在土耳其购房需要哪些文件

在土耳其购房需要一套文件档案，分为三组：买方带来的、卖方带来的，以及土地登记处在当天出具的。买方的大多数文件都容易取得，而税号是那一份能解开其余一切的文件。有两项是清单出错的地方。SPK 评估报告在 2024 年 6 月起对普通购买不再是必办文件，因此仍将其列为必办的指南已经过时。这些指南通常遗漏的文件是 döviz alım belgesi，即土地登记处确实要求的购汇证明。外国买方办理其中任何一项都无需居留许可或公民身份；一本有效护照是起点，而一份经公证的授权委托书让代理人无需买方到场即可备齐整套档案。

文件一览

档案分为买方文件、卖方文件和过户当天出具的表格，而在买方一侧只有四份文件是硬性要求：税号、在要求处附宣誓翻译的护照、DASK 地震保险单，以及 DAB 购汇证明。SPK 评估报告是有条件的，仅在申请公民身份或居留时需要，而某些清单所列的安全区审查根本不是你带来的文件；那是土地登记处收到申请后由省政府进行的审查。

档案共计十一份文件，每一份都有出具方和取得方式。

你的土耳其税号，其他一切都需要的文件

土耳其税号是第一份要取得的文件，因为银行、货币兑换和登记都依赖它，任何外国人凭一本护照即可取得。没有税号，买方无法开立银行账户、无法把货币兑换进档案，也无法被登入 tapu。

在安排任何付款之前取得税号。它由土耳其税务机关签发，不要求居留许可、签证或公民身份；所有权本身也不附带其中任何一项。通过代理人购买的买方，可凭经公证的授权委托书让代理人取得税号，从而在买方身处国外时保持档案推进。

护照及其宣誓土耳其语翻译

你的护照是基础文件，土地登记处在要求的办公室会索取它的宣誓土耳其语翻译。护照在整个购买过程中标识你，从税务局到银行再到过户本身。

翻译由宣誓翻译（yeminli tercüman）完成，即出具法院认可翻译的同一职业。对不讲土耳其语的买方，签署时通常要求有宣誓翻译在场，以便买方理解所签署的文书。在境外用于出具授权委托书的护照多一层要求：委托书须经公证，并在土耳其境外签署时加签并翻译，才在办公室有效。向具体的土地登记处确认它要哪些翻译，因为要求因办公室和省份而异。

DASK 地震保险，土地登记处不会略过的文件

DASK 保险单是一项硬性要求：没有它，土地登记处不会完成过户。DASK（Doğal Afet Sigortaları Kurumu）是覆盖登记住宅的强制地震保险。

在过户约见之前取得保险单。它由任何保险代理或线上出具，以买方名义针对具体房产，保险单文件进入过户档案。由于土地登记处将其视为条件而非手续，缺失或过期的 DASK 保险单会在当天使约见停滞，因此它属于清单上紧挨着税号的一项，而非事后补办。

DAB：大多数清单遗漏的货币文件

许多清单遗漏的文件是 döviz alım belgesi，即证明买方把外币带入土耳其并通过银行兑换的凭证。自 2022 年 1 月 24 日起，通过购买取得房产的外国买方必须向土地登记处出示 DAB。Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü（TKGM，土地与地籍总局）在同日公告中确认此项要求，其依据是央行的资本流动通函。

DAB 通过银行出具。买方带入外币，通过银行兑换，银行签发 DAB，随后作为过户档案的一部分出示。该文件也喂入成本一侧：DAB 上载明的兑换金额反映在计算 4% 过户税所依据的官方证书价值中，因此并不独立于计税基础之外。这一关联更多记载于专业评注而非单一原始文本，因此请把它当作强烈倾向，并向银行和公证人核实数字。

SPK 评估报告：对普通买卖已不再是必办文件

经政府认可的评估报告对普通购买已不再是必办文件；自 2024 年 6 月起，只有当买方申请公民身份或居留许可时才需要。多数竞争性清单正是在这一点上已经过时。它们仍将 SPK 评估报告（ekspertiz raporu）列为自 2019 年起对所有向外国人的销售必办，而对简单购买而言这已不再正确。

变化来自 TKGM 2024/4 号通函，于 2024 年 6 月 3 日公布、2024 年 6 月 13 日起施行，取消了在普通买卖或出售承诺时提交评估报告的义务。只有获 Sermaye Piyasası Kurulu（SPK，资本市场委员会）许可的公司出具报告，而在仍需要它的场合，报告自批准起三个月内有效。仅为自住而购买的买方将评估完全留在档案之外。为取得公民身份或居留资格而购买的买方保留它，因为那些申请仍要求它，于是报告变成一份与买方目标挂钩、而非与买卖挂钩的条件性文件。

买卖合同，以及使其具约束力的因素

买卖合同是档案的一部分，但其法律形式决定它是否保护买方，只有经公证的才做到。合同记录价格与条款，但本身不转移所有权；依据土耳其民法典第 705 条，所有权在登记时转移，而非在签署时。

形式才是关键。转移已登记不动产产权的合同，或出售此类不动产的承诺，必须以正式形式在公证人或土地登记处官员面前订立；债务法第 237 条、民法典第 706 条和土地登记法第 26 条都指向同一方向。非正式的书面或口头合同在法律上无效。经公证的出售承诺（satış vaadi）作用更大：可依据民法典第 1009 条在 tapu 上作出批注，从而对第三人产生五年约束，并在卖方违约时让买方能通过法院强制过户。作为文件，合同值得公证，而不是留作一张普通的预订表。

卖方过户时必须带来什么

档案的一半属于卖方，买方在尽职调查中于资金流动之前确认这些文件。卖方的文件证明干净、可转移的所有权。

卖方带来四份文件。

• 卖方名下的房产证（tapu），不含任何抵押、查封或限制性批注。
• 与登记所有权人一致的身份证件。
• 证明该单元没有拖欠的房产税或市政费用的凭证。
• 楼宇的入住状态，即经检验后它持有 kat mülkiyeti（完整的公寓所有权）还是仅有 kat irtifakı（建设地役权），从 tapu 与市政记录读取。

先读卖方文件保护买方：一处有拖欠费用、查封或缺失 iskan（入住许可）的房产，是应在签署前而非之后解决的文件问题。

通过代理人购买：授权委托书须涵盖什么

如果你无法到场，有一份文件让整笔购买成为可能：一份明确涵盖你代理人每一项行为的经公证授权委托书。委托书让代理人取得税号、签署合同、生成 DAB 并代表买方出席过户。

请仔细起草。在土耳其签署的委托书在当地公证；在境外签署的先在当地公证，再加签并附宣誓土耳其语翻译，才在办公室有效。文件应逐项列明具体权限，取得税号、签署买卖合同、办理货币兑换、完成产权过户，而不是依赖笼统措辞。遗漏其中一项行为的委托书，会留下代理人当天无法填补的空缺。

期房还是二手：文件档案如何不同

从私人卖方购买二手房的文件档案，与从开发商购买期房的不同，因为房产自身的文件处于不同阶段。二手房有已完成的产权和入住许可可供核查；期房单元尚无。

二手房中，卖方的 tapu 与 iskan 承担分量，过户移动既有产权。期房购买中，开发商合同与 kat irtifakı（建设地役权）在楼宇建成前顶替，购买受消费者保护法（第 6502 号）及其竣工担保管辖，完整的 kat mülkiyeti 产权在楼宇竣工并检验后才签发。买方在签署前确认适用两条路径中的哪一条，因为需索取的文件在两者之间不同。