Prijenos vlasništva nekretnine u Turskoj najčešće usporava pet uzroka, a četiri od njih leže na strani prodavca ili same parcele, a ne u dosjeu dokumenata kupca. Za parcelu je vezana provjera sigurnosne zone, koju guvernorat provodi nakon podnošenja zahtjeva, i to je jedini od pet uzroka koji niko ne može ubrzati. Na prodavcu leže tri: neplaćeni porez na nekretninu, koji od 19. juna 2021. godine potpuno blokira prijenos umjesto da prelazi na kupca; nezavršen predmet poreza na nasljeđe, zbog kojeg nasljednik može biti upisan kao vlasnik, a ipak ne smije prodati; i napomene poput unosa o porodičnom domu, koje zabranjuju raspolaganje dok ih supružnik, povjerilac ili sud ne uklone. Peti uzrok je punomoć sastavljena kod stranog notara bez fotografije i bez sastavljene forme koju turska notarska pravila zahtijevaju za zemljišnoknjižnu transakciju. Nijedan od pet uzroka se ne otkriva blago, jer Uredba o zemljišnoj knjizi ne ostavlja registru nikakvu ladicu za čekanje: zahtjev koji nije usklađen s propisima odbija se bez odlaganja, odbijanje se bilježi u rubrici izjava vlasničkog lista, a prigovor se vodi u dvije faze od po petnaest dana. Četiri od pet uzroka mogu se pročitati prije nego što kapara promijeni vlasnika: iz vlasničkog lista, iz računa opštinskog poreza i iz osnova sticanja upisanog u registru.
Pet uzroka kašnjenja ukratko
Prijenos vlasništva nekretnine u Turskoj zastaje zbog pet uzroka koji se stalno ponavljaju, a četiri od pet leže na strani prodavca u registru ili u samoj parceli, a ne u dosjeu dokumenata kupca. Kupci pažljivo pripreme svoju dokumentaciju, a onda izgube tri sedmice zbog poreznog duga, napomene ili punomoći koja pripada nekom drugom. Sve četiri stvari mogu se provjeriti dok je cijena još predmet pregovora.
| Uzrok kašnjenja | Gdje nastaje | Vidljivo prije uplate kapare | Kako se rješava |
|---|---|---|---|
| Provjera sigurnosne zone za parcelu | Unutar registra, nakon podnošenja zahtjeva | Ne, počinje tek nakon podnošenja zahtjeva | Pozitivan izvještaj guvernorata |
| Neplaćeni porez prodavca na nekretninu | Opštinski sistem, provjerava ga registar | Da, prodavac može odštampati potvrdu o dugu | Prodavac plaća; sistem pokazuje nulu |
| Neizmiren porez na nasljeđe | Predmet u poreznoj upravi iza naslijeđenog vlasničkog lista | Da, osnov sticanja se vidi u registru | Potvrda o izmirenju od poreske uprave |
| Napomene koje zabranjuju raspolaganje | Rubrika napomena u vlasničkom listu | Da, vidljivo na samom vlasničkom listu | Uklanja ih sud, povjerilac ili supružnik |
| Punomoć koja ne prođe provjeru | Notarski dokument, često sastavljen u inostranstvu | Da, dokument se može provjeriti unaprijed | Nova punomoć sastavljena u ispravnoj formi |
Šesti mogući uzrok je dosje samog kupca, i on je istovremeno najlakše kontrolisati i najbolje dokumentovan. Porezni broj, DASK polisa osiguranja od zemljotresa i DAB potvrda o kupovini deviza spadaju u vlastitu kontrolnu listu kupca s dokumentima potrebnim za kupovinu nekretnine u Turskoj.
Turski zemljišnoknjižni registar nema čekaonicu
U turskom zemljišnoknjižnom registru ništa ne ostaje na pola urađeno. Zahtjev se ili u potpunosti izvrši ili pismeno odbije, uz navedeni razlog i rok za žalbu, tako da kašnjenje nikad nije vrijeme provedeno u redu čekanja unutar registra. To je vrijeme provedeno izvan njega, na ispravljanju nečega prije nego što dosje stigne na šalter.
Redoslijed određuje Tapu Sicili Tüzüğü (Uredba o zemljišnoj knjizi), objavljena u Službenom listu 17. avgusta 2013. godine. Nijedna transakcija u registru ne odvija se bez pismenog zahtjeva, a svaki zahtjev za pretragu zapisa mora navesti ili turski identifikacioni broj ili brojeve ada i parsel (blok i parcela) nekretnine, u suprotnom se zahtjev odbija. Prije potpisivanja, službenik provjerava svaki dokument u dosjeu, a ako se pronađe nedostatak ili greška, postupak ne prelazi u fazu potpisivanja dok se to ne ispravi.
Dnevni registar, yevmiye defteri, bilježi i zahtjeve koji se izvrše i zahtjeve koji se odbiju. Prioritet između konkurentnih upisanih prava određuje datum i redni broj u tom dnevniku, tako da redoslijed upisa odlučuje ko ima prvenstvo.
Odbijanje reguliše član 26. Zahtjev koji nije u skladu sa zakonom, a koji se ne može obezbijediti privremenom napomenom o upisu prema članu 1011 Turskog građanskog zakonika, odbija se bez odlaganja, uz navedeni razlog, mjesto podnošenja prigovora i rok za prigovor. Samo odbijanje potom se bilježi u rubrici beyanlar (izjave) registra, i nijedna transakcija obuhvaćena tim odbijanjem ne može se izvršiti dok se razlog ne otkloni. Prigovor se podnosi regionalnoj direkciji u roku od petnaest dana od dostave obavještenja, a protiv te odluke Generalnoj direkciji u narednih petnaest dana.
Za kupca su bitne dvije posljedice. Odbijanje ostavlja trag u vlasničkom listu koji kasniji kupac može pročitati, a put žalbe od petnaest dana gotovo uvijek je sporiji od otklanjanja nedostatka i ponovnog podnošenja zahtjeva.
Uzrok prvi: provjera parcele koja počinje tek nakon podnošenja zahtjeva
Prvi uzrok kašnjenja je jedini koji niko ne može ubrzati. Nakon podnošenja zahtjeva, guvernorat provjerava da li se nekretnina nalazi u vojnoj zabranjenoj zoni, sigurnosnoj zoni ili privatnoj sigurnosnoj zoni, i nijedan upis se ne završava dok ne stigne pozitivan izvještaj.
Ta provjera se odnosi na parcelu, a ne na kupca niti na ulicu. Dva stambena bloka na istoj ulici u Kestelu, naselju u okrugu Alanya provincije Antalija, mogu dobiti različite odgovore jer se nalaze na različitim parcelama. Objavljene procjene o tome koliko provjera traje međusobno se razlikuju, pa je pošten odgovor: nekoliko sedmica, u zavisnosti od parcele i provincije.
Ista faza nosi i ograničenja sticanja iz člana 35 Zakona o zemljišnoj knjizi, potvrđena od strane Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Generalne direkcije za zemljišne knjige i katastar). Strani državljanin može posjedovati najviše 30 hektara na nivou cijele države, a strano vlasništvo ni u jednom okrugu ne smije preći 10 posto površine tog okruga otvorene za privatno vlasništvo. Kupac jednog stana nikad se ni ne približava ograničenju od hektara, ali procentualno ograničenje po okrugu vezano je za parcelu, a ne za osobu.
Pošto provjera počinje tek nakon podnošenja zahtjeva, zaštita se mora upisati ranije, u sam ugovor. Klauzula koja veže finalizaciju za pozitivnu potvrdu, i koja vraća kaparu ako izvještaj bude negativan, pretvara blokiranu kupovinu iz gubitka u povrat novca. Bez takve klauzule, kupac parcele s ograničenjem uplatio je kaparu za nekretninu koju mu nijedan zemljišnoknjižni registar u Turskoj ne može prenijeti.
Uzrok drugi: neplaćeni porez prodavca na nekretninu sada zaustavlja prijenos na šalteru
Drugi uzrok kašnjenja je dug koji nije vaš. Nekretnina koja nosi neplaćeni emlak vergisi (opštinski porez na nekretninu) uopšte se ne može prenijeti, a od 2021. godine taj dug se više ne prenosi ni na kupca.
Zakon br. 7327, na snazi od 19. juna 2021. godine, zamijenio je osmi stav člana 30 Zakona o porezu na nekretnine. Važeći tekst nalaže zemljišnoknjižnim direkcijama da elektronski provjere vrijednost i dug poreza na nekretninu putem sistema koji obezbjeđuje nadležna opština, i propisuje da se prijenos zgrade ili zemljišta s dugom poreza na nekretninu ne izvršava, osim u slučajevima nasljeđivanja, sudske odluke, prinudnog izvršenja, eksproprijacije i drugih situacija predviđenih posebnim zakonima. Registar potom prijavljuje izvršeni prijenos opštini do večeri petnaestog dana narednog mjeseca.
Stav koji je ovim zamijenjen predviđao je solidarnu odgovornost prenosioca i sticaoca za neplaćeni porez na nekretninu. Velik dio materijala na engleskom jeziku namijenjenog stranim kupcima i dalje ponavlja to starije pravilo i upozorava da dug prodavca postaje problem kupca. Pet godina nakon izmjene, tačno upozorenje ide u suprotnom smjeru.
Prodavac u Mahmutlaru koji dvije godine nije plaćao porez na nekretninu ne stvara obavezu za kupca. Taj prodavac stvara problem s terminom, jer se zakazani sastanak ne može održati dok se uplata ne izvrši u opštini i dok opštinski sistem ne prijavi da je račun izmiren.
Uzrok treći: naslijeđena nekretnina koja je upisana na prodavca, a ipak se ne može prodati
Treći uzrok kašnjenja najviše iznenađuje kupce, jer upis u registru izgleda ispravno. Prodavac može biti upisani vlasnik naslijeđenog stana, a ipak ga ne smije prodati, jer se porez na nasljeđe za tu konkretnu nekretninu mora u cijelosti platiti prije bilo kakvog prijenosa.
Član 19 Zakona o porezu na nasljeđe i prijenos razdvaja dva događaja koje kupci smatraju jednim. Upis na imena nasljednika obavlja se bez čekanja na utvrđivanje poreza, a rezultat se prijavljuje poreskoj upravi u roku od petnaest dana. Prijenos je nešto drugo. Dok se porez na nasljeđe i prijenos koji se odnosi na tu nekretninu ne plati u cijelosti, nekretnina se ne može prenijeti i na njoj se ne može ustanoviti nikakvo stvarno pravo, čime su isključeni i prodaja i hipoteka. Službenici zemljišnoknjižnog registra ne smiju izvršiti prijenos bez potvrde o izmirenju koju izdaje poreska uprava, a službenik koji to učini postaje solidarno odgovoran za porez zajedno s poreskim obveznicima. Ako nasljednici pruže sredstvo obezbjeđenja vrste navedene u članu 10 Zakona br. 6183, poreska uprava može dozvoliti prijenos dijela ili cijele nekretnine, ali ta dozvola je stvar njene diskrecione ocjene.
Iza prvog sloja krije se i drugi. Kada dvoje ili više nasljednika dijeli naslijeđeni stan, oni ga drže u elbirliği mülkiyeti (suvlasništvu bez određenih udjela) prema članu 701 Turskog građanskog zakonika, a raspolaganje zahtijeva jednoglasnost. Stan u Alanji ostavljen troje braće i sestara, od kojih jedno živi u Njemačkoj, zahtijeva da osoba iz Njemačke bude prisutna na šalteru ili propisno zastupana.
Jedan red u vlasničkom listu govori kupcu da postavi pitanje. Kada osnov sticanja glasi intikal (prijenos nasljeđivanjem), zatražite potvrdu o izmirenju od poreske uprave prije nego što bilo kakva kapara promijeni vlasnika.
Uzrok četvrti: šta se može kriti u rubrici napomena na vlasničkom listu
Četvrti uzrok kašnjenja upisan je u vlasničkom listu, u rubrici koju većina kupaca nikad ne pročita. Turska zemljišnoknjižna procedura priznaje tačno određen skup napomena koje zabranjuju vlasniku pravo raspolaganja, i svaka od njih zaustavlja prodaju dok je ne ukine tijelo koje ju je i unijelo.
Član 49 Uredbe o zemljišnoj knjizi navodi ih zajedno s dokumentom koji je potreban za uklanjanje svake od njih.
| Napomena u registru | Šta predstavlja | Da li zaustavlja prodaju | Kako se uklanja |
|---|---|---|---|
| İhtiyati tedbir (privremena mjera) | Sudska odluka koja zamrzava raspolaganje | Da | Sudska odluka o ukidanju mjere |
| Kamu haczi (javna zapljena), stečaj ili prinudno poravnanje | Potraživanje povjerioca ili države upisano od strane organa | Da | Zvanično pismo organa koji je unio napomenu |
| Aile konutu şerhi (napomena o porodičnom domu) | Zaštita koju upisuje supružnik vlasnika | Da, bez izričite saglasnosti supružnika | Saglasnost data na šalteru ili uklanjanje napomene |
| Oduzimanje prava raspolaganja supružniku | Sudska odluka kojom se ograničava jedan supružnik | Da | Sudska odluka |
| İpotek (hipoteka) | Ograničeno stvarno pravo, a ne zabrana | Ne, ali prijenos se ne može okončati dok se hipoteka ne isplati ili preuzme | Pismo o isplati od povjerioca |
| Trogodišnje ograničenje prodaje | Upisuje se kada je nekretnina korištena za zahtjev za državljanstvo | Da, za trajanja ograničenja | Istekom trogodišnjeg perioda |
Napomena o porodičnom domu zaslužuje posebnu pažnju, jer je gotovo odsutna iz materijala na engleskom jeziku namijenjenih stranim kupcima. Član 194 Turskog građanskog zakonika propisuje da nijedan supružnik ne smije prenijeti porodični dom bez izričite saglasnosti drugog, a supružnik koji nije vlasnik nekretnine može zatražiti od zemljišnoknjižne direkcije da unese tu napomenu. Uredba potvrđuje isto pravo. Turski prodavac u Tosmuru čiji je supružnik upisao tu napomenu ne može sam okončati prodaju, bez obzira šta piše u kupoprodajnom ugovoru.
Napomena o državljanstvu sada se redovno pojavljuje u ponudi nekretnina s tržišta preprodaje, jer su nekretnine kupljene radi turskog državljanstva od 2022. godine nadalje pod trogodišnjim ograničenjem i tek počinju stizati na tržište.
Jedna napomena ide u korist kupca. Predugovor o prodaji sastavljen kod notara može se unijeti kao napomena u registar prema članu 26 Zakona o zemljišnoj knjizi, a ta napomena čini obećanje izvršivim prema trećim licima u trajanju od pet godina.
Uzrok peti: punomoć koja ne prođe provjeru na šalteru
Peti uzrok kašnjenja je jedan jedini dokument, i on ne prođe provjeru iz razloga koji nemaju nikakve veze s njegovim sadržajem. Punomoć korištena za zemljišnoknjižnu transakciju mora nositi fotografiju davaoca punomoći i mora biti sastavljena u notarskoj deklarativnoj formi, a akt potpisan kod stranog notara često ne ispunjava nijedan od ta dva zahtjeva.
Uputstvo za nadzor notarskih ureda Turskog ministarstva pravde precizira obje tačke. Prema članu 80/1 Zakona o notarima i članu 93 Uredbe uz Zakon o notarima, ugovori i punomoći koji po svojoj prirodi zahtijevaju zemljišnoknjižnu transakciju moraju nositi fotografiju dotične osobe, a fotografiju moraju nositi i kopije izdate iz originala. Kada je strana pravno lice, potrebne su i fotografije zastupnika koji potpisuju. Isto uputstvo navodi da punomoći koje zahtijevaju zemljišnoknjižnu transakciju moraju biti izdate u formi düzenleme, što znači da dokument sastavlja sam notar, a ne u formi onaylama, što znači da notar samo ovjerava potpis.
Iz toga proizlaze četiri tačke na kojima punomoć može propasti, i one se jednako odnose na dokument prodavca kao i na dokument kupca.
- Fotografija. Strani notari je ne prilažu, jer njihovo vlastito pravo to ne zahtijeva.
- Forma. Potpis ovjeren u inostranstvu nije sastavljen akt, a ta razlika je nevidljiva u prijevodu.
- Ovlaštenje. Punomoć mora izričito navesti prodaju i zemljišnoknjižnu transakciju, jer opšta punomoć ne obuhvata prijenos vlasništva.
- Lanac legalizacije. Akt sastavljen u inostranstvu zahtijeva apostille i ovjereni prijevod na turski jezik, dok akt sastavljen u turskom konzulatu u potpunosti preskače taj lanac.
Peti problem je tiši, ali najviše pogađa dugogodišnje vlasnike. Način pisanja imena mora se poklapati u pasošu, u zapisu poreznog broja, u ovjerenom prijevodu i u postojećem upisu u vlasničkom listu, koji je nastao kada je prodavac prvi put kupio nekretninu. Ruski ili kineski prodavac čiji je pasoš u međuvremenu ponovo izdat s drugačijom transliteracijom više se ne poklapa sa svojim vlastitim tapu, a ispravka upisanog imena zaseban je zahtjev, a ne zabilješka na šalteru. Norveški prodavac koji potpisuje kod lokalnog notara u Oslu, bez fotografije i u ovjerenoj, a ne sastavljenoj formi, određuje kalendar za sve strane, jer zamjenski akt mora putovati nazad u Tursku.
Šta ne usporava prijenos vlasništva
Pet široko rasprostranjenih prepreka ili više ne postoji ili nikad nije važilo za običnu kupovinu. Nijedna od pet dolje navedenih neće zaustaviti gotovinsku kupovinu nekretnine s tržišta preprodaje između stranog kupca i privatnog prodavca, a prva od njih uklonjena je iz obične prodaje u junu 2024. godine.
| Uobičajeno vjerovanje | Stvarno stanje | Osnov |
|---|---|---|
| Licencirani izvještaj o procjeni vrijednosti je obavezan | Nije potreban za običnu prodaju, samo za zahtjeve za državljanstvo i boravišnu dozvolu | Cirkular 2024/4 Generalne direkcije za zemljišne knjige i katastar, na snazi od 13. juna 2024. godine |
| Kupac mora biti fizički prisutan u Turskoj | Ispravno sastavljena punomoć omogućava okončanje prijenosa | Praksa zemljišnoknjižnog registra o zastupanju |
| Prvo je potrebna boravišna dozvola | Vlasništvo nad nekretninom moguć je osnov za dozvolu, a ne uslov za kupovinu | Za sticanje je dovoljan važeći pasoš |
| Turski bankovni račun usporava posao | Račun postoji radi dokumenta o konverziji valute, koji prethodi zakazanom terminu, a ne blokira ga | DAB zahtjev na snazi od 24. januara 2022. godine |
| Sama nacionalnost blokira kupovinu | Ograničenje se odnosi na parcelu i kvotu okruga | Članovi 35 i 36 Zakona o zemljišnoj knjizi |
Izvještaj o procjeni vrijednosti ima jedno ograničenje. Kupcu koji koristi tursku hipoteku on je i dalje potreban, jer ga zahtijeva banka i na osnovu njega određuje iznos kredita prema procijenjenoj vrijednosti, a ne prema dogovorenoj cijeni.
Koliko vas zapravo košta kašnjenje od dvije sedmice
Finansijska šteta od kašnjenja rijetko potiče od samog kašnjenja. Ona potiče od pravne prirode već uplaćenog novca, koju većina rezervacionih dokumenata ostavlja neodređenom.
Zamislite stan s tržišta preprodaje u Obi, vrijedan 150.000 EUR u avgustu 2026. godine, s uplatom od 5.000 EUR prilikom potpisivanja, gdje se zakazani termin pomjeri za dvije sedmice jer prodavac ima neriješen predmet poreza na nasljeđe. Prema Turskom zakonu o obligacionim odnosima moguća su tri ishoda, a ugovor odlučuje koji se od njih primjenjuje.
- Ugovor ne kaže ništa o prirodi uplate. Član 177 tretira je kao bağlanma parası (kaparu), koja dokazuje da je ugovor zaključen i odbija se od cijene. Kapara nijednoj strani ne daje pravo da odustane, tako da kupac koji želi izaći nema automatski izlaz, a prodavac koji je izazvao kašnjenje ne zadržava automatsku dobit.
- Ugovor naziva uplatu cayma parası (otkupnina za odustanak). Član 178 tada dozvoljava bilo kojoj strani da odustane, uz oštru asimetriju: kupac koji odustane gubi uplaćeni novac, dok prodavac koji odustane vraća dvostruki iznos.
- Ugovor određuje ugovornu kaznu. Član 179 to dozvoljava, a član 182 dozvoljava sudiji da smanji kaznu za koju ocijeni da je pretjerana.
Ispod sva tri ishoda leži i četvrta mogućnost. Prijenos vlasništva nad upisanom nekretninom, kao i obećanje njene prodaje, moraju biti sačinjeni u zvaničnoj formi pred direktorom zemljišnoknjižnog registra ili notarom, a privatno potpisan dokument je ništav. Klauzule o otkupnini i ugovornoj kazni otpadaju zajedno s ništavim ugovorom, a uplaćeni novac se povraća po osnovu neosnovanog bogaćenja, što obično znači parnicu, a ne jednostavan povrat.
Valutni sloj dodatno komplikuje računicu. Kada je cijena dogovorena u eurima, a kašnjenje obuhvata i trenutak konverzije, iznos konvertovan putem DAB-a je ono što strane unose u zvanični akt, a stručni komentari povezuju taj konvertovani iznos s vrijednošću koja se koristi za obračun takse za prijenos vlasništva. Dvije sedmice kretanja kursa tako utiču na više od same kupoprodajne cijene.
Zaključak za ugovor tiče se njegove izrade, a ne pregovora. Pišite uslove, a ne datume, i navedite ko snosi trošak kada je kašnjenje na strani jedne od strana.
Kašnjenja u Alanji: šta se mijenja na obali
Alanya, primorski okrug provincije Antalija, stvara drugačiju kombinaciju uzroka kašnjenja nego Istanbul ili Ankara. Razlog je oblik lokalnog tržišta: većina transakcija u Alanji su preprodaje između stranih vlasnika, što pomjera rizik s dosjea kupca na dokumente prodavca i na samu parcelu.
Obje strane su često u inostranstvu, što udvostručuje, a ne prepolovljuje, izloženost neispravnoj punomoći. Kupac se pažljivo priprema, a prodavac u Norveškoj ili Rusiji potpisuje kod lokalnog notara bez fotografije.
Obalne parcele takođe vidljivije nose provjeru sigurnosne zone. Susjedne parcele u Kargıcaku i Demirtaşu mogu dobiti različite odgovore, a provjera se odnosi na zapis parcele.
Još dva obrasca su lokalna i nedavna. Nekretnine kupljene radi turskog državljanstva nakon 2022. godine sada izlaze iz trogodišnjeg ograničenja i ulaze na tržište preprodaje, pa se napomena pojavljuje na ponudi koja izgleda sasvim obično. Naslijeđeni stanovi su takođe uobičajeni na tržištu koje prodaje stranim kupcima još od 2000-ih, a nasljednici razasuti po tri ili četiri zemlje produžuju i vremenski okvir za dobijanje potvrde o izmirenju i zahtjev za jednoglasnošću.
Praktična rutina prije uplate kapare je jedna posjeta registru. Pročitajte zajedno vlasnički list, račun poreza na nekretninu i osnov sticanja, jer ta tri izvora pokrivaju četiri od pet uzroka kašnjenja.