Види тапу в Туреччині: що насправді змінюють kat mülkiyeti, kat irtifakı і arsa payı

Види тапу в Туреччині не є рейтингом документів від слабкого до сильного, а описують, у якому реєстрі перебуває об'єкт і що цей реєстр з нього робить. Питання про реєстр зводиться до одного речення Закону про кондомініум (Kat Mülkiyeti Kanunu): кожна самостійна одиниця, внесена до реєстру кондомініуму, набуває характеру окремого об'єкта нерухомості, тому квартира, оформлена за kat mülkiyeti (повне право власності на квартиру), сама по собі є окремим об'єктом нерухомості, тоді як квартира, оформлена за kat irtifakı (сервітут на будівництво), є часткою ділянки з номером одиниці, зазначеним у колонці декларацій. З цієї відмінності випливають чотири наслідки, і кожен коштує грошей. Перший стосується громадянства: гола земля не дає права на громадянство через інвестиції з 12 грудня 2023 року, коли регламент змінили так, щоб вимагати kat mülkiyeti, kat irtifakı або будівлю, що стоїть на ділянці. Другий стосується комунікацій: їх не підключають до видачі акта введення в експлуатацію, і тапу, у якому досі значиться kat irtifakı, є вагомим доказом того, що дозволу на всю будівлю ще не існує. Третій стосується самого сервітуту: мировий суддя може припинити kat irtifakı, якщо протягом п'яти років з моменту затвердження проєкту нічого не побудовано, і тоді запис у реєстрі видаляється. Четвертий стосується податку: податок на нерухомість слідує за класифікацією, а не за фактичною забудовою, тому об'єкт, який усе ще записаний як arsa (ділянка під забудову), в Аланії оподатковується за ставкою втричі вищою за ставку для житла. Arsa payı (частка земельної ділянки) лежить в основі всього цього як постійне число, пропорційне вартості на момент розподілу, незмінне надалі за будь-якого подальшого зростання чи падіння ціни, і не може бути продане, успадковане чи закладене окремо від квартири, до якої воно належить.

Скільки насправді видів тапу існує в Туреччині?

Турецьке право не ранжує тапу від слабкого до сильного, і "вид тапу" узагалі не категорія, якою оперує законодавство. Змінюється реєстр, у якому перебуває ваш об'єкт, і саме реєстр вирішує, чим ви володієте. Англомовні гайди зазвичай вибудовують ієрархію, ставлячи kat mülkiyeti нагорі, а все інше нижче, але ця ієрархія є вигадкою самих гайдів, а не нормою турецького права власності.

Kat Mülkiyeti Kanunu (Закон про кондомініум, Закон № 634) викладає реальну архітектуру у двох статтях. Стаття 11 встановлює, що і kat mülkiyeti, і kat irtifakı реєструються в kat mülkiyeti kütüğü, реєстрі кондомініуму, який за Положенням про земельний кадастр ведеться як окрема книга від звичайної tapu kütüğü (книги земельного реєстру). Стаття 13 далі пояснює, що дає реєстрація в цій книзі. Коли будівлю переводять на режим kat mülkiyeti, у колонку права власності сторінки ділянки вписують фразу "право власності на цей об'єкт переведено у кондомініальну власність", і ця сторінка закривається для будь-яких операцій, крім сервітутів, встановлених на користь ділянки або проти неї. Кожна одиниця переходить на власну сторінку в реєстрі кондомініуму.

Стаття 13 завершується реченням, яке закриває все питання. Кожна самостійна одиниця, зареєстрована в реєстрі кондомініуму, набуває характеру окремого об'єкта нерухомості і отримує номер, присвоєний їй у затвердженому проєкті. Квартира, оформлена за kat mülkiyeti, не є часткою будівлі. Це окремий об'єкт нерухомості сам по собі, зі своєю власною сторінкою.

Kat irtifakı працює навпаки. Стаття 14 встановлює, що сервітути забудови на ділянку створюються внесенням до beyanlar hanesi (колонки декларацій) власної сторінки реєстру ділянки arsa payı (частки землі), розподіленої на кожну самостійну одиницю. Коли будівлю завершено відповідно до затвердженого проєкту, номери одиниць та їхні eklenti (приналежності) так само вносяться до тієї самої колонки декларацій. Тому за kat irtifakı ваша квартира взагалі не є об'єктом нерухомості. Ви володієте часткою земельної ділянки, а квартира існує в реєстрі як запис у колонці.

Чотири ситуації охоплюють майже кожне тапу, яке іноземному покупцю покажуть в Аланії, окрузі провінції Анталія на середземноморському узбережжі Туреччини.

• Kat mülkiyeti розміщує одиницю в реєстрі кондомініуму як окремий об'єкт нерухомості.
• Kat irtifakı розміщує частку землі в реєстрі кондомініуму, прив'язану до ділянки, з одиницею, зазначеною в колонці декларацій.
• Тапу arsa чи tarla, оформлені цілком або як частка, залишають ділянку в звичайному земельному реєстрі.
• Devremülk узагалі не є власністю на одиницю, а є сервітутом, прив'язаним до частки спільної власності.

Покупцю, якому показують два тапу в Обі, кварталі на схід від центру Аланії, де зосереджена приблизно чверть нового житлового фонду округу, достатньо одного погляду на документ, щоб визначити, який із чотирьох варіантів застосовується, не задаючи продавцю жодного запитання.

Що означає kat mülkiyeti в турецькому тапу?

Kat mülkiyeti є повною, окремою власністю на завершену квартиру, зафіксованою на власній сторінці реєстру кондомініуму, і це єдиний режим за турецьким правом, за якого сама квартира є об'єктом нерухомості. Стаття 1 Закону про кондомініум обмежує цей режим частинами завершеної будівлі, придатними для окремого і самостійного використання, перелічуючи серед них квартири, офіси, магазини, підвали та складські приміщення.

Закон про кондомініум визначає термінологію у статті 2, і ці визначення важливі, бо саме вони фігурують у тапу. Весь об'єкт цілком є anagayrimenkul, сама лише основна будівля є anayapı, а частини, придатні до окремого використання, є bağımsız bölüm (самостійною одиницею). Простір поза одиницею, але прямо приписаний до неї, є eklenti (приналежністю). Право власності на самостійні одиниці називається kat mülkiyeti, а його власник називається kat maliki.

Два обмеження в законі дивують покупців, які вважають, що цей режим доступний завжди. Стаття 10 встановлює, що kat mülkiyeti не може бути встановлено лише на одну чи кілька частин об'єкта без переведення всього об'єкта цілком. Будівля переходить на цей режим цілком або не переходить узагалі, тому продавець не може запропонувати перевести окрему квартиру, поки решта блоку залишається під kat irtifakı. Стаття 50 додає, що kat mülkiyeti не може бути встановлено в будівлях, які не є повністю kârgir, тобто капітальними, кам'яними чи цегляними спорудами.

Візьмемо вторинну квартиру 2+1 у Тосмурі, кварталі одразу на схід від Оба. Якщо в тапу вказано kat mülkiyeti, це означає, що будівля пройшла переведення, описане у статті 13, усі одиниці в ній одночасно перейшли до реєстру кондомініуму, а власна сторінка ділянки була закрита для подальших операцій. Ніщо з цього не випливає з опису продавця. Це буквально те, що означає слово в тапу.

Що означає kat irtifakı, і чим ви насправді володієте?

Kat irtifakı є сервітутом, встановленим на земельну ділянку на користь одиниць у будівлі, яка не завершена або ще не розпочата, і те, чим насправді володіє держатель, це arsa payı, а не квартира. Стаття 2 Закону про кондомініум прямо каже, що kat irtifakı є irtifak hakkı, сервітутом, який встановлює власник або співвласники ділянки. Стаття 1 додає мету: слугувати основою для kat mülkiyeti, якого буде досягнуто після завершення будівництва.

Механіка статті 14 пояснює, чому ця відмінність не є суто академічною. Сервітути забудови створюються внесенням частки землі, розподіленої на кожну одиницю, до колонки декларацій сторінки реєстру ділянки, а після завершення будівництва до тієї самої колонки вносять номери одиниць та їхні приналежності. Тому реєстрація за kat irtifakı прив'язана до ділянки. У квартири немає власної сторінки, немає характеру окремого об'єкта нерухомості і немає номера за планом у реєстрі, поки не відбудеться переведення.

Стаття 14 також визначає, що потрібно подати. Власник або всі співвласники подають архітектурний проєкт, підготовлений відповідно до статті 12, затверджений компетентними державними органами, з підписами власників, надісланими в електронному вигляді до управління земельного кадастру, разом із yönetim plânı (планом управління). Та сама стаття фіксує деталь, яку варто запам'ятати на потім: окремий план управління не потрібен у момент переведення на режим kat mülkiyeti.

Покупець на етапі будівництва в Кестелі, який підписує договір на одиницю в блоці, що ще будується, отримує тапу, де названо ділянку, вказано дріб на кшталт 60/4800, а номер одиниці внесено до колонки декларацій. Такий покупець володіє 60 чотиритисячовосьмисотими частками ділянки землі в Кестелі. Квартира є обіцянкою, зафіксованою в колонці, підкріпленою затвердженим проєктом.

Kat mülkiyeti проти kat irtifakı: що змінюється для покупця

Між двома режимами змінюється шість речей, і чотири з них коштують грошей. Відмінності випливають з архітектури реєстру, а не з якогось ранжування якості документа.

Рядок, який найчастіше дивує покупців, це рядок про громадянство, бо обидва режими стоять по один бік цієї межі, тоді як гола земля стоїть по інший. Рядок, який найчастіше випускають у порівняннях конкурентів, це останній.

Покупець, який обирає між готовою вторинною квартирою в Махмутларі під kat mülkiyeti і подешевшою одиницею на етапі будівництва в тому самому кварталі під kat irtifakı, обирає не між сильним і слабким тапу. Вибір стоїть між об'єктом нерухомості, що вже існує, і часткою землі, яка ним стане, причому до другого варіанту додаються питання комунікацій і п'ятирічний відлік часу.

Чому вид тапу вирішує вашу заявку на турецьке громадянство?

З 12 грудня 2023 року режим тапу є умовою допуску до громадянства через інвестиції в нерухомість, і гола земля більше не підходить. Зміну внесли регламентом, опублікованим в Офіційній газеті від 12 грудня 2023 року, номер 32397, Президентським рішенням № 7938, яке вносить поправки до Регламенту про застосування Закону про громадянство Туреччини.

Поправка є однією-єдиною заміною, і її формулювання варто прочитати уважно. У статті 20, другому абзаці, підпункті (b), фразу "об'єкт нерухомості на суму в іноземній валюті" замінили на "об'єкт нерухомості на суму в іноземній валюті, на який встановлено kat mülkiyeti чи kat irtifakı, або який кваліфікується як arsa зі спорудженою на ній будівлею". Регламент набув чинності з дня публікації.

З цього формулювання прямо випливають три наслідки. Квартира під kat mülkiyeti підходить. Одиниця на етапі будівництва під kat irtifakı теж підходить, тому цей режим так часто трапляється у справах про громадянство. Ділянка arsa чи поле, оформлене як tarla, на якому нічого не побудовано, не підходить, і не підходила з того самого дня, коли поправку опублікували.

Порогову суму та умову утримання регулюють окремі норми, і на них це формулювання не впливає. Поріг програми становить 400 000 доларів США, поріг застосовується до заявника, а не до об'єкта, а на об'єкт накладається трирічна заборона на продаж, зазначена в реєстрі.

Інвестор, який набирає 400 000 доларів США вартості з двох ділянок під забудову в Газіпаші, окрузі, що межує з Аланією на сході, виконує умову щодо суми, але не виконує умову щодо режиму. Той самий інвестор, який купує недобудовану квартиру під kat irtifakı, виконує обидві умови. З самими ділянками нічого не так. Вони просто не підпадають під формулювання, яке регламент прийняв у грудні 2023 року.

Чи можна отримати комунікації та iskan із тапу kat irtifakı?

Тапу kat irtifakı каже вам, що будівля не має акта введення в експлуатацію, який покриває всю споруду, а İmar Kanunu (Закон про містобудування) не дає підключати електрику, воду і каналізацію до видачі цього акта. Стаття 3 Закону про кондомініум встановлює цей зв'язок, визначаючи kat irtifakı як різновид сервітуту, прив'язаного до частки землі, який переводиться в kat mülkiyeti за правом на підставі yapı kullanma izin belgesi (акта введення в експлуатацію), виданого на всю будівлю.

Наслідок закріплено у статті 31 İmar Kanunu (Закону про містобудування, Закон № 3194), яка фіксує датою завершення будівлі дату видачі акта введення в експлуатацію і встановлює, що будівлі, для яких акт не видано або не отримано, не користуються послугами чи підключеннями електрики, води та каналізації, доки його не буде отримано. Останнє речення тієї самої статті важить не менше за перше, бо самостійні одиниці, які отримали акт, ці послуги все ж отримують.

Стаття 30 Закону про містобудування пояснює, чому існують часткові дозволи. Там, де будівля повністю завершена, акт потрібен на всю будівлю цілком, а там, де окремі частини придатні до використання, ці частини можуть отримати акт окремо. Тому на одному майданчику в Каргиджаку може стояти один блок з актом введення в експлуатацію і підключеними комунікаціями, і другий блок без того й іншого.

Тому правильне запитання для покупця вужче за те, яке зазвичай ставлять. Запитання, чи є у майданчика iskan, дає відповідь про весь комплекс. Запитання, чи має саме ваша bağımsız bölüm акт введення в експлуатацію, дає відповідь про вашу квартиру.

Один висновок працює безпечно, а зворотний йому ні. Тапу, у якому досі значиться kat irtifakı, є вагомим доказом того, що акт на всю будівлю ще не видано, оскільки стаття 3 ставить переведення в залежність від акта. Зворотний висновок не працює, бо акт міг бути вже виданий, а переведення просто ще ніхто не запросив, і стаття 3 дозволяє запускати переведення як за запитом, так і автоматично за правом. Побачити kat irtifakı є приводом запитати, а не доказом того, що акта не існує.

Тут доречна окрема поправка, бо найсильніша конкурентна стаття на цю тему перебільшує обмеження. Обмеження, пов'язане з kat irtifakı, походить із законодавства про містобудування, а не із Закону про кондомініум, і санкція, яку насправді визначає Закон про містобудування, це відмова у підключенні комунікацій. У Законі про кондомініум немає заборони здавати в оренду одиницю, оформлену під kat irtifakı.

Чи можна скасувати kat irtifakı, якщо будівлю так і не добудують?

Так, і механізм це судове рішення, яке видаляє запис з реєстру. Стаття 49 Закону про кондомініум встановлює, що якщо протягом п'яти років на ділянці, обтяженій kat irtifakı, не побудовано будівлю згідно з проєктом, поданим при встановленні сервітуту, sulh hâkimi (мировий суддя) вирішує за заявою будь-кого із власників, вислухавши за потреби зацікавлені сторони, або припинити сервітут забудови, або продовжити його на визначений строк. Стаття додає, що строк можна продовжити ще раз за заявою, і що коли сервітут забудови знімають за цим пунктом, запис у земельному реєстрі видаляється.

Ніщо в англомовних матеріалах, адресованих іноземним покупцям, не висвітлює цю норму, що важко виправдати, зважаючи на те, що вона описує саме той сценарій, якого побоюються покупці на етапі будівництва. Забудовник, який бере завдатки, реєструє сервітути забудови, а потім припиняє будівництво, залишає кожного держателя одиниці всередині п'ятирічного вікна, визначеного законом.

Два обмеження не дають цій нормі виглядати страшнішою, ніж вона є. Припинення не відбувається автоматично. Потрібна заявка одного з власників і рішення мирового судді, який може продовжити строк замість припинення, причому не один раз. Припинення також не забирає в покупця його майно. Закінчується саме сервітут забудови, тобто розподіл частки землі на визначену майбутню квартиру. Частка спільної власності на саму ділянку зберігається, і держатель залишається співвласником землі у звичайному сенсі.

Практичний висновок для покупця в Авсалларі, який розглядає проєкт, зупинений з 2021 року, це питання дат, а не документів. Дата реєстрації сервітуту забудови запускає відлік, затверджений проєкт визначає, що мало бути побудовано, а зупинений майданчик, що наближається до п'ятого року, це майданчик, де інші держателі одиниць, можливо, уже розглядають подання заявки.

Що таке arsa payı і чому її не можна змінити пізніше?

Arsa payı є часткою спільної власності на ділянку, розподіленою на самостійну одиницю, вона має бути пропорційною вартості одиниці за розташуванням і розміром, і її не можна змінити пізніше через те, що вартість одиниці зросла чи впала. Стаття 2 Закону про кондомініум визначає її як частки спільної власності на землю, розподілені на самостійні одиниці за правилами, які встановлює закон.

Стаття 3 містить три окремі правила в одному абзаці, і покупці зазвичай стикаються лише з першим. Kat mülkiyeti і kat irtifakı встановлюються шляхом чіткого зазначення в проєкті частки землі, розподіленої пропорційно вартості кожної самостійної одиниці, розрахованої за її розташуванням і розміром. Там, де частки не були розподілені пропорційно, кожен власник одиниці чи держатель сервітуту забудови може звернутися до суду з вимогою перерозподілити частки землі. І частку землі, розподілену на одиницю, не можна змінити через подальше зростання чи падіння вартості цієї одиниці.

Саме третє правило перетворює число в тапу на постійне рішення. Пропорцію фіксують у момент встановлення, виходячи з вартостей, якими вони були тоді. Одиниця на першому поверсі, яка пізніше отримує комерційний фасад, зберігає свою початкову частку. Одиниця на верхньому поверсі, яка втрачає вид на море через новий блок, збудований попереду, теж зберігає свою початкову частку. Єдиний шлях до іншого числа це судове звернення з другого правила, і воно стосується непропорційності на момент розподілу, а не того, що сталося з вартостями відтоді.

Візьмемо дві квартири, запропоновані в одному блоці в Обі, обидві по 95 квадратних метрів, обидві 2+1. У першому тапу arsa payı становить 45/3000, у другому 90/3000. Площі ідентичні, а частки землі відрізняються удвічі. Скільки б другий покупець не володів цією ділянкою, перший покупець володіє рівно вдвічі меншою її часткою, і назавжди: жодна подальша зміна вартості квартир не зрушить жодну з цих цифр. Два тапу, які виглядають взаємозамінними в оголошенні, описують суттєво різні частки в землі під ними.

Чи можна продати arsa payı окремо від квартири?

Ні, і заборона абсолютна одразу в трьох напрямах. Стаття 5 Закону про кондомініум встановлює, що коли kat mülkiyeti передається іншій особі чи переходить у спадок, частка землі, до нього прив'язана, переходить разом з ним, і що частку землі не можна передати окремо від kat mülkiyeti чи kat irtifakı, не можна успадкувати окремо і не можна обтяжити жодним іншим правом окремо.

Кожна з трьох частин закриває свої двері. Частку не можна продати саму по собі, тому пропозиція купити квартиру, поки продавець утримує частку землі під нею, не має юридичної сили. Частку не можна успадкувати саму по собі, тому спадщину не можна поділити, віддавши одному спадкоємцю квартиру, а іншому землю. Частку не можна закласти чи іншим чином обтяжити саму по собі, тому вона не може використовуватися як окрема застава.

Забудовник у Чиплаклы, який пропонує знизити заявлену ціну, утримавши частину частки землі, описує операцію, яку турецьке право не допускає. Частка землі не є компонентом, який можна відокремити від одиниці. Вона рухається разом з нею в будь-якому напрямі в силу дії статті 5.

Яку ставку податку на нерухомість запускає ваш режим тапу?

Ставка податку на нерухомість слідує за тим, чим реєстр вважає об'єкт, а не за тим, що фактично на ньому стоїть, і розрив між класифікацією arsa та житловою класифікацією в Аланії потрійний. Emlak Vergisi Kanunu (Закон про податок на нерухомість, Закон № 1319) встановлює ставки у двох окремих статтях, бо будівлі та землю оподатковують за різними статтями.

Стаття 8 фіксує ставку податку на будівлі в один проміле для житла і два проміле для інших будівель. Стаття 18 фіксує ставку податку на землю в один проміле для arazi, тобто землі загалом, і три проміле для arsa, тобто ділянок під забудову. Обидві статті потім застосовують той самий множник, встановлюючи, що ставки застосовуються зі збільшенням на 100 відсотків у межах і прилеглих зонах муніципалітетів-метрополій, на які поширюється Закон № 5216.

Аланья перебуває в межах муніципалітету-метрополії Анталія, тому там застосовуються саме підвищені ставки.

Об'єкт, який усе ще класифіковано як arsa, оподатковується за ставкою втричі вищою за ставку для житла. Саме в такому становищі перебуває ділянка з сервітутами забудови, будівлю на якій ще не задекларовано, і саме тому питання класифікації є питанням вартості, а не питанням подання документів.

Перехід регулюють дві норми, і обидві покладають обов'язок на власника. Стаття 33 зараховує будівництво нової будівлі до підстав, що змінюють податкову вартість, а стаття 23 вимагає подати декларацію до муніципалітету за місцем розташування об'єкта протягом бюджетного року, в якому завершилося будівництво, або в якому кожна частина почала використовуватися, якщо частини заселяються до завершення. Стаття 8 потім додає мінімум, який переживає перехід, встановлюючи, що податок на новозбудовану будівлю не може бути меншим за податок на її ділянку чи на її частку землі, і що це діє протягом чотирьох років з бюджетного року, наступного за завершенням будівництва.

Тому перехід від класифікації arsa до житлової класифікації не знижує суму до ставки для житла одразу. Протягом чотирьох бюджетних років мінімум задає податок на частку землі. Фактична сума до сплати залежить від податкової вартості, яку оцінює муніципалітет, а не від ціни покупки, тому запам'ятовувати варто саме ставки й механізм.

Що таке тапу devremülk і чи є воно власністю?

Devremülk не є власністю на одиницю, і турецьке право класифікує його як сервітут, прив'язаний до частки спільної власності. Стаття 57 Закону про кондомініум встановлює, що право користуватися будівлею чи самостійною одиницею, придатною для проживання, у визначені періоди року може бути встановлене на користь кожного зі співвласників як сервітут, прив'язаний до частки спільної власності, і що це право називається devre mülk hakkı, право таймшера.

Стаття 58 обмежує, де це право може існувати, встановлюючи, що право таймшера можна створити лише в об'єктах житлового характеру, переведених на режим kat mülkiyeti чи kat irtifakı, або в окремо розташованих будівлях. Стаття 60 пояснює, як воно відображається в реєстрі, вимагаючи, щоб створення права було зазначене в колонці декларацій сторінок реєстру основного об'єкта, самостійних одиниць і окремо розташованих будівель, і щоб воно було вказане у виданому тапу.

Тут доречна датована поправка, бо мінімальний строк часто вказують неправильно. Стаття 59 вимагає, щоб права таймшера ділилися на визначені періоди року і були не коротшими за сім днів. Раніше цифра становила п'ятнадцять днів, поки Закон № 7392 від 24 березня 2022 року не замінив у цій статті "15" на "7". Турецькі та англомовні джерела, які досі повторюють п'ятнадцять днів, працюють за текстом до 2022 року.

Ще дві норми визначають, що відбувається з таймшером, коли він стає небажаним, і обидві діють проти держателя. Стаття 63 встановлює, що співвласники об'єкта, обтяженого правом таймшера, не можуть вимагати припинення спільної власності, якщо договір не передбачає іншого. Тому звичайний вихід з турецької спільної власності, позов про припинення спільного володіння, закритий законом. Стаття 64 регулює закінчення кожного періоду, вимагаючи від держателів звільнити приміщення і передати його наступному держателю, і встановлюючи, що якщо вони цього не роблять, за пред'явлення запису реєстру та договору іншим держателем періоду чи управителем, об'єкт негайно звільняє поліція за наказом найвищої посадової особи цивільної адміністрації місцевості, без будь-якої подальшої процедури чи повідомлення, і що звернення до адміністративних чи судових органів не зупиняє звільнення.

Покупцю, якому пропонують тиждень у прибережному комплексі поблизу Конаклы як "тапу", пропонують дещо реальне, зареєстроване і забезпечене правовим захистом. Це сервітут, зазначений у колонці декларацій, із встановленим законом мінімумом у сім днів, без передбаченого законом виходу через припинення спільної власності, і зі спрощеною процедурою передачі наприкінці кожного періоду.

Що змінює тапу hisseli, коли ви його читаєте?

Тапу hisseli не є видом тапу, а описує структуру власності, і змінює воно те, яку частку об'єкта названий власник насправді може передати. Слово описує paylı mülkiyet, часткову власність, за якої об'єктом володіє більше однієї особи у частках, зазначених у реєстрі, на противагу müstakil, одноосібній власності одного держателя.

Читання цього тапу є питанням двох полів, а не одного. Рядок malik називає власника. Рядок hisse вказує дріб, і саме цей дріб власник може продати. Продавець, який володіє 1/4 ділянки в Демірташі, може передати саме 1/4 від неї, і це повна та законна операція, яка залишає на місці трьох інших співвласників.

Одне широко повторюване твердження про турецьку часткову власність хибне, і його варто назвати прямо. Установленого законом обмеження у п'ять співвласників не існує. Цивільний кодекс говорить про кількох осіб, які володіють об'єктом у частках, і не встановлює максимуму, тому практичні обмеження це управління й фінанси, а не число в законодавстві.

Право переважної покупки, найімовірніше, здивує іноземного покупця частки, бо воно дає іншим співвласникам право вимоги проти продажу. Закон № 7571, чинний з моменту публікації в Офіційній газеті 25 грудня 2025 року, встановлює строк в один рік, а ціну на рівні rayiç bedel, поточної ринкової вартості, а не суми, вказаної в тапу.

Режим, що регулює спільні купівлі, виходи зі спільної власності та наслідки для шлюбу й спадкування, це окрема тема з власними правилами, яка розглядається в матеріалі про часткову й спільну власність у Туреччині. Те, що належить до контрольного списку читання тапу, вужче. Прочитайте дріб, переконайтеся, що він відповідає тому, що продається, і встановіть, хто інші співвласники, перш ніж строк переважної покупки стане чиєюсь чужою можливістю.

Який режим тапу підходить під яку мету покупця в Аланії?

Кожна мета закриває свої двері, і ці двері закриті законом, а не практикою. Режими не кращі й не гірші самі по собі в абстрактному сенсі, і порівнювати їх корисно лише стосовно конкретної мети.

Структура кварталів Аланії робить перші два рядки тими, що дають про себе знати найчастіше. Оба, Махмутлар, Кестель і Каргиджак несуть на собі найвищу концентрацію нової й недавньої забудови округу, а це також і місце, де концентруються тапу під kat irtifakı. Покупець, чий пріоритет заселитися цього сезону, і покупець, чий пріоритет найнижча ціна входу, шукають не одне й те саме слово в тапу.

Як перевірити, під яким режимом перебуває ваше тапу, перш ніж платити?

Спочатку прочитайте саме тапу, бо режим надрукований прямо на ньому, а потім підтвердьте становище за реєстром, а не за папером. Це покривають чотири кроки, і жоден з них не залежить від готовності продавця співпрацювати.

1. Прочитайте режим на лицьовій стороні тапу, де вказано kat mülkiyeti, kat irtifakı, або характер ділянки, якщо не застосовується жодне з двох.
2. Перевірте ділянку через сервіс запиту ділянок Головного управління земельного кадастру та кадастру на `parselsorgu.tkgm.gov.tr`, використовуючи номери ada і parsel із тапу.
3. Запросіть takyidat listesi, список обтяжень, саме там, а не в сертифікаті, живуть обмеження.
4. Підтвердьте поточний запис через Web Tapu, онлайн-портал земельного реєстру, доступ до якого власник отримує через шлюз e-Devlet.

Четвертий крок несе умову, яка ловить покупців, що в'їхали до Туреччини як туристи, бо доступ до шлюзу e-Devlet вимагає пароля, який видають під ідентифікаційний номер іноземця, що починається на 98 чи 99, разом із документом виду на проживання. Власник без такого поєднання документів натомість особисто відвідує управління земельного кадастру.

Одне запитання продавцю дає більше, ніж загальне запитання про документи. Запитання про те, чи має будівля акт введення в експлуатацію, що покриває всю споруду, а не про те, чи є у майданчика iskan, звертається саме до тієї умови, яку стаття 3 Закону про кондомініум пов'язує з переведенням.

Коли kat irtifakı стає kat mülkiyeti, і хто це запускає?

Переведення слідує за актом введення в експлуатацію, і запустити його може будь-який окремий держатель сервітуту забудови, не чекаючи на забудовника. Стаття 3 Закону про кондомініум встановлює, що kat irtifakı є різновидом сервітуту, прив'язаного до частки землі, який переводиться в kat mülkiyeti за правом на підставі акта введення в експлуатацію, виданого на всю будівлю, на умовах, визначених законом. Наступне речення покупці чують рідко. Цей процес можна провести навіть за заявою власника ділянки чи будь-кого із співвласників, що тримають сервітут забудови.

Перелік документів походить зі статті 12, яка вимагає архітектурний проєкт із зовнішніми фасадами і внутрішнім плануванням, обміри самостійних одиниць, приналежностей і спільних зон, частки землі, пропорційні вартостям, розрахованим за розташуванням і розміром, тип і послідовну нумерацію кожної одиниці та площу забудови кожної одиниці, разом з актом введення в експлуатацію. Стаття 14 дає виняток, згаданий раніше, встановлюючи, що окремий план управління при переведенні не потрібен, оскільки його вже подали при створенні сервітуту забудови.

Практичний ефект це зсув у тому, у кого ініціатива. Забудовник, який добудував блок у Джикджилли, отримав акт і перейшов до наступного майданчика, не має особливого стимулу завершувати реєстрову роботу. Стаття 3 не залишає власників залежними від цього стимулу. Заяви одного держателя достатньо, щоб запустити процес для всієї будівлі.

Чи припиняється kat mülkiyeti, якщо одна людина скуповує всі квартири?

Ні, і Закон про кондомініум прямо про це каже. Стаття 46 встановлює, що kat mülkiyeti припиняється з видаленням запису в реєстрі кондомініуму, а потім вказує, що зосередження всіх самостійних одиниць об'єкта у власності однієї особи саме по собі не припиняє кондомініальну власність.

Видалення вимагає дії, а не просто стану справ. Та сама стаття встановлює, що запис видаляють за письмовою заявою всіх власників одиниць, або власника, який зібрав усі самостійні одиниці, про переведення кондомініальної власності у звичайну власність. Після цього об'єкт переносять на нову сторінку загального реєстру відповідно до часток землі, прив'язаних до самостійних одиниць, зі збереженням зв'язку з попередніми записами.

Інвестор, який набуває цілий невеликий блок у Чиплаклы, за замовчуванням залишається всередині режиму кондомініуму, причому кожна одиниця залишається окремим об'єктом нерухомості на власній сторінці, поки не подано письмову заяву. Подавати таку заяву чи ні, це рішення з наслідками для того, як одиниці можна буде пізніше продавати окремо, і його не приймають випадково.