Immobilie in der Türkei gemeinsam kaufen: Ehepartner, Partner und der Anteil im Tapu

Eine Immobilie in der Türkei gemeinsam mit dem Ehepartner oder Partner zu kaufen bedeutet einen Erwerb in paylı mülkiyet (Miteigentum nach Bruchteilen), und der tapu (Eigentumsurkunde) hält den Anteil jedes Eigentümers als Bruch fest, etwa als 1/2 oder 3/4. Dieser Bruch wiegt schwerer, als die meisten Käufer erwarten, denn das türkische Recht kennt kein gemeinsames Eigentum mit Anwachsungsrecht des Überlebenden, und kein Anteil geht automatisch auf den überlebenden Partner über. Artikel 20 Absatz 1 des Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (Gesetz über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht) unterstellt unbewegliches Vermögen in der Türkei dem türkischen Erbrecht, gleichgültig was ein Testament aus dem Heimatland vorsieht, und Artikel 499 des Türk Medeni Kanunu (türkisches Zivilgesetzbuch) gibt dem überlebenden Ehegatten neben den Abkömmlingen des Verstorbenen ein Viertel des Nachlasses. Ein Paar, das je 1/2 eintragen lässt und zwei Kinder hinterlässt, bringt den Überlebenden auf 5/8 der Wohnung; dieselbe Wohnung auf einen Namen hätte dem Überlebenden 1/4 gelassen. Ein unverheirateter Partner erbt nach türkischem Recht überhaupt nichts, womit die Anteilsspalte im Tapu der einzige Schutz bleibt, der auf dem Tisch liegt. Der spätere Verkauf eines Anteils löst das gesetzliche Vorkaufsrecht des anderen Eigentümers aus, das Gesetz Nr. 7571 am 25. Dezember 2025 in eine Frist von höchstens einem Jahr umgewandelt hat, ausgeübt zu dem vom Richter festgestellten Verkehrswert. Paare, die mit Blick auf die türkische Staatsbürgerschaft kaufen, erwartet eine weitere Falle, denn die Grenze von 400.000 US-Dollar gilt pro Antragsteller, und die hälftige Teilung einer einzigen Wohnung schließt beide aus.

Miteigentum im türkischen Tapu: was bei zwei Käufern eingetragen wird

Zwei Personen, die gemeinsam eine türkische Wohnung kaufen, werden zu paylı malikler (Miteigentümern mit bestimmten Bruchteilen), und der tapu (Eigentumsurkunde) hält jeden Anteil als Bruch fest, etwa als 1/2 oder 3/4. Artikel 688 des Türk Medeni Kanunu (türkisches Zivilgesetzbuch) fasst die Regel in einen Satz: Bei paylı mülkiyet (Miteigentum nach Bruchteilen) gehört mehreren Personen eine körperlich ungeteilte Sache im Ganzen zu bestimmten Anteilen. Türkische Käufer nennen das entstehende Dokument hisseli tapu (Eigentumsurkunde mit Bruchteilen).

Ein bestimmter Anteil trägt bestimmte Befugnisse. Jeder Miteigentümer darf diesen Anteil übertragen, mit einem Pfandrecht belasten, und er kann von den eigenen Gläubigern gepfändet werden, alles ohne Unterschrift des anderen Eigentümers. Der Anteil verhält sich wie ein eigenständiges Vermögensrecht, und genau deshalb entscheidet der auf dem Tapu gedruckte Bruch weit mehr, als die meisten Käufer annehmen.

Das türkische Recht kennt eine zweite, sehr andere Form. Elbirliği mülkiyeti (Gesamthandseigentum) nach Artikel 701 entsteht aus einer kraft Gesetzes gebildeten Gemeinschaft, am häufigsten aus der miras ortaklığı (Erbengemeinschaft), die sich beim Tod eines Eigentümers bildet. Miteigentümer halten in dieser Form keinen individuellen Anteil, und jede Verfügung verlangt Einstimmigkeit. Ein freiwilliger Kauf durch ein Paar begründet sie nie.

Eine vertraute angloamerikanische Gestaltung hat überhaupt keine türkische Entsprechung. Das türkische Grundbuchrecht kennt kein gemeinsames Eigentum mit Anwachsungsrecht des Überlebenden, der überlebende Eigentümer erhält also beim Tod des anderen nicht automatisch die ganze Wohnung. Käufer aus England, Irland, Australien und Kanada nehmen häufig an, ihre heimische Gestaltung reise mit. Sie tut es nicht, und der Anteil des Verstorbenen geht nach den weiter unten dargestellten Regeln auf dessen Erben über.

50/50 oder anders: die Anteilsspalte bei unterschiedlichem Eigenkapital

Nichts im türkischen Recht verlangt gleiche Anteile, und ein Paar darf jede vereinbarte Aufteilung eintragen lassen, auch 70/100 und 30/100, solange die Brüche zusammen das Ganze ergeben. Das Grundbuchamt schreibt, was die Parteien beim Termin erklären. Artikel 688 spricht von "mehreren Personen" und setzt keine Obergrenze, wie viele es sein dürfen; die vielfach wiederholte Behauptung, eine türkische Immobilie dürfe höchstens fünf Eigentümer haben, hat daher keine gesetzliche Grundlage.

Der Bruch sollte etwas Wirkliches messen. Nehmen Sie ein Paar, das eine Wohnung in Alanya kauft, wobei ein Partner 70 Prozent des Kaufpreises aus Ersparnissen beisteuert und der andere 30 Prozent. Eine Eintragung von 1/2 und 1/2 überträgt im Moment der Eintragung 20 Prozent des Wohnungswerts auf den kleineren Beitragenden, dauerhaft und ohne weitere Dokumentation. Eine Eintragung von 70/100 und 30/100 hält fest, was tatsächlich geschehen ist. Keine der beiden Entscheidungen ist falsch, aber nur eine von beiden ist bewusst getroffen.

Den Bruch später zu korrigieren kostet Geld. Einen Namen hinzuzufügen oder einen Anteil zu verschieben ist keine Berichtigung im Verwaltungsweg. Das türkische Recht behandelt es als neue Übertragung eines Anteils von einem Eigentümer auf den anderen, was einen zweiten Termin beim Grundbuchamt bedeutet und eine zweite tapu harcı (Grunderwerbsteuer), berechnet auf den Wert des Anteils, der sich bewegt. Die gewünschten Brüche gleich beim ersten Termin zu erklären kostet nichts extra.

Woher das Geld kommt und wo der Anteil landet, sollte ebenfalls zusammenpassen. Eine Übertragung ohne Gegenleistung trägt nach türkischem Steuerrecht eine Schenkungsdimension, und die Behandlung hängt von den Beteiligten und den Beträgen ab. Sprechen Sie ungleiche Finanzierung mit einem türkischen Anwalt oder Steuerberater vor dem Termin an und nicht danach.

Zwei Käufer bedeuten zwei Ausländerquoten

Das türkische Recht begrenzt den Erwerb durch Ausländer pro Person und nicht pro Immobilie, und Artikel 35 des Tapu Kanunu (türkisches Grundbuchgesetz) beschränkt jede ausländische Einzelperson auf 30 Hektar landesweit und auf 10 Prozent der privaten Fläche eines einzelnen Landkreises. Weil die Obergrenze an der Person hängt, tragen zwei Käufer zwei Obergrenzen, und das Grundbuchamt misst jeden Erwerber an seiner eigenen Quote.

Das praktische Gewicht unterscheidet sich stark nach Objektart. Ein Paar, das eine 2+1-Wohnung in Oba kauft, wird sich 30 Hektar nie nähern, und die Quote ist für dieses Paar bedeutungslos. Ein Paar, das Bauland in Kargıcak oder ein Villengrundstück in Demirtaş kauft, kann die Kreisgrenze erreichen, denn die 10-Prozent-Regel hängt davon ab, wie viel dieses bestimmten Landkreises bereits in ausländischer Hand ist und wie groß die Parzelle ist. Stellen Sie die Frage auf Parzellenebene, bevor eine Anzahlung fließt, denn die Antwort ist parzellenspezifisch und nichts, was ein Makler verallgemeinern kann.

Beide Käufer brauchen außerdem eigene Unterlagen. Jeder ausländische Erwerber benötigt eine türkische vergi kimlik numarası (Steuernummer) auf den eigenen Namen, und kein Käufer kann die des anderen mitbenutzen.

Was sich beim Ablauf im Grundbuchamt ändert, wenn zwei Käufer auftreten

Manche Schritte eines türkischen Kaufs hängen an der Immobilie und manche an der Person, und der Devisenumtausch hängt an der Person, was ihn zu dem Schritt macht, bei dem sich zwei Käufer anders verhalten als einer. Die Anwendungsanweisung der Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Zentralbank der Republik Türkei) verlangt, dass der döviz alım belgesi (Devisenkaufbeleg) mindestens Name und Nachname des ausländischen Staatsangehörigen trägt, für den die Devisen umgetauscht wurden, dessen Passnummer oder Yabancı Kimlik Numarası (Ausländeridentifikationsnummer) sowie den Gegenwert des Betrags in US-Dollar.

Für ein Paar folgen daraus zwei Konsequenzen. Der Beitrag jedes Käufers braucht einen Beleg, der diesen Käufer nennt, und ein Beleg auf den Namen des einen Partners dokumentiert das Geld des anderen nicht. Artikel 4 Absatz 3 derselben Anweisung begrenzt den Kreis derer, die den Umtausch vornehmen dürfen, auf den Käufer, den Verkäufer oder deren Bevollmächtigte und Vertreter; ein Freund, ein Familienmitglied oder eine Agentur kann die Mittel also nicht im eigenen Namen für einen Käufer umtauschen.

Der Umtausch ist zugleich der Punkt ohne Rückkehr. Artikel 6 Absatz 1 bestimmt, dass der Verkauf der Devisen nach Abschluss des Ankaufs durch die Zentralbank aus keinem Grund mehr aufgegeben und das Geschäft nicht storniert werden kann, und dass die Banken den Kunden vorher darauf hinweisen müssen. Paare, die vor Abschluss der Tapu-Prüfung umtauschen, tragen dieses Risiko gemeinsam.

Die Teilnahme folgt derselben personenbezogenen Logik. Jeder Käufer erscheint entweder selbst beim Tapu-Termin oder wird aufgrund einer notariellen Vollmacht mit ausdrücklicher Befugnis zum Erwerb unbeweglichen Vermögens vertreten, denn eine Generalvollmacht funktioniert bei einem türkischen Grundbuchamt nicht. Dass ein Partner persönlich erscheint und der andere durch einen Bevollmächtigten vertreten wird, ist Alltag und bereitet keine Schwierigkeiten.

Für ausländische Käufer ist auch der erklärte Wert keine freie Wahl. Bei Geschäften, in denen ausländische Einzelpersonen die erwerbende Partei sind, spiegelt die amtliche Urkunde den auf dem Devisenkaufbeleg festgehaltenen Betrag in türkischen Lira wider.

Güterstand in der Türkei: Anspruch des Ehepartners ohne Eintrag im Tapu

Das türkische Ehegüterrecht kann einen Anspruch für den Ehepartner begründen, der nicht im Tapu steht, aber dieser Anspruch ist ein Anspruch auf Wert und kein Eigentumsanteil, und er macht den anderen Ehepartner nicht zum Miteigentümer der Wohnung. Artikel 202 des türkischen Zivilgesetzbuchs wendet die edinilmiş mallara katılma (Errungenschaftsbeteiligung) automatisch auf Ehen ab dem 1. Januar 2002 an, sofern die Ehegatten nicht durch Vereinbarung einen anderen Güterstand wählen. Unter diesem Güterstand wird während der Ehe erworbenes Vermögen bei Auflösung dem Wert nach geteilt, und der nicht eingetragene Ehepartner hält eine katılma alacağı (Beteiligungsforderung).

Der Unterschied zwischen Wertanspruch und Anteil zeigt sich am Schalter des Grundbuchamts. Eine Beteiligungsforderung wird gegen den anderen Ehepartner durchgesetzt und nicht gegen das Register, und sie setzt keinen Namen in den Tapu.

Für ausländische Paare kommt eine zweite Ebene hinzu, und es ist die Ebene, die deutschsprachige Immobilienratgeber durchgehend überspringen. Welcher Güterstand für ein ausländisches Paar gilt, richtet sich nach den türkischen Kollisionsnormen im Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (Gesetz über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht) und nicht nach der Belegenheit der Wohnung. Die Anknüpfungspunkte laufen über das gemeinsame Heimatrecht der Ehegatten und deren gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalt, was bedeutet, dass auf ein in Deutschland verheiratetes Paar durchaus der deutsche Güterstand für eine Wohnung in Alanya angewendet werden kann.

Damit ist der selbstbewusste Satz, den man quer durch die Branche findet, ein Ehepartner habe dieselben Rechte, ob sein Name im Tapu stehe oder nicht, gleich in zwei Richtungen falsch. Der türkische Güterstand gilt für ein ausländisches Paar nicht automatisch, und selbst dort, wo er gilt, erzeugt er einen Geldanspruch und kein Eigentum. Fragen Sie einen türkischen Anwalt, welcher Güterstand für Ihre Ehe gilt, bevor Sie den Tapu-Eintrag für Dekoration halten.

Familienwohnung (aile konutu): der einzige Schutz gegen den Alleinverkauf

Das türkische Recht kennt durchaus eine echte Sperre gegen den einseitigen Verkauf, und Artikel 194 des türkischen Zivilgesetzbuchs hindert einen Ehegatten daran, die aile konutu (Familienwohnung) ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten zu übertragen oder Rechte daran zu beschränken. Ein Ehegatte, der nicht eingetragener Eigentümer ist, kann beim Grundbuchamt einen şerh (Grundbuchvermerk) beantragen, der die Immobilie als Familienwohnung ausweist, und ein Ehegatte, dessen Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert wird, kann einen Richter anrufen.

Der Schutz wird durch die Nutzung bestimmt und nicht durch das Eigentum. Türkische Rechtsquellen beschreiben die aile konutu als die Wohnung, in der die Ehegatten zusammenleben und die den Mittelpunkt ihres gemeinsamen Lebens bildet, und ordnen Zweitwohnungen und Ferienimmobilien außerhalb dieser Beschreibung ein. Eine Wohnung in Alanya, die jeden Sommer für ein paar Wochen genutzt wird, erfüllt diese Definition nicht, der Schutz, den man ausländischen Paaren gelegentlich verspricht, erreicht den typischen Ferienkauf also nicht.

Derselbe Maßstab wirkt umgekehrt für Käufer, die auswandern. Ein Paar, das nach Alanya zieht, Aufenthaltsgenehmigungen erhält und die Wohnung zu seinem tatsächlichen Zuhause macht, verändert den Charakter der Immobilie, denn der Charakter folgt der Art der Nutzung und nicht der auf der Urkunde gedruckten Einordnung. Paare, die einen Umzug planen, sollten den Grundbuchvermerk mit einem Anwalt besprechen, sobald der Umzug real ist.

Erbrecht in der Türkei: die Wohnung folgt türkischem Recht, nicht Ihrem Testament

Hier hört das Miteigentum auf, Papierkram zu sein. Artikel 20 Absatz 1 des Gesetzes über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht bestimmt, dass die Erbfolge dem Heimatrecht des Verstorbenen unterliegt, dass aber auf unbewegliches Vermögen in der Türkei türkisches Recht anzuwenden ist. Die Regel steht nicht zur Wahl der Parteien. Die Wohnung eines schwedischen, deutschen oder niederländischen Eigentümers in Alanya geht nach türkischem Erbrecht über, unabhängig von Staatsangehörigkeit, Wohnsitz oder dem, was ein zu Hause errichtetes Testament vorsieht.

Danach laufen zwei getrennte Vorgänge in fester Reihenfolge ab, und ihre Vermischung erzeugt die meisten der kursierenden falschen Zahlen. Der Güterstand endet nach Artikel 225 des türkischen Zivilgesetzbuchs mit dem Tod automatisch und wird zuerst abgewickelt, was die Beteiligungsforderung des überlebenden Ehegatten festlegt. Erst der Rest bildet die tereke (Nachlass), die auf die Erben übergeht. Die Reihenfolge ist nicht kosmetisch, denn die Beteiligungsforderung wird erfüllt, bevor es überhaupt einen zu verteilenden Nachlass gibt.

Der erbrechtliche Schritt folgt dann Artikel 499, der dem überlebenden Ehegatten ein Viertel des Nachlasses gibt, wenn er neben den Abkömmlingen des Verstorbenen erbt, die Hälfte neben dessen Eltern und drei Viertel neben Großeltern und deren Kindern.

Auf ein Paar mit zwei Kindern angewendet, wird die Anteilsspalte messbar. Ein Paar kauft eine Wohnung in Alanya und lässt sie 1/2 zu 1/2 eintragen. Ein Ehepartner stirbt. Der Überlebende behält die eigene 1/2 und nimmt dann ein Viertel der 1/2 des Verstorbenen, also 1/8, zusammen 5/8. Die beiden Kinder teilen die verbleibenden 3/8. Wäre dieselbe Wohnung allein auf den Namen des Verstorbenen eingetragen gewesen, hätte der Überlebende ein Viertel des Ganzen erhalten und die Kinder drei Viertel.

Der Abstand zwischen 5/8 und 1/4 beträgt drei Achtel einer Wohnung, und darüber entscheidet die Anteilsspalte beim Termin. Die Beteiligungsforderung aus der Güterstandsabwicklung liegt über diesen Brüchen und wird gesondert berechnet, weshalb die vielfach wiederholte Aussage, ein überlebender Ehegatte behalte automatisch 50 Prozent und die Kinder erhielten die anderen 50 Prozent, nicht trägt. Diese Zahl entlehnt die Wertaufteilung aus dem Güterstand und verkauft sie als Erbquote.

Unverheiratet kaufen: im Todesfall zählt allein der Tapu

Das türkische Erbrecht kennt keinen unverheirateten Partner. Ein überlebender Partner erbt kraft Gesetzes nichts, gleichgültig wie lange das Paar zusammengelebt hat, ob es gemeinsame Kinder gibt oder ob das Heimatland die Partnerschaft registriert. Die türkische gesetzliche Erbfolge läuft über Abkömmlinge, dann Eltern, dann Großeltern, mit dem überlebenden Ehegatten als eigener Kategorie, und ein unverheirateter Partner taucht darin nirgends auf.

Die Kollisionsnorm verschließt den Ausweichweg. Weil Artikel 20 Absatz 1 die türkische Wohnung dem türkischen Recht zuweist, hat eine deutsche eingetragene Lebenspartnerschaft, ein niederländisches geregistreerd partnerschap oder eine schwedische Sambo-Beziehung beim Grundbuchamt in Alanya keinen Status, so vollständig sie das Paar zu Hause auch schützen mag.

Die Folgen trennen sich sauber nach Gestaltung. Steht die Wohnung im Alleineigentum eines Partners und dieser Partner stirbt, erhält der Überlebende nichts, und die Wohnung geht an die Kinder oder Eltern des Verstorbenen. Ist die Wohnung 1/2 und 1/2 eingetragen, behält der Überlebende die eigene Hälfte, und die Hälfte des Verstorbenen geht an dessen Familie, was den Überlebenden zum Miteigentümer neben Menschen macht, die er möglicherweise nie getroffen hat. Diese neuen Miteigentümer halten jede Befugnis, die ein Eigentümer hat, einschließlich der Befugnis, einen Verkauf zu erzwingen.

Für ein unverheiratetes Paar leistet der Bruch im Tapu deshalb mehr Arbeit als für ein verheiratetes, denn hinter ihm steht kein Güterstand als zweite Verteidigungslinie.

Testament und Pflichtteil: was ein Testament in der Türkei nicht überschreibt

Ein Testament hilft, innerhalb von Grenzen, die das türkische Recht setzt und nicht der Erblasser. Artikel 20 Absatz 4 des Gesetzes über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht erkennt eine Verfügung von Todes wegen an, die in der vom Heimatrecht des Verstorbenen vorgeschriebenen Form errichtet wurde, ein in Deutschland oder Schweden ordnungsgemäß errichtetes Testament ist in der Türkei also nicht aus Formgründen unwirksam. Form und Inhalt sind verschiedene Fragen, und es ist der Inhalt, der bindet.

Die inhaltliche Grenze ist der saklı pay (Pflichtteil). Ein Erblasser darf nur über den tasarruf edilebilir kısım (frei verfügbare Quote) verfügen, denn Artikel 506 des türkischen Zivilgesetzbuchs behält bestimmten Erben feste Anteile vor. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils für Abkömmlinge, ein Viertel des gesetzlichen Erbteils für jeden Elternteil und für den überlebenden Ehegatten den ganzen gesetzlichen Erbteil beim Erben neben Abkömmlingen oder Eltern, sonst drei Viertel davon.

Die Abschaffung des Geschwister-Pflichtteils durch Gesetz Nr. 5650 im Jahr 2007 wiegt für unverheiratete Paare am schwersten. Ein Eigentümer, der keine Abkömmlinge und keine überlebenden Eltern hinterlässt, kann die türkische Wohnung mit weitem Spielraum per Testament einem Partner zuwenden, denn Geschwister und entferntere Verwandte halten keinen Pflichtteil. Ein Eigentümer mit Kindern steht in der umgekehrten Lage, denn die pflichtteilsgeschützte Hälfte des gesetzlichen Erbteils der Kinder bleibt bestehen, was das Testament auch vorsieht. Planen Sie die türkische Wohnung in der Türkei und behandeln Sie ein Testament aus dem Heimatland als Regelung für das dortige Vermögen.

Anteil später verkaufen: das Vorkaufsrecht der Miteigentümer seit Dezember 2025

Das Miteigentum trägt eine Beschränkung, die eher Verkäufer als Käufer überrascht. Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten, halten die übrigen Miteigentümer ein yasal önalım hakkı (gesetzliches Vorkaufsrecht), mit dem sie diesen Anteil stattdessen selbst übernehmen können, nach Artikel 732 des türkischen Zivilgesetzbuchs. Das Recht entsteht nicht bei einem Verkauf zwischen bestehenden Miteigentümern, ein Partner, der den anderen auszahlt, löst also nichts aus.

Artikel 733 regelt den Ablauf. Der Verkauf wird den übrigen Miteigentümern durch den Käufer oder den Verkäufer über einen Notar mitgeteilt, und das Recht erlischt, wenn es nicht innerhalb von drei Monaten nach dieser Mitteilung ausgeübt wird, vorbehaltlich einer äußeren Frist, die ab dem Verkauf läuft.

Zwei Elemente der Regel haben sich kürzlich geändert, und die meisten veröffentlichten Ratgeber sind noch nicht nachgezogen. Gesetz Nr. 7571, veröffentlicht am 25. Dezember 2025 im Resmî Gazete (türkisches Amtsblatt) und am selben Tag in Kraft getreten, hat die äußere Verjährungsfrist von zwei Jahren auf ein Jahr verkürzt und die Preisgrundlage geändert, sodass der Vorkaufspreis nun der vom Richter festgestellte Verkehrswert ist und nicht mehr der in der Urkunde eingetragene Preis. Die Änderung hat außerdem Zwangsverkäufe und bestimmte öffentliche Ausschreibungsverkäufe aus dem Anwendungsbereich des Rechts herausgenommen, und sie gilt nicht für Verkäufe, die vor ihrem Inkrafttreten abgeschlossen wurden.

Seiten, die im August 2026 zu diesem Thema ranken, darunter mindestens ein Blog einer türkischen Anwaltskanzlei, beschreiben weiterhin eine Zweijahresfrist und einen Erwerb zum in der Urkunde ausgewiesenen Preis. Beide Aussagen waren bis Dezember 2025 richtig und sind es jetzt nicht mehr, was deshalb zählt, weil die beiden Änderungen in entgegengesetzte Richtungen wirken. Ein kürzeres Fenster hilft dem Käufer eines Anteils, während ein Preis zum Verkehrswert den alten Anreiz beseitigt, das Recht gegen einen zu niedrig beurkundeten Kaufpreis auszuüben.

Die Lesart hängt davon ab, auf welcher Seite des Geschäfts Sie stehen. Ein Partner, der seine Hälfte an einen Außenstehenden verkauft, sollte damit rechnen, dass der Käufer ein Jahr Risiko einpreist. Ein ausländischer Käufer, der einen Anteil von einem bestehenden Miteigentümer erwirbt, trägt dieses Risiko ein Jahr lang ab der Eintragung selbst.

Wenn sich die Miteigentümer nicht einigen: Mediation und Teilungsversteigerung

Kein Miteigentümer kann auf Dauer gefangen bleiben. Artikel 698 des türkischen Zivilgesetzbuchs gibt jedem Miteigentümer das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, es sei denn, eine Pflicht zur Fortsetzung des Miteigentums ergibt sich aus einem Rechtsgeschäft oder aus der Widmung der Sache zu einem dauernden Zweck. Das Verfahren heißt izale-i şuyu (Aufhebung der Gemeinschaft).

Das Gericht wählt zwischen zwei Ergebnissen. Es kann aynen taksim (Realteilung) anordnen und die Sache körperlich teilen, wo das ohne Wertverlust möglich ist, oder die Teilung durch Verkauf, bei der die Sache öffentlich versteigert und der Erlös nach Anteilen verteilt wird. Eine einzelne Wohnung lässt sich selten körperlich teilen, das realistische Ergebnis für eine Wohnung in Alanya ist also eine Versteigerung, und Versteigerungspreise liegen häufig unter dem, was ein unbedrängter freihändiger Verkauf erzielen würde.

Ein Verfahrensschritt kommt inzwischen zuerst. Seit dem 1. September 2023 ist die Anrufung der arabuluculuk (Mediation) Zulässigkeitsvoraussetzung für eine Teilungsklage, eingeführt durch Gesetz Nr. 7445 zur Änderung von Artikel 18/B des Gesetzes Nr. 6325, und eine ohne Mediationsversuch eingereichte Klage wird aus Verfahrensgründen abgewiesen.

Miteigentümer dürfen das Recht beschränken, aber nur auf eine bestimmte Weise. Artikel 698 Absatz 2 erlaubt, das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft durch Rechtsgeschäft für höchstens zehn Jahre zu beschränken, und verlangt für Vereinbarungen über die Fortsetzung des Miteigentums an unbeweglichem Vermögen die amtliche Form, mit der Möglichkeit eines Vermerks im Grundbuch. Eine privatschriftliche Vereinbarung zwischen zwei Partnern, die Aufhebung nicht zu verlangen, hält eine Teilungsklage über türkisches Immobilieneigentum daher nicht auf, weil der Artikel amtliche Form verlangt. Eine für länger als zehn Jahre geschlossene Vereinbarung ist nicht nichtig; die Frist wird auf zehn Jahre gekürzt, und die Miteigentümer dürfen verlängern.

Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf: die 50/50-Falle

Paare, die mit Blick auf die Staatsbürgerschaft gemeinsam kaufen, strukturieren sich häufig selbst aus der Berechtigung heraus. Die Investitionsgrenze für die türkische Staatsbürgerschaft liegt bei 400.000 US-Dollar und gilt pro Antragsteller, zwei Personen, die eine Wohnung für 400.000 Dollar hälftig teilen, halten also je 200.000 Dollar, und keine von beiden erfüllt die Voraussetzung. Anteile zu bündeln bündelt keine Berechtigung.

Der funktionierende Weg läuft andersherum. Ein Ehepartner hält auf den eigenen Namen Eigentum, das die volle Grenze erreicht, und der andere Ehepartner wird zusammen mit Kindern unter 18 Jahren ohne zusätzliche Investition als abhängige Person in diesen Antrag einbezogen. Zwei Erwachsene, die beide aus eigenem Recht die Staatsbürgerschaft wollen, müssen die Grenze jeweils gesondert erreichen.

Der Staatsbürgerschaftsweg nimmt zugleich die Flexibilität, die eine Anteilsstruktur sonst bietet. Für den Antrag verwendetes Eigentum unterliegt einer dreijährigen Veräußerungssperre, und diese Sperre erfasst Anteilsübertragungen ebenso wie Verkäufe der ganzen Immobilie, ein Paar auf diesem Weg kann seine Brüche während dieser drei Jahre also nicht umbauen. Wägen Sie diese Bindung gegen den Wert ab, die Wohnung auf zwei Namen zu halten.

Was Sie vor dem Tapu-Termin schriftlich festhalten sollten

Der Tapu hält die Brüche fest und sonst nichts, wer was gezahlt hat, wer die laufenden Kosten trägt und wie einer von beiden aussteigt, gehören deshalb in ein gesondertes, vor dem Termin unterzeichnetes Dokument. Sechs Punkte decken das Feld für die meisten Paare ab.

1. Halten Sie die Brüche und den Grund dafür fest, einschließlich wer was und von welchem Konto gezahlt hat, denn der Tapu zeigt den Bruch, aber nie den Grund.
2. Verteilen Sie die laufenden Kosten und benennen Sie, wer die aidat (Hausgeld), die Prämie der Pflicht-Erdbebenversicherung DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), die emlak vergisi (Grundsteuer) und Reparaturkosten trägt, und in welchem Verhältnis.
3. Gestalten Sie den Ausstieg und legen Sie fest, ob ein ausscheidender Eigentümer seinen Anteil zuerst dem anderen anbieten muss, wie der Preis bestimmt wird und wie lange der andere Zeit zur Zahlung hat.
4. Fixieren Sie die Bewertungsmethode statt des Werts und benennen Sie einen unabhängigen Gutachter oder ein Verfahren, ihn auszuwählen, denn eine vereinbarte Zahl altert schlecht.
5. Regeln Sie den Todesfall ausdrücklich, in dem Bewusstsein, dass ein Testament aus dem Heimatland die Form der Verfügung bestimmt, das türkische Erbrecht aber die türkische Wohnung.
6. Beurkunden Sie jede Vereinbarung, die Aufhebung der Gemeinschaft nicht zu verlangen, denn Artikel 698 Absatz 2 verlangt für unbewegliches Vermögen die amtliche Form, und ein privatschriftliches Dokument hält nicht.

Eine Grenze gehört in das Dokument selbst. Eine Vereinbarung zwischen Miteigentümern bindet die Miteigentümer, und sie ändert weder den im Tapu eingetragenen Bruch noch die Position Dritter, die sich auf das Register verlassen. Wo die Absicht dahin geht, das Register zu binden, ist das Mittel die Eintragung oder der Vermerk und nicht ein privater Vertrag.