Kupovina nekretnine u Turskoj zahtijeva mapu dokumenata koja se dijeli u tri grupe: šta donosi kupac, šta donosi prodavac i šta katastar izrađuje na dan. Većina kupčevih dokumenata je laka za pribaviti, a porezni broj je onaj jedan koji otključava ostatak. Kod dvije stavke kontrolne liste griješe. SPK procjeniteljski izvještaj prestao je biti obavezan dokument za običnu kupovinu u junu 2024. godine, pa su vodiči koji ga i dalje navode kao obavezan zastarjeli. Dokument koji ti isti vodiči najčešće izostavljaju je döviz alım belgesi, potvrda o kupovini valute koju katastar zaista zahtijeva. Stranom kupcu ni za jedan od njih ne trebaju boravišna dozvola ni državljanstvo; važeći pasoš je polazna tačka, a notarski ovjereno punomoćje omogućava zastupniku da sastavi cijelu mapu bez putovanja kupca.
Dokumenti na prvi pogled
Mapa se dijeli na kupčeve dokumente, prodavčeve dokumente i obrasce koji se izrađuju pri prijenosu, a na kupčevoj strani samo su četiri dokumenta tvrdi uslovi: porezni broj, pasoš sa sudskim prijevodom gdje se traži, DASK polisa za zemljotres i valutna potvrda DAB. SPK procjeniteljski izvještaj je uslovljen, potreban samo pri zahtjevu za državljanstvo ili boravak, a provjera sigurnosne zone koju neke liste navode uopće nije dokument koji donosite; to je provjera koju kantonalna uprava obavlja nakon što se zahtjev podnese.
Mapa sadrži ukupno jedanaest dokumenata, svaki sa izdavaocem i načinom pribavljanja.
| Dokument | Ko obezbjeđuje | Obavezan? | Kako ga pribaviti |
|---|---|---|---|
| Turski porezni broj | Kupac | Da | Porezni ured, sa pasošem |
| Pasoš sa sudskim turskim prijevodom | Kupac | Da | Vaš pasoš; sudski tumač kad katastar zatraži |
| DASK polisa za zemljotres | Kupac | Da | Bilo koji osiguravajući agent ili online |
| DAB valutna potvrda | Kupac | Da | Izdaje banka pri zamjeni valute |
| Biometrijska fotografija | Kupac | Da | Bilo koji fotostudio, nedavna |
| Kupoprodajni ugovor | Obje strane | Da | Sastavlja se između strana, notarski za stvarnu zaštitu |
| SPK procjeniteljski izvještaj | Kupac | Samo za državljanstvo ili boravak | Firma licencirana od SPK |
| Vlasnički list (tapu) | Prodavac | Da | Prodavčev postojeći upisani vlasnički list |
| Nepostojanje poreznog i dažbinskog duga | Prodavac | U praksi | Općina i porezni ured |
| Status upotrebe i vlasništva | Prodavac i zgrada | Provjeriti | Iz tapu i općinskih registara |
| Punomoćje | Kupac, ako je odsutan | Pri kupovini na daljinu | Notar, apostiliran i preveden pri potpisu u inostranstvu |
Vaš turski porezni broj, dokument koji sve ostalo treba
Turski porezni broj je prvi dokument za pribaviti, jer banka, zamjena valute i upis svi zavise od njega, i svaki stranac ga može dobiti sa samo pasošem. Bez poreznog broja kupac ne može otvoriti bankovni račun, ne može zamijeniti valutu u mapu i ne može biti upisan u tapu.
Pribavite porezni broj prije nego organizujete bilo kakvu uplatu. Izdaje ga turska porezna uprava i ne zahtijeva boravišnu dozvolu, vizu ni državljanstvo; ni samo vlasništvo ne nosi nijedan od njih. Kupac koji kupuje preko zastupnika može zadužiti zastupnika da pribavi broj na osnovu notarski ovjerenog punomoćja, što mapu drži u pokretu dok je kupac u inostranstvu.
Pasoš i njegov sudski turski prijevod
Vaš pasoš je osnovni dokument, a katastar u onim uredima koji ga traže traži njegov sudski turski prijevod. Pasoš vas identifikuje kroz cijelu kupovinu, od poreznog ureda preko banke do samog prijenosa.
Prijevod radi sudski tumač (yeminli tercüman), ista profesija koja isporučuje sudski priznate prijevode. Od kupca koji ne govori turski obično se traži da sudski tumač bude prisutan pri potpisu, kako bi kupac razumio dokument koji potpisuje. Pasoš koji se koristi u inostranstvu za davanje punomoćja nosi dodatni sloj: punomoćje je notarski ovjereno i, pri potpisu izvan Turske, apostilirano i prevedeno prije nego postane važeće u uredu. Potvrdite sa konkretnim katastarskim uredom koje prijevode želi, jer se zahtjevi razlikuju između ureda i provincija.
DASK osiguranje od zemljotresa, dokument koji katastar ne preskače
DASK polisa je tvrd uslov: katastar ne finalizira prijenos bez nje. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) je obavezno osiguranje od zemljotresa koje pokriva upisane stambene jedinice.
Pribavite polisu prije sastanka za prijenos. Izdaje je bilo koji osiguravajući agent ili online, na ime kupca za konkretnu nekretninu, i polisni dokument ide u mapu prijenosa. Budući da je katastar tretira kao uslov, a ne formalnost, nedostajuća ili istekla DASK polisa zaustavlja sastanak na dan, i zato pripada kontrolnoj listi pored poreznog broja, a ne kao naknadna misao.
DAB: valutni dokument koji većina lista izostavlja
Dokument koji mnoge liste izostavljaju je döviz alım belgesi, dokaz da je kupac unio valutu u Tursku i zamijenio je preko banke. Od 24. januara 2022. strani kupac koji stiče kupovinom mora katastru predati DAB. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, katastarska uprava) potvrđuje uslov u svom saopćenju od tog datuma, i on počiva na Cirkularu o kretanju kapitala centralne banke.
DAB se izdaje preko banke. Kupac unosi valutu, mijenja je preko banke, a banka izdaje DAB, koji potom ide u mapu prijenosa. Dokument hrani i stranu troška: zamijenjeni iznos naveden u DAB-u odražava se u zvaničnoj vrijednosti vlasničkog lista na koju se obračunava naknada za prijenos od 4 %, pa ne stoji odvojeno od porezne osnovice. Ta veza je dokumentovana više u stručnim komentarima nego u jednom izvornom tekstu, pa je tretirajte kao snažnu tendenciju i potvrdite iznose kod banke i notara.
SPK procjeniteljski izvještaj: više nije obavezan dokument za običnu prodaju
Državno odobren procjeniteljski izvještaj više nije obavezan dokument za običnu kupovinu; od juna 2024. potreban je samo kad kupac podnosi zahtjev za državljanstvo ili boravišnu dozvolu. Ovdje je većina konkurentskih lista zastarjela. I dalje navode SPK procjeniteljski izvještaj (ekspertiz raporu) kao obavezan za sve prodaje strancima od 2019, a za jednostavnu kupovinu to više nije tačno.
Promjena je došla Cirkularom TKGM 2024/4, objavljenim 3. juna 2024. i na snazi od 13. juna 2024, koji je ukinuo obavezu predaje procjeniteljskog izvještaja pri običnoj prodaji ili obećanju prodaje. Izvještaj sastavljaju samo firme licencirane od Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, Vijeće za tržišta kapitala), a gdje je još potreban, vrijedi tri mjeseca od odobrenja. Kupac koji kupuje isključivo za vlastito vlasništvo ostavlja procjenu potpuno izvan mape. Kupac koji kupuje radi državljanstva ili boravka zadržava je, jer ti zahtjevi je i dalje traže, što izvještaj čini uslovnim dokumentom vezanim za cilj kupca, a ne za prodaju.
Kupoprodajni ugovor i šta ga čini obavezujućim
Kupoprodajni ugovor je dio mape, ali njegova pravna forma odlučuje štiti li kupca, i samo notarski ovjeren to čini. Ugovor bilježi cijenu i uslove, ali sam ne prenosi vlasništvo; prema članu 705 turskog Građanskog zakonika vlasništvo prelazi upisom, a ne potpisom.
Forma je ono što je bitno. Ugovor koji prenosi vlasnički list na upisanu nekretninu, ili obećanje da će se prodati, mora biti sklopljen u službenoj formi kod notara ili službenika katastra; član 237 Zakona o obligacijama, član 706 Građanskog zakonika i član 26 Zakona o katastru pokazuju u istom smjeru. Neformalan pisani ili usmeni ugovor je pravno ništav. Notarski ovjereno obećanje prodaje (satış vaadi) čini više: može se zabilježiti u tapu prema članu 1009 Građanskog zakonika, što veže treća lica pet godina i dopušta kupcu da prinudi prijenos putem suda ako prodavac prekrši riječ. Kao dokument, ugovor je vrijedan notarske ovjere, a ne ostavljanja kao običan rezervacijski obrazac.
Šta prodavac mora donijeti na prijenos
Pola mape pripada prodavcu, a kupac potvrđuje ove dokumente tokom due diligence prije nego se novac pokrene. Prodavčevi papiri dokazuju čisto, prenosivo vlasništvo.
Prodavac donosi četiri dokumenta.
- Vlasnički list (tapu) na ime prodavca, slobodan od svake hipoteke, pljenidbe ili ograničavajuće zabilježbe.
- Identifikacioni dokument koji odgovara upisanom vlasniku.
- Potvrdu da na jedinici nema neizmirenog poreza na nekretninu ni općinske dažbine.
- Status upotrebne dozvole zgrade, to jest nosi li nakon inspekcije kat mülkiyeti (potpuno vlasništvo nad stanom) ili samo kat irtifakı (građevinsku služnost), pročitan iz tapu i općinskih registara.
Čitanje prodavčevih dokumenata prvo štiti kupca: nekretnina sa neizmirenom dažbinom, pljenidbom ili nedostajućim iskan (upotrebnom dozvolom) jeste dokumentni problem koji se rješava prije potpisa, ne poslije.
Kupovina preko zastupnika: šta punomoćje mora pokriti
Ako ne možete prisustvovati, jedan dokument čini cijelu kupovinu mogućom: notarski ovjereno punomoćje koje izričito pokriva svaku radnju vašeg zastupnika. Punomoćje omogućava zastupniku da pribavi porezni broj, potpiše ugovor, izda DAB i prisustvuje prijenosu u ime kupca.
Sastavite ga pažljivo. Punomoćje potpisano u Turskoj tamo se notarski ovjerava; ono potpisano u inostranstvu ovjerava se lokalno, zatim apostilira i dobija sudski turski prijevod prije nego postane važeće u uredu. Dokument treba imenovati konkretna ovlaštenja, pribavljanje poreznog broja, potpisivanje kupoprodajnog ugovora, obavljanje zamjene valute i dovršavanje prijenosa vlasništva, umjesto oslanjanja na opću formulaciju. Punomoćje koje izostavi jednu od tih radnji ostavlja prazninu koju zastupnik ne može popuniti na dan.
Off-plan ili preprodaja: kako se mapa dokumenata razlikuje
Mapa dokumenata za preprodaju od privatnog prodavca nije ista kao za off-plan kupovinu od investitora, jer su vlastiti papiri nekretnine u drugoj fazi. Preprodaja ima završen vlasnički list i upotrebnu dozvolu za provjeru; off-plan jedinica još nema.
Kod preprodaje težinu nose prodavčev tapu i iskan, a prijenos pomjera postojeći vlasnički list. Kod off-plan kupovine investitorski ugovor i kat irtifakı (građevinska služnost) stoje dok zgrada nije gotova, kupovina potpada pod Zakon o zaštiti potrošača (br. 6502) sa njegovim garancijama završetka, a puni kat mülkiyeti vlasnički list izdaje se tek kad je zgrada završena i pregledana. Kupac potvrđuje prije potpisa koji od dva puta vrijedi, jer se dokumenti koje treba zahtijevati razlikuju između njih.