与配偶或伴侣在土耳其共同购买房产

在土耳其与配偶或伴侣共同买房，买到的是 paylı mülkiyet（按份共有），tapu（房产证）会把每个人的持份记成 1/2 或 3/4 这样的分数。这个分数的分量比大多数买家预想的重，因为土耳其法律里没有带生存者取得权的联权共有，一方去世时持份不会自动归另一方。《国际私法与国际民事诉讼程序法》第20条第1款规定，位于土耳其的不动产适用土耳其继承法，本国的遗嘱怎么写都不改变这一点；《土耳其民法典》第499条规定，与被继承人的直系卑亲属一同继承时，生存配偶取得遗产的四分之一。一对夫妻各登记 1/2、身后留下两个孩子，生存一方最终持有这套公寓的 5/8，而同一套公寓若只写一个人的名字，生存一方只拿到 1/4。未婚伴侣在土耳其法下什么也继承不到，份额栏于是成了桌面上唯一的保护。日后出售持份会触发其他共有人的法定优先购买权，而第7571号法律已在2025年12月25日把它改成最长一年、按法官确定的市场价值行使。以入籍为目的共同购房的夫妻还会撞上另一个陷阱，因为40万美元的门槛按申请人逐人计算，把一套刚好达标的公寓对半分，两个人都不达标。

土耳其房产证上的共同所有权到底长什么样

两个人一起买下一套土耳其公寓，成为的是 paylı malikler（持有确定份额的按份共有人），tapu（房产证）会把每个人的份额记成 1/2 或 3/4 这样的分数。《Türk Medeni Kanunu（土耳其民法典）》第688条用一句话定下规则，在 paylı mülkiyet（按份共有）中，数人按确定的份额共同拥有一个实物上未加分割之物的整体。土耳其买家把由此产生的文件叫做 hisseli tapu（份额房产证）。

确定的份额带来确定的权能。每个共有人都可以转让自己的份额、为它设定抵押，也会因自己的债务被债权人查封，这些都不需要另一位共有人签字。份额本身就像一项独立的财产，这也是为什么房产证上印着的那个分数决定的东西远比大多数买家预想的多。

土耳其法还认识另一种形态，性质完全不同。第701条下的 elbirliği mülkiyeti（共同共有）产生于法律创设的共同关系，最常见的是所有人去世时形成的 miras ortaklığı（继承人共同体）。这种形态下的共有人不持有个人份额，任何处分都要全体一致同意。夫妻自愿购房永远不会产生这种形态。

有一种英美法系里常见的结构，在土耳其完全没有对应物。土耳其土地登记法不提供带生存者取得权的联权共有，所以一方去世时，另一方不会自动取得整套公寓。 来自英格兰、爱尔兰、澳大利亚和加拿大的买家常常以为本国的结构会跟着自己走。它不会跟着走，被继承人的份额按下文的规则转给他自己的继承人。

份额栏是一个决定，50/50 只是大家默认的那一个

土耳其法律没有任何条文要求份额均等，一对夫妻可以按自己商定的任何分数登记，包括 70/100 和 30/100，只要各份额相加等于整体。登记局在预约当天写下的，就是当事人自己申报的数字。第688条说的是「数人」，对人数没有设上限，所以外文资料里反复出现的「土耳其房产最多五位业主」的说法没有法律依据。

分数应当衡量某种真实存在的东西。设想一对夫妻在阿拉尼亚买公寓，一方用积蓄出了房价的70%，另一方出了30%。登记成 1/2 和 1/2，等于在登记那一刻把这套公寓20%的价值永久转给出资少的一方，而且不留任何进一步的书面凭证。登记成 70/100 和 30/100，记录的是实际发生的事。两种选择都不能说错，但只有一种是刻意做出的。

日后再改分数要花钱。加一个名字或者挪动份额不是行政上的更正。土耳其法把它当作一次新的份额转让，也就意味着第二次土地登记预约，以及按所移动份额的价值重新计算的第二笔 tapu harcı（房产证过户税）。在第一次预约时就把想要的分数报上去，一分钱额外成本都没有。

钱从哪来和份额落到谁头上也应当对得上。没有对价的转让在土耳其税法下带有赠与性质，具体如何处理取决于当事人身份和金额大小。出资不均的情况要在预约之前问土耳其律师或会计师，而不是之后。

两位买家意味着两份外国人持有额度

土耳其法对外国人取得不动产的限制是按人算而不是按房产算，Tapu Kanunu（土地登记法）第35条把每一位外国自然人限制在全国30公顷以内，以及任一区县私有土地面积的10%以内。因为上限附着于人，两位买家就带着两份上限，登记局会分别对照各自的额度审核。

这条规则的实际分量因资产类型差别很大。在奥巴（Oba）买一套 2+1 公寓的夫妻永远碰不到30公顷，这个额度对他们毫无意义。在卡尔加贾克（Kargıcak）买地或在德米尔塔什（Demirtaş）买别墅地块的夫妻则可能碰到区县上限，因为这10%的规则取决于该区县已有多少土地在外国人手中，以及地块本身有多大。定金动之前就按地块提出这个问题，因为答案是逐地块的，不是中介能一概而论的。

两位买家还各自需要自己的文件。每一位外国取得人都需要以本人名义办理的土耳其 vergi kimlik numarası（税号），谁也不能借用对方的。

有两位买家时，土地登记局那一端有什么不同

土耳其购房流程里有些步骤附着于房产，有些附着于人，而换汇附着于人，这正是两位买家与一位买家表现不同的那一步。Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası（土耳其共和国中央银行）的适用指引要求 döviz alım belgesi（外汇购买证明）至少载明代其换汇的那位外国人的姓和名、该人的护照号或 Yabancı Kimlik Numarası（外国人身份号），以及金额的美元等值。

对一对夫妻来说有两个后果。每一位买家的出资都需要一份写着这位买家名字的证明，写着一方名字的证明并不能证明另一方的钱。同一指引第4条第3款把可以办理换汇的人限于买方、卖方或他们的代理人和代表，所以朋友、家人或中介公司不能以自己的名义代买家换汇。

换汇同时也是不可回头的那一点。第6条第1款规定，中央银行完成买入该笔外汇后，该笔外汇的卖出不得因任何理由放弃，交易也不能撤销，银行必须事先告知客户这一点。在产权核查完成之前就换汇的夫妻，是在共同承担这个风险。

到场同样遵循附着于人的逻辑。每一位买家要么本人出现在 tapu 预约现场，要么由持经公证、载明购买不动产明确权限的授权委托书的代理人代表，因为一般授权委托书在土耳其土地登记局行不通。一方亲自到场、另一方由代理人代表，是很常规的组合，不会造成任何困难。

对外国买家来说，申报价值也不是可以随意填的。以外国自然人为买受方的交易中，官方契据反映的是外汇购买证明上记载的土耳其里拉金额。

房产证上只有一个名字时，婚姻是否给另一方配偶一项请求权？

土耳其夫妻财产法可以为没有出现在房产证上的配偶创设一项请求权，但那是一项针对价值的请求权，而不是所有权份额，它不会让另一方配偶成为这套公寓的共有人。《土耳其民法典》第202条对2002年1月1日以后缔结的婚姻自动适用 edinilmiş mallara katılma（婚后所得参与制），除非配偶双方以约定选择其他财产制。在该财产制下，婚姻存续期间取得的财产在财产制终止时按价值分享，非登记业主的一方持有 katılma alacağı（参与请求权）。

价值请求权与份额的区别，在土地登记局的柜台前才显出分量。参与请求权是向另一方配偶主张的，不是向登记簿主张的，它不会把一个名字写上房产证。

对外国夫妻还有第二层，而这一层是英文房产博客一贯跳过的。一对外国夫妻适用哪一国的夫妻财产制，由土耳其在 Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun（国际私法与国际民事诉讼程序法）中的冲突规范决定，而不是由公寓的所在地决定。 连结点走的是配偶双方的共同本国法和共同惯常居所地，这意味着在挪威结婚的挪威夫妻，很可能把挪威的财产制适用到一套阿拉尼亚公寓上。

这就让整个行业里那句自信的话，也就是配偶不论名字在不在房产证上都享有同样权利，在两个方向上同时说错了。土耳其的财产制对外国夫妻并不自动适用，而即便适用，它产生的也是金钱请求权而不是所有权。把房产证当成装饰品之前，先问土耳其律师你们的婚姻适用哪一国的财产制。

土耳其法里唯一那项配偶保护，以及度假公寓为什么很少符合条件

土耳其法确实提供了一道真正能挡住单方出售的闸门，《土耳其民法典》第194条禁止一方配偶未经另一方明示同意转让 aile konutu（家庭住所）或限制其上的权利。非登记业主的配偶可以申请土地登记局登入一项 şerh（注记），载明该房产为家庭住所；同意被无正当理由拒绝的配偶，可以请求法官介入。

这项保护由使用状况而不是所有权界定。土耳其法律资料把 aile konutu 描述为配偶共同生活、构成其共同生活中心的住所，并把第二住宅和避暑房产读作落在这个描述之外。一套每年夏天只用几周的阿拉尼亚公寓不符合这个定义，所以外国夫妻有时被许诺的那项保护，够不到典型的度假房购买。

同一个判准对搬来定居的买家则朝相反方向起作用。搬到阿拉尼亚、办了居留许可、把这套公寓当成实际住处的夫妻，改变了房产的性质，因为性质取决于住所被如何使用，而不是取决于房产证上印着的分类。打算长住的夫妻，等搬迁真的落定之后，就该和律师谈这项注记。

一方去世时，不管遗嘱怎么写，公寓都由土耳其法管辖

到这里，共同所有权就不再只是纸面手续了。《国际私法与国际民事诉讼程序法》第20条第1款规定，继承适用被继承人的本国法，但位于土耳其的不动产适用土耳其法。 这条规则不允许当事人选择。瑞典、德国或荷兰业主的阿拉尼亚公寓，一律按土耳其继承法转移，与国籍、居所或本国立下的遗嘱内容无关。

接下来有两项彼此独立的程序按固定顺序进行，把它们混作一谈，正是流传在外的那些错误数字的主要来源。夫妻财产制在死亡时依《土耳其民法典》第225条自动终止并首先清算，由此确定生存配偶的参与请求权。只有剩余部分才构成转给继承人的 tereke（遗产）。这个顺序不是装饰性的，因为参与请求权是在还没有可供分割的遗产之前就结清的。

随后的继承环节适用第499条，该条规定生存配偶与被继承人的直系卑亲属一同继承时取得遗产的四分之一，与被继承人的父母一同继承时取得二分之一，与祖父母及其子女一同继承时取得四分之三。

把这个规则套到有两个孩子的夫妻身上，份额栏就变得可以量了。一对夫妻买下一套阿拉尼亚公寓，各登记 1/2。一方去世。生存一方保有自己的 1/2，再取得亡故一方那 1/2 的四分之一，也就是 1/8，合计 5/8。两个孩子分剩下的 3/8。同一套公寓如果只登记在亡故一方名下，生存一方取得的是整体的四分之一，孩子们取得四分之三。

5/8 与 1/4 之间的差距是八分之三套公寓，而决定它的就是预约当天的份额栏。财产制清算产生的参与请求权叠加在这些分数之上、单独计算，这也是为什么外面反复出现的那句「生存配偶自动保有50%、子女分另外50%」站不住脚。那个数字把夫妻财产制里的价值分配借了过来，当成继承份额端了出来。

如果你们没有结婚，房产证是你唯一的凭据

土耳其继承法不承认未婚伴侣。生存伴侣依法什么也继承不到，无论双方共同生活了多久、有没有共同的子女，也无论本国是否登记了他们的伴侣关系。 土耳其的法定继承顺序走的是直系卑亲属、父母、祖父母，生存配偶作为单独一类，未婚伴侣在其中任何一处都不出现。

冲突规范堵死了另一条路。因为第20条第1款把这套土耳其公寓交给土耳其法，荷兰的 geregistreerd partnerschap（登记伴侣关系）或瑞典的 sambo（同居关系）在阿拉尼亚土地登记局不具任何身份，无论它在本国把这对伴侣保护得多么周全。

后果按结构清清楚楚地分成两种。公寓登记在一方名下、该方去世的，生存一方什么也拿不到，公寓转给亡故一方的子女或父母。公寓登记成 1/2 和 1/2 的，生存一方保有自己那一半，亡故一方那一半转给他的家人，于是生存一方要和一些可能从未谋面的人做共有人。这些新的共有人握有业主握有的全部权能，包括迫使房产出售的权能。

对未婚伴侣来说，房产证上的分数因此比对已婚夫妻承担更多的工作，因为它背后没有夫妻财产制作为第二道防线。

遗嘱能解决吗，在土耳其遗嘱又推翻不了什么？

遗嘱有用，但边界由土耳其法而不是立遗嘱人划定。《国际私法与国际民事诉讼程序法》第20条第4款承认按被继承人本国法规定的方式作成的遗嘱处分，所以在德国或瑞典依法作成的遗嘱，不会因方式问题在土耳其无效。方式和实体是两个问题，而有约束力的是实体。

实体上的界限是 saklı pay（特留份）。立遗嘱人只能处分 tasarruf edilebilir kısım（可处分部分），因为《土耳其民法典》第506条为特定继承人保留了固定比例。特留份为直系卑亲属法定应继份的二分之一，每一位父母法定应继份的四分之一，以及生存配偶与直系卑亲属或父母一同继承时其法定应继份的全部、其他情形下的四分之三。

2007年第5650号法律取消兄弟姐妹的特留份，对未婚伴侣的意义最大。没有直系卑亲属、父母也都不在世的业主，可以用遗嘱把这套土耳其公寓指给伴侣，余地相当大，因为兄弟姐妹和更远的亲属不享有特留份。有子女的业主处境正相反，因为无论遗嘱怎么写，子女那保留的一半法定应继份都站得住。把土耳其的公寓放在土耳其规划，把本国的遗嘱当作覆盖本国资产的文件。

日后出售持份，以及2025年12月改掉的优先购买权规则

共有关系带着一项限制，被它意外到的是卖方而不是买方。一位共有人把自己的份额卖给第三人时，其余共有人享有 yasal önalım hakkı（法定优先购买权），可以取而代之地买下那份份额，依据是《土耳其民法典》第732条。这项权利在既有共有人之间的买卖中不产生，所以一方把另一方买断，什么也不会触发。

第733条规定具体机制。出售由买方或卖方通过公证送达通知其他共有人，自该通知起三个月内不行使的，权利消灭，此外还有一个自出售之日起算的最长期限。

这条规则最近有两处变了，而大多数已发表的资料还没跟上。第7571号法律于2025年12月25日在 Resmî Gazete（官方公报）公布并于同日生效，把最长期限从两年缩短为一年，并改变了价格基准，优先购买权的价格现在是法官确定的市场价值，而不是契据上记载的价格。 该修正还把强制拍卖和某些公开招标出售移出了这项权利的适用范围，并且不适用于生效前已完成的出售。

2026年8月在这个主题上排名的页面，包括至少一家土耳其律所的博客，仍然写着两年期限和按契据价格买入。这两句话在2025年12月之前都是对的，现在都不对了，而这一点要紧，因为两处改动的推力方向相反。窗口更短对份额的买方有利，而按市场价值定价则消除了过去针对低报的契据金额行使这项权利的动机。

站在交易的哪一边，读法就不同。把自己那一半卖给外人的一方，应当预期买家会把一年的风险敞口算进价格。从既有共有人手里买下一份份额的外国买家，自己在登记后的一年里扛着这份敞口。

共有人谈不拢时，分割、调解与拍卖

没有哪个共有人会被无限期困住。《土耳其民法典》第698条赋予每一位共有人请求分割共有物的权利，除非继续共有的义务来自法律行为，或者来自该物被用于某项持续目的。这种诉讼叫 izale-i şuyu（共有关系解除）。

法院在两种结果之间选择。它可以判 aynen taksim（实物分割），在不损失价值的前提下把房产实物分开；也可以判变价分割，即由房产公开拍卖、价款按份额分配。单独一套公寓很少能实物分割，所以一套阿拉尼亚公寓的现实结果是拍卖，而拍卖价往往低于不赶时间的私下出售能拿到的价格。

现在还多了一道程序前置。自2023年9月1日起，申请 arabuluculuk（调解）是提起分割之诉的前提条件，由第7445号法律修改第6325号法律第18/B条引入，未经调解尝试就起诉的案件会因程序理由被驳回。

共有人可以限制这项权利，但只能以特定方式。第698条第2款允许以法律行为限制请求分割的权利，最长十年，并要求关于不动产继续共有的约定采用官方形式，可以选择在土地登记簿上加注。因此，两位伴侣之间一份私下签署的不分割协议，挡不住针对土耳其不动产的分割之诉，因为该条要求官方形式。 约定期限超过十年的不因此无效，期限缩减为十年，共有人可以续订。

共同购房与土耳其入籍，50/50 这个陷阱

以入籍为目的共同购房的夫妻，经常把自己的结构做成不合资格。土耳其入籍的房产投资门槛是40万美元，而且按申请人逐人适用，所以两个人把一套40万美元的公寓对半分，各持20万美元，谁都不达标。 份额合起来并不会让资格合起来。

行得通的路走的是相反方向。一方配偶以本人名义持有达到全额门槛的房产，另一方配偶连同18岁以下子女作为受扶养人列入该申请，无需追加任何投资。两位成年人都想以自己的名义取得公民身份的，就要各自单独达到门槛。

入籍路径还会拿走份额结构通常给你的那份灵活性。用于申请的房产受三年不得出售的限制，而这项限制同样及于份额转让，不只是整套出售，所以走这条路的夫妻在这三年里不能重组自己的分数。把这道锁和把公寓放在两个名字下的价值放在一起掂量。

预约之前应当以书面约定什么

房产证记录的只有分数，别的什么也不记，所以谁出了多少钱、谁承担日常费用、任一方如何退出，都属于预约之前签好的另一份文件。 六个要点覆盖了大多数夫妻会遇到的情况。

1. 记录分数以及定成这个分数的理由，包括谁从哪个账户出了多少钱，因为房产证显示分数，却从不显示理由。
2. 分配日常费用，写明由谁承担 aidat（物业维修费）、DASK（强制地震保险）保费、emlak vergisi（市政房产税）和维修费用，各按什么比例。
3. 设计退出机制，写明退出的一方是否必须先把份额要约给另一方、价格如何确定、另一方有多长时间付款。
4. 固定估值方法而不是估值数字，指定一位独立评估师或者一套选定评估师的机制，因为写死的数字会过时。
5. 直接处理身故问题，前提是理解清楚，本国遗嘱管的是处分的方式，而这套土耳其公寓由土耳其继承法管。
6. 以官方形式作成任何不请求分割的约定，因为第698条第2款对不动产要求官方形式，私下文件靠不住。

文件本身里还该写进一条界限。共有人之间的约定约束的是共有人，它不改变房产证上记载的分数，也不改变与登记簿打交道的第三人的地位。意图约束登记簿时，机制是登记或注记，不是私下合同。