Immobilie in der Türkei auf den Namen des Kindes kaufen

Eine Immobilie in der Türkei auf den Namen des Kindes zu kaufen ist ein Wechsel des Rechtsregimes und keine Formalität, denn das minderjährige Kind wird an dem Tag, an dem der tapu (Eigentumsurkunde) unterschrieben wird, unbeschränkter Eigentümer, und den Eltern bleiben nur die Befugnisse, die das türkische Gesetz aufzählt. Die türkische Grundbuchpraxis kennt für diesen Eigentümer kein Mindestalter, ein Neugeborenes kann also eine Eigentumsurkunde halten, aber solange die Ehe besteht, müssen beide Elternteile unterschreiben, und ein geschiedener Elternteil braucht die Gerichtsentscheidung, die ihm das Kind zugesprochen hat. Ob die Familie vor dem 18. Geburtstag des Kindes verkaufen kann, hängt an einem einzigen Satz in der amtlichen Kaufurkunde, wonach das Geschäft nicht unter die Artikel 327 und 356 des türkischen Zivilgesetzbuchs fällt, die das Verwenden des kindeseigenen Vermögens für den Unterhalt eben dieses Kindes regeln. Steht dieser Satz darin, kommt kein Richter ins Spiel, und fehlt er, wird die gerichtliche Genehmigung zwingend. Drei Geschäfte sind vollständig verschlossen und kein Gerichtsbeschluss öffnet sie wieder, denn Eltern dürfen das Vermögen eines minderjährigen Kindes weder verschenken noch in eine Stiftung einbringen noch als Sicherheit verpfänden, was zugleich bedeutet, dass eine auf ein Kind eingetragene Wohnung später nicht auf ein Geschwisterkind übertragen werden kann. Aufenthaltsrechtlich bringt die Gestaltung nichts, denn die Grenze von 400.000 US-Dollar für die Staatsbürgerschaft muss auf den Namen des Antragstellers selbst stehen, und die Aufenthaltsgenehmigung für Immobilieneigentümer gehört dem Eigentümer, während Familiengenehmigungen von einem Ankerberechtigten abwärts zu Ehepartner und Kindern laufen und nicht aufwärts zu einem Elternteil. Bei den Kosten zahlt der Weg über den Kindesnamen die tapu harcı (Grunderwerbsgebühr) von 2 Prozent auf der Käuferseite ein einziges Mal, eine spätere Schenkung kostet 68,31 Promille des eingetragenen Werts zuzüglich Erbschaft- und Schenkungsteuer zum halben Satz, und eine spätere Erbfolge bringt Erbschaftsteuer oberhalb eines Freibetrags von 2.907.136 Lira je Kind für 2026 sowie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die jeden Weiterverkauf blockiert, bis die Steuer bezahlt ist.

Kann ein Ausländer eine Immobilie in der Türkei auf ein minderjähriges Kind kaufen?

Ja, und das türkische Grundbuch kennt überhaupt kein Mindestalter. Ein Neugeborenes kann am Tag der Ausstellung in der Spalte mülkiyet (Eigentum) eines tapu (Eigentumsurkunde) erscheinen, und ein ausländisches Kind wird genauso behandelt wie ein türkisches. Was sich ändert, ist nicht, ob der Kauf stattfinden kann. Was sich ändert, ist, wer danach Eigentümer ist und was die Eltern dieses Eigentümers noch tun dürfen.

Das Kind wird unbeschränkt Eigentümer. Der Elternteil wird etwas Engeres, nämlich gesetzlicher Vertreter mit Befugnissen, die das Gesetz aufzählt. Artikel 342 des Türk Medeni Kanunu (türkisches Zivilgesetzbuch, Gesetz Nr. 4721) sagt es in seinem ersten Absatz geradeheraus, dass Mutter und Vater im Rahmen ihrer velayet gegenüber Dritten die gesetzlichen Vertreter ihrer Kinder sind. Die Urkunde wird velayeten unterschrieben, der Elternteil unterschreibt also an der Stelle des Kindes, und der eigene Name des Elternteils gelangt nie in die Eigentumsspalte.

Hinter dem einen deutschen Wort "Sorgerecht" stehen im türkischen Recht zwei verschiedene Begriffe, und die meisten fremdsprachigen Ratgeber zu diesem Thema greifen den falschen. Velayet ist die elterliche Sorge, die Mutter und Vater von Gesetzes wegen halten. Vesayet ist die Vormundschaft, die ein Gericht durch Bestellung eines vasi (Vormund) erst schafft. Die beiden Regime sind nicht austauschbar, und die Regeln, die daraus folgen, gehen scharf auseinander. Vesayet kommt erst ins Spiel, wenn velayet fehlt: wenn beide Eltern verstorben sind, wenn ein Gericht die velayet entzogen hat, oder wenn die Mutter die velayet hält, selbst aber minderjährig ist und die velayet nicht auf den Vater übertragen wurde. Ein Ehepaar, das für sein achtjähriges Kind eine Wohnung in Alanya kauft, einem Landkreis der Provinz Antalya, bewegt sich in der velayet und nicht in der vesayet.

Einsichtsfähigkeit hilft dem Kind nicht, allein zu handeln. Ein Minderjähriger, der ein Geschäft durchaus versteht, kann eine auf seinen Namen eingetragene Immobilie trotzdem nicht verkaufen und nicht mit einem Pfandrecht belasten, weil solche Geschäfte Verpflichtungen begründen. Die Ausnahme läuft nur in eine Richtung. Ein Minderjähriger darf etwas annehmen, was ihm ohne Gegenleistung zugewendet wird, ein Großelternteil, der dem Enkelkind eine Wohnung schenkt, nimmt auf der Kindesseite also eine wirksam empfangbare Übertragung vor.

Wer unterschreibt beim türkischen Grundbuchamt, und welchen Nachweis verlangt es

Solange die Ehe besteht, unterschreiben beide Elternteile. Artikel 336 des Zivilgesetzbuchs bestimmt, dass Eltern die velayet gemeinsam ausüben, solange die Ehe fortdauert, und das Grundbuchamt liest das wörtlich: Die Urkunde wird verweigert, wenn ein Elternteil fehlt oder widerspricht. Der Stichentscheid des Vaters, den das alte Zivilgesetzbuch kannte, existiert nicht mehr.

Die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster, die Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, legt in ihrem Rundschreiben 2023/1 zur gesetzlichen Vertretung bei Grundbuchgeschäften fest, wer in welcher Familienkonstellation handelt. Die Regeln decken auch die unangenehmen Fälle ab, und einer davon wird regelmäßig falsch zusammengefasst.

Die vierte Zeile ist die Falle. Artikel 336 sagt, dass die velayet beim Tod eines Elternteils auf den Überlebenden übergeht, und fremdsprachige Zusammenfassungen hören genau dort auf. Rundschreiben 2023/1 tut das nicht, denn der Fall des geschiedenen Elternteils, der die velayet hielt und dann starb, liegt anders: Der überlebende Elternteil muss eine Gerichtsentscheidung vorlegen, bevor das Grundbuchamt ihn handeln lässt. Eine Familie, die davon ausgeht, mit einer Sterbeurkunde in der Hand verkaufen zu können, entdeckt die Lücke am Schalter.

Ein ausländisches Kind braucht außerdem Papiere, an die ein erwachsener Käufer nie denkt. Das Kind benötigt eine Geburtsurkunde mit Apostille und beglaubigter türkischer Übersetzung, einen Reisepass und eine türkische Steuernummer auf den eigenen Namen, nicht auf den eines Elternteils. Alles Übrige aus der üblichen Aufstellung für einen ausländischen Erwerb gilt unverändert, und das Kind erscheint nicht. Nur der Elternteil unterschreibt. Eltern, die nicht anreisen können, dürfen einen Bevollmächtigten bestellen, wobei die Vollmacht eine ausdrückliche Befugnis für das konkrete Geschäft tragen muss statt einer allgemeinen Formulierung.

Der eine Satz in der Kaufurkunde, der über den späteren Verkauf entscheidet

Eine einzige Erklärung im resmî senet, der am Schalter errichteten amtlichen Kaufurkunde, entscheidet darüber, ob ein späterer Verkauf einen Richter braucht. Der Elternteil erklärt, dass das Geschäft nicht unter die Artikel 327 und 356 des Zivilgesetzbuchs fällt. Steht dieser Satz in der Urkunde und ist er von Elternteil und Käufer unterschrieben, wird keine gerichtliche Genehmigung eingeholt. Fehlt er, kann der Verkauf nicht unmittelbar stattfinden, und die gerichtliche Genehmigung wird zwingend.

Keiner der beiden Artikel sagt, was die meisten Käufer vermuten. Artikel 327 macht Eltern für die Kosten der Pflege, Erziehung und des Schutzes eines Kindes verantwortlich und fügt in seinem zweiten Absatz hinzu, dass Eltern mit richterlicher Genehmigung einen bestimmten Betrag aus dem Vermögen des Kindes für dessen Pflege und Erziehung verwenden dürfen, wenn die Eltern arm sind, wenn die besonderen Verhältnisse des Kindes außergewöhnliche Aufwendungen verlangen oder wenn ein anderer ungewöhnlicher Grund vorliegt. Artikel 356 arbeitet von der anderen Seite nach demselben Muster: Kapitalzahlungen, Entschädigungen und ähnliche Ansprüche dürfen teilweise für den Unterhalt des Kindes verwendet werden, soweit der laufende Bedarf es erfordert, und wo es für Pflege, Aufzucht und Ausbildung des Kindes notwendig ist, kann ein Richter die Eltern ermächtigen, in vom Richter bestimmter Höhe auf das übrige Vermögen des Kindes zuzugreifen.

Zusammen gelesen zielt die Schranke auf den Verbrauch des Kindesvermögens für Unterhalt und Ausbildung eben dieses Kindes und nicht auf gewöhnliche Vermögensverwaltung. Eine Wohnung in Alanya zu verkaufen und den Erlös für dasselbe Kind zu halten, ist keiner der beiden Sachverhalte. Genau deshalb lässt das Grundbuchamt den Elternteil das zu Protokoll erklären, statt jede Familie zum Gericht zu schicken.

Die Anforderung ist in Stufen entstanden. Rundschreiben 2002/7 stellte fest, dass außerhalb der nach Artikel 342 genehmigungspflichtigen Angelegenheiten der vesayet-Behörde und außerhalb der Artikel 327 und 356 keine richterliche Genehmigung eingeholt wird. Die Verwirrung hielt an, weshalb Rundschreiben 2014/4 mit der Nummer 1756 vom 11. Juni 2014 verlangte, den Punkt in die amtliche Kaufurkunde selbst aufzunehmen. Rundschreiben 2023/1 trägt die Regel heute.

In der Praxis steht die Formulierung im Textkörper der Urkunde neben Preis und Parzellenangaben, in einem Satz des Inhalts, dass der vorgenommene Verkauf nicht in den Anwendungsbereich der Artikel 327 und 356 des türkischen Zivilgesetzbuchs fällt. Handelt ein Elternteil über einen Bevollmächtigten, muss die Vollmacht die Formel nach Rundschreiben 2023/1 nicht wiederholen. Die türkische Rechtswissenschaft widerspricht und hält dafür, dass die Beamten dennoch darauf achten sollten, weil ein streitiges Geschäft eine Staatshaftung auslösen kann. Den Satz beim Notar in die Vollmacht aufzunehmen kostet nichts und nimmt einer späteren Auseinandersetzung ein Argument, womit der sicherere Weg auf der Hand liegt, obwohl das Rundschreiben ihn nicht verlangt.

Verkauf vor dem 18. Geburtstag: Regel, Rechtsprechung und Schalterpraxis

Türkisches Recht und türkische Schalterpraxis stimmen hier nicht vollständig überein, und eine Familie, die einen Ausstieg plant, sollte diese Uneinigkeit als die eigentliche Antwort behandeln. Die herrschende Linie des Kassationshofs sagt, dass keine richterliche Genehmigung nötig ist. Die 1. Zivilkammer des Yargıtay (türkischer Kassationshof) entschied am 18. April 2019 unter 2019/2827 zum Aktenzeichen 2019/1073, dass Artikel 342 für den Verkauf des Kindesvermögens keine richterliche Genehmigung verlangt. Die 2. Zivilkammer ging in der Entscheidung 2017/12079 zum Aktenzeichen 2016/19351 vom 2. November 2017 weiter und hielt fest, dass es an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn eine gesetzlich nicht verlangte Genehmigung beantragt wird, das Gericht den Antrag also gar nicht behandelt. Eine Entscheidung derselben Kammer aus dem Jahr 2019, 2019/6208 zum Aktenzeichen 2019/158, bestätigte, dass ein Richter außerhalb der Artikel 327 und 356 in Übertragungen von Kindesvermögen nicht eingreifen kann, es sei denn, das Kindeswohl wurde missachtet.

Es gibt Entscheidungen in die andere Richtung. Die 14. Zivilkammer des Yargıtay vertrat in 2014/2013 zum Aktenzeichen 2013/16771 vom 17. Februar 2014 die Mindermeinung. Deutlicher noch erklärte die 1. Zivilkammer in der Entscheidung 2015/12241 einen Verkauf gerade deshalb für unwirksam, weil die erforderliche Genehmigung nicht eingeholt worden war. Eine 2026 erschienene, begutachtete Untersuchung genau dieser Frage von Haluk Saruhan in der Zeitschrift Hukuk ve İktisat Araştırmaları Dergisi legt beide Linien dar und ist selbst in sich uneinig, weil sie an einer Stelle die Genehmigung des Friedensgerichts für zwingend erklärt und in späteren Abschnitten feststellt, dass sie außerhalb der Artikel 327 und 356 nicht verlangt wird.

Die Grundbuchämter haben eine eigene Schicht hinzugefügt. Es ist dokumentiert, dass Grundbuchämter in velayet-Fällen Gerichtsentscheidungen verlangt haben, wo keine erforderlich ist, eine Praxis, die ernst genug ist, dass die Generaldirektion sie in eigenen Schreiben als Quelle vermeidbarer Nachteile für die Bürger behandelt hat.

Aus einer solchen Spaltung folgt eine Handlungsanweisung und keine Rechtsauskunft. Richten Sie die Frage schriftlich an genau das tapu müdürlüğü (örtliches Grundbuchamt), das das Geschäft bearbeiten wird, bevor eine Anzahlung fließt, und nehmen Sie die Antwort zu den Akten. Käufer auf der anderen Seite des Tisches haben ihre eigene Fassung desselben Schritts: Wo der Verkäufer minderjährig ist, lassen Sie sich vor dem Termin und nicht erst beim Termin zeigen, ob die Urkunde die Erklärung zu den Artikeln 327 und 356 trägt. Verzögerungen und Ablehnungen beim türkischen Grundbuchamt folgen ihren eigenen dokumentierten Regeln, und eine fehlende Erklärung ist genau der Mangel, der eine Übertragung stoppt.

Drei Dinge, die Eltern mit dem Eigentum des Kindes niemals tun können

Eltern dürfen das Eigentum des Kindes nicht verschenken, nicht in eine Stiftung einbringen und nicht als Bürgschaftssicherheit verpfänden, und kein Gerichtsbeschluss heilt eines dieser drei Verbote. Artikel 342 überträgt die Regeln über die Vertretung von Personen unter vesayet auf die velayet, mit Ausnahme der Angelegenheiten, die der Genehmigung der vesayet-Behörde bedürfen, und Artikel 449 spricht das Verbot unmittelbar aus: Im Namen einer unter vesayet stehenden Person eine Bürgschaft zu übernehmen, eine Stiftung zu errichten und erhebliche Schenkungen vorzunehmen ist untersagt.

Das arbeitende Wort ist "erheblich". Das Zivilgesetzbuch von 2001 hat ein älteres pauschales Schenkungsverbot auf erhebliche Schenkungen verengt, eine Änderung, die die Gesetzesbegründung des Artikels selbst festhält. Eine Wohnung überschreitet diese Schwelle nach jedem Maßstab, ein Elternteil kann die Alanya-Wohnung des Kindes also an niemanden verschenken, auch nicht an ein anderes eigenes Kind.

Erreicht ein solcher Antrag den Schalter, wird er nach Artikel 1016 des Zivilgesetzbuchs und Artikel 26 der Grundbuchverordnung an Ort und Stelle zurückgewiesen und nicht vertagt. Die Zurückweisung ergeht schriftlich, mit Gründen, und wird registriert.

Die Folge ist diejenige, die Familien am häufigsten nicht vorhersehen. Eine Immobilie auf den Namen eines Kindes einzutragen schließt die Tür für einen späteren Ausgleich zwischen Geschwistern durch Übertragung, denn der Rückweg ist eine Schenkung, und Schenkungen aus dem Vermögen eines Minderjährigen sind bis zum 18. Geburtstag gesperrt. Ein Elternteil, der eine 2+1-Wohnung in Mahmutlar, einem Küstenstadtteil des Landkreises Alanya, auf den Namen des älteren Kindes kauft und später zugunsten eines jüngeren Geschwisterkindes ausgleichen möchte, hat dafür kein sauberes Instrument, solange das ältere Kind noch 17 ist.

Das Verbot wirkt nur in eine Richtung. Vermögen kann sich frei auf ein Kind zubewegen. Ist eine Schenkung an das Kind bedingungslos, erlaubt Rundschreiben 2023/1 jedem Elternteil, sie allein anzunehmen, die Übertragung durch ein Großelternteil braucht also nicht beide Eltern am Schalter.

Wann ein kayyım mitwirken muss: die Regeln für Insichgeschäfte

Steht ein Elternteil auf beiden Seiten eines Geschäfts, muss ein kayyım mitwirken und ein Richter zustimmen. Ein kayyım (Ergänzungspfleger) ist ein vom Gericht für eine einzelne Angelegenheit bestellter Vertreter, anders als ein vasi, der eine allgemeine Befugnis hat. Artikel 345 des Zivilgesetzbuchs formuliert den Maßstab: Ein Rechtsgeschäft zwischen einem Kind und Mutter oder Vater, oder zwischen einem Kind und einem Dritten im Interesse von Mutter und Vater, kann das Kind nur unter Mitwirkung eines kayyım und mit Zustimmung eines Richters verpflichten.

Drei Konstellationen erreichen diese Schwelle in der Grundbuchpraxis. Am klarsten ist der Fall, dass ein Elternteil das Eigentum des Kindes kauft oder es für eigene Kredite mit einem Pfandrecht belastet. Die Auseinandersetzung zwischen Elternteil und Kind ist die zweite, und Rundschreiben 2023/1 fügt ein Detail hinzu, an dem Familien scheitern: Benennt der Gerichtsbeschluss den Anteil und die selbständigen Einheiten nicht ausdrücklich, die auf das Kind entfallen, kann der Beamte das Geschäft auch mit dem Beschluss in der Hand nicht abschließen. Der Kassationshof hat außerdem in der Entscheidung 2016/7637 vom 14. April 2016 zum Aktenzeichen 2016/4126 eine Aufklärung darüber angeordnet, ob ein Vater mit velayet ererbtes Vermögen seines Kindes in das eigene Vermögen überführt hatte, wobei die Übertragung des Kindesvermögens und seiner Erträge auf einen kayyım als mögliche Folge im Raum stand.

Zwei benachbarte Geschäfte brauchen nichts davon. Ein Pfandrecht für eine eigene Schuld des Kindes liegt in der gewöhnlichen Befugnis der Eltern. Die Umwandlung von elbirliği mülkiyeti, dem Gesamthandseigentum ohne bestimmte Anteile, in paylı mülkiyet, das Miteigentum mit im Grundbuch eingetragenen Bruchteilen, verlangt überhaupt keine gerichtliche Genehmigung. Der Unterschied zwischen diesen beiden Formen gemeinsamen Eigentums entscheidet mehr, als die meisten ausländischen Käufer erwarten, und es ist derselbe Unterschied, der auch den gemeinsamen Kauf mit Ehepartner oder Partner regiert.

Was sich ändert, wenn das Kind nur einen Anteil hält

Ein Miteigentümer kann seinen Anteil übertragen, ohne die anderen Miteigentümer zu fragen, und das bleibt so, wenn der Miteigentümer ein Kind ist. Artikel 688 des Zivilgesetzbuchs gibt jedem paydaş, jedem Miteigentümer mit einem Bruchteil, die Rechte eines Eigentümers an diesem Anteil, der übertragen, verpfändet und von Gläubigern gepfändet werden kann. Die Eintragung des Anteils auf einen Minderjährigen ändert daran nichts. Der Elternteil unterschreibt wie zuvor velayeten, und die Erklärung zu den Artikeln 327 und 356 entscheidet weiterhin darüber, ob ein Richter beteiligt wird.

Fremdsprachige Seiten zu Minderjährigen und türkischem Immobilieneigentum behaupten regelmäßig, jedes Geschäft über den Anteil eines Minderjährigen brauche eine gerichtliche Genehmigung zusammen mit der Zustimmung aller Miteigentümer. Die Hälfte mit der Zustimmung ist nach türkischem Miteigentumsrecht falsch, und der Fehler hat einen Preis, weil er einer Familie sagt, sie sitze fest, wo sie es nicht tut.

Was die übrigen Miteigentümer halten, ist ein Vorkaufsrecht, önalım, und kein Vetorecht. Wird ein Anteil an jemanden außerhalb der Eigentümergruppe verkauft, können die verbliebenen Miteigentümer diesen Verkauf zu denselben Bedingungen an sich ziehen. Zwei Merkmale des Rechts haben sich am 25. Dezember 2025 durch das Gesetz Nr. 7571 geändert. Die äußere Frist sank von zwei Jahren auf ein Jahr, und der Preis, den der vorkaufsberechtigte Miteigentümer zahlt, ist nun der vom Richter festgestellte Verkehrswert statt der in der Urkunde eingetragenen Zahl. Eine Familie, die die Hälfte einer Wohnung in Oba neben einem unbeteiligten Dritten hält, kann diese Hälfte also frei verkaufen, aber der Käufer übernimmt einen Anteil, der ein Jahr lang dem Vorkaufsrecht ausgesetzt bleibt.

Wenn das Grundbuchamt ablehnt: 15 Tage, und danach noch einmal 15

Ein zurückgewiesener Antrag wird schriftlich und mit Gründen zurückgewiesen, und die Frist beginnt am Tag der Zustellung. Artikel 26 der Grundbuchverordnung verlangt, dass Anträge, die dem Recht nicht entsprechen, unverzüglich zurückgewiesen werden, unter Angabe der Gründe, des Rechtsbehelfs und der Frist. Im türkischen Grundbuch gibt es keinen Schwebezustand, in dem eine mangelhafte Akte einfach wartet.

Der Weg hinaus hat zwei gleich lange Stufen. Der Antragsteller legt innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung Rechtsbehelf bei der Regionaldirektion ein, der das Amt zugeordnet ist, und gegen deren Entscheidung innerhalb weiterer 15 Tage bei der Generaldirektion. Fehlende Unterlagen oder eine nicht nachgewiesene Verfügungsbefugnis sind die üblichen Gründe, wo ein Minderjähriger beteiligt ist, und beide sind behebbar, aber die Zurückweisung selbst wird in der Zwischenzeit in der Erklärungsspalte des Registers vermerkt.

Zählt eine Immobilie auf den Namen des Kindes für die türkische Staatsbürgerschaft?

Nein. Die Grenze von 400.000 US-Dollar für die türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition gilt je Antragsteller, und die Immobilie muss auf den Namen des Antragstellers selbst eingetragen sein und unter einer im Grundbuch vermerkten dreijährigen Veräußerungssperre stehen. Ein Elternteil, dessen Geld die Wohnung bezahlt hat, dessen Name aber nicht darauf steht, hält nichts, was zählt.

Das Programm bewegt Angehörige nach unten und niemals nach oben. Ein Hauptantragsteller, der die Grenze erreicht, nimmt Ehepartner und Kinder unter 18 Jahren ohne weitere Investition in dieselbe Akte auf. Ein Kind, das Eigentum hält, trägt keinen Elternteil in die andere Richtung, und ein Kind über 18 braucht eigene 400.000 US-Dollar.

Praktisch ziehen die beiden Ziele daher gegeneinander. Eltern, die sowohl die Staatsbürgerschaft als auch einen Vermögenswert auf den Namen des Kindes wollen, beschreiben zwei Käufe und nicht einen, denn dieselbe Wohnung kann nicht gleichzeitig für die Einbürgerungsakte auf den Namen des Antragstellers und für die Nachlassplanung auf den Namen des Kindes stehen.

Bekommen die Eltern dadurch eine Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei?

Nein, und der Grund steht im Gesetz und nicht im Ermessen der Behörde. Die kurzfristige Aufenthaltsgenehmigung für Immobilieneigentümer wird nach Artikel 31 Absatz 1 Buchstabe b des Gesetzes über Ausländer und internationalen Schutz, Gesetz Nr. 6458, denjenigen erteilt, "die in der Türkei über unbewegliches Vermögen verfügen". Inhaber des Rechts ist der Eigentümer. Ist der Eigentümer sieben Jahre alt, fällt der danebenstehende Elternteil nicht unter diesen Buchstaben.

Der Familienweg schließt die Lücke ebenfalls nicht. Artikel 34 desselben Gesetzes gewährt eine Familienaufenthaltsgenehmigung dem ausländischen Ehegatten eines Ankerberechtigten, dem minderjährigen ausländischen Kind des Ankerberechtigten oder seines Ehegatten und dem unterhaltsberechtigten ausländischen Kind des Ankerberechtigten oder seines Ehegatten. Eltern fehlen in dieser Aufzählung. Eine auf diesem Weg erteilte Genehmigung kann ohnehin die eigene Aufenthaltsdauer des Ankerberechtigten nicht überschreiten.

Eine Familie, deren einziger türkischer Vermögenswert auf den Namen eines Kindes eingetragen ist, hat für die Erwachsenen also keinen immobilienbasierten Aufenthaltsweg, und es sind die Erwachsenen, die ihn brauchen. Ob das Kind eine Genehmigung aus eigenem Recht verfolgen kann, ist eine gesonderte Frage, die davon abhängt, wie die Migrationsbehörde einen über einen gesetzlichen Vertreter gestellten Antrag behandelt, weshalb Sie sie der Provinzdirektion für Migrationsverwaltung stellen sollten, bevor Sie eine der beiden Antworten unterstellen. Der Kauf selbst hat ohnehin nie eine Aufenthaltsgenehmigung vorausgesetzt, weder für das Kind noch für die Eltern. Ein gültiger Reisepass genügt zum Kauf.

Wer versteuert die Mieteinnahmen, und wer unterschreibt die Erklärung

Die Mieteinnahmen gehören dem Kind, und der Elternteil unterschreibt die Steuererklärung für das Kind. Artikel 10 des Steuerverfahrensgesetzes legt die Pflichten steuerpflichtiger Minderjähriger ihren gesetzlichen Vertretern auf, die Erklärung für eine vermietete Wohnung in Alanya wird also vom Elternteil eingereicht und unterschrieben, während das Kind der eingetragene Steuerpflichtige bleibt.

Ein Detail dieser Pflicht überrascht Eltern. Ein gesetzlicher Vertreter, der sie verletzt, kann die daraus entstehende Geldbuße nicht vom Kind zurückholen, während der Rückgriff für die Steuer selbst erhalten bleibt. Ein Elternteil, der die Erklärungsfrist im März verpasst, trägt die Buße persönlich.

Weil das Kind ein eigener Steuerpflichtiger mit eigener Steuernummer ist, werden seine Mieteinnahmen nicht der Erklärung eines Elternteils zugeschlagen, und es gelten die eigenen Freibeträge und Erklärungsschwellen des Kindes. Wie diese Schwellen für Eigentümer wirken, die in der Türkei nicht steuerlich ansässig sind, ist eine Frage für einen türkischen Steuerberater, denn die Ansässigkeit ändert das Regime für Erwachsene und Kinder gleichermaßen.

Jetzt auf das Kind, später schenken oder später vererben: was jeder Weg kostet

Der direkte Kauf auf den Namen des Kindes ist der einzige der drei Wege, der die Eintrittskosten nur einmal zahlt. Der Erwerb ist ein gewöhnlicher Kauf und wird als solcher besteuert, und es folgt kein gesonderter Übertragungsvorgang. Die Alternativen setzen dem ersten Vorgang einen zweiten auf, entweder zu Lebzeiten des Elternteils oder danach.

Nehmen Sie eine 2+1-Wohnung in Oba, einem Stadtteil des Landkreises Alanya in der Provinz Antalya, gekauft für 150.000 Euro. Beim Ankaufskurs der Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Zentralbank der Republik Türkei) von 56,0159 Lira je Euro am 21. August 2026 sind das 8.402.385 Lira. Für einen ausländischen Käufer ist der in die Urkunde eingetragene Betrag der Lira-Betrag, der auf dem döviz alım belgesi (Devisenkaufbeleg) festgehalten ist, das beim Umtausch der Mittel ausgestellt wird, der erklärte Preis und der umgetauschte Betrag laufen also parallel.

Die Schenkungsspalte trägt zwei Details, die ihre Lesart verändern. Der Satz für die Schenkung von Immobilien beträgt nach Position 4 des Tarifs 4 des Gebührengesetzes 68,31 Promille, festgesetzt durch einen Ministerratsbeschluss vom 24. Dezember 2012 mit Wirkung zum 1. Januar 2013, und er wird von der beschenkten Person erhoben. Das ist etwa dreieinhalbmal so viel wie die 2 Prozent, die ein Käufer bei einem Erwerb zahlt. Erhoben wird er auf den eingetragenen Wert und nicht auf den vereinbarten Preis, weshalb der Lira-Betrag unter dem landet, was das Verhältnis allein nahelegt. Auf die Gebühr selbst gibt es keinen Familienrabatt. Der Nachlass sitzt auf der Steuerseite, denn Schenkungen von Eltern, Ehegatten oder Kindern werden nach einer Regel, die die türkische Finanzverwaltung ausdrücklich ausspricht, mit der Hälfte der für unentgeltliche Übertragungen festgesetzten Sätze besteuert.

Diese Sätze für unentgeltliche Übertragungen beginnen bei 10 Prozent und steigen über fünf Stufen auf 30 Prozent, gegenüber 1 bis 10 Prozent für Erbfälle, nach dem Tarif 2026, der im Generalrundschreiben 57 im Amtsblatt vom 31. Dezember 2025 veröffentlicht wurde. Der Freibetrag 2026 für unentgeltliche Übertragungen beträgt 66.935 Lira, gegenüber 2.907.136 Lira je Kind im Erbfall, was zum selben Kurs vom 21. August 2026 rund 51.900 Euro entspricht. Immobilien werden für diese Steuer mit ihrem Einheitswert und nicht mit ihrem Verkaufspreis angesetzt, die genaue Rechnung hängt also an einer Zahl, die die Gemeinde führt und die Familie nie auf dem Vertrag sieht.

Die Erbspalte hat eine zeitliche Eigenheit, die Erben überrascht. Nach Artikel 19 des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes wird eine geerbte Immobilie eingetragen, ohne die Steuerfestsetzung abzuwarten, aber die Immobilie kann nicht weiterübertragen und nicht belastet werden, bevor die darauf entfallende Steuer vollständig bezahlt ist, und die Beamten des Grundbuchamts können eine Übertragung ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nicht abschließen. Die Eintragung wartet nicht. Der Verkauf schon.

Eine Frage hat keine belegte Antwort und verdient eine statt einer Vermutung. Wo das Geld eines Elternteils eine Immobilie bezahlt, die unmittelbar auf einen Minderjährigen eingetragen wird, scheint die türkische Praxis nicht öffentlich geklärt zu haben, ob die Mittelbewegung vom Elternteil zum Kind selbst als unentgeltliche Übertragung im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts behandelt wird. Die Urkunde verzeichnet einen Kauf und wird als Kauf besteuert. Die Geldbewegung ist eine gesonderte Frage, und ein türkischer Steuerberater sollte sie für die konkrete Familie schriftlich beantworten, bevor die Mittel fließen.

Der Erbschaftsgrund, den Eltern nennen, und warum er nur halb trägt

Die Wohnung auf den Namen des Kindes zu setzen nimmt sie tatsächlich aus einer künftigen türkischen Erbfolge heraus, und sie bringt sie tatsächlich nicht außer Reichweite der übrigen Erben. Beide Hälften stimmen, und die zweite Hälfte ist diejenige, die keine fremdsprachige Seite zu diesem Thema darlegt.

Die Erbfolge in unbewegliches Vermögen in der Türkei richtet sich nach Artikel 20 des türkischen Gesetzes über das internationale Privatrecht nach türkischem Recht, gleichgültig welche Staatsangehörigkeit der Eigentümer hat. Diese Regel steht nicht zur Wahl, und das türkische Recht kennt den saklı pay, den Pflichtteil, den bestimmte Erben nicht verlieren können. Abkömmlinge, Eltern und der überlebende Ehegatte halten Pflichtteile, Geschwister haben ihren 2007 verloren.

Artikel 565 des Zivilgesetzbuchs zählt die unentgeltlichen Zuwendungen zu Lebzeiten auf, die genauso zurückgeholt werden können wie Verfügungen von Todes wegen, und sein vierter Fall erfasst Zuwendungen, die ein Erblasser mit dem offensichtlichen Zweck vorgenommen hat, die Pflichtteilsregeln zu umgehen. Eine von einem Elternteil finanzierte und auf ein Kind eingetragene Immobilie kann von den übrigen pflichtteilsberechtigten Erben unter diesem Fall angegriffen werden. Der Maßstab hat auf beiden Seiten Zähne, denn die Absicht, den Pflichtteil zu verletzen, muss offensichtlich sein, und die türkische Lehre unterstellt diese Absicht nicht allein deshalb, weil eine Zuwendung die frei verfügbare Quote überschritten hat.

Daraus können zwei verschiedene Klagen folgen, und sie enden unterschiedlich. Eine tenkis-Klage (Herabsetzungsklage) behandelt die Zuwendung als wirksam und kürzt nur den Teil, der in den Pflichtteil eingreift. Eine Klage wegen muris muvazaası, erhoben dort, wo eine Zuwendung als etwas anderes verkleidet wurde, um Vermögen den Erben zu entziehen, greift das ganze Geschäft an und kann mit der Löschung der Eintragung und einer Rückübertragung enden.

Daraus ergibt sich eine brauchbare Entscheidungsregel. Das Risiko ist gering bei einem Kind und hoch bei mehreren, und noch höher, wenn Kinder aus einer früheren Ehe existieren. Eine Familie mit einem Kind, die die Alanya-Wohnung auf dieses Kind einträgt, tut etwas, das kein anderer Erbe angreifen kann. Eine Familie mit drei Kindern, die sie auf das älteste einträgt, hat einen Anspruch geschaffen, den die anderen beiden nach dem Tod des Elternteils erheben können.

Jede Alternative hat ihre eigene Obergrenze. Ein Testament in der Form, die das Heimatrecht des Erblassers vorschreibt, ist in der Türkei formell wirksam, aber es kann den türkischen Pflichtteil bei türkischen Immobilien nicht überschreiten. Den Kauf von Anfang an in Bruchteilen auf der Urkunde aufzuteilen ist das Instrument, das mit der geringsten Reibung am meisten leistet, weil es das Ergebnis im Moment des Kaufs festlegt, statt es später ausfechten zu lassen. Dieser Weg trägt eigene Regeln zu Anteilen, Ausstiegsrechten und Vorkaufsrecht.