在土耳其如何挑选房产中介

在土耳其挑选房产中介是一次文件核查，而不是对人品的判断，因为《不动产交易管理条例》(Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) 已经写明一家持牌中介必须持有什么、出示什么、收多少钱。持牌中介手里有一份由贸易部签发给企业本身的授权证书 (yetki belgesi)，任何人都可以在贸易部的不动产交易信息系统 (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, TTBS) 查询页面上按商号查到这份证书，不需要注册账号。同一部条例把买卖居间服务费的上限定为不含增值税成交价的4%，并且在居间合同没有另行约定时由买卖双方平均分担，这就使得流传很广的「买方付2%」成了一项合同分配，而不是法定费率。它还规定带看房产不得收费，把带看单必须写明的内容一直细化到费率，并且允许买方事后绕开中介直接找业主时中介照样收取报酬。这套机制没有一条能够到从开发商手里直接买房的情形，因为一家出售自有房源的公司不构成居间，没有需要披露的受限费用，它的销售成本坐在报价里面。从2026年10月1日起，一条新的支付系统规则同时管到两者，要求价款通过一套让所有权与款项同时易手的系统流转。所以，把强中介和弱中介分开的是四项可核查的事实：证书编号、责任顾问的姓名、带看单上写着的服务费率，以及在支付中介报酬的那份授权合同上签字的人是谁。

土耳其的持牌房产中介手里到底有什么？

土耳其的持牌房产中介持有一份授权证书 (yetki belgesi，全称 taşınmaz ticareti yetki belgesi，不动产交易授权证书)，它签发给企业，而不是签发给个人。《不动产交易管理条例》于2018年6月5日以第30442号刊登在官方公报 (Resmî Gazete) 上，其第5条规定，不动产交易由持有该证书的企业和签约企业开展。证书由贸易部的省级局通过不动产交易信息系统 (TTBS) 签发、续期和注销。

证书上承载的是企业身份，不是品牌。第5条第3款要求商事企业的证书载明 MERSİS 编号和登记商号；签发给个体工商户的证书载明 ESBİS 登记名称和业主的身份证号。第5条第5款补上了对一位走进阿拉尼亚某间门店的买家来说最关键的那句话：授权证书按每一家企业、每一家签约企业单独签发，而且不得转让。一家用姐妹公司证书编号做生意的第二间门店，无论橱窗上的标志看着多眼熟，都在条例之外经营。

被许可的这项活动，比多数外国买家设想的要窄。第4条第1款第k项把 taşınmaz ticareti（不动产交易）定义为在不动产的买卖、营销和租赁中进行居间，无论该不动产是否已登记在土地登记簿上，并包括第13条所列的相关服务。关键词是居间。正是这一条定义决定了后面哪些规则适用于你这笔购买，也正是它使得带你去看奥巴 (Oba) 同一套公寓的两家公司，可能受完全不同的义务约束。

在阿拉尼亚，三种对手方长得一模一样，只有一种是受监管的中介

外国买家在阿拉尼亚会遇到三种不同的对手方，而只有持牌居间人受《不动产交易管理条例》里的费用上限、合同规则和投诉途径约束。三者开着同样的车来，用同样的门户网站，英文自我介绍都是 real estate agency。在第一次看房之前把它们分清楚，会改变你能坚持什么，以及交易变坏时你能去哪里。

第二行解释了阿拉尼亚新房市场上大部分混乱。当卖你房子的公司就是那套房子的业主时，它站在交易的卖方一侧，而不是站在两方之间，所以第20条没有居间服务费可限。它的销售成本改为坐在报价里面，既无上限，也看不见。第三行被第4条第1款第c项封死了，该项把 emlak danışmanı（房产顾问）定义为由持牌企业或签约企业依劳动合同雇用的营销与销售人员。一个没有雇主的自由介绍人，根本不属于条例意义上的顾问。

三分钟自己查验一家中介的牌照

查验一家土耳其中介只需要一个公开网页，不需要账号。贸易部运行着不动产交易授权证书查询 (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama) 页面，网址 ttbs.gtb.gov.tr，可按证书编号、企业商号或省份检索，无需注册。2026年8月22日的一次查看显示该页面开放，并带有这三个检索栏。

从房源广告一路查到柜台，四步就够。

1. 先读在线房源广告，因为第14条第2款第i项要求每一条广告都载明牌照编号、证书上的企业名称，以及该不动产所在的省、区、街区、地块和分区号。
2. 输入准确的登记商号去做 TTBS 检索，而不是名片上印的英文品牌，因为第5条第3款把证书绑定在 MERSİS 或 ESBİS 记录上。
3. 比对检索结果与贸易部公布的名录，第11条第4款要求该部在其网站上列出现有的证书持有者。
4. 询问这间门店本身是一家 işletme，还是在另一家公司场所内经营的 sözleşmeli işletme（签约企业），因为第6条第3款要求签约企业持有自己的证书。

检索结果为空有三种可能的含义，没有一种是无害的：这家企业从来没有过证书、证书已被注销，或者对方给你的商号与登记商号不一致。要求对方书面提供证书编号，在定金动之前再查一次。

牌照属于企业，资格属于个人

机构牌照和顾问资格回答的是两个不同的问题，而一家持牌中介照样可以派一个没有资格的人坐进你的车里。第10条第1款定下个人标准：责任房产顾问 (sorumlu emlak danışmanı) 必须持有职业资格局 (Mesleki Yeterlilik Kurumu) 颁发的5级职业资格证书 (mesleki yeterlilik belgesi)，房产顾问 (emlak danışmanı) 必须持有4级。第6条第1款第ç项随后把两层连起来：企业至少有一名责任顾问持有5级，才能取得授权证书。

责任顾问不是中介自己发明的头衔。第4条第1款第i项把这个角色定义为：个体工商户情形下即该经营者本人，公司和分支机构情形下则是负责经营不动产业务的授权代表。这个人身上带着签字义务：第14条第3款要求签约企业的授权合同、居间合同、租赁合同和服务合作合同，须由它所依附的那家企业的责任顾问核查并签字，第15条第2款第a项则要求授权合同本身载明责任顾问的姓名和签名。

在你断定「证书缺失就等于顾问不合格」之前，有一项豁免值得知道。第10条第2款对不动产交易相关专业的中等或高等教育毕业生免除职业资格要求，包括经认可的同等外国院校。所以初次见面时该问的问题是窄的，而不是带指控意味的。问清楚登记在册的 sorumlu emlak danışmanı 是谁，因为这个名字必须出现在你将被要求签署的文件上，而一个答不上来的销售人员，并不是那个签字能约束该中介的人。

土耳其的持牌中介欠你哪些法定义务

《不动产交易管理条例》第14条把职业操守从声誉问题变成了一份持牌中介欠你的义务清单，由贸易部强制执行。其中七项会改变一位外国买家在看房行程中能够坚持什么。

• 给足你在签字前阅读文件的时间，解释文件所含条款，并把你签署的每一份文件的副本交给你，依第14条第2款第g项。
• 传达每一次报价和还价，准确、客观，以书面或电子形式尽快送达，依第14条第2款第ğ项。
• 不隐瞒任何会影响其所服务之人取舍的信息，依第14条第2款第ç项。
• 避免任何违背其所服务之人利益的行为，依第14条第2款第d项。
• 诚实、公平、勤勉地行事，不提供误导性信息，依第14条第2款第b项。
• 只发布自己获得授权出售、营销或出租的房源广告，依第14条第2款第j项。
• 建档保存每一份授权合同，合同及相关文件至少留存五年，依第14条第2款第k项。

第14条第1款还加了一条不花钱就能用的物理检验。用于不动产交易的经营场所不得同时作为住宅使用，也不得在其中开展其他商业活动。一家在公寓里办公，或者在餐厅角落、租车柜台一角办公的中介，在服务质量的问题被提出之前，就已经越出了这条规则。

实务中最容易丢掉的是阅读那一条。有人在车里递过来一份土耳其语表格，附上一支笔，请你现在就签，这正是第14条第2款第g项所针对的情形。要求把文件带走、读完再签回来，不是一个难缠客户的失礼要求，而是该中介在履行它本来就欠着的义务。

你在车里签的那份文件叫 taşınmaz gösterme belgesi

看房开始时拿出来的表格是带看单 (taşınmaz gösterme belgesi)，而带看本身必须免费。第19条第4款写得直白：不得因提供带看房产的服务而索取任何费用。第19条第1款要求带看服务以出具该文件的方式交付，无论房产是实地带看还是线上带看。

第19条第2款列出了该文件至少必须包含的内容，其中每一项同时也是对眼前这家中介的一次检验。

第19条第2款还要求至少一式两份、双方各执一份，所以看完房没拿到自己那一份，就意味着唯一的记录留在中介手里。第19条第3款要求为每一位买家出具单独的文件，而当一份文件涵盖不止一处房产时，每一处房产都要单独签字。一张纸上列着五个地址、底下只有一个签名，不满足这项要求。

你能不能绕开中介，直接从业主手里买？

看完房之后绕开中介，并不能消掉这笔报酬。第20条第8款规定，在授权合同期限内，撇开出具了带看单的那家企业而直接从业主手中买入或租入该房产的，报酬仍然视为已经赚取。你在车里给出的那个签名，正是让这一款运转起来的东西，这也是为什么带看单比紧随其后的价格谈判更值得你上心。

这条规则有一个值得逐字读的边界。它挂在中介与业主之间那份授权合同的期限上，而不是挂在一段无限期上；它也挂在带看单上记载的那一处具体房产上。一位买家由某家中介带看了凯斯特尔 (Kestel) 的一套公寓，后来通过另一家中介买下同一栋楼里的另一套，不落在第20条第8款的文义之内。

第20条第9款处理的是中介在交易中途丢掉牌照的情形。在注销之日仍有效的授权合同视为终止，但在此之前已经提供的服务，其报酬仍然赚取。所以一份被注销的证书结束了这段关系，却不会抹掉该中介已经做过的事。

土耳其法定的中介佣金上限是多少？

土耳其对中介佣金的封顶来自法规，而不是来自市场惯例。第20条第1款规定，买卖居间服务的费率不得超过居间合同所载成交价的4%，不含增值税。第20条第2款把租赁居间服务费的上限定为一个月租金，同样不含增值税。增值税随后按20%的一般税率加收，该税率自2023年7月10日起施行。

上限是天花板，不是刻度。当事人可以约定低于4%，在高总价房源上也确实经常这么做；他们不可以约定更高。另有两款堵住了绕开它的明显路径。第20条第3款规定，在买卖或租赁居间之外同时提供第13条所列附加服务的，即便另行签署了授权合同，也只能收取一笔费用，且该费用不得超过第20条第1款的费率。第20条第4款则固定了这笔钱究竟何时才欠着：企业通过交付授权合同标的之服务而赚取该报酬。

以成交价840.2万里拉、按2026年8月约合15万欧元计算，4%的上限得出的最高居间服务费为33.608万里拉（不含增值税），加上20%的增值税后毛额为40.3296万里拉。一份报价写着「4%加增值税加建档费加文件费」，超出了第20条第3款允许的范围，因为那些附加服务不能承载第二笔收费。

佣金在法律上由谁承担，买方还是卖方？

网上流传的英文答案是：买方按惯例付2%，卖方付2%。条例说的东西略有不同，也更有用。第20条第5款规定，在上限内确定的报酬，除居间合同另有约定外，由双方平均分担。平均分担是合同沉默时适用的默认规则，不是一个能压过合同约定的市场标准。

第20条第6款封住了双重收费的路径。就一笔买卖分别与买方和卖方签署了授权合同的，只能收取一笔服务费，而该费用在各份居间合同中仍在同一上限内确定。土耳其并不禁止双边代理，禁止的是双份报酬。第20条第7款处理多家中介联手做成一笔交易的情形：报酬支付给居间合同中载明的那家企业，并依服务合作合同分配，该合同沉默时则平均分配。所以一笔联手做成的交易不会增加你要付的钱。

土耳其合同法叠上了第二层条件。《土耳其债法典》(Türk Borçlar Kanunu) 第520条定义了居间合同 (simsarlık sözleşmesi)，随后规定涉及不动产的居间合同非以书面作成不生效力。第521条把付款与因果关系挂钩，因为居间人只有在合同因其活动而成立时才赚取报酬。第525条允许法官依债务人请求，基于公平原则调减过高的约定报酬，这项救济对以商人身份行事的一方关闭，对购买度假公寓的个人开放。

算一遍：15万欧元的阿拉尼亚公寓，4%上限意味着什么

把这个上限放进一个典型的阿拉尼亚成交价里跑一遍，就能看出议价空间实际上有多小。一套15万欧元的公寓，按土耳其共和国中央银行 (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) 2026年8月21日欧元买入价1欧元兑56.0159里拉折算为840.2385万里拉，4%的上限在加上增值税后得出的毛额上限约为7,200欧元。

平均分担与全额承担，在一套公寓上按2026年8月的数字相差3,600欧元，而决定适用哪一种的，是多数外国买家从来不读的合同里的一个条款。所以一家中介报出「买方付3%」，报的是一项合同分配，不是法定费率，而分配是可以谈的，上限则不能。同一套公寓若直接从开发商手里买，这些行一行都不会出现，因为没有居间服务费可限、可分、可谈。

「买方不付佣金」通常是真话，却照样让你多花钱

在阿拉尼亚卖新房存货的中介，经常告诉外国买家不用付佣金，而这句话作为对「谁开支票」的描述通常准确，作为对「这套房子值多少」的描述则不然。当开发商拥有这些房源时，你与业主之间不产生居间服务费，所以第20条里没有任何东西管得到那笔销售成本。当一家中介依与开发商签订的合同代销开发商存货时，付费的是开发商，而中介合同的对手方也是开发商。

由此产生的后果是结构性的，而不是阴险的。一家中介的合同义务，指向与它签署了授权合同的那个人。第14条第2款第ç项和第d项要求中介不隐瞒任何影响其所服务之人取舍的信息，并避免违背其所服务之人利益的行为，而这些人由合同界定。一位什么都没签的买家，受一般行为规则和带看单保护，却完全站在合同关系之外。

有一步有据可依的反制。第15条第4款明文设想了以买方或承租人为委托人 (iş sahibi) 的授权合同，这意味着买方一侧的授权合同是条例本来就承认的形式。签一份，就把这段关系的方向落在纸面上，同时也把第15条第3款的披露清单拉了进来，该款要求合同记载该房产的规划与入住许可状态、土地登记信息、面积、房龄和实际用途、楼层与朝向、到公共交通和社区配套的距离、内部格局，以及该房产是否带有抵押、查封或类似的权利限制。

AKEA 在同一个市场里、按同一套规则做事，在阿拉尼亚的许多新房存货上，销售报酬由开发商而不是买家支付。所以这里描述的模式就是 AKEA 在那些交易上的自身模式，不是别家公司的做法；而买家有权向任何一家中介，包括这一家，就某一套具体房产追问：这笔钱是谁在付。

从2026年10月1日起，购房款应当通过支付系统流转

2026年4月29日以第33238号刊登在官方公报上的一项修正案，在《不动产交易管理条例》中新增了标题为「支付系统」(Ödeme sistemi) 的附加条款第1条 (Ek Madde 1)。其第一款规定，房产买卖中价款的一部分或全部以现金、转账、电子资金转移或贸易部确定的其他方式支付的，该价款通过一套为使所有权与价款同时易手而建立的支付系统支付。贸易部已宣布把实施日期从2026年7月1日推迟到2026年10月1日。

这条新条款有四个特征，决定了它将怎样触及一位外国买家。

• 适用于企业以及其他自然人和法人的买卖，因此触及的是私人卖家和开发商，而不只是持牌中介。
• 排除融资部分：当第5411号银行法下的银行，或第6361号法下的融资公司、储蓄融资公司贷出部分价款时，该部分被排除，其余部分仍在系统内。
• 收取每笔交易的使用费，从转给卖方的成交价中扣除。
• 留待贸易部会同环境、城市化与气候变化部确定系统之外的买卖清单，并在贸易部网站上公布。

第四点里的这项授权，划出了今天能说的话的诚实边界。附加条款第1条把例外情形留给贸易部，而没有写进条例本身，所以任何关于哪些交易能脱离该系统的笃定说法，包括过户前数周支付的定金，都跑在了尚未公布的规则前面。买家现在能做的，是问一问打算合作的中介，2026年10月1日之后它准备怎么处理付款，因为一间还没想过这件事的门店，也就没读过管着它自己交易的那份修正案。

中介违反这些规则时去哪里投诉

对持牌中介的投诉交给国家，而不是交给行业协会。第22条第1款赋予贸易部检查本条例执行情况及由此产生的问题和投诉的权力，并规定贸易部可通过其省级局行使该权力。第22条第2款要求地方发牌机关应贸易部要求开展初步检查，第22条第3款给它们十天时间把结果报送省级局。

制裁是行政性的。第22条第4款把第6585号零售贸易监管法第18条规定的行政罚款适用于违反本条例的行为，把第6563号电子商务监管法第12条第1款第d项规定的罚款适用于违反第12条第2款在线广告规则的行为。第22条第5款补了一条在加盟式门店出问题时很要紧的规定：签约企业在其所依附企业可控事项上违反本条例的，对双方分别处以罚款。

你的证据卷宗本来就是法定要存在的。第14条第2款第g项要求中介把你签署的每一份文件的副本交给你，第19条第2款要求带看单至少一式两份、其中一份留在你手里。把这些副本连同你查到的证书编号一起保存下来，就把一场关于「当时说了什么」的争论，变成了一份带着签名的卷宗。行政投诉与要钱的民事诉讼是两条独立的途径，走了一条不代替另一条。