At købe bolig i Tyrkiet kræver en dokumentmappe, der falder i tre grupper: hvad køberen medbringer, hvad sælgeren medbringer, og hvad tinglysningskontoret udarbejder på dagen. De fleste af køberens dokumenter er lette at skaffe, og skattenummeret er det ene, der låser resten op. Ved to poster går tjeklister galt. SPK-vurderingsrapporten holdt op med at være et obligatorisk dokument for et almindeligt køb i juni 2024, så guider, der stadig anfører den som obligatorisk, er forældede. Dokumentet, som de samme guider oftest udelader, er döviz alım belgesi, valutakøbsbeviset, som tinglysningskontoret faktisk kræver. En udenlandsk køber har for ingen af dem brug for opholdstilladelse eller statsborgerskab; et gyldigt pas er udgangspunktet, og en notarpåtegnet fuldmagt lader en repræsentant samle hele mappen, uden at køberen rejser.
Dokumenterne i korte træk
Mappen deles i køberdokumenter, sælgerdokumenter og blanketter, der udarbejdes ved overdragelsen, og på købersiden er kun fire dokumenter hårde krav: skattenummeret, passet med autoriseret oversættelse hvor det kræves, DASK-jordskælvspolicen og DAB-valutabeviset. SPK-vurderingsrapporten er betinget, kun nødvendig ved en ansøgning om statsborgerskab eller ophold, og kontrollen af sikkerhedszone, som nogle tjeklister anfører, er slet ikke et dokument, du medbringer; det er en kontrol, regionsforvaltningen foretager, efter at ansøgningen er indleveret.
Mappen omfatter i alt elleve dokumenter, hvert med en udsteder og en måde at skaffe det på.
| Dokument | Hvem der leverer det | Obligatorisk? | Hvordan du skaffer det |
|---|---|---|---|
| Tyrkisk skattenummer | Køber | Ja | Et skattekontor, med dit pas |
| Pas med autoriseret tyrkisk oversættelse | Køber | Ja | Dit eget pas; en autoriseret oversætter når kontoret beder om det |
| DASK-jordskælvsforsikring | Køber | Ja | Enhver forsikringsagent eller online |
| DAB-valutakøbsbevis | Køber | Ja | Udstedes af en bank ved veksling af valuta |
| Biometrisk foto | Køber | Ja | Ethvert fotostudie, nyligt |
| Købsaftale | Begge parter | Ja | Udarbejdes mellem parterne, notarpåtegnet for reel beskyttelse |
| SPK-vurderingsrapport | Køber | Kun ved statsborgerskab eller ophold | Et SPK-licenseret vurderingsselskab |
| Skøde (tapu) | Sælger | Ja | Sælgerens eksisterende registrerede skøde |
| Skatte- og afgiftsfrihed | Sælger | I praksis | Kommune og skattekontor |
| Ibrugtagnings- og skødestatus | Sælger og bygning | Verificér | Fra tapu og kommunale registre |
| Fuldmagt | Køber, ved fravær | Ved fjernkøb | En notar, apostilleret og oversat ved underskrift i udlandet |
Dit tyrkiske skattenummer, dokumentet alt andet har brug for
Det tyrkiske skattenummer er det første dokument at skaffe, fordi banken, valutavekslingen og registreringen alle afhænger af det, og enhver udlænding kan få det med blot et pas. Uden skattenummeret kan en køber ikke åbne en bankkonto, ikke veksle valuta ind i mappen og ikke føres ind på tapu.
Skaf skattenummeret, før du arrangerer nogen betaling. Det udstedes af den tyrkiske skatteforvaltning og kræver hverken opholdstilladelse, visum eller statsborgerskab; ejerskabet i sig selv bærer heller ikke noget af det. En køber, der køber via en repræsentant, kan lade repræsentanten skaffe nummeret under en notarpåtegnet fuldmagt, hvilket holder mappen i bevægelse, mens køberen er i udlandet.
Pas og dets autoriserede tyrkiske oversættelse
Dit pas er grunddokumentet, og tinglysningskontoret beder i de kontorer, der kræver det, om en autoriseret tyrkisk oversættelse af det. Passet identificerer dig gennem hele købet, fra skattekontoret til banken til selve overdragelsen.
Oversættelsen laves af en autoriseret oversætter (yeminli tercüman), samme profession, der leverer domstolsanerkendte oversættelser. Af en køber, der ikke taler tyrkisk, kræves som regel, at en autoriseret tolk er til stede ved underskriften, så køberen forstår det dokument, der underskrives. Et pas, der bruges i udlandet til at give en fuldmagt, bærer et ekstra lag: fuldmagten er notarpåtegnet og, ved underskrift uden for Tyrkiet, apostilleret og oversat, før den er gyldig hos kontoret. Bekræft med det specifikke tinglysningskontor, hvilke oversættelser det vil have, da kravene varierer mellem kontorer og provinser.
DASK-jordskælvsforsikring, et dokument tinglysningskontoret ikke springer over
En DASK-police er et hårdt krav: tinglysningskontoret fuldender ikke en overdragelse uden den. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) er den obligatoriske jordskælvsforsikring, der dækker registrerede boliger.
Skaf policen før overdragelsesmødet. Den udstedes af enhver forsikringsagent eller online, i køberens navn mod den specifikke ejendom, og policedokumentet går ind i overdragelsesmappen. Fordi kontoret behandler den som et vilkår snarere end en formalitet, standser en manglende eller udløbet DASK-police mødet på dagen, og derfor hører den til tjeklisten ved siden af skattenummeret og ikke som en eftertanke.
DAB: valutadokumentet de fleste tjeklister udelader
Dokumentet, mange tjeklister udelader, er döviz alım belgesi, beviset på, at køberen førte valuta ind i Tyrkiet og vekslede den via en bank. Siden 24. januar 2022 skal en udenlandsk køber, der erhverver ved køb, forelægge en DAB for tinglysningskontoret. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, matrikel- og tinglysningsvæsenet) bekræfter kravet i sin meddelelse fra den dato, og det hviler på centralbankens cirkulære om kapitalbevægelser.
DAB udstedes via en bank. Køberen fører valuta ind, veksler den via banken, og banken udsteder DAB, som derefter går ind i overdragelsesmappen. Dokumentet nærer også omkostningssiden: det vekslede beløb, der er angivet på DAB, afspejles i den officielle skødeværdi, som overdragelsesafgiften på 4 % beregnes af, så det står ikke frit fra beregningsgrundlaget. Den sammenhæng er dokumenteret i fagkommentarer snarere end i én enkelt primærtekst, så behandl den som en stærk tendens, og bekræft beløbene med banken og notaren.
SPK-vurderingsrapporten: ikke længere et obligatorisk dokument for et almindeligt salg
En myndighedsgodkendt vurderingsrapport er ikke længere et obligatorisk dokument for et almindeligt køb; siden juni 2024 er den kun nødvendig, når køberen ansøger om statsborgerskab eller opholdstilladelse. Her er de fleste konkurrerende tjeklister forældede. De anfører stadig SPK-vurderingsrapporten (ekspertiz raporu) som obligatorisk for alle salg til udlændinge siden 2019, og for et enkelt køb passer det ikke længere.
Ændringen kom via TKGM-cirkulære 2024/4, offentliggjort 3. juni 2024 og i kraft siden 13. juni 2024, som fjernede pligten til at forelægge en vurderingsrapport ved et almindeligt salg eller salgsløfte. Kun selskaber med licens fra Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, finanstilsynet) udarbejder rapporten, og hvor den stadig er nødvendig, gælder den tre måneder fra godkendelsen. En køber, der køber udelukkende for eget ejerskab, lader vurderingen helt ud af mappen. En køber, der køber for at kvalificere sig til statsborgerskab eller ophold, beholder den, fordi de ansøgninger stadig kræver den, hvilket gør rapporten til et betinget dokument knyttet til køberens mål, ikke til salget.
Købsaftalen, og hvad der gør den bindende
Købsaftalen er en del af mappen, men dens retlige form afgør, om den beskytter køberen, og kun en notarpåtegnet gør det. Aftalen fastlægger pris og vilkår, men overfører ikke i sig selv ejendomsretten; efter artikel 705 i den tyrkiske civillov overgår ejendomsretten ved registrering, ikke ved underskrift.
Formen er det, der tæller. En aftale, der overfører skøde til registreret fast ejendom, eller et løfte om at sælge en, skal indgås i officiel form for en notar eller tinglysningsembedsmand; artikel 237 i obligationsretten, artikel 706 i civilloven og artikel 26 i tinglysningsloven peger samme vej. En formløs skriftlig eller mundtlig aftale er retligt ugyldig. Et notarpåtegnet salgsløfte (satış vaadi) gør mere: det kan påtegnes på tapu efter artikel 1009 i civilloven, hvilket binder tredjemand i fem år og lader køberen tvinge overdragelsen igennem via domstol, hvis sælgeren bryder sit ord. Som dokument er aftalen værd at få notarpåtegnet snarere end at lade stå som et almindeligt reservationsskema.
Hvad sælgeren skal medbringe til overdragelsen
Halvdelen af mappen er sælgerens, og en køber bekræfter disse dokumenter under due diligence, før nogen penge bevæger sig. Sælgerens papirer beviser ren, overdragelig ejendomsret.
Sælgeren medbringer fire dokumenter.
- Skøde (tapu) i sælgerens navn, frit for ethvert pantebrev, udlæg eller begrænsende påtegning.
- Identitetsdokument, der matcher den registrerede ejer.
- Attest for, at der ikke er udestående ejendomsskat eller kommunal afgift på enheden.
- Bygningens ibrugtagningsstatus, altså om den efter inspektion bærer kat mülkiyeti (fuld ejerlejlighedsret) eller kun kat irtifakı (byggeservitut), læst fra tapu og kommunale registre.
At læse sælgerens dokumenter først beskytter køberen: en ejendom med en ubetalt afgift, et udlæg eller et manglende iskan (ibrugtagningstilladelse) er et dokumentproblem, der skal løses før underskriften, ikke efter.
At købe via en repræsentant: hvad fuldmagten skal dække
Hvis du ikke kan møde, gør ét dokument hele købet muligt: en notarpåtegnet fuldmagt, der udtrykkeligt dækker hver handling, din repræsentant udfører. Fuldmagten lader en repræsentant skaffe skattenummeret, underskrive aftalen, udstede DAB og møde til overdragelsen på køberens vegne.
Udform den omhyggeligt. En fuldmagt, der underskrives i Tyrkiet, notarpåtegnes der; en, der underskrives i udlandet, notarpåtegnes lokalt, apostilleres derefter og gives en autoriseret tyrkisk oversættelse, før den er gyldig hos kontoret. Dokumentet bør navngive de specifikke beføjelser, at skaffe skattenummeret, at underskrive købsaftalen, at håndtere valutavekslingen og at fuldføre skødeoverdragelsen, i stedet for at forlade sig på en generel formulering. En fuldmagt, der udelader en af disse handlinger, efterlader et hul, repræsentanten ikke kan udfylde på dagen.
Off-plan eller videresalg: hvordan dokumentmappen adskiller sig
Dokumentmappen for et videresalg fra en privat sælger er ikke den samme som for et off-plan-køb fra en bygherre, fordi ejendommens egne papirer er på et andet stade. Et videresalg har et færdigt skøde og en ibrugtagningstilladelse at kontrollere; en off-plan-enhed endnu ikke.
Ved et videresalg bærer sælgerens tapu og iskan vægten, og overdragelsen flytter det eksisterende skøde. Ved et off-plan-køb står bygherrekontrakten og kat irtifakı (byggeservitut) inde, til bygningen er færdig, købet falder under forbrugerbeskyttelsesloven (nr. 6502) med dens færdiggørelsesgarantier, og fuldt kat mülkiyeti-skøde udstedes først, når bygningen er færdig og besigtiget. En køber bekræfter før underskriften, hvilket af de to spor der gælder, da dokumenterne at kræve adskiller sig mellem dem.