Nekretninu u Turskoj možete kupiti bez dolaska u Tursku, jer punomoćnik na osnovu punomoći ovjerene kod notara može obaviti svaku radnju koju kupovina zahtijeva, uključujući potpis u Tapu Müdürlüğü (Direkciji za katastar i zemljišne knjige). Ta punomoć ne pokriva baš sve, a tri praznine odlučuju da li je udaljena kupovina ispravno provedena. Turska bankarska pravila definišu identifikacioni dokument za udaljeno otvaranje računa kao tursku ličnu kartu, pa nijedna banka ne otvara račun na ime stranog kupca putem video poziva, a valutu iz koje nastaje obavezni DAB (döviz alım belgesi, dokument o kupovini strane valute koji zahtijeva katastar) smije prodati samo kupac, prodavac ili punomoćnik jednog od njih. Prodaja valute je ujedno i jedini korak koji se ne može poništiti: čim Centralna banka završi kupovinu valute, propisi zabranjuju odustajanje ili otkazivanje transakcije, dok se neispravan zahtjev katastru jednostavno odbija pismeno i to se upisuje u zemljišni list. Pristup državnim sistemima zatvara treću prazninu na štetu kupca, jer je za e-Devlet lozinku potreban turski identifikacioni broj koji počinje sa 98 ili 99, a PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, turska poštanska uprava) izdaje je samo uz dokumente o statusu boravka, zbog čega kupac koji prvi put prolazi kroz ovaj proces čita tok transakcije preko punomoćnika, a ne direktno iz registra. Porezni broj ide u suprotnom smjeru i sada se dobija online preko Gelir İdaresi Başkanlığı (Uprave za javne prihode), pa se može potpuno izostaviti iz punomoći. Za većinu kupaca račun ide u korist jednog putovanja radi razgledanja, jer punomoć sastavljena kod turskog notara zaobilazi lanac apostille i ovjerenog prijevoda, a nekretnina kupljena na daljinu i dalje ostavlja termin za boravišnu dozvolu na koji podnosilac zahtjeva mora doći lično.
Može li stranac kupiti nekretninu u Turskoj a da ne bude prisutan?
Punomoćnik koji ima punomoć ovjerenu kod notara može obaviti svaku radnju koju kupovina zahtijeva, uključujući potpis u Tapu Müdürlüğü (Direkciji za katastar i zemljišne knjige), pa kupac nikada ne mora ući u Tursku. Vlasništvo nad turskom nekretninom prelazi upisom u registar, a ne ugovorom, a katastar taj upis obavlja uz prisustvo stranaka ili njihovih punomoćnika na osnovu ovjerene punomoći. Ništa u ovom procesu ne traži da kupac lično dođe kao uslov za sticanje vlasništva.
Zahtjevi u pogledu identiteta su blaži nego što većina kupaca očekuje. Polazna tačka je važeći pasoš, a kupovina nekretnine ne zahtijeva boravišnu dozvolu, vizni status niti tursko državljanstvo. Tursko pravo takođe ne nameće obavezu angažovanja advokata; zastupanje pred katastrom je izbor, a ne pravilo.
Taj odgovor pokriva jednu radnju od otprilike desetak. Kupovina je lanac, a u tom lancu postoje koraci koje punomoć ne pokriva, koraci koje nijedna banka neće obaviti putem video poziva, i jedan korak koji se, kada je jednom preduzet, ne može poništiti. Razlika između udaljene kupovine koja uspije i one koja ne uspije leži upravo u tim koracima, a ne u samom prenosu vlasništva.
Koji koraci zaista zahtijevaju nečije fizičko prisustvo u Turskoj
Trinaest koraka čini kupovinu nekretnine od strane stranca, od prvog razgledanja do preuzimanja ključeva, a samo dva od njih zahtijevaju lično fizičko prisustvo kupca, dok još tri zahtijevaju da neko fizički bude u zgradi u Turskoj. Ostalo se rješava dokumentima.
| Korak | Kupac to može uraditi iz inostranstva | Punomoćnik to može uraditi u Turskoj | Zahtijeva nečije prisustvo negdje |
|---|---|---|---|
| Razgledanje i pregled nekretnine | Samo putem videa | Da, u ime kupca | Da, za stvarni pregled |
| Dobijanje turskog poreznog broja | Da, putem digitalnog kanala Uprave za javne prihode | Da | Ne |
| Otvaranje bankovnog računa na ime kupca | Ne | Da, u filijali na osnovu punomoći | Da |
| Konverzija valute i dobijanje DAB-a | Ne | Da | Da |
| Potpisivanje privatnog predugovora | Da, iako privatni dokument ne prenosi vlasništvo | Da | Ne |
| Potpisivanje notarski ovjerene obaveze prodaje | Ne | Da, kod turskog notara | Da |
| Podnošenje zahtjeva katastru | Ne, bez turskog identifikacionog broja | Da | Da |
| Prisustvovanje terminu prenosa vlasništva | Ne | Da, na osnovu punomoći | Da |
| Obezbjeđivanje sudskog tumača na potpisivanju | Ne | Da, organizovano u Turskoj | Da |
| Ugovaranje DASK police za zemljotres | Rijetko | Da | Da |
| Prenos pretplata za komunalije | Ne | Da | Da |
| Pregled nedostataka pri preuzimanju | Samo putem videa | Da, u ime kupca | Da, za stvarni pregled |
| Podnošenje zahtjeva za boravišnu dozvolu | Ne | Ne | Da, lično podnosilac zahtjeva |
Dva reda se opiru delegiranju: prvi i posljednji. Punomoćnik može za vas pogledati zid i opisati ga, punomoćnik može za vas potpisati u katastru, ali nijedna od tih radnji ne stavlja kupčeve vlastite oči na nekretninu niti kupčeve vlastite prste na šalter migracione službe.
Za porezni broj više nije potreban niko na šalteru
Strani kupac podnosi zahtjev za turski porezni broj putem digitalnog kanala Gelir İdaresi Başkanlığı (Uprave za javne prihode) i dobija ga u vidu zvaničnog PDF pisma, bez posjete šalteru i bez učešća punomoćnika. Zahtjev za potencijalni porezni identifikacioni broj za strance nalazi se na sajtu same uprave i traži ime, prezime, spol, identifikacioni broj stranca, mjesto rođenja, ime majke, ime oca, državu, broj pasoša, telefonski broj i adresu. Uz obrazac se učitava stranica pasoša sa fotografijom.
Broj dolazi prvi jer sve što slijedi njega traži. Plaćanja, bankovni računi i predmet u katastru, sve nosi porezni broj, zbog čega ga starije liste za provjeru stavljaju na vrh i prepuštaju punomoćniku.
Ako to obavite sami, mijenja se sadržaj punomoći. Svako dato ovlaštenje je ovlaštenje koje neko može iskoristiti, a porezni broj je stavka koju je najlakše u potpunosti izostaviti iz dokumenta. Kupac koji dobije broj prije termina kod notara može sastaviti akt bez tog ovlaštenja u njemu.
Jedna napomena ide uz online postupak. Obrazac traži broj mobilnog telefona a da izričito ne navodi da li linija mora biti turska, pa to provjerite prije nego što cijeli redoslijed planirate oko udaljenog podnošenja zahtjeva.
Zašto vam nijedna turska banka ne otvara račun na daljinu
Turska bankarska pravila definišu identifikacioni dokument koji se koristi za udaljeno prepoznavanje klijenta kao tursku ličnu kartu, što znači da stranac koji nema takvu ličnu kartu ne može biti primljen kao klijent putem video poziva. Propis o metodama udaljene identifikacije koje koriste banke, objavljen u Resmî Gazete 1. aprila 2021. godine pod brojem 31441, tu definiciju postavlja u svom članu o definicijama. Udaljeno otvaranje računa je izgrađeno oko dokumenta koji strani kupac nerezident jednostavno nema.
Unutar istog propisa postoji i put preko pasoša, ali je toliko uzak da isključuje gotovo svakog stranog kupca. Odnosi se na vlasnike turske nüfus cüzdanı (lične karte) ili Mavi Kart (Plave karte, koja se izdaje osobama koje su se odrekle turskog državljanstva), uz upotrebu pasoša sa funkcijom beskontaktne komunikacije prema standardu ICAO 9303, i to samo za otvaranje računa u okviru YUVAM programa za državljane koji žive u inostranstvu. Riječ "stranac" se uopšte ne pojavljuje u odredbama propisa o identifikaciji.
Put koji funkcioniše je punomoćnik u filijali. Punomoć ovjerena kod notara koja izričito navodi otvaranje računa omogućava punomoćniku da obavi ličnu identifikaciju koju propisi zahtijevaju. Opšta formulacija to neće riješiti, jer filijala traži konkretno, izričito navedeno ovlaštenje.
Banke potom na propis dodaju i vlastite komercijalne uslove. Neke od nerezidenata traže početni depozit, neke taj depozit zadržavaju određeni period, a iznosi i periodi se razlikuju od banke do banke i mijenjaju se bez najave. Ti uslovi dolaze od banke, a ne iz propisa, pa pripadaju pitanju konkretnoj filijali, a ne stavci u budžetu prepisanoj sa bloga.
Ko može konvertovati valutu i čije ime ide na DAB
Stranu valutu iz koje nastaje DAB smiju prodati samo četiri osobe: kupac, prodavac, ili punomoćnik jednog od njih. Centralna banka Republike Turske postavlja tu granicu u svom uputstvu za primjenu o prodaji valute na osnovu člana 13 Okružnice o kretanju kapitala, a to ograničenje zatvara aranžman u koji udaljeni kupci najlakše upadnu, a to je da treća strana, poput agencije, konvertuje novac u svoje vlastito ime.
DAB (döviz alım belgesi, dokument o kupovini strane valute) je obavezan od 24. januara 2022. godine za strane državljane koji stiču nekretninu kupovinom, a katastar ga zahtijeva. Isto uputstvo Centralne banke navodi šta dokument mora sadržati kao minimum: ime i prezime stranog državljanina u čije ime je valuta konvertovana, broj pasoša ili identifikacioni broj stranca, protivvrijednost kupljene valute u američkim dolarima, i izjavu da transakcija potpada pod član 13 Okružnice o kretanju kapitala.
Za kupca koji nikada ne putuje slijede dvije posljedice. Prva je provjera koja ništa ne košta: kupčevo vlastito ime mora biti navedeno na dokumentu, a DAB izdat na nekog drugog nije kupčev DAB. Druga je olakšanje, jer uputstvo prihvata broj pasoša umjesto identifikacionog broja stranca, pa kupac bez turske istorije boravka i dalje može imati usklađen dokument na svoje vlastito ime.
Valuta i vrijeme imaju svoje posebnosti. Centralna banka kroz ovaj mehanizam otkupljuje američke dolare, eure i britanske funte, a druge valute banka prije daljnje prodaje konvertuje u jednu od te tri. Kupac iz Osla koji šalje norveške krune tako prolazi kroz dvije konverzije umjesto jedne. Primjenjuje se kupovni kurs Centralne banke objavljen u 10:00, 11:00, 12:00, 13:00, 14:00 i 15:00 časova, uzimajući posljednji objavljeni kurs prije trenutka kada se valuta pretvara u tursku liru.
Korak koji se ne može poništiti jeste prodaja valute
Čim Centralna banka završi kupovinu valute, prodaja se ni iz kojeg razloga ne može odustati, a transakcija se ne može otkazati, a banke su dužne o tome obavijestiti strane prije nego što se transakcija izvrši. Ta jedna rečenica u uputstvu za primjenu pomjera tačku bez povratka na mjesto koje većina kupaca ne očekuje.
Uporedite to sa prenosom vlasništva oko kojeg se svi brinu. Turska pravila o katastru ne ostavljaju registru nikakvu fioku za čekanje: zahtjev koji nije usklađen se odbija bez odlaganja, uz naveden razlog, mjesto prigovora i rok, a sam odbijeni zahtjev se upisuje u rubriku izjava u zemljišnom listu. Prigovor ide regionalnoj direkciji u roku od petnaest dana, a Generalnoj direkciji u narednih petnaest. Prenos koji ne uspije jeste prenos koji se nije dogodio, a novac nije prošao kroz katastar.
Konverzija valute je suprotno. Ona je nepovratna po pravilu, dešava se prije nego što katastar vidi predmet, a kod udaljene kupovine je obično neko drugi pokreće. Redoslijed je cijela odbrana: prvo pročitajte izvod iz zemljišne knjige i uskladite uslove ugovora, konverzija ide tek nakon toga. Kupac koji konvertuje rano da bi izgledao odlučno potrošio je taj jedini potez koji se ne može vratiti.
Šta udaljeni kupac ne može vidjeti
Stranom državljaninu je za dobijanje e-Devlet lozinke potreban turski identifikacioni broj koji počinje sa 98 ili 99, a PTT tu lozinku izdaje samo uz dokumente o statusu boravka, pa kupac koji nikada nije imao turski boravak nema prijavu na državni portal niti uvid u vlastiti online sistem katastra. Posljedica je tiha i lako se previdi: tokom cijele kupovine udaljeni kupac vidi ono što mu javlja punomoćnik, a ne ono što kaže sam registar.
Dokumenti koje PTT prihvata od stranih državljana čine jednu porodicu.
- Dokumenti boravišne dozvole potvrđuju status nosioca u Turskoj.
- Dokumenti privremene zaštite i međunarodne zaštite pokrivaju osobe pod tim režimima.
- Identifikacioni dokumenti osoba bez državljanstva pokrivaju osobe bez državljanstva.
- Kartice osoblja stranih misija i predstavništava pokrivaju akreditovano osoblje.
- Dokumenti radne dozvole, dokumenti izuzeća od radne dozvole i dokumenti Turquoise Card pokrivaju osobe ovlaštene za rad, a uz njih je potreban i pasoš.
Investitor koji je posjetio Tursku samo sa turističkim pečatom nema nijedan od njih. Umjesto njega lozinku može preuzeti punomoćnik, ali samo na osnovu punomoći sastavljene kod notara koja izričito sadrži izjavu da je punomoćnik ovlašten da dobije e-Devlet lozinku i da u tu svrhu daje izjave u ime davaoca punomoći. Opšte ovlaštenje za vođenje kupovine to ne pokriva.
Tri zamjene daju udaljenom kupcu nešto čvršće od telefonskog poziva. Prije nego što bilo kakav avans promijeni vlasnika, tražite aktuelan izvod iz zemljišne knjige i uvjerenje o teretima od katastra, jer oba dokumenta izdaje sam registar, a ne izjave prodavca. Kada zahtjev bude podnesen, tražite pismeno broj yevmiye (dnevnika), jer upis u dnevnik nosi datum, sat i minut i utvrđuje prvenstvo suprotstavljenih prava. Znajte da se odbijanje upisuje direktno u zemljišni list, što znači da kasnija provjera lista pokazuje da li je zahtjev odbijen, a ne samo odgođen.
Tri opcije u poređenju: bez putovanja, jedno putovanje, puno prisustvo
Jedno putovanje radi razgledanja je najjeftinija i najsigurnija opcija za većinu kupaca, jer punomoć sastavljena kod turskog notara u potpunosti zaobilazi lanac apostille i ovjerenog prijevoda, a kupac vidi nekretninu vlastitim očima u istoj sedmici. Tri opcije se manje razlikuju po pravnom ishodu, a više po tome koliko koštaju u papirologiji i u "slijepoći" kupca.
| Opcija | Gdje se sastavlja punomoć | Dodatni koraci koje stvara | Šta kupac lično vidi | Kome odgovara |
|---|---|---|---|---|
| Nimalo putovanja | Turski konzulat u inostranstvu, ili lokalni notar | Termin u konzulatu, ili notarska ovjera plus apostille plus ovjereni prijevod na turski plus kurirska dostava | Samo video snimak | Kupci koji već poznaju zgradu, ili investitori koji kupuju poznatu jedinicu radi prinosa |
| Jedno putovanje radi razgledanja | Turski notar u Turskoj tokom putovanja | Ništa osim notarske naknade | Nekretninu, ulicu, komšije i notara | Većina kupaca koji prvi put kupuju |
| Puno prisustvo | Nije potrebno | Ponovljeni letovi usklađeni sa terminima koji se pomjeraju | Sve, uključujući šalter katastra | Kupci sa vremenom, ili kupovine sa komplikacijama |
Forma akta odlučuje da li opcija bez putovanja uopšte funkcioniše. Punomoć koja se koristi za transakciju u katastru mora sadržavati fotografiju davaoca punomoći i mora biti sastavljena u deklaratornoj formi notara, a ne samo sa ovjerenim potpisom, prema turskim notarskim pravilima. Akti sastavljeni kod stranog notara često ne ispunjavaju nijedan od ta dva uslova, a nedostatak izlazi na vidjelo na šalteru katastra, a ne za notarskim stolom. Turski konzulat sastavlja akt direktno i time odmah rješava oba problema, zbog čega je konzularna opcija pouzdanija od opcije sa lokalnim notarom, iako su obje zakonite.
Troškovi su ovdje strukturni, a ne fiksni. Opcija bez putovanja stvara konzularnu ili notarsku naknadu, apostille, ovjereni prijevod i kurirsku dostavu; opcija sa jednim putovanjem stvara notarsku naknadu i let. Koji je zbir veći zavisi od toga gdje kupac živi, a same naknade se određuju godišnje.
Udaljena kupovina vas ne čini rezidentom
Samo vlasništvo nad nekretninom ne proizvodi boravišnu dozvolu, a zahtjev za boravišnu dozvolu zahtijeva da podnosilac lično dođe na termin. Uprava za upravljanje migracijama navodi da strani državljani koji ostaju duže od perioda dozvoljenog vizom ili viznim izuzećem, ili duže od devedeset dana, moraju podnijeti zahtjev preko sistema e-ikamet, i da podnosioci moraju biti prisutni u pokrajinskoj ili okružnoj migracionoj službi na datum termina. Oni koji se ne pojave bez opravdanog razloga tretiraju se kao da uopšte nisu ni podnijeli zahtjev.
To pravilo postavlja granicu obećanja o "nula putovanja". Kupovina funkcioniše na dokumentima; dozvola funkcioniše na osobi. Investitor koji kupuje na daljinu radi prinosa i nikada ne namjerava ostati nije time pogođen. Investitor koji kupuje s ciljem boravka ili državljanstva treba od početka u raspored uvrstiti barem jedno putovanje, umjesto da to otkrije na kraju.
Izvještaj o procjeni vrijednosti prati istu podjelu, a ljude iznenađuje iz suprotnog razloga. Izvještaj o procjeni vrijednosti koji izdaje subjekat licenciran od strane Odbora za tržišta kapitala prestao je biti obavezan za običnu kupovinu kada je 13. juna 2024. godine stupila na snagu okružnica 2024/4 Generalne direkcije za katastar i zemljišne knjige, pa udaljenom kupcu koji kupuje radi investicije više nije potreban. Izvještaj ostaje obavezan za predmete turskog državljanstva i boravišne dozvole, što znači da kupac koji teži pasošu nosi zahtjev od kojeg je običan kupac već oslobođen.
Čega se odričete ako nikada ne vidite nekretninu
Rizici koji ostaju nakon čiste udaljene kupovine su fizičke, a ne pravne prirode, i nijedan dokument ih ne kontroliše. Punomoćnik na osnovu dobro sastavljene punomoći štiti kupčevo vlasništvo. Ništa u predmetu ne štiti kupca od same nekretnine.
- Pogled na more opstaje samo dok je parcela ispred prazna. U Alanyi, okrugu provincije Antalya, pravo pitanje je šta urbanistički status te prazne parcele dozvoljava, a ne da li pogled postoji danas.
- Udaljenost do mora se drugačije ponaša na mapi, a drugačije pješice. Stan u Kargıcak-u udaljen 500 metara od vode može se nalaziti 60 metara iznad nje, što šetnju u avgustu pretvara u penjanje.
- Sprat, orijentacija, lift i aidat (mjesečna naknada za održavanje zgrade) oblikuju svakodnevni život više nego sam tlocrt. Stan na posljednjem spratu, okrenut ka jugu, u zgradi čiji lift staje na petom spratu, sasvim je druga imovina od one iz brošure.
- Naseljenost u obalnim naseljima varira zavisno od sezone. Mahmutlar u julu i Mahmutlar u januaru su dva različita mjesta, a video obilazak bilježi samo jedno od njih.
- Nedostatke pri preuzimanju neko mora tražiti. Pismeno dogovorite ko pregleda jedinicu pri preuzimanju ključeva, šta lista obuhvata i šta se dešava kada neka stavka na njoj ne bude popravljena.
Video razgledanje smanjuje jaz kada se vodi prema uslovima kupca, a ne agencije. Tražite jedan neprekidan, nemontiran obilazak, a ne montiranu sekvencu, jer montiran snimak umjesto vas odlučuje šta vrijedi vidjeti. Unaprijed odredite doba dana i tražite istu jedinicu ponovo u drugo vrijeme, jer se popodnevno sunce i večernja buka javljaju odvojeno. Neka kameru iznesu na balkon i okrenu je za puni krug, zatim ka stepeništu, parking prostoru, mjestu za smeće i ormariću sa brojilima, jer su to dijelovi zgrade koji pokazuju kako se stvarno njome upravlja. Pitajte šta aidat pokriva i da li zgrada ima dugovanja, i tražite odgovor pismeno od upravnika zgrade, a ne od prodavca.
Jedan dokument premošćuje dio jaza. DASK polisa za zemljotres je obavezna, a prenos vlasništva se bez nje ne završava, pa je polisa fiksna tačka u predmetu, a ne opcionalna stavka od koje se udaljenog kupca može odgovoriti.