Kan man købe bolig i Tyrkiet uden at rejse til Tyrkiet?

Man kan købe bolig i Tyrkiet uden at rejse til Tyrkiet, fordi en befuldmægtiget med notarbekræftet fuldmagt udfører hver eneste handling, købet kræver, herunder underskriften hos Tapu Müdürlüğü (tinglysningskontoret). Den fuldmagt rækker alligevel ikke over alt, og tre huller afgør, om et køb på afstand er forsvarligt. Tyrkiske bankregler definerer legitimationsdokumentet ved fjernidentifikation som det tyrkiske nationale identitetskort, så ingen bank åbner en konto i en udenlandsk købers eget navn over en videosamtale, og kun køberen, sælgeren eller en befuldmægtiget for en af dem må sælge den valuta, der producerer det obligatoriske DAB (döviz alım belgesi, valutakøbsdokumentet, som tinglysningskontoret kræver). Valutasalget er samtidig det ene trin, ingen kan gøre om: når centralbanken har gennemført sit køb, forbyder reglerne at opgive eller annullere transaktionen, mens en mangelfuld tinglysningsanmodning ganske enkelt afvises skriftligt og bliver stående på ejendommens registerblad. Adgangen til statens egne systemer lukker det tredje hul i den forkerte retning, for en e-Devlet-adgangskode kræver et tyrkisk udstedt identitetsnummer, der begynder med 98 eller 99, og PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, det nationale postvæsen) udleverer den kun mod dokumenter i opholdsklassen, hvilket efterlader en førstegangskøber, der læser handlen gennem sin befuldmægtigede i stedet for gennem registeret. Skattenummeret bevæger sig den modsatte vej og hentes nu online hos det tyrkiske skattedirektorat, så det kan løftes helt ud af fuldmagten. For de fleste købere taler regnestykket for én besigtigelsesrejse, fordi en fuldmagt oprettet for en tyrkisk notar springer hele kæden med apostille og autoriseret oversættelse over, og en bolig købt på afstand efterlader stadig mødet om opholdstilladelse til ansøgeren personligt.

Kan udlændinge købe bolig i Tyrkiet uden at være til stede?

En befuldmægtiget med notarbekræftet fuldmagt kan udføre hver handling, købet kræver, herunder underskriften hos Tapu Müdürlüğü (tinglysningskontoret), så køberen aldrig behøver at sætte sin fod i Tyrkiet. Ejendomsretten til tyrkisk fast ejendom overgår ved tinglysning, ikke ved kontrakt, og registeret gennemfører den tinglysning med parterne til stede eller med deres befuldmægtigede til stede under en notarbekræftet fuldmagt. Intet i processen kræver, at køberen møder personligt som betingelse for ejendomsret.

Legitimationskravene er lettere, end de fleste købere venter. Et gyldigt pas er udgangspunktet, og et boligkøb kræver hverken opholdstilladelse, visumstatus eller tyrkisk statsborgerskab. Tyrkisk lov pålægger heller ingen pligt til at bruge advokat; repræsentation hos tinglysningskontoret er et valg, ikke en regel.

Det svar dækker én handling ud af omkring et dusin. Købet er en kæde, og kæden indeholder trin, som en fuldmagt ikke rækker over, trin som ingen bank udfører over en videosamtale, og ét trin, der ikke kan gøres om, når det først er taget. Forskellen mellem et køb på afstand, der fungerer, og et der går galt, ligger i de trin og ikke i selve overdragelsen.

Hvilke trin kræver, at nogen er fysisk i Tyrkiet

Tretten trin udgør et udenlandsk køb fra første besigtigelse til nøgleoverdragelse, og kun to af dem kræver køberens egen fysiske tilstedeværelse, mens tre yderligere kræver, at nogen står i en bygning i Tyrkiet. Resten rejser som dokumenter.

De to rækker, der modsætter sig delegering, er den første og den sidste. En befuldmægtiget kan se på en væg for dig og beskrive den, og en befuldmægtiget kan skrive under for dig hos tinglysningskontoret, men ingen af delene sætter køberens egne øjne på boligen eller køberens egne fingerspidser ved en skranke på migrationskontoret.

Skattenummeret kræver ikke længere fremmøde ved en skranke

En udenlandsk køber ansøger om et tyrkisk skattenummer gennem den digitale kanal hos Gelir İdaresi Başkanlığı (det tyrkiske skattedirektorat) og modtager det som et officielt PDF-brev, uden besøg ved en skranke og uden en befuldmægtiget indblandet. Ansøgningen om et potentielt skatteidentifikationsnummer for udlændinge ligger på direktoratets eget websted og beder om fornavn, efternavn, køn, udlændingeidentitetsnummer, fødested, moderens navn, faderens navn, land, pasnummer, telefonnummer og adresse. Passets identitetsside uploades sammen med formularen.

Nummeret kommer først, fordi alt efter det spørger om det. Betalinger, bankkonti og tinglysningssagen bærer alle skattenummeret, og derfor sætter ældre tjeklister det øverst på listen og lægger det i hænderne på den befuldmægtigede.

At klare det selv ændrer fuldmagtens form. Hver beføjelse, der gives, er en beføjelse, nogen kan udøve, og skattenummeret er det punkt, der lettest løftes helt ud af dokumentet. En køber, der skaffer nummeret inden mødet hos notaren, kan få fuldmagten skrevet uden den beføjelse i sig.

Ét forbehold hører til den online vej. Formularen beder om et mobilnummer uden at oplyse på selve siden, om linjen skal være tyrkisk, så få det punkt bekræftet, før du planlægger hele forløbet omkring en ansøgning hjemmefra.

Derfor åbner ingen tyrkisk bank en konto for dig på afstand

Tyrkiske bankregler definerer det legitimationsdokument, der bruges ved fjernoprettelse af kunder, som det tyrkiske nationale identitetskort, hvilket betyder, at en udenlandsk statsborger uden et sådant kort ikke kan optages som kunde over en videosamtale. Forskriften om bankers metoder til fjernidentifikation, offentliggjort i Resmî Gazete (den tyrkiske statstidende) den 1. april 2021 under nummer 31441, fastsætter den definition i sin bestemmelse om definitioner. Fjernoprettelse er bygget op omkring et dokument, som en udenlandsk køber uden bopæl i landet ikke har.

En pasvej findes inde i den samme forskrift, og den er snæver nok til at udelukke næsten enhver udenlandsk køber. Den gælder for indehavere af et tyrkisk nüfus cüzdanı (nationalt identitetshæfte) eller et Mavi Kart (blåt kort, udstedt til personer, der har opgivet deres tyrkiske statsborgerskab), med et pas med nærfeltskommunikation efter ICAO 9303-standarden, og kun til at åbne konti under YUVAM-ordningen for statsborgere bosat i udlandet. Ordet "udlænding" optræder overhovedet ikke i forskriftens bestemmelser om identifikation.

Vejen, der virker, er en befuldmægtiget i filialen. En notarbekræftet fuldmagt, der udtrykkeligt nævner kontoåbning, gør det muligt for en befuldmægtiget at gennemføre den personlige identifikation, reglerne kræver. Almindelige vendinger er ikke nok, for filialen leder efter den specifikke beføjelse.

Bankerne lægger derefter deres egne kommercielle betingelser oven på forskriften. Nogle beder personer uden bopæl i landet om et indskud ved åbningen, nogle binder det indskud i en periode, og beløbene og perioderne er forskellige fra bank til bank og ændrer sig uden varsel. De vilkår kommer fra banken og ikke fra reglerne, så de hører hjemme i et spørgsmål til den konkrete filial og ikke i en budgetlinje kopieret fra en blog.

Hvem må veksle valutaen, og hvis navn står på DAB

Kun fire personer må sælge den udenlandske valuta, der producerer DAB: køberen, sælgeren eller en befuldmægtiget eller repræsentant for en af dem. Den Tyrkiske Republiks Centralbank fastsætter den grænse i sin gennemførelsesinstruks om valutasalg efter paragraf 13 i kapitalbevægelsescirkulæret, og begrænsningen lukker netop den ordning, købere på afstand lettest glider ind i, nemlig at lade en tredjepart som et mæglerfirma veksle pengene i sit eget navn.

DAB (döviz alım belgesi, valutakøbsdokumentet) har været obligatorisk siden den 24. januar 2022 for udenlandske statsborgere, der erhverver fast ejendom ved køb, og tinglysningskontoret vil se det. Den samme instruks fra centralbanken angiver, hvad dokumentet mindst skal indeholde: fornavn og efternavn på den udenlandske statsborger, på hvis vegne valutaen blev vekslet, pasnummeret eller udlændingeidentitetsnummeret, modværdien i amerikanske dollar af den købte valuta, og en angivelse af, at transaktionen falder under paragraf 13 i kapitalbevægelsescirkulæret.

To konsekvenser følger for en køber, der aldrig rejser. Den første er en kontrol, der intet koster: køberens eget navn skal stå på dokumentet, og et DAB, der nævner en anden, er ikke køberens DAB. Den anden er en lettelse, for instruksen accepterer et pasnummer i stedet for et udlændingeidentitetsnummer, så en køber uden tyrkisk opholdshistorik alligevel kan holde et gyldigt dokument i sit eget navn.

Valuta og timing har deres egne detaljer. Centralbanken køber amerikanske dollar, euro og britiske pund under denne mekanisme, og andre valutaer veksles af banken til en af de tre, før det videre salg. En køber i København, der sender danske kroner, går derfor gennem to vekslinger i stedet for én. Den anvendte kurs er centralbankens købskurs offentliggjort kl. 10.00, 11.00, 12.00, 13.00, 14.00 og 15.00, hvor den sidste kurs offentliggjort før det øjeblik, valutaen bliver til tyrkiske lira, lægges til grund.

Det trin, du ikke kan fortryde, er valutasalget

Når centralbanken har gennemført sit køb af valutaen, kan salget ikke opgives af nogen grund, og transaktionen kan ikke annulleres, og bankerne er forpligtet til at oplyse parterne om det, før transaktionen finder sted. Den ene sætning i gennemførelsesinstruksen flytter det punkt, hvorfra der ikke er nogen vej tilbage, hen et sted, hvor de færreste købere venter det.

Sammenlign det med den overdragelse, alle bekymrer sig om. Tyrkiske tinglysningsregler giver registeret ingen bunke til afventende sager: en anmodning, der ikke opfylder kravene, afvises uden ophold, med begrundelsen, klageadgangen og fristen angivet, og selve afvisningen skrives ind i erklæringsrubrikken på ejendommens registerblad. En klage går til regionaldirektoratet inden for femten dage og til generaldirektoratet inden for yderligere femten. En overdragelse, der fejler, er en overdragelse, der ikke fandt sted, og pengene er ikke gået gennem registeret.

Valutavekslingen er det modsatte. Den er uigenkaldelig efter reglerne, den sker, før registeret ser sagen, og ved et køb på afstand er det som regel en anden, der udløser den. Rækkefølgen er hele forsvaret: læs ejendommens registerblad og få aftalevilkårene på plads først, veksl bagefter. En køber, der veksler tidligt for at se forpligtet ud, har brugt det ene træk, der ikke kan tages tilbage.

Det, en køber på afstand ikke kan se

En udenlandsk statsborger har brug for et tyrkisk udstedt identitetsnummer, der begynder med 98 eller 99, for at få en e-Devlet-adgangskode, og PTT udleverer den kode kun mod dokumenter i opholdsklassen, så en køber, der aldrig har haft tyrkisk opholdstilladelse, har intet login til statens portal og intet indblik i registerets eget onlinesystem. Konsekvensen er stilfærdig og let at overse: gennem hele købet ser køberen på afstand det, den befuldmægtigede fortæller, og ikke det, registeret siger.

De dokumenter, PTT accepterer fra udenlandske statsborgere, udgør én familie.

• Opholdstilladelsesdokumenter fastslår indehaverens status i Tyrkiet.
• Dokumenter om midlertidig beskyttelse og international beskyttelse dækker personer under de ordninger.
• Identitetsdokumenter for statsløse dækker personer uden statsborgerskab.
• Kort til personale ved fremmede missioner og udenlandske repræsentationer dækker akkrediteret personale.
• Arbejdstilladelsesdokumenter, dokumenter om fritagelse for arbejdstilladelse og Turkuaz Kart (turkis kort) dækker personer med ret til at arbejde, og et pas kræves ved siden af dem.

En investor, der har været på besøg på et turiststempel, har ingen af dem. En befuldmægtiget kan hente adgangskoden i stedet, men kun under en fuldmagt oprettet af en notar med den udtrykkelige angivelse, at den befuldmægtigede har ret til at få en e-Devlet-adgangskode og til at afgive erklæringer på fuldmagtsgiverens vegne med det formål. Almindelig beføjelse til at håndtere købet dækker det ikke.

Tre erstatninger giver en køber på afstand noget fastere end en telefonsamtale. Bed om en aktuel registerudskrift og en attest over hæftelser fra registeret, før noget depositum skifter hænder, for begge dele er dokumenter, registeret producerer, og ikke udsagn, sælgeren kommer med. Bed skriftligt om yevmiye-nummeret (dagbogsnummeret), når anmodningen er indgivet, da dagbogsindførslen bærer dato, time og minut og fastlægger prioriteten mellem konkurrerende rettigheder. Vid, at en afvisning står på selve registerbladet, hvilket betyder, at en senere kontrol af bladet viser, om en anmodning blev afvist og ikke blot forsinket.

Tre veje sammenlignet: ingen rejse, én rejse, fuldt fremmøde

Én besigtigelsesrejse er den billigste og sikreste vej for de fleste købere, fordi en fuldmagt oprettet for en tyrkisk notar springer hele kæden med apostille og autoriseret oversættelse over, og køberen ser boligen med sine egne øjne i den samme uge. De tre veje adskiller sig mindre i juridisk resultat end i, hvad de koster i papirarbejde og i blindhed.

Dokumentets form afgør, om vejen uden rejse overhovedet virker. En fuldmagt, der bruges til en tinglysningshandling, skal bære fuldmagtsgiverens fotografi og skal oprettes i notarens erklæringsform frem for blot at få en underskrift bekræftet, efter de tyrkiske notarregler. Dokumenter oprettet for en udenlandsk notar mangler ofte begge dele, og fejlen dukker op ved skranken hos tinglysningskontoret og ikke på notarens skrivebord. Et tyrkisk konsulat opretter dokumentet direkte og løser begge problemer på én gang, og derfor er konsulatvejen mere pålidelig end vejen om en lokal notar, selv om begge er lovlige.

Omkostningerne her er strukturelle frem for faste. Vejen uden rejse skaber et konsulatgebyr eller et notarsalær, en apostille, en autoriseret oversættelse og en kurerforsendelse; vejen med én rejse skaber et notarsalær og en flybillet. Hvilken samlet sum der er størst, afhænger af, hvor køberen bor, og gebyrerne fastsættes årligt.

Køb af bolig i Tyrkiet giver dig ikke opholdstilladelse

Ejendomsret giver ikke i sig selv en opholdstilladelse, og ansøgningen om opholdstilladelse kræver, at ansøgeren møder personligt op til aftalen. Præsidiet for Migrationsforvaltning oplyser, at udenlandske statsborgere, der opholder sig længere end den periode, deres visum eller visumfritagelse tillader, eller længere end halvfems dage, skal ansøge gennem e-ikamet-systemet, og at ansøgere skal være til stede på provins- eller distriktsmigrationskontoret på aftaledagen. De, der udebliver uden gyldig grund, behandles, som havde de slet ikke ansøgt.

Den regel sætter grænsen for løftet om nul rejser. Købet kører på dokumenter; tilladelsen kører på en person. En investor, der køber på afstand for afkastets skyld og aldrig har til hensigt at blive, er upåvirket. En investor, der køber med henblik på ophold eller statsborgerskab, bør lægge mindst én rejse ind i planen fra begyndelsen frem for at opdage den til sidst.

Vurderingsrapporten følger den samme deling og fanger folk af den modsatte grund. En vurderingsrapport fra et selskab med licens fra kapitalmarkedstilsynet holdt op med at være et krav ved et almindeligt køb, da cirkulære 2024/4 fra Generaldirektoratet for Tinglysning og Matrikel trådte i kraft den 13. juni 2024, så en køber på afstand, der køber som investering, behøver ikke længere en. Rapporten er fortsat obligatorisk i sager om tyrkisk statsborgerskab og opholdstilladelse, hvilket betyder, at køberen, der jagter et pas, bærer et krav, den almindelige køber er blevet fritaget for.

Hvad du giver afkald på, når du aldrig ser boligen

De risici, der er tilbage efter et rent køb på afstand, er fysiske og ikke juridiske, og intet dokument styrer en eneste af dem. En befuldmægtiget under en velskrevet fuldmagt beskytter køberens adkomst. Intet i sagsmappen beskytter køberen mod boligen.

• Havudsigt overlever kun, så længe grunden foran står tom. I Alanya, et distrikt i Antalya-provinsen, er spørgsmålet værd at stille, hvad planstatus for den tomme grund tillader, ikke om udsigten findes i dag.
• Afstanden til havet opfører sig anderledes på et kort end til fods. En lejlighed i Kargıcak 500 meter fra vandet kan ligge 60 meter over det, og det gør en spadseretur til en stigning i august.
• Etage, verdenshjørne, elevator og aidat (det månedlige bidrag til bygningens drift) former hverdagen mere end plantegningen gør. En sydvendt lejlighed på øverste etage i en bygning, hvor elevatoren stopper på femte, er et andet aktiv end det i brochuren.
• Belægningen svinger med sæsonen i kvartererne ved kysten. Mahmutlar i juli og Mahmutlar i januar er to forskellige steder, og en videorundvisning optager det ene af dem.
• Mangler ved nøgleoverdragelsen kræver, at nogen leder efter dem. Aftal skriftligt, hvem der gennemgår lejligheden ved nøgleoverdragelsen, hvad listen dækker, og hvad der sker, når et punkt på den ikke bliver udbedret.

En videobesigtigelse indsnævrer afstanden, når den køres på køberens betingelser og ikke på mæglerens. Bed om én sammenhængende uklippet rundgang frem for en klippet sekvens, for redigerede optagelser afgør på dine vegne, hvad der er værd at se. Fastlæg tidspunktet på dagen på forhånd, og bed om at se den samme lejlighed igen på et andet tidspunkt, for eftermiddagssolen og aftenstøjen kommer hver for sig. Få kameraet taget ud på altanen og drejet en hel omgang, og derefter til opgangen, parkeringsarealet, affaldspladsen og målerskabet, som er de dele af en bygning, der viser, hvordan den faktisk bliver passet. Spørg, hvad aidat dækker, og om bygningen har restancer, og bed om svaret skriftligt fra ejendomsadministratoren frem for fra sælgeren.

Ét dokument bygger bro over en del af afstanden. DASK-jordskælvsforsikringen er obligatorisk, og overdragelsen bliver ikke gennemført uden den, så policen er et fast punkt i sagen og ikke et valgfrit tillæg, en køber på afstand kan tales fra.