Fuldmagt til køb af bolig i Tyrkiet: hvad den skal indeholde, og hvordan du tilbagekalder den

En fuldmagt til køb af bolig i Tyrkiet er et notarialdokument, der opregner de handlinger, en navngiven repræsentant må foretage i dit navn, og tyrkisk ret afgør, hvor stor en del af den opregning der skal stå med udtrykkelige ord. Artikel 504 i den tyrkiske obligationslov kræver særlig bemyndigelse, før en fuldmægtig må overdrage fast ejendom eller behæfte den med en rettighed, og derfor flytter en generalfuldmagt oprettet til bankforretninger ikke et skøde. Formen vejer lige så tungt, for et dokument, der bruges i en tinglysningsforretning, skal bære fuldmagtsgiverens fotografi og skal være oprettet i notarens egen erklæringsform frem for som en bekræftet underskrift, to krav som fuldmagter oprettet for udenlandske notarer rutinemæssigt ikke opfylder. Tilbagekaldelsen blev hurtigere i december 2025, da Generaldirektoratet for Tinglysning og Matrikel indførte et landsdækkende tilbagekaldelsesregister med sit cirkulære nummer 2025/6, som tillader tilbagekaldelse gennem en notar, et konsulat, ethvert tinglysningskontor eller WebTapu, men afviser tilbagekaldelser sendt med fax, e-mail eller post. Den tilbagekaldelse rækker kortere, end den ser ud til, for cirkulæret fastslår, at en tilbagekaldelse foretaget gennem WebTapu eller ved en skranke på tinglysningskontoret kun dækker tinglysningsforretninger, og artikel 514 lader fuldmagtsgiveren hæfte for handlinger, repræsentanten foretog, før vedkommende fik at vide, at hvervet var ophørt. Dødsfald, tab af handleevne eller konkurs hos en af parterne bringer hvervet til ophør automatisk efter artikel 513, så en fuldmagt uden udløbsdato er ikke det samme som en fuldmagt, der varer evigt. De værktøjer, der er bygget til at overvåge og tilbagekalde disse dokumenter, ligger bag et e-Devlet-login, som en køber, der aldrig har haft tyrkisk opholdstilladelse, ikke kan få, og det hul former, hvad en udenlandsk køber bør bede notaren om at skrive ned fra begyndelsen.

Hvad en vekaletname er, og hvad fuldmægtigen ikke får

En vekaletname (fuldmagt) er et notarialdokument, der bemyndiger en navngiven person til at foretage bestemte handlinger i dit navn, og boligen tinglyses fortsat i dit navn og ikke i fuldmægtigens. Dokumentet overfører bemyndigelse, ikke ejendomsret. En fuldmægtig, der underskriver overdragelsen hos Tapu Müdürlüğü (tinglysningskontoret) i Alanya, erhverver ingenting; tapu (skødet) udstedes til den person, der gav bemyndigelsen.

Tyrkisk ret behandler omfanget af den bemyndigelse som et spørgsmål om formulering frem for om tillid. Artikel 504 i den tyrkiske obligationslov fastsætter udgangspunktet, nemlig at omfanget af et hverv bestemmes af aftalen, og hvor aftalen intet siger, af arten af det arbejde, der skal udføres. Et dokument, der ikke nævner nogen handlinger, efterlader sagsbehandleren med at læse hensigter ud af sammenhængen, og sagsbehandlere på tinglysningskontorer læser ikke hensigter.

Fuldmagten oprettes på tyrkisk. En fuldmagtsgiver, der ikke taler tyrkisk, underskriver for en edsvoren translatør hos notaren, og det samme krav følger handlen ind i tinglysningen, hvor bekendtgørelsen om officielle dokumenter udstedt af tinglysningskontorerne kræver en edsvoren translatør for enhver part, der ikke taler tyrkisk, og gør den translatør til medunderskriver af dokumentet.

Ejendomsretten overgår ved registrering i Tyrkiet, så tilstedeværelsen af køberen eller køberens notarbekræftede repræsentant ved skranken på tinglysningskontoret er den handling, der tæller. Intet i processen gør repræsentanten til ejer, og ingen privat sideaftale ændrer, hvad registret siger.

Hvilke beføjelser tyrkisk ret kræver skrevet ordret

Artikel 504 i den tyrkiske obligationslov fastslår, at en fuldmægtig ikke uden særlig bemyndigelse må overdrage fast ejendom eller behæfte den med en rettighed. Den samme sætning dækker anlæggelse af sag, indgåelse af forlig, voldgift, begæring om konkurs eller akkord, påtagelse af vekselforpligtelser, gaver og kaution. En genel vekaletname (generalfuldmagt) oprettet til bankforretninger eller til repræsentation over for offentlige myndigheder flytter derfor ikke et skøde, uanset hvor bredt den er formuleret.

Den artikel binder sælgersiden mest direkte, fordi den handling, den nævner, er overdragelsen. En købers dokument står over for et andet problem, nemlig at købet omfatter mindst fem handlinger udført fem forskellige steder, og at en bankfilial, en notar og en sagsbehandler på tinglysningskontoret hver især leder efter netop den bemyndigelse, der angår dem. Seks beføjelser står for de fleste af fejlene, og de fejler af samme grund, nemlig at formuleringen blev stående generel, hvor modparten havde brug for noget specifikt.

Bestemmelsen om e-Devlet viser, hvor bogstaveligt kravet kan være. PTT accepterer ikke en generel bemyndigelse til at håndtere købet og leder i stedet efter selve sætningen, hvilket betyder, at en fuldmagt oprettet seks uger tidligere af en notar, der ikke fik noget at vide om adgangskoden, sender repræsentanten tilbage til et notarmøde nummer to.

Bestemmelsen om valuta har betydning af en anden grund. En køber, der erhverver en lejlighed i Oba, et kvarter i Alanya-distriktet i Antalya-provinsen, og som overfører midler til et mæglerfirma og beder firmaet om at veksle dem, får en DAB i det forkerte navn, og tinglysningskontoret har brug for det dokument i køberens navn.

De to formkrav, der afgør, om tinglysningskontoret godtager fuldmagten

En fuldmagt, hvis art kræver en tinglysningsforretning, skal bære fuldmagtsgiverens fotografi og skal være oprettet i notarens egen erklæringsform, som tyrkisk praksis kalder düzenleme şekli, frem for som en underskriftsbekræftelse. Justitsministeriets tilsynsvejledning for notarer opstiller begge krav med hjemmel i artikel 80 i notarloven og artikel 93 i bekendtgørelsen til notarloven. Genparter udfærdiget efter originalen bærer også fotografiet, og hvor fuldmagtsgiveren er en juridisk person, vedhæftes fotografierne af de repræsentanter, der underskriver.

Begge krav bliver ofte beskrevet, som om de kun gjaldt en salgsfuldmagt. De gælder efter forretningens art, hvilket betyder, at en fuldmagt oprettet til et køb falder ind under den samme regel som en fuldmagt oprettet til et salg. En køber, hvis udenlandske notar ikke vedhæftede noget fotografi, sidder med et dokument, der læser korrekt og virker ingen steder.

Erklæringsformen er det krav, der oftest fanger europæiske købere, fordi en notar i Danmark, Sverige eller Tyskland typisk bekræfter en underskrift på en tekst, som klienten selv medbringer. En bekræftelse beviser, hvem der har skrevet under. Den tyrkiske erklæringsform kræver, at notaren selv opretter dokumentet, registrerer fuldmagtsgiverens identitet og erklæring og udsteder dokumentet som notarens eget instrument. De to ting er forskellige handlinger, og kun den ene af dem opfylder tinglysningskontorets krav.

Den praktiske følge er et spørgsmål om rækkefølge. En formmangel dukker ikke op, når fuldmagten underskrives i udlandet, heller ikke når den sendes med kurer, heller ikke når den oversættes. Den dukker op ved skranken på tinglysningskontoret på selve mødedagen, og på det tidspunkt er valutaen som regel allerede vekslet.

Tyrkisk notar, tyrkisk konsulat eller en notar i dit eget land

En fuldmagt oprettet for en tyrkisk notar eller et tyrkisk konsulat opfylder de tyrkiske formkrav direkte, mens en fuldmagt oprettet for en notar i køberens eget land kræver apostille og en autoriseret oversættelse til tyrkisk og stadig skal klare kravene om fotografi og erklæringsform. Alle tre veje er lovlige. De adskiller sig i, hvor mange steder dokumentet kan fejle.

Konsulatvejen er den, de fleste købere bruger for lidt. Den fjerner apostillekæden og oversættelsen, og den frembringer en tyrkisk erklæringsfuldmagt, hvilket er det samme instrument, som en tyrkisk notar ville frembringe. Købere, der vejer en besigtigelsestur op mod en notar hjemme, svarer i virkeligheden på et bredere spørgsmål, nemlig hvor stor en del af et tyrkisk køb der kan gennemføres uden at rejse til Tyrkiet.

Omkostningerne står uden for denne sammenligning, fordi de ændrer sig årligt og varierer fra land til land. Det, der ikke varierer, er antallet af fejlpunkter, som er ét for vejen via tyrkisk notar, ét for konsulatvejen og fire for vejen via en notar hjemme.

Hvilke beføjelser der skal holdes ude af fuldmagten

En købers fuldmagt har ikke brug for bemyndigelse til at sælge boligen, til at pantsætte den eller til at give den væk, og at strege de tre linjer fjerner det meste af det, der kan gå galt med dokumentet. En bemyndigelse, der gives, er en bemyndigelse, nogen kan udnytte, og listen over ting, en købers fuldmagt ikke har brug for, er længere, end de fleste udkast antager. Artikel 504 i den tyrkiske obligationslov hjælper her på en uventet måde, fordi den tvinger gaver, kaution, vekselforpligtelser og overdragelse af fast ejendom til at stå med udtrykkelige ord. Deres tilstedeværelse i et udkast er derfor aldrig tilfældig.

• Fjern bemyndigelsen til at sælge eller overdrage boligen, da en køber erhverver frem for at afhænde.
• Fjern bemyndigelsen til at pantsætte boligen eller behæfte den med nogen anden rettighed.
• Fjern bemyndigelsen til at give gaver, stille kaution eller påtage sig vekselforpligtelser, hvoraf intet hører hjemme i et køb.
• Begræns fuldmagten til én bolig, identificeret ved ada- og parselnummer, i stedet for at give bemyndigelse over fast ejendom i almindelighed.
• Sæt en udløbsdato, så bemyndigelsen bortfalder uden nogen yderligere handling.
• Forbyd substitution, hvilket forhindrer fuldmægtigen i at udpege en fuldmægtig nummer to.
• Udelad bemyndigelsen til at anskaffe et skattenummer, som det tyrkiske skattevæsen nu udsteder gennem en ansøgningsformular på nettet for udenlandske statsborgere.

Skattenummeret er det klareste eksempel på et omfang, der stille og roligt er blevet unødvendigt. Skattevæsenets digitale kanal beder om ansøgerens navn, identitetsoplysninger, passnummer, adresse og en kopi af passets identitetsside, og en køber, der udfylder den før notarmødet, kan få fuldmagten oprettet helt uden den bemyndigelse.

At læse sætningen om særlig bemyndigelse højt er en kontrol på to minutter, som de fleste købere springer over. Et udkast, der giver bemyndigelse til at sælge den bolig, køberen er ved at købe, er ikke en formuleringsfejl; det er et andet dokument.

Kan fuldmægtigen købe boligen af sig selv?

Nej, for en fuldmægtig, der ikke udtrykkeligt er bemyndiget til det, kan ikke indgå aftale med sig selv, og en fuldmægtig, der tinglyser boligen i sit eget navn, udsætter handlen for et krav om tapu iptal ve tescil, sagen om annullation af skødet og ny tinglysning. Tyrkiske domstole behandler hvervet som bærer af loyalitets- og omhupligter, og Kassationsdomstolen har længe været af den opfattelse, at en fuldmægtig, der bruger bemyndigelsen mod fuldmagtsgiverens interesse, kan få handlingen omgjort.

Reglen betyder mest, hvor repræsentanten sidder på den anden side af bordet. Et ejendomsmæglerfirma, der har køberens fuldmagt og samtidig tjener sit honorar hos sælgeren, handler ikke automatisk utilbørligt, og tyrkisk ret forbyder ikke den konstruktion. Den betyder dog, at køberens beskyttelse skal komme fra formuleringen frem for fra relationen.

En beslægtet begrænsning gælder for advokater. Artikel 38 i den tyrkiske advokatlov kræver, at en advokat afviser en sag, hvor advokaten har handlet eller rådgivet for en part med modstående interesser i den samme sag, og begrænsningen omfatter advokatens partnere og ansatte advokater. En bygherres advokat, der har køberens fuldmagt i den samme handel, rammer direkte ind i den bestemmelse, og at flytte sagen til en kollega på samme kontor afhjælper det ikke.

Fire valg i formuleringen bærer det meste af beskyttelsen. Navngiv den ene bolig. Sæt en udløbsdato. Forbyd substitution. Udelad enhver bemyndigelse til at sælge, som er den bemyndigelse, der overhovedet gør selvkontrahering mulig.

Sådan tilbagekalder du en fuldmagt i Tyrkiet

Artikel 512 i den tyrkiske obligationslov lader begge parter bringe hvervet til ophør når som helst og ensidigt, så en tilbagekaldelse af en fuldmagt kræver intet samtykke fra fuldmægtigen. Siden 5. december 2025 har Generaldirektoratet for Tinglysning og Matrikel desuden ført ét landsdækkende tilbagekaldelsesregister, indført med generaldirektoratets cirkulære nummer 2025/6, hvorefter tilbagekaldelser indført i registret er synlige for og søgbare af hvert eneste tinglysningskontor i landet.

Cirkulæret angiver, hvilke kanaler der virker. En fuldmagtsgiver kan tilbagekalde en fuldmagt, der kræver en tinglysningsforretning, gennem en notar eller et konsulat eller ved personligt fremmøde på ethvert tinglysningskontor, og tilbagekaldelser udstedt af notarer og konsulater sendes af disse institutioner videre til et tinglysningskontor. WebTapu-systemet bærer den tredje vej, og en tilbagekaldelse foretaget der dækker enhver fuldmagt udstedt før datoen for anmodningen.

Cirkulæret er lige så præcist om, hvad der ikke virker. Anmodninger om tilbagekaldelse sendt med fax, e-mail eller post accepteres ikke, og anmodninger fremsat ved personligt fremmøde hos generaldirektoratet eller hos de regionale direktorater behandles heller ikke. Identitetskontrol er den anførte begrundelse.

To detaljer i cirkulæret angår udenlandske købere direkte. Den første er en udtrykkeligt formuleret begrænsning af rækkevidden, nemlig at hensigten om at tilbagekalde, som udtrykkes gennem WebTapu eller ved en skranke på tinglysningskontoret, kun dækker tinglysningsforretninger. Den tilbagekaldelse når ikke frem til banken, skattekontoret eller forsyningsselskabet. Den anden er en kontrolregel, der er særlig for udenlandske statsborgere, hvorefter anmodninger fremsat af repræsentanter for udenlandske fysiske og juridiske personer kontrolleres både elektronisk, ved udlændingeidentitetsnummer, passnummer og navn, og op mod det fysiske tilbagekaldelsesregister, som tinglysningskontoret fører.

Tidspunktet koster, men det spærrer ikke. Artikel 512 gør den part, der bringer hvervet til ophør på et ubelejligt tidspunkt, ansvarlig for det tab, det medfører, hvilket er et spørgsmål om erstatning frem for om gyldighed. Selve tilbagekaldelsen står ved magt.

Ophæver en tilbagekaldelse det, fuldmægtigen allerede har gjort?

Nej. Artikel 514 i den tyrkiske obligationslov gør fuldmagtsgiveren og fuldmagtsgiverens arvinger ansvarlige for handlinger, fuldmægtigen foretog, før vedkommende fik at vide, at hvervet var ophørt, nøjagtig som om det var fortsat. Tilbagekaldelse er derfor en begivenhed, der handler om viden frem for om underskrift, og afstanden mellem de to er der, hvor tabene opstår.

Det landsdækkende tilbagekaldelsesregister lukker det hul i én retning. En tilbagekaldelse indført på et hvilket som helst tinglysningskontor bliver synlig for dem alle, så en repræsentant, der møder op ved en skranke med en tilbagekaldt fuldmagt, standses af registret frem for af køberens advarselsbrev. Det er en reel forbedring i forhold til situationen før december 2025, hvor en tilbagekaldelse indgivet i én provins kunne være usynlig i en anden.

Hullet står åbent alle andre steder, og det siger cirkulæret selv. Tag en køber, der gav én fuldmagt, som dækkede overdragelsen, bankkontoen og tilmeldingen af forsyninger, og som derefter tilbagekalder den gennem WebTapu efter en tvist med repræsentanten. Tinglysningen er nu lukket for den repræsentant. Banken er det ikke, fordi tilbagekaldelsen i tinglysningen kun dækker tinglysningsforretninger, og filialen har ikke fået noget at vide. At lukke den anden dør kræver en notarbekræftet azilname og en skriftlig meddelelse til banken.

Tre skridt gør en tilbagekaldelse fuldstændig frem for blot indgivet. Underret repræsentanten gennem en kanal, der frembringer et leveringsbevis, da artikel 514 hviler på viden frem for på hensigt. Send azilname til hver eneste institution, hvor fuldmagten har været brugt, altså banken, skattekontoret og forsyningsselskaberne. Bed om at få de bekræftede genparter af det originale dokument tilbage, fordi genparter udfærdiget efter et notarialdokument cirkulerer uafhængigt af det.

Valget af kanal afgør, hvad en fuldmagtsgiver senere kan bevise. Tyrkisk praksis bygger på tre veje, der efterlader et spor, nemlig forkyndelse gennem en notar, anbefalet post med modtagelsesbevis gennem PTT og de statslige elektroniske forkyndelsessystemer UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi, det nationale elektroniske forkyndelsessystem) og KEP (kayıtlı elektronik posta, registreret elektronisk post). En besked sendt med almindelig e-mail eller gennem en beskedtjeneste efterlader fuldmagtsgiveren i en diskussion om skærmbilleder på nøjagtig det tidspunkt, hvor artikel 514 beder om en leveringsdato.

Hvor længe en tyrkisk fuldmagt gælder

En tyrkisk fuldmagt har ingen lovbestemt udløbsdato, så den løber, indtil den tilbagekaldes, indtil det arbejde, den dækker, er færdigt, eller indtil en af begivenhederne i artikel 513 i den tyrkiske obligationslov bringer den til ophør automatisk. En fuldmagt underskrevet til et køb for tre år siden kan stadig være levende i dag, hvis ingen har tilbagekaldt den, og hvis teksten ikke satte nogen slutdato.

Artikel 513 opregner de automatiske ophørsgrunde. Medmindre aftalen eller arbejdets art tilsiger andet, ophører hvervet af sig selv ved dødsfald, tab af handleevne eller konkurs hos enten fuldmægtigen eller fuldmagtsgiveren, og den samme regel gælder, hvor en af dem er en juridisk person, der ophører med at eksistere. Stykke to tilføjer en pligt til at fortsætte: hvor et ophør af hvervet ville bringe fuldmagtsgiverens interesser i fare, skal fuldmægtigen eller fuldmægtigens arvinger fortsætte, indtil fuldmagtsgiveren, arvingerne eller en repræsentant kan overtage.

Sælgersiden af en handel er der, hvor dette bider hårdest. En ældre ejer bosat i udlandet giver et mæglerfirma en fuldmagt, mødet bliver sat seks uger senere, og ejeren dør i mellemtiden. Bemyndigelsen er ophørt af sig selv, uanset om mægleren ved det, og en overdragelse underskrevet på den fuldmagt er mangelfuld i sin rod. En køber, der kontrollerer sælgerens identitet, men ikke sælgerens fortsatte eksistens, har kontrolleret halvdelen af spørgsmålet.

At sætte en udløbsdato i fuldmagten forvandler en åben risiko til en dateret. Et køb, der realistisk gennemføres inden for tre måneder, har ikke brug for et dokument, der overlever i ti år.

Hvad du selv kan tjekke, og hvad du ikke kan

Tyrkiet offentliggør en selvbetjeningsoversigt over de fuldmagter, en person har givet, men oversigten ligger bag et e-Devlet-login, som en køber, der aldrig har haft tyrkisk opholdstilladelse, ikke kan få. Den tyrkiske notarforening driver tjenesten på statens e-forvaltningsportal, og adgang kræver en e-Devlet-adgangskode, en mobilsignatur, en elektronisk signatur, et tyrkisk identitetskort eller loginoplysninger til netbank.

Forhindringen ligger et skridt længere tilbage. PTT udsteder kun e-Devlet-adgangskoder til udenlandske statsborgere mod et identitetsnummer udstedt i Tyrkiet, der begynder med 98 eller 99, forevist sammen med en opholdstilladelse, en arbejdstilladelse, et Turkis Kort eller et af dokumenterne om beskyttelsesstatus, og passet oveni. Hvert eneste dokument på den liste registrerer en status som bosat, arbejdende eller beskyttet. En investor, der har besøgt Alanya på et turiststempel, købt en lejlighed og fløjet hjem, har ingen af dem.

Resultatet er en skævhed, det er værd at sige rent ud. Den køber, der er mest udsat for en fuldmagt, nemlig den, der ikke er i landet og ikke kan holde øje med, hvad der sker, er den køber, der har sværest ved at bruge de digitale værktøjer, som er bygget til at overvåge og tilbagekalde en. Fire erstatninger dækker det meste af hullet.

1. Bed notaren om en bekræftet genpart af fuldmagten i det øjeblik, den oprettes, og læs sætningen om særlig bemyndigelse i oversættelse, før du forlader kontoret.
2. Gem azilname og beviset for dens levering, da artikel 514 hviler på, hvornår repræsentanten fik kendskab til tilbagekaldelsen.
3. Brug den notarbekræftede tilbagekaldelsesvej frem for WebTapu, fordi en notarbekræftet azilname rækker til selve hvervet og ikke kun til tinglysningen.
4. Bed et tinglysningskontor bekræfte, at tilbagekaldelsen er registreret, hvilket er værd at gøre for udenlandske statsborgere, fordi sagsbehandlerne kontrollerer både det elektroniske system og det fysiske tilbagekaldelsesregister ved forretninger udført af repræsentanter for udenlandske parter.