Punomoć za kupovinu nekretnine u Turskoj notarski je dokument koji navodi radnje koje imenovani zastupnik smije obaviti u vaše ime, a tursko pravo određuje koliki dio tog spiska mora biti izričito napisan. Član 504 Turskog zakona o obligacionim odnosima zahtijeva posebno ovlaštenje prije nego što zastupnik smije prenijeti nepokretnu imovinu ili je opteretiti pravom, zbog čega opšta punomoć sastavljena za bankarske poslove neće pokrenuti prijenos vlasničkog lista. Forma nosi jednaku težinu, jer akt korišten u zemljišnoknjižnoj transakciji mora nositi fotografiju davaoca punomoći i mora biti izdat u notarskoj deklarativnoj formi, a ne kao ovjera potpisa, a to je par zahtjeva koje akti sastavljeni kod stranih notara redovno ne ispunjavaju. Opoziv dokumenta postao je brži u decembru 2025. godine, kada je Generalna direkcija za zemljišne knjige i katastar uvela nacionalni registar opoziva na osnovu cirkulara 2025/6, dopuštajući opoziv putem notara, konzulata, bilo kojeg zemljišnoknjižnog ureda ili sistema WebTapu, a odbijajući opozive poslane faksom, e-poštom ili poštom. Taj opoziv ne seže tako daleko koliko izgleda, jer cirkular navodi da opoziv izvršen putem WebTapua ili na šalteru registra obuhvata samo zemljišnoknjižne transakcije, a član 514 ostavlja davaoca punomoći odgovornim za radnje koje je zastupnik obavio prije nego što je saznao da je ovlaštenje prestalo. Smrt, gubitak poslovne sposobnosti ili stečaj bilo koje strane automatski okončava punomoć prema članu 513, tako da akt koji ne navodi datum isteka nije isto što i akt koji vrijedi zauvijek. Alati izgrađeni za praćenje i opoziv ovih dokumenata nalaze se iza e-Devlet prijave, koju kupac koji nikad nije imao tursku boravišnu dozvolu ne može dobiti, a taj jaz oblikuje ono što strani kupac treba tražiti od notara da unese u dokument već na samom početku.
Šta je vekaletname i šta ona ne daje vašem zastupniku
Vekaletname (punomoć) je notarski dokument koji ovlašćuje imenovanu osobu da obavi određene radnje u vaše ime, a nekretnina se ipak upisuje na vaše ime, a ne na ime vašeg zastupnika. Dokument prenosi ovlaštenje, a ne vlasništvo. Zastupnik koji potpiše prijenos u Tapu Müdürlüğü (Direkciji za katastar i zemljišne knjige) u Alanji ne stiče ništa; tapu (vlasnički list) izdaje se osobi koja je dala punomoć.
Tursko pravo tretira obim tog ovlaštenja kao pitanje sastavljanja dokumenta, a ne pitanje povjerenja. Član 504 Turskog zakona o obligacionim odnosima postavlja osnovno pravilo: obim punomoći određuje ugovor, a tamo gdje ugovor ništa ne kaže, određuje ga priroda posla koji treba obaviti. Dokument koji ne navodi nijednu radnju ostavlja službenika registra da tumači namjere bez konteksta, a službenici registra ne tumače namjere.
Akt se sastavlja na turskom jeziku. Davalac punomoći koji ne govori turski potpisuje ga kod notara u prisustvu sudskog tumača, a isti zahtjev prati transakciju dalje u registar, gdje Uredba o zvaničnim aktima koje izdaju zemljišnoknjižne direkcije zahtijeva sudskog tumača za svaku stranu koja ne govori turski i čini tog tumača potpisnikom akta.
Vlasništvo u Turskoj prelazi upisom u registar, tako da je prisustvo kupca ili kupčevog notarski ovjerenog zastupnika na šalteru registra odlučujuća radnja. Ništa u tom procesu ne pretvara zastupnika u vlasnika, i ništa u privatnom sporazumu između strana ne mijenja ono što piše u registru.
Koja ovlaštenja tursko pravo zahtijeva da budu izričito navedena
Član 504 Turskog zakona o obligacionim odnosima propisuje da zastupnik ne smije, osim ako nije posebno ovlašten, prenijeti nepokretnu imovinu niti je opteretiti pravom. Ista rečenica obuhvata podnošenje tužbe, poravnanje, arbitražu, zahtjev za stečaj ili prinudno poravnanje, preuzimanje mjeničnih obaveza, davanje poklona i jemstvo. Genel vekaletname (opšta punomoć) sastavljena za bankarske poslove ili za zastupanje pred državnim organima zato ne pokreće prijenos vlasničkog lista, koliko god široko bila formulisana.
Taj član najdirektnije obavezuje prodajnu stranu, jer je radnja koju navodi upravo prijenos. Kupčev dokument suočava se s drugačijim problemom: kupovina obuhvata najmanje pet radnji obavljenih na pet različitih mjesta, a filijala banke, notar i službenik registra, svako od njih traži specifično ovlaštenje koje se njega tiče. Šest ovlaštenja odgovorno je za većinu odbijanja, i sva propadaju iz istog razloga: sastavljanje je ostalo opšte tamo gdje je druga strana tražila nešto konkretno.
| Ovlaštenje | Zašto je potrebna izričita formulacija | Šta se dešava bez toga |
|---|---|---|
| Prijenos nekretnine ili njeno opterećenje hipotekom | Član 504 Turskog zakona o obligacionim odnosima zahtijeva posebno ovlaštenje | Registar odbija zahtjev |
| Potpisivanje zvaničnog akta i prihvatanje sticanja u zemljišnoknjižnoj direkciji | Službenici registra provjeravaju akt u odnosu na traženu radnju | Termin se ne može održati |
| Prodaja strane valute iz koje nastaje DAB (döviz alım belgesi, dokument o kupovini strane valute) | Uputstvo Centralne banke ograničava tu prodaju na kupca, prodavca ili zastupnika jednog od njih | Treća strana, poput agencije, ne može konvertovati sredstva u svoje ime |
| Otvaranje bankovnog računa na ime kupca | Filijale primjenjuju pravila lične identifikacije i traže imenovano ovlaštenje | Račun se ne otvara i lanac prijenosa zastaje |
| Dobijanje e-Devlet lozinke | PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, turska poštanska uprava) zahtijeva da akt izričito navede da je zastupnik ovlašten da dobije e-Devlet lozinku i da u tu svrhu daje izjave | Lozinka se odbija čak i kada je sam akt inače ispravan |
| Podizanje DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) polise osiguranja od zemljotresa i prijava komunalnih usluga | Administrativni organi traže pisano ovlaštenje | Svaki korak čeka drugi dokument |
Klauzula o e-Devlet pokazuje koliko doslovan zahtjev može biti. PTT ne prihvata opšte ovlaštenje za vođenje kupovine i traži baš tu rečenicu, što znači da će akt sastavljen šest sedmica ranije kod notara koji nije obaviješten o lozinki vratiti zastupnika na drugi notarski termin.
Valutna klauzula je bitna iz drugačijeg razloga. Kupac koji kupuje stan u Obi, naselju u okrugu Alanya provincije Antalija, koji prenese sredstva agenciji i zatraži od nje da ih konvertuje, dobija DAB na pogrešno ime, a registru je taj dokument potreban upravo na ime kupca.
Dva formalna zahtjeva koji odlučuju da li će registar prihvatiti punomoć
Punomoć čija priroda zahtijeva zemljišnoknjižnu transakciju mora nositi fotografiju davaoca punomoći i mora biti izdata u notarskoj deklarativnoj formi, koju turska praksa naziva düzenleme şekli, a ne kao ovjera potpisa. Uputstvo za nadzor notarskih ureda Turskog ministarstva pravde postavlja oba zahtjeva, oslanjajući se na član 80 Zakona o notarima (Noterlik Kanunu) i član 93 Uredbe uz Zakon o notarima. Kopije izvučene iz originala takođe nose fotografiju, a kada je davalac punomoći pravno lice, prilažu se i fotografije zastupnika koji potpisuju.
Oba zahtjeva se često pogrešno opisuju kao da važe samo za punomoć za prodaju. Oni važe zbog prirode transakcije, što znači da akt sastavljen za kupovinu podliježe istom pravilu kao akt sastavljen za prodaju. Kupac čiji strani notar nije priložio fotografiju drži dokument koji izgleda ispravno, a ne djeluje nigdje.
Deklarativna forma je zahtjev na kojem evropski kupci najčešće posrnu, jer notar u Švedskoj, Holandiji ili Njemačkoj obično samo ovjerava potpis na tekstu koji klijent donese. Ovjera dokazuje ko je potpisao. Turska deklarativna forma zahtijeva da notar sam sastavi akt, zabilježi identitet i izjavu davaoca punomoći i izda dokument kao svoj vlastiti instrument. To su dvije različite radnje, a registru odgovara samo jedna od njih.
Praktična posljedica je stvar redoslijeda. Nedostatak u formi se ne otkriva kada se akt potpisuje u inostranstvu, niti kada se šalje kurirom, niti kada se prevodi. Otkriva se na šalteru registra na dan termina, a do tog trenutka je valuta obično već konvertovana.
Turski notar, turski konzulat ili notar u vašoj vlastitoj zemlji
Akt sastavljen kod turskog notara ili u turskom konzulatu direktno ispunjava turske formalne zahtjeve, dok akt sastavljen kod notara u kupčevoj vlastitoj zemlji zahtijeva apostille i ovjereni prijevod na turski jezik i i dalje mora proći provjeru fotografije i deklarativne forme. Sva tri puta su zakonita. Razlikuju se po tome na koliko mjesta dokument može propasti.
| Gdje je akt sastavljen | Dodatni koraci koje stvara | Turski formalni zahtjevi | Jezik akta |
|---|---|---|---|
| Turski notar, tokom posjete Turskoj | Ništa osim uobičajene notarske procedure | Ispunjeni od strane notara kao stvar rutine | Turski, uz prisustvo sudskog tumača |
| Turski konzulat u inostranstvu | Konzularni termin | Ispunjeni, jer konzulat sam sastavlja akt | Turski |
| Notar u kupčevoj vlastitoj zemlji | Apostille ili konzularna legalizacija, ovjereni prijevod na turski, kurir | Često neispunjeni, jer fotografija izostaje, a radnja je ovjera potpisa | Kupčev vlastiti jezik, zatim prijevod |
Konzularni put je onaj koji kupci najviše potcjenjuju. Uklanja lanac apostillea i prijevod, i odmah proizvodi turski deklarativni akt, isti instrument kakav bi proizveo turski notar. Kupci koji razmatraju putovanje radi razgledanja umjesto posjete lokalnom notaru zapravo odgovaraju na šire pitanje: koliki dio turske kupovine se može završiti bez dolaska u Tursku uopšte.
Troškovi ostaju izvan ovog poređenja jer se mijenjaju iz godine u godinu i razlikuju se od zemlje do zemlje. Ono što se ne mijenja je broj tačaka na kojima može doći do neuspjeha: jedna za put preko turskog notara, jedna za konzularni put i četiri za put preko lokalnog notara.
Koja ovlaštenja izostaviti iz dokumenta
Kupčeva punomoć ne treba ovlaštenje za prodaju nekretnine, njeno opterećenje hipotekom ili njeno poklanjanje, a brisanje te tri stavke uklanja većinu onoga što može poći po zlu s dokumentom. Dato ovlaštenje je ovlaštenje koje neko može iskoristiti, a spisak onoga što kupčevoj punomoći nije potrebno duži je nego što većina nacrta pretpostavlja. Član 504 Turskog zakona o obligacionim odnosima ovdje pomaže na neočekivan način, jer prisiljava poklone, jemstva, mjenične obaveze i prijenose nekretnina da se pojave samo u izričitim riječima. Njihovo prisustvo u nacrtu zato nikad nije slučajno.
- Uklonite ovlaštenje za prodaju ili prijenos nekretnine, jer kupac stiče, a ne raspolaže.
- Uklonite ovlaštenje za opterećenje nekretnine hipotekom ili bilo kojim drugim pravom.
- Uklonite ovlaštenje za davanje poklona, jemstvo ili preuzimanje mjeničnih obaveza, od kojih nijedno ne pripada dokumentu za kupovinu.
- Ograničite punomoć na jednu nekretninu, označenu brojevima ada i parsel (blok i parcela), umjesto davanja ovlaštenja nad nekretninama uopšte.
- Odredite datum isteka, tako da ovlaštenje prestaje bez ikakve dalje radnje.
- Zabranite supstituciju, čime se sprečava zastupnika da imenuje drugog zastupnika.
- Izostavite ovlaštenje za dobijanje poreznog broja, koji Uprava za javne prihode (Gelir İdaresi Başkanlığı) sada izdaje strancima putem onlajn prijave.
Porezni broj je najjasniji primjer ovlaštenja koje je tiho postalo nepotrebno. Digitalni kanal Uprave za javne prihode traži ime podnosioca zahtjeva, podatke o identitetu, broj pasoša, adresu i kopiju stranice pasoša s fotografijom, a kupac koji to obavi prije notarskog termina može dobiti akt sastavljen bez tog ovlaštenja uopšte.
Čitanje rečenice o posebnom ovlaštenju naglas dvominutna je provjera koju većina kupaca preskoči. Nacrt koji daje ovlaštenje za prodaju nekretnine koju kupac tek treba da stekne nije greška u sastavljanju; to je drugi dokument.
Može li vaš zastupnik kupiti nekretninu od samog sebe?
Ne, jer zastupnik koji nije izričito ovlašten za to ne može sklopiti ugovor sam sa sobom, a zastupnik koji upiše nekretninu na svoje ime izlaže transakciju zahtjevu tapu iptal ve tescil, tužbi za poništenje vlasničkog lista i ponovni upis. Turski sudovi tretiraju punomoć kao nosioca obaveza lojalnosti i pažnje, a Kasacioni sud (Yargıtay) dugo zastupa stav da se radnje zastupnika iskorištene protiv interesa davaoca punomoći mogu poništiti.
Ovo pravilo je najbitnije tamo gdje zastupnik sjedi na drugoj strani posla. Agencija za nekretnine koja drži kupčevu punomoć, a istovremeno zarađuje proviziju od prodavca, ne postupa automatski nepropisno, i tursko pravo takav aranžman ne zabranjuje. To ipak znači da kupčeva zaštita mora doći iz sastavljanja dokumenta, a ne iz odnosa među stranama.
Srodno ograničenje odnosi se na advokate. Član 38 Zakona o advokaturi (Avukatlık Kanunu) zahtijeva da advokat odbije zastupanje tamo gdje je ranije djelovao ili savjetovao stranu sa suprotnim interesima u istom predmetu, a ograničenje se proteže i na advokatove partnere i zaposlene advokate. Advokat investitora koji drži kupčevu punomoć u istoj transakciji direktno upada u tu odredbu, a prebacivanje predmeta na kolegu u istoj kancelariji to ne ispravlja.
Četiri odluke pri sastavljanju nose najveći dio zaštite. Navedite jednu, konkretnu nekretninu. Odredite datum isteka. Zabranite supstituciju. Izostavite bilo kakvo ovlaštenje za prodaju, ono ovlaštenje koje uopšte omogućava trgovanje sa samim sobom.
Kako opozvati punomoć u Turskoj
Član 512 Turskog zakona o obligacionim odnosima dopušta bilo kojoj strani da okonča punomoć u bilo kojem trenutku i jednostrano, tako da opoziv punomoći ne zahtijeva saglasnost zastupnika. Od 5. decembra 2025. godine Generalna direkcija za zemljišne knjige i katastar takođe vodi jedinstveni nacionalni registar opoziva, uveden cirkularom 2025/6, prema kojem su opozivi upisani u registar vidljivi i pretraživi u svakom zemljišnoknjižnom uredu u zemlji.
Cirkular utvrđuje koji kanali funkcionišu. Davalac punomoći može opozvati punomoć koja zahtijeva zemljišnoknjižnu transakciju putem notara ili konzulata, ili ličnim podnošenjem zahtjeva bilo kojem zemljišnoknjižnom uredu, a opozive koje izdaju notari i konzulati te institucije same prosljeđuju uredu registra. WebTapu sistem nosi treći put, a opoziv izvršen tim putem obuhvata svaku punomoć izdatu prije datuma zahtjeva.
Cirkular je podjednako precizan i o tome šta ne funkcioniše. Zahtjevi za opoziv poslani faksom, e-poštom ili poštom se ne prihvataju, a zahtjevi podneseni lično Generalnoj direkciji ili regionalnim direkcijama takođe se ne obrađuju. Navedeni razlog je provjera identiteta.
| Kanal | Šta obuhvata | Ko ga može koristiti |
|---|---|---|
| Notarski azilname (akt o opozivu punomoći) kod turskog notara ili konzulata | Samu punomoć prema opštem pravu, a i zemljišnoknjižni registar čim se akt proslijedi | Svaki davalac punomoći, uključujući onog koji nikad nije imao tursku boravišnu dozvolu |
| Lični zahtjev u bilo kojem zemljišnoknjižnom uredu | Samo zemljišnoknjižne transakcije | Svaki davalac punomoći koji može doći na šalter u Turskoj |
| WebTapu | Samo zemljišnoknjižne transakcije, obuhvata sve punomoći izdate prije zahtjeva | Davaoci punomoći s e-Devlet prijavom |
Dva detalja iz cirkulara direktno se tiču stranih kupaca. Prvi je izričito navedeno ograničenje obima: namjera opoziva izražena putem WebTapua ili na šalteru registra obuhvata samo zemljišnoknjižne transakcije. Taj opoziv ne dopire ni do banke, ni do porezne uprave, ni do komunalnog preduzeća. Drugi je pravilo provjere specifično za strance, prema kojem se zahtjevi koje podnose zastupnici stranih fizičkih i stranih pravnih lica provjeravaju i elektronski, prema broju identifikacije stranca, broju pasoša i imenu, i naspram fizičkog registra opoziva koji vodi ured registra.
Vrijeme opoziva nosi trošak, ali ne i veto. Član 512 čini stranu koja okonča punomoć u neprikladnom trenutku odgovornom za nastalu štetu, što je pitanje naknade štete, a ne pitanje valjanosti. Sam opoziv ostaje na snazi.
Da li opoziv poništava ono što je vaš zastupnik već uradio?
Ne. Član 514 Turskog zakona o obligacionim odnosima čini davaoca punomoći i njegove nasljednike odgovornim za radnje koje je zastupnik obavio prije nego što su saznali da je punomoć prestala, potpuno kao da je i dalje trajala. Opoziv je zato događaj saznanja, a ne događaj potpisa, i upravo u tom razmaku između njih nastaje šteta.
Nacionalni registar opoziva zatvara taj razmak u jednom pravcu. Opoziv upisan u bilo kojem zemljišnoknjižnom uredu postaje vidljiv svima ostalima, tako da zastupnika koji dođe na šalter s opozvanom punomoći zaustavlja sam registar, a ne kupčevo upozoravajuće pismo. To je stvarno poboljšanje u odnosu na stanje prije decembra 2025. godine, kada opoziv podnesen u jednoj provinciji nije morao biti vidljiv u drugoj.
Razmak ostaje otvoren svuda drugdje, i cirkular to izričito kaže. Zamislite kupca koji je dao jedan dokument koji obuhvata prijenos, bankovni račun i komunalne pretplate, a koji potom opozove taj dokument putem WebTapua nakon spora sa zastupnikom. Registar je sada zatvoren za tog zastupnika. Banka nije, jer opoziv preko registra obuhvata samo zemljišnoknjižne transakcije, a filijali ništa nije rečeno. Zatvaranje drugih vrata zahtijeva notarski azilname i pisano obavještenje banci.
Tri koraka čine opoziv potpunim, a ne samo podnesenim. Obavijestite zastupnika kanalom koji daje dokaz o dostavi, jer se član 514 oslanja na saznanje, a ne na namjeru. Pošaljite azilname svakoj instituciji gdje je dokument korišten, navodeći banku, poresku upravu i dobavljače komunalnih usluga. Zatražite povrat ovjerenih kopija originalnog akta, jer kopije izvučene iz notarskog akta kruže nezavisno od njega.
Izbor kanala odlučuje šta davalac punomoći kasnije može dokazati. Turska praksa oslanja se na tri puta koji ostavljaju trag: dostavu putem notara, preporučenu poštu s potvrdom prijema putem PTT-a i državne sisteme elektronske dostave UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi, nacionalni sistem elektronskog obavještavanja) i KEP (kayıtlı elektronik posta, registrovana elektronska pošta). Poruka poslana običnom e-poštom ili aplikacijom za razmjenu poruka ostavlja davaoca punomoći da dokazuje nešto uz pomoć snimaka ekrana baš u trenutku kada član 514 zahtijeva datum dostave.
Koliko dugo turska punomoć ostaje na snazi
Turska punomoć nema zakonski propisan datum isteka, tako da vrijedi dok se ne opozove, dok se ne završi posao koji obuhvata ili dok je jedan od događaja iz člana 513 Turskog zakona o obligacionim odnosima automatski ne okonča. Akt potpisan za kupovinu prije tri godine i danas može biti na snazi ako ga niko nije opozvao i ako tekst nije odredio datum isteka.
Član 513 nabraja automatske razloge okončanja. Osim ako ugovor ili priroda posla ne ukazuju drugačije, punomoć se sama okončava smrću, gubitkom poslovne sposobnosti ili stečajem zastupnika ili davaoca punomoći, a isto pravilo važi kada je jedna od strana pravno lice koje prestane postojati. Drugi stav dodaje obavezu nastavka: kada bi okončanje punomoći ugrozilo interese davaoca, zastupnik ili njegovi nasljednici moraju nastaviti sve dok davalac punomoći, njegovi nasljednici ili novi zastupnik ne mogu preuzeti stvar.
Prodajna strana transakcije ovdje trpi najviše. Stariji vlasnik koji živi u inostranstvu daje punomoć agenciji, termin je zakazan za šest sedmica kasnije, a vlasnik u međuvremenu umre. Ovlaštenje je prestalo po sili zakona, bez obzira da li agencija to zna, a prijenos potpisan na osnovu tog akta neispravan je u samoj osnovi. Kupac koji provjeri prodavčev identitet, ali ne i da li je prodavac još uvijek živ, provjerio je samo polovinu pitanja.
Određivanje datuma isteka u aktu pretvara otvoreni rizik u rizik s rokom. Kupovina koja se realno završava u roku od tri mjeseca ne treba dokument koji preživljava deceniju.
Šta možete provjeriti sami, a šta ne možete
Turska objavljuje samouslužni registar punomoći koje je neka osoba dala, ali taj registar se nalazi iza e-Devlet prijave, koju kupac koji nikad nije imao tursku boravišnu dozvolu ne može dobiti. Türkiye Noterler Birliği (Udruženje turskih notara) vodi tu uslugu na državnom portalu e-uprave, a pristup zahtijeva e-Devlet lozinku, mobilni potpis, elektronski potpis, tursku ličnu kartu ili podatke za prijavu u internet bankarstvo.
Prepreka leži korak ranije. PTT izdaje e-Devlet lozinke strancima samo na osnovu turskog identifikacionog broja koji počinje sa 98 ili 99, predočenog zajedno s boravišnom dozvolom, radnom dozvolom, Turquoise Card karticom ili jednim od dokumenata statusa zaštite, kao i pasošem. Svaki dokument s tog spiska potvrđuje status boravka, rada ili zaštite. Investitor koji je posjetio Alanju s turističkim pečatom, kupio stan i odletio kući ne posjeduje nijedan od njih.
Rezultat je asimetrija koju vrijedi jasno navesti. Kupac najizloženiji punomoći, onaj koji nije u zemlji i ne može pratiti šta se dešava, jeste kupac najmanje sposoban da koristi onlajn alate izgrađene za praćenje i opoziv punomoći. Četiri zamjene pokrivaju veći dio tog jaza.
- Zatražite od notara ovjerenu kopiju akta u trenutku njegovog sastavljanja i pročitajte rečenicu o posebnom ovlaštenju u prijevodu prije nego što napustite kancelariju.
- Sačuvajte azilname i dokaz o njegovoj dostavi, jer se član 514 oslanja na trenutak kada je zastupnik saznao za opoziv.
- Koristite notarski put opoziva umjesto WebTapua, jer notarski azilname dopire do same punomoći, a ne samo do zemljišnoknjižnog registra.
- Zatražite od zemljišnoknjižnog ureda da potvrdi da je opoziv upisan, što se isplati uraditi za strance, jer službenici registra provjeravaju i elektronski sistem i fizički registar opoziva za transakcije koje obavljaju zastupnici stranih strana.