Køb af brugt bolig i Tyrkiet fra en udenlandsk ejer: hvad der reelt ændrer sig

Køb af en brugt bolig i Tyrkiet fra en udenlandsk ejer er et ganske almindeligt køb, der kører på de samme regler som ethvert andet, og den ene ting det ikke kan levere, er tyrkisk statsborgerskab. Tyrkisk statsborgerskab ved investering kræver, at ejendommen ikke står registreret i navnet på nogen udenlandsk fysisk person, hvilket diskvalificerer enhver lejlighed, der i dag ejes af en udlænding, uanset pris og stand. Den betingelse kan ikke omgås ved først at lade handlen gå gennem en tyrkisk statsborger, for den samme vejledning udelukker også enhver ejendom, der er overdraget af en udenlandsk statsborger efter den 12. januar 2017, og en lejlighed, der allerede har båret én statsborgerskabsansøgning, kan ikke bære endnu en. Indehavere af blåt kort, statsborgere i Den Tyrkiske Republik Nordcypern og tyrkiske statsborgere med dobbelt statsborgerskab behandles ikke som udlændinge, så et køb fra dem holder vejen åben, med den ene undtagelse at en sælger, der har fået tyrkisk statsborgerskab gennem investeringsprogrammet, bliver inden for den udelukkede kategori på trods af sit tyrkiske identitetskort. For en køber uden interesse i et pas gælder intet af dette, og sælgerens nationalitet ændrer i stedet profilen på seks kontroller, nemlig treårspåtegningen om salgsforbud på skødet, sælgerens femårige vindue for avancebeskatning, en fuldmagt underskrevet i udlandet, ubetalt ejendomsskat og fællesudgifter, hvilende forsyningsabonnementer og momshistorikken på en lejlighed, der er købt ny under fritagelsen for udenlandske købere. Ubetalt ejendomsskat og ubetalt arveafgift bliver ikke købers gæld efter gældende ret, og begge dele forhindrer overdragelsen i at blive gennemført, indtil de er afklaret. Til Den Tyrkiske Republiks Centralbanks købskurser den 25. august 2026 svarer USD 400.000 til cirka EUR 343.000, hvilket er det prisleje i Alanya, hvor det udenlandske ejerskab er tættest, og hvor sælgerens pas afgør flest penge.

Hvad ændrer sig, når sælgeren er udlænding, og hvad forbliver det samme

Næsten alle mekaniske trin i et tyrkisk boligkøb forløber ens, uanset om sælgeren har tyrkisk eller udenlandsk pas, og det eneste, der ændrer sig fuldstændigt, er, om lejligheden nogensinde kan bruges til tyrkisk statsborgerskab ved investering. Selve købet er lovligt, almindeligt og udbredt. Alanya, et distrikt i Antalya-provinsen på Tyrkiets sydkyst, har solgt lejligheder til udenlandske købere siden begyndelsen af 2000-tallet, og en stor del af den brugte boligmasse på markedet i dag står i udenlandske navne. At købe af de ejere er rutine.

Forvirringen opstår, når to adskilte spørgsmål blandes sammen. Det ene spørgsmål er, om en udlænding må købe af en anden udlænding, og svaret er ja, på samme vilkår som ethvert andet køb. Det andet spørgsmål er, om netop den lejlighed kvalificerer sig til programmet om statsborgerskab ved investering, og der er sælgerens nationalitet afgørende.

Seks yderligere punkter ændrer sig ikke juridisk, men ændrer profil, fordi personen på den anden side af bordet bor et andet sted og har købt under et andet sæt incitamenter.

Læs tabellen ved at spørge, hvilken af de to købere du er. En køber uden interesse i et tyrkisk pas står over for et normalt køb med en ændret tjekliste. En køber, hvis eneste grund til at bruge tærskelbeløbet på USD 400.000, uændret siden juni 2022, er passet, står over for en lejlighed, der ikke kan levere det.

Hvorfor en bolig i Tyrkiet med udenlandsk ejer ikke kan bruges til tyrkisk statsborgerskab

Den vejledning, som Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (det tyrkiske matrikel- og tinglysningsdirektorat) udsteder til gennemførelsesbekendtgørelsen om tyrkisk statsborgerskab, kræver, at ejendommen ikke må stå registreret i navnet på nogen udenlandsk fysisk person, hvilket diskvalificerer enhver lejlighed, der i dag ejes af en udlænding. Ordlyden omfatter ansøgerens egen ægtefælle og børn såvel som ubeslægtede udenlandske ejere. Det er en betingelse om tingbogens tilstand den dag, du køber, ikke om dine egne egenskaber som køber.

Tærsklen ligger på USD 400.000, uændret siden juni 2022, og gælder pr. ansøger frem for pr. ejendom eller pr. familie. Der er ingen grænse for, hvor mange ejendomme der bruges til at nå beløbet, så en ansøger kan lægge to eller ti sammen, og hovedansøgerens ægtefælle og børn under 18 år er omfattet som medfølgende uden yderligere investering. Ejendommen holdes derefter under et salgsforbud i tre år, noteret på selve skødet.

Set op mod den ramme virker sælgerbetingelsen som et filter, der lægges på, før nogen af udregningerne overhovedet betyder noget. En lejlighed prissat til USD 450.000 i august 2026, med rent skøde, gyldig iskan og en begejstret udenlandsk ejer, falder på programmet på en enkelt linje i tingbogen, og ingen vurderingsrapport, betalingsstruktur eller juridisk argumentation flytter den.

Tre konsekvenser følger for enhver, der leder med et pas i tankerne.

1. Filtrer på sælgerens nationalitet, før du filtrerer på pris. At spørge, hvem der aktuelt ejer lejligheden, koster ingenting og fjerner den største kategori af spildte fremvisninger i Alanyas øvre prisleje.
2. Behandl mæglerens forsikringer som et udgangspunkt frem for et svar. Tingbogen er myndigheden, og en aktuel tapu kayıt örneği (udskrift af tingbogen) afgør spørgsmålet i ét dokument.
3. Hold de to køb adskilt i dit eget hoved. At købe en udenlandsk ejet lejlighed som bolig eller udlejningsaktiv er upåvirket. At købe den som vej til et pas virker ikke.

En mægler i Alanya, der viser en udenlandsk køber en udenlandsk ejet lejlighed, vildleder ikke nødvendigvis nogen, for det store flertal af brugte boligkøb har intet med statsborgerskab at gøre. Misforholdet opstår kun, når køberens formål aldrig bliver sagt højt.

Kan en tyrkisk statsborger i mellemleddet reparere problemet med statsborgerskabet?

Nej, og grunden er en regel, der er skrevet netop for at lukke den vej: ejendommen må heller ikke være en, som en udenlandsk fysisk person har overdraget efter den 12. januar 2017. At sende lejligheden gennem en tyrkisk statsborger først gør den ikke ren. Tingbogen bevarer historikken, og vejledningen rækker tilbage gennem den.

Reglen beskrives ofte på markedet som en karensperiode på to eller tre år. Den beskrivelse undervurderer den. Betingelsen som formuleret fastsætter en kalenderdato frem for et rullende vindue, hvilket betyder, at en overdragelse foretaget i 2018 stadig diskvalificerer ejendommen i 2026 og vil blive ved med det.

Et andet led i samme betingelse fanger familiearrangementer. En brugt ejendom må ikke være en, som ansøgeren, eller ansøgerens slægtninge i lige linje, uanset om de er tyrkiske statsborgere eller ej, tidligere har overdraget til en tyrkisk statsborger eller et tyrkisk selskab. Et tredje led fanger selskabsejerskab og dækker selskaber, hvor den udenlandske køber eller vedkommendes nærmeste familie er partnere eller ledere, og selskaber med udenlandske aktionærer af samme nationalitet, der falder ind under artikel 36 i Tapu Kanunu.

Den praktiske instruks, der følger, er kort. Bed om matriklens erhvervelseshistorik, ikke blot om den aktuelle ejer. En lejlighed, som en tyrkisk statsborger købte af en norsk ejer i 2021 og nu udbyder til salg, ser i ethvert dokument, en mægler normalt viser frem, præcis ud som en lejlighed, der har været på tyrkiske hænder, siden den blev bygget.

Fordi de her oplysninger ligger i skødets historik frem for på tingbogens aktuelle side, er de et spørgsmål til en advokat, der gennemgår matriklen, frem for til den, der sælger den.

Er lejligheden allerede brugt til en andens tyrkiske statsborgerskab?

En ejendom kan bære én statsborgerskabsansøgning, og når den har gjort det, kan ingen anden udenlandsk statsborger bruge den samme ejendom eller den samme andel til en ny ansøgning. Lejligheden er brugt op til det formål for altid.

Det betyder mest netop dér, hvor en køber med størst sandsynlighed leder. Ejendomme prissat omkring USD 400.000 i Alanyas kystkvarterer er statsborgerskabsprogrammets naturlige varelager, hvilket betyder, at en usædvanlig stor andel af dem allerede har båret en ansøgning. En udenlandsk ejer, der sælger i det prisleje i 2026, tre år eller mere efter bølgen af ansøgninger i 2021 og 2022, er en velkendt profil: en, hvis periode med salgsforbud er udløbet, og som nu frit kan sælge.

For den sælger er salget en ligefrem exit. For en køber med samme plan leverer lejligheden ejendommen og ikke passet.

Diagnosen er igen skødets historik frem for sælgerens beretning om den. En tidligere erhvervelse af statsborgerskab efterlader spor i tingbogen, herunder påtegningen om salgsforbud, der blev lagt på, da den tidligere ansøgning blev indgivet. En køber, der kun spørger, om lejligheden aktuelt er fri for påtegninger, får intet at vide om, hvorvidt den har været båndlagt før.

Overvej et konkret par. To nabolejligheder i Mahmutlar, et kystkvarter i Alanya-distriktet i Antalya-provinsen, udbydes begge til USD 420.000 i august 2026. Den ene tilhører en tyrkisk familie, der har ejet den siden 2015. Den anden tilhører en udenlandsk statsborger, som fik statsborgerskab gennem den i 2022, og hvis salgsforbud udløb i 2025. For en køber, der vil have en feriebolig, er de to udskiftelige, og den anden er måske endda billigere. For en køber, der vil have et tyrkisk pas, er den første den eneste, der findes.

Sælgeren med tyrkisk ID-kort, der stadig tæller som udlænding

Indehavere af blåt kort, statsborgere i Den Tyrkiske Republik Nordcypern og tyrkiske statsborgere, der også har en anden nationalitet, behandles ikke som udlændinge efter vejledningen, så et køb fra dem holder vejen til statsborgerskab åben, med én undtagelse, der vender resultatet. Undtagelsen omfatter sælgere, der har fået tyrkisk statsborgerskab efter artikel 12, stk. 1, litra b, i den tyrkiske statsborgerskabslov, hvilket er selve investeringsvejen.

Ordlyden er udtrykkelig om det generelle udgangspunkt. Personer, der er udtrådt af tyrkisk statsborgerskab med tilladelse og har et mavi kart (blåt kort), statsborgere i Den Tyrkiske Republik Nordcypern og tyrkiske statsborgere med flere nationaliteter vurderes ikke som udenlandske inden for vejledningens rammer. Når en tyrkisk statsborger også har et andet lands statsborgerskab, er det tyrkiske statsborgerskab afgørende for handlen.

Undtagelsen er dér, hvor vanskeligheden bor. En sælger, der købte tyrkisk ejendom under investeringsprogrammet, fik statsborgerskab gennem det og nu har et tyrkisk identitetskort, er tyrkisk statsborger i de fleste henseender og ligger stadig inden for den udelukkede kategori i netop denne. Intet på identitetskortet, og intet på tingbogens aktuelle side, fortæller, hvilken kategori sælgeren tilhører.

Det giver en skævhed, der er værd at sige ligeud. Den sælgerkategori, der mest åbenlyst ser udenlandsk ud, et norsk eller russisk navn på skødet, er let at få øje på og diskvalificerer lejligheden. Den sælgerkategori, der ser mest tyrkisk ud, et tyrkisk identitetskort udstedt for få år siden, kan diskvalificere den lige så fuldstændigt og er usynlig ved en almindelig dokumentkontrol.

En køber, der går efter statsborgerskab, stiller derfor et spørgsmål, der føles nærgående og ikke er det. Spørg, hvornår og hvordan sælgeren fik tyrkisk statsborgerskab. En sælger, der er født tyrkisk, svarer omgående. En sælger ved investering svarer anderledes, og det svar afgør, om købet kan tjene dit formål.

Vidt udbredte råd fortæller udenlandske købere, at de skal lede efter en tyrkisk sælger og stoppe der. Det råd er ufuldstændigt i begge retninger. Det udelukker med urette sælgere med blåt kort og nordcypriotiske sælgere, som udmærket kan bruges, og det medtager med urette statsborgere ad investeringsvejen, som ikke kan.

Hvad påtegningerne på skødet fortæller dig om en udenlandsk ejer

Det treårige salgsforbud, der lægges på en ejendom brugt til statsborgerskab ved investering, står på selve skødet, og så længe det er aktivt, kan ejeren slet ikke sælge til dig. At læse kolonnen beyanlar (erklæringer) i en aktuel udskrift af tingbogen er den hurtigste måde at finde ud af, om lejligheden foran dig juridisk er til salg.

Tyrkisk tinglysningspraksis skelner mellem påtegninger, der forbyder afhændelse, og noteringer, der blot begrænser eller registrerer en personlig ret. Tapu Sicili Tüzüğü (bekendtgørelsen om tingbogen) opregner den forbydende kategori, som omfatter foreløbige forbud, offentlige beslaglæggelser, konkurs og akkord, påtegninger om familiebolig og fratagelse af en ægtefælles rådighedsret. Et pant er derimod en begrænset tinglig ret frem for en påtegning og forhindrer ikke i sig selv et salg.

For en udenlandsk ejet lejlighed er de to noteringer, der først er værd at tjekke, salgsforbuddet fra statsborgerskabet og aile konutu şerhi (påtegning om familiebolig). Den første er almindelig i det prisleje, statsborgerskabsprogrammet har skabt. Den anden betyder noget, fordi tyrkisk ret kræver udtrykkeligt samtykke fra den ægtefælle, der ikke står som ejer, før en familiebolig overdrages, og en udenlandsk ejers ægteskabelige forhold er sværere at efterprøve fra udlandet.

To instrukser følger, og de er forskellige.

• Skaf en aktuel udskrift af tingbogen dateret inden for få dage af dit bud frem for at læne dig op ad et fotografi af ejerens skøde, for påtegninger tilføjes og slettes løbende, og et gammelt dokument beviser intet om i dag.
• Spørg om sælgerens civilstand og om, hvor familien bor frem for at antage, at fraværet af en påtegning afgør sagen, eftersom samtykkekravet findes i loven, uanset om nogen har fået det noteret i tingbogen.

Et aktivt salgsforbud er et tidsproblem frem for en mangel. Har påtegningen måneder tilbage at løbe i, er lejligheden endnu ikke til salg, og enhver deponering betalt mod et løfte om at sælge senere bærer risikoen for, at sælgerens forhold ændrer sig, inden datoen indtræffer.

Sådan rammer sælgerens femårige skatteur din side af bordet

En udenlandsk sælger, der købte inden for de seneste fem år, skylder tyrkisk skat af avancen, hvilket giver vedkommende en direkte økonomisk interesse i at sætte prisen på dit skøde for lavt, og omkostningen ved den nedskrivning lander hos dig år senere. Tyrkisk ret beskatter avancen på en ejendom, der sælges inden for fem år efter erhvervelsen, og fritager den efter fem år, og reglen gælder både for hjemmehørende og ikke-hjemmehørende, fordi ejendommen er indkomstens kilde.

Det skattepligtige beløb er ikke den rå forskel mellem de to priser. Anskaffelsessummen indekseres, før avancen beregnes, et årligt bundfradrag trækkes fra, og resten beskattes efter den progressive indkomstskatteskala. I et inflationspræget miljø betyder indekseringen meget, og det er derfor, en sælgers egen revisor kan nå frem til et mindre tal, end sælgeren frygtede.

Intet af det ændrer sælgerens incitament ved skranken. En lavere anmeldt pris nedsætter både sælgerens skattepligtige avance og vedkommendes 2 %-andel af tapu harcı på én gang. Harçlar Kanunu (den tyrkiske gebyrlov) sætter et gulv ved at kræve, at afgiften beregnes af mindst ejendommens emlak vergisi değeri (kommunale vurderingsværdi), og den giver mulighed for at efteropkræve forskellen, hvor det anmeldte tal ikke afspejler virkeligheden. Mellem det gulv og den reelle pris er der plads, og en sælger inde i femårsvinduet vil lede efter den.

Regnestykket på din side løber den modsatte vej. Tag en lejlighed aftalt til EUR 200.000 i august 2026, hvor parterne anmelder EUR 150.000. Køberens 2 %-andel af afgiften falder med EUR 1.000. Køberens registrerede anskaffelsessum falder også med EUR 50.000, så hvis den køber sælger inden for sit eget femårsvindue, er den anmeldte avance EUR 50.000 større end nødvendigt. Tyrkisk indkomstskat på det trin starter ved 15 %, hvilket sætter den udskudte eksponering til EUR 7.500 før indeksering og før de højere satser, som en større avance når op i. En køber, der accepterer sælgerens forslag, har byttet EUR 1.000 i dag for cirka syv gange så meget senere.

En sælger, der er forbi femårsgrænsen, har langt mindre grund til at presse på, hvilket er en af årsagerne til, at erhvervelsesdatoen i tingbogen er værd at læse, selv når du ingen interesse har i sælgerens skatteforhold.

Boligkøb i Tyrkiet, når sælgeren bor i udlandet og underskriver ved fuldmagt

En udenlandsk ejer, der sælger fra et andet land, overdrager næsten altid gennem en vekaletname (fuldmagt), og det er dokumentets gyldighed, ikke sælgerens vilje, der fastsætter din overtagelsesdato. Tyrkiske notarregler kræver, at en fuldmagt beregnet til tinglysningsforretninger udfærdiges i düzenleme şekli, den formelle affattelsesmetode frem for blot underskriftsbekræftelse, og at den bærer et fotografi af den person, der giver den.

Fuldmagter oprettet hos en lokal notar i udlandet fejler ofte på begge krav, fordi de fleste udenlandske notarsystemer bekræfter underskrifter frem for at affatte dokumenter og ikke vedhæfter fotografier. Et tyrkisk konsulat løser begge problemer på én gang, og det er derfor, konsulatvejen er den pålidelige, selv om den tager længere tid at arrangere.

Bag gyldigheden ligger et andet spørgsmål, nemlig om dokumentet stadig er i live. En tyrkisk fuldmagt har ingen automatisk udløbsdato og løber, indtil den tilbagekaldes, indtil det arbejde, den dækker, er afsluttet, eller indtil en af de begivenheder, der bringer et fuldmagtsforhold til ophør, indtræder. Siden december 2025 registreres tilbagekaldelser i Türkiye Azil Sistemi, det nationale tilbagekaldelsessystem, der drives af Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü efter cirkulære 2025/6, hvilket giver tinglysningskontoret en måde at se, at et dokument fremlagt ved skranken er annulleret.

Fejlmåden er specifik og værd at sætte navn på. En handel bryder sammen ved skranken, ikke fordi sælgeren har skiftet mening, men fordi repræsentanten møder op med et dokument, der er affattet i den forkerte form, mangler et fotografi eller er tilbagekaldt, uden at nogen har fortalt mægleren det. Ingen af de kendsgerninger er synlige i en scannet kopi sendt på mail.

Bed om, at fuldmagten bliver gennemgået af din egen advokat, før tiden hos tinglysningskontoret bookes, frem for om morgenen den dag, den skal bruges. Et dokument, der skal laves om på et konsulat i udlandet, lægger uger til, og de uger falder inden for den deponeringsaftale, du allerede har skrevet under på.

Hvad en fraværende udenlandsk ejer efterlader i lejligheden

Gæld efterladt af en tidligere ejer bliver ikke dit personlige ansvar, men to poster forhindrer overdragelsen i overhovedet at ske, hvilket gør dem fra en risiko til et tidsplansproblem. En ejer, der har tilbragt år i et andet land, samler et karakteristisk mønster af løse ender.

Ubetalt ejendomsskat er det klareste tilfælde. Emlak Vergisi Kanunu (den tyrkiske ejendomsskattelov) pålægger tinglysningskontorerne at forespørge elektronisk i kommunens system under en overdragelse og forbyder overdragelse af en bygning eller et jordstykke med ejendomsskattegæld, med snævre undtagelser for arv, retsafgørelser, tvangssalg og ekspropriation. Den ældre regel, hvorefter køber og sælger hæftede solidarisk for ubetalt ejendomsskat, gælder ikke længere, og en hel del engelsksproget materiale gentager den stadig. Den rigtige instruks er ikke at frygte at arve gælden, men at få fastslået, at gælden er afviklet, før der bookes en tid.

Arv er den anden blokering og optræder oftere i ældre udenlandsk ejet boligmasse, end købere regner med. Hvor sælgeren har erhvervet lejligheden ved arv, venter selve registreringen ikke på arveafgiften, men det gør salget. Tinglysningsembedsmænd kan ikke gennemføre en overdragelse uden en frigørelsesattest fra skattekontoret. En sælger, hvis navn står i tingbogen som ejer, kan derfor reelt være ude af stand til at sælge.

Aidat (fællesudgifterne) fungerer på endnu en måde. En tidligere ejers ubetalte fællesudgifter bliver ikke den nye ejers personlige gæld. Det, der kan knytte sig til lejligheden, er et lovbestemt pant tinglyst til fordel for de øvrige ejere for et beløb fastslået ved dom, og den notering rejser, når den først er tinglyst, med ejendommen og går forud for andre krav. Instruksen er at læse hæftelseslisten frem for at gå ud fra, at restancerne følger dig.

En lejlighed, der har stået tom i to vintre, bærer også fysiske spørgsmål, som ingen tingbog besvarer, herunder fugt, døde hvidevarer og en kedel, ingen har serviceret. De hører hjemme i prisen frem for i det juridiske materiale.

Ændrer momsen sig, når du køber af en udenlandsk ejer?

Moms opstår ikke ved et videresalg mellem privatpersoner uanset nogens nationalitet, fordi den fritagelse, udenlandske købere hører om, kun gælder en første levering fra en bygherre. En køber, der går til en brugt lejlighed med momsfritagelsen i tankerne, anvender en regel, der ikke har noget arbejde at udføre.

Selve fritagelsen står i artikel 13 i den tyrkiske momslov og gælder den første levering af en bolig eller erhvervsenhed til en køber, der ikke er hjemmehørende i Tyrkiet, og som betaler i udenlandsk valuta. Den bærer fire betingelser samlet, herunder at mindst 25 % af prisen ankommer før fakturadatoen med resten inden for et år, at bygningen har byggetilladelse, og at ejendommen beholdes i tre år efter registreringen.

Den sidste betingelse er den, der rækker ind i en handel med en brugt bolig, og den rækker derind fra sælgerens side. En udenlandsk ejer, der købte en ny lejlighed under fritagelsen og sælger inden for treårsvinduet, udløser et krav om den tidligere fritagne moms. Kravet er sælgerens og ikke dit. Dets virkning på dig er et spørgsmål om timing og forhandlingsposition, for en sælger, der står over for en uventet opkrævning, kan trække sagen ud, sætte prisen op eller trække sig.

To adskilte treårsperioder cirkulerer på markedet, og de forveksles hyppigt. Den ene er momsfritagelsens ejerskabsbetingelse. Den anden er påtegningen om salgsforbud fra statsborgerskabet. De kommer fra forskellig lovgivning, tjener forskellige formål og kan løbe på forskellige tidspunkter på den samme lejlighed. En sælger, der siger, at de tre år er gået, har kun svaret på det ene af de to spørgsmål, og du skal fastslå hvilket.

Den resterende instruks om moms er kort. Fastslå datoen, hvor sælgeren erhvervede lejligheden, og om vedkommende købte den ny af en bygherre under fritagelsen for udenlandske købere. Er begge dele rigtige, og de tre år ikke er fuldført, så forvent, at handlen bevæger sig langsomt.

Due diligence ved boligkøb i Tyrkiet: hvad der ændrer sig med en udenlandsk sælger

Kontrollerne er de samme som ved ethvert tyrkisk boligkøb, og det, der ændrer sig, er, hvilke af dem der har større sandsynlighed for at returnere et problem. At arbejde dem igennem i rækkefølge efter, hvad der stopper en handel hurtigst, sparer mest tid.

To dokumenter gør det meste af arbejdet på den liste. En aktuel udskrift af tingbogen besvarer ejerskab, påtegninger og hæftelser på én gang. En advokats gennemgang af skødets historik besvarer de spørgsmål om statsborgerskab, som udskriften alene ikke kan.

Et punkt, købere ofte lægger til, er unødvendigt. Siden cirkulære 2024/4 fra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü trådte i kraft i juni 2024, kræves der ikke længere en vurderingsrapport fra en vurderingsmand licenseret af SPK (det tyrkiske finanstilsyn) ved et almindeligt salg, og den er kun obligatorisk ved ansøgninger om statsborgerskab og opholdstilladelse. En udenlandsk sælger har ingen betydning for det spørgsmål på nogen af leddene.

Et eksempel fra Alanya: samme lejlighed, to forskellige købere

Den samme udenlandsk ejede lejlighed kan være et fremragende køb og et umuligt et på én gang, alt efter hvad køberen har tænkt sig at bruge den til. At regne på en enkelt ejendom viser, hvor sælgerens pas koster penge, og hvor det intet koster.

Tag en lejlighed med to soveværelser i Oba, et kvarter i Alanya-distriktet i Antalya-provinsen, udbudt til EUR 343.000 i august 2026. Til Den Tyrkiske Republiks Centralbanks købskurser den 25. august 2026, som satte euroen til TRY 55,9892 og den amerikanske dollar til TRY 48,0117, svarer den pris til cirka USD 400.300. Ejeren er en svensk statsborger, der købte lejligheden som ny i 2019.

Køber A vil have et tyrkisk pas. Lejligheden er registreret hos en udenlandsk fysisk person, så den falder på vejledningens betingelse, før noget andet overhovedet undersøges. At prisen ligger lige over tærsklen på USD 400.000, som den stod i august 2026, er uden betydning, vurderingsrapporten er uden betydning, og sælgerens vilje er uden betydning. Køber A's omkostning ved at gå videre er hele formålet med købet. Det rigtige træk er at stoppe og se på tyrkisk ejet boligmasse og acceptere, at den sammenlignelige tyrkisk ejede lejlighed kan være dyrere, netop fordi den kan tjene dette formål.

Køber B vil have en feriebolig og lejeindtægt. For Køber B ændrer sælgerens nationalitet intet ved retten til at købe og lægger seks kontroller til. Sælgeren købte i 2019, så femårsvinduet er passeret, og sælgeren har ingen skattemæssig grund til at presse på for en for lav skødepris. Lejligheden blev købt ny i 2019, så enhver ejerskabsperiode fra momsfritagelsen er for længst fuldført. Sælgeren bor i Sverige, så en fuldmagt er så godt som sikker og skal gennemgås tidligt. Ejendomsskat, aidat og forsyninger kræver en frigørelsesrunde. Køber B går videre på almindelige vilkår.

Sammenligningen forklarer også et prismønster, der undrer købere. Hvor to lignende lejligheder i Alanya adskiller sig i pris uden at adskille sig i stand, er ejerhistorikken en af de variabler, der udfører arbejdet, fordi en tyrkisk ejet lejlighed i statsborgerskabsbåndet omkring USD 400.000, som det bånd lå i august 2026, betjener en køberskare, som en udenlandsk ejet lejlighed ikke kan nå.

Én yderligere Alanya-specifik faktor ligger ved siden af dette og hører til bopæl frem for ejerskab. Fire af de Alanya-kvarterer, der er mest populære blandt udenlandske købere, nemlig Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar, står på den liste over kvarterer lukket for ny registrering af opholdstilladelse, som det tyrkiske migrationsdirektorat offentliggør. At eje en tyrkisk ejendom har aldrig i sig selv givet en opholdstilladelse, og i de kvarterer kræver registreringsspørgsmålet sit eget svar fra provinsdirektoratet.

Hvad du skal spørge om, før du giver et bud på en bolig med udenlandsk ejer

Fem spørgsmål i rækkefølge fortæller dig, om du skal fortsætte, og de to første er dem, der afslutter samtaler. At stille dem, før der skifter en deponering hænder, koster ingenting og redder de penge, reservationsbetalinger sætter på spil.

1. Spørg, hvem der aktuelt står registreret som ejer, og af hvilken nationalitet. En udenlandsk fysisk person i tingbogen lukker vejen til statsborgerskab med det samme og lader et almindeligt køb stå åbent.
2. Spørg, om nogen udenlandsk statsborger har overdraget ejendommen siden den 12. januar 2017. En tyrkisk sælger afgør ikke det spørgsmål, og kun skødets historik besvarer det.
3. Spørg, om ejendommen tidligere er brugt til en ansøgning om statsborgerskab. Én anvendelse bruger den op for altid.
4. Spørg, hvornår og hvordan sælgeren fik tyrkisk statsborgerskab, hvis sælgeren er tyrkisk. Statsborgerskab ved investering sætter sælgeren tilbage i den udelukkede kategori på trods af det tyrkiske identitetskort.
5. Bed om en udskrift af tingbogen dateret i denne uge, inklusive erklæringskolonnen. Aktive salgsforbud, påtegninger om familiebolig og hæftelser dukker alle op i det samme dokument.

En køber uden interesse i statsborgerskab kan springe de første fire spørgsmål over og starte ved det femte og lægge frigørelsesrunden for ejendomsskat, arveafgift og restancer til ejendommen til.

Sig ligeud, hvad du prøver at opnå, første gang du taler med en mægler. En mægler, der ved, at et pas er målet, kan filtrere udbuddet, før du flyver ned. En mægler, der ikke ved det, vil vise dig de lejligheder, der passer til dit budget, og i Alanyas øvre prisleje tilhører en stor del af de lejligheder udenlandske ejere.