Vrste tapua u Turskoj: šta zapravo mijenjaju kat mülkiyeti, kat irtifakı i arsa payı

Vrste tapua u Turskoj nisu rangiranje dokumenata od slabijeg ka jačem, nego opis toga u kojem se registru nalazi nekretnina i šta ta pripadnost registru zapravo znači. Pitanje registra rješava se jednom rečenicom Kat Mülkiyeti Kanunu (Zakona o etažnom vlasništvu, Zakon br. 634): svaka samostalna jedinica upisana u registar etažnog vlasništva stiče karakter zasebne nekretnine, pa je stan pod kat mülkiyeti (etažnim vlasništvom) zasebna nekretnina sama za sebe, dok je stan pod kat irtifakı (etažnom služnošću) udio u parceli, sa brojem jedinice upisanim u rubrici izjava. Iz te razlike proizilaze četiri posljedice i svaka od njih košta novac, počevši od državljanstva, jer golo zemljište ne ispunjava uslove za državljanstvo putem investicije od 12. decembra 2023. godine, kada je pravilnik izmijenjen tako da zahtijeva kat mülkiyeti, kat irtifakı ili zgradu koja već stoji na parceli. Priključci na komunalne usluge se ne odobravaju do izdavanja upotrebne dozvole, a tapu koji i dalje glasi na kat irtifakı dobar je dokaz da dozvola koja pokriva cijelu zgradu ne postoji. Mirovni sudija (sulh hâkimi) može okončati etažnu služnost ako u roku od pet godina od odobrenog plana ništa nije izgrađeno, a upis u registru se tada briše. Porez na nekretnine prati klasifikaciju, a ne stvarnu građevinu, pa se nekretnina i dalje upisana kao arsa (građevinsko zemljište) u Alanyi oporezuje po stopi tri puta višoj od stambene. Arsa payı (zemljišni udio) leži u osnovi svega toga kao trajan broj, srazmjeran vrijednosti u trenutku dodjele, nepromjenjiv nakon toga bez obzira na kasniji rast ili pad vrijednosti, i ne može se prodati, naslijediti niti staviti pod hipoteku odvojeno od stana kojem pripada.

Koliko vrsta tapua zapravo postoji u Turskoj?

Tursko pravo ne stepenuje tapue od slabijeg ka jačem, a "vrsta tapua" nije kategorija koju zakonodavstvo uopšte koristi. Ono što se mijenja jeste registar u kojem se nalazi vaša nekretnina, a taj registar odlučuje šta zapravo posjedujete. Vodiči na engleskom jeziku vole predstaviti rangiranje, sa kat mülkiyeti na vrhu i svime ostalim ispod njega, ali to rangiranje je izum samih vodiča, a ne pravilo turskog stvarnog prava.

Kat Mülkiyeti Kanunu (Zakon o etažnom vlasništvu, Zakon br. 634) postavlja stvarnu strukturu u dva člana. Član 11 propisuje da se i kat mülkiyeti i kat irtifakı upisuju u kat mülkiyeti kütüğü, registar etažnog vlasništva, koji se vodi na osnovu Pravilnika o zemljišnom registru kao posebna knjiga, odvojena od redovne tapu kütüğü (zemljišne knjige). Član 13 zatim objašnjava šta upis u tu knjigu zapravo znači. Kada se zgrada pretvori u kat mülkiyeti, u rubriku vlasništva na stranici parcele upisuju se riječi "vlasništvo nad ovom nekretninom pretvoreno je u etažno vlasništvo", a ta stranica se zatvara za svaku transakciju osim za služnosti ustanovljene u korist ili na teret parcele. Svaka jedinica prelazi na svoju vlastitu stranicu u registru etažnog vlasništva.

Član 13 završava rečenicom koja rješava cijelo pitanje. Svaka samostalna jedinica upisana u registar etažnog vlasništva stiče karakter zasebne nekretnine i dobija broj dodijeljen u odobrenom planu. Stan pod kat mülkiyeti nije udio u zgradi. On je zasebna nekretnina, sa vlastitom stranicom.

Kat irtifakı funkcioniše obrnuto. Član 14 propisuje da se etažne služnosti nad parcelom ustanovljuju upisivanjem, u beyanlar hanesi (rubrici izjava) na stranici registra same parcele, arsa payı (zemljišnog udjela) dodijeljenog svakoj samostalnoj jedinici. Kada je zgrada završena u skladu sa odobrenim projektom, brojevi jedinica i njihovi pripadci (eklenti) upisuju se u istu tu rubriku izjava. Pod kat irtifakı vaš stan, dakle, uopšte nije nekretnina. Ono što posjedujete jeste udio u parceli zemljišta, a stan u registru postoji samo kao upis u jednoj rubrici.

Četiri situacije obuhvataju gotovo svaki tapu koji će biti pokazan stranom kupcu u Alanyi, okrugu provincije Antalya na turskoj mediteranskoj obali.

• Kat mülkiyeti smješta jedinicu u registar etažnog vlasništva kao zasebnu nekretninu.
• Kat irtifakı smješta zemljišni udio u registar etažnog vlasništva, vezan za parcelu, sa jedinicom upisanom u rubrici izjava.
• Arsa ili tarla (građevinsko zemljište ili njiva), bilo u punom vlasništvu ili kao dio, ostaju upisani u redovnoj zemljišnoj knjizi.
• Devremülk uopšte nije vlasništvo nad jedinicom, nego služnost vezana za suvlasnički udio.

Kupac kojem se u Obi, naselju istočno od centra Alanye gdje se nalazi otprilike četvrtina nove stambene ponude okruga, pokažu dva tapua može jednim pogledom na dokument utvrditi koja se od te četiri situacije primjenjuje, bez postavljanja ijednog pitanja prodavcu.

Šta znači kat mülkiyeti na turskom tapuu?

Kat mülkiyeti je puno, zasebno vlasništvo nad završenim stanom, upisano na vlastitoj stranici registra etažnog vlasništva, i to je jedini oblik po turskom pravu u kojem je sam stan nekretnina. Član 1 Kat Mülkiyeti Kanunu ograničava ga na dijelove završene zgrade pogodne za zasebnu i samostalnu upotrebu, nabrajajući među njima stanove, kancelarije, prodavnice, podrume i ostave.

Kat Mülkiyeti Kanunu definiše terminologiju u članu 2, a te definicije imaju značaj jer se pojavljuju na samom tapuu. Cijela nekretnina je anagayrimenkul, sama glavna zgrada je anayapı, a dijelovi pogodni za zasebnu upotrebu su bağımsız bölüm (samostalna jedinica). Prostor van jedinice, ali direktno njoj pripisan, je eklenti (pripadak). Pravo vlasništva nad samostalnim jedinicama je kat mülkiyeti, a njegov nosilac je kat maliki (vlasnik etažne jedinice).

Dva ograničenja u zakonu iznenađuju kupce koji pretpostavljaju da je ovaj oblik uvijek dostupan. Član 10 propisuje da se kat mülkiyeti ne može ustanoviti nad samo jednim ili nekoliko dijelova nekretnine bez pretvaranja cijele nekretnine. Zgrada prelazi u ovaj režim u cjelini ili nikako, zbog čega prodavac ne može ponuditi pretvaranje pojedinačnog stana dok ostatak bloka ostaje pod kat irtifakı. Član 50 dodaje da se kat mülkiyeti ne može ustanoviti u zgradama koje nisu u potpunosti kârgir, odnosno zidane gradnje.

Uzmimo u obzir preprodani stan 2+1 u Tosmuru, naselju odmah istočno od Obe. Ako tapu glasi na kat mülkiyeti, zgrada je prošla kroz pretvaranje opisano u članu 13, svaka jedinica u njoj prešla je istovremeno u registar etažnog vlasništva, a vlastita stranica parcele zatvorena je za dalje transakcije. Ništa od toga se ne zaključuje na osnovu opisa prodavca. To je upravo ono što riječ na tapuu znači.

Šta znači kat irtifakı i šta zapravo posjedujete?

Kat irtifakı je služnost ustanovljena nad parcelom zemljišta u korist jedinica u zgradi koja je nedovršena ili još nije ni započeta, a ono što nosilac posjeduje jeste arsa payı, a ne stan. Član 2 Kat Mülkiyeti Kanunu izričito navodi da je kat irtifakı jedna irtifak hakkı, služnost, koju ustanovljava vlasnik ili suvlasnici parcele. Član 1 dodaje njenu svrhu, a to je da posluži kao osnova za kat mülkiyeti koji će se steći nakon završetka zgrade.

Mehanizam iz člana 14 objašnjava zašto ova razlika nije samo akademska. Etažne služnosti ustanovljuju se upisivanjem zemljišnog udjela dodijeljenog svakoj jedinici u rubriku izjava na stranici registra parcele, a nakon završetka zgrade brojevi jedinica i njihovih pripadaka upisuju se u istu tu rubriku. Upis pod kat irtifakı stoga je vezan za parcelu. Stan nema vlastitu stranicu, nema karakter zasebne nekretnine niti broj plana u registru sve dok se ne izvrši pretvaranje.

Član 14 propisuje i šta se mora podnijeti. Vlasnik ili svi suvlasnici podnose arhitektonski projekat izrađen u skladu sa članom 12, odobren od nadležnih javnih organa, sa potpisima vlasnika prikupljenim i elektronski poslatim direkciji za zemljišni registar, zajedno sa yönetim planı (planom upravljanja). Isti član bilježi detalj vrijedan pamćenja za kasnije, a to je da poseban plan upravljanja nije potreban u trenutku pretvaranja u kat mülkiyeti.

Kupac koji u Kestelu potpisuje ugovor za jedinicu u bloku koji je još u izgradnji dobija tapu koji navodi parcelu, iskazuje razlomak poput 60/4800, i nosi broj jedinice u rubrici izjava. Taj kupac posjeduje 60 od četiri hiljade osamsto dijelova parcele zemljišta u Kestelu. Stan je obećanje upisano u jednoj rubrici, potkrijepljeno odobrenim projektom.

Kat mülkiyeti naspram kat irtifakı: šta se mijenja za kupca

Šest stvari se mijenja između ova dva oblika, a četiri od njih koštaju novac. Razlike proizilaze iz same arhitekture registra, a ne iz bilo kakvog stepenovanja kvaliteta dokumenta.

Red koji najčešće iznenadi kupce jeste onaj o državljanstvu, jer se oba oblika nalaze na istoj strani te linije, dok golo zemljište stoji na drugoj. Red koji se najčešće izostavlja iz poređenja kod konkurentskih tekstova jeste posljednji.

Kupac koji bira između završenog stana za preprodaju u Mahmutlaru pod kat mülkiyeti i pojeftinjene jedinice u izgradnji u istom naselju pod kat irtifakı ne bira između jakog i slabog tapua. Bira između nekretnine koja već postoji i zemljišnog udjela koji će to tek postati, uz pitanje komunalnih priključaka i petogodišnji sat vezan za ovu drugu opciju.

Zašto vrsta tapua odlučuje o vašoj prijavi za tursko državljanstvo?

Od 12. decembra 2023. godine oblik tapua predstavlja uslov podobnosti za državljanstvo putem investicije u nekretninu, a golo zemljište više ne ispunjava taj uslov. Izmjena je izvršena pravilnikom objavljenim u Službenom listu od 12. decembra 2023. godine, broj 32397, na osnovu Predsjedničke odluke br. 7938, kojim se mijenja Pravilnik o provedbi Zakona o turskom državljanstvu.

Izmjena je jedna zamjena formulacije, a njen tekst vrijedi pažljivo pročitati. U članu 20, stav dva, tačka (b), izraz "nekretnina u iznosu strane valute" zamijenjen je izrazom "nekretnina u iznosu strane valute nad kojom je ustanovljen kat mülkiyeti ili kat irtifakı, ili koja je kvalifikovana kao arsa sa zgradom izgrađenom na njoj". Pravilnik je stupio na snagu na dan objavljivanja.

Iz te formulacije direktno proizilaze tri posljedice. Stan pod kat mülkiyeti ispunjava uslove. Jedinica u izgradnji pod kat irtifakı također ispunjava uslove, zbog čega je ovaj oblik čest u predmetima državljanstva. Parcela arsa ili njiva vođena kao tarla na kojoj ništa nije izgrađeno ne ispunjava uslove, i nije ih ispunjavala od dana objavljivanja izmjene.

Pragovni iznos i uslov zadržavanja regulisani su odvojenim odredbama i na njih ova formulacija ne utiče. Prag programa iznosi 400.000 američkih dolara, prag se primjenjuje po podnosiocu zahtjeva, a ne po nekretnini, a nekretnina podliježe trogodišnjem ograničenju prodaje upisanom u registru.

Investitor koji sklopi vrijednost od 400.000 američkih dolara od dvije građevinske parcele u Gazipaşi, susjednom okrugu istočno od Alanye, ispunjava uslov iznosa, ali ne ispunjava uslov oblika nekretnine. Isti investitor koji kupi nedovršen stan pod kat irtifakı ispunjava oba uslova. Sa tim parcelama ništa nije pogrešno. One jednostavno ne spadaju u formulaciju koju je pravilnik usvojio u decembru 2023. godine.

Mogu li se dobiti komunalni priključci i iskan uz tapu pod kat irtifakı?

Tapu koji glasi na kat irtifakı govori vam da zgrada nema upotrebnu dozvolu koja pokriva cijelu građevinu, a İmar Kanunu (Zakon o prostornom uređenju) ne odobrava priključke struje, vode i kanalizacije dok se ta dozvola ne izda. Član 3 Kat Mülkiyeti Kanunu uspostavlja tu vezu, propisujući da je kat irtifakı vrsta služnosti vezana za zemljišni udio, i da se po sili zakona pretvara u kat mülkiyeti na osnovu yapı kullanma izin belgesi (upotrebne dozvole, poznate i kao iskan) izdate za cijelu zgradu.

Posljedica se nalazi u članu 31 İmar Kanunu (Zakona o prostornom uređenju, Zakon br. 3194), koji utvrđuje datum završetka zgrade kao datum izdavanja upotrebne dozvole, i propisuje da zgrade za koje dozvola nije izdata ili pribavljena ne koriste usluge niti instalacije struje, vode i kanalizacije dok se to ne izvrši. Posljednja rečenica istog člana jednako je važna kao i prva, jer samostalne jedinice koje su pribavile dozvolu te usluge ipak dobijaju.

Član 30 İmar Kanunu objašnjava zašto postoje djelimične dozvole. Tamo gdje je zgrada u potpunosti završena, dozvola je potrebna za cijelu građevinu, a tamo gdje su njeni dijelovi upotrebljivi, ti dijelovi mogu dobiti dozvolu odvojeno. Jedno gradilište u Kargıcaku tako može imati jedan blok sa upotrebnom dozvolom i priključenim komunalnim uslugama, i drugi blok bez ijednog od toga.

Ispravno pitanje za kupca je stoga uže od onog koje se obično postavlja. Pitanje ima li gradilište iskan daje odgovor o cijelom projektu. Pitanje ima li vaš konkretni bağımsız bölüm upotrebnu dozvolu daje odgovor o vašem stanu.

Jedan zaključak vrijedi sigurno, a njegova suprotnost ne vrijedi. Tapu koji i dalje glasi na kat irtifakı dobar je dokaz da dozvola koja pokriva cijelu zgradu nije izdata, jer član 3 vezuje pretvaranje za dozvolu. Suprotan zaključak ne vrijedi, jer je dozvola mogla biti izdata a da niko još nije zatražio pretvaranje, a član 3 dopušta da se pretvaranje pokrene i na zahtjev, a ne samo po sili zakona. Kad vidite kat irtifakı, to je razlog da pitate, a ne dokaz da dozvola ne postoji.

Ovdje se nameće posebna ispravka, jer najjači konkurentski tekst na ovu temu preuveličava situaciju. Ograničenje vezano za kat irtifakı proizilazi iz propisa o prostornom uređenju, a ne iz Kat Mülkiyeti Kanunu, a sankcija koju İmar Kanunu zaista propisuje jeste uskraćivanje komunalnih priključaka. Kat Mülkiyeti Kanunu ne sadrži nikakvu zabranu izdavanja u zakup jedinice koja se drži pod kat irtifakı.

Može li se kat irtifakı poništiti ako zgrada nikad ne bude završena?

Da, a mehanizam je sudska odluka koja briše upis iz registra. Član 49 Kat Mülkiyeti Kanunu propisuje da tamo gdje na parceli pod kat irtifakı u roku od pet godina nije izgrađena zgrada u skladu sa planom podnesenim prilikom ustanovljenja služnosti, mirovni sudija (sulh hâkimi) odlučuje, na zahtjev bilo kojeg od vlasnika i, po potrebi, nakon saslušanja zainteresovanih strana, da li da okonča etažnu služnost ili da je produži na određeni period. Član dodaje da se period može ponovo produžiti na novi zahtjev, i da se, kada se etažna služnost ukine po ovom stavu, upis u zemljišnom registru briše.

Nijedan materijal na engleskom jeziku namijenjen stranim kupcima ne obrađuje ovu odredbu, što je teško opravdati s obzirom na to da se ona odnosi upravo na scenario koji brine kupce jedinica u izgradnji. Investitor koji uzme kapare, upiše etažne služnosti, a zatim prestane graditi ostavlja svakog nosioca jedinice unutar petogodišnjeg okvira definisanog zakonom.

Dva ograničenja sprječavaju da ova odredba bude opasnija nego što jeste. Okončanje nije automatsko. Zahtijeva zahtjev jednog od vlasnika i odluku sudije, koji može produžiti umjesto da okonča, i to više puta. Okončanje takođe ne oduzima kupcu njegovu nekretninu. Ono što se okončava jeste etažna služnost, odnosno dodjela zemljišnog udjela određenom budućem stanu. Suvlasnički udio u samoj parceli opstaje, a nosilac ostaje suvlasnik zemljišta u uobičajenom smislu.

Praktično pitanje za kupca u Avsallaru koji gleda projekat zamrznut od 2021. godine jeste pitanje datuma, a ne dokumenata. Datum upisa etažne služnosti pokreće sat, odobreni projekat određuje šta je trebalo biti izgrađeno, a zaustavljeno gradilište koje se približava petoj godini je gradilište na kojem drugi nosioci jedinica možda već razmatraju podnošenje zahtjeva.

Šta je arsa payı i zašto se ne može kasnije mijenjati?

Arsa payı je suvlasnički udio u parceli dodijeljen samostalnoj jedinici, mora biti srazmjeran vrijednosti jedinice prema lokaciji i veličini, i ne može se naknadno mijenjati zbog toga što je vrijednost jedinice porasla ili pala. Član 2 Kat Mülkiyeti Kanunu definiše ga kao suvlasničke udjele u zemljištu dodijeljene samostalnim jedinicama prema pravilima koje zakon utvrđuje.

Član 3 sadrži tri odvojena pravila u jednom stavu, a kupci se obično susreću samo sa prvim. Kat mülkiyeti i kat irtifakı ustanovljuju se jasnim iskazivanjem zemljišnog udjela dodijeljenog u projektu srazmjerno vrijednostima svake samostalne jedinice, izračunatim prema njenoj lokaciji i veličini. Tamo gdje udjeli nisu dodijeljeni srazmjerno, svaki vlasnik jedinice ili nosilac etažne služnosti može se obratiti sudu radi preraspodjele zemljišnih udjela. A zemljišni udio dodijeljen jedinici ne može se mijenjati zbog kasnijeg povećanja ili smanjenja vrijednosti te jedinice.

Treće pravilo je ono zbog kojeg broj na tapuu postaje trajna odluka. Srazmjer se utvrđuje u trenutku ustanovljenja, prema vrijednostima kakve su tada bile. Jedinica u prizemlju koja kasnije dobije komercijalnu fasadu zadržava svoj izvorni udio. Jedinica na najvišem spratu koja izgubi pogled na more zbog novog bloka izgrađenog ispred nje takođe zadržava svoj izvorni udio. Jedini put do drugačijeg broja jeste sudski zahtjev iz drugog pravila, a taj zahtjev se odnosi na nesrazmjer u trenutku dodjele, a ne na to šta se dogodilo sa vrijednostima od tada.

Uzmimo dva stana ponuđena u istom bloku u Obi, oba površine 95 kvadratnih metara, oba u rasporedu 2+1. Prvi tapu pokazuje arsa payı od 45/3000, a drugi 90/3000. Površine su identične, a zemljišni udjeli se razlikuju za dvostruko. Šta god drugi kupac posjeduje od te parcele, prvi kupac posjeduje polovinu toga, trajno, i nikakva kasnija promjena vrijednosti stanova neće pomjeriti nijedan od ta dva broja. Dva tapua koja u oglasu izgledaju zamjenjivo opisuju bitno različite udjele u zemljištu ispod njih.

Može li se arsa payı prodati odvojeno od stana?

Ne, i zabrana je apsolutna u sva tri pravca istovremeno. Član 5 Kat Mülkiyeti Kanunu propisuje da kada se kat mülkiyeti prenosi na drugo lice ili prelazi nasljeđivanjem, zemljišni udio vezan za njega prenosi se zajedno sa njim, i da se zemljišni udio ne može prenijeti odvojeno od kat mülkiyeti ili kat irtifakı, niti naslijediti odvojeno, niti opteretiti bilo kojim drugim pravom.

Svaki od ova tri elementa zatvara drugačija vrata. Udio se ne može prodati sam za sebe, pa prijedlog da se kupi stan dok prodavac zadržava zemljišni udio ispod njega nema pravno dejstvo. Udio se ne može naslijediti sam za sebe, pa se zaostavština ne može podijeliti tako da jedan nasljednik dobije stan, a drugi zemljište. Udio se ne može staviti pod hipoteku niti na drugi način opteretiti sam za sebe, pa ne može poslužiti kao odvojeno obezbjeđenje.

Investitor u Çıplaklıju koji nudi sniženje osnovne cijene zadržavajući dio zemljišnog udjela opisuje transakciju koju tursko pravo ne dopušta. Zemljišni udio nije komponenta koja se može odvojiti od jedinice. On ide s njom u svakom pravcu, na osnovu člana 5.

Koju stopu poreza na nekretnine pokreće vaš oblik tapua?

Stopa poreza na nekretnine prati ono što registar kaže da nekretnina jeste, a ne ono što na njoj stvarno stoji, a razlika između klasifikacije arsa i stambene klasifikacije u Alanyi je trostruka. Emlak Vergisi Kanunu (Zakon o porezu na nekretnine, Zakon br. 1319) utvrđuje stope u dva odvojena člana, jer se zgrade i zemljište oporezuju po različitim osnovama.

Član 8 utvrđuje stopu poreza na zgrade od jedan promil za stambene jedinice i dva promila za ostale zgrade. Član 18 utvrđuje stopu poreza na zemljište od jedan promil za arazi, odnosno zemljište uopšte, i tri promila za arsa, odnosno građevinsko zemljište. Oba člana zatim primjenjuju isti množitelj, propisujući da se stope primjenjuju sa povećanjem od 100 posto unutar granica i susjednih područja metropolitanskih opština na koje se primjenjuje Zakon br. 5216.

Alanya se nalazi unutar granica Metropolitanske opštine Antalya, pa se tamo primjenjuju upravo povećane stope.

Nekretnina koja je i dalje klasifikovana kao arsa oporezuje se tri puta više od stambene stope. To je pozicija parcele koja nosi etažne služnosti gdje zgrada još nije prijavljena, i to je razlog zbog kojeg je pitanje klasifikacije pitanje troška, a ne samo pitanje prijave.

Dvije odredbe regulišu ovaj prelaz i obje padaju na teret vlasnika. Član 33 navodi izgradnju nove zgrade među razlozima koji mijenjaju poresku vrijednost, a član 23 zahtijeva da se prijava podnese opštini u kojoj se nekretnina nalazi, u budžetskoj godini u kojoj se izgradnja završava, odnosno u kojoj svaki dio počinje da se koristi tamo gdje se dijelovi useljavaju prije završetka. Član 8 zatim dodaje donji prag koji opstaje kroz taj prelaz, propisujući da porez na novoizgrađenu zgradu ne može biti manji od poreza na njenu parcelu, odnosno na njen zemljišni udio, i da se to primjenjuje četiri godine od budžetske godine koja slijedi nakon završetka izgradnje.

Prelazak sa klasifikacije arsa na stambenu klasifikaciju, dakle, ne spušta odmah račun na stambenu stopu. Tokom četiri budžetske godine minimum određuje porez na zemljišni udio. Stvarni iznos za plaćanje zavisi od poreske vrijednosti koju procijeni opština, a ne od kupovne cijene, zbog čega su brojevi vrijedni pamćenja stope i mehanizam, a ne konkretan iznos.

Šta je tapu devremülk i da li je to vlasništvo?

Devremülk nije vlasništvo nad jedinicom, i tursko pravo ga klasifikuje kao služnost vezanu za suvlasnički udio. Član 57 Kat Mülkiyeti Kanunu propisuje da se pravo korištenja zgrade ili samostalne jedinice pogodne za stanovanje, tokom određenih perioda godine, može ustanoviti u korist svakog od suvlasnika kao služnost vezana za suvlasnički udio, i da se to pravo naziva devre mülk hakkı, pravo timeshare-a.

Član 58 ograničava gdje ono može postojati, propisujući da se pravo timeshare-a može ustanoviti samo u nekretninama stambenog karaktera koje su pretvorene u kat mülkiyeti ili kat irtifakı, ili u samostojećim zgradama. Član 60 objašnjava kako se ono pojavljuje u registru, zahtijevajući da se ustanovljenje prava upiše u rubriku izjava na stranicama registra glavne nekretnine, samostalnih jedinica i samostojećih zgrada, i da bude navedeno na izdatom tapuu.

Ovdje pripada i jedna vremenski određena ispravka, jer se minimalni period često pogrešno navodi. Član 59 zahtijeva da se prava timeshare-a dijele na određene periode godine i da ne budu kraća od sedam dana. Ranije je taj broj iznosio petnaest dana, sve dok Zakon br. 7392 od 24. marta 2022. godine nije u tom članu zamijenio "15" brojem "7". Turski i engleski izvori koji i dalje navode petnaest dana oslanjaju se na tekst prije 2022. godine.

Dvije dodatne odredbe određuju šta se dešava sa timeshare-om kada prestane biti poželjan, i obje idu na štetu nosioca. Član 63 propisuje da suvlasnici nekretnine koja je predmet prava timeshare-a ne mogu zahtijevati ukidanje suvlasništva, osim ako ugovor ne propisuje drugačije. Uobičajen izlaz iz turskog suvlasništva, odnosno tužba za ukidanje zajedničkog vlasništva, na taj način je zakonom zatvoren. Član 64 reguliše kraj svakog perioda, zahtijevajući od nosilaca da isprazne prostor i predaju ga sljedećem nosiocu, i propisujući da, ako to ne učine, po predočenju upisa u registru i ugovora od strane drugog nosioca perioda ili upravnika, nekretnina biva odmah ispražnjena od strane policije na nalog najvišeg civilnog upravnika te lokacije, bez ikakvog daljeg postupka ili obavještenja, i da podnošenje zahtjeva upravnim ili sudskim organima ne zaustavlja to pražnjenje.

Kupcu kojem se nedjelja u primorskom naselju blizu Konaklıja nudi kao "tapu" nudi se nešto stvarno, upisano u registar i pravno provedivo. To je služnost upisana u rubrici izjava, sa zakonskim minimumom od sedam dana, bez zakonskog izlaza kroz ukidanje suvlasništva, i sa skraćenim postupkom predaje na kraju svakog perioda.

Šta mijenja tapu sa hisse kada ga pročitate?

Tapu sa hisse nije posebna vrsta tapua, nego opis strukture vlasništva, a mijenja to koji dio nekretnine imenovani vlasnik zaista može prenijeti. Riječ opisuje paylı mülkiyet (suvlasništvo u dijelovima), u kojem nekretninu drži više od jednog lica u dijelovima upisanim u registru, za razliku od müstakil (isključivog) vlasništva jednog nosioca.

Čitanje ovakvog tapua je pitanje dva polja, a ne jednog. Red malik navodi vlasnika. Red hisse navodi dio, i taj dio je ono što taj vlasnik ima za prodaju. Prodavac koji drži 1/4 parcele u Demirtaşu može prenijeti 1/4 te parcele, što je potpuna i zakonita transakcija koja ostavlja tri druga suvlasnika na mjestu.

Jedna rasprostranjena tvrdnja o turskom suvlasništvu je pogrešna i vrijedna spominjanja. Ne postoji zakonski maksimum od pet suvlasnika. Građanski zakonik govori o nekoliko lica koja drže nekretninu u dijelovima i ne postavlja nikakav maksimum, pa su praktična ograničenja upravljanje i finansije, a ne broj upisan u zakon.

Pravo preče kupovine je odredba koja najviše iznenađuje stranog kupca dijela nekretnine, jer ostalim suvlasnicima daje pravo na prigovor prema prodaji. Zakon br. 7571, na snazi od objavljivanja u Službenom listu od 25. decembra 2025. godine, utvrđuje period od jedne godine i cijenu prema rayiç bedel, tekućoj tržišnoj vrijednosti, a ne prema iznosu upisanom na tapuu.

Režim koji reguliše zajedničke kupovine, izlaske iz suvlasništva i bračne i nasljedne posljedice zaseban je predmet sa vlastitim pravilima, obrađen u okviru suvlasništva u dijelovima i zajedničkog vlasništva u Turskoj. Ono što pripada na kontrolnu listu za čitanje tapua je uže. Pročitajte dio, potvrdite da odgovara onome što se prodaje, i utvrdite ko su ostali suvlasnici prije nego period prava preče kupovine postane nečija tuđa prilika.

Koji oblik tapua odgovara kojem cilju kupca u Alanyi?

Svaki cilj zatvara drugačija vrata, a ta vrata zatvara zakon, a ne praksa. Ovi oblici nisu bolji ili gori sami po sebi, a korisno poređenje uvijek se pravi u odnosu na konkretan cilj.

Raspored naselja u Alanyi čini da prva dva reda najčešće predstavljaju problem. Oba, Mahmutlar, Kestel i Kargıcak nose najveću koncentraciju nove i nedavne izgradnje u okrugu, a to je i mjesto gdje se koncentrišu tapui pod kat irtifakı. Kupac čiji je prioritet useljenje ove sezone i kupac čiji je prioritet najniža ulazna cijena ne traže istu riječ na tapuu.

Kako provjeriti pod kojim oblikom se nalazi vaš tapu prije nego platite?

Prvo pročitajte sam tapu, jer je oblik na njemu odštampan, a zatim potvrdite stanje u odnosu na registar, a ne u odnosu na sam papir. To pokrivaju četiri koraka, i nijedan od njih ne zavisi od saradnje prodavca.

1. Pročitajte oblik naveden na licu tapua, koji navodi kat mülkiyeti, kat irtifakı, ili prirodu parcele tamo gdje se nijedno od toga ne primjenjuje.
2. Provjerite parcelu putem usluge za pretragu parcela Generalne direkcije za zemljišni registar i katastar, na `parselsorgu.tkgm.gov.tr`, koristeći brojeve ada i parsel sa tapua.
3. Zatražite takyidat listesi, listu tereta i ograničenja, jer se tu nalaze ograničenja, a ne na samom certifikatu.
4. Potvrdite trenutni upis putem Web Tapu, internetskog portala zemljišnog registra, kojem vlasnik pristupa preko portala e-Devlet.

Četvrti korak nosi uslov koji hvata u zamku kupce koji su u Tursku ušli kao turisti, jer pristup portalu e-Devlet zahtijeva lozinku izdatu na osnovu identifikacionog broja stranca koji počinje sa 98 ili 99 i dokumenta o boravišnoj kategoriji. Vlasnik bez toga umjesto toga lično odlazi u direkciju zemljišnog registra.

Jedno pitanje prodavcu izvlači više nego opšti upit o dokumentaciji. Pitanje da li zgrada ima upotrebnu dozvolu koja pokriva cijelu građevinu, umjesto pitanja da li gradilište ima iskan, obraća se upravo uslovu koji član 3 Kat Mülkiyeti Kanunu vezuje za pretvaranje.

Kada kat irtifakı postaje kat mülkiyeti, i ko to pokreće?

Pretvaranje slijedi upotrebnu dozvolu, a bilo koji pojedinačni nosilac etažne služnosti može ga pokrenuti bez čekanja na investitora. Član 3 Kat Mülkiyeti Kanunu propisuje da je kat irtifakı vrsta služnosti vezana za zemljišni udio, koja se po sili zakona pretvara u kat mülkiyeti na osnovu upotrebne dozvole izdate za cijelu zgradu, pod uslovima koje zakon utvrđuje. Rečenica koja slijedi ona je koju kupci rijetko čuju. Taj postupak se može pokrenuti čak i na zahtjev vlasnika parcele ili bilo kojeg od suvlasnika koji nose etažnu služnost.

Dokumenti dolaze iz člana 12, koji zahtijeva arhitektonski projekat sa spoljnim izgledima i unutrašnjom podjelom, mjerama samostalnih jedinica, pripadaka i zajedničkih prostorija, zemljišnim udjelima srazmjernim vrijednostima izračunatim prema lokaciji i veličini, vrstom i uzastopnim brojevima svake jedinice, i korisnom površinom svake jedinice, zajedno sa upotrebnom dozvolom. Član 14 daje ranije spomenuto izuzeće, propisujući da poseban plan upravljanja nije potreban prilikom pretvaranja, jer je jedan već podnesen prilikom ustanovljenja etažne služnosti.

Praktičan efekat jeste pomjeranje toga ko drži inicijativu. Investitor koji je završio blok u Cikcilliju, pribavio dozvolu, i prešao na sljedeće gradilište nema poseban podsticaj da dovrši registarski posao. Član 3 ne ostavlja vlasnike da čekaju taj podsticaj. Zahtjev jednog nosioca dovoljan je da pokrene postupak za cijelu zgradu.

Prestaje li kat mülkiyeti ako jedno lice kupi sve stanove?

Ne, i Kat Mülkiyeti Kanunu to izričito kaže. Član 46 propisuje da kat mülkiyeti prestaje brisanjem upisa iz registra etažnog vlasništva, a zatim navodi da samo okupljanje svih samostalnih jedinica jedne nekretnine u vlasništvu jednog lica samo po sebi ne dovodi do prestanka etažnog vlasništva.

Brisanje zahtijeva radnju, a ne puko stanje stvari. Isti član propisuje da se upis briše na pisani zahtjev svih vlasnika jedinica, ili vlasnika koji je okupio sve samostalne jedinice, radi pretvaranja etažnog vlasništva u redovno vlasništvo. Nekretnina se tada prenosi na novu stranicu u opštem registru, u skladu sa zemljišnim udjelima vezanim za samostalne jedinice, uz zadržavanje veze sa ranijim upisima.

Investitor koji stiče cijeli mali blok u Çıplaklıju ostaje po automatizmu unutar režima etažnog vlasništva, pri čemu svaka jedinica ostaje zasebna nekretnina na vlastitoj stranici, sve dok se ne podnese pisani zahtjev. Da li podnijeti taj zahtjev jeste odluka sa posljedicama za to kako će se jedinice kasnije moći prodavati pojedinačno, i ne donosi se slučajno.