土耳其房源信息怎么看：让外国买家误解的那些术语

土耳其的房源信息是一份受法规约束的文件，而不是一则可以自由发挥的广告，其中真正让外国买家误解的术语，大多是土耳其法律在别处已经精确定义过的那些。《不动产交易条例》(Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) 要求中介发布的房源载明 ada（街区号）和 parsel（地块号）、入住许可的状况，以及是否存在抵押或其他负担，所以一份房源信息本来就欠买家大部分那些通常要发邮件去追问的答案。缺口最大的是平方米数字，因为《规划区建设条例》(Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) 为同一套公寓定义了六种不同的面积，却没有任何规则要求房源说明自己报的是哪一种，而这六个数字全都记载在建筑许可所附的批准建筑设计图里。第二个缺口是广告里的楼龄，因为决定一栋楼结构设计依据的抗震规范由它的许可证日期锁定，而《土耳其建筑抗震规范》只适用于 2019 年 1 月 1 日及以后签发的许可证。另有三个标签的实际含义和字面读法不一样：krediye uygun 说的是这栋楼的手续，而不是买家的贷款能力；kiracılı 留给买家的是租金和一个为期一个月的通知期限，而不是钥匙；denize sıfır 描述的是《海岸法》根本不允许住宅占据的位置，因为建筑物离海岸线不得近于 50 米。Aidat 以一个月度数字出现，可是《区分所有权法》把楼宇开支拆在两把不同的钥匙上，一把在各户之间平均分摊，另一把按每户的土地份额计算。把一份房源拆成三类，即约束卖方的字段、在别处被定义的字段、以及完全不含法律内容的措辞，花不了几分钟，却会改变每一个值得发给中介的问题。

土耳其的房源信息在法律上必须包含什么

由持牌土耳其房地产中介发布的房源信息，必须载明该机构的授权证书编号，省、区、街道社区，ada（街区）号和 parsel（地块）号，以及《不动产交易条例》(Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) 第 15/3 条列出的全套信息。 该条例还就呈现方式给了一条指令，第 14/2/(i) 条的措辞很明确：这些项目须以 "kolay okunabilir şekilde" 的方式出现，也就是以容易阅读的形式出现。

第 15/3 条是外国买家从来到不了的那一部分，因为它待在关于授权合同的条文里，而不是关于广告的条文里。第 14/2/(i) 条用援引的方式把它拉进了房源信息。结果就是，土耳其的中介房源在法律上本该回答外国买家平常发邮件去问中介的大部分问题。

有两条边界让这件事保持诚实。这项义务约束的是持有 Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi（不动产交易授权证书）的企业及其签约企业，所以由业主本人发布的房源不在第 14 条的范围内。而且土耳其市场的合规程度参差不齐，这条规则描述的是一份房源欠你什么，而不是每一份房源实际都有什么。某个字段缺失时，准确的读法是这份房源不完整，而不是这套房产有问题。

房源里哪些字段有法律定义，哪些只是广告，哪些你自己就能查

土耳其房源信息里的每一行都落在三组中的一组里，而分在哪一组决定了你该拿它怎么办。 有些字段是《不动产交易条例》要求的，它们的缺席本身就是一个发现。有些字段在土耳其法律的别处有精确定义，而房源没有任何义务去遵守那个定义。有些字段完全不含法律内容，任何人都不能依赖。

这样分类一份房源大约要两分钟，而它会改变你发给中介的问题。

实际分一遍，差别就看得见了。一条马赫穆特拉尔 (Mahmutlar) 的房源写着 "2+1, 110 m², denize sıfır, krediye uygun, iskanlı, aidat 1,500 里拉"，数据为 2026 年 9 月，其中有一条第一组的主张，只要给出 ada 和 parsel 就可以在登记机关核实；有两条第二组的主张，需要先有定义才谈得上含义；还有一句第三组的措辞，它的意思只有 "靠海近" 这一层。

土耳其房源里的 2+1 是什么意思

在土耳其的房源里，2+1 指的是两间卧室加一个 salon，也就是主客厅，所以 2+1 是一套两居室，而不是三居室。 加号前面的数字数的是卧室，后面的数字数的是客厅。1+0 是开间，睡觉和起居在同一个房间里；1+1 是一间卧室加一个客厅；3+1 有三间卧室；4+2 有四间卧室和两个客厅。

厨房从来不进这个算式。房源写 "amerikan mutfak" 的地方，厨房是向客厅敞开的，而不是一个单独的房间，这在阿拉尼亚区 2010 年以后建的房子里很常见。浴室单独报，通常 "banyo" 指带淋浴或浴缸的整间浴室，"tuvalet" 指独立卫生间。

房间算式其实是法定必载的室内字段里信息量最小的一个。《不动产交易条例》第 15/3/(f) 条要求载明房间、salon、浴室、卫生间和阳台的数量以及它们的大致面积。数量几乎在每一份房源里都活了下来，面积几乎从来没有，而面积正是区分两套挂着同一个标签的公寓的东西。

奥巴 (Oba) 的两套公寓，都标成 110 m² 的 2+1，内部可以差得非常远。第一套客厅有 38 m²，两间卧室各 11 m²，这适合喜欢待客的夫妇，作为家庭住宅则很吃力。第二套客厅 22 m²，卧室各 16 m²，结果完全反过来。两份房源都属实。只有第二组数字才告诉你你在买什么，而土耳其法律早就说了中介应当公布它们。

Brüt 还是 net：土耳其房源报的是哪一个平方米数字

土耳其规划法为一套公寓定义了六种不同的面积，而房源信息没有义务说明自己的平方米数字指的是哪一种。 《规划区建设条例》(Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) 在第 4/1/(ğ) 条为一个独立单元规定了四种面积，又在第 4/1/(v) 条为它的 eklenti，也就是属于该单元的储藏室或附属空间，规定了另外两种。与此同时，《不动产交易条例》第 15/3/(c) 条只要求 "büyüklüğü"，即面积。关于土耳其建筑面积的绝大部分混乱，就住在这两条规定之间的缝隙里。

这六个定义都很精确，其中四个排除掉了外国买家以为包含在内的东西。

实际后果是，同一套公寓可以有三个都成立的平方米数字。拿马赫穆特拉尔一套两居室为例，它的批准设计图记载的单元建筑面积是 110 m²。因为净面积的定义明确排除阳台和每一处至少一面开敞的空间，一个 12 m² 的阳台会从净面积里掉出去，柱子、烟道和内墙厚度也一样。这种户型的净面积落在八十几平方米是很正常的结果。再加上这套房分摊的楼梯间、门厅、电梯井和走廊，综合建筑面积可以超过 125 m²。卖家报 128 m²、中介报 110 m²、测绘人员报 85 m²，三个人可能在描述同一套公寓，而谁都没有说错。

不应该给这个差距安上一个通用百分比。英文里讲土耳其建筑面积的文章流传着百分之十五到三十的差距，却不给出处，而真实差异取决于某一栋楼具体有多少阳台、多少柱子、多少共用面积。可靠的做法不是套一个折扣，而是问清楚房源报的是六种面积里的哪一种，然后索取那份把六个数字全都写下来的文件。

为什么土耳其的房产证核对不了房源上的平方米

土耳其的房产证不记载公寓的建筑面积，所以房源里的任何平方米数字都无法拿产权证去核对。 依《区分所有权法》(Kat Mülkiyeti Kanunu，第 634 号法)，以 kat mülkiyeti（区分所有权）持有的一套公寓在 kat mülkiyeti kütüğü，即区分所有权登记簿上占有自己的一页，第 13/4 条规定登记在那里的每个独立单元都取得独立不动产的性质。那一页记录的是批准图纸上的单元编号和它的 arsa payı（土地份额）。如果这栋楼还处在 kat irtifakı（建设地役权）阶段，第 14/2 条则把该公寓的编号放在土地本身登记页的 beyanlar 备注栏里，而不是给它单独一页。两条路线都产生不出建筑面积。

这些面积确实存在于一份官方文件上，而且土耳其规划法明确说了是哪一份。《规划区建设条例》第 57/3 条要求，对每一个独立单元，单元净面积、附属空间净面积、单元建筑面积、附属空间建筑面积、综合建筑面积和总建筑面积都须载于 ruhsat eki onaylı mimari proje，即建筑许可所附的批准建筑设计图上。同一条还要求这些数字与第 4 条的定义、与规划图、与房产登记记录保持一致。

这就把一个含糊的请求变成了一个具体的请求。问卖家 "这是净面积还是建筑面积？" 换来的是一个意见。索取 ruhsat eki onaylı mimari proje，要的则是那份六个数字都已经写好、并且法律要求彼此一致的文件。从建成起就持有这套房的卖家通常有它，开发商则肯定有。如果这栋楼早于许可证制度，或者是后来补办合法化的，那么批准设计图的缺席本身就是另一个问题的答案。

房源里的 ada 和 parsel 号能让你查到什么

ada（街区）号和 parsel（地块）号标识的是建筑物所在的那块土地，它们是唯一一个能打开公开记录的必载字段。 《土地登记规程》(Tapu Sicili Tüzüğü) 第 16/4 条把这点写实了，它要求登记查询须用身份号码或者 ada 和 parsel 号进行。没有它们，外国买家根本进不了登记记录；有了它们，这块地就可以通过 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü（土地登记与地籍总局）的公共地块查询服务检索到。

这项核对分四步走。

1. 从房源里读出 il、ilçe、mahalle、ada 和 parsel，任何一项缺失就书面索取。
2. 打开土地登记与地籍总局的地块查询服务 parselsorgu.tkgm.gov.tr，输入省、区、街道社区、ada 和 parsel。
3. 把该地块登记的 nitelik，即登记性质，与房源描述的东西对比。
4. 把该地块的面积和边界与卖家给你看的总平面图对比。

这项查询返回的是一份地块记录，而不是一份房产档案。它载有省、区和街道社区，ada 和 parsel 号，pafta 即图幅编号，以平方米计的地块面积和该地块登记的 nitelik，另外还有地籍轮廓图和地块的航拍影像。这些内容足以回答一个范围很窄但很关键的问题，就是房源描述的那块土地是不是真的在房源所说的位置上，性质是不是房源所暗示的那样。

它能暴露出来的不一致很具体。一条标题写着 "villa" 而地块登记为 arsa（建设用地空地）的房源，说明还没有建成的建筑物登记到这块地上，这是一个该问卖家的问题，而不是一个判决。地块面积远小于照片里那个小区，说明这个小区横跨不止一块地，而你需要知道你的单元坐落在哪一块上。地块所在的街道社区和房源写的不是同一个，那就在你动身之前先把地理位置问清楚。

有一条边界很重要。公共地块查询显示的是地块，不是它归谁所有。所有权信息在身份验证的后面，因为《土耳其民法典》(Türk Medeni Kanunu) 第 1020 条只对能够说明其利益具有可信性的人开放土地登记簿，而能显示房产证记录的 e-Devlet 服务需要身份认证。查地块是一道筛查工序，不能替代过户之前的登记核查工作。

土耳其房源里的 "iskanlı" 是什么意思，"iskansız" 的代价是什么

İskan，正式名称是 yapı kullanma izin belgesi 即建筑使用许可证，它认定的是一栋完工建筑与其许可证和所附图纸相符，而不是一张质量证书。 《建设法》(İmar Kanunu，第 3194 号法) 第 30 条写得很直白，要求使用一栋完工建筑之前须作出认定，即 "yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti"，也就是认定该建筑符合其许可证及附件，且其使用在技术上没有妨碍。《不动产交易条例》第 15/3/(a) 条把规划和入住许可的状况列为必载字段，所以它从一份房源里消失是值得注意的。

iskansız 房源的代价写在《建设法》里，而不是留给实务惯例。第 31 条规定，没有取得建筑使用许可证的建筑 "izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar"，意思是在取得许可之前不得享用电力、供水和排污服务及设施。所以一套靠临时供应在运行的公寓处在一个法规上的位置，而不只是有点不方便。

同样这两条里的两个细节，会改变买家该问的问题。第 30 条允许对一栋建筑已完工的部分发证，所以存在部分入住许可，同一个小区里可以同时有拿到许可和没拿到许可的楼栋。第 31 条又补上一句，已取得许可的单元确实可以获得那些服务，把这个逻辑闭合了。所以有用的问题不是这个小区有没有 iskan，而是你的那个 bağımsız bölüm（独立单元）有没有。

房产证上带着一个相关的信号。《区分所有权法》第 3/3 条规定，凭为整栋建筑签发的建筑使用许可证，kat irtifakı 转为 kat mülkiyeti。产权证上仍写着 kat irtifakı，是一个该去问许可证的理由，不是没有许可证的证据，因为这项转换也可能是在等一个根本没人提出的申请。同一条还给了买家一个在英文材料里很少出现的杠杆，因为它允许由任何一位 kat irtifakı 持有人发起转换，而不是只能由开发商发起。

为什么房源里的 "Yapı Kayıt Belgesi" 不等于入住许可

Yapı Kayıt Belgesi，即土耳其 2018 年 imar barışı（建设特赦）项下签发的建筑登记证书，登记的是一栋未取得许可的建筑，它不证明这栋建筑符合任何东西。 《建设法》临时第 16 条由 2018 年 5 月 11 日第 7143 号法加入，它把这套制度描述为登记那些未取得许可或者违反许可建造的建筑物，而且是 "yapı sahibinin beyanına göre"，即按照建筑物所有人的申报来登记。申报出自所有人，不是出自检查人员。

这份证书有三个特征对买家要紧，而且三个都写在这一条里面。

• 凭该证书接入的市政供应是临时的。 该条允许 "geçici olarak" 即临时接通水、电和天然气，这与依第 31 条取得建筑使用许可之后的永久供应是不同的法律地位。
• 这份证书自带一个终止点。 临时第 16 条规定，Yapı Kayıt Belgesi 的效力持续到该建筑被重建，或者到城市更新方案适用于它为止。
• 这套制度对后来的建设关闭。 只有 2017 年 12 月 31 日之前完工的建筑才符合条件，申请已于 2018 年 10 月 31 日截止，所以那之后建起来的建筑不可能持有它。

关于特赦建筑有一个流传很广的说法是错的，而且条文本身就否定了它。英文和土耳其文来源经常说，只持有 Yapı Kayıt Belgesi 的建筑永远无法转为 kat mülkiyeti，因为它拿不到建筑使用许可。临时第 16 条给出的正好相反，它允许 "yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın"，即不要求建筑使用许可，就变更 cins 并设立 kat mülkiyeti，条件有三个。该建筑须持有 Yapı Kayıt Belgesi，全体所有人须同意，且规划图上落入公共服务用地的部分须无偿让与。走这条路线的，登记费加倍。

真正卡住实际建筑的是那个同意条件。一栋土耳其海岸线上的楼，四十位业主分散在八个国家，就需要四十个签名，只要有一位联系不上，转换就被无限期地拖住。在安塔利亚省的阿拉尼亚区，相当一部分老房子坐在证书而不是许可证上，这道算术题决定了一套房能不能被抵押或者转换。宪法法院还在 2020 年 9 月 24 日和 2024 年 7 月 23 日的判决中撤销了临时第 16 条的部分内容，这是又一个理由，说明该让律师去读那一份具体的证书，而不是去读这套制度的总体介绍。

为什么土耳其房源里的楼龄说明不了它的抗震规范

决定一栋建筑结构设计依据的抗震规范，由它的 yapı ruhsatı（建筑许可证）的日期锁定，而不是由这栋楼完工或者出售的年份决定。 《土耳其建筑抗震规范》(Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) 公布于 2018 年 3 月 18 日第 30364 号《官方公报》(重复号)，它自己的第 5 条规定自 2019 年 1 月 1 日起施行。同一部规范的第 4 条废止了 2007 年的《地震带建筑物规程》，而那部规程管着此前获批的一切。

土耳其的房源通常只给一个数字，即 bina yaşı 楼龄，而这个数字可以代表三个完全不同的日期中的任何一个。

第三行不是一种解释。《建设法》第 31 条开篇的句子是 "İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir"，即施工的完工日就是使用许可签发的日期。所以土耳其法律早就有一个关于楼龄的定义，而房源用的不是这一个。

把这道算术放在一个真实的模式上算一遍很值得。阿拉尼亚凯斯泰尔 (Kestel) 社区的一栋楼，2017 年拿到许可，2020 年完工，2021 年取得建筑使用许可，到 2026 年会被标成五到六年楼龄。它的结构设计受 2007 年那部规程管辖，因为许可日期比 2019 年 1 月 1 日早了大约两年。隔壁一栋 2019 年 3 月拿到许可、2022 年完工的楼，被标成四年楼龄，而它是按现行规范设计的。在真正要紧的那个意义上，看起来更新的那栋反而是更老的那栋。

这个结论要带上两条边界。2019 年之前获批的建筑既不违法也不危险，它是按当时生效的规范建的，这在任何国家都是绝大多数存量住宅的正常状态。而且现行规范不限于新建，因为它的第 1 条也涵盖既有建筑在地震作用下的评估和加固，所以对一栋老楼做结构评估是一套有规定的程序，不是临场发挥。要向卖家提的问题很简单，就是许可日期，它就印在 yapı ruhsatı 上面。

为什么房源里的 "krediye uygun" 跟你能不能贷到款无关

Krediye uygun 字面意思是适合贷款，它描述的是这栋楼的手续，而不是买家的资格，所以它的意思是银行可以拿这套房做抵押放款，而不是银行会贷款给你。 土耳其的银行要对一套公寓设定抵押，这套房一般需要以 kat mülkiyeti 的形式作为独立不动产存在，而且这栋楼需要有建筑使用许可，这也是为什么这个说法在房源里总是和 iskanlı 一起出现。

这个说法的后半截关乎估值，而外国买家最常在这里算错账。做按揭购房时，银行要求一份由 Sermaye Piyasası Kurulu（资本市场委员会）持牌的估值公司出具的 ekspertiz raporu（评估报告），贷款按评估价计算，而不是按双方谈定的成交价计算。土地登记与地籍总局通过 2024 年 6 月 3 日发出、2024 年 6 月 13 日生效的 2024/4 号通函，取消了外国买家普通买卖中必须出具评估报告的一般性要求，只在入籍和居留许可申请中保留为强制。这项取消管不到按揭购房，因为在那里评估报告以放款方自身条件的身份回来了。

由此产生的缺口是自有资金，不是债务。一套奥巴的公寓标价 150,000 欧元，按土耳其共和国中央银行 2026 年 9 月 10 日欧元 56.3113 的买入汇率约合 845 万里拉，评估价可能是 135,000 欧元。银行套用的每一个贷款成数都会套在 135,000 欧元上，那 15,000 欧元的差额就得由买家在贷款条件所要求的首付之外另行补上。按要价而不是按评估价做预算的买家，到了过户那天会差钱。

一位非居民外国买家究竟能不能拿到土耳其按揭，是另一个问题，取决于银行、收入证明材料和国籍，而房源对此什么都不说。

"kiracılı" 会怎样改变你的入住日期

卖掉一套带租客的公寓并不终止租赁，因为《土耳其债法典》(Türk Borçlar Kanunu，第 6098 号法) 第 310 条规定，租赁物在租约订立之后易主的，新所有人成为该租赁合同的当事人。 所以标着 kiracılı（带租客）的房源，给你的是从过户之日起的租金，而不是钥匙。

把房子收回自用，走的是该法第 351 条设定的时间表。取得租赁物的人，如果本人、配偶、直系卑亲属、直系尊亲属或者其依法有扶养义务的其他人确有将其作为住宅或营业场所使用的需要，可以在六个月之后通过诉讼终止租赁，条件是在取得之日起一个月内以书面形式通知租客。同一条还给出一条替代路线，允许改为在租期届满后一个月内提起诉讼。

日历对第一个月毫不留情。2026 年 3 月 15 日完成过户的买家，须在 2026 年 4 月 15 日之前向租客送达书面通知，并可自 2026 年 9 月 15 日起提起诉讼。错过那一个月的通知并不终结买家的权利，因为第二款那条租期届满路线还在，但它可能把入住推到远远超出买家原先设想的那个季节。土耳其法律定的是通知期和等待期，它没有定由此产生的案件要审多久，而从法条里推不出关于这一点的任何诚实估计。

买一套带租客的房子之前，有三份文件应当写进给卖家的索取清单，即书面租约、押金凭证，以及付款记录，用来对照租客实际付的钱和房源所声称的数字。

土耳其房源里那些没有法律定义的词

土耳其房源里重复得最多的六个说法，在土耳其立法中一处都找不到，这意味着卖家、中介和平台谁都不会因为它们被追责。 它们本身并不等于欺骗，只是在有人把它们换算成一个测量值之前是空的。其中一个比其余五个更值得注意，因为土耳其海岸法与它的通常读法相矛盾。

"Denize sıfır" 字面意思是离海为零，它描述的是《海岸法》(Kıyı Kanunu，第 3621 号法) 不允许住宅占据的位置。第 4 条把 sahil şeridi 即海岸带定义为自 kıyı kenar çizgisi（海岸线）向内陆延伸至少 100 米的区域。第 5 条接着规定，建在海岸带内的建筑物离海岸线不得近于 50 米，而这条退让线与海岸线之间的区域只能用于步行道、滨海步道、休憩、观景和游憩用途。同一条还规定，海岸属于国家管领，向所有人平等且自由地开放，且海岸与海岸带的使用以公共利益优先。字面意义上紧贴水边的住宅楼不是法条所设想的东西，这个说法在实务中的意思是靠海近。

有三点限定让这个结论保持准确。海岸线是逐块地按《海岸法》另行规定的程序划定的，所以从照片上推不出任何距离。第 5 条允许在当地用途和自然门槛有此要求时把海岸带划得比 100 米更深，也就是说 100 米是下限而不是定值。而且该法对早于其 1992 年修订的建筑物和对村庄居住区适用不同的制度，所以一栋靠水很近的既有建筑并不构成违法的证据。

房源里的 aidat 数字是什么，不是什么

房源里的 aidat（物业费）数字是 kat malikleri kurulu 即业主大会当年的决议，它既不约束未来的所有人，也不会固定不变。 它比欧洲其他地方的物业费更难读，是因为《区分所有权法》在同一条里把楼宇开支拆在两把不同的钥匙上，所以同一栋楼里面积相同的两套公寓可以合法地交不一样的钱。

《区分所有权法》第 20/1 条把两把钥匙都写明了。依 (a) 项，每位业主对 kapıcı、kaloriferci、bahçıvan 和 bekçi，即门房、锅炉工、园丁和守卫的费用，以及为他们收取的预收款，按均等份额分摊。依 (b) 项，每位业主对楼宇的保险费，对全部共用部分的维护、保护、加固和修缮，对管理人的报酬，以及对共用设施的运行成本，按自己的 arsa payı（土地份额）比例分摊。

这种拆分产生的结果是外国买家想不到的。设想托斯穆尔 (Tosmur) 一栋楼里两套 110 m² 的公寓，一套在底层，arsa payı 为 20/1000，一套在顶层，为 28/1000。两套付的门房工资份额完全一样。顶层那套在楼宇保险、电梯维保、外立面修缮和泳池运行成本上，要比底层那套多付百分之四十。一份只报一个月度数字的房源，说不清你买的是这两个位置里的哪一个，而土地份额在一开始就由同一部法律的第 3/2 条固定下来，它不会随着这套房的价值变化而变化。

还有两条规定堵死了一些想当然。第 20/1/(c) 条规定，业主不得以放弃使用共用部分或设施的权利、或者以自己的单元不需要它们为由逃避这笔费用，这就取消了 "我永远不会去用泳池" 折扣。第 20/2 条把逾期违约金定为每月百分之五，适用于没有全额缴纳费用或预收款的业主。

前任业主留下的欠费需要留心，而不是恐慌。《区分所有权法》第 22 条并没有把卖家的欠款变成买家的个人债务，它规定的是，在该债权无法收回时，可以对该套房登记一项法定抵押权，受益人为其他业主，且他们的债权具有优先顺位。已登记的法定抵押权是房产上的负担，它随房产一起走。正确的做法是去读产权证上的 takyidat（他项权利和限制）清单，并在合同里写明不存在未结清的物业费欠款，而不是想当然地认定债务一定跟过来或者一定消失。

在定下来之前，向物业经理索取两份文件，即 işletme projesi，也就是业主大会批准的年度运营预算，以及 karar defteri，也就是记录业主大会对重大工程作过什么决议的会议记录簿。

怎样核实发布这条房源的人有没有资格发布

在土耳其，只有持有 Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi 的企业才可以发布房源信息，而《不动产交易条例》第 14/2/(i) 条要求证书编号出现在房源本身里面。 这个编号是可以公开核对的，这使它成为一份土耳其房源上最快的一项验证。

核实发布者分三步。

1. 在房源里找到 yetki belgesi numarası 和商号，并把它们的缺席当作第一个发现。
2. 通过贸易部的 Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi 证书查询页面查这个编号或商号，该页面向公众开放，无须注册。
3. 确认查询返回的商号与房源里的名称一致，而不是一家关联企业或者名称相近的企业。

同一部条例里还有四项义务塑造着一份合规的土耳其房源的样子，一旦你知道它们存在，就更容易注意到。

• 平台不得接纳没有证书的企业。 第 12/2/(b) 条要求房源平台的运营者在给予会员资格之前，通过部里的网站或信息系统核验证书。
• 平台须在发布前核验所有权或授权。 2023 年 8 月 31 日公布的修订加入的第 12/2/(ç) 条要求平台在发布之前核验，该房产属于会员本人，或属于会员的一等或二等血亲或配偶，或者会员已获得所有人的授权。
• 中介不得为自己没有受托的房产做广告。 第 14/2/(j) 条禁止发布企业未获授权出售、营销或出租的房产。
• 已售房源须在三天内下架。 第 14/2/(h) 条要求中介在售出、出租、放弃出售或出租、或者授权合同终止或届满之后三天内结束该条房源。

最后这一条解释了一个让外国买家头疼的现象。一套几周前就卖掉的房子还挂着，这不只是没打扫干净，它违反了第 14/2/(h) 条，而用这种做法把询盘引向其他房源，正是第 12/1 条禁止房源中含有误导性信息和文件所针对的。这些都不能让土耳其的平台变得无法作假，因为条例把核验义务放在平台身上，却没有规定核验该怎么做。

为什么土耳其房源很少显示能效等级，规则实际上是怎么写的

土耳其法律确实要求买卖时须有 Enerji Kimlik Belgesi，即通称 EKB 的能源身份证书，而且所有人须把副本交给买家。 《建筑物能源性能条例》(Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği) 第 25/15 条规定 "binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır"，即涉及建筑物或独立单元的购入、出售和出租的业务和手续，以已出具能源身份证书为条件，并规定在出售或出租时由所有人把副本交给买家或租客。对既有建筑，这项义务自 2020 年 1 月 1 日起适用。

这份证书相当于荷兰、德国、瑞典或丹麦买家在本国期待每一条房源都附上的能源性能证书，而它在土耳其房源里几乎不见踪影，有一个条文上的解释。《不动产交易条例》第 14/2/(i) 条只要求房源在 "varsa"，即存在的情况下载明能源身份信息，所以一条没有它的房源并不自动违反广告规则，尽管买卖本身需要这份证书。

执行是一回事，义务是另一回事，而环境、城市化与气候变化部在它自己发布的既有建筑能源身份证书指引里对这个差别说得很坦率。由土地登记局、市政当局和相关机构进行的监督在那里被描述为 "planlanmaktadır"，即正在规划中。它点名的唯一制裁就是交易本身。对一栋从未取得证书的建筑并不另行处以罚款，同一份指引还澄清了一个常见的担心，确认既有建筑不必加装外墙保温也能取得这份证书。

对买家来说，这产生一个不大但真实的动作。在递交报价的时候就索取 EKB，而不是等到过户，因为负有出具义务的是所有人，而且它的能效等级是一栋土耳其建筑能给你的唯一一项可比的能效数据。

逐行读一条阿拉尼亚房源

把一条普通的阿拉尼亚房源完整过一遍，会得到十三个字段，其中有三个是法律要求而缺失的。 那三处缺席是受过条例训练的读者最先注意到的东西，也正是那些本来可以让买家独立核实其他一切的字段。

下面这条房源是构造出来的，不是照抄的，但其中每一个字段都出现在安塔利亚省阿拉尼亚区的土耳其平台房源里，数据为 2026 年 9 月。

Satılık Daire · Mahmutlar, Alanya · 2+1 · 110 m² · 3 楼 · Bina yaşı 6 · Eşyalı · 离海 400 米 · Aidat 1,500 里拉 (2026 年 9 月) · Krediye uygun · İskanlı · 小区内，带泳池 · 145,000 欧元 (2026 年 9 月)

分量最重的两行，是不在上面的那两行。这种样子的房源在阿拉尼亚市场上很普通，它没有告诉你任何不诚实的东西，它只是漏掉了那三个本来可以让买家不依赖任何人的善意就核实其余一切的字段。

外国买家关于土耳其房源常问的问题