Fem ting forsinker en skødeoverdragelse i Tyrkiet oftere end noget andet, og fire af dem ligger hos sælgeren eller på selve matriklen, ikke i køberens egen mappe. Matriklen bærer den sikkerhedszoneundersøgelse, som provinsguvernøren sætter i gang, efter at ansøgningen er indleveret, og den undersøgelse er den eneste af de fem, ingen kan fremskynde. Sælgeren bærer tre: ubetalt ejendomsskat, som siden 19. juni 2021 blokerer overdragelsen helt i stedet for at følge med over til køberen; en arveafgiftssag, der kan efterlade en arving registreret som ejer og alligevel ude af stand til at sælge; og påtegninger som en familiebolig-anmærkning, der forbyder rådighed, indtil en ægtefælle, en kreditor eller en domstol frigiver dem. Den femte er en fuldmagt oprettet hos en udenlandsk notar uden det foto og den udarbejdede form, som tyrkiske notarregler kræver til en tinglysningshandling. Ingen af de fem opdages nænsomt, for Tapu Sicili Tüzüğü (tinglysningsbekendtgørelsen) giver kontoret ingen bunke til afventende sager: en anmodning, der ikke opfylder kravene, afvises uden ophold, afvisningen noteres i erklæringsrubrikken på ejendommens blad, og en indsigelse kører i to etaper à femten dage. Fire af de fem kan læses, før et depositum skifter hænder, ud fra skødet (tapu), den kommunale skattekonto og den erhvervelsesgrund, der står skrevet i registret.
De fem forsinkelser i overblik
En skødeoverdragelse i Tyrkiet går i stå af fem tilbagevendende grunde, og fire af de fem ligger på sælgerens side af registret eller i selve matriklen, ikke i køberens dokumentmappe. Købere forbereder deres eget papirarbejde omhyggeligt og taber så tre uger til en skattegæld, en påtegning eller en fuldmagt, der tilhører en anden. Alle fire kan tjekkes, mens prisen stadig forhandles.
| Forsinkelse | Hvor den ligger | Synlig før du betaler depositum | Sådan slutter den |
|---|---|---|---|
| Sikkerhedszoneundersøgelse på matriklen | Inde i registret, efter du har ansøgt | Nej, den starter først, når ansøgningen er indleveret | En positiv udtalelse fra provinsguvernøren |
| Sælgerens ubetalte ejendomsskat | Kommunens system, som registret slår op i | Ja, sælgeren kan udskrive en restanceopgørelse | Sælgeren betaler, og systemet viser nul |
| Arveafgift ikke afregnet | Skattekontorets sag bag et arvet skøde | Ja, erhvervelsesgrunden fremgår af registret | En frigørelsesattest fra skattekontoret |
| Påtegninger, der forbyder rådighed | Påtegningsrubrikken på skødet | Ja, på selve skødet | Domstolen, kreditoren eller ægtefællen frigiver den |
| En fuldmagt, der ikke holder | Det notarpåtegnede dokument, ofte oprettet i udlandet | Ja, dokumentet kan tjekkes på forhånd | En ny fuldmagt oprettet i korrekt form |
Den sjette mulige årsag er køberens egen mappe, og den er både den letteste at styre og den bedst dokumenterede. Skattenummeret, DASK-jordskælvsforsikringen og DAB-valutakøbsdokumentet hører til køberens egen tjekliste over købsdokumenter i Tyrkiet.
Tinglysningskontoret i Tyrkiet har intet venteværelse
Intet ligger halvfærdigt hos et tyrkisk tinglysningskontor (tapu müdürlüğü). En anmodning bliver enten gennemført eller afvist skriftligt, med angivet begrundelse og klagefrist, så en forsinkelse er aldrig tid brugt i kø inde på kontoret. Det er tid brugt uden for kontoret på at rette noget, før sagen når skranken.
Tapu Sicili Tüzüğü, offentliggjort i Resmî Gazete (den tyrkiske statstidende) den 17. august 2013, fastlægger rækkefølgen. Ingen transaktion sker i registret uden en skriftlig anmodning, og enhver anmodning om en registersøgning skal angive enten et tyrkisk identitetsnummer eller ejendommens ada og parsel (blok- og matrikelnummer), ellers afvises anmodningen. Før underskrifterne kontrollerer sagsbehandleren hvert dokument i sagen, og hvor der findes en mangel eller en fejl, går proceduren ikke videre til underskriftstrinnet, før den er rettet.
Dagbogen, yevmiye defteri, registrerer både de anmodninger, der går igennem, og de anmodninger, der afvises. Prioritet mellem konkurrerende tinglyste rettigheder følger dato og løbenummer i den dagbog, så rækkefølgen for indførsel afgør, hvem der står først.
Artikel 26 regulerer afvisning. En anmodning, der ikke overholder lovgivningen, og som ikke kan sikres med en foreløbig registreringspåtegning efter artikel 1011 i den tyrkiske civillovbog, afvises uden ophold, med angivelse af begrundelse, klageinstans og klagefrist. Selve afvisningen noteres derefter i beyanlar (erklæringsrubrikken) i registret, og ingen transaktion, der er omfattet af den afvisning, kan gennemføres, før grunden er fjernet. En indsigelse går til regionsdirektoratet inden femten dage fra meddelelsen, og mod den afgørelse til generaldirektoratet inden yderligere femten dage.
To konsekvenser betyder noget for en køber. En afvisning efterlader et spor på ejendommens blad, som en senere køber kan læse, og klagevejen på femten dage er næsten altid langsommere end at rette fejlen og indlevere på ny.
Forsinkelse 1: sikkerhedszonetjekket, der først starter efter ansøgningen
Den første forsinkelse er den eneste, ingen kan fremskynde. Efter at ansøgningen er indleveret, undersøger provinsguvernøren, om ejendommen ligger inden for et militært forbudt område, en sikkerhedszone eller en privat sikkerhedszone, og ingen registrering gennemføres, før der foreligger en positiv udtalelse.
Det tjek knytter sig til matriklen, ikke til køberen og ikke til vejen. To boligblokke på samme vej i Kestel, et kvarter i Alanya-distriktet i Antalya-provinsen, kan give forskellige svar, fordi de ligger på hver sin matrikel. Offentliggjorte skøn over, hvor lang tid undersøgelsen tager, modsiger hinanden, så det ærlige svar er nogle uger, varierende efter matrikel og efter provins.
Samme trin bærer erhvervelsesgrænserne i artikel 35 i Tapu Kanunu (tinglysningsloven), bekræftet af Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (generaldirektoratet for tinglysning og matrikel). En udenlandsk statsborger må højst eje 30 hektar på landsplan, og udenlandsk ejerskab i et distrikt må ikke overstige 10 procent af det areal i distriktet, der er åbent for privat ejendomsret. En køber af én lejlighed nærmer sig aldrig hektargrænsen, men distriktsprocenten binder matriklen snarere end personen.
Fordi undersøgelsen først begynder efter ansøgningen, skal forsvaret skrives tidligere, ind i kontrakten. En klausul, der binder gennemførelsen til en positiv godkendelse, og som giver depositummet tilbage, hvis udtalelsen er negativ, forvandler et blokeret køb fra et tab til en tilbagebetaling. Uden den klausul har køberen af en båndlagt matrikel betalt depositum på en ejendom, som intet tinglysningskontor i Tyrkiet kan overdrage til dem.
Forsinkelse 2: sælgers ubetalte ejendomsskat i Tyrkiet stopper overdragelsen ved skranken
Den anden forsinkelse er en gæld, der ikke er din. En ejendom med ubetalt emlak vergisi (kommunal ejendomsskat) kan slet ikke overdrages, og siden 2021 følger den gæld heller ikke med over til køberen.
Lov 7327, gældende fra 19. juni 2021, erstattede ottende stykke i artikel 30 i ejendomsskatteloven. Den nuværende tekst pålægger tinglysningsdirektoraterne elektronisk at slå ejendomsskatteværdien og ejendomsskattegælden op gennem det system, den pågældende kommune stiller til rådighed, og fastslår, at overdragelse af en bygning eller en grund med ejendomsskattegæld ikke gennemføres, bortset fra arv, retsafgørelse, tvangsfuldbyrdelse, ekspropriation og andre tilfælde fastsat i særlove. Registret indberetter derefter den gennemførte overdragelse til kommunen senest om aftenen den femtende dag i den følgende måned.
Det stykke, dette erstattede, gjorde overdrager og erhverver solidarisk ansvarlige for ubetalt ejendomsskat. Meget af det materiale om boligkøb i Tyrkiet, der er skrevet på dansk og på engelsk, gentager stadig den ældre regel og advarer om, at sælgerens restancer bliver køberens problem. Fem år efter ændringen går den korrekte advarsel den modsatte vej.
En sælger i Mahmutlar, der har sprunget to års ejendomsskat over, skaber ikke et hæftelsesansvar for køberen. Den sælger skaber et kalenderproblem, fordi aftalen på tinglysningskontoret ikke kan gennemføres, før betalingen er sket i kommunen, og det kommunale system melder kontoen ren.
Forsinkelse 3: arvet bolig, der står i sælgers navn og alligevel ikke kan sælges
Den tredje forsinkelse overrasker købere mest, fordi registret ser rigtigt ud. En sælger kan være registreret ejer af en arvet lejlighed og alligevel ikke kunne sælge den, fordi arveafgiften på netop den ejendom skal være betalt fuldt ud før enhver overdragelse.
Artikel 19 i den tyrkiske lov om arve- og overdragelsesafgift adskiller to begivenheder, som købere antager er én. Registrering i arvingernes navne sker uden at afvente, at afgiften bliver fastsat, og resultatet indberettes til skattekontoret inden femten dage. Overdragelse er noget andet. Indtil den arve- og overdragelsesafgift, der kan henføres til den ejendom, er betalt fuldt ud, kan ejendommen ikke overdrages, og der kan ikke stiftes nogen tinglig rettighed over den, hvilket udelukker både et salg og et pant. Tinglysningsmedarbejdere må ikke gennemføre en overdragelse uden en frigørelsesattest udstedt af skattekontoret, og en medarbejder, der alligevel gør det, hæfter solidarisk for afgiften sammen med de afgiftspligtige. Stiller arvingerne sikkerhed af den type, der er nævnt i artikel 10 i lov 6183, kan skattekontoret tillade overdragelse af hele ejendommen eller en del af den, men den tilladelse er skønsmæssig.
Et andet lag ligger bag det første. Deler to eller flere arvinger en arvet lejlighed, ejer de den i elbirliği mülkiyeti (sameje uden fastsatte andele) efter artikel 701 i den tyrkiske civillovbog, og rådighed kræver enstemmighed. En lejlighed i Alanya efterladt til tre søskende, hvoraf den ene bor i Tyskland, kræver den tyske søskende enten ved skranken eller korrekt repræsenteret.
Én linje på skødet fortæller en køber, at der skal spørges. Står erhvervelsesgrunden som intikal (overgang ved arv), så bed om frigørelsesattesten fra skattekontoret, før noget depositum skifter hænder.
Forsinkelse 4: anmærkninger på skødet, som de færreste købere læser
Den fjerde forsinkelse står skrevet på ejendommens blad i en rubrik, de færreste købere læser. Tyrkisk tinglysningspraksis anerkender et afgrænset sæt påtegninger, der forbyder ejerens rådighed, og hver af dem standser et salg, indtil den myndighed, der har sat den, frigiver den.
Artikel 49 i tinglysningsbekendtgørelsen opregner dem sammen med det dokument, hver enkelt kræver.
| Indførsel i registret | Hvad det er | Standser det et salg | Sådan frigives den |
|---|---|---|---|
| İhtiyati tedbir (midlertidigt forbud) | En retskendelse, der fastfryser rådigheden | Ja | En retsafgørelse, der ophæver forbuddet |
| Kamu haczi (offentligt udlæg), konkurs eller akkord | Et krav fra en kreditor eller staten, registreret af en myndighed | Ja | Et officielt brev fra den myndighed, der har anmeldt det |
| Aile konutu şerhi (familiebolig-påtegning) | Beskyttelse registreret af ejerens ægtefælle | Ja, uden ægtefællens udtrykkelige samtykke | Samtykke afgivet ved skranken, eller sletning af påtegningen |
| Fjernelse af en ægtefælles rådighedsret | En retsafgørelse, der begrænser den ene ægtefælle | Ja | En retsafgørelse |
| İpotek (pant) | En begrænset tinglig rettighed, ikke et forbud | Nej, men overdragelsen kan ikke afsluttes, før pantet er indfriet eller overtaget | Et frigørelsesbrev fra långiveren |
| Treårig salgsbegrænsning | Registreret, hvor ejendommen har understøttet en statsborgerskabsansøgning | Ja, så længe den løber | Udløb af den treårige periode |
Familiebolig-påtegningen fortjener særskilt opmærksomhed, fordi den næsten mangler i det materiale, der skrives for udenlandske købere. Artikel 194 i den tyrkiske civillovbog bestemmer, at ingen af ægtefællerne må overdrage familieboligen uden den andens udtrykkelige samtykke, og den ægtefælle, der ikke ejer ejendommen, kan bede tinglysningsdirektoratet om at indføre påtegningen. Bekendtgørelsen bekræfter samme ret. En tyrkisk sælger i Tosmur, hvis ægtefælle har registreret den påtegning, kan ikke gennemføre et salg alene, uanset hvad salgskontrakten siger.
Statsborgerskabspåtegningen dukker nu regelmæssigt op i videresalgsudbuddet, eftersom ejendomme købt til tyrkisk statsborgerskab fra 2022 og frem holdes under en treårig begrænsning og først nu begynder at nå markedet.
Én påtegning arbejder til køberens fordel. Et salgsløfte oprettet for en notar kan påtegnes i registret efter artikel 26 i tinglysningsloven, og den påtegning gør løftet gældende over for tredjemand i fem år.
Forsinkelse 5: en fuldmagt, der ikke holder ved skranken
Den femte forsinkelse er et enkelt dokument, og det fejler af grunde, der intet har med indholdet at gøre. En fuldmagt brugt til en tinglysningshandling skal bære fuldmagtsgiverens foto og skal være oprettet i notarens udarbejdende form, og et dokument underskrevet for en udenlandsk notar opfylder ofte ingen af delene.
Det tyrkiske justitsministeriums tilsynsvejledning for notarkontorer fastslår begge punkter. Efter artikel 80/1 i notarloven og artikel 93 i bekendtgørelsen til notarloven skal kontrakter og fuldmagter, der efter deres natur kræver en tinglysningshandling, bære fotoet af den pågældende person, og genparter udstedt fra originalen skal ligeledes bære det. Er parten en juridisk person, kræves også fotos af de repræsentanter, der underskriver. Samme vejledning fastslår, at fuldmagter, der kræver en tinglysningshandling, skal udstedes i düzenleme-form, hvor notaren selv udarbejder dokumentet, snarere end i onaylama-form, hvor notaren blot bekræfter en underskrift.
Fire fejlkilder følger af det, og de gælder sælgerens fuldmagt lige så meget som køberens.
- Foto. Udenlandske notarer vedhæfter det ikke, fordi deres egen lov ikke kræver det.
- Form. En underskrift bekræftet i udlandet er ikke et udarbejdet dokument, og forskellen er usynlig i oversættelse.
- Bemyndigelse. Fuldmagten skal udtrykkeligt nævne salget og tinglysningshandlingen, da en generalfuldmagt ikke rækker til en overdragelse af ejendomsret.
- Legaliseringskæde. Et dokument oprettet i udlandet kræver apostille og en autoriseret tyrkisk oversættelse, mens et dokument oprettet på et tyrkisk konsulat springer den kæde helt over.
Et femte problem er mere stille, og det rammer mangeårige ejere hårdest. Stavemåden af et navn skal stemme overens på tværs af passet, skattenummerregistret, den autoriserede oversættelse og den eksisterende indførsel på skødet, som blev skrevet, dengang sælgeren købte første gang. En russisk eller kinesisk sælger, hvis pas siden er udstedt på ny med en anden translitteration, matcher ikke længere sit eget tapu, og en rettelse af et registreret navn er en selvstændig ansøgning snarere end en bemærkning ved skranken. En dansk sælger, der skriver under hos en notar i sit eget land uden foto og i bekræftet snarere end udarbejdet form, sætter kalenderen for alle andre, fordi en ny fuldmagt skal rejse tilbage til Tyrkiet.
Hvad der ikke forsinker en skødeoverdragelse i Tyrkiet
Fem udbredte forhindringer findes enten ikke længere eller har aldrig gældt for et almindeligt køb. Ingen af de fem nedenfor holder et kontant videresalgskøb tilbage mellem en udenlandsk køber og en privat sælger, og den første af dem blev fjernet fra almindelige handler i juni 2024.
| Udbredt opfattelse | Sådan er det | Grundlag |
|---|---|---|
| En autoriseret vurderingsrapport er obligatorisk | Den kræves ikke ved et almindeligt salg, kun ved ansøgninger om statsborgerskab og opholdstilladelse | Cirkulære 2024/4 fra generaldirektoratet for tinglysning og matrikel, gældende fra 13. juni 2024 |
| Køberen skal være i Tyrkiet | En korrekt oprettet fuldmagt gennemfører overdragelsen | Tinglysningspraksis om repræsentation |
| Der skal først en opholdstilladelse til | Ejendomsret er et muligt grundlag for en tilladelse, ikke en betingelse for køb | Et gyldigt pas er tilstrækkeligt til erhvervelsen |
| En tyrkisk bankkonto forsinker handlen | Kontoen findes af hensyn til valutakøbsdokumentet, som ligger før aftalen snarere end blokerer den | DAB-kravet gældende siden 24. januar 2022 |
| Nationalitet alene blokerer købet | Begrænsningen knytter sig til matriklen og distriktskvoten | Artikel 35 og 36 i tinglysningsloven |
Vurderingsrapporten har ét forbehold. En køber, der bruger et tyrkisk boliglån, har stadig brug for en, fordi långiveren kræver den og sætter lånet i forhold til den vurderede værdi snarere end den aftalte pris.
Hvad to ugers forsinkelse reelt koster dig
Den økonomiske skade ved en forsinkelse kommer sjældent fra forsinkelsen. Den kommer fra den retlige karakter af de penge, der allerede er betalt, og som de fleste reservationsdokumenter lader stå udefineret.
Forestil dig en videresalgslejlighed i Oba til 150.000 euro i august 2026, med 5.000 euro betalt ved underskrift, hvor aftalen på tinglysningskontoret skrider to uger, fordi sælgeren har en uafklaret arveafgiftssag. Tre udfald er mulige efter den tyrkiske obligationsret, og kontrakten afgør hvilket.
- Kontrakten siger intet om betalingens karakter. Artikel 177 behandler den som bağlanma parası (håndpenge), der beviser, at aftalen er indgået, og som fratrækkes prisen. Håndpenge giver ingen af parterne ret til at træde tilbage, så køberen, der vil ud, har ingen automatisk udvej, og sælgeren, der forårsagede forsinkelsen, beholder ingen automatisk gevinst.
- Kontrakten kalder betalingen cayma parası (fortrydelsespenge). Artikel 178 lader så begge parter træde tilbage, med en skarp asymmetri: køberen, der træder tilbage, efterlader pengene, mens sælgeren, der træder tilbage, betaler det dobbelte tilbage.
- Kontrakten fastsætter en bod. Artikel 179 tillader det, og artikel 182 lader en dommer nedsætte en bod, der findes urimelig.
En fjerde mulighed ligger under alle tre. En overdragelse af ejendomsretten til en registreret ejendom, og et løfte om at sælge den, skal ske i officiel form for en tinglysningsdirektør eller en notar, og et privat underskrevet dokument er ugyldigt. Fortabelses- og bodsklausuler falder bort sammen med den ugyldige kontrakt, og betalte penge kræves tilbage efter reglerne om uberettiget berigelse, hvilket normalt betyder retssag snarere end en tilbageførsel.
Valutalaget komplicerer regnestykket. Hvor prisen er aftalt i euro, og forsinkelsen strækker sig hen over en veksling, er det beløb, der er vekslet gennem DAB-dokumentet, det, parterne bærer med ind i det officielle skøde, og faglige kommentarer knytter det vekslede beløb til den værdi, der bruges til skødegebyret. To ugers kursbevægelse rækker derfor længere end købsprisen alene.
Konklusionen for en kontrakt handler om formulering snarere end forhandling. Skriv betingelser, ikke datoer, og angiv hvem der bærer omkostningen, når forsinkelsen tilhører den ene side.
Forsinkelser i Alanya: hvad der er anderledes på kysten
Alanya, et kystdistrikt i Antalya-provinsen, producerer en anden blanding af forsinkelser end Istanbul eller Ankara. Grunden er det lokale markeds form: de fleste handler i Alanya er videresalg mellem udenlandske ejere, hvilket flytter risikoen fra køberens mappe til sælgerens dokumenter og til matriklen.
Begge parter er ofte i udlandet, hvilket fordobler frem for at halvere eksponeringen mod en mangelfuld fuldmagt. Køberen forbereder sig omhyggeligt, og sælgeren i Danmark eller Rusland skriver under hos en lokal notar uden foto.
Kystmatrikler bærer også sikkerhedszoneundersøgelsen mere synligt. Nabogrunde i Kargıcak og Demirtaş kan give forskellige svar, og tjekket kører på matriklens blad.
To andre mønstre er lokale og nye. Ejendomme købt til tyrkisk statsborgerskab efter 2022 forlader nu deres treårige begrænsning og træder ind på videresalgsmarkedet, så påtegningen dukker op på boliger, der ser helt almindelige ud. Arvede lejligheder er også udbredte i et marked, der har solgt til udenlandske købere siden 2000-tallet, og arvinger spredt over tre eller fire lande forlænger både tidsplanen for frigørelsesattesten og kravet om enstemmighed.
Den praktiske rutine før et depositum er ét besøg i registret. Læs skødet, ejendomsskattekontoen og erhvervelsesgrunden samlet, for de tre kilder dækker fire af de fem forsinkelser.