Kupovina polovnog stana u Turskoj od stranog vlasnika: šta se zaista mijenja

Kupovina polovnog stana u Turskoj od stranog vlasnika je obična kupovina koja se odvija po istim pravilima kao i svaka druga, a jedino što takva kupovina ne može donijeti jeste tursko državljanstvo. Tursko državljanstvo kroz investiciju zahtijeva da nekretnina nije registrovana na ime nijedne strane fizičke osobe, što diskvalifikuje svaki stan koji trenutno drži stranac, bez obzira na cijenu ili stanje. Taj uslov se ne može zaobići tako što se prodaja prvo provede preko turskog državljanina, jer isto uputstvo isključuje i svaku nekretninu koju je nakon 12. januara 2017. godine prenio strani državljanin, a stan koji je već poslužio za jedan zahtjev za državljanstvo ne može poslužiti za drugi. Nosioci mavi kart (plave karte), državljani Turske Republike Sjeverni Kipar i turski državljani s dvojnim državljanstvom ne smatraju se strancima, pa kupovina od njih ostavlja put otvorenim, uz jedini izuzetak prodavca koji je tursko državljanstvo stekao kroz investicioni program i zbog toga ostaje u isključenoj kategoriji uprkos posjedovanju turske lične karte. Za kupca kojeg pasoš uopšte ne zanima ništa od ovoga nije bitno, a državljanstvo prodavca umjesto toga mijenja profil šest provjera, i to: napomenu o trogodišnjem ograničenju na tapu, petogodišnji rok za porez na kapitalnu dobit prodavca, punomoć potpisanu u inostranstvu, neplaćeni porez na nekretninu i naknade za održavanje zgrade, uspavane pretplate na komunalne usluge te historiju PDV-a (poreza na dodatu vrijednost) stana kupljenog kao novogradnja u okviru izuzeća za strane kupce. Neplaćeni porez na nekretninu i neplaćeni porez na nasljeđe ne postaju dug kupca prema važećem zakonu, ali svaki od njih zaustavlja prijenos dok se ne izmiri. Po otkupnom kursu Centralne banke Republike Turske od 25. augusta 2026. godine, 400.000 USD odgovara otprilike 343.000 EUR, što je cjenovni razred u Alanyi u kojem je strano vlasništvo najgušće i u kojem pasoš prodavca odlučuje o najviše novca.

Šta se mijenja kada je prodavac strani državljanin, a šta ostaje isto

Gotovo svaki mehanički korak kupovine nekretnine u Turskoj odvija se identično bez obzira na to da li prodavac ima turski ili strani pasoš, a jedina stvar koja se u potpunosti mijenja jeste da li stan uopšte može poslužiti za tursko državljanstvo kroz investiciju. Sama kupovina je zakonita, obična i uobičajena. Alanya, okrug provincije Antalya na južnoj obali Turske, prodaje stanove stranim kupcima od početka 2000-ih, a veliki dio ponude polovnih nekretnina na tržištu danas je upisan na strana imena. Kupovina od tih vlasnika je rutina.

Zabuna nastaje kada se pomiješaju dva odvojena pitanja. Jedno pitanje glasi da li stranac smije kupiti od drugog stranca, a odgovor je da, pod istim uslovima kao i svaka druga kupovina. Drugo pitanje glasi da li taj konkretan stan ispunjava uslove za program državljanstva kroz investiciju, i tu je državljanstvo prodavca odlučujuće.

Još šest stavki se pravno ne mijenja, ali im se mijenja profil, jer osoba s druge strane stola živi negdje drugdje i kupovala je pod drugačijim skupom podsticaja.

Tabelu čitajte tako što ćete se zapitati koji ste od ta dva kupca. Kupac kojeg turski pasoš ne zanima suočava se s normalnom kupovinom uz izmijenjenu kontrolnu listu. Kupac čiji je jedini razlog za trošenje pragovnog iznosa od 400.000 USD, nepromijenjenog od juna 2022. godine, upravo pasoš, suočava se sa stanom koji mu ga ne može donijeti.

Zašto se stan u vlasništvu stranca ne može koristiti za tursko državljanstvo

Uputstvo koje Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, turska katastarska uprava) izdaje uz provedbeni propis Zakona o turskom državljanstvu zahtijeva da nekretnina ne smije biti registrovana na ime nijedne strane fizičke osobe, što diskvalifikuje svaki stan koji trenutno posjeduje stranac. Formulacija obuhvata i bračnog partnera i djecu samog podnosioca zahtjeva, kao i strane vlasnike koji s njim nisu povezani. To je uslov koji se odnosi na stanje tapu na dan kupovine, a ne na vaše lične kvalitete kao kupca.

Prag iznosi 400.000 USD, primjenjuje se po podnosiocu zahtjeva, a ne po nekretnini ili porodici. Ne postoji ograničenje broja nekretnina korištenih za dostizanje tog iznosa, pa podnosilac zahtjeva može kombinovati dvije ili deset, a bračni partner i djeca mlađa od 18 godina glavnog podnosioca uključeni su kao izdržavani članovi bez dodatne investicije. Nekretnina se potom drži pod ograničenjem koje sprječava prodaju tri godine, upisanim direktno na tapu.

U tom okviru, uslov koji se tiče prodavca djeluje kao filter primijenjen prije nego što bilo kakva aritmetika uopšte postane bitna. Stan po cijeni od 450.000 USD prema stanju u augustu 2026. godine, s čistim vlasništvom, važećim iskanom i oduševljenim stranim vlasnikom, ne prolazi kroz program zbog jednog jedinog reda u tapu, i nikakav izvještaj o procjeni, struktura plaćanja niti pravni argument to ne mijenjaju.

Iz toga slijede tri posljedice za svakoga ko traži nekretninu s pasošem na umu.

1. Filtrirajte prema državljanstvu prodavca prije nego što filtrirate prema cijeni. Pitanje ko trenutno posjeduje stan ne košta ništa i eliminiše najveću kategoriju uzaludnih razgledanja u gornjem cjenovnom razredu Alanye.
2. Tretirajte uvjeravanja agencije kao polaznu tačku, a ne kao odgovor. Mjerodavan je registar, a aktuelni tapu kayıt örneği (zapis tapu) rješava pitanje jednim dokumentom.
3. U svojoj glavi razdvojite ta dva različita cilja kupovine. Kupovina stana u vlasništvu stranca kao doma ili nekretnine za izdavanje nije ničim ograničena. Kupovina takvog stana kao puta do pasoša ne funkcioniše.

Agent u Alanyi koji stranom kupcu pokazuje stan u vlasništvu stranca ne mora nikoga dovoditi u zabludu, jer velika većina kupovina polovnih nekretnina nema nikakve veze s državljanstvom. Neusklađenost se javlja samo kada namjera kupca nikada nije jasno izrečena.

Može li turski državljanin u lancu vlasništva popraviti problem s državljanstvom?

Ne, a razlog je pravilo napisano posebno da zatvori taj put: nekretnina takođe ne smije biti ona koju je nakon 12. januara 2017. godine prenio bilo koji strani državljanin. Provođenje stana prvo kroz turskog državljanina ga ne "čisti". Tapu čuva historiju, a uputstvo seže unazad kroz nju.

Na tržištu se ovo pravilo često opisuje kao razdoblje smirivanja od dvije ili tri godine. Taj opis ga potcjenjuje. Uslov, onako kako je napisan, fiksira kalendarski datum, a ne pomični rok, što znači da prijenos izvršen 2018. godine i dalje diskvalifikuje nekretninu 2026. godine i nastaviće to raditi i dalje.

Drugi dio istog uslova obuhvata porodične aranžmane. Polovna nekretnina ne smije biti ona koju je podnosilac zahtjeva, ili njegovi srodnici prvog stepena, bez obzira na to jesu li turski državljani ili ne, prethodno prenio na turskog državljanina ili tursku kompaniju. Treći dio obuhvata vlasništvo preko kompanija, uključujući kompanije u kojima su strani kupac ili njegovi srodnici prvog stepena partneri ili direktori, kao i kompanije sa stranim akcionarima istog državljanstva koje potpadaju pod član 36 Tapu Kanunu.

Praktično uputstvo koje iz ovoga proizlazi je kratko. Tražite historiju sticanja parcele, ne samo trenutnog vlasnika. Stan koji je turski državljanin kupio od norveškog vlasnika 2021. godine i sada ga nudi na prodaju, u svakom dokumentu koji agent obično pokazuje, izgleda potpuno isto kao stan koji je u turskim rukama od izgradnje.

Budući da se ove činjenice nalaze u historiji tapu, a ne na trenutnoj stranici registra, to je pitanje za advokata koji provjerava parcelu, a ne za osobu koja je prodaje.

Da li je ovaj stan već korišten za tuđe državljanstvo?

Nekretnina može poslužiti kao osnov za zahtjev za državljanstvo samo jednom, a nakon što to učini, nijedan drugi strani državljanin ne može koristiti istu nekretninu ili isti udio za novi zahtjev. Za tu svrhu je stan trajno "potrošen".

Ovo je najbitnije upravo tamo gdje kupac najvjerovatnije traga. Nekretnine po cijeni od oko 400.000 USD u primorskim naseljima Alanye predstavljaju prirodnu ponudu programa državljanstva, što znači da neuobičajeno visok udio njih već ima jedan zahtjev iza sebe. Strani vlasnik koji prodaje po toj cijeni 2026. godine, tri ili više godina nakon talasa zahtjeva iz 2021. i 2022. godine, predstavlja poznat profil: neko kome je period ograničenja istekao i ko je sada slobodan prodavati.

Za tog prodavca prodaja je jednostavan izlazak. Za kupca s istim planom, stan donosi nekretninu, a ne pasoš.

Dijagnostika je ponovo historija tapu, a ne prodavčev prikaz situacije. Ranije stečeno državljanstvo ostavlja tragove u registru, uključujući napomenu o ograničenju koja je upisana kada je podnesen raniji zahtjev. Kupac koji pita samo da li je stan trenutno bez ograničenja ne saznaje ništa o tome da li je ranije bio ograničen.

Razmotrimo konkretan primjer. Dva susjedna stana u Mahmutlaru, primorskom naselju u okrugu Alanya provincije Antalya, oba se nude po 420.000 USD u augustu 2026. godine. Jedan pripada turskoj porodici koja ga posjeduje od 2015. godine. Drugi pripada stranom državljaninu koji je kroz njega stekao državljanstvo 2022. godine i kome je ograničenje isteklo 2025. godine. Za kupca koji želi stan za odmor ta dva su zamjenjiva, a drugi je sasvim moguće i jeftiniji. Za kupca koji želi turski pasoš postoji samo prvi.

Prodavac koji posjeduje tursku ličnu kartu, a ipak se računa kao stranac

Nosioci mavi kart (plave karte), državljani Turske Republike Sjeverni Kipar i turski državljani koji posjeduju i drugo državljanstvo prema uputstvu se ne tretiraju kao stranci, pa kupovina od njih ostavlja put ka državljanstvu otvorenim, uz jedan izuzetak koji preokreće ishod. Izuzetak obuhvata prodavce koji su tursko državljanstvo stekli prema članu 12(1)(b) Zakona o turskom državljanstvu, što je upravo investicioni put.

Formulacija je jasna kada je riječ o opštem pravilu. Osobe koje su uz dozvolu napustile tursko državljanstvo i posjeduju mavi kart (plavu kartu), državljani Turske Republike Sjeverni Kipar te turski državljani s više državljanstava ne ocjenjuju se kao stranci u smislu ovog uputstva. Kada turski državljanin posjeduje i državljanstvo druge zemlje, transakcijom upravlja tursko državljanstvo.

Upravo u izuzetku leži poteškoća. Prodavac koji je tursku nekretninu kupio u okviru investicionog programa, kroz nju stekao državljanstvo, a sada posjeduje tursku ličnu kartu, za većinu svrha jeste turski državljanin, a za ovu jednu i dalje ostaje u isključenoj kategoriji. Ništa na ličnoj karti, i ništa na trenutnoj stranici registra, ne otkriva kojoj kategoriji prodavac pripada.

Iz toga proizlazi asimetrija koju vrijedi jasno reći. Kategorija prodavca koja najočiglednije izgleda strano, norveško ili rusko ime na tapu, lako se uočava i diskvalifikuje stan. Kategorija prodavca koja izgleda najviše turski, turska lična karta izdata prije nekoliko godina, može diskvalifikovati stan podjednako potpuno, a pritom je nevidljiva pri običnoj provjeri dokumenata.

Kupac koji cilja na državljanstvo zato postavlja pitanje koje djeluje nametljivo, a nije. Pitajte kada i kako je prodavac stekao tursko državljanstvo. Prodavac po rođenju odgovara odmah. Prodavac kroz investiciju odgovara drugačije, a taj odgovor odlučuje da li kupovina može poslužiti vašoj svrsi.

Rašireni savjet govori stranim kupcima da traže turskog prodavca i da se tu zaustave. Taj savjet je nepotpun u oba smjera. Pogrešno isključuje prodavce s plavom kartom i one sa Sjevernog Kipra, koji su sasvim upotrebljivi, a pogrešno uključuje državljane po investicionom putu, koji to nisu.

Šta vam rubrika beyanlar na tapu govori o stranom vlasniku

Trogodišnje ograničenje postavljeno na nekretninu korištenu za državljanstvo kroz investiciju upisano je direktno na tapu, i dok je aktivno vlasnik vam uopšte ne može prodati. Čitanje rubrike beyanlar (izjava) u aktuelnom zapisu tapu najbrži je način da saznate da li je stan pred vama pravno dostupan.

Turska praksa vođenja registra razlikuje napomene koje zabranjuju raspolaganje od upisa koji samo ograničavaju ili bilježe lično pravo. Tapu Sicili Tüzüğü (Pravilnik o vođenju tapu) navodi zabranjujuću kategoriju, koja obuhvata privremene mjere osiguranja, javne zaplene, upise o stečaju i prinudnom poravnanju, napomene o porodičnom domu i oduzimanje prava raspolaganja bračnom partneru. Hipoteka je, nasuprot tome, ograničeno stvarno pravo, a ne napomena, i sama po sebi ne sprječava prodaju.

Kod stana u vlasništvu stranca dva upisa vrijedi provjeriti prvo: ograničenje vezano za državljanstvo i aile konutu şerhi (napomenu o porodičnom domu). Prvo je uobičajeno u cjenovnom razredu koji je stvorio program državljanstva. Drugo je bitno jer turski zakon zahtijeva izričitu saglasnost bračnog partnera koji nije vlasnik prije prijenosa porodičnog doma, a bračne prilike stranog vlasnika teže je provjeriti iz inostranstva.

Iz toga slijede dvije upute, i one se razlikuju.

• Pribavite aktuelni zapis tapu datiran u roku od nekoliko dana prije vaše ponude, umjesto da se oslanjate na fotografiju vlasnikove tapu, jer se napomene tokom vremena dodaju i uklanjaju, a stari dokument ne dokazuje ništa o današnjem stanju.
• Pitajte za bračni status prodavca i gdje živi porodica, umjesto da pretpostavite da odsustvo napomene rješava pitanje, jer zahtjev za saglasnošću postoji u zakonu bez obzira na to da li ga je iko upisao u registar.

Aktivno ograničenje je pitanje vremena, a ne mana. Ako napomeni preostaju mjeseci do isteka, stan još nije na prodaju, a svaki depozit uplaćen na obećanje kasnije prodaje nosi rizik da se prodavčeve okolnosti promijene prije nego što taj datum stigne.

Kako prodavčev petogodišnji porezni rok dopire i do vaše strane stola

Strani prodavac koji je kupio u posljednjih pet godina duguje turski porez na dobit, što mu daje direktan finansijski interes da zaniži cijenu upisanu na vašoj tapu, a trošak tog zanižavanja pada na vas godinama kasnije. Turski zakon oporezuje dobit od nekretnine prodane u roku od pet godina od sticanja, a nakon pet godina je oslobađa poreza, i ovo pravilo se primjenjuje podjednako na rezidente i nerezidente jer je nekretnina izvor prihoda.

Oporeziva svota nije sirova razlika između dvije cijene. Nabavna cijena se indeksira prije nego što se izračuna dobit, odbija se godišnji neoporezivi iznos, a ostatak se oporezuje po progresivnoj skali poreza na dohodak. U inflatornom okruženju indeksacija ima veliki značaj, zbog čega prodavčev vlastiti računovođa može doći do manjeg iznosa nego što se prodavac pribojavao.

Ništa od toga ne mijenja prodavčev interes na šalteru. Niža prijavljena cijena istovremeno smanjuje prodavčevu oporezivu dobit i njegov 2-postotni udio u tapu harcı. Harçlar Kanunu (Zakon o taksama) postavlja donju granicu zahtijevajući da se taksa obračunava na iznos koji nije manji od emlak vergisi değeri (opštinski procijenjene vrijednosti) nekretnine, i dopušta da se razlika naknadno utvrdi ako prijavljeni iznos ne odražava stvarnost. Između te donje granice i stvarne cijene postoji prostor, a prodavac unutar petogodišnjeg roka će ga tražiti.

Aritmetika na vašoj strani ide u suprotnom smjeru. Uzmimo stan dogovoren za 200.000 EUR u augustu 2026. godine, gdje strane prijavljuju 150.000 EUR. Kupčev 2-postotni udio u taksi opada za 1.000 EUR. Kupčeva evidentirana nabavna cijena takođe opada, za 50.000 EUR, pa ako taj kupac proda unutar vlastitog petogodišnjeg roka, prijavljena dobit biće za 50.000 EUR veća nego što je morala biti. Turski porez na dohodak u tom razredu počinje od 15%, što odgođenu izloženost postavlja na 7.500 EUR i prije indeksacije i prije viših stopa koje veća dobit dostiže. Kupac koji prihvati prodavčev prijedlog zamijenio je 1.000 EUR danas za otprilike sedam puta veći iznos kasnije.

Prodavac koji je prešao petogodišnju granicu ima mnogo manje razloga da insistira na tome, što je jedan od razloga zašto vrijedi pročitati datum sticanja u registru čak i kada vas prodavčeva poreska pitanja uopšte ne zanimaju.

Šta se dešava kada prodavac živi u inostranstvu i potpisuje preko punomoćnika

Strani vlasnik koji prodaje iz druge zemlje gotovo uvijek prenosi vlasništvo preko vekaletname (punomoći), a upravo valjanost tog dokumenta, a ne prodavčeva spremnost, određuje datum vašeg okončanja posla. Turska notarska pravila zahtijevaju da punomoć namijenjena poslovima tapu bude sastavljena u düzenleme şekli, formalnom notarskom obliku sastavljanja, a ne samo ovjerom potpisa, te da nosi fotografiju osobe koja je izdaje.

Punomoći sastavljene kod lokalnog notara u inostranstvu često ne ispunjavaju nijedan od ova dva uslova, jer većina stranih notarskih sistema ovjerava potpise, a ne sastavlja isprave, i ne prilaže fotografije. Turski konzulat rješava oba problema odjednom, zbog čega je konzularni put pouzdan, iako mu je organizacija sporija.

Iza pitanja valjanosti stoji drugo pitanje, a to je da li dokument još uvijek važi. Turska punomoć nema automatski rok isteka i ostaje na snazi dok se ne opozove, dok se ne završi posao koji obuhvata, ili dok ne nastupi jedan od događaja koji okončavaju odnos zastupanja. Od decembra 2025. godine opozivi se evidentiraju u Türkiye Azil Sistemi, nacionalnom sistemu za opoziv punomoći koji vodi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü na osnovu okružnice 2025/6, što katastru omogućava da vidi da je dokument predočen na šalteru u međuvremenu poništen.

Način na koji ovo zna propasti je konkretan i vrijedi ga imenovati. Prodaja propada na šalteru ne zato što je prodavac promijenio mišljenje, nego zato što zastupnik dođe s dokumentom sastavljenim u pogrešnoj formi, bez fotografije, ili opozvanim, a da o tome niko nije obavijestio agenta. Nijedna od tih činjenica se ne vidi na skeniranoj kopiji poslatoj e-mailom.

Zatražite da punomoć pregleda vaš vlastiti advokat prije nego što se zakaže termin, a ne tek jutro kada se koristi. Dokument koji je potrebno ponovo sastaviti u konzulatu u inostranstvu dodaje sedmice, a te sedmice padaju unutar bilo kakvog dogovora o depozitu koji ste već potpisali.

Šta odsutan strani vlasnik ostavlja za sobom u stanu

Dugovi koje ostavi prethodni vlasnik ne postaju vaša lična obaveza, ali dva od njih u potpunosti zaustavljaju prijenos vlasništva, čime se od rizika pretvaraju u pitanje rasporeda. Vlasnik koji je godinama proveo u drugoj zemlji nagomila karakterističan obrazac nedovršenih stvari.

Neplaćeni porez na nekretninu je najjasniji slučaj. Emlak Vergisi Kanunu (Zakon o porezu na nekretnine) nalaže uredima katastra da elektronski provjere opštinski sistem tokom prijenosa i zabranjuje prijenos zgrade ili zemljišta koje nosi dug po osnovu poreza na nekretninu, uz uske izuzetke za nasljeđivanje, sudske odluke, prinudnu prodaju i eksproprijaciju. Starije pravilo, prema kojem su kupac i prodavac solidarno odgovarali za neplaćeni porez na nekretninu, više ne važi, a mnogo materijala na engleskom jeziku ga i dalje ponavlja. Ispravna uputa nije da se plašite naslijeđenog duga, nego da utvrdite da je dug izmiren prije nego što se zakaže termin.

Nasljeđivanje je druga prepreka i javlja se u starijim nekretninama u vlasništvu stranaca češće nego što kupci očekuju. Kada je prodavac stan stekao putem intikal (prijenosa nasljeđivanjem), sam upis ne čeka na porez na nasljeđe, ali prodaja čeka. Službenici katastra ne mogu okončati prijenos bez potvrde o izmirenju obaveza od poreske uprave. Prodavac čije se ime nalazi u registru kao vlasnika stoga zaista može biti u nemogućnosti da proda.

Aidat (naknada za održavanje zgrade) funkcioniše opet drugačije. Neplaćene naknade prethodnog vlasnika ne postaju lični dug novog vlasnika. Ono što se može vezati za stan jeste zakonska hipoteka registrovana u korist ostalih vlasnika za sudski utvrđen neplaćen iznos, a taj upis, jednom registrovan, prati nekretninu i ima prednost pred ostalim potraživanjima. Uputa je da pročitate takyidat (listu tereta), a ne da pretpostavite da zaostale obaveze automatski prelaze na vas.

Stan koji je stajao prazan dvije zime nosi i fizička pitanja na koja nijedan registar ne odgovara, uključujući vlagu, neispravne uređaje i bojler koji niko nije servisirao. Ta pitanja spadaju u cijenu, a ne u pravnu dokumentaciju.

Da li se PDV mijenja kada kupujete od stranog vlasnika?

Porez na dodatu vrijednost se ne javlja kod preprodaje između fizičkih osoba bez obzira na nečije državljanstvo, jer izuzeće o kojem strani kupci čuju vrijedi samo za prvu isporuku od investitora. Kupac koji polovnom stanu pristupa s izuzećem od PDV-a na umu primjenjuje pravilo koje ovdje nema šta raditi.

Samo izuzeće nalazi se u članu 13 Zakona o PDV-u i primjenjuje se na prvu isporuku stambene ili poslovne jedinice kupcu koji nije rezident Turske i koji plaća u stranoj valuti. Nosi četiri uslova zajedno, uključujući da najmanje 25% cijene stigne prije datuma fakture, s ostatkom u roku od godinu dana, da zgrada posjeduje građevinsku dozvolu, i da se nekretnina zadrži tri godine nakon registracije.

Taj posljednji uslov je onaj koji dopire do transakcije preprodaje, i dopire do nje sa strane prodavca. Strani vlasnik koji je kupio novi stan u okviru izuzeća i proda ga unutar trogodišnjeg roka pokreće obavezu plaćanja prethodno izuzetog PDV-a. Obaveza je njegova, a ne vaša. Njen učinak na vas je pitanje vremena i pregovaračke pozicije, jer prodavac suočen s neočekivanim rješenjem o oporezivanju može odugovlačiti, podići cijenu ili odustati.

Na tržištu kruže dva odvojena trogodišnja perioda, i često se mješaju. Jedan je uslov zadržavanja za izuzeće od PDV-a. Drugi je napomena o ograničenju vezanom za državljanstvo. Potiču iz različitih propisa, služe različitim svrhama i mogu teći u različitim vremenima na istom stanu. Prodavac koji kaže da su tri godine prošle odgovorio je samo na jedno od dva pitanja, a vi morate utvrditi na koje.

Preostala uputa o PDV-u je kratka. Utvrdite datum kada je prodavac stekao stan i da li ga je kupio kao novogradnju od investitora u okviru izuzeća za strane kupce. Ako je oboje tačno, a tri godine još nisu prošle, očekujte da će transakcija teći sporo.

Stavke provjere koje se mijenjaju kada je prodavac stranac

Same provjere su obične provjere kupovine u Turskoj, a mijenja se to koje od njih nose veću vjerovatnoću da otkriju problem. Prolazak kroz njih redoslijedom onoga što najbrže zaustavlja transakciju štedi najviše vremena.

Dva dokumenta obavljaju najveći dio posla s te liste. Aktuelni zapis tapu odgovara na pitanja vlasništva, napomena i tereta odjednom. Advokatska provjera historije tapu odgovara na pitanja o državljanstvu na koja sam zapis ne može odgovoriti.

Jedna stavka koju kupci često dodaju nije potrebna. Otkako je okružnica 2024/4 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü stupila na snagu u junu 2024. godine, izvještaj o procjeni licenciranog SPK procjenitelja više nije obavezan za običnu prodaju, i ostaje obavezan samo za zahtjeve za državljanstvo i boravišnu dozvolu. Strani prodavac na to pitanje ni na koji način ne utiče.

Primjer iz Alanye: isti stan, dva različita kupca

Isti stan u vlasništvu stranca može istovremeno biti odlična kupovina i nemoguća kupovina, zavisno isključivo od toga šta kupac namjerava s njim uraditi. Razrada brojki na jednoj nekretnini pokazuje gdje prodavčev pasoš košta novac, a gdje ne košta ništa.

Uzmimo dvosoban stan u Obi, naselju u okrugu Alanya provincije Antalya, koji se nudi za 343.000 EUR u augustu 2026. godine. Po otkupnom kursu Centralne banke Republike Turske od 25. augusta 2026. godine, prema kojem je euro iznosio 55,9892 TRY, a američki dolar 48,0117 TRY, ta cijena iznosi otprilike 400.300 USD. Vlasnik je švedski državljanin koji je stan kupio kao novogradnju 2019. godine.

Kupac A želi turski pasoš. Stan je registrovan na stranu fizičku osobu, pa ne ispunjava uslov iz uputstva prije nego što se bilo šta drugo uopšte razmotri. To što je cijena tek nešto iznad 400.000 USD nije bitno, izvještaj o procjeni nije bitan, a prodavčeva spremnost nije bitna. Cijena nastavka za kupca A je sama svrha kupovine. Ispravan potez je zaustaviti se i pogledati ponudu nekretnina u turskom vlasništvu, prihvatajući da uporedivi stan u turskom vlasništvu može biti skuplji baš zato što može poslužiti toj svrsi.

Kupac B želi kuću za odmor i prihod od izdavanja. Za kupca B državljanstvo prodavca ništa ne mijenja u pogledu ispunjavanja uslova i dodaje šest provjera. Prodavac je kupio 2019. godine, pa je petogodišnji rok prošao i prodavac nema poreski razlog da insistira na zanižavanju cijene na tapu. Stan je kupljen kao novogradnja 2019. godine, pa je period zadržavanja za izuzeće od PDV-a odavno završen. Prodavac živi u Švedskoj, pa je punomoć gotovo izvjesna i treba je pregledati na vrijeme. Porez na nekretninu, aidat i komunalne usluge zahtijevaju provjeru izmirenosti. Kupac B nastavlja pod uobičajenim uslovima.

Ovo poređenje objašnjava i obrazac u cijenama koji zbunjuje kupce. Kada se dva slična stana u Alanyi razlikuju po cijeni bez razlike u stanju, historija vlasništva je jedna od promjenljivih koja to objašnjava, jer stan u turskom vlasništvu u razredu državljanstva od 400.000 USD, kakav je taj razred bio u augustu 2026. godine, opslužuje krug kupaca do kojeg stan u vlasništvu stranca ne dopire.

Uz ovo stoji još jedan faktor specifičan za Alanyu, koji pripada boravišnoj dozvoli, a ne vlasništvu. Četiri naselja u Alanyi najpopularnija među stranim kupcima, i to Kargıcak, Mahmutlar, Kestel i Avsallar, nalaze se na objavljenoj listi Predsjedništva za upravljanje migracijama naselja zatvorenih za novu registraciju boravišne dozvole. Posjedovanje turske nekretnine samo po sebi nikada nije donosilo boravišnu dozvolu, a u tim naseljima pitanje registracije zahtijeva vlastiti odgovor od pokrajinske direkcije.

Šta pitati prije nego što date ponudu za stan u vlasništvu stranca

Pet pitanja, ovim redoslijedom, reći će vam da li nastaviti, a prva dva su ona koja okončavaju razgovor. Postavljanje tih pitanja prije nego što depozit promijeni vlasnika ne košta ništa i štedi novac koji rezervacijske uplate dovode u rizik.

1. Pitajte ko je trenutno registrovan kao vlasnik i kog je državljanstva. Strana fizička osoba u registru odmah zatvara put ka državljanstvu, a ostavlja otvorenu običnu kupovinu.
2. Pitajte da li je bilo koji strani državljanin prenio nekretninu nakon 12. januara 2017. godine. Turski prodavac ne rješava to pitanje, na njega odgovara isključivo historija tapu.
3. Pitajte da li je nekretnina ranije korištena za zahtjev za državljanstvo. Jedna upotreba je trajno "iscrpljuje".
4. Ako je prodavac Turčin, pitajte kada i kako je stekao tursko državljanstvo. Državljanstvo kroz investiciju vraća prodavca u isključenu kategoriju uprkos turskoj ličnoj karti.
5. Zatražite zapis tapu datiran ove sedmice, uključujući rubriku beyanlar. Aktivna ograničenja, napomene o porodičnom domu i tereti, sve se to vidi u istom dokumentu.

Kupac kojeg državljanstvo ne zanima može preskočiti prva četiri pitanja i krenuti od petog, uz dodatnu provjeru izmirenosti poreza na nekretninu, poreza na nasljeđe i zaostalih obaveza prema zgradi.

Jasno recite šta pokušavate postići kada prvi put razgovarate s agentom. Agent koji zna da je pasoš cilj može filtrirati ponudu prije nego što doletite. Agent koji to ne zna pokazaće vam stanove koji odgovaraju vašem budžetu, a u gornjem cjenovnom razredu Alanye veliki dio tih stanova pripada stranim vlasnicima.