Šta treba da sadrži kupoprodajni ugovor za nekretninu u Turskoj

Kupoprodajni ugovor za nekretninu u Turskoj je zapravo jedan od tri odvojena dokumenta, i to koji od njih kupac potpiše odlučuje da li njegove odredbe uopšte ikoga obavezuju. Obična pisana pogodba potpisana u kancelariji agencije ne prenosi ništa i obično ne može nositi djelotvornu klauzulu o propadanju kapare, jer član 237 Zakona o obligacionim odnosima i član 706 Građanskog zakonika propisuju da je zvanična forma uslov punovažnosti, a ne puka formalnost. Notarski predugovor o prodaji stvara potraživanje koje se može prinudno ostvariti i može se upisati kao zabilježba u zemljišnu knjigu, gdje djeluje prema kasnijem kupcu pet godina. Od 1. januara 2023. godine notar može sastaviti i sam ugovor o prodaji na osnovu člana 61/A Zakona o notarima i unijeti ga u sistem zemljišne knjige, uz naknadu za prenos vlasništva od 4% i bez takse na promet. U bilo kojem od ovih dokumenata nekretnina se identifikuje brojevima ada, parsel i broja posebnog dijela, a ne adresom, a prijavljena cijena ima zakonski minimum na nivou poreske vrijednosti opštine, dok se eventualni manjak naknadno obračunava na osnovu člana 63 Zakona o taksama. Za stranog kupca, iznos koji dospijeva na tapiju je iznos u turskim lirama naveden na potvrdi o kupovini deviza, čime se pitanje prijavljene cijene rješava prije nego što ga iko i pokrene. Da li je klauzula o cijeni u eurima uopšte zakonita zavisi od toga gdje svaka strana ima prebivalište, a ne od toga koji pasoš nosi.

Tri različita dokumenta se nazivaju "kupoprodajni ugovor"

Turska praksa iza riječi "kupoprodajni ugovor" krije tri odvojena dokumenta, koji nose različitu pravnu težinu. Dokument koji dobijete u kancelariji agencije u Alanyi obično je najslabiji od sva tri, a lista klauzula u njemu vrijedi tačno onoliko koliko i dokument koji ih nosi.

Prvi dokument je obična pisana pogodba, koju potpisuju kupac i prodavac uz agenta kao svjedoka. Drugi je taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (predugovor o prodaji), koji sastavlja notar u formi düzenleme şeklinde, što znači da notar sam sastavlja dokument, a ne samo ovjerava potpise na tekstu koji je napisao neko drugi. Treći je taşınmaz satış sözleşmesi (ugovor o prodaji) koji sastavlja notar na osnovu člana 61/A Zakona o notarima, put koji postoji od 1. januara 2023. godine i s kojim se većina materijala na engleskom jeziku još nije upoznala.

Član 61/A je ušao u Zakon o notarima kroz Zakon br. 7413, koji je dodao ugovore o prodaji na listu notarskih poslova u članu 60 i uveo sam član 61/A. Profesori Süha Tanrıver i Mehmet Serkan Ergüne, pišući u časopisu Pravnog fakulteta Univerziteta u Ankari 2023. godine, opisuju mehanizam: zahtjev se podnosi kroz sistem zakazivanja termina Udruženja turskih notara preko portala e-Devlet, notar provjerava zemljišnu knjigu kroz sistem TAKPAS, a nakon što strane potpišu, notar dobija broj yevmiye iz sistema TAKBİS i tamo upisuje ugovor, nakon čega zemljišna knjiga sprovodi upis. Ovlaštenje notara nije isključivo. Šalter zemljišne knjige ostaje otvoren, i kupac i dalje može uraditi ono što su kupci oduvijek radili.

Da li vaše klauzule ikoga obavezuju odlučuje se prije nego što ih pročitate

Ugovor koji prenosi tursku nekretninu, ili obećava da će je prenijeti, punovažan je samo kada ga sastavi zvaničan organ, a nepunovažan ugovor ne nosi nikakve klauzule. Ovaj zahtjev postoji istovremeno na tri mjesta: u članu 237 turskog Zakona o obligacionim odnosima, članu 706 Građanskog zakonika i članu 26 Zakona o zemljišnim knjigama. Tanrıver i Ergüne opisuju ovu zvaničnu formu kao uslov punovažnosti, a ne pravilo o dokazivanju, pri čemu je posljedica njenog nepoštovanja ništavost.

Praktičan efekat iznenađuje kupce u oba pravca. Klauzula o propadanju kapare u običnom pisanom obrascu rezervacije uglavnom ne obavezuje kupca, jer klauzula pada zajedno s dokumentom koji je nosi. Ista logika oduzima kupcu i zaštitne klauzule, pa prodavac koji uzme novac i proda nekretninu nekome drugom krši dokument koji od samog početka nije stvorio nikakvo potraživanje prema nekretnini. Šta se dešava s novcem već plaćenim po takvom dokumentu posebno je pitanje, a tursko pravo na njega odgovara kroz neosnovano bogaćenje, a ne kroz ugovor.

Član 61/A nije ublažio ovo pravilo. Dodao je drugi organ koji ga može ispuniti, i zato je notarski put važan: on pretvara dokument koji je nekada bio samo pripremni u dokument koji nosi sam prenos vlasništva.

Klauzula o strankama: šta mora pisati o vama

Strani kupac treba imati turski poreski broj u ruci prije nego što se ugovor sastavi, a ne nakon toga. Propis koji uređuje notarske ugovore o prodaji, objavljen u Službenom listu 11. januara 2023. godine, propisuje koji identifikacioni podaci ulaze u dokument za stranku koja nije turski državljanin: podatke o identitetu iz strane zemlje zajedno s yabancı kimlik numarası (identifikacionim brojem stranca) ili potansiyel vergi kimlik numarası (potencijalnim poreskim identifikacionim brojem), podatke o osobi bez državljanstva gdje je to primjenjivo, te broj plave karte za nosioce plave karte.

Kupac koji nikada nije imao tursku dozvolu boravka nema identifikacioni broj stranca, pa kao identifikator koji se upisuje ostaje potencijalni poreski identifikacioni broj. Uprava za javne prihode vodi onlajn kanal za prijavu na dijital.gib.gov.tr, gdje se traže ime i prezime, imena roditelja, mjesto rođenja, država, broj pasoša, adresa i broj telefona, uz otpremanje stranice pasoša s fotografijom.

U klauzuli o strankama treba stajati još dvije stavke. Kada neko potpisuje na osnovu punomoći, u ugovor spadaju datum tog dokumenta i broj yevmiye, jer član 504 Zakona o obligacionim odnosima zahtijeva posebno ovlaštenje za prenos nekretnine, a opšta punomoć za to nije dovoljna. Kada je prodavac kompanija, klauzula imenuje osobu čiji potpis je obavezuje.

Klauzula o nekretnini: adresa nije nekretnina

Turska nekretnina se identifikuje svojim koordinatama iz registra, a ne adresom ulice, i ugovor koji navodi samo adresu nije identifikovao ništa. Propis navodi šta identifikuje nekretninu u notarskom ugovoru o prodaji: naselje ili selo, broj pafta (list plana), brojeve ada (blok) i parsel (parcela), broj bağımsız bölüm (poseban dio) kada se prodaje stan, površinu, granice, vrstu nekretnine i vlasnički udio kada je nekretnina u suvlasništvu.

Oba, naselje u opštini Alanya u provinciji Antalya, pokazuje zašto je ovo važno. Jedan stambeni kompleks tamo može imati četiri bloka s identičnim rasporedom stanova, a dva stana u različitim blokovima mogu dijeliti istu adresu, isti sprat i isti raspored prostorija, a nositi različite brojeve posebnog dijela. Ugovor koji navodi "stan 2+1 na trećem spratu" opisuje četiri stana odjednom.

Klauzula takođe navodi da li zgrada ima kat mülkiyeti (puno vlasništvo nad stanom) ili kat irtifakı (građevinsku služnost), privremeni oblik vlasništva koji se koristi prije nego što zgrada dobije upotrebnu dozvolu. Ostave i parking mjesta su često zasebni posebni dijelovi sa svojim brojevima, pa kupac kojem je tokom razgledanja pokazano parking mjesto treba imati upisan njegov broj uz broj stana.

Klauzula o cijeni i pitanje valute koje dozvola boravka može promijeniti

Da li je klauzula o cijeni u eurima zakonita zavisi od toga gdje svaka strana ima prebivalište, a ne od toga koji pasoš bilo koja od njih nosi. Pravni okvir čine Odluka br. 32 o zaštiti vrijednosti turske valute i komunikei doneseni na njenoj osnovi, a njihovo ograničenje se odnosi na ugovore između osoba s prebivalištem u Turskoj. Kupac koji živi u Oslu ili Roterdamu za tu svrhu nije rezident Turske, i zato je cijena u eurima uobičajena u prodaji kupcima koji dolaze avionom samo radi transakcije.

Ova klasifikacija nije trajna. Kupac koji kasnije dobije tursku dozvolu boravka može preći u kategoriju rezidenta, a tretman stranih državljana kupaca po ovim komunikeima mijenjan je i onoliko nedavno kao 2024. godine. Svako ko potpisuje klauzulu o cijeni u stranoj valuti dok ima tursku dozvolu boravka ima pitanje vrijedno postavljanja advokatu u pisanoj formi, jer odgovor zavisi od trenutnog teksta komunikea, a ne od opšteg načela.

Jedna posljedica je fiksna bez obzira na valutu u ugovoru. Kada je strano fizičko lice kupac, iznos prodaje upisan u zvaničnu tapiju jeste iznos u turskim lirama naveden na döviz alım belgesi (potvrdi o otkupu deviza), dokumentu koji nastaje kada se kupčeva strana valuta prodaje Centralnoj banci preko turske banke. Iznos u eurima koji su strane dogovorile ostaje u ugovoru; iznos u lirama koji dospijeva u registar dolazi iz konverzije valute.

Cijena u vašem ugovoru naspram cijene upisane na tapiji

Prijavljena vrijednost ima zakonski minimum, a prijavljivanje ispod stvarne cijene izlaže kupca kasnijem dodatnom obračunu poreza, umjesto da mu čisto uštedi novac. Član 63 Zakona o taksama određuje da je osnovica za naknadu za prenos tapije prijavljena prodajna cijena, koja ne može biti niža od emlak vergisi değeri (poreske vrijednosti nekretnine) koju utvrđuje opština. Isti član propisuje da se, ako se naknadno utvrdi da je naknada plaćena na vrijednost nižu od poreske vrijednosti, ili na prijavljenu cijenu koja ne odražava stvarnost, razlika naknadno obračunava, po potrebi i po službenoj dužnosti.

Vrijedi ovu matematiku uraditi prije nego što je iko predloži. Uzmite stan u Alanyi dogovoren za 200.000 EUR, gdje strane prijave 120.000 EUR, po stopama koje važe u avgustu 2026. godine. Naknada za prenos iznosi ukupno 4% prijavljene vrijednosti, po zakonu podijeljena na 2% kupac i 2% prodavac, pa umanjivanje cijene za 40% skida sa strane kupca oko 1.600 EUR naknade. Nasuprot tome stoje tri rizika. Razlika u naknadi se može naknadno obračunati na osnovu člana 63. Kupčeva nabavna cijena u registru je sada niža za 80.000 EUR, što povećava oporezivi dobitak pri svakoj preprodaji unutar petogodišnjeg roka u kojem se oporezuje kapitalni dobitak. A kupac koji traži tursko državljanstvo, gdje je prag 400.000 USD po podnosiocu zahtjeva, mjeri se prema prijavljenom iznosu, a ne prema stvarno prenesenom iznosu.

Tanrıver i Ergüne dodaju stav sa strane notara. Notari naplaćuju naknade i poreze na osnovu člana 118 Zakona o notarima, prodajna cijena prikazana ispod tržišne vrijednosti dovodi do naplate manje naknade, a autori navođenje tržišne vrijednosti u notarskom ugovoru o prodaji tretiraju kao zakonsku obavezu, a ne kao preferenciju. Za stranog kupca pitanje se uglavnom samo rješava, jer iznos na tapiji dolazi iz potvrde o otkupu deviza.

Plan plaćanja i šta zapravo znači "vlasništvo prelazi nakon posljednje uplate"

Klauzula koja navodi da vlasništvo prelazi nakon posljednje uplate uređuje obaveze strana; ona ne prenosi vlasništvo. Član 705 Građanskog zakonika prenosi vlasništvo nad nekretninom upisom, i nijedna rečenica u privatnom ugovoru ne zamjenjuje upis u registar. Ono što ova klauzula korisno radi jeste povezivanje prodavčeve obaveze da prisustvuje prenosu s kupčevom obavezom plaćanja, tako da nijedna strana ne mora prva djelovati samo na osnovu povjerenja.

Plan funkcioniše bolje kada je svaka rata vezana za provjerljiv događaj, a ne za kalendarski datum. Provjerena struktura vezuje prvu uplatu za potpisivanje notarskog dokumenta, drugu za pozitivan rezultat provjere kancelarije guvernera na osnovu člana 36 Zakona o zemljišnim knjigama, koja ispituje da li se parcela nalazi u vojnoj ili sigurnosnoj zoni, a ostatak za sam termin upisa.

Korak konverzije valute zaslužuje sopstvenu stavku u planu, jer je to tačka bez povratka. Provedbeno uputstvo Centralne banke o prodaji deviza propisuje da se, nakon što Centralna banka izvrši otkup, prodaja valute ne može poništiti ni iz kojeg razloga i transakcija se ne može otkazati, te da banke moraju o tome unaprijed obavijestiti strane. Kupac čiji ugovor stavlja konverziju valute prije rezultata provjere postavio je nepovratan korak ispred uslovnog.

Klauzula o zabilježbi: jedna linija koja obavezuje sljedećeg kupca

Jedina klauzula koja štiti kupca od toga da prodavac proda nekretninu nekome drugom jeste ona koja unosi ugovor u zemljišni registar. Notarski predugovor o prodaji može se upisati kao zabilježba u registar na osnovu člana 26 Zakona o zemljišnim knjigama, a zabilježba pretvara čisto lično potraživanje u ono koje kupac može isticati prema trećim licima, uključujući kasnijeg kupca. Zahtjev za zabilježbu može podnijeti bilo koja strana, i taj zahtjev važi čak i kada ugovor to izričito ne predviđa. Dejstvo zabilježbe prema trećim licima traje pet godina, u kojem periodu korisnik može pokrenuti tužbu da se vlasništvo upiše na njegovo ime.

Od Zakona br. 7413, strana može zatražiti od notara da uz plaćanje naknada i taksi organizuje zabilježbu kroz informacioni sistem zemljišne knjige, bez posebnog odlaska u ured zemljišne knjige. Ta promjena pretvara zabilježbu iz posebnog posla u stavku unutar istog termina.

Scenario od kojeg ova klauzula štiti je uobičajen, a ne egzotičan. Prodavac potpiše s kupcem u martu, dobije bolju ponudu u junu, i proda nekretninu drugom kupcu. Bez zabilježbe, prvi kupac ima potraživanje za štetu prema prodavcu, a nema potraživanje prema stanu. Sa zabilježbom, pravo prvog kupca preživljava drugu prodaju.

Klauzule o kašnjenju i ugovornoj kazni, i one koje sudija može izmijeniti

Klauzula o ugovornoj kazni je u načelu izvršiva, a u praksi podložna prilagođavanju, jer turski sudija može smanjiti kaznu koju smatra prekomjernom. Član 179 Zakona o obligacionim odnosima dozvoljava stranama da dogovore kaznu za kršenje ugovora, a član 182 daje sudu ovlaštenje da smanji kaznu koju smatra prekomjernom. Klauzula koja navodi da kupac gubi 20% cijene za bilo kakvo kašnjenje u okončanju transakcije nije pravilo koje se samo izvršava; to je početna pozicija koju sud može preispitati.

Odložni uslovi rade korisniji posao od kazni kod turske kupovine, jer su događaji koji zaustavljaju prenos uglavnom administrativne prirode. Provjeru kancelarije guvernera za vojne i sigurnosne zone sprovodi se parcela po parcela i traje sedmicama, a ne danima, s tim da se vrijeme razlikuje od provincije do provincije. Kada je prodavac nasljedio nekretninu, član 19 Zakona o porezu na nasljeđe i prenos imovine blokira prenos dok se porez u potpunosti ne plati i zahtijeva potvrdu o izmirenju od poreske uprave. Kada je opštinski porez na imovinu neizmiren, član 30 Zakona o porezu na imovinu potpuno sprečava zemljišnu knjigu da sprovede prenos. Svaki od ovih uslova vrijedi upisati, s navedenom posljedicom u slučaju da ne bude ispunjen, umjesto da bude iznenađenje otkriveno na sam dan.

Šta se dešava s novcem već plaćenim kada ugovor propadne uređuju pravila o kapari, a ne klauzula o ugovornoj kazni, a podrazumijevana pozicija po turskom pravu manje je kaznena nego što sugerišu većina vodiča na engleskom jeziku.

Šta nasljeđujete sa stanom: klauzula o primopredaji i garanciji

Neplaćene naknade za zajedničke troškove koje je ostavio prethodni vlasnik ne postaju vaš lični dug, ali mogu već biti upisane kao teret na samom stanu. Član 22 Zakona o vlasništvu nad stanovima, pod naslovom "obezbjeđenje za zajedničke troškove", čini korisnika solidarno odgovornim zajedno s vlasnikom za dugove aidat (naknade za zajedničke troškove), i propisuje da se, ako se dug i dalje ne može naplatiti, upisuje zakonska hipoteka na poseban dio vlasnika koji ne izmiruje obaveze u korist ostalih vlasnika, čije potraživanje ima prvenstvo. Član ne govori ništa o tome da kasniji kupac lično nasljeđuje taj dug.

Uputstvo koje iz ovoga proizlazi je konkretno. Pročitajte listu takyidat (tereta) u registru i potražite upisanu zakonsku hipoteku, jer upisani teret ide sa stanom, dok neupisano dugovanje ne ide. Zatim u ugovor unesite garanciju prodavca koja pokriva neplaćene naknade za zajedničke troškove, račune za komunalije i eventualne sporove s upravom zgrade.

Ostatak klauzule o primopredaji pokriva ono za šta kupac pretpostavlja da je uključeno, a često nije. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Institucija za osiguranje od prirodnih katastrofa), obavezno osiguranje od zemljotresa, mora biti aktivno prije nego što se prenos okonča. Računi za struju i vodu se prepisuju, a ne nasljeđuju, a prodavac koji ih ostavi otvorenim zadržava i depozite za njih. Namještaj, bijela tehnika i klima uređaji spadaju u popis inventara priložen uz ugovor, nabrojan stavku po stavku, jer ugrađenu kuhinju i samostojeći frižider svi tretiraju drugačije osim osobe koja ih je fotografisala. Kada u stanu boravi zakupac, postojeći ugovor o zakupu i depozit zakupca prelaze na novog vlasnika, i oboje spada u prilog.

U klauzulu spadaju i dva datuma, jer rijetko padaju na isti dan. Upis se dešava na šalteru, dok primopredaja ključeva može pasti danima ili sedmicama prije ili poslije toga, a prodavac koji na dan upisa još pakuje stvari dovoljno je česta situacija da je vrijedi planirati. Navedite datum primopredaje odvojeno od datuma upisa, i navedite ko snosi naknade za zajedničke troškove, račune za komunalije i osiguranje u periodu između njih.

Jezik, mjerodavno pravo i gdje biste zapravo podnijeli tužbu

Klauzula o stranom pravu ne isključuje tursko pravo niti turske sudove u pitanjima koja se tiču same nekretnine. Sporovi o vlasništvu i drugim stvarnim pravima na turskoj nekretnini uređeni su turskim pravom kao pravom mjesta gdje se nekretnina nalazi, i o njima odlučuju turski sudovi. Ugovorne obaveze između strana ostavljaju više prostora za izbor strana, a granica između to dvoje pitanje je za advokata, a ne za šablon.

Pitanje jezika rješava sam šalter. Zvanični dokument je na turskom jeziku, a kada strana ne govori turski, učestvuje sudski tumač koji potpisuje dokument zajedno sa strankama. Dvojezičan ugovor i dalje vrijedi imati, s klauzulom koja navodi koji tekst je mjerodavan, ali kupac treba znati da je mjerodavan tekst onaj turski i da je osoba koja ga prevodi potpisnik transakcije, a ne posmatrač sa strane.

Kupovina u fazi izgradnje: ugovor koji za vas piše propis

Kod kupovine unaprijed od investitora, potrošačko zakonodavstvo piše najveći dio ugovora, a strane te uslove ne mogu ugovoriti nepovoljnije za kupca. Uputstvo Ministarstva trgovine za zaštitu potrošača postavlja okvir: prodaja mora biti izvršena predugovorom o prodaji koji sastavlja notar u formi düzenleme şeklinde, kupac ima 14 dana da odustane bez razloga i bez kazne, te dodatno pravo da odustane bez razloga u roku do 24 mjeseca, uz naknadu ograničenu na 2% cijene u prva tri mjeseca, 4% od trećeg do šestog mjeseca, 6% od šestog do dvanaestog mjeseca i 8% od dvanaestog do dvadeset četvrtog mjeseca. Zakonski rok isporuke ne može preći 48 mjeseci od datuma ugovora, a projekti od 30 ili više jedinica zahtijevaju osiguranje završetka izgradnje ili ekvivalentnu garanciju.

Kupovina na sekundarnom tržištu od privatnog vlasnika potpuno je izvan ovog režima, i zato ista klauzula može biti obavezna u jednoj kupovini, a odsutna u sljedećoj.

Koliko košta ispravna verzija

Prebacivanje papirologije na dokument koji zaista obavezuje košta manje nego što većina kupaca pretpostavlja, jer notarski put ne nosi taksu na promet. Član 61/A propisuje da se na notarske ugovore o prodaji naplaćuje samo naknada za prenos tapije po Zakonu o taksama, i oslobađa te ugovore takse na promet, a prateće dokumente takse na vrijedne papire. Odvojeno, Zakon br. 6728 od 9. avgusta 2016. godine postavio je stopu takse na promet na nulu za predugovore o prodaji sastavljene u zvaničnoj formi i za unaprijed plaćene ugovore o prodaji stanova po potrošačkom zakonodavstvu.

Notarska naknada ima strukturu vrijednu poznavanja čak i bez trenutnog iznosa. Član 61/A određuje donju i gornju granicu izraženu u lirama, navodi da je naknada prikazana u tarifniku, propisuje da se te granice svake godine povećavaju za stopu revalorizacije objavljenu na osnovu Zakona o poreskom postupku, i dodaje da notar ne može tražiti ništa preko te naknade. Ponuđen iznos koji premašuje tarifnik, ili koji dodaje posebnu naknadu za uslugu povrh toga, izvan je onoga što član dozvoljava.

Postoji i druga stvar koju kupac dobija za tu naknadu. Član 162 Zakona o notarima čini notare odgovornim za štetu nastalu sastavljanjem ugovora o prodaji, na osnovu objektivne odgovornosti, a Tanrıver i Ergüne opisuju tu odgovornost kao primarnu, što znači da oštećena strana može tužiti notara direktno, bez potrebe da se prvo obrati protiv države. Primjeri koje navode uključuju ugovor koji je potpisala strana bez poslovne sposobnosti, ugovor s manom u formi, i prodaju sprovedenu na osnovu falsifikovane punomoći ili falsifikovanog uvjerenja o nasljeđivanju. Zastarjelost potraživanja je dvije godine od saznanja i deset godina od radnje.

Jedno ograničenje vrijedi za svaku verziju dokumenta. Ugovori o prodaji se ne mogu okončati elektronski kroz informacioni sistem notara, jer se izjave strana moraju uzeti u prisustvu notara, tako da ili sam kupac ili propisno ovlašten predstavnik potpisuje vlastoručno u prostoriji. Notar u inostranstvu uopšte ne može sastaviti ugovor, jer se dokument priprema i upisuje kroz informacioni sistem turske zemljišne knjige.