土耳其房产买卖合同里应该写什么

在土耳其，房产买卖合同是三份彼此独立的文件之一，而买方签的是哪一份，决定了里面的条款约不约束任何人。在中介办公室签的普通书面协议什么都不移转，通常也承载不了一条能起作用的没收条款，因为债务法第237条和民法典第706条把法定形式定为效力要件，不是形式上的手续。经公证的出售承诺合同产生一项可强制执行的请求权，并且可以在房产登记簿上登记为注记，在那里它对抗后来的买方，效力持续五年。自2023年1月1日起，公证人还可以依公证法第61/A条作成买卖合同本身，并把它录入土地登记系统，需要缴的是4%的房产证过户费，没有印花税。无论用的是哪一份文件，房产在里面都由 ada、parsel 和独立单元号来确定，不由地址确定，而申报价格有一条法定下限，就是市政房产税价值，差额事后依收费法第63条补征。对外国买方来说，最终写进房产证的数字是结汇凭证上载明的土耳其里拉金额，这在有人提起申报价格问题之前就已经把它解决了。至于以欧元计价的价款条款究竟合不合法，看的是双方各自在哪里居住，不是他们拿的哪本护照。

被叫作「买卖合同」的三份不同文件

土耳其实务把三份彼此独立的文件都放在「买卖合同」这个说法后面，而它们的法律分量并不相同。 在阿拉尼亚的中介办公室递到你手上的那一份，通常是三者中最弱的，而它里面那张条款清单值多少，取决于承载它的那份文件值多少。

第一份是普通书面协议，由买卖双方签署，中介作见证人。第二份是 taşınmaz satış vaadi sözleşmesi（不动产出售承诺合同），由公证人以 düzenleme şeklinde 的形式作成，意思是公证人亲自撰写这份文件，而不只是在别人写好的文本上认证签名。第三份是 taşınmaz satış sözleşmesi（不动产买卖合同），由公证人依公证法第61/A条作成，这条通道自2023年1月1日起存在，多数英文材料还没有跟上它。

第61/A条是通过7413号法律进入公证法的，该法在第60条的公证业务清单里加入了买卖合同，并插入了第61/A条本身。Süha Tanrıver 教授和 Mehmet Serkan Ergüne 教授2023年在安卡拉大学法学院学报上撰文，说明了这套机制：申请通过 e-Devlet 门户上的土耳其公证人联合会预约系统提出，公证人经由 TAKPAS 查询房产登记簿，双方签字后，公证人从 TAKBİS 取得一个流水号并把合同记录在那里，随后由土地登记局办理登记。公证人的权限并不排他。土地登记局的柜台照常开着，买方仍然可以做买方一直以来做的事。

你的条款约不约束人，在你读到它们之前就已经决定了

移转土耳其不动产、或者承诺移转土耳其不动产的合同，只有在由官方机关作成时才有效，而一份无效的合同根本不带任何条款。 这项要求同时坐落在三个地方：土耳其债务法第237条、民法典第706条和土地登记法第26条。Tanrıver 和 Ergüne 把这种法定形式描述为效力要件而不是证据规则，无视它的后果是无效。

实际效果在两个方向上都让买家意外。普通书面预订单里的没收条款一般约束不了买方，因为条款会随着承载它的文件一起倒下。同一套逻辑也把买方的保护性条款一并剥掉，所以一个收了钱又把房子卖给别人的卖方，违反的是一份从一开始就没有对该房产产生过请求权的文件。已经依这样一份文件付出去的钱会怎么样，是另一个问题，土耳其法律用不当得利而不是用合同来回答它。

第61/A条没有软化这条规则。它增加的是第二个能够满足该要求的机关，公证人这条通道的意义正在于此：它把一份原本只是准备性质的文件，变成一份承载移转的文件。

当事人条款：纸面上关于你的部分必须写什么

外国买方要在合同作成之前就把土耳其税号拿在手里，不是作成之后。 2023年1月11日在官方公报上公布的公证买卖合同条例，规定了非土耳其公民一方要写进文件的身份数据：外国的身份信息，连同一个 yabancı kimlik numarası（外国人身份号码） 或者一个 potansiyel vergi kimlik numarası（潜在税号），适用时的无国籍人信息，以及蓝卡持有人的蓝卡号码。

从来没有持有过土耳其居留许可的买方没有外国人身份号码，于是写在纸面上的身份标识就只剩潜在税号。税务总局在 dijital.gib.gov.tr 上为它开设了在线申请通道，需要填写姓名、父母姓名、出生地、国籍、护照号码、一个地址和一个电话号码，并上传护照的身份信息页。

当事人条款里还有另外两项内容。有人依授权委托书签字的，该委托书的日期和流水号要写进合同，因为债务法第504条要求移转不动产必须有特别授权，一般性的授权委托书办不到这件事。卖方是公司的，条款要写明谁的签字对公司发生约束力。

房产条款：地址不是房产

土耳其的房产由它在登记簿上的坐标来确定，不由街道地址确定，一份只给出地址的合同等于什么也没有确定。 条例列出了公证买卖合同中确定房产的项目：街区或村庄、pafta（图幅）、ada（街区号） 和 parsel（地块号），出售公寓时的 bağımsız bölüm（独立单元） 号、面积、四至、房产种类，以及房产按份共有时的所有权份额。

安塔利亚省阿拉尼亚区的奥巴（Oba）街区说明了这为什么重要。那里一个住宅小区可以有四栋户型图完全相同的楼，不同楼里的两套公寓共用一个街道地址、同一个楼层和同一种户型，独立单元号却不一样。一份写着「三楼那套2+1公寓」的合同，同时描述了四套房子。

这一条款还要写明该建筑物取得的是 kat mülkiyeti（完整所有权） 还是 kat irtifakı（建筑地役权），后者是建筑物拿到居住许可证之前使用的过渡性权属。储藏室和车位经常是带有各自编号的独立单元，所以看房时被指给一个车位的买方，需要把车位的单元号和公寓的单元号一起写进去。

价款条款，以及一张居留许可可能改变的货币问题

以欧元计价的价款条款是否合法，取决于双方各自在哪里居住，不取决于他们谁拿着哪本护照。 规则出自《关于保护土耳其货币价值的第32号法令》以及依它发布的各项通报，其限制针对的是在土耳其居住的人之间订立的合同。住在奥斯陆或鹿特丹的买方就此而言不是土耳其的居住者，这就是为什么向飞过来办手续的买方出售时用欧元计价是常态。

这种归类不是永久的。日后取得土耳其居留许可的买方可能进入居住者的范畴，而外国国民买方在这些通报下的处理方式，最近一次修改就在2024年。任何持有土耳其居留许可又要签外币价款条款的人，都有一个值得以书面形式向律师提出的问题，因为答案出自通报当前的措辞，不出自一般原则。

无论合同里写的是哪种货币，有一个后果是固定的。买方是外国自然人时，记入正式房产证的成交数字，是 döviz alım belgesi（结汇凭证） 上载明的土耳其里拉金额，这份凭证在买方的外币经由一家土耳其银行卖给中央银行时产生。双方谈定的欧元数字留在合同里；进入登记簿的里拉数字来自那次货币兑换。

你合同上的价格与写在房产证上的价格

申报价值有一条法定下限，低于真实价格申报并不能干净地省下钱，反而让买方暴露在日后的补征之下。 收费法第63条把房产证过户费的计税基础定为申报的移转价格，而这个价格不得低于房产的 emlak vergisi değeri（市政房产税价值）。同一条还规定，事后发现该费是按低于房产税价值的价值、或者按不反映真实情况的申报价格缴纳的，差额将被补征或依职权课征。

这笔算术值得在有人提议之前先自己算一遍。设想一套在阿拉尼亚谈定为200,000欧元的公寓，双方申报120,000欧元，按2026年8月生效的费率计算。过户费为申报价值合计的4%，法律规定买方2%、卖方2%，因此把价格少报40%，从买方这一侧的柜台上挪走了大约1,600欧元的费用。与之相对的是三项风险敞口。费用差额日后可以依第63条补征。买方在登记簿上的取得成本现在低了80,000欧元，这会抬高在资本利得应税的五年窗口内转售时的应税所得。而追求土耳其公民身份的买方，那里的门槛是每位申请人400,000美元，衡量依据是申报数字，不是实际转出的金额。

Tanrıver 和 Ergüne 从公证人这一侧补了一点。公证人依公证法第118条收取各项费用和税款，成交价低于市场价值会导致收取的费用变少，两位作者把在公证买卖合同中写明市场价值当作一项法律义务，而不是一种偏好。对外国买方来说，这个问题基本上自己就关上了，因为房产证上的数字取自结汇凭证。

付款进度表，以及「付清尾款时所有权转移」这句话实际上做了什么

写明所有权于付清尾款时转移的条款，安排的是双方债务的先后，它并不移转所有权。 民法典第705条以登记移转不动产所有权，私人合同里的任何一句话都替代不了登记簿上的那条记录。这一条款真正有用的地方，是把卖方到场办理移转的义务与买方付款的义务绑在一起，让哪一方都不必凭信任先动。

进度表在每一期款项挂靠一个可核实的事件、而不是挂靠一个日历日期时更管用。一种行得通的结构是：第一笔款挂靠公证文件的签署，第二笔挂靠依土地登记法第36条由省长办公室作出的核查获得肯定结果，该核查审查的是该地块是否落在军事或安全区之内，余款挂靠登记预约本身。

货币兑换这一步在进度表里值得单独占一行，因为它是不可回头的那个点。中央银行关于售汇的执行指示规定，中央银行完成购汇之后，售汇不得以任何理由放弃，交易也不能撤销，而且银行必须事先告知当事人这一点。合同把货币兑换排在核查结果之前的买方，等于把不可逆的一步放到了附条件的一步前面。

注记条款：约束下一个买家的那一行

唯一能保护买方不被卖方另卖他人的条款，是把合同登记到房产登记簿上的那一条。 经公证的出售承诺合同可以依土地登记法第26条登记为注记，而注记把一项纯粹的债权请求权，变成买方可以对第三人主张的请求权，包括对后来的买受人。任何一方都可以申请这项注记，即使合同没有明文约定，这项申请依然成立。注记对第三人的效力持续五年，在此期间受益人可以提起诉讼，要求把所有权登记到自己名下。

自7413号法律以来，一方可以在缴纳相关规费和费用后，请公证人通过土地登记信息系统办理注记，不必再专门跑一趟土地登记局。这项改动把注记从一件要专门跑腿的事，变成同一次预约里的一个项目。

这条条款所防的场景很寻常，一点也不离奇。卖方三月和一位买方签了字，六月收到一个更好的报价，把房子卖给了第二位买方。没有注记，第一位买方对卖方有一项损害赔偿请求权，对那套公寓没有任何请求权。有了注记，第一位买方的权利在第二次出售之后依然存续。

违约和违约金条款，以及法官可以改写的那些

违约金条款原则上可以执行，实际上可以被调整，因为土耳其法官可以酌减他认为过高的违约金。 债务法第179条允许双方就违约约定违约金，第182条则赋予法院削减其认为过高的违约金的权力。一条写着买方因任何延误完成交易即丧失价款20%的条款，不是一条自动执行的规则，它是一个法院可以重新审视的开局立场。

在土耳其的购房交易里，停止条件比违约金做的有用功更多，因为能拦住移转的事件大多属于行政事项。省长办公室对军事与安全区的核查是一块地块一块地块做的，耗时以周计而不是以天计，时间长短因省而异。卖方的房产来自继承的，遗产与转移税法第19条在税款全额缴清之前禁止移转，并要求税务局出具清税证明。市政房产税欠缴的，房产税法第30条使土地登记局根本无法办理移转。这里的每一项都值得写成条件，并写明它不成立时的后果，而不是留到过户当天才被发现。

合同落空时已付款项如何处理，由定金规则而不是由违约金条款支配，而土耳其法律的默认立场，比多数英文指南所说的更宽和。

你跟着这套房子一起接下什么：交付与保证条款

前业主留下的欠缴物业费不会变成你的个人债务，但它可能已经作为负担登记在这套房子本身上。 公寓所有权法第22条的标题是「共同费用的担保」，它使占用人与所有权人就 aidat（物业费） 债务承担连带责任，并规定该债务仍然无法收回时，将在违约所有权人的独立单元上为其他所有权人设立法定抵押权登记，其债权享有优先受偿。该条对后来的买受人是否个人承继该债务只字未提。

由此得出的指示很具体。读登记簿上的 takyidat（负担） 清单，寻找已登记的法定抵押权，因为已登记的负担跟着房子走，未登记的欠款不跟着走。然后在合同里加入卖方保证，覆盖欠缴的物业费、水电燃气账户和任何物业管理纠纷。

交付条款的其余部分，覆盖的是买方以为包含在内、而实际上往往不包含的东西。强制地震保险制度 DASK（Doğal Afet Sigortaları Kurumu） 必须在移转完成之前办妥。电和水的账户是过户而不是继承，卖方把账户挂着不管，押金也就跟着他走了。家具、家电和空调要列进作为合同附件的清单，一件一件写，因为嵌入式厨房和独立冰箱在除了拍照那个人以外的所有人眼里，待遇都不一样。有租客在住的，现有租约和租客的押金转移给新所有权人，两者都属于附件的内容。

这一条款里还有两个日期，因为它们很少是同一天。登记发生在柜台，而交钥匙可能落在登记日的前后几天或几周，登记当天卖方还在收拾东西是常见到需要预先安排的情形。把交付日与登记日分开写明，并写清楚在这两个日子之间的空档里，物业费、水电账单和保险由谁承担。

语言、准据法，以及你实际上会在哪里起诉

外国法条款在关于房产本身的问题上，既排除不掉土耳其法，也排除不掉土耳其法院。 关于土耳其不动产的所有权及其他物权的争议，适用作为物之所在地法的土耳其法，由土耳其法院审理。双方之间的合同债务给当事人的选择留下更多空间，而两者的边界是律师的问题，不是模板的问题。

语言问题在柜台上就已定案。正式文件用土耳其语作成，一方不懂土耳其语的，由宣誓译员参加并与当事人一起在文件上签字。双语合同仍然值得准备，并用一条条款写明以哪个文本为准，但买方应当知道，起作用的文本是土耳其语文本，而那位翻译的人是这笔交易的签字人之一，不是旁观者。

期房：由法规替你写好的那份合同

从开发商手中预购时，合同的大部分内容由消费者立法写就，而那些条款双方不能往下谈。 土耳其贸易部的消费者指南列出了这套框架：出售必须通过公证人以 düzenleme şeklinde 形式作成的出售承诺合同进行，买方有14天无理由无违约金退出权，此后在长达24个月内还有一项无理由退出的权利，代价是有上限的赔偿，前三个月上限为价款的2%，三到六个月为4%，六到十二个月为6%，十二到二十四个月为8%。法定交付期限自合同之日起不得超过48个月，30套及以上的项目须提供建筑完工保险或同等担保。

从私人业主手里买二手房完全落在这套制度之外，这就是为什么同一条条款在一笔交易里是强制的，在下一笔交易里却根本不存在。

正确的那个版本要花多少钱

把文书挪到一份真正有约束力的文件上，花的钱比多数买家以为的少，因为公证这条通道不收印花税。 第61/A条规定，公证买卖合同只按收费法收取房产证过户费，并免除这类合同的印花税以及相关文书的贵重文件费。另外，2016年8月9日的6728号法律把以法定形式作成的出售承诺合同、以及消费者立法项下的预售住宅买卖合同的印花税税率定为零。

即使不知道公证费当前的数字，也值得知道它的形状。第61/A条固定了以里拉表示的下限和上限，写明该费用在费率表中列示，规定这两个限额每年按依税收程序法公布的重估率上调，并补充说公证人不得就该费用之外再提出任何主张。超出费率表的报价，或者在其之上另加一笔服务费的报价，都在该条允许的范围之外。

买方为这笔费用还换来第二样东西。公证法第162条使公证人对作成买卖合同所生的损失承担无过错责任，而 Tanrıver 和 Ergüne 把这项责任描述为第一性的，也就是说受害方可以直接起诉公证人，不必先向国家追偿。他们举的例子包括由无行为能力人签署的合同、形式上有瑕疵的合同，以及依伪造的授权委托书或伪造的继承证明办理的出售。请求权时效为自发现之日起两年、自行为之日起十年。

有一项限制适用于这份文件的每一个版本。买卖合同不能通过公证人信息系统以电子方式完成，因为当事人的意思表示必须在公证人面前作出，所以要么是买方本人、要么是获得适当授权的代理人在现场手写签字。国外的公证人根本无法作成这份合同，因为文件是通过土耳其土地登记信息系统准备和记录的。