Købsaftale på bolig i Tyrkiet: hvad der skal stå i den

En købsaftale om fast ejendom i Tyrkiet er et af tre forskellige dokumenter, og hvilket af dem køberen skriver under, afgør om aftalens klausuler binder nogen overhovedet. En almindelig skriftlig aftale, underskrevet på et mæglerkontor, overfører ingenting og kan som regel ikke bære en virksom bodsklausul, fordi § 237 i den tyrkiske obligationslov og § 706 i civillovbogen gør officiel form til en gyldighedsbetingelse og ikke til en formalitet. Et notarielt salgsløfte skaber derimod et krav, der kan gennemtvinges, og det kan noteres i ejendomsregisteret, hvor det står sig over for en senere køber i fem år. Siden 1. januar 2023 kan en notar også selv affatte selve købekontrakten efter § 61/A i notarloven og indføre den i tinglysningssystemet, mod betaling af overdragelsesafgiften på 4 % og uden stempelafgift. Uanset hvilket dokument der bruges, identificeres boligen ved sine ada-, parsel- og enhedsnumre og ikke ved sin adresse, og den oplyste pris har en retlig bundgrænse ved den kommunale ejendomsvurdering, hvor en eventuel difference opkræves bagefter efter § 63 i gebyrloven. For en udenlandsk køber er det beløb, der havner på skødet, det lirabeløb, der står på valutakøbsbeviset, og det lukker spørgsmålet om den oplyste pris, før nogen når at rejse det. Om en prisklausul i euro i det hele taget er lovlig, afhænger af hvor hver part har bopæl, og ikke af hvilket pas de rejser på.

Tre forskellige dokumenter kaldes alle "købsaftalen"

Tyrkisk praksis lægger tre forskellige dokumenter bag ordet "købsaftale", og de har vidt forskellig retlig vægt. Det dokument, du får stukket i hånden på et mæglerkontor i Alanya, er som regel det svageste af de tre, og klausullisten inde i det er præcis lige så meget værd som det dokument, der bærer den.

Det første dokument er en almindelig skriftlig aftale, underskrevet af køber og sælger med mægleren som vidne. Det andet er et taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (salgsløfte for fast ejendom), affattet af en notar i düzenleme şeklinde form, hvilket betyder at notaren selv skriver dokumentet og ikke blot bekræfter underskrifter på en tekst, en anden har forfattet. Det tredje er et taşınmaz satış sözleşmesi (købekontrakt) affattet af en notar efter § 61/A i notarloven, en vej der har eksisteret siden 1. januar 2023, og som det meste engelsksprogede materiale endnu ikke har indhentet.

§ 61/A kom ind i notarloven med lov nr. 7413, der føjede købekontrakter til listen over notarforretninger i § 60 og indsatte § 61/A. Professorerne Süha Tanrıver og Mehmet Serkan Ergüne beskrev mekanismen i tidsskriftet fra Ankara Universitets juridiske fakultet i 2023: ansøgningen indgives gennem de tyrkiske notarers forbunds bookingsystem via e-Devlet-portalen, notaren slår ejendomsregisteret op gennem TAKPAS, og når parterne har underskrevet, trækker notaren et journalnummer fra TAKBİS og indfører kontrakten dér, hvorefter tinglysningskontoret gennemfører registreringen. Notarens kompetence er ikke eneretlig. Skranken hos tinglysningskontoret er stadig åben, og en køber kan fortsat gøre det, købere altid har gjort.

Om dine klausuler binder nogen, er afgjort før du læser dem

En aftale, der overdrager tyrkisk fast ejendom eller lover at overdrage den, er kun gyldig, når en officiel myndighed affatter den, og en ugyldig aftale bærer slet ingen klausuler. Kravet står tre steder på én gang: § 237 i den tyrkiske obligationslov, § 706 i civillovbogen og § 26 i tinglysningsloven. Tanrıver og Ergüne beskriver denne officielle form som en gyldighedsbetingelse og ikke som en bevisregel, med ugyldighed som følgen af at sidde den overhørig.

Den praktiske virkning overrasker købere i begge retninger. En bodsklausul i en almindelig skriftlig reservationsformular binder som hovedregel ikke køberen, fordi klausulen falder sammen med det dokument, der bærer den. Den samme logik fratager køberen de beskyttende klausuler, så en sælger, der tager pengene og sælger til en anden, har brudt et dokument, som aldrig skabte et krav på boligen til at begynde med. Hvad der sker med penge, der allerede er betalt efter et sådant dokument, er et selvstændigt spørgsmål, og tyrkisk ret besvarer det gennem reglerne om ugrundet berigelse og ikke gennem aftalen.

§ 61/A blødte ikke denne regel op. Den tilføjede en myndighed mere, der kan opfylde kravet, og det er netop derfor notarvejen betyder noget: den forvandler et dokument, der før var forberedende, til et dokument der bærer overdragelsen.

Parterne i aftalen: hvad der skal stå om dig

En udenlandsk køber skal have et tyrkisk skattenummer i hånden, før aftalen affattes, ikke bagefter. Bekendtgørelsen om notarielle købekontrakter, offentliggjort i det tyrkiske lovtidende den 11. januar 2023, angiver hvilke identitetsoplysninger der skal ind i dokumentet for en part, der ikke er tyrkisk statsborger: identitetsoplysninger fra hjemlandet sammen med et yabancı kimlik numarası (udlændingenummer) eller et potansiyel vergi kimlik numarası (potentielt skattenummer), oplysninger om statsløshed hvor det er relevant, og nummeret på det blå kort for indehavere af et sådant.

En køber, der aldrig har haft en tyrkisk opholdstilladelse, har intet udlændingenummer, og så er det potentielle skattenummer den identifikator, der kommer på papiret. Det tyrkiske skattevæsen driver en digital ansøgningskanal til det på dijital.gib.gov.tr, som beder om navn, forældrenes navne, fødested, land, pasnummer, en adresse og et telefonnummer, med passets billedside uploadet.

To yderligere oplysninger hører hjemme i partsklausulen. Hvor nogen skriver under efter fuldmagt, skal fuldmagtens dato og journalnummer stå i aftalen, fordi § 504 i obligationsloven kræver særlig bemyndigelse til at overdrage fast ejendom, og en generalfuldmagt gør det ikke. Hvor sælgeren er et selskab, navngiver klausulen den person, hvis underskrift forpligter selskabet.

Boligen i aftalen: adressen er ikke boligen

En tyrkisk bolig identificeres ved sine registerkoordinater og ikke ved sin gadeadresse, og en aftale, der kun angiver en adresse, har ikke identificeret noget som helst. Bekendtgørelsen opregner, hvad der identificerer ejendommen i en notariel købekontrakt: kvarteret eller landsbyen, pafta (kortblad), ada (blok) og parsel (matrikelnummer), bağımsız bölüm (nummeret på den selvstændige enhed) hvor der sælges en lejlighed, arealet, skellene, ejendomstypen og ejerandelen hvor ejendommen ejes i andele.

Oba, et kvarter i Alanya-distriktet i Antalya-provinsen, viser hvorfor det betyder noget. Et enkelt boligkompleks dér kan rumme fire blokke med identiske planløsninger, og to lejligheder i forskellige blokke kan dele gadeadresse, etage og indretning, mens de bærer hvert sit enhedsnummer. En aftale, der skriver "2+1-lejligheden på tredje sal", beskriver fire lejligheder på én gang.

Klausulen angiver også, om bygningen har kat mülkiyeti (fuld ejerlejlighedsret) eller kat irtifakı (byggeservitut), den foreløbige adkomst, der bruges før en bygning får sin ibrugtagningstilladelse. Pulterrum og parkeringspladser er ofte selvstændige enheder med deres egne numre, så en køber, der fik vist en parkeringsplads under fremvisningen, skal have dens enhedsnummer skrevet ind ved siden af lejlighedens.

Prisklausulen, og valutaspørgsmålet en opholdstilladelse kan ændre

Om en prisklausul i euro er lovlig, afhænger af hvor hver part har bopæl, og ikke af hvilket pas nogen af dem har. Regelsættet er dekret nr. 32 om beskyttelse af den tyrkiske valutas værdi og de cirkulærer, der er udstedt i medfør af det, og restriktionen bider på aftaler mellem personer, der er bosiddende i Tyrkiet. En køber, der bor i København eller Aarhus, er ikke bosiddende i Tyrkiet i den forstand, og det er derfor prissætning i euro er rutine i salg til købere, der flyver ind for at handle.

Klassifikationen er ikke permanent. En køber, der senere tager en tyrkisk opholdstilladelse, kan rykke over i kategorien bosiddende, og behandlingen af udenlandske købere efter disse cirkulærer blev ændret så sent som i 2024. Enhver, der underskriver en prisklausul i fremmed valuta med en tyrkisk opholdstilladelse i lommen, har et spørgsmål, det er værd at stille en advokat skriftligt, fordi svaret afhænger af det aktuelle cirkulæres ordlyd og ikke af almindelige principper.

Én konsekvens ligger fast uanset hvilken valuta der står i aftalen. Hvor en udenlandsk privatperson er køber, er den salgssum, der indføres i skødet, det lirabeløb der står på döviz alım belgesi (valutakøbsbeviset), det dokument der udstedes, når køberens fremmede valuta sælges til centralbanken gennem en tyrkisk bank. Eurobeløbet, parterne forhandlede sig frem til, overlever i aftalen; det lirabeløb, der når registeret, kommer fra valutavekslingen.

Prisen i din aftale over for prisen på skødet

Den oplyste værdi har en retlig bundgrænse, og at oplyse under den reelle pris udsætter køberen for en efteropkrævning i stedet for at spare penge rent. § 63 i gebyrloven fastsætter grundlaget for overdragelsesafgiften som den oplyste overdragelsessum, der ikke kan ligge under boligens emlak vergisi değeri (kommunale ejendomsvurdering). Samme paragraf bestemmer, at hvor afgiften efterfølgende viser sig betalt af en værdi under ejendomsvurderingen, eller af en oplyst pris der ikke afspejler virkeligheden, opkræves differencen som en efteropkrævning eller på myndighedens eget initiativ.

Regnestykket er værd at lave, før nogen foreslår det. Tag en lejlighed i Alanya, der er aftalt til 200.000 EUR, hvor parterne oplyser 120.000 EUR, med de satser der gælder i august 2026. Overdragelsesafgiften løber op i 4 % af den oplyste værdi i alt, fordelt ved lov med 2 % fra køber og 2 % fra sælger, så en underdrivelse af prisen på 40 % flytter omkring 1.600 EUR i afgift væk fra køberens side af skranken. Over for det står tre eksponeringer. Differencen i afgift kan efteropkræves senere efter § 63. Køberens anskaffelsessum i registeret er nu 80.000 EUR lavere, hvilket puster den skattepligtige fortjeneste op ved et videresalg inden for det femårsvindue, hvor avancen beskattes. Og en køber, der forfølger tyrkisk statsborgerskab, hvor grænsen er 400.000 USD pr. ansøger, måles på det oplyste tal og ikke på det beløb, der faktisk er overført.

Tanrıver og Ergüne føjer et argument til fra notarens side. Notarer opkræver gebyrer og afgifter efter § 118 i notarloven, en salgspris opgivet under markedsværdien fører til at der opkræves mindre i gebyr, og forfatterne behandler det at vise markedsværdien i en notariel købekontrakt som en retlig pligt frem for en præference. For en udenlandsk køber lukker spørgsmålet i vidt omfang sig selv, eftersom beløbet på skødet hentes fra valutakøbsbeviset.

Betalingsplanen, og hvad "ejendomsretten overgår ved sidste betaling" reelt gør

En klausul om, at ejendomsretten overgår ved sidste betaling, ordner parternes forpligtelser; den flytter ikke ejendomsretten. § 705 i civillovbogen overfører ejendomsret til fast ejendom ved registrering, og ingen sætning i en privat aftale træder i stedet for registerindførslen. Det klausulen faktisk gør nytte med, er at binde sælgerens pligt til at møde op til overdragelsen sammen med køberens pligt til at betale, så ingen af siderne skal rykke først på tillid.

Planen fungerer bedre, når hver rate knyttes til en begivenhed, der kan efterprøves, frem for til en kalenderdato. En brugbar struktur binder den første betaling til underskrift af det notarielle dokument, den anden til et rent svar på guvernørkontorets kontrol efter § 36 i tinglysningsloven, som undersøger om parcellen ligger inden for en militær- eller sikkerhedszone, og restbeløbet til selve registreringstiden.

Valutatrinnet fortjener sin egen linje i planen, fordi det er det punkt, hvor der ikke er nogen vej tilbage. Centralbankens gennemførelsesinstruks om valutasalg bestemmer, at når centralbanken har fuldført sit køb, kan valutasalget ikke opgives af nogen grund, og transaktionen kan ikke annulleres, og at bankerne skal oplyse parterne om dette på forhånd. En køber, hvis aftale placerer valutavekslingen før svaret på kontrollen, har sat det uigenkaldelige skridt foran det betingede.

Noteringsklausulen: den ene linje der binder den næste køber

Den eneste klausul, der beskytter en køber mod at sælgeren sælger til en anden, er den der får aftalen ind i ejendomsregisteret. Et notarielt salgsløfte kan noteres i registeret efter § 26 i tinglysningsloven, og noteringen forvandler et rent personligt krav til et krav, køberen kan gøre gældende over for tredjemand, herunder en senere køber. Begge parter kan anmode om noteringen, og anmodningen står ved magt, selv hvor aftalen ikke udtrykkeligt hjemler den. Noteringens virkning over for tredjemand løber i fem år, hvor den berettigede kan anlægge sag om at få adkomsten registreret i sit eget navn.

Siden lov nr. 7413 kan en part bede notaren om at ordne noteringen gennem tinglysningssystemet mod betaling af gebyrer og afgifter, uden en separat tur til tinglysningskontoret. Den ændring gør noteringen fra et ærinde til en post på regningen ved den samme tid.

Det scenarie, klausulen værner imod, er dagligdags og ikke eksotisk. En sælger skriver under med en køber i marts, får et bedre tilbud i juni og sælger til køber nummer to. Uden en notering har den første køber et erstatningskrav mod sælgeren og intet krav på lejligheden. Med en notering overlever den første købers ret det andet salg.

Misligholdelse og bodsklausuler, og dem en dommer kan skrive om

En bodsklausul kan i princippet håndhæves og i praksis tilpasses, fordi en tyrkisk dommer må nedsætte en bod, der findes urimelig. § 179 i obligationsloven lader parterne aftale en bod for misligholdelse, og § 182 giver retten adgang til at skære i en bod, den anser for urimelig. En klausul om, at køberen mister 20 % af prisen ved enhver forsinkelse i gennemførelsen, er ikke en regel der eksekverer sig selv; det er en åbningsposition, som en domstol kan tage op igen.

Betingelser gør mere nyttigt arbejde end bod i en tyrkisk handel, fordi de begivenheder, der stopper en overdragelse, hovedsagelig er administrative. Guvernørkontorets kontrol af militær- og sikkerhedszoner udføres parcel for parcel og tager uger snarere end dage, med en sagsbehandlingstid der varierer fra provins til provins. Hvor sælgeren har arvet ejendommen, spærrer § 19 i arve- og gaveafgiftsloven for overdragelsen, indtil afgiften er betalt fuldt ud, og kræver en kvittering fra skattekontoret. Hvor der står kommunal ejendomsskat tilbage, forhindrer § 30 i ejendomsskatteloven overhovedet tinglysningskontoret i at gennemføre overdragelsen. Hver af disse er en betingelse værd at skrive ind, med en angivet følge hvis den svigter, i stedet for en overraskelse der opdages på dagen.

Hvad der sker med penge, der allerede er betalt, når en aftale falder væk, afgøres af reglerne om forudbetaling og ikke af bodsklausulen, og udgangspunktet i tyrkisk ret er mindre hårdt, end det meste engelsksprogede vejledning antyder.

Hvad du overtager sammen med lejligheden: overdragelse og garantier

Ubetalte fællesudgifter fra den tidligere ejer bliver ikke din personlige gæld, men de kan allerede være registreret som en byrde på selve lejligheden. § 22 i ejerlejlighedsloven, med overskriften "sikkerhed for fælles udgifter", gør brugeren solidarisk ansvarlig sammen med ejeren for gæld i aidat (fællesudgifter), og bestemmer at hvor gælden stadig ikke kan inddrives, registreres et lovbestemt pant i den misligholdende ejers selvstændige enhed til fordel for de øvrige ejere, hvis krav har fortrinsstilling. Paragraffen siger intet om, at en senere køber arver gælden personligt.

Instruksen, der følger af det, er konkret. Læs listen over takyidat (hæftelser og byrder) i registeret og se efter et registreret lovbestemt pant, for en registreret byrde følger med lejligheden, mens et uregistreret restancekrav ikke gør. Læg dernæst en sælgergaranti ind i aftalen, der dækker ubetalte fællesudgifter, forbrugskonti og enhver tvist med ejerforeningen.

Resten af overdragelsesklausulen dækker det, en køber går ud fra er med, og som ofte ikke er det. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), den obligatoriske jordskælvsforsikring, skal være på plads, før en overdragelse kan gennemføres. El- og vandkonti overføres frem for at arves, og en sælger, der efterlader dem åbne, efterlader depositummet sammen med dem. Møbler, hvidevarer og klimaanlæg hører hjemme i en fortegnelse, der vedlægges aftalen, opført genstand for genstand, eftersom et fastmonteret køkken og et fritstående køleskab behandles forskelligt af alle andre end den, der fotograferede dem. Hvor der bor en lejer, følger den eksisterende lejekontrakt og lejerens depositum med til den nye ejer, og begge dele hører hjemme i bilaget.

To datoer hører også hjemme i klausulen, for de er sjældent den samme dato. Registreringen sker ved skranken, mens nøgleoverdragelsen kan falde dage eller uger på hver sin side af den, og en sælger, der stadig er ved at pakke på registreringsdagen, er almindelig nok til at planlægge efter. Angiv overdragelsesdatoen særskilt fra registreringsdatoen, og skriv hvem der bærer fællesudgifter, forbrugsregninger og forsikring i mellemrummet mellem dem.

Sprog, lovvalg og hvor sagen reelt skal føres

En klausul om fremmed lovvalg fortrænger ikke tyrkisk ret eller tyrkiske domstole i spørgsmål, der angår selve ejendommen. Tvister om ejendomsret og andre tinglige rettigheder over tyrkisk fast ejendom afgøres efter tyrkisk ret som loven på det sted, hvor ejendommen ligger, og tyrkiske domstole behandler dem. Kontraktlige forpligtelser mellem parterne giver mere plads til partsaftalt lovvalg, og grænsen mellem de to er et spørgsmål for en advokat og ikke for en skabelon.

Sprogspørgsmålet afgøres ved skranken. Det officielle dokument er på tyrkisk, og hvor en part ikke taler tyrkisk, deltager en beediget tolk og underskriver dokumentet sammen med parterne. En tosproget aftale er stadig værd at have, med en klausul der angiver hvilken tekst der gælder, men køberen bør vide, at den gældende tekst er den tyrkiske, og at den person, der oversætter den, er medunderskriver på handlen og ikke en tilskuer.

Projektsalg: den aftale lovgivningen skriver for dig

I et køb på projektstadiet fra en udvikler skriver forbrugerlovgivningen det meste af aftalen, og parterne kan ikke forhandle de vilkår nedad. Handelsministeriets forbrugervejledning opstiller rammen: salget skal ske ved et salgsløfte affattet af en notar i düzenleme şeklinde form, køberen har 14 dage til at fortryde uden begrundelse eller omkostning, og en yderligere ret til at træde tilbage uden begrundelse i op til 24 måneder mod en kompensation på højst 2 % af prisen i de første tre måneder, 4 % fra tre til seks måneder, 6 % fra seks til tolv måneder og 8 % fra tolv til fireogtyve måneder. Retlig levering kan ikke overstige 48 måneder fra aftaledatoen, og projekter på 30 enheder eller derover kræver en bygningsfærdiggørelsesforsikring eller en tilsvarende garanti.

Et videresalgskøb fra en privat ejer falder helt uden for denne ordning, og det er derfor den samme klausul kan være obligatorisk i ét køb og fraværende i det næste.

Hvad den rigtige udgave koster

At flytte papirarbejdet over på et dokument, der faktisk binder, koster mindre end de fleste købere regner med, fordi notarvejen ikke bærer stempelafgift. § 61/A bestemmer, at der på notarielle købekontrakter kun opkræves overdragelsesafgiften efter gebyrloven, og fritager de kontrakter for stempelafgift og de tilhørende papirer for afgiften på værdipapirer. Særskilt satte lov nr. 6728 af 9. august 2016 stempelafgiften til nul for salgsløfter affattet i officiel form og for forbrugerlovgivningens aftaler om forudbetalt boligsalg.

Notarsalæret har en form, det er værd at kende, også uden det aktuelle beløb. § 61/A fastsætter en nedre og en øvre grænse udtrykt i lira, angiver at salæret fremgår af taksten, bestemmer at disse grænser stiger hvert år med den omvurderingssats, der offentliggøres efter skatteprocesloven, og tilføjer at notaren ikke må rejse krav ud over det salær. Et tilbudt beløb, der overstiger taksten, eller som lægger et separat servicegebyr oveni, ligger uden for det, paragraffen tillader.

Der er en ting mere, køberen får for det salær. § 162 i notarloven gør notarer ansvarlige for tab, der opstår ved affattelsen af en købekontrakt, på objektivt grundlag, og Tanrıver og Ergüne beskriver ansvaret som primært, hvilket vil sige at den skadelidte kan sagsøge notaren direkte i stedet for først at gå mod staten. Deres eksempler omfatter en aftale underskrevet af en part uden handleevne, en aftale med formmangel og et salg gennemført på en forfalsket fuldmagt eller en forfalsket arveattest. Krav forældes to år efter opdagelsen og ti år efter handlingen.

Én begrænsning gælder alle udgaver af dokumentet. Købekontrakter kan ikke gennemføres elektronisk gennem notarernes informationssystem, fordi parternes viljeserklæringer skal afgives i notarens nærvær, så enten køberen eller en behørigt bemyndiget repræsentant skriver under med blæk i lokalet. En notar i udlandet kan slet ikke affatte kontrakten, eftersom dokumentet udarbejdes og indføres gennem det tyrkiske tinglysningssystem.