Як обрати рієлтора в Туреччині

Вибір агента з нерухомості в Туреччині — це перевірка документів, а не оцінка людських якостей, тому що Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Регламент про торгівлю нерухомістю) прямо визначає, що зобов'язане мати, показувати і стягувати ліцензоване агентство. Ліцензоване агентство має yetki belgesi (сертифікат повноважень на торгівлю нерухомістю), виданий компанії Міністерством торгівлі, і будь-хто може знайти цей сертифікат за торговою назвою на екрані ТТБС (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, інформаційна система торгівлі нерухомістю) без реєстрації облікового запису. Той самий Регламент обмежує комісію за посередництво при продажу 4 % від ціни без податку на додану вартість і ділить її порівну між покупцем і продавцем, якщо договір посередництва не передбачає іншого, через що поширена формула "2 % з покупця" виявляється договірним розподілом, а не законною ставкою. Він же робить показ об'єкта безкоштовним, визначає, що обов'язково повинно бути в документі про показ, аж до ставки комісії, і дозволяє агентству все одно отримати свою комісію, якщо покупець пізніше обходить його і виходить напряму на власника. Ніщо з цього механізму не стосується покупки напряму у забудовника, бо компанія, яка продає власні об'єкти, не займається посередництвом і не має обмеженої комісії, яку слід розкривати, тож її витрати на продаж закладені всередину ціни. З 1 жовтня 2026 року нове правило про платіжну систему торкнеться обох сторін, вимагаючи, щоб сума угоди проходила через систему, яка передає право власності і гроші одночасно. Тому сильне агентство від слабкого відрізняють чотири факти, які можна перевірити: номер сертифіката, ім'я відповідального консультанта, ставка комісії, вказана в документі про показ, і особа того, хто підписав договір доручення, за яким платять агентству.

Що насправді має ліцензований агент з нерухомості в Туреччині?

Ліцензований агент з нерухомості в Туреччині має yetki belgesi (taşınmaz ticareti yetki belgesi, сертифікат повноважень на торгівлю нерухомістю), виданий компанії, а не фізичній особі. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Регламент про торгівлю нерухомістю), опублікований в Офіційній газеті (Resmî Gazete) 5 червня 2018 року під номером 30442, встановлює у статті 5, що торгівлю нерухомістю ведуть підприємства і контрактні підприємства, які мають цей сертифікат. Обласне управління Міністерства торгівлі видає, продовжує і анулює його через ТТБС (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, інформаційну систему торгівлі нерухомістю).

Сертифікат прив'язаний до юридичної особи компанії, а не до бренду. Стаття 5(3) вимагає, щоб сертифікат комерційної компанії містив номер MERSİS і зареєстровану торгову назву; сертифікат, виданий приватному підприємцю, містить назву, зареєстровану в ESBİS, та ідентифікаційний номер власника. Стаття 5(5) додає фразу, яка найважливіша для покупця, що заходить в офіс в Аланії: yetki belgesi видається окремо кожній компанії і кожному контрактному підприємству, і його не можна передавати іншому. Другий офіс, що торгує під номером сертифіката спорідненої компанії, діє поза межами Регламенту, хоч би яким знайомим здавався логотип на вікні.

Ліцензована діяльність вужча, ніж вважає більшість іноземних покупців. Стаття 4(1)(k) визначає taşınmaz ticareti як посередництво у продажу, маркетингу та оренді нерухомого майна, незалежно від того, зареєстрований об'єкт у земельному кадастрі чи ні, разом із супутніми послугами, переліченими у статті 13. Ключове слово тут — посередництво. Саме це визначення вирішує, які з подальших правил застосовуються до вашої покупки, і саме тому дві компанії, що показують вам одну й ту саму квартиру в Обі, можуть підпорядковуватись зовсім різним зобов'язанням.

В Аланії три типи контрагентів виглядають однаково, і лише один із них — регульований агент

Іноземні покупці в Аланії стикаються з трьома різними типами контрагентів, і лише ліцензований посередник пов'язаний лімітом комісії, правилами договору і порядком подання скарги, встановленими Регламентом про торгівлю нерухомістю. Усі троє приїжджають на тому самому автомобілі, користуються тими самими порталами і англійською називають себе агентством нерухомості. Розібратися, хто є хто, до першого перегляду — означає знати, на чому ви можете наполягати і куди звернутися, якщо угода піде не так.

Другий рядок пояснює більшість плутанини на ринку новобудов Аланії. Коли компанія, що продає вам квартиру, сама володіє цією квартирою, вона стоїть на боці продавця угоди, а не між двома сторонами, тож статті 20 нема чого обмежувати у вигляді комісії за посередництво. Натомість її витрати на продаж закладені всередину заявленої ціни — без ліміту і непомітно. Третій рядок закриває стаття 4(1)(c), яка визначає emlak danışmanı (консультанта з нерухомості) як персонал з маркетингу і продажів, найнятий за трудовим договором ліцензованим підприємством або контрактним підприємством. Незалежний посередник без роботодавця взагалі не є консультантом у розумінні Регламенту.

Як самостійно перевірити ліцензію агентства за три хвилини

Перевірка турецького агентства займає одну відкриту вебсторінку і не вимагає реєстрації. Міністерство торгівлі веде екран Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama (пошук сертифіката повноважень на торгівлю нерухомістю) на ttbs.gtb.gov.tr, який дозволяє шукати за номером сертифіката, торговою назвою компанії або провінцією і не вимагає членства. Перевірка 22 серпня 2026 року показала, що сторінка працює і містить ці три поля.

Від оголошення до стійки в офісі перевірка проходить чотири кроки.

1. Прочитайте спершу оголошення в інтернеті, бо стаття 14(2)(i) вимагає, щоб у кожному оголошенні був вказаний номер ліцензії, назва компанії за сертифікатом, а також провінція, район, квартал, номер блоку і ділянки об'єкта.
2. Введіть у пошук ТТБС точну зареєстровану торгову назву, а не англійський бренд, надрукований на візитці, бо стаття 5(3) прив'язує сертифікат до запису MERSİS або ESBİS.
3. Звірте результат з опублікованим реєстром Міністерства, який за статтею 11(4) зобов'язаний перелічувати чинних власників сертифікатів на сайті Міністерства.
4. Запитайте, чи є офіс самостійним işletme, чи це sözleşmeli işletme (контрактне підприємство), що працює в приміщенні іншої компанії, оскільки стаття 6(3) вимагає, щоб контрактне підприємство мало власний сертифікат.

Порожній результат пошуку може означати три речі, і жодна з них не безпечна: у компанії ніколи не було сертифіката, сертифікат анулювали, або назва, яку вам назвали, відрізняється від зареєстрованої. Запитайте номер сертифіката письмово і повторіть пошук, перш ніж вносити завдаток.

Ліцензія належить компанії, кваліфікація — людині

Ліцензія агентства і кваліфікація консультанта відповідають на два різні питання, і ліцензоване агентство цілком може посадити у машину поруч із вами некваліфіковану людину. Стаття 10(1) встановлює індивідуальний стандарт: sorumlu emlak danışmanı (відповідальний консультант з нерухомості) повинен мати mesleki yeterlilik belgesi (свідоцтво про професійну кваліфікацію) 5 рівня від Mesleki Yeterlilik Kurumu (Агентства професійної кваліфікації), а emlak danışmanı повинен мати 4 рівень. Стаття 6(1)(ç) пов'язує ці два рівні між собою, оскільки компанія не може отримати yetki belgesi, якщо хоча б один з її відповідальних консультантів не має 5 рівня.

Відповідальний консультант — це не посада, вигадана агентством. Стаття 4(1)(i) визначає цю роль як самого підприємця для приватних підприємців, а для компаній і філій — як уповноваженого представника, що веде діяльність з нерухомості. На цій людині лежить обов'язок підпису: стаття 14(3) вимагає, щоб договори доручення, посередництва, оренди та партнерства щодо послуг контрактного підприємства перевіряв і підписував відповідальний консультант компанії, з якою воно пов'язане, а стаття 15(2)(a) вимагає імені та підпису відповідального консультанта на самому договорі доручення.

Перш ніж робити висновок, що відсутність сертифіката означає некваліфікованого радника, варто знати про один виняток. Стаття 10(2) звільняє від вимоги про професійну кваліфікацію випускників програм середньої або вищої освіти за спеціальностями, пов'язаними з торгівлею нерухомістю, включно з визнаними еквівалентними іноземними навчальними закладами. Тому корисне питання на першій зустрічі має бути вузьким, а не звинувачувальним. Запитайте, хто зареєстрований як sorumlu emlak danışmanı, бо саме це ім'я повинно стояти на документах, які вас попросять підписати, а продавець, який не може відповісти на це питання, — не та людина, чий підпис зобов'язує агентство.

Що турецькому агенту з нерухомості законодавчо заборонено робити

Стаття 14 Регламенту про торгівлю нерухомістю перетворює професійну поведінку з питання репутації на перелік обов'язків, які ліцензоване агентство несе перед вами і які можна примусово виконати через Міністерство торгівлі. Сім із них змінюють те, на чому іноземний покупець може наполягати під час поїздки на перегляд.

• Надає вам достатньо часу прочитати документи перед підписанням, пояснює їхній зміст і вручає копію всього, що ви підписуєте, — стаття 14(2)(g).
• Передає кожну пропозицію та зустрічну пропозицію точно й об'єктивно, у письмовій або електронній формі, якнайшвидше, — стаття 14(2)(ğ).
• Не приховує нічого, що могло б вплинути на переваги тих, кого воно обслуговує, — стаття 14(2)(ç).
• Уникає дій, що суперечать інтересам тих, кого воно обслуговує, — стаття 14(2)(d).
• Діє чесно, сумлінно і старанно та не надає оманливої інформації, — стаття 14(2)(b).
• Рекламує лише ті об'єкти, на продаж, маркетинг чи оренду яких воно має повноваження, — стаття 14(2)(j).
• Веде справу за кожним договором доручення, зберігаючи договір і пов'язані документи щонайменше п'ять років, — стаття 14(2)(k).

Стаття 14(1) додає фізичну перевірку, яка нічого не коштує застосувати. Приміщення, що використовується для торгівлі нерухомістю, не можна використовувати як житло, і в ньому не можна вести жодну іншу комерційну діяльність. Агентство, яке працює з квартири, з кутка ресторану або зі стійки прокату автомобілів, порушує це правило ще до того, як постає питання якості послуг.

Правило про час на читання найлегше втратити на практиці. Бланк турецькою мовою, вручений у машині разом з ручкою і проханням підписати негайно, — це саме та ситуація, яку регулює стаття 14(2)(g). Прохання забрати документ із собою, прочитати його і повернути підписаним — це не незручна вимога складного клієнта. Це агентство виконує обов'язок, який воно і так вже має.

Документ, який ви підписуєте в машині, — це taşınmaz gösterme belgesi

Бланк, що оформлюють на початку перегляду, — це taşınmaz gösterme belgesi (документ про показ об'єкта нерухомості), а сам показ повинен бути безкоштовним. Стаття 19(4) прямо каже, що за послугу показу об'єкта не можна вимагати плату. Стаття 19(1) вимагає, щоб показ супроводжувався оформленням цього документа незалежно від того, відбувається показ особисто чи в електронній формі.

Стаття 19(2) визначає мінімальний зміст документа, і кожен пункт водночас слугує перевіркою агентства, яке стоїть перед вами.

Стаття 19(2) також вимагає щонайменше два примірники, по одному в кожної сторони, тож якщо ви йдете з перегляду без свого примірника, єдиний запис залишається лише в агентства. Стаття 19(3) вимагає окремого документа для кожного покупця, а якщо один документ охоплює кілька об'єктів — окремого підпису під кожним об'єктом. Один аркуш із переліком п'яти адрес і одним підписом унизу цій вимозі не відповідає.

Чи можна оминути агента і купити напряму у власника?

Обхід агентства після перегляду не скасовує комісію. Стаття 20(8) встановлює, що якщо об'єкт куплено або орендовано напряму у власника протягом строку дії договору доручення, в обхід компанії, що видала taşınmaz gösterme belgesi, комісія все одно вважається заробленою. Саме підпис, який ви поставили в машині, приводить це положення в дію, тому документ про показ заслуговує на більшу увагу, ніж подальше обговорення ціни.

У цього правила є межа, яку варто прочитати точно. Воно прив'язане до строку дії договору доручення між агентством і власником, а не до необмеженого періоду, і прив'язане до конкретного об'єкта, зазначеного в документі про показ. Покупець, якому одне агентство показало квартиру в Кестелі, а він пізніше купив іншу квартиру в тому самому будинку через інше агентство, під формулювання статті 20(8) не підпадає.

Стаття 20(9) описує, що відбувається, якщо агентство втрачає ліцензію в середині угоди. Договори доручення, чинні на дату анулювання, вважаються припиненими, але комісія за вже надані до цього моменту послуги залишається заробленою. Таким чином, анульований сертифікат припиняє відносини, але не стирає те, що агентство вже встигло зробити.

Який законний ліміт комісії агента з нерухомості в Туреччині?

Туреччина обмежує комісію агентств регламентом, а не ринковим звичаєм. Стаття 20(1) встановлює, що ставка комісії за послугу посередництва при продажу не може перевищувати 4 % від ціни продажу, зазначеної в договорі посередництва, без урахування податку на додану вартість. Стаття 20(2) обмежує комісію за посередництво при оренді сумою в одну місячну орендну плату, також без ПДВ. Далі на цю суму нараховується податок на додану вартість за загальною ставкою 20 %, чинною з 10 липня 2023 року.

Цей ліміт — верхня межа, а не шкала. Сторони можуть домовитися про ставку нижче 4 %, і на об'єктах вищої вартості так часто і роблять, але вище домовитися не можна. Два наступні пункти закривають очевидні шляхи обходу. Стаття 20(3) встановлює, що якщо разом із посередництвом при продажу або оренді надаються додаткові послуги, перелічені у статті 13, взяти можна лише одну комісію, навіть якщо було підписано окремий договір доручення, і ця комісія не може перевищувати ставку, встановлену статтею 20(1). Стаття 20(4) визначає, коли гроші взагалі належні: компанія заробляє комісію, надавши послугу, яка є предметом договору доручення.

За ціни продажу 8 402 000 TRY, що приблизно відповідає 150 000 EUR станом на серпень 2026 року, ліміт у 4 % дає максимальну комісію за посередництво в 336 080 TRY без ПДВ, а ПДВ за ставкою 20 % збільшує підсумкову суму до 403 296 TRY. Пропозиція з формулюванням "4 % плюс ПДВ плюс плата за оформлення справи плюс плата за документи" перевищує те, що дозволяє стаття 20(3), бо додаткові послуги не можуть обкладатися другою платою.

Хто за законом зобов'язаний платити комісію — покупець чи продавець?

Відповідь англійською мовою, поширена в інтернеті, звучить так: за звичаєм покупець платить 2 %, а продавець — 2 %. Регламент говорить дещо інше і значно корисніше. Стаття 20(5) встановлює, що комісія, визначена в межах ліміту, виплачується сторонами порівну, якщо договір посередництва не передбачає іншого. Рівний поділ — це правило за замовчуванням, яке застосовується, коли договір нічого не обумовлює, а не ринковий стандарт, що діє незалежно від того, що написано в договорі.

Стаття 20(6) закриває шлях подвійного стягнення плати. Якщо з покупцем і продавцем при продажу підписано окремі договори доручення, взяти можна лише одну комісію за послугу, і ця комісія знову встановлюється в договорах посередництва в тих самих межах. Подвійне представництво в Туреччині не заборонене — заборонена подвійна комісія. Стаття 20(7) стосується агентств, що ведуть угоду спільно: комісія виплачується компанії, названій у договорі посередництва, і ділиться згідно з договором партнерства щодо послуг, або порівну, якщо цей договір нічого не обумовлює. Тому спільна угода не збільшує те, що ви маєте заплатити.

Турецьке договірне право встановлює другий рівень умов. Стаття 520 Türk Borçlar Kanunu (Кодексу зобов'язань Туреччини) визначає simsarlık sözleşmesi (договір посередництва) і далі встановлює, що договір посередництва щодо нерухомого майна дійсний лише в письмовій формі. Стаття 521 пов'язує виплату з причинно-наслідковим зв'язком, оскільки посередник заробляє комісію лише тоді, коли договір укладено внаслідок його діяльності. Стаття 525 дозволяє судді за вимогою боржника зменшити надмірно завищену погоджену комісію на підставі справедливості — цей засіб захисту закритий для сторони, що діє як комерсант, але відкритий для фізичної особи, яка купує квартиру для відпочинку.

Розбір прикладу: що означає ліміт 4 % для квартири в Аланії за 150 000 EUR

Якщо застосувати цей ліміт до типової ціни покупки в Аланії, стає видно, наскільки насправді малий простір для перемовин. Квартира за 150 000 EUR перераховується у 8 402 385 TRY за курсом купівлі Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Центрального банку Турецької Республіки) у 56,0159 TRY за євро на 21 серпня 2026 року, і ліміт у 4 % дає максимальну комісію з урахуванням ПДВ приблизно у 7 200 EUR.

Рівний поділ і повне покладення на покупця відрізняються на 3 600 EUR на одній і тій самій квартирі станом на серпень 2026 року, і те, який із варіантів застосовується, вирішує один пункт у договорі, який більшість іноземних покупців ніколи не читають. Тому агентство, що називає ставку "3 % з покупця", називає договірний розподіл, а не законну ставку, і цей розподіл можна обговорювати так, як не можна обговорювати ліміт. Та сама квартира, куплена напряму у забудовника, взагалі не породжує жодного з цих рядків, бо там немає комісії за посередництво, яку можна було б обмежувати, розподіляти чи обговорювати.

Чому фраза "без комісії для покупця" зазвичай правдива і все одно вам щось коштує

Агентства, що продають новобудови в Аланії, регулярно кажуть іноземним покупцям, що комісію платити не треба, і це твердження зазвичай правдиве як опис того, хто виписує чек, а не того, скільки насправді коштує квартира. Якщо об'єкти належать забудовнику, між вами і власником не виникає комісії за посередництво, тож стаття 20 жодним чином не стосується витрат на продаж. Якщо агентство продає об'єкти забудовника за договором із цим забудовником, комісію платить забудовник, і контрагентом за договором агентства виступає саме забудовник.

Наслідок тут структурний, а не зловісний. Договірні обов'язки агентства спрямовані на того, хто підписав з ним договір доручення. Статті 14(2)(ç) і 14(2)(d) вимагають від агентства не приховувати нічого, що впливає на переваги, і уникати дій проти інтересів тих, кого воно обслуговує, а ці люди визначаються договором. Покупець, який нічого не підписав, захищений загальними правилами поведінки і документом про показ, але повністю перебуває поза договірними відносинами.

Є задокументований зустрічний хід. Стаття 15(4) прямо передбачає договори доручення, у яких iş sahibi (довірителем) виступає покупець або орендар, а отже, договір доручення на боці покупця — це форма, яку Регламент уже визнає. Підписання такого договору фіксує напрямок відносин на папері і підключає перелік розкриття інформації зі статті 15(3), який вимагає вказати в договорі статус дозволу на будівництво та акта про введення в експлуатацію об'єкта, кадастрові дані, площу, вік і фактичне використання, поверх та орієнтацію, відстань до громадського транспорту та соціальної інфраструктури, внутрішнє планування і наявність іпотеки, арешту чи подібного обтяження на об'єкті.

AKEA працює на цьому самому ринку і за тими самими правилами, і на значній частині своїх новобудов в Аланії компанія отримує комісію від забудовника, а не від покупця. Тому описана тут модель — це власна практика AKEA на таких продажах, а не практика, що належить іншим фірмам, і покупець вправі запитати в будь-якого агентства, включно з цим, хто платить йому за конкретну квартиру.

З 1 жовтня 2026 року сума покупки має проходити через платіжну систему

Поправка, опублікована в Офіційній газеті 29 квітня 2026 року під номером 33238, додала до Регламенту про торгівлю нерухомістю нову Ek Madde 1 (додаткову статтю 1) під назвою Ödeme sistemi (платіжна система). Її перший пункт встановлює, що якщо частину або всю ціну при продажу нерухомості сплачують готівкою, переказом, електронним переказом коштів або іншими способами, визначеними Міністерством, ціну сплачують через платіжну систему, побудовану так, щоб право власності і гроші переходили з рук у руки одночасно. Міністерство торгівлі оголосило про перенесення дати набрання чинності з 1 липня 2026 року на 1 жовтня 2026 року.

Чотири особливості нової статті визначають, як вона торкнеться іноземного покупця.

• Застосовується до продажів як компаній, так і інших фізичних та юридичних осіб, тобто стосується приватних продавців і забудовників, а не лише ліцензованих агентств.
• Виключає ту частину ціни, яка фінансується, якщо банк за Законом про банківську діяльність № 5411 або фінансова чи ощадно-фінансова компанія за Законом № 6361 кредитує частину суми, при цьому решта залишається всередині системи.
• Стягує плату за користування системою з кожної угоди, яку утримують із суми продажу, що переказується продавцю.
• Залишає перелік угод, що не підпадають під систему, на розсуд Міністерства торгівлі, яке встановлює його за погодженням із Міністерством довкілля, урбанізації та зміни клімату і публікує на своєму сайті.

Делегування у четвертому пункті чесно окреслює межі того, що можна стверджувати сьогодні. Ek Madde 1 залишає винятки на розсуд Міністерства, а не прописує їх у самому Регламенті, тому будь-яке впевнене твердження про те, які угоди залишаться поза системою, включно із завдатками, сплаченими за тижні до передачі права, випереджає правила, які ще не опубліковані. Усе, що може зробити покупець зараз, — це запитати у потенційного агентства, як воно планує обробляти оплату після 1 жовтня 2026 року, бо офіс, який про це не думав, не читав поправку, що регулює його власні угоди.

Куди скаржитися, якщо агентство порушує ці правила

Скарги на ліцензоване агентство подають державі, а не професійному об'єднанню. Стаття 22(1) наділяє Міністерство торгівлі повноваженням перевіряти застосування Регламенту, а також проблеми і скарги, що виникають у зв'язку з ним, і встановлює, що Міністерство може здійснювати це повноваження через свої обласні управління. Стаття 22(2) зобов'язує місцеві ліцензійні органи проводити попередні перевірки на запит Міністерства, а стаття 22(3) дає їм десять днів на те, щоб повідомити результати обласному управлінню.

Санкція має адміністративний характер. Стаття 22(4) застосовує до порушень Регламенту адміністративні штрафи за статтею 18 Закону № 6585 про регулювання роздрібної торгівлі, а до порушень правил онлайн-реклами за статтею 12(2) — штрафи за статтею 12(1)(d) Закону № 6563 про регулювання електронної торгівлі. Стаття 22(5) додає положення, важливе для випадків, коли порушує офіс, що працює за франшизою: якщо контрактне підприємство порушує Регламент у питанні, яке контролює компанія, з якою воно пов'язане, окремі штрафи накладають на обидві сторони.

Ваше досьє з доказами вже зобов'язане існувати. Стаття 14(2)(g) зобов'язує агентство вручити вам копію всього, що ви підписуєте, а стаття 19(2) вимагає оформлювати документ про показ щонайменше у двох примірниках, один із яких залишається у вас. Збереження цих копій разом із номером сертифіката, який ви перевіряли, перетворює спір із "хто що казав" на справу з підписаними документами. Адміністративна скарга і приватноправова вимога про виплату грошей — це два різні шляхи, і звернення до одного не замінює інший.