Kupovina nekretnine u Turskoj na ime djeteta

Kupovina nekretnine u Turskoj na ime djeteta predstavlja promjenu pravnog režima, a ne formalnost, jer maloljetnik postaje punopravni vlasnik na dan potpisivanja vlasničkog lista, a roditelj zadržava samo ovlaštenja koja nabraja turski zakon. Turska registarska praksa ne postavlja nikakvu minimalnu starosnu granicu za takvog vlasnika, pa čak i novorođenče može posjedovati tapu (vlasnički list), ali dok traje brak, potpisuju oba roditelja, a razvedenom roditelju potrebna je sudska odluka koja mu je dodijelila dijete. Da li porodica može prodati nekretninu prije nego što dijete napuni 18 godina, zavisi od jedne rečenice upisane u zvanični akt, kojom se navodi da transakcija ne potpada pod članove 327. i 356. Građanskog zakonika, koji uređuju trošenje djetetove vlastite imovine na njegovo izdržavanje. Kada je ta rečenica prisutna, sudija ne učestvuje u postupku; bez nje, sudska dozvola postaje obavezna. Tri radnje su potpuno zatvorene i nikakva sudska odluka ih ponovo ne otvara, jer roditelj ne može djetetovu imovinu pokloniti, unijeti u zadužbinu niti založiti, što takođe znači da se stan upisan na jedno dijete kasnije ne može prenijeti na brata ili sestru. Ova konstrukcija ne donosi ništa na imigracionoj strani, jer prag od 400.000 američkih dolara za državljanstvo mora stajati na ime samog podnosioca zahtjeva, a boravišna dozvola na osnovu vlasništva nad nekretninom pripada vlasniku, dok porodične dozvole idu od sponzora naniže, ka bračnom drugu i djeci, a ne naviše, ka roditelju. Kada je riječ o troškovima, put preko imena djeteta jednom plaća taksu kupca od 2% na vlasnički list; darovanje kasnije dodaje naknadu od 68,31 promila na upisanu vrijednost, plus porez na prenos po polovičnoj stopi; a nasljeđivanje kasnije donosi porez na prenos iznad izuzeća od 2.907.136 TRY po djetetu za 2026. godinu, zajedno s potvrdom o izmirenju poreza koja blokira svaku dalju prodaju dok se porez ne plati.

Može li stranac kupiti nekretninu u Turskoj na ime djeteta?

Da, i turski katastar ne postavlja nikakvu minimalnu starosnu granicu. Novorođenče se može pojaviti u rubrici mülkiyet (vlasništvo) na tapuu (vlasničkom listu) na dan izdavanja akta, a strano dijete se tretira jednako kao i tursko dijete. Ono što se mijenja nije da li se kupovina može desiti. Ono što se mijenja jeste ko je vlasnik nakon toga i šta smije raditi roditelj tog vlasnika.

Dijete postaje punopravni vlasnik. Uloga roditelja je uža: on je zakonski zastupnik čija su ovlaštenja pobrojana u zakonu. Član 342 turskog Građanskog zakonika (Türk Medeni Kanunu, zakon br. 4721) to jasno kaže u svom prvom stavu, da su majka i otac zakonski zastupnici svoje djece prema trećim licima u okviru velayet (roditeljskog prava). Akt se potpisuje velayeten, što znači da roditelj potpisuje umjesto djeteta, a vlastito ime roditelja nikada ne ulazi u rubriku vlasništva.

Iza jedne engleske riječi "guardianship" (starateljstvo) stoje dvije različite turske riječi, i većina engleskih tekstova na ovu temu bira pogrešnu. Velayet je roditeljsko pravo, koje majka i otac posjeduju automatski. Vesayet je starateljstvo, koje sud uspostavlja imenovanjem vasija (staratelja). Ova dva režima nisu zamjenjiva, a pravila koja iz njih proizlaze oštro se razlikuju. Vesayet stupa na scenu samo kada nema velayet: kada su oba roditelja umrla, kada je sud oduzeo velayet, ili kada majka ima velayet, ali je sama maloljetna, a ocu velayet nije dodijeljen. Bračni par koji za svoje osmogodišnje dijete kupuje stan u Alanyi, opštini u provinciji Antalya, djeluje u okviru velayeta, a ne vesayeta.

Sposobnost rasuđivanja ne pomaže djetetu da djeluje samostalno. Maloljetnik dovoljno zreo da razumije transakciju i dalje ne može potpisati prodaju niti ustanoviti hipoteku na nekretnini upisanoj na njegovo ime, jer te radnje stvaraju obaveze. Izuzetak djeluje samo u jednom pravcu. Maloljetnik može primiti nešto što mu se daje besplatno, pa baka ili djed koji poklanjaju stan unuku vrše prenos koji dijete valjano može primiti.

Ko potpisuje u katastru, i čime se to dokazuje

Dok traje brak, potpisuju oba roditelja. Član 336 Građanskog zakonika propisuje da roditelji vrše velayet zajednički sve dok brak traje, a katastar to tumači doslovno: akt se odbija kada je jedan roditelj odsutan ili se protivi. Presudnog glasa oca, koji je postojao u starom Građanskom zakoniku, više nema.

Generalna direkcija za zemljišne knjige i katastar (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) u svom cirkularu 2023/1 o zakonskom zastupanju u transakcijama vlasničkog lista utvrđuje ko postupa u svakoj porodičnoj situaciji. Pravila obuhvataju i nezgodne slučajeve, a jedan od njih se redovno pogrešno prepričava.

Upravo je četvrti red zamka. Član 336 kaže da velayet prelazi na preživjelog roditelja kada jedan roditelj umre, i tu se engleski sažeci zaustavljaju. Cirkular 2023/1 se ne zaustavlja, jer je slučaj razvedenog roditelja koji je imao velayet i potom umro drugačiji: preživjeli roditelj mora predočiti sudsku odluku prije nego što mu katastar dopusti da postupa. Porodica koja pretpostavi da se akt može prodati na osnovu same smrtovnice, tu prazninu otkriva tek na šalteru.

Strano maloljetno dijete treba i papire na koje odrasli kupac nikada i ne pomisli. Djetetu je potreban izvod iz matične knjige rođenih s apostilom i ovjerenim turskim prijevodom, pasoš, i turski poreski broj izdat na ime samog djeteta, a ne roditelja. Sve ostalo sa standardne liste dokumenata za zagraničnog kupca primjenjuje se nepromijenjeno, a dijete ne prisustvuje. Potpisuje isključivo roditelj. Roditelji koji ne mogu putovati mogu imenovati punomoćnika, s tim da punomoć mora nositi izričito ovlaštenje za tu konkretnu transakciju, a ne opštu formulaciju.

Jedna rečenica u aktu koja odlučuje o vašem izlasku

Jedna jedina izjava u resmî senetu (zvaničnom aktu koji se sastavlja na šalteru) odlučuje o tome da li će kasnija prodaja nekretnine zahtijevati sudiju. Roditelj izjavljuje da transakcija ne potpada pod članove 327. i 356. Građanskog zakonika. Kada je ta rečenica upisana u akt i potpisana od strane roditelja i kupca, sudska dozvola se ne traži. Bez nje, prodaja ne može ići direktno, a sudska dozvola postaje obavezna.

Nijedan od ova dva člana ne kaže ono što većina kupaca pretpostavlja. Član 327 čini roditelje odgovornim za troškove djetetove njege, obrazovanja i zaštite, a zatim u drugom stavu dodaje da roditelji mogu potrošiti određeni iznos iz djetetove vlastite imovine na tu njegu i obrazovanje uz dozvolu sudije, kada su roditelji siromašni, ili kada posebne okolnosti djeteta zahtijevaju vanredne izdatke, ili kada postoji neki drugi neobičan razlog. Član 356 djeluje na isti način s druge strane: kapitalna plaćanja, naknade i slična potraživanja mogu se djelimično koristiti za izdržavanje djeteta prema redovnim potrebama, a tamo gdje postoji nužnost za djetetovu njegu, odgoj i obrazovanje, sudija može ovlastiti roditelje da posegnu za ostalom djetetovom imovinom u iznosima koje sam sudija odredi.

Čitani zajedno, ova dva člana govore o trošenju djetetove imovine radi njegovog izdržavanja i školovanja, a ne o redovnom upravljanju imovinom. Prodaja stana u Alanyi i čuvanje dobijenih sredstava za to isto dijete nije situacija koju opisuje nijedan od ova dva člana. Zato katastar traži od roditelja da to izjavi u aktu, umjesto da svaku porodicu šalje na sud.

Ovaj zahtjev je uveden u etapama. Cirkular 2002/7 propisao je da se, izvan pitanja koja zahtijevaju dozvolu organa vesayeta prema članu 342, i izvan članova 327. i 356., sudska dozvola ne traži. Zabuna se nastavila, pa je cirkular 2014/4, broj 1756, od 11. juna 2014. godine, propisao da se ta tačka mora upisati u sam zvanični akt. Danas ovo pravilo nosi cirkular 2023/1.

U praksi se formulacija nalazi u tekstu akta, uz cijenu i podatke o parceli, u rečenici koja glasi da izvršena prodaja ne potpada pod djelokrug članova 327. i 356. turskog Građanskog zakonika. Kada roditelj postupa preko punomoćnika, cirkular 2023/1 kaže da punomoć ne mora ponavljati tu formulaciju. Turski akademski komentari se s tim ne slažu i tvrde da bi službenici katastra ipak trebali tražiti tu rečenicu, jer sporna transakcija može izložiti državu odgovornosti. Dodavanje te rečenice u punomoć ne košta ništa kod notara i uklanja kasniji spor, zbog čega je sigurniji put očigledan, iako ga cirkular ne zahtijeva.

Prodaja prije nego što dijete napuni 18 godina: pravilo, sudska praksa i praksa na šalteru

Tursko pravo i turska praksa na šalteru se ovdje u potpunosti ne slažu, i porodica koja planira izlazak iz investicije treba upravo to neslaganje smatrati pravim odgovorom. Dominantna linija prakse Kasacionog suda (Yargıtay) kaže da sudska dozvola nije potrebna. Prvo građansko odjeljenje Yargıtaya, u odluci br. 2019/2827 od 18. aprila 2019. godine, predmet br. 2019/1073, presudilo je da član 342 ne zahtijeva sudsku dozvolu za prodaju djetetove imovine. Drugo građansko odjeljenje Yargıtaya otišlo je i dalje u odluci br. 2017/12079, predmet br. 2016/19351, od 2. novembra 2017. godine, presudivši da traženje dozvole koju zakon ne zahtijeva nema pravni interes, što znači da sud takav zahtjev neće ni razmatrati. Odluka istog odjeljenja iz 2019. godine, br. 2019/6208, predmet br. 2019/158, potvrdila je da izvan članova 327. i 356. sudija ne može intervenisati u prenose djetetove imovine, osim kada je zanemareno djetetovo dobro.

Postoje i odluke u suprotnom pravcu. Četrnaesto građansko odjeljenje Yargıtaya, u odluci br. 2014/2013, predmet br. 2013/16771, od 17. februara 2014. godine, zauzelo je manjinski stav. Još upečatljivije, Prvo građansko odjeljenje Yargıtaya poništilo je prodaju odlukom br. 2015/12241 upravo zato što potrebna dozvola nije bila pribavljena. Recenzirana studija iz 2026. godine posvećena baš ovom pitanju, koju je objavio Haluk Saruhan u Journal of Law and Economics Research, iznosi obje linije prakse i sama je unutrašnje podijeljena, navodeći u jednom dijelu da je dozvola mirovnog građanskog suda obavezna, a u kasnijim dijelovima da izvan članova 327. i 356. nije potrebna.

Zemljišnoknjižni uredi su tome dodali svoj vlastiti sloj. Zabilježeno je da zemljišnoknjižni uredi traže sudske odluke u slučajevima velayeta i onda kada to nije potrebno, praksa ozbiljna do te mjere da se sama prepiska Generalne direkcije bavi njome kao izvorom štete za građane koja se mogla izbjeći.

Ovakva podjela daje proceduralno, a ne pravno uputstvo. Pitanje postavite pismeno konkretnom tapu müdürlüğü (zemljišnoknjižnom uredu) koji će voditi transakciju, prije nego što bilo kakva kapara promijeni vlasnika, i sačuvajte odgovor u dosjeu. Kupci s druge strane stola imaju svoju verziju istog koraka: kada je prodavac maloljetan, tražite da vidite nosi li akt izjavu o članovima 327. i 356. prije termina, a ne tek na njemu. Kašnjenja i odbijanja u turskom katastru prate vlastita dokumentovana pravila, a nedostajuća izjava je upravo takva vrsta nedostatka koja zaustavlja prenos.

Tri stvari koje roditelj nikada ne može uraditi s djetetovom imovinom

Roditelj ne može djetetovu imovinu pokloniti, unijeti u zadužbinu, niti je založiti kao jemstvo, i nikakva sudska odluka ne ispravlja nijedno od ovo troje. Član 342 prenosi pravila o zastupanju osoba pod vesayetom i na velayet, osim u pitanjima koja zahtijevaju dozvolu organa vesayeta, a član 449 tu zabranu iznosi direktno: postupanje u ime osobe pod vesayetom, davanje jemstva, osnivanje zadužbine i davanje značajnih poklona su zabranjeni.

Ključna riječ je "značajnih". Građanski zakonik iz 2001. godine suzio je stariju potpunu zabranu poklona samo na značajne poklone, promjena koju bilježi i samo obrazloženje tog člana. Stan po bilo kojem mjerilu prelazi taj prag, pa roditelj ne može pokloniti djetetov stan u Alanyi nikome, uključujući i nekom drugom od svoje djece.

Kada takav zahtjev stigne na šalter, odbija se odmah, a ne odgađa, na osnovu člana 1016. Građanskog zakonika i člana 26. Pravilnika o zemljišnoj knjizi (Tapu Sicili Tüzüğü). Odbijanje je pismeno, obrazloženo i evidentirano.

Posljedica je ono što porodice najčešće ne predvide. Upisivanje nekretnine na ime jednog djeteta zatvara vrata kasnijem izjednačavanju između braće i sestara putem prenosa, jer je jedini put nazad poklon, a pokloni maloljetnikove imovine su zabranjeni dok to dijete ne napuni 18 godina. Roditelj koji kupi stan 2+1 u Mahmutlaru, primorskoj četvrti u okviru opštine Alanya, na ime starijeg djeteta, a kasnije poželi izjednačiti položaj mlađeg brata ili sestre, nema za to čist instrument dok starije dijete ima još uvijek 17 godina.

Zabrana djeluje samo u jednom pravcu. Imovina slobodno može ići ka djetetu. Kada je poklon djetetu bezuslovan, cirkular 2023/1 dozvoljava da ga samostalno primi bilo koji od roditelja, pa prenos od bake ili djeda ne zahtijeva prisustvo oba roditelja na šalteru.

Kada kayyım mora učestvovati: pravila o sukobu interesa

Kada roditelj stoji na obje strane transakcije, kayyım mora učestvovati, a sudija mora dati odobrenje. Kayyım je zastupnik kojeg sud imenuje za jednu konkretnu stvar, za razliku od vasija, koji ima opšta ovlaštenja. Član 345 Građanskog zakonika postavlja mjerilo: pravni posao između djeteta i majke ili oca, ili između djeteta i trećeg lica u interesu majke ili oca, može djetetu nametnuti obavezu samo uz učešće kayyıma i odobrenje sudije.

U praksi katastra tri situacije dostižu taj prag. Najjasnija je kada roditelj kupuje djetetovu imovinu, ili je stavlja pod hipoteku radi obezbjeđenja vlastitog zaduženja. Razvrgnuće suvlasništva između roditelja i djeteta je druga, a cirkular 2023/1 dodaje detalj na kojem se porodice spotiču: kada sudska odluka ne navede jasno udio i konkretne jedinice koje pripadaju djetetu, službenik katastra ne može završiti transakciju čak ni s odlukom u ruci. Kasacioni sud je takođe naredio istragu, odlukom br. 2016/7637 od 14. aprila 2016. godine, predmet br. 2016/4126, o tome da li je otac koji ima velayet prenio imovinu koju je dijete naslijedilo u vlastitu zaostavštinu, s mogućim ishodom u vidu prenosa djetetove imovine i njenog prihoda pod upravu kayyıma.

Dvije srodne transakcije ne zahtijevaju ništa od ovoga. Hipoteka koja obezbjeđuje djetetov vlastiti dug spada u roditeljeva redovna ovlaštenja. Pretvaranje elbirliği mülkiyeti (zajedničkog vlasništva bez određenih udjela) u paylı mülkiyet (suvlasništvo s razlomačnim udjelima upisanim na tapuu) uopšte ne zahtijeva sudsku dozvolu. Razlika između ova dva oblika suvlasništva odlučuje o više stvari nego što većina stranih kupaca očekuje, a to je ista razlika koja uređuje zajedničku kupovinu sa bračnim drugom ili partnerom.

Šta se mijenja kada dijete posjeduje samo udio

Suvlasnik može prenijeti svoj vlastiti udio bez pitanja ostalih suvlasnika, i to ostaje tačno i kada je suvlasnik dijete. Član 688 Građanskog zakonika daje svakom paydaşu, svakom suvlasniku koji drži razlomački udio, vlasnička prava nad tim udjelom, koji se može prenijeti, staviti pod hipoteku, i koji mogu zaplijeniti njegovi povjerioci. Upisivanje udjela na ime maloljetnika ništa od toga ne mijenja. Roditelj potpisuje velayeten kao i ranije, a izjava o članovima 327. i 356. i dalje odlučuje da li će sudija biti uključen.

Engleski tekstovi o maloljetnicima i turskim nekretninama redovno tvrde da svaka transakcija koja se tiče maloljetnikovog udjela zahtijeva sudsko odobrenje zajedno sa saglasnošću svakog suvlasnika. Polovina o saglasnosti je pogrešna sa stanovišta turskog prava o suvlasništvu, a ta greška ima svoju cijenu, jer porodici govori da je zarobljena onda kada to nije slučaj.

Ono što ostali suvlasnici imaju jeste pravo preče kupovine, önalım, a ne pravo veta. Kada se udio proda nekome van kruga suvlasnika, preostali suvlasnici mogu preuzeti tu prodaju pod istim uslovima. Dvije karakteristike ovog prava promijenjene su 25. decembra 2025. godine na osnovu zakona br. 7571. Krajnji rok je pao s dvije godine na jednu, a cijena koju plaća suvlasnik koji ostvaruje pravo preče kupovine postala je tržišna vrijednost koju određuje sudija, umjesto iznosa upisanog u aktu. Porodica koja s nepovezanim trećim licem posjeduje polovinu stana u Obi tako svoju polovinu može slobodno prodati, ali kupac preuzima udio koji ostaje otvoren za pravo preče kupovine tokom godinu dana.

Ako katastar odbije zahtjev, žalba traje 15 dana, a zatim još 15

Odbijen zahtjev se odbija pismeno, s obrazloženjem, a rok počinje teći na dan dostavljanja odluke. Član 26. Pravilnika o zemljišnoj knjizi zahtijeva da se zahtjevi koji nisu u skladu sa zakonom odbiju bez odlaganja, uz navedene razloge, mjesto žalbe i rok. U turskom zemljišnom registru ne postoji status čekanja u kojem neispravan dosje jednostavno stoji.

Put ka rješenju ima dvije faze jednake dužine. Podnosilac zahtjeva žali se regionalnoj direkciji kojoj ured pripada u roku od 15 dana od dostavljanja, a na odluku regionalne direkcije žali se Generalnoj direkciji u dodatnom roku od 15 dana. Nedostajući dokumenti ili nedokazano ovlaštenje za raspolaganje uobičajeni su razlozi kada je u pitanju maloljetnik, i oba se mogu ispraviti, ali se samo odbijanje u međuvremenu upisuje u rubriku napomena registra.

Da li se nekretnina na ime djeteta računa za tursko državljanstvo?

Ne. Prag od 400.000 američkih dolara za tursko državljanstvo putem ulaganja u nekretninu primjenjuje se po podnosiocu zahtjeva, a nekretnina mora biti upisana na ime samog podnosioca zahtjeva i držana pod trogodišnjim ograničenjem zabilježenim u aktu. Roditelj čiji je novac kupio stan, ali čije ime nije na njemu, ne posjeduje ništa što se računa.

Program pomjera izdržavane članove naniže, nikada naviše. Glavni podnosilac zahtjeva koji ispunjava prag u isti dosje uključuje bračnog druga i djecu mlađu od 18 godina, bez ikakve dodatne investicije. Dijete koje posjeduje nekretninu ne može u suprotnom pravcu povući roditelja, a dijete starije od 18 godina treba vlastitih 400.000 američkih dolara.

Praktičan efekat je da ova dva cilja povlače u suprotnim pravcima. Roditelji koji žele i državljanstvo i imovinu na ime djeteta zapravo opisuju dvije kupovine, a ne jednu, jer isti stan ne može istovremeno stajati na ime podnosioca zahtjeva radi imigracionog dosjea i na ime djeteta radi plana nasljeđivanja.

Da li to roditelju daje boravišnu dozvolu?

Ne, a razlog leži u samom zakonu, a ne u diskrecionoj ocjeni službenika. Kratkoročna boravišna dozvola za vlasnike nekretnina izdaje se na osnovu člana 31, stav prvi, tačka (b) Zakona o strancima i međunarodnoj zaštiti (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu), zakon br. 6458, "onima koji posjeduju nepokretnu imovinu u Turskoj". Nosilac tog prava je vlasnik. Kada je vlasnik sedmogodišnje dijete, roditelj koji stoji pored njega ne spada u tu tačku.

Ni porodični put ne zatvara ovu prazninu. Član 34 istog zakona porodičnu boravišnu dozvolu daje stranom bračnom drugu sponzora, maloljetnom stranom djetetu sponzora ili bračnog druga, te izdržavanom stranom djetetu sponzora ili bračnog druga. Roditelji su odsutni s te liste. Dozvola dobijena ovim putem ni u kom slučaju ne može premašiti period sopstvene boravišne dozvole sponzora.

Porodica čija je jedina turska imovina upisana na ime djeteta stoga nema put do boravišne dozvole na osnovu vlasništva nad nekretninom za odrasle, a upravo odraslima ta dozvola treba. Da li dijete može samostalno pokrenuti zahtjev za dozvolu posebno je pitanje koje zavisi od toga kako migraciona uprava tretira zahtjev podnesen preko zakonskog zastupnika, pa to pitanje postavite pokrajinskoj direkciji za upravljanje migracijama prije nego što pretpostavite bilo koji odgovor. Sama kupovina uopšte nikada nije zahtijevala boravišnu dozvolu, ni za dijete ni za roditelje. Za kupovinu je dovoljan važeći pasoš.

Ko prijavljuje najamninu, i ko potpisuje poresku prijavu

Prihod od najma pripada djetetu, a poresku prijavu u ime djeteta potpisuje roditelj. Član 10. Zakona o poreskom postupku (Vergi Usul Kanunu) obaveze maloljetnih poreskih obveznika stavlja na njihove zakonske zastupnike, pa prijavu za stan u Alanyi izdat u zakup podnosi i potpisuje roditelj, dok dijete ostaje evidentirani poreski obveznik.

Jedan detalj te obaveze zna iznenaditi roditelje. Zakonski zastupnik koji je ne izvrši ne može nastalu kaznu naplatiti od djeteta, iako pravo regresa za sam porez ostaje sačuvano. Roditelj koji zaboravi martovski rok za prijavu tu kaznu snosi lično.

Budući da je dijete zaseban poreski obveznik sa zasebnim poreskim brojem, djetetov prihod od najma se ne dodaje roditeljevoj prijavi, a na njega se primjenjuju djetetovi vlastiti pragovi izuzeća i prijave. Kako ti pragovi funkcionišu za vlasnike koji nisu poreski rezidenti Turske, pitanje je za turskog računovođu, jer rezidentnost mijenja režim i za odrasle i za djecu.

Ime djeteta sada, poklon kasnije ili nasljeđe kasnije: koliko košta svaki put

Kupovina direktno na ime djeteta jedini je od ova tri puta u kojem se ulazni trošak plaća samo jednom. Kupovina je obična prodaja, oporezovana kao takva, i ne prati je nikakav odvojeni prenosni događaj. Alternative dodaju drugi prenos na prvi, bilo za života roditelja, bilo nakon njegove smrti.

Uzmimo stan 2+1 u Obi, četvrti u okviru opštine Alanya u provinciji Antalya, kupljen za 150.000 EUR. Po kupovnom kursu Centralne banke Republike Turske od 56,0159 TRY za euro na dan 21. avgusta 2026. godine, to iznosi 8.402.385 TRY. Za stranog kupca, iznos upisan u akt jeste iznos u lirama zabilježen na döviz alım belgesi (potvrdi o kupovini strane valute), koja se izdaje prilikom konverzije sredstava, pa se prijavljena cijena i konvertovani iznos uvijek poklapaju.

Kolona o poklonu nosi dva detalja koja mijenjaju njeno tumačenje. Stopa za darovanje nekretnine iznosi 68,31 promila prema tački 4. tarife 4. Zakona o taksama (Harçlar Kanunu), određena odlukom Savjeta ministara od 24. decembra 2012. godine, na snazi od 1. januara 2013. godine, i naplaćuje se od osobe koja prima poklon. To je otprilike tri i po puta više od 2% koje kupac plaća pri kupovini. Naplaćuje se na upisanu vrijednost, a ne na dogovorenu cijenu, pa iznos u lirama ispada niži nego što bi sam odnos sugerisao. Na samu taksu ne postoji porodični popust. Popust se nalazi na strani poreza: pokloni od roditelja, bračnog druga ili djeteta oporezuju se po polovini stopa određenih za besplatne prenose, prema pravilu koje Uprava za javne prihode (Gelir İdaresi Başkanlığı) jasno navodi.

Te stope za besplatne prenose počinju od 10% i rastu do 30% kroz pet razreda, naspram 1% do 10% za nasljeđivanje, prema tarifi za 2026. godinu objavljenoj u opštem saopćenju br. 57 u Službenom listu od 31. decembra 2025. godine. Izuzeće za 2026. godinu za besplatne prenose iznosi 66.935 TRY, naspram 2.907.136 TRY po djetetu za nasljeđivanje, što je po istom kursu od 21. avgusta 2026. godine otprilike 51.900 EUR. Za potrebe ovog poreza nekretnina se vrednuje prema procijenjenoj vrijednosti, a ne prema prodajnoj cijeni, pa konačan iznos zavisi od brojke koju drži opština, a koju porodica nikada ne vidi u ugovoru.

Kolona o nasljeđivanju ima vremensku osobinu koja iznenađuje nasljednike. Prema članu 19. Zakona o porezu na nasljeđe i prenos (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu), upis naslijeđene nekretnine ide dalje bez čekanja na obračun poreza, ali se nekretnina ne može dalje prenijeti niti opteretiti dok se pripadajući porez ne plati u cijelosti, a službenici katastra ne mogu završiti prenos bez potvrde o izmirenju poreza od poreske uprave. Upis ne čeka. Prodaja čeka.

Jedno pitanje nema provjeren odgovor i zaslužuje odgovor, a ne pretpostavku. Kada roditeljev novac plaća nekretninu upisanu direktno na maloljetnika, da li se sam prenos sredstava od roditelja ka djetetu tretira kao besplatan prenos za potrebe poreza na nasljeđe i prenos, nešto je što turska praksa, čini se, javno nije riješila. Akt bilježi prodaju i oporezuje se kao prodaja. Kretanje novca je zasebno pitanje, na koje turski računovođa treba pismeno odgovoriti za konkretnu porodicu prije nego što se sredstva prenesu.

Razlog nasljeđivanja koji ljudi navode, i zašto djeluje samo napola

Upisivanje stana na ime djeteta zaista uklanja taj stan iz budućeg turskog nasljeđivanja, i zaista ga ne stavlja van dosega ostalih nasljednika. Obje polovine su tačne, a drugu polovinu ne iznosi nijedan engleski tekst na ovu temu.

Nasljeđivanje nepokretne imovine koja se nalazi u Turskoj uređuje tursko pravo, bez obzira na državljanstvo vlasnika, na osnovu člana 20. Zakona o međunarodnom privatnom pravu i postupku (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun). To pravilo nije predmet izbora, a tursko pravo priznaje saklı pay, nužni dio iz kojeg se određeni nasljednici ne mogu isključiti. Potomci, roditelji i preživjeli bračni drug imaju nužni dio; braća i sestre su ga izgubili 2007. godine.

Član 565. Građanskog zakonika nabraja besplatne prenose za života koji se mogu pobijati na isti način kao i raspolaganja učinjena testamentom, a njegova četvrta tačka obuhvata prenose koje je umrli izvršio s očiglednim ciljem zaobilaženja pravila o nužnom dijelu. Nekretninu koju je finansirao roditelj, a upisana je na jedno dijete, ostali nasljednici s pravom na nužni dio mogu napasti upravo po toj tački. Ovaj test ima oštre uslove na obje strane: namjera povrede nužnog dijela mora biti očigledna, a turska doktrina tu namjeru ne pretpostavlja iz same činjenice da je prenos premašio raspoloživi dio.

Mogu uslijediti dva različita zahtjeva, koja se različito završavaju. Tužba tenkis tretira prenos kao valjan i umanjuje samo onaj dio koji zadire u nužni dio. Tužba muris muvazaası, koja se podiže kada je prenos prikazan kao nešto što nije bio kako bi se imovina sakrila od nasljednika, napada čitavu transakciju i može se završiti poništenjem akta i ponovnim upisom.

To daje primjenjivo pravilo odlučivanja. Rizik je nizak kada postoji jedno dijete, a visok kada ih ima više, i još viši kada postoje djeca iz ranijeg braka. Porodica s jednim djetetom koja stan u Alanyi upiše na to dijete radi nešto što nijedan drugi nasljednik nema pravo poništiti. Porodica s troje djece koja stan upiše na najstarije stvara zahtjev koji preostalo dvoje mogu podnijeti nakon roditeljeve smrti.

Svaka alternativa ima svoj vlastiti plafon. Testament sačinjen u formi koju priznaje nacionalno pravo umrlog formalno je valjan u Turskoj, ali kada je riječ o turskoj nekretnini, ne može premašiti turski nužni dio. Podjela kupovine na razlomačke udjele u aktu već na početku instrument je koji obavlja najviše posla uz najmanje trenja, jer ishod fiksira u trenutku kupovine, umjesto da ga ostavi da se kasnije spori. Takav pristup nosi vlastita pravila o udjelima, pravima izlaska i pravu preče kupovine.