Typer af skøde i Tyrkiet: hvad registret gør ved det, du køber

Typer af skøde i Tyrkiet er ingen rangstige over dokumenter fra svagt til stærkt, men en beskrivelse af, hvilket register en bolig ligger i, og hvad det register gør ved den. Registerspørgsmålet opløser sig i én eneste sætning i den tyrkiske ejerlejlighedslov: hver selvstændig enhed, der er indført i ejerlejlighedsregistret, får karakter af en selvstændig fast ejendom, så en lejlighed, der ejes med kat mülkiyeti (fuld ejerlejlighedsret), er en fast ejendom i sig selv, mens en lejlighed, der ejes med kat irtifakı (byggeservitut), er en andel af en matrikel med et enhedsnummer anført i bemærkningsrubrikken. Fire følger kommer ud af den forskel, og hver af dem koster penge, med statsborgerskabet først, siden ubebygget grund ikke har kunnet bære statsborgerskab gennem investering siden den 12. december 2023, hvor bekendtgørelsen blev ændret til at kræve kat mülkiyeti, kat irtifakı eller en bygning, der står på grunden. Tilslutning af strøm, vand og kloak holdes tilbage, indtil ibrugtagningstilladelsen er udstedt, og et skøde, der stadig siger kat irtifakı, er et godt bevis for, at ingen tilladelse dækker hele bygningen. En dommer kan bringe en byggeservitut til ophør, hvor intet er bygget inden fem år fra den godkendte tegning, og indførelsen i registret bliver da slettet. Ejendomsskatten følger klassificeringen snarere end det, der står på grunden, så en fast ejendom, der stadig er registreret som arsa (byggegrund), beskattes i Alanya med tre gange boligsatsen. Arsa payı (grundandelen) ligger under det hele som et permanent tal, forholdsmæssigt mod værdien i det øjeblik, den blev fordelt, uforanderligt bagefter for enhver senere stigning eller fald, og umuligt at sælge, arve eller pantsætte adskilt fra den lejlighed, det hører til.

Hvor mange typer af skøde findes der egentlig i Tyrkiet?

Tyrkisk ret rangerer ikke skøder fra svagt til stærkt, og "type af skøde" er ingen kategori, lovgivningen bruger. Det, der varierer, er hvilket register din bolig ligger i, og registret afgør, hvad du ejer. Vejledninger til udenlandske købere plejer at opstille en rangstige med kat mülkiyeti øverst og alt andet nedenunder, men den rangstige er vejledningernes påfund snarere end en regel i tyrkisk ejendomsret.

Kat Mülkiyeti Kanunu (den tyrkiske ejerlejlighedslov, lov nr. 634) tegner den faktiske arkitektur op i to paragraffer. § 11 fastsætter, at både kat mülkiyeti og kat irtifakı (byggeservitut) indføres i kat mülkiyeti kütüğü, ejerlejlighedsregistret, som efter den tyrkiske tinglysningsbekendtgørelse føres som en selvstændig bog adskilt fra den almindelige tapu kütüğü (den almindelige ejendomsbog). § 13 forklarer så, hvad en indførelse i den bog gør. Når en bygning omdannes til kat mülkiyeti, skrives ordene "ejendomsretten til denne ejendom er omdannet til ejerlejlighedsret" ind i ejendomsretsrubrikken på matriklens ejendomsblad, og det blad lukkes for enhver forretning bortset fra servitutter stiftet for eller mod matriklen. Hver enhed flytter til sit eget blad i ejerlejlighedsregistret.

§ 13 slutter med den sætning, der afgør hele spørgsmålet. Hver selvstændig enhed, der er indført i ejerlejlighedsregistret, får karakter af en selvstændig fast ejendom og bærer det nummer, den har fået i den godkendte tegning. En lejlighed, der ejes med kat mülkiyeti, er ikke en andel af en bygning. Den er en fast ejendom i egen ret med sit eget ejendomsblad.

Kat irtifakı virker den anden vej. § 14 fastsætter, at byggeservitutter over en matrikel stiftes ved, at den arsa payı (grundandel), der er fordelt på hver selvstændig enhed, anføres i beyanlar hanesi (bemærkningsrubrikken) på matriklens eget ejendomsblad. Når bygningen er færdig efter det godkendte projekt, anføres enhedsnumrene og deres tilliggender på samme måde i den rubrik. Med kat irtifakı er din lejlighed derfor slet ingen fast ejendom. Det, du ejer, er en andel af en matrikel, og lejligheden findes i registret som en anførsel i en rubrik.

Fire situationer dækker næsten hvert eneste skøde, en udenlandsk køber får forevist i Alanya, en kommune i provinsen Antalya på Tyrkiets middelhavskyst.

• Kat mülkiyeti placerer enheden i ejerlejlighedsregistret som en selvstændig fast ejendom.
• Kat irtifakı placerer en grundandel i ejerlejlighedsregistret, bundet til matriklen, med enheden anført i bemærkningsrubrikken.
• Arsa eller tarla, byggegrund eller landbrugsjord, holder matriklen i den almindelige ejendomsbog, hvad enten den ejes fuldt ud eller som en anpart.
• Devremülk er slet ikke ejendomsret til en enhed, men en servitut knyttet til en samejeandel.

En køber, der får forevist to skøder i Oba, bydelen øst for Alanyas centrum, hvor omkring en fjerdedel af kommunens nybyggeri ligger, kan afgøre hvilken af de fire, der gælder, med ét eneste blik på dokumentet og uden at spørge sælgeren om noget som helst. Hvad dokumentets øvrige felter siger, er en læsning felt for felt.

Hvad betyder kat mülkiyeti, fuld ejerlejlighedsret, på et tyrkisk skøde?

Kat mülkiyeti er fuld og selvstændig ejendomsret til en færdig lejlighed, ført på sit eget blad i ejerlejlighedsregistret, og det er den eneste ordning i tyrkisk ret, hvor lejligheden selv er en fast ejendom. § 1 i ejerlejlighedsloven begrænser den til dele af en færdiggjort bygning, der egner sig til adskilt og selvstændig brug, og nævner boliger, kontorer, butikker, kældre og pulterrum blandt dem.

Ejerlejlighedsloven definerer ordforrådet i § 2, og definitionerne betyder noget, fordi de dukker op på skødet. Hele ejendommen er anagayrimenkul (hovedejendommen), selve bygningen er anayapı (hovedbygningen), og de dele, der egner sig til selvstændig brug, er bağımsız bölüm (selvstændig enhed). Et rum uden for en enhed, men henlagt direkte til den, er en eklenti (tilliggende). Ejendomsretten til selvstændige enheder er kat mülkiyeti, og den, der har den, er kat maliki (ejerlejlighedsejer).

To begrænsninger i loven overrasker købere, der går ud fra, at ordningen altid står til rådighed. § 10 fastsætter, at kat mülkiyeti ikke kan stiftes over kun én eller nogle få dele af en ejendom, uden at hele ejendommen omdannes. En bygning går over i sin helhed eller slet ikke, og det er grunden til, at en sælger ikke kan tilbyde at omdanne en enkelt lejlighed, mens resten af blokken bliver liggende under kat irtifakı. § 50 tilføjer, at kat mülkiyeti ikke kan stiftes i bygninger, der ikke i deres helhed er kârgir, hvilket betyder opført i murværk.

Tag en brugt 2+1-lejlighed i Tosmur, en bydel umiddelbart øst for Oba. Siger skødet kat mülkiyeti, har bygningen været igennem den omdannelse, § 13 beskriver, hver enhed i den er flyttet til ejerlejlighedsregistret samtidig, og matriklens eget ejendomsblad er lukket for videre forretninger. Intet af det kan sluttes ud fra sælgerens beskrivelse. Det er, hvad ordet på skødet betyder.

Hvad betyder byggeservitut, kat irtifakı, og hvad ejer du så?

Kat irtifakı er en servitut stiftet over en matrikel til fordel for enheder i en bygning, der er ufærdig eller slet ikke påbegyndt, og det, indehaveren ejer, er en grundandel snarere end en lejlighed. § 2 i ejerlejlighedsloven er udtrykkelig om, at kat irtifakı er en irtifak hakkı (servitut), stiftet af matriklens ejer eller ejere i sameje. § 1 tilføjer formålet, som er at tjene som grundlag for den kat mülkiyeti, der nås, når bygningen er færdig.

Mekanikken i § 14 forklarer, hvorfor forskellen ikke er akademisk. Byggeservitutter stiftes ved, at den grundandel, der er fordelt på hver enhed, anføres i bemærkningsrubrikken på matriklens ejendomsblad, og efter færdiggørelsen anføres enhedsnumrene og tilliggenderne i den samme rubrik. En indførelse under kat irtifakı hæfter sig derfor til matriklen. Lejligheden har hverken eget ejendomsblad, egen karakter af fast ejendom eller tegningsnummer i registret, før omdannelsen sker.

§ 14 fastsætter også, hvad der skal indleveres. Ejeren eller alle ejerne i sameje afleverer den arkitekttegning, der er udarbejdet efter § 12, godkendt af de rette offentlige myndigheder med ejernes underskrifter indhentet og sendt elektronisk til tinglysningsdirektoratet, sammen med en yönetim plânı (forvaltningsplan). Den samme paragraf noterer en detalje, det er værd at tage med videre, nemlig at der ikke kræves nogen særskilt forvaltningsplan ved omdannelsen til kat mülkiyeti.

En køber af nybyggeri i Kestel, der skriver under på en enhed i en blok, der stadig er under opførelse, får et skøde, som navngiver matriklen, angiver en brøk som 60/4800 og bærer enhedsnummeret i bemærkningsrubrikken. Den køber ejer 60 firetusindeottehundrededele af en matrikel i Kestel. Lejligheden er et løfte ført i en rubrik, med et godkendt projekt bag sig.

Ejerlejlighed eller byggeservitut: hvad ændrer sig for køberen?

Seks ting skiller de to ordninger, og fire af dem koster penge. Forskellene følger af registrets arkitektur snarere end af nogen rangordning af dokumentkvalitet.

Den række, der oftest overrasker købere, er statsborgerskabsrækken, fordi de to ordninger ligger på samme side af den streg, mens ubebygget grund ligger på den anden. Den række, der oftest udelades fra konkurrenternes sammenligninger, er den sidste.

En køber, der vælger mellem en færdig brugt lejlighed i Mahmutlar under kat mülkiyeti og en nedsat nybygningsenhed i samme bydel under kat irtifakı, vælger ikke mellem et stærkt og et svagt skøde. Valget står mellem en fast ejendom, der findes, og en grundandel, der skal blive til en, med et tilslutningsspørgsmål og et femårsur hæftet på den anden.

Hvorfor afgør skødets form din ansøgning om tyrkisk statsborgerskab?

Siden den 12. december 2023 er skødets form en betingelse for statsborgerskab gennem ejendomsinvestering, og ubebygget grund kvalificerer ikke længere. Ændringen blev foretaget ved en bekendtgørelse offentliggjort i Resmî Gazete (den tyrkiske statstidende) den 12. december 2023, nr. 32397, under præsidentbeslutning nr. 7938, som ændrede bekendtgørelsen om gennemførelse af den tyrkiske statsborgerskabslov.

Ændringen er én eneste ordudskiftning, og ordlyden er værd at læse nøje. I § 20, stk. 2, litra b, blev udtrykket "fast ejendom til det angivne valutabeløb" erstattet med "fast ejendom til det angivne valutabeløb, hvorover der er stiftet kat mülkiyeti eller kat irtifakı, eller som er klassificeret som arsa med en bygning på sig". Bekendtgørelsen trådte i kraft samme dag, som den blev offentliggjort.

Tre følger kommer direkte ud af den ordlyd. En lejlighed under kat mülkiyeti kvalificerer. En nybygningsenhed under kat irtifakı kvalificerer også, og det er grunden til, at ordningen er almindelig i statsborgerskabssager. En arsa eller en mark, der ejes som tarla, uden noget bygget på sig, kvalificerer ikke og har ikke gjort det siden den dag, ændringen blev offentliggjort.

Tærskelbeløbet og ejertidsbetingelsen styres af selvstændige bestemmelser og berøres ikke af denne ordlyd. Programmets tærskel ligger på 400.000 amerikanske dollar, tærsklen gælder per ansøger snarere end per ejendom, og ejendommen holdes under et treårigt salgsforbud anført i registret. Beløbet er fastsat i dollar i selve bekendtgørelsen, så ingen omregning til kroner eller euro bærer over på ansøgningen.

En investor, der samler værdier for 400.000 amerikanske dollar ud af to byggegrunde i Gazipaşa, nabokommunen øst for Alanya, opfylder beløbet og fejler på betingelsen. Den samme investor, der køber en ufærdig lejlighed under kat irtifakı, opfylder begge. Intet er galt med grundene. De falder ganske enkelt uden for den ordlyd, bekendtgørelsen vedtog i december 2023.

Får du strøm, vand og ibrugtagningstilladelse med et kat irtifakı-skøde?

Et skøde med kat irtifakı fortæller, at bygningen mangler en ibrugtagningstilladelse for hele konstruktionen, og den tyrkiske plan- og byggelov holder strøm, vand og kloak tilbage, indtil tilladelsen er udstedt. § 3 i ejerlejlighedsloven knytter det sammen ved at fastsætte, at kat irtifakı er en art servitut bundet til grundandelen, og at den omdannes til kat mülkiyeti direkte efter loven på grundlag af det yapı kullanma izin belgesi (ibrugtagningstilladelse), der er udstedt for hele bygningen.

Følgen ligger i § 31 i İmar Kanunu (den tyrkiske plan- og byggelov, lov nr. 3194), som fastsætter en bygnings færdiggørelsesdag til den dag, ibrugtagningstilladelsen gives, og bestemmer, at bygninger, som tilladelsen ikke er udstedt eller indhentet for, ikke nyder godt af tjenester eller anlæg til strøm, vand og kloak, før den foreligger. Sidste punktum i den samme paragraf betyder lige så meget som det første, fordi selvstændige enheder, der har fået tilladelsen, faktisk får de tjenester.

§ 30 i plan- og byggeloven forklarer, hvorfor der findes delvise tilladelser. Hvor en bygning er helt færdig, skal hele bygningen have en tilladelse, og hvor dele af den er brugbare, kan de dele få tilladelse særskilt. Ét og samme anlæg i Kargıcak kan derfor rumme en blok med ibrugtagningstilladelse og tilsluttet strøm og vand og en anden blok uden nogen af delene.

Det rigtige spørgsmål for en køber er følgelig snævrere end det, der plejer at blive stillet. At spørge, om anlægget har iskan, giver et svar om projektet. At spørge, om netop din bağımsız bölüm har ibrugtagningstilladelse, giver et svar om din lejlighed. At kontrollere det på stedet hører til en visningstur til Alanya snarere end til læsningen af dokumentet.

Én slutning går sikkert, og den omvendte gør det ikke. Et skøde, der stadig siger kat irtifakı, er et godt bevis for, at ingen tilladelse, der dækker hele bygningen, er udstedt, siden § 3 lader omdannelsen følge tilladelsen. Den omvendte slutning holder ikke, fordi en tilladelse kan være udstedt, uden at nogen endnu har bedt om omdannelse, og § 3 tillader, at omdannelsen udløses af en begæring lige så vel som, at den sker direkte efter loven. At se kat irtifakı er en grund til at spørge, ikke et bevis for, at ingen tilladelse findes.

En rettelse hører hjemme her, fordi den stærkeste konkurrerende artikel om emnet overdriver stillingen. Den begrænsning, der hæfter ved kat irtifakı, kommer ud af plan- og bygningslovgivningen snarere end ud af ejerlejlighedsloven, og den sanktion, plan- og byggeloven faktisk angiver, er, at tilslutningerne holdes tilbage. Ejerlejlighedsloven indeholder intet forbud mod at leje en enhed ud, der ejes med kat irtifakı.

Kan en byggeservitut aflyses, hvis byggeriet aldrig bliver færdigt?

Ja, og mekanismen er en retsafgørelse, der sletter indførelsen fra registret. § 49 i ejerlejlighedsloven fastsætter, at hvor ingen bygning opføres inden fem år på en matrikel, der er belastet med kat irtifakı, efter den tegning, der blev indleveret, da servitutten blev stiftet, afgør sulh hâkimi (dommeren ved den tyrkiske sulh-domstol) efter begæring fra hvem som helst af ejerne, efter at have hørt de berørte hvor det er nødvendigt, enten at bringe byggeservitutten til ophør eller at forlænge den for en fastsat periode. Paragraffen tilføjer, at perioden kan forlænges igen efter begæring, og at når en byggeservitut fjernes efter det stykke, slettes indførelsen i ejendomsbogen.

Intet i det engelsksprogede materiale rettet mod udenlandske købere dækker den bestemmelse, hvilket er svært at begrunde, når den handler om nøjagtig det scenarie, købere af nybyggeri bekymrer sig om. En bygherre, der tager imod forudbetalinger, indfører byggeservitutter og så holder op med at bygge, efterlader hver enkelt enhedsindehaver inde i et femårsvindue, loven selv har trukket op.

To grænser forhindrer bestemmelsen i at være mere foruroligende, end den er. Et ophør er ikke automatisk. Det kræver en begæring fra en af ejerne og en afgørelse fra dommeren, som kan forlænge i stedet for at bringe til ophør, og som kan forlænge mere end én gang. Et ophør tager heller ikke ejendommen fra køberen. Det, der ophører, er byggeservitutten, altså henlæggelsen af en grundandel til en udpeget fremtidig lejlighed. Samejeandelen i selve matriklen overlever, og indehaveren bliver stående som medejer af grund i almindelig forstand.

Den praktiske læsning for en køber i Avsallar, der ser på et projekt, som har stået stille siden 2021, er et spørgsmål om datoer snarere end om dokumenter. Den dag, byggeservitutten blev indført, starter uret, det godkendte projekt angiver, hvad der skulle have været bygget, og et stillestående anlæg, der nærmer sig år fem, er et anlæg, hvor andre enhedsindehavere måske allerede overvejer en begæring.

Hvad er grundandelen, arsa payı, og hvorfor kan fordelingstallet ikke ændres senere?

Arsa payı er den samejeandel af matriklen, der er fordelt på en selvstændig enhed, den skal være forholdsmæssig mod enhedens værdi efter beliggenhed og størrelse, og den lader sig ikke ændre bagefter med den begrundelse, at enhedens værdi er steget eller faldet. § 2 i ejerlejlighedsloven definerer den som de samejeandele af grunden, der er fordelt på selvstændige enheder efter de regler, loven angiver.

§ 3 bærer tre adskilte regler i ét eneste stykke, og købere møder som regel kun den første. Kat mülkiyeti og kat irtifakı stiftes ved, at den grundandel, der er fordelt i projektet, tydeligt angives i forhold til værdierne af hver selvstændig enhed, beregnet efter beliggenhed og størrelse. Hvor andele ikke er fordelt forholdsmæssigt, kan hver enhedsejer eller indehaver af en byggeservitut begære for domstolen, at grundandelene omfordeles. Og den grundandel, der er fordelt på en enhed, kan ikke ændres med den begrundelse, at der senere er indtruffet en stigning eller et fald i den enheds værdi.

Den tredje regel er det, der gør tallet på skødet til en permanent afgørelse. Forholdstallet fastsættes i stiftelsesøjeblikket mod værdierne, som de stod dengang. En enhed i stueetagen, der senere får en kommerciel gadefacade, beholder sin oprindelige andel. En taglejlighed, der mister havudsigten til en ny blok foran, beholder også sin oprindelige andel. Den eneste vej til et andet tal er domstolsbegæringen i den anden regel, og den begæring handler om skævhed ved fordelingen, ikke om hvad der er sket med værdierne siden.

Tag to lejligheder, der udbydes i den samme blok i Oba, begge 95 kvadratmeter, begge af typen 2+1. Det første skøde viser en arsa payı på 45/3000, og det andet viser 90/3000. Arealerne er identiske, og grundandelene adskiller sig med en faktor to. Hvad den anden køber end ejer af den matrikel, ejer den første halvt så meget af den, permanent, og ingen senere værdiændring i lejlighederne flytter nogen af tallene. To skøder, der ser udskiftelige ud i en boligannonce, beskriver væsentligt forskellige andele i grunden under bygningen.

Kan grundandelen sælges separat fra lejligheden?

Nej, og forbuddet er absolut i tre retninger på én gang. § 5 i ejerlejlighedsloven fastsætter, at hvor kat mülkiyeti overdrages til en anden eller går over ved arv, følger den grundandel, der hører til den, med, og at grundandelen ikke kan overdrages adskilt fra kat mülkiyeti eller kat irtifakı, ikke gå over ved arv adskilt fra dem og ikke belastes med nogen anden rettighed.

Hvert af de tre led lukker en selvstændig dør. Andelen lader sig ikke sælge for sig, så et forslag om at købe en lejlighed, mens sælgeren beholder grundandelen under den, er uden retsvirkning. Andelen lader sig ikke arve for sig, så et dødsbo kan ikke deles ved, at én arving får lejligheden og en anden får grunden. Andelen lader sig ikke pantsætte eller på anden måde belaste for sig, så den kan ikke bruges som selvstændig sikkerhed.

En bygherre i Çıplaklı, der tilbyder at sænke udbudsprisen ved at beholde en del af grundandelen, beskriver en transaktion, tyrkisk ret ikke tillader. Grundandelen er ingen komponent, der lader sig koble fri af enheden. Den følger med den i enhver retning, i kraft af § 5.

Hvilken ejendomsskat udløser klassificeringen i registret?

Ejendomsskattesatsen følger det, registret siger, at den faste ejendom er, ikke det, der står på den, og afstanden mellem en klassificering som byggegrund og en som bolig er trefoldig i Alanya. Emlak Vergisi Kanunu (den tyrkiske ejendomsskattelov, lov nr. 1319) sætter satserne i to adskilte paragraffer, fordi bygninger og grund beskattes under hver sin overskrift.

§ 8 fastsætter bygningsskattesatsen til 1 promille for boliger og 2 promille for andre bygninger. § 18 fastsætter grundskattesatsen til 1 promille for arazi, som betyder grund i almindelighed, og 3 promille for arsa, som betyder byggegrund. Begge paragraffer anvender så den samme multiplikator ved at fastsætte, at satserne anvendes med et tillæg på hundrede procent inden for grænserne af og i tilgrænsende områder til de storbykommuner, lov nr. 5216 gælder for.

Alanya ligger inden for grænserne af Antalya storbykommune, så de forhøjede satser er dem, der gælder der.

Multiplikatoren er værd at standse ved, fordi den er det led, dansksprogede boligsider om Alanya gennemgående springer over. De oplyser ejendomsskatten for en bolig som 0,1 procent af den værdi, kommunen har fastsat, hvilket er grundsatsen i § 8 uden tillægget. Alanya hører under Antalya storbykommune, så tallet for en bolig der er 0,2 procent, og for en fast ejendom, der stadig står som arsa, 0,6 procent.

En fast ejendom, der stadig er klassificeret som arsa, beskattes med tre gange boligsatsen. Det er stillingen for en matrikel, der bærer byggeservitutter, hvor bygningen endnu ikke er anmeldt, og det er grunden til, at klassificeringsspørgsmålet er et omkostningsspørgsmål snarere end et papirspørgsmål.

To bestemmelser styrer overgangen, og begge falder på ejeren. § 33 regner opførelsen af en ny bygning blandt de grunde, der ændrer den ansatte værdi, og § 23 kræver, at anmeldelsen indgives til den kommune, hvor ejendommen ligger, inden for det budgetår, hvor byggeriet afsluttes, eller hvor hver del begynder at blive brugt, hvor dele tages i brug før færdiggørelsen. § 8 tilføjer så et gulv, der overlever overgangen, ved at fastsætte, at skatten på en nyopført bygning ikke kan være lavere end skatten på dens grund eller på dens grundandel, og at dette gælder i fire år fra det budgetår, der følger efter, at byggeriet er afsluttet.

At gå fra en klassificering som arsa til en som bolig sænker derfor ikke regningen til boligsatsen med det samme. I fire budgetår sætter grundandelens skat mindstebeløbet. Det beløb, der faktisk skal betales, afhænger af den værdi, kommunen ansætter, snarere end af købesummen, og det er grunden til, at det, der er værd at tage med sig, er satserne og mekanismen.

Hvad er et devremülk-skøde, og er timeshare i virkeligheden ejerskab?

Devremülk er ikke ejendomsret til en enhed, og tyrkisk ret klassificerer det som en servitut knyttet til en samejeandel. § 57 i ejerlejlighedsloven fastsætter, at en ret til at bruge en bygning eller en selvstændig enhed, der egner sig som bolig, i bestemte perioder af året, kan stiftes til fordel for hver af dens medejere som en servitut bundet til samejeandelen, og at den ret kaldes devre mülk hakkı, retten til tidsandel.

§ 58 begrænser, hvor den kan findes, ved at fastsætte, at en ret til tidsandel kun kan stiftes i ejendomme af boligkarakter, der er omdannet til kat mülkiyeti eller kat irtifakı, eller i fritliggende bygninger. § 60 forklarer, hvordan den kommer til syne i registret, ved at kræve, at stiftelsen af retten anføres i bemærkningsrubrikken på ejendomsbladene for hovedejendommen, de selvstændige enheder og de fritliggende bygninger, og at den angives på det skøde, der udstedes.

En dateret rettelse hører hjemme her, fordi mindsteperioden gennemgående gengives forkert. § 59 kræver, at rettigheder til tidsandel deles op i bestemte perioder af året og ikke er kortere end syv dage. Tallet var femten dage, indtil lov nr. 7392 af 24. marts 2022 erstattede "15" med "7" i den paragraf. Tyrkiske og engelske kilder, der stadig gentager femten dage, arbejder ud fra teksten fra før 2022.

To yderligere bestemmelser afgør, hvordan en tidsandel opfører sig, når den holder op med at være ønsket, og begge går indehaveren imod. § 63 fastsætter, at medejerne af en ejendom, der er belastet med en ret til tidsandel, ikke kan kræve samejet opløst, medmindre kontrakten siger noget andet. Den almindelige udgang af tyrkisk sameje, en sag om at bringe det fælles ejerskab til ophør, er dermed lukket af loven. § 64 styrer slutningen på hver periode ved at kræve, at indehavere flytter ud og overdrager til den næste indehaver, og ved at fastsætte, at hvor de ikke gør det, ryddes ejendommen omgående af politiet på ordre fra stedets øverste civile forvaltningschef, mod at en anden periodeindehaver eller forvalteren fremlægger registerindførelsen og kontrakten, uden nogen yderligere fremgangsmåde eller varsel, og at en klage til forvaltnings- eller domstolsorganer ikke standser rydningen.

En køber, der får tilbudt en uge i et kystanlæg nær Konaklı som et "skøde", får tilbudt noget virkeligt, indført i registret og muligt at gøre gældende. Det er en servitut anført i en bemærkningsrubrik, med et lovfæstet gulv på syv dage, ingen lovfæstet udgang gennem opløsning og en summarisk overdragelsesprocedure ved slutningen af hver periode.

Hvad ændrer en ideel anpart, hisseli, når du læser skødet?

Et hisseli skøde er ingen type af skøde, men en beskrivelse af ejerstrukturen, og det, det ændrer, er hvilken brøkdel af ejendommen den navngivne ejer faktisk kan overdrage. Ordet beskriver paylı mülkiyet, sameje i ideelle anparter, hvor ejendommen ejes af mere end én person i brøker, der vises i registret, til forskel fra müstakil eneeje hos én indehaver.

At læse det er et spørgsmål om to felter snarere end ét. Linjen malik navngiver ejeren. Linjen hisse angiver brøken, og brøken er det, den ejer har at sælge. En sælger, der ejer 1/4 af en matrikel i Demirtaş, kan overdrage 1/4 af den, hvilket er en fuldstændig og lovlig transaktion, der lader tre andre medejere blive stående.

En vidt udbredt påstand om tyrkisk sameje er forkert og værd at nævne ved navn. Der findes intet lovfæstet loft på fem medejere. Türk Medeni Kanunu (den tyrkiske civillovbog) taler om flere personer, der ejer en ejendom i anparter, og sætter intet maksimum, så de praktiske hindringer er forvaltning og finansiering snarere end et tal i lovgivningen.

Forkøbsretten er den bestemmelse, der med størst sandsynlighed overrasker en udenlandsk køber af en anpart, fordi den giver de øvrige medejere et krav mod salget. Lov nr. 7571, i kraft siden offentliggørelsen i Resmî Gazete den 25. december 2025, sætter fristen til ét år og prisen til rayiç bedel, den aktuelle markedsværdi, snarere end det tal, der står på skødet.

Den ordning, der styrer fælles køb, udtræden og følgerne ved ægteskab og arv, er et emne for sig med sine egne regler, behandlet under købe bolig i Tyrkiet sammen. Det, der hører hjemme på en tjekliste til at læse et skøde, er snævrere. Læs brøken, bekræft at den stemmer med det, der sælges, og find ud af, hvem de andre medejere er, før forkøbsfristen bliver en andens anledning.

Hvilken skødeform passer til hvilket formål i Alanya?

Hvert formål lukker en selvstændig dør, og dørene lukkes af loven snarere end af praksis. Ordningerne er ikke bedre eller ringere i det abstrakte, og den nyttige sammenligning foretages mod et bestemt mål.

Alanyas bydelsmønster gør de to første rækker til dem, der bider oftest. Oba, Mahmutlar, Kestel og Kargıcak bærer kommunens tungeste koncentration af nyt og nyligt opført byggeri, hvilket også er der, skøder med kat irtifakı samler sig. En køber, hvis prioritet er at flytte ind i denne sæson, og en køber, hvis prioritet er den laveste indgangspris, leder ikke efter det samme ord på skødet. Hvor det valg ligger i hele købsprocessen i Tyrkiet, er et spørgsmål om rækkefølge snarere end om dokumentet.

Hvordan tjekker du, hvilken form dit skøde har, før du betaler?

Læs selve skødet først, fordi formen står trykt på det, og stem så stillingen af mod registret i stedet for mod papiret. Fire trin dækker det, og ingen af dem hænger på sælgerens samarbejde.

1. Læs formen på skødets forside, som angiver kat mülkiyeti, kat irtifakı eller matriklens beskaffenhed, hvor ingen af delene gælder.
2. Kontroller matriklen gennem matrikelopslaget hos Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (generaldirektoratet for tinglysning og matrikel) på parselsorgu.tkgm.gov.tr med numrene ada og parsel fra skødet.
3. Bed om takyidat listesi, listen over hæftelser og byrder, som er der, begrænsningerne bor, snarere end på dokumentet.
4. Bekræft den gældende indførelse gennem Web Tapu, tinglysningens netportal, som ejeren når gennem e-Devlet.

Det fjerde trin bærer en betingelse, der fanger købere, som er rejst ind i Tyrkiet som turister, fordi adgangen til e-Devlet kræver en adgangskode udstedt mod et udlændingenummer, der begynder med 98 eller 99, og et dokument af opholdsklasse. En ejer uden den kombination møder i stedet personligt op hos tinglysningsdirektoratet. Om netvejen overhovedet er åben for dig, er et spørgsmål for sig om e-Devlet for udlændinge, og hvilke dokumenter du selv skal have med til skranken, er en liste for sig.

Ét eneste spørgsmål til sælgeren får mere frem end en almindelig forespørgsel om papirer. At spørge, om bygningen har en ibrugtagningstilladelse, der dækker hele konstruktionen, snarere end om anlægget har iskan, rammer nøjagtig den betingelse, § 3 i ejerlejlighedsloven hæfter på omdannelsen.

Hvornår bliver en byggeservitut til fuld ejerlejlighedsret, og hvem starter det?

Omdannelsen følger ibrugtagningstilladelsen, og hvilken som helst enkelt indehaver af en byggeservitut kan starte den uden at vente på bygherren. § 3 i ejerlejlighedsloven fastsætter, at kat irtifakı er en art servitut knyttet til grundandelen, omdannet til kat mülkiyeti direkte efter loven på grundlag af den ibrugtagningstilladelse, der er udstedt for hele bygningen, på de betingelser, loven angiver. Den sætning, der følger, er den, købere sjældent får at høre. Den fremgangsmåde kan gennemføres også efter begæring fra matriklens ejer eller fra hvem som helst af de medejere, der har en byggeservitut.

Dokumenterne kommer ud af § 12, som kræver arkitekttegningen med udvendige facader og indvendig opdeling, målene på selvstændige enheder, tilliggender og fællesarealer, grundandelene forholdsmæssige mod værdier beregnet efter beliggenhed og størrelse, typen og den løbende nummerering af hver enhed samt bygningsarealet for hver enhed, sammen med ibrugtagningstilladelsen. § 14 bærer undtagelsen på dokumentsiden ved at fastsætte, at der ikke kræves nogen særskilt forvaltningsplan ved omdannelsen, siden en allerede blev indleveret, da byggeservitutten blev stiftet.

Den praktiske virkning er en forskydning af, hvem der har initiativet. En bygherre, der har færdiggjort en blok i Cikcilli, fået tilladelsen og er gået videre til det næste anlæg, har ingen særlig interesse i at gøre registerarbejdet færdigt. § 3 lader ikke ejerne blive siddende og vente på den interesse. Én indehavers begæring er nok til at udløse fremgangsmåden for bygningen. Hvad der sker, når registret afviser en begæring, er et spørgsmål for sig om forsinkelser.

Ophører ejerlejlighedsretten, hvis én person køber alle lejlighederne?

Nej, og ejerlejlighedsloven siger det udtrykkeligt. § 46 fastsætter, at kat mülkiyeti ophører med slettelsen af indførelsen i ejerlejlighedsregistret, og fastsætter så, at en samling af alle selvstændige enheder i en ejendom hos én enkelt person ikke i sig selv bringer ejerlejlighedsretten til ophør.

En slettelse kræver en handling snarere end en tilstand. Den samme paragraf fastsætter, at indførelsen slettes efter skriftlig begæring fra alle enhedsejerne eller fra den ejer, der har samlet alle de selvstændige enheder, om at ejerlejlighedsretten omdannes til almindelig ejendomsret. Ejendommen føres så over til et nyt blad i den almindelige ejendomsbog efter de grundandele, der hører til de selvstændige enheder, med en henvisning bevaret til de tidligere indførelser.

En investor, der erhverver en hel lille blok i Çıplaklı, bliver stående inde i ejerlejlighedsordningen som udgangspunkt, med hver enhed tilbage som en selvstændig fast ejendom på sit eget blad, indtil en skriftlig begæring fremsættes. Om den begæring skal fremsættes, er en afgørelse med følger for, hvordan enhederne senere kan sælges hver for sig, og den træffes ikke ved et uheld.