П'ять речей, які затримують переоформлення права власності в Туреччині

Найчастіше переоформлення права власності в Туреччині затримують п'ять причин, і чотири з них лежать на стороні продавця або самої ділянки, а не в папці документів покупця. За ділянкою тягнеться перевірка зони безпеки, яку губернаторство проводить після подання заяви, і це єдина з п'яти затримок, яку ніхто не може прискорити. На продавцеві висять три: несплачений податок на нерухомість, який з 19 червня 2021 року повністю блокує передачу замість того, щоб переходити на покупця; незакрита справа з податку на спадщину, через яку спадкоємець може бути записаний власником і все одно не мати права продати; і відмітки на кшталт запису про сімейне житло, які забороняють розпорядження об'єктом, доки їх не зніме подружжя, кредитор або суд. П'ята причина — це довіреність, оформлена в іноземного нотаріуса без фотографії та без встановленої форми, яку турецькі нотаріальні правила вимагають для операції в земельному кадастрі. Жодна з п'яти затримок не виявляється м'яко, тому що Положення про земельний кадастр не залишає кадастру теки «на потім»: заява, яка не відповідає вимогам, відхиляється без зволікання, відмова вноситься до графи декларацій запису про об'єкт, а оскарження проходить у два етапи по п'ятнадцять днів. Чотири з п'яти затримок можна прочитати заздалегідь, ще до передачі завдатку: за свідоцтвом про право власності, за муніципальним податковим рахунком і за підставою набуття, вказаною в реєстрі.

П'ять затримок коротко

Переоформлення права власності в Туреччині гальмується через п'ять типових причин, і чотири з п'яти лежать на стороні продавця в реєстрі або в самій ділянці, а не в папці документів покупця. Покупці ретельно готують власні документи, а потім втрачають три тижні через податковий борг, відмітку або довіреність, які належать комусь іншому. Усі чотири можна перевірити, поки ціна ще узгоджується.

Шоста можлива причина — це власна папка покупця, і вона ж найлегше контрольована і найкраще задокументована. Податковий номер, поліс DASK на випадок землетрусу та довідка про придбання валюти DAB входять до власного чек-листа документів покупця для придбання нерухомості в Туреччині.

У турецькому земельному кадастрі немає залу очікування

У турецькому земельному кадастрі ніщо не залишається наполовину зробленим. Заява або виконується, або відхиляється в письмовій формі, із зазначенням причини та строку оскарження, тому затримка — це ніколи не час, витрачений у черзі всередині кадастру. Це час, витрачений поза ним, на усунення проблеми до того, як справа потрапить на стійку.

Порядок визначає Tapu Sicili Tüzüğü (Положення про земельний кадастр), опубліковане в Офіційному віснику 17 серпня 2013 року. Жодна операція в реєстрі не відбувається без письмової заяви, і будь-який запит на пошук за записом має вказувати або турецький ідентифікаційний номер, або номери ada і parsel (квартал і ділянка) об'єкта — інакше в заяві відмовляють. До підписання співробітник перевіряє кожен документ у справі, і якщо виявляється недолік чи помилка, процедура не переходить до етапу підписання, доки його не усунено.

Щоденний журнал, yevmiye defteri, фіксує як заяви, що проходять, так і заяви, яким відмовлено. Пріоритет між конкуруючими зареєстрованими правами визначається датою та порядковим номером у цьому журналі, тому саме порядок внесення вирішує, чиє право йде першим.

Відмову регулює стаття 26. Заява, яка не відповідає законодавству і яку не можна захистити відміткою про попередню реєстрацію за статтею 1011 Цивільного кодексу Туреччини, відхиляється без зволікання, із зазначенням причини, місця подання заперечення та строку для заперечення. Сама відмова вноситься до графи beyanlar (декларації) реєстру, і жодна операція, охоплена цією відмовою, не може бути проведена, доки причину не усунено. Заперечення подається до регіонального управління протягом п'ятнадцяти днів з моменту повідомлення, а на його рішення — до Генеральної дирекції протягом ще п'ятнадцяти днів.

Для покупця важливі два наслідки. Відмова залишає слід у записі про об'єкт, який зможе прочитати наступний покупець, а шлях п'ятнадцятиденного оскарження майже завжди повільніший, ніж усунути недолік і подати заяву заново.

Затримка перша: перевірка ділянки, яка починається лише після подання заяви

Перша затримка — єдина, яку ніхто не може прискорити. Після подання заяви губернаторство перевіряє, чи не потрапляє об'єкт у військову заборонену зону, зону безпеки або приватну зону безпеки, і реєстрація не завершується, доки не надійде позитивний висновок.

Ця перевірка прив'язана до ділянки, а не до покупця і не до вулиці. Два житлові будинки на одній вулиці в Кестелі, районі округу Аланья провінції Анталія, можуть отримати різні висновки, бо стоять на різних ділянках. Опубліковані оцінки строку перевірки розходяться між собою, тому чесна відповідь — кілька тижнів, і строк змінюється залежно від ділянки та провінції.

На цьому ж етапі діють обмеження на набуття за статтею 35 Закону про земельний кадастр, підтверджені Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Генеральною дирекцією земельного кадастру). Іноземний громадянин не може володіти в країні більш ніж 30 гектарами, а іноземна власність у будь-якому округу не може перевищувати 10 відсотків площі цього округу, відкритої для приватної власності. Покупець однієї квартири ніколи навіть не наближається до гектарного ліміту, але відсоткове обмеження за округом прив'язане до ділянки, а не до людини.

Оскільки перевірка починається лише після подання заяви, захист потрібно прописати раніше — у договорі. Пункт, який прив'язує завершення угоди до позитивного висновку і повертає завдаток, якщо відповідь виявиться негативною, перетворює заблоковану покупку зі збитку на повернення коштів. Без такого пункту покупець обмеженої ділянки вносить завдаток за об'єкт, який жоден земельний кадастр у Туреччині не зможе йому передати.

Затримка друга: несплачений податок на нерухомість продавця тепер зупиняє передачу прямо на стійці

Друга затримка — це борг, який не ваш. Об'єкт із несплаченим emlak vergisi (муніципальним податком на нерухомість) взагалі не можна передати, а з 2021 року цей борг більше не переходить і на покупця.

Закон № 7327, чинний з 19 червня 2021 року, замінив восьмий абзац статті 30 Закону про податок на нерухомість. Чинна редакція зобов'язує управління земельного кадастру електронно запитувати оціночну вартість і заборгованість з податку на нерухомість через систему, надану відповідним муніципалітетом, і встановлює, що передача будівлі чи землі із заборгованістю з податку на нерухомість не проводиться, крім випадків спадкування, судового рішення, примусового виконання, експропріації та інших ситуацій, передбачених спеціальними законами. Після цього кадастр повідомляє муніципалітету про завершену передачу не пізніше вечора п'ятнадцятого числа наступного місяця.

Абзац, який замінила ця поправка, встановлював солідарну відповідальність сторони, що передає, і сторони, що приймає, за несплачений податок на нерухомість. Чимала частина англомовних матеріалів для іноземних покупців досі повторює це старе правило і попереджає, що заборгованість продавця стає проблемою покупця. Через п'ять років після поправки правильне попередження звучить навпаки.

Продавець у Махмутларі, який два роки не платив податок на нерухомість, не створює відповідальності для покупця. Він створює проблему з датою прийому, бо зустріч не може відбутися, доки платіж не внесено в муніципалітеті і муніципальна система не покаже, що рахунок закритий.

Затримка третя: успадкована квартира записана на продавця, але її все одно не можна продати

Третя затримка дивує покупців найбільше, бо запис у реєстрі виглядає правильним. Продавець може бути зареєстрованим власником успадкованої квартири і все одно не мати права її продати, оскільки податок на спадщину саме за цим об'єктом має бути сплачений повністю до будь-якої передачі.

Стаття 19 Закону про податок на спадщину та дарування розділяє дві події, які покупці вважають однією. Реєстрація на ім'я спадкоємців проводиться, не чекаючи нарахування податку, а результат повідомляється до податкової інспекції протягом п'ятнадцяти днів. Передача — інша справа. Доки податок на спадщину та дарування, що припадає на цей об'єкт, не сплачено повністю, об'єкт не можна передати, і на нього не можна встановити жодне речове право, що виключає і продаж, і іпотеку. Співробітники земельного кадастру не мають права проводити передачу без довідки про відсутність заборгованості, виданої податковою інспекцією, а співробітник, який це зробить, стає солідарно відповідальним за податок нарівні з платниками податків. Якщо спадкоємці надають забезпечення виду, перерахованого в статті 10 Закону № 6183, податкова інспекція може дозволити передачу частини або всього об'єкта, але це рішення залишається на її розсуд.

За першим шаром ховається другий. Якщо успадковану квартиру ділять двоє й більше спадкоємців, вони володіють нею в режимі elbirliği mülkiyeti (спільної власності без визначених часток) за статтею 701 Цивільного кодексу Туреччини, і розпорядження вимагає одностайності. Квартира в Аланії, залишена трьом братам і сестрам, один з яких живе в Німеччині, потребує, щоб цей родич з Німеччини або був присутній на стійці особисто, або був належно представлений.

Один рядок у свідоцтві про право власності підказує покупцеві, про що запитати. Якщо як підстава набуття вказано intikal (перехід у спадок), запросіть довідку про відсутність заборгованості з податкової інспекції ще до передачі завдатку.

Затримка четверта: що може приховувати графа відміток у свідоцтві про право власності

Четверта затримка записана в графі запису про об'єкт, яку більшість покупців ніколи не читають. Порядок турецького земельного кадастру визнає визначений набір відміток, що забороняють власнику право розпорядження, і кожна з них зупиняє продаж, доки її не зніме орган, який її наклав.

Стаття 49 Положення про земельний кадастр перелічує їх разом із документом, який потрібен для зняття кожної.

Відмітка про сімейне житло заслуговує на окрему увагу, бо вона майже не трапляється в англомовних матеріалах для іноземних покупців. Стаття 194 Цивільного кодексу Туреччини встановлює, що жоден із подружжя не може передати сімейне житло без явної згоди іншого, і подружжя, якому об'єкт не належить, може звернутися до управління земельного кадастру з проханням внести цю відмітку. Положення підтверджує те саме право. Турецький продавець у Тосмурі, чиє подружжя зареєструвало таку відмітку, не може завершити продаж самостійно, що б не було написано в договорі купівлі-продажу.

Відмітка про громадянство тепер регулярно трапляється на вторинному ринку, оскільки об'єкти, куплені заради турецького громадянства з 2022 року, перебувають під трирічним обмеженням і лише починають виходити на ринок.

Одна відмітка працює на користь покупця. Попередній договір купівлі-продажу, оформлений у нотаріуса, можна внести до реєстру за статтею 26 Закону про земельний кадастр, і ця відмітка робить зобов'язання чинним проти третіх осіб протягом п'яти років.

Затримка п'ята: довіреність, яка не проходить на стійці

П'ята затримка — це один-єдиний документ, і він не проходить із причин, які взагалі не пов'язані з його змістом. Довіреність, що використовується для операції в земельному кадастрі, повинна нести фотографію довірителя і бути оформлена в декларативній формі нотаріуса, а документ, підписаний в іноземного нотаріуса, часто не відповідає жодній з цих вимог.

Інструкція Міністерства юстиції Туреччини щодо перевірки нотаріальних контор закріплює обидві вимоги. Згідно зі статтею 80/1 Закону про нотаріат і статтею 93 Положення про нотаріат, договори та довіреності, які за своєю природою вимагають операції в земельному кадастрі, повинні нести фотографію відповідної особи, і копії, видані з оригіналу, теж повинні її нести. Якщо стороною виступає юридична особа, потрібні також фотографії представників, які підписують документ. Та сама інструкція закріплює, що довіреності, які вимагають операції в земельному кадастрі, повинні видаватися у формі düzenleme, тобто документ складає сам нотаріус, а не у формі onaylama, за якої нотаріус лише посвідчує підпис.

Звідси випливають чотири точки відмови, і вони стосуються довіреності продавця не менше, ніж довіреності покупця.

• Фотографія. Іноземні нотаріуси її не додають, бо їхнє власне законодавство цього не вимагає.
• Форма. Підпис, засвідчений за кордоном, — це не складений нотаріусом документ, і в перекладі ця відмінність непомітна.
• Повноваження. Довіреність повинна прямо вказувати продаж і операцію в кадастрі, оскільки загальна довіреність не поширюється на передачу права власності.
• Ланцюг легалізації. Документ, оформлений за кордоном, потребує апостиля та присяжного перекладу турецькою, тоді як документ, оформлений у турецькому консульстві, повністю оминає цей ланцюг.

П'ята проблема тихіша, але найбільше б'є по давніх власниках. Написання імені повинно збігатися в паспорті, в записі податкового номера, в присяжному перекладі та в уже наявному записі у свідоцтві про право власності, зробленому ще під час першої покупки продавцем. У російського чи китайського продавця, чий паспорт відтоді перевидали з іншою транслітерацією, ім'я більше не збігається з його власним tapu, а виправлення зареєстрованого імені — це окрема заява, а не позначка на стійці. Норвезький продавець, який підписує документ у місцевого нотаріуса в Осло без фотографії та в засвідченій, а не складеній формі, задає календар для всіх учасників угоди, бо нову довіреність доведеться везти назад до Туреччини.

Що не затримує передачу

П'ять поширених перешкод або більше не існують, або ніколи не стосувалися звичайної покупки. Жодна з п'яти нижче не затримає покупку вторинного житла за готівку між іноземним покупцем і приватним продавцем, а перша з них була скасована для звичайних продажів у червні 2024 року.

У звіту про оцінку є одне застереження. Покупцеві, який оформляє турецьку іпотеку, він все одно потрібен, бо цього вимагає банк-кредитор і розраховує суму кредиту від оціночної вартості, а не від погодженої ціни.

У що насправді обходиться затримка на два тижні

Фінансові збитки від затримки рідко походять від самої затримки. Вони походять від правової природи вже сплачених коштів, яку більшість документів про резервування залишають невизначеною.

Візьмемо вторинну квартиру в Обі вартістю 150 000 EUR станом на серпень 2026 року, з оплатою 5 000 EUR при підписанні, де прийом переноситься на два тижні, бо в продавця не закрита справа з податку на спадщину. За Зобов'язальним кодексом Туреччини можливі три сценарії, і те, який з них застосовується, вирішує договір.

1. Договір нічого не говорить про природу платежу. Стаття 177 трактує його як bağlanma parası (завдаток), який підтверджує укладення договору і зараховується в ціну. Завдаток не дає жодній зі сторін права відмовитися від угоди, тому в покупця, який хоче вийти з неї, немає автоматичного виходу, а продавець, через якого виникла затримка, не отримує автоматичної вигоди.
2. Договір називає платіж cayma parası (відступне). Тоді стаття 178 дозволяє будь-якій стороні відмовитися від угоди, з різкою асиметрією: покупець, який відмовляється, залишає гроші продавцю, а продавець, який відмовляється, повертає їх у подвійному розмірі.
3. Договір встановлює пункт про неустойку. Стаття 179 це дозволяє, а стаття 182 дозволяє судді зменшити неустойку, якщо вона визнана надмірною.

Під усіма трьома варіантами ховається четверта можливість. Передача права власності на зареєстрований об'єкт і зобов'язання його продати повинні здійснюватися в офіційній формі — перед директором земельного кадастру або нотаріусом, а документ, підписаний у приватному порядку, є нікчемним. Умови про відступне та неустойку відпадають разом із нікчемним договором, а сплачені гроші повертаються за правилами про безпідставне збагачення, що зазвичай означає судовий розгляд, а не просте повернення.

Валютний чинник ускладнює арифметику. Якщо ціна погоджена в євро, а затримка захоплює момент конвертації, саме сума, конвертована через DAB, лягає в основу офіційного документа, і фахові коментарі пов'язують цю конвертовану суму з вартістю, від якої розраховується збір за передачу права власності. Тому два тижні руху курсу впливають не лише на саму ціну покупки.

Висновок для договору — це питання формулювань, а не переговорів. Прописуйте умови, а не дати, і зазначайте, хто несе витрати, якщо затримка сталася з вини однієї зі сторін.

Затримки в Аланії: що змінюється на узбережжі

Аланья, прибережний округ провінції Анталія, дає інший набір затримок, ніж Стамбул чи Анкара. Причина — в устрої місцевого ринку: більшість угод в Аланії — це вторинні продажі між іноземними власниками, а отже, ризик зміщується з папки покупця в документи продавця і в саму ділянку.

Обидві сторони часто перебувають за кордоном, і це подвоює, а не зменшує вдвічі ризик дефектної довіреності. Покупець готується ретельно, а продавець у Норвегії чи Росії підписує документ у місцевого нотаріуса без фотографії.

Прибережні ділянки також помітніше підпадають під перевірку зони безпеки. Сусідні ділянки в Каргиджаку та Демірташі можуть отримати різні висновки, і перевірка прив'язана до запису про ділянку.

Є ще два локальних і недавніх явища. Об'єкти, куплені заради турецького громадянства після 2022 року, зараз виходять із трирічного обмеження і потрапляють на вторинний ринок, тому відмітка трапляється на об'єктах, які виглядають цілком звичайними. Успадковані квартири також поширені на ринку, що продає іноземним покупцям з 2000-х років, а спадкоємці, розкидані по трьох-чотирьох країнах, подовжують і строки отримання довідки, і складність із досягненням одностайності.

Практичне правило перед завдатком — один візит до запису про об'єкт. Прочитайте разом свідоцтво про право власності, рахунок з податку на нерухомість і підставу набуття, бо ці три джерела покривають чотири з п'яти затримок.