Zajednička kupovina nekretnine u Turskoj sa bračnim drugom ili partnerom

Zajednička kupovina nekretnine u Turskoj sa bračnim drugom ili partnerom predstavlja kupovinu u obliku paylı mülkiyet (suvlasništvo prema udjelima), pri čemu tapu (vlasnički list) bilježi udio svakog vlasnika kao razlomak, na primjer 1/2 ili 3/4. Taj razlomak nosi veću težinu nego što većina kupaca očekuje, jer tursko pravo ne poznaje zajedničko vlasništvo s pravom nadživljavanja (engl. joint tenancy with right of survivorship), pa udio automatski ne prelazi na preživjelog vlasnika. Član 20(1) Zakona o međunarodnom privatnom pravu i postupku (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun) podvrgava nepokretnosti koje se nalaze u Turskoj turskom nasljednom pravu, bez obzira na to šta propisuje testament sastavljen u matičnoj zemlji, a član 499 turskog Građanskog zakonika daje preživjelom bračnom drugu jednu četvrtinu zaostavštine kada nasljeđuje zajedno s potomcima umrlog. Par koji upiše po 1/2 na svako ime i ostavi dvoje djece prenosi preživjelom bračnom drugu 5/8 stana, dok bi isti stan upisan na jedno ime preživjelom ostavio samo 1/4. Vanbračni partner prema turskom pravu ne nasljeđuje potpuno ništa, čime kolona udjela ostaje jedina zaštita koja postoji. Prodaja udjela kasnije pokreće zakonsko pravo preče kupovine (yasal önalım hakkı) drugog suvlasnika, koje je Zakon br. 7571 od 25. decembra 2025. godine preoblikovao u rok od najviše godinu dana, uz ostvarivanje po tržišnoj vrijednosti koju određuje sudija. Parovi koji kupuju s namjerom sticanja turskog državljanstva suočavaju se s dodatnom zamkom, jer se prag od 400.000 američkih dolara primjenjuje po podnosiocu zahtjeva, pa jednaka podjela jednog stana koji ispunjava uslov diskvalifikuje oboje.

Kako suvlasništvo zaista izgleda na turskom tapu

Dvije osobe koje zajedno kupe jedan turski stan postaju paylı malikler (suvlasnici s određenim udjelima), a tapu (vlasnički list) bilježi svaki udio kao razlomak, na primjer 1/2 ili 3/4. Član 688 Türk Medeni Kanunu (turskog Građanskog zakonika) formuliše to pravilo u jednoj rečenici: u paylı mülkiyet (suvlasništvu prema udjelima) više osoba je vlasnik cijele fizički nepodijeljene stvari u određenim udjelima. Turski kupci nastali dokument nazivaju hisseli tapu (tapu s udjelima).

Određeni udio nosi određena ovlaštenja. Svaki suvlasnik može taj udio prenijeti, staviti pod hipoteku i dopustiti da ga zaplijene njegovi vlastiti povjerioci, i to sve bez potpisa drugog vlasnika. Udio se ponaša kao samostalna imovina, i zato razlomak otisnut na tapu odlučuje o mnogo više stvari nego što većina kupaca očekuje.

Tursko pravo poznaje i drugi, potpuno drugačiji oblik. Elbirliği mülkiyeti (zajedničko vlasništvo bez udjela) prema članu 701 nastaje iz zajednice stvorene zakonom, najčešće kao miras ortaklığı (nasljednička zajednica) koja nastaje smrću vlasnika. Suvlasnici u ovom obliku nemaju pojedinačni udio, a svako raspolaganje zahtijeva jednoglasnost. Dobrovoljna kupovina od strane para nikada ne stvara ovaj oblik.

Jedna poznata anglo-američka konstrukcija u turskom pravu nema nikakav ekvivalent. Tursko zemljišnoknjižno pravo ne poznaje zajedničko vlasništvo s pravom nadživljavanja, pa preživjeli automatski ne preuzima cijeli stan kada drugi vlasnik umre. Kupci iz Engleske, Irske, Australije i Kanade često pretpostavljaju da struktura iz njihove matične zemlje putuje s njima. To nije tačno, a udio umrlog prelazi na njegove nasljednike prema pravilima opisanim dalje u tekstu.

Kolona udjela je odluka, a 50/50 je samo pretpostavka koju ljudi automatski usvajaju

Ništa u turskom pravu ne zahtijeva jednake udjele, i par može upisati bilo koje razlomke o kojima se dogovori, uključujući 70/100 i 30/100, sve dok razlomci zajedno čine cjelinu. Zemljišna knjiga upisuje ono što strane izjave na terminu. Član 688 govori o "više osoba" i ne postavlja gornju granicu njihovog broja, pa široko rasprostranjena tvrdnja da turska nekretnina može imati najviše pet vlasnika nema nikakvo zakonsko uporište.

Razlomak treba mjeriti nešto stvarno. Uzmimo par koji kupuje stan u Alanyi, gdje jedan partner iz ušteđevine doprinosi 70% cijene, a drugi 30%. Upis po 1/2 prenosi 20% vrijednosti stana na partnera s manjim doprinosom, i to u trenutku upisa, trajno i bez ikakve dodatne dokumentacije. Upis 70/100 i 30/100 bilježi ono što se zaista desilo. Nijedan izbor nije pogrešan, ali samo je jedan od njih namjeran.

Ispravljanje razlomka kasnije košta novac. Dodavanje imena ili pomicanje udjela nije administrativna izmjena. Tursko pravo to tretira kao novi prenos udjela s jednog vlasnika na drugog, što znači drugi termin u zemljišnoj knjizi i drugi tapu harcı (taksu za prenos vlasničkog lista), obračunatu na vrijednost udjela koji se prenosi. Izjavljivanje namjeravanih razlomaka već na prvom terminu ne košta ništa dodatno.

Odakle dolazi novac i na koga pada udio takođe treba da se poklapa. Prenos izvršen bez plaćanja prema turskom poreznom pravu nosi dimenziju poklona, a tretman zavisi od strana i iznosa o kojima je riječ. O neravnomjernom finansiranju razgovarajte s turskim advokatom ili računovođom prije termina, a ne poslije.

Dva kupca znače dvije kvote stranog vlasništva

Tursko pravo ograničava sticanje nekretnina od strane stranaca po osobi, a ne po nekretnini, i član 35 Tapu Kanunu (Zakona o zemljišnim knjigama) ograničava svako strano fizičko lice na 30 hektara na nivou cijele države i na 10% privatno posjedovane površine bilo kojeg okruga. Budući da je gornja granica vezana za osobu, dva kupca nose dvije granice, a katastar mjeri svakog sticaoca prema njegovoj vlastitoj kvoti.

Praktična težina ovoga oštro se razlikuje prema vrsti imovine. Par koji kupuje stan 2+1 u Obi nikada se neće ni približiti 30 hektara, pa je kvota za njih irelevantna. Par koji kupuje zemljište u Kargıcaku ili parcelu za vilu u Demirtaşu može doći do granice okruga, jer pravilo od 10% zavisi od toga koliko je površine tog konkretnog okruga već u stranim rukama, kao i od veličine same parcele. Postavite ovo pitanje na nivou konkretne parcele prije nego što kapara krene, jer je odgovor specifičan za parcelu i agent ga ne može uopštiti.

Oba kupca takođe trebaju vlastitu dokumentaciju. Svakom stranom sticaocu potreban je turski vergi kimlik numarası (porezni identifikacioni broj) na vlastito ime, i nijedan kupac ne može koristiti broj onog drugog.

Šta se mijenja u zemljišnoj knjizi kada ima dva kupca

Neki koraci u turskoj kupovini vezani su za nekretninu, a neki za osobu, i konverzija valute vezana je upravo za osobu, što je čini korakom u kojem se dva kupca ponašaju drugačije nego jedan. Uputstvo za primjenu Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Centralne banke Republike Turske) zahtijeva da döviz alım belgesi (potvrda o kupovini deviza) sadrži najmanje ime i prezime stranog državljanina u čije ime je valuta zamijenjena, broj njegovog pasoša ili Yabancı Kimlik Numarası (broj strane identifikacije), te ekvivalent iznosa u američkim dolarima.

Za par iz ovoga proizlaze dvije posljedice. Doprinos svakog kupca zahtijeva potvrdu koja navodi baš tog kupca, a potvrda na ime jednog partnera ne dokumentuje novac drugog partnera. Član 4(3) istog uputstva sužava krug osoba koje mogu izvršiti zamjenu na kupca, prodavca ili njihove punomoćnike i zastupnike, pa prijatelj, član porodice ili agencija ne mogu zamijeniti sredstva u ime kupca na svoje vlastito ime.

Konverzija je ujedno i tačka bez povratka. Član 6(1) propisuje da nakon što Centralna banka završi kupovinu valute, prodaja te valute se ni iz kojeg razloga ne može poništiti niti se transakcija može otkazati, a banke su dužne o tome unaprijed obavijestiti klijenta. Parovi koji izvrše konverziju prije nego što je provjera vlasničkog lista završena, taj rizik nose zajedno.

Prisustvo slijedi istu ličnu logiku. Svaki kupac ili se lično pojavljuje na terminu za tapu, ili ga zastupa punomoćnik na osnovu notarski ovjerenog punomoćja koje izričito ovlašćuje na kupovinu nepokretnosti, jer opšte punomoćje ne funkcioniše u turskoj zemljišnoj knjizi. Situacija u kojoj je jedan partner lično prisutan, a drugog zastupa punomoćnik, uobičajena je i ne stvara nikakve poteškoće.

Za strane kupce ni prijavljena vrijednost nije slobodan izbor. U transakcijama u kojima su strana fizička lica strana kupca, zvanični vlasnički list odražava iznos u turskim lirama upisan na potvrdi o kupovini deviza.

Da li vaš brak daje drugom bračnom drugu potraživanje ako je na vlasničkom listu samo jedno ime?

Tursko bračno imovinsko pravo može stvoriti potraživanje za bračnog druga koji se ne pojavljuje na tapu, ali to je potraživanje na vrijednost, a ne udio u vlasništvu, i ono ne čini drugog bračnog druga suvlasnikom stana. Član 202 turskog Građanskog zakonika automatski primjenjuje edinilmiş mallara katılma (učešće u stečenoj imovini) na brakove sklopljene od 1. januara 2002. godine nadalje, osim ako bračni drugovi ugovorom izaberu drugačiji režim. U tom režimu imovina stečena tokom braka dijeli se prema vrijednosti prilikom prestanka režima, a bračni drug koji nije vlasnik ima katılma alacağı (potraživanje po osnovu učešća).

Razlika između potraživanja na vrijednost i udjela ima značaj na šalteru zemljišne knjige. Potraživanje po osnovu učešća ostvaruje se prema drugom bračnom drugu, a ne prema registru, i ono ne upisuje nikakvo ime na tapu.

Za strane parove važi i drugi sloj, onaj koji blogovi o nekretninama na engleskom jeziku dosljedno preskaču. Koji bračni imovinski režim koje zemlje važi za strani par određuju turska pravila o sukobu zakona iz Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (Zakona o međunarodnom privatnom pravu i postupku), a ne lokacija stana. Poveznice idu preko zajedničkog nacionalnog prava bračnih drugova i njihovog zajedničkog uobičajenog boravišta, što znači da se na stan u Alanyi norveškog para vjenčanog u Norveškoj sasvim moguće primjenjuje njihov norveški režim.

Zbog toga je samouvjerena rečenica koja kruži cijelim sektorom, da bračni drug ima ista prava bez obzira na to da li mu je ime na vlasničkom listu, pogrešna u dva pravca istovremeno. Turski režim se za strani par ne primjenjuje automatski, a čak i kada se primjenjuje, stvara novčano potraživanje, a ne vlasništvo. Prije nego što vlasnički list počnete tretirati kao dekoraciju, pitajte turskog advokata koji režim važi za vaš brak.

Jedina bračna zaštita u turskom pravu, i zašto stan za odmor rijetko ispunjava uslove

Tursko pravo zaista predviđa stvarnu prepreku jednostranoj prodaji, i član 194 turskog Građanskog zakonika sprječava jednog bračnog druga da prenese aile konutu (porodični dom) ili ograniči prava na njemu bez izričite saglasnosti drugog bračnog druga. Bračni drug koji nije upisani vlasnik može zatražiti od zemljišne knjige da upiše şerh (napomenu) kojom se bilježi da je nekretnina porodični dom, a bračni drug čija se saglasnost uskraćuje bez opravdanog razloga može zatražiti intervenciju sudije.

Ova zaštita se definiše prema načinu korištenja, a ne prema vlasništvu. Turski pravni izvori opisuju aile konutu kao stambeni prostor u kojem bračni drugovi žive zajedno i koji čini centar njihovog zajedničkog života, a druge kuće i ljetne nekretnine tumače kao nešto što ne spada u taj opis. Stan u Alanyi koji se koristi nekoliko sedmica svakog ljeta ne odgovara toj definiciji, pa zaštita koja se stranim parovima ponekad obećava ne obuhvata tipičnu kupovinu za odmor.

Isti test djeluje u suprotnom pravcu za kupce koji se sele. Par koji se preseli u Alanyu, dobije boravišnu dozvolu i stan učini svojim stvarnim domom, mijenja karakter nekretnine, jer karakter prati način na koji se stambeni prostor koristi, a ne klasifikaciju otisnutu na vlasničkom listu. Parovi koji namjeravaju da se presele trebaju pitanje napomene pokrenuti s advokatom onog trenutka kada selidba postane stvarna.

Kada jedno od vas umre, stanom upravlja tursko pravo bez obzira šta piše u vašem testamentu

Ovdje suvlasništvo prestaje da bude samo papirologija. Član 20(1) Zakona o međunarodnom privatnom pravu i postupku propisuje da nasljeđivanje podliježe nacionalnom pravu umrlog, ali da se na nepokretnosti koje se nalaze u Turskoj primjenjuje tursko pravo. Ovo pravilo nije predmet izbora strana. Stan u Alanyi švedskog, njemačkog ili holandskog vlasnika prelazi po turskom nasljednom pravu, bez obzira na državljanstvo, mjesto boravka ili ono što propisuje testament sastavljen u matičnoj zemlji.

Zatim se u fiksnom redoslijedu odvijaju dvije odvojene operacije, a njihovo miješanje proizvodi većinu pogrešnih brojki koje kruže. Bračni imovinski režim automatski prestaje smrću na osnovu člana 225 turskog Građanskog zakonika i prvo se likvidira, čime se utvrđuje potraživanje preživjelog bračnog druga po osnovu učešća. Tek ostatak čini tereke (zaostavštinu) koja prelazi na nasljednike. Ovaj redoslijed nije kozmetički, jer se potraživanje po osnovu učešća namiruje prije nego što uopšte postoji zaostavština za podjelu.

Korak nasljeđivanja zatim slijedi član 499, koji daje preživjelom bračnom drugu jednu četvrtinu zaostavštine kada nasljeđuje zajedno s potomcima umrlog, jednu polovinu zajedno s roditeljima umrlog, i tri četvrtine zajedno s djedovima i babama i njihovom djecom.

Primjena ovoga na par s dvoje djece čini kolonu udjela mjerljivom. Par kupi stan u Alanyi i upiše ga po 1/2 na svako ime. Jedan bračni drug umre. Preživjeli zadržava svoju 1/2, a zatim uzima jednu četvrtinu od 1/2 umrlog, što je 1/8, za ukupno 5/8. Dvoje djece dijeli preostalih 3/8. Da je isti stan bio upisan isključivo na ime umrlog, preživjeli bi uzeo jednu četvrtinu cjeline, a djeca tri četvrtine.

Razlika između 5/8 i 1/4 iznosi tri osmine stana, a o njoj odlučuje upravo kolona udjela popunjena na terminu. Potraživanje po osnovu učešća iz likvidacije režima stoji iznad ovih razlomaka i računa se odvojeno, zbog čega se ne održava široko rasprostranjena tvrdnja da preživjeli bračni drug automatski zadržava 50%, a djeca dobijaju preostalih 50%. Ta brojka pozajmljuje podjelu prema vrijednosti iz bračnog imovinskog režima i prikazuje je kao nasljedni udio.

Ako niste u braku, vlasnički list je jedina zaštita koju imate

Tursko nasljedno pravo ne priznaje vanbračnog partnera. Preživjeli partner po zakonu ne nasljeđuje ništa, bez obzira na to koliko su dugo bili zajedno, imaju li zajedničku djecu, ili njihova matična zemlja registruje njihovu zajednicu. Turski zakonski red nasljeđivanja ide preko potomaka, zatim roditelja, pa djedova i baba, dok je preživjeli bračni drug posebna kategorija, a vanbračni partner se nigdje u njemu ne pojavljuje.

Pravilo o sukobu zakona zatvara alternativni put. Budući da član 20(1) turski stan upućuje na tursko pravo, holandsko geregistreerd partnerschap ili švedska sambo zajednica nemaju nikakav status u zemljišnoj knjizi u Alanyi, koliko god potpuno štitili par u matičnoj zemlji.

Posljedice se jasno dijele prema strukturi. Tamo gdje je stan upisan isključivo na ime jednog partnera i taj partner umre, preživjeli ne dobija ništa, a stan prelazi na djecu ili roditelje umrlog. Tamo gdje je stan upisan po 1/2, preživjeli zadržava svoju polovinu, a polovina umrlog prelazi na njegovu porodicu, čime preživjeli postaje suvlasnik zajedno s ljudima koje možda nikada nije upoznao. Ti novi suvlasnici imaju sva ovlaštenja koja ima vlasnik, uključujući ovlaštenje da iznude prodaju.

Za vanbračni par razlomak na tapu stoga obavlja više posla nego za bračni par, jer iza njega ne stoji nikakav bračni imovinski režim kao druga linija odbrane.

Može li testament to ispraviti, i šta turski testament ne može promijeniti?

Testament pomaže, ali u granicama koje postavlja tursko pravo, a ne sam ostavilac. Član 20(4) Zakona o međunarodnom privatnom pravu i postupku priznaje testamentarnu odredbu sačinjenu u formi propisanoj nacionalnim pravom umrlog, pa testament pravilno sačinjen u Njemačkoj ili Švedskoj u Turskoj nije ništav iz razloga forme. Forma i sadržina su različita pitanja, a obavezujuća je upravo sadržina.

Sadržinsko ograničenje je saklı pay (nužni dio). Ostavilac može raspolagati samo sa tasarruf edilebilir kısım (raspoloživim dijelom), jer član 506 turskog Građanskog zakonika rezerviše fiksne proporcije za određene nasljednike. Nužni dio iznosi polovinu zakonskog udjela za potomke, jednu četvrtinu zakonskog udjela za svakog roditelja, a za preživjelog bračnog druga cijeli zakonski udio kada nasljeđuje zajedno s potomcima ili roditeljima, odnosno tri četvrtine tog udjela u ostalim slučajevima.

Ukidanje nužnog dijela braće i sestara Zakonom br. 5650 iz 2007. godine najviše je značajno za vanbračne parove. Vlasnik koji ne ostavlja ni potomke ni žive roditelje može turski stan testamentom usmjeriti partneru s velikom slobodom, jer braća, sestre i dalji rođaci nemaju nužni dio. Vlasnik s djecom nalazi se u suprotnom položaju, jer rezervisana polovina zakonskog udjela djece ostaje na snazi bez obzira na to šta propisuje testament. Turski stan planirajte u Turskoj, a testament sastavljen u matičnoj zemlji tretirajte kao dokument koji obuhvata imovinu u matičnoj zemlji.

Prodaja udjela kasnije, i pravilo o preči kupovini koje se promijenilo u decembru 2025. godine

Suvlasništvo nosi ograničenje koje iznenađuje prije prodavce nego kupce. Kada jedan suvlasnik proda svoj udio trećem licu, preostali suvlasnici imaju yasal önalım hakkı (zakonsko pravo preče kupovine), koje im omogućava da taj udio preuzmu umjesto kupca, na osnovu člana 732 turskog Građanskog zakonika. Ovo pravo ne nastaje pri prodaji između postojećih suvlasnika, pa otkup jednog partnera od strane drugog ništa ne pokreće.

Član 733 uređuje mehanizam. O prodaji ostale suvlasnike obavještava kupac ili prodavac preko notara, a pravo prestaje ako se ne ostvari u roku od tri mjeseca od tog obavještenja, uz krajnji rok koji se računa od dana prodaje.

Dva elementa ovog pravila nedavno su se promijenila, a većina objavljenih vodiča to još nije pratila. Zakon br. 7571, objavljen u Resmî Gazete (Službenom listu) 25. decembra 2025. godine i na snazi od istog dana, skratio je krajnji rok zastare s dvije godine na godinu dana i promijenio osnovicu za cijenu, tako da je cijena preče kupovine sada tržišna vrijednost koju određuje sudija, a ne cijena upisana na vlasničkom listu. Izmjena je iz opsega prava izuzela i prinudne prodaje i određene prodaje putem javnog nadmetanja, i ne primjenjuje se na prodaje okončane prije njenog stupanja na snagu.

Stranice koje su u augustu 2026. godine visoko rangirane za ovu temu, uključujući najmanje jedan blog turske advokatske kancelarije, i dalje opisuju dvogodišnji rok i otkup po cijeni upisanoj na vlasničkom listu. Obje tvrdnje bile su tačne do decembra 2025. godine, a sada to više nisu, što je značajno jer ove dvije promjene djeluju u suprotnim pravcima. Kraći rok ide u korist kupca udjela, dok cijena prema tržišnoj vrijednosti uklanja stari podsticaj za ostvarivanje prava protiv zaniženog iznosa na vlasničkom listu.

Tumačenje zavisi od toga na kojoj ste strani transakcije. Partner koji prodaje svoju polovinu vanjskoj osobi treba da očekuje da će kupac u cijenu uračunati godinu dana izloženosti riziku. Strani kupac koji stiče udio od postojećeg suvlasnika u zgradi sam nosi tu izloženost tokom godinu dana nakon upisa.

Kada se suvlasnici ne mogu dogovoriti: razvrgnuće, medijacija i licitacija

Nijedan suvlasnik ne može ostati zarobljen zauvijek. Član 698 turskog Građanskog zakonika daje svakom suvlasniku pravo da zahtijeva razvrgnuće suvlasništva na zajedničkoj nekretnini, osim ako obaveza nastavka suvlasništva ne proizlazi iz pravnog posla ili iz toga što je nekretnina namijenjena trajnoj svrsi. Ova tužba se naziva izale-i şuyu (razvrgnuće suvlasništva).

Sud bira između dva ishoda. Može odrediti aynen taksim (fizičku diobu), dijeleći nekretninu fizički tamo gdje je to moguće bez gubitka vrijednosti, ili diobu prodajom, pri čemu se nekretnina prodaje na javnoj licitaciji, a prihod se dijeli prema udjelima. Pojedinačan stan se rijetko može fizički podijeliti, pa je realan ishod za stan u Alanyi licitacija, a cijene na licitacijama često su niže od onoga što bi donijela nepožurena privatna prodaja.

Sada prvo dolazi proceduralni korak. Od 1. septembra 2023. godine, obraćanje arabuluculuk (medijaciji) preduslov je za podnošenje tužbe za razvrgnuće, što je uvedeno Zakonom br. 7445 kojim je izmijenjen član 18/B Zakona br. 6325, a slučaj pokrenut bez pokušaja medijacije odbacuje se iz proceduralnih razloga.

Suvlasnici mogu ograničiti ovo pravo, ali samo na tačno određen način. Član 698(2) dozvoljava da se pravo na zahtijevanje razvrgnuća ograniči pravnim poslom na najviše deset godina, i zahtijeva da sporazumi o nastavku suvlasništva na nepokretnosti budu sačinjeni u zvaničnoj formi, uz mogućnost upisa napomene u zemljišnu knjigu. Privatni pisani sporazum između dva partnera da neće zahtijevati razvrgnuće stoga ne zaustavlja tužbu za razvrgnuće turske nekretnine, jer član zahtijeva zvaničnu formu. Sporazum sklopljen na period duži od deset godina nije ništav; period se skraćuje na deset godina, a suvlasnici ga mogu obnoviti.

Zajednička kupovina i tursko državljanstvo: zamka 50/50

Parovi koji kupuju zajednički s namjerom sticanja državljanstva često se sami isključe iz ispunjavanja uslova. Prag investicije u nekretninu za tursko državljanstvo iznosi 400.000 američkih dolara i primjenjuje se po podnosiocu zahtjeva, pa dvoje ljudi koji podijele jedan stan od 400.000 dolara jednako, svako drži po 200.000 dolara, i nijedno od njih ne ispunjava uslov. Spajanje udjela ne spaja i pravo na podnošenje zahtjeva.

Put koji funkcioniše ide u suprotnom pravcu. Jedan bračni drug na svoje ime posjeduje nekretninu koja ispunjava cijeli prag, a drugi bračni drug, zajedno s djecom mlađom od 18 godina, uključuje se u taj zahtjev kao izdržavani član, bez ikakve dodatne investicije. Dvoje odraslih od kojih svako želi državljanstvo u svoje vlastito ime moraju prag ispuniti odvojeno.

Put ka državljanstvu ujedno oduzima fleksibilnost koju obično pruža struktura sa udjelima. Nekretnina korištena za zahtjev podliježe trogodišnjem ograničenju prodaje, a to ograničenje obuhvata i prenose udjela, kao i prodaju cijele nekretnine, pa par na ovom putu ne može tokom te tri godine mijenjati svoje razlomke. Odmjerite ovo ograničenje naspram vrijednosti posjedovanja stana na dva imena.

Šta dogovoriti u pisanoj formi prije termina

Tapu bilježi razlomke i ništa drugo, pa ko je šta platio, ko plaća tekuće troškove i kako svaki od vlasnika izlazi iz suvlasništva pripada zasebnom dokumentu potpisanom prije termina. Šest tačaka pokriva ovu materiju za većinu parova.

1. Zabilježite razlomke i razlog za njih, uključujući ko je koliko platio i s kojeg računa, jer tapu pokazuje razlomak, ali nikada ne pokazuje razlog.
2. Rasporedite tekuće troškove, navodeći ko plaća aidat (naknadu za održavanje), premiju DASK osiguranja od zemljotresa, emlak vergisi (porez na nekretnine) i troškove popravki, kao i u kojim proporcijama.
3. Osmislite izlazak, utvrđujući mora li vlasnik koji odlazi prvo ponuditi svoj udio drugom, kako se određuje cijena i koliko vremena drugi ima za plaćanje.
4. Utvrdite metod procjene, a ne samu vrijednost, imenujući nezavisnog procjenitelja ili mehanizam za njegov izbor, jer dogovorena brojka brzo zastarijeva.
5. Direktno riješite pitanje smrti, polazeći od toga da testament sastavljen u matičnoj zemlji uređuje formu odredbe, ali da turski stan uređuje tursko nasljedno pravo.
6. Formalizujte svaki sporazum o odricanju od zahtjeva za razvrgnućem, jer član 698(2) zahtijeva zvaničnu formu za nepokretnosti, a privatni dokument neće imati pravno dejstvo.

Jedno ograničenje pripada samom dokumentu. Sporazum između suvlasnika obavezuje suvlasnike, ali ne mijenja razlomak upisan na tapu niti položaj trećih lica koja posluju s registrom. Tamo gdje je namjera vezati sam registar, mehanizam je upis ili napomena, a ne privatni ugovor.