала вид на проживання і зробила квартиру своїм справжнім домом, змінює характер об'єкта, тому що цей характер визначається тим, як житло використовується, а не класифікацією, надрукованою на тапу. Парам, які планують переїзд, варто підняти питання про відмітку з юристом, щойно переїзд стане реальністю.

Якщо хтось із вас помирає: квартирою розпоряджається турецьке право незалежно від заповіту

Саме тут спільна власність перестає бути просто паперовою формальністю. Стаття 20(1) Закону про міжнародне приватне право та процес говорить, що спадкування підпорядковується національному праву померлого, але що до нерухомого майна, яке перебуває в Туреччині, застосовується турецьке право. Це правило не залишає сторонам вибору. Квартира шведського, німецького чи голландського власника в Аланії переходить за турецьким спадковим правом незалежно від громадянства, місця проживання чи того, що передбачає заповіт, складений на батьківщині.

Далі в чітко фіксованому порядку виконуються дві окремі операції, і саме їхнє змішування породжує більшість помилкових цифр, що гуляють мережею. Режим майна подружжя автоматично припиняється зі смертю за статтею 225 Цивільного кодексу Туреччини і ліквідується першим, що фіксує вимогу того з подружжя, хто пережив, про участь у прирості майна. Тільки залишок утворює tereke (спадкову масу), яка переходить до спадкоємців. Цей порядок не косметичний, тому що вимога про участь задовольняється раніше, ніж взагалі з'являється спадкова маса, яку можна ділити.

Далі йде етап спадкування за статтею 499, яка дає тому з подружжя, хто пережив, одну четверту спадкової маси при спадкуванні разом із дітьми померлого, одну другу при спадкуванні разом із батьками померлого і три чверті при спадкуванні разом із дідусями, бабусями та їхніми дітьми.

Застосування цього до пари з двома дітьми робить колонку частки вимірною. Пара купує квартиру в Аланії і реєструє її по 1/2 на кожного. Один із подружжя помирає. Той, хто пережив, зберігає свою власну 1/2, потім отримує одну четверту від 1/2 померлого, тобто 1/8, що в сумі дає 5/8. Двоє дітей ділять решту 3/8. Якби та сама квартира була оформлена лише на ім'я померлого, той, хто пережив, отримав би одну четверту від цілого, а діти — три чверті.

Розрив між 5/8 і 1/4 становить три восьмі квартири, і вирішує його саме колонка частки, заповнена на прийомі. Вимога про участь від ліквідації режиму майна стоїть поверх цих дробів і розраховується окремо, і саме тому широко поширена фраза, що той з подружжя, хто пережив, автоматично зберігає 50%, а діти отримують решту 50%, не витримує критики. Ця цифра запозичує поділ за вартістю з режиму майна подружжя і видає його за спадкову частку.

Якщо ви не в шлюбі, тапу — це єдине ваше право вимоги

Турецьке спадкове право не визнає партнера, який не перебуває у шлюбі. Партнер, який пережив, за законом не успадковує нічого, незалежно від того, скільки пара прожила разом, чи є в них спільні діти, чи зареєстроване їхнє партнерство на батьківщині. Турецький законний порядок спадкування проходить через дітей, потім батьків, потім дідусів і бабусь, а той з подружжя, хто пережив, виділений в окрему категорію, і партнер поза шлюбом не фігурує в цьому порядку ніде.

Колізійна норма закриває й альтернативний шлях. Оскільки стаття 20(1) відправляє турецьку квартиру під турецьке право, голландське geregistreerd partnerschap чи шведські стосунки sambo не мають жодного статусу в кадастрі Аланії, хоч би якою повною була їхня дія для пари на батьківщині.

Наслідки чітко діляться за структурою власності. Якщо квартира оформлена лише на ім'я одного партнера і цей партнер помирає, той, хто пережив, не отримує нічого, а квартира переходить до дітей або батьків померлого. Якщо квартира зареєстрована по 1/2 і 1/2, той, хто пережив, зберігає свою половину, а половина померлого переходить до його родини, через що той, хто пережив, стає співвласником поряд з людьми, яких він, можливо, ніколи не зустрічав. Ці нові співвласники володіють усіма повноваженнями власника, включно з правом домогтися примусового продажу.

Тому для пари поза шлюбом дріб на тапу виконує набагато більше роботи, ніж для подружньої пари, тому що за ним не стоїть режим майна подружжя як друга лінія захисту.

Чи може заповіт це виправити, і чого турецький заповіт не може скасувати?

Заповіт допомагає, але в межах, які встановлює турецьке право, а не сам заповідач. Стаття 20(4) Закону про міжнародне приватне право та процес визнає заповідальне розпорядження, складене у формі, приписаній національним правом померлого, тому заповіт, правильно оформлений у Німеччині чи Швеції, не є в Туреччині недійсним з причин форми. Форма і зміст — різні питання, і зобов'язальним є саме зміст.

Обмеження за змістом — це saklı pay (обов'язкова частка). Заповідач може розпорядитися лише tasarruf edilebilir kısım (частиною, якою можна вільно розпорядитися), тому що стаття 506 Цивільного кодексу Туреччини резервує фіксовані частки за певними спадкоємцями. Обов'язкова частка становить половину законної частки для дітей, одну четверту законної частки для кожного з батьків, а для того з подружжя, хто пережив, — усю законну частку при спадкуванні разом із дітьми або батьками, або три чверті від неї в інших випадках.

Скасування обов'язкової частки братів і сестер Законом № 5650 у 2007 році найбільше важливе для пар поза шлюбом. Власник, який не залишає ні дітей, ні живих батьків, може заповідати турецьку квартиру партнеру з широкою свободою, тому що брати, сестри та більш далекі родичі не мають обов'язкової частки. Власник з дітьми опиняється в протилежному становищі, оскільки обов'язкова половина законної частки дітей зберігається незалежно від того, що передбачає заповіт. Плануйте турецьку квартиру в Туреччині і вважайте, що заповіт, складений на батьківщині, охоплює активи на батьківщині.

Продаж частки згодом і правило переважної купівлі, змінене в грудні 2025 року

Часткова власність несе обмеження, яке дивує радше продавців, ніж покупців. Коли один співвласник продає свою частку третій особі, інші співвласники отримують yasal önalım hakkı (законне переважне право купівлі), що дозволяє їм забрати цю частку собі замість покупця, згідно зі статтею 732 Цивільного кодексу Туреччини. Це право не виникає при продажу між уже наявними співвласниками, тому викуп одним партнером частки іншого нічого не запускає.

Механіку регулює стаття 733. Про продаж повідомляють інших співвласників покупець або продавець через нотаріуса, і право втрачається, якщо його не реалізовано протягом трьох місяців з моменту цього повідомлення, при цьому діє також зовнішній граничний строк, що відліковується від дати продажу.

Два елементи цього правила нещодавно змінилися, і більшість опублікованих матеріалів ще не в курсі. Закон № 7571, опублікований у Resmî Gazete (Офіційній газеті) 25 грудня 2025 року і чинний з того самого дня, скоротив зовнішній граничний строк з двох років до одного року і змінив базу ціни: тепер ціна переважної купівлі — це ринкова вартість, визначена суддею, а не ціна, записана в тапу. Поправка також вивела з-під дії цього права примусові продажі та деякі види публічних торгів, і вона не застосовується до продажів, завершених до її набрання чинності.

Сторінки, що посідають високі позиції з цієї теми станом на серпень 2026 року, включно з щонайменше одним блогом турецької юридичної фірми, досі описують дворічний строк і викуп за ціною, вказаною в тапу. Обидва твердження були правильними до грудня 2025 року і неправильні зараз, і це важливо, тому що дві зміни діють у протилежних напрямках. Коротше вікно на руку покупцю частки, тоді як ціна за ринковою вартістю прибирає колишній стимул реалізовувати це право проти заниженої цифри, вказаної в тапу.

Як читати це правило, залежить від того, на якому ви боці угоди. Партнеру, який продає свою половину сторонній особі, варто очікувати, що покупець закладе в ціну рік такого ризику. Іноземний покупець, який набуває частку у вже наявного співвласника в будинку, сам несе цей ризик протягом року після реєстрації.

Коли співвласники не можуть домовитися: поділ, медіація та аукціон

Жоден співвласник не може бути замкнений у цій ситуації нескінченно. Стаття 698 Цивільного кодексу Туреччини дає кожному співвласнику право вимагати поділу спільної власності, якщо тільки обов'язок зберігати часткову власність не випливає з правочину або з того, що майно призначене для тривалої мети. Такий позов називається izale-i şuyu (поділ спільної власності).

Суд обирає між двома результатами. Він може призначити aynen taksim (поділ у натурі), фізично розділивши майно там, де це можливо без втрати вартості, або поділ через продаж, при якому об'єкт продається на публічних торгах, а виручка ділиться згідно з частками. Одна окрема квартира рідко ділиться в натурі, тому реалістичний результат для квартири в Аланії — це аукціон, а ціни на аукціонах часто виявляються нижчими за те, що дав би неквапливий приватний продаж.

Тепер цьому передує процесуальний етап. З 1 вересня 2023 року звернення до arabuluculuk (медіації) є обов'язковою передумовою для подання позову про поділ; це запроваджено Законом № 7445, який змінив статтю 18/B Закону № 6325, і позов, поданий без спроби медіації, відхиляється з процесуальних підстав.

Співвласники можуть обмежити це право, але тільки строго визначеним способом. Стаття 698(2) допускає обмеження права вимагати поділу правочином на строк не більше десяти років і вимагає, щоб угоди про продовження часткової власності на нерухоме майно укладалися в офіційній формі, з можливістю внесення відмітки до земельного кадастру. Тому приватна письмова угода між двома партнерами не вимагати поділу не зупиняє позов про поділ турецької нерухомості, тому що стаття вимагає саме офіційної форми. Угода, укладена на строк більше десяти років, не є недійсною: строк просто скорочується до десяти років, і співвласники можуть його продовжити.

Спільна купівля і турецьке громадянство: пастка 50 на 50

Пари, які купують нерухомість спільно з розрахунком на громадянство, часто самі вибудовують структуру, яка позбавляє їх права на нього. Поріг інвестицій у нерухомість для турецького громадянства становить 400 000 доларів США і застосовується до кожного заявника, тому двоє людей, які порівну розділили одну квартиру за 400 000 доларів, отримують по 200 000 доларів кожен, і жоден з них не проходить за порогом. Об'єднання часток не об'єднує право на громадянство.

Робочий шлях влаштований у зворотний бік. Один з подружжя оформлює на своє ім'я нерухомість, яка повністю відповідає порогу, а другий з подружжя разом з дітьми до 18 років включається в цю заявку як утриманець без будь-яких додаткових інвестицій. Двом дорослим, кожен з яких хоче отримати громадянство у власному праві, потрібно досягти порогу окремо.

Шлях через громадянство також позбавляє вас гнучкості, яку зазвичай дає часткова структура. Нерухомість, використана для заявки, перебуває під трирічним обмеженням на продаж, і це обмеження поширюється як на передачу часток, так і на продаж об'єкта повністю, тому пара, яка йде цим шляхом, не може змінити свої дроби протягом цих трьох років. Зважте це обмеження проти цінності володіння квартирою на два імені.

Про що варто домовитися письмово до прийому

Тапу фіксує дроби і нічого більше, тому питання про те, хто скільки заплатив, хто оплачує поточні витрати і як будь-хто з власників може вийти зі спільної власності, мають бути в окремому документі, підписаному до прийому. Шість пунктів покривають цю землю для більшості пар.

1. Зафіксуйте дроби і причину, з якої вони саме такі, включно з тим, хто і з якого рахунку скільки заплатив, тому що тапу показує дріб, але ніколи не показує причину.
2. Розподіліть поточні витрати, назвавши, хто платить aidat (експлуатаційний внесок), страхову премію DASK на випадок землетрусу, emlak vergisi (податок на нерухомість) і витрати на ремонт, і в яких частках.
3. Продумайте вихід зі спільної власності: чи має власник, що виходить, спершу запропонувати свою частку іншому, як фіксується ціна і скільки часу дається другій стороні на оплату.
4. Закріпіть метод оцінки, а не саму суму, назвавши незалежного оцінювача або механізм його вибору, тому що заздалегідь узгоджена цифра швидко застаріває.
5. Прямо обумовте смерть, виходячи з того, що заповіт, складений на батьківщині, визначає форму розпорядження, а турецьке спадкове право визначає долю турецької квартири.
6. Оформіть офіційно будь-яку угоду не вимагати поділу, оскільки стаття 698(2) вимагає офіційної форми для нерухомого майна, а приватний документ сили мати не буде.

Одне обмеження варто прописати в самому документі. Угода між співвласниками зв'язує саме співвласників і не змінює ні дріб, записаний у тапу, ні становище третіх осіб, які мають справу з реєстром. Там, де мета — зв'язати сам реєстр, механізмом слугує реєстрація або відмітка, а не приватний договір.