Kann man eine Immobilie in der Türkei kaufen, ohne in die Türkei zu reisen?

Sie können eine Immobilie in der Türkei kaufen, ohne in die Türkei zu reisen, denn ein Vertreter mit notarieller Vollmacht nimmt jede Handlung vor, die der Kauf verlangt, einschließlich der Unterschrift beim Grundbuchamt. Diese Vollmacht reicht allerdings nicht überall hin, und drei Lücken entscheiden darüber, ob ein Fernkauf trägt. Das türkische Bankenrecht bestimmt als Ausweisdokument für die Fernidentifizierung die türkische Personalausweiskarte, weshalb keine Bank ein Konto auf den Namen eines ausländischen Käufers per Videoanruf eröffnet, und nur der Käufer, der Verkäufer oder ein Bevollmächtigter der beiden darf die Devisen verkaufen, aus denen der vorgeschriebene DAB (döviz alım belgesi, der Devisenkaufbeleg, den das Grundbuchamt verlangt) entsteht. Der Devisenverkauf ist zugleich der einzige Schritt, den niemand rückgängig machen kann: Sobald die Zentralbank ihren Ankauf abgeschlossen hat, verbieten die Vorschriften, das Geschäft aufzugeben oder zu stornieren, während ein mangelhafter Antrag beim Grundbuchamt schlicht schriftlich zurückgewiesen wird und im Grundbuchblatt erscheint. Der Zugang zu den staatlichen Systemen schließt die dritte Lücke in die falsche Richtung, denn ein e-Devlet-Passwort setzt eine in der Türkei vergebene Kennnummer voraus, die mit 98 oder 99 beginnt, und die PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, die staatliche Post) gibt es nur gegen Dokumente aus der Aufenthaltsklasse heraus, sodass ein Erstkäufer den Vorgang durch seinen Vertreter liest statt durch das Register. Die Steuernummer geht den umgekehrten Weg und wird inzwischen online bei der Finanzverwaltung beantragt, sie lässt sich also ganz aus der Vollmacht herausnehmen. Für die meisten Käufer geht die Rechnung zugunsten einer einzigen Besichtigungsreise auf, denn eine vor einem türkischen Notar errichtete Vollmacht überspringt die Kette aus Apostille und beeidigter Übersetzung, und eine aus der Ferne gekaufte Immobilie lässt den Termin für die Aufenthaltserlaubnis trotzdem auf den Antragsteller persönlich warten.

Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer: geht das ohne Anreise?

Ein Vertreter mit notarieller Vollmacht kann jede Handlung vornehmen, die der Kauf verlangt, einschließlich der Unterschrift beim Tapu Müdürlüğü (Grundbuchamt), der Käufer muss die Türkei also nie betreten. Das Eigentum an einer türkischen Immobilie geht durch die Eintragung über und nicht durch den Vertrag, und das Amt schließt diese Eintragung ab, wenn die Parteien anwesend sind oder wenn ihre Vertreter mit notarieller Vollmacht anwesend sind. Nichts im Verfahren verlangt vom Käufer, persönlich zu erscheinen, damit er Eigentümer wird.

Die Anforderungen an die Identität sind niedriger, als die meisten Käufer erwarten. Ein gültiger Reisepass ist der Ausgangspunkt, und für den Immobilienerwerb braucht es weder eine Aufenthaltserlaubnis noch einen bestimmten Visumsstatus noch die türkische Staatsangehörigkeit. Das türkische Recht schreibt auch nicht vor, einen Anwalt einzuschalten; die Vertretung beim Grundbuchamt ist eine Entscheidung, keine Pflicht.

Diese Antwort deckt eine Handlung von rund einem Dutzend ab. Der Kauf ist eine Kette, und in dieser Kette stecken Schritte, an die eine Vollmacht nicht heranreicht, Schritte, die keine Bank per Videoanruf vornimmt, und ein Schritt, der sich nicht mehr zurückholen lässt, sobald er getan ist. Der Unterschied zwischen einem Fernkauf, der funktioniert, und einem, der schiefgeht, liegt in diesen Schritten und nicht in der Übertragung selbst.

Welche Schritte beim Immobilienkauf in der Türkei jemanden vor Ort brauchen

Dreizehn Schritte machen einen Kauf durch einen ausländischen Staatsangehörigen von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe aus, und nur zwei davon verlangen die körperliche Anwesenheit des Käufers selbst, während drei weitere verlangen, dass irgendjemand in einem Gebäude in der Türkei steht. Der Rest reist als Dokument.

Die beiden Zeilen, die sich der Übertragung entziehen, sind die erste und die letzte. Ein Vertreter kann für Sie auf eine Wand schauen und sie beschreiben, und ein Vertreter kann beim Grundbuchamt für Sie unterschreiben, aber keine der beiden Handlungen bringt die Augen des Käufers an die Immobilie oder seine Fingerkuppen an den Schalter einer Migrationsbehörde.

Steuernummer in der Türkei online beantragen

Ein ausländischer Käufer beantragt die türkische Steuernummer über den digitalen Kanal der Gelir İdaresi Başkanlığı (Finanzverwaltung) und erhält sie als amtliches PDF-Schreiben, ohne Behördengang und ohne Vertreter. Der Antrag auf eine potenzielle Steueridentifikationsnummer für Ausländer liegt auf der Seite der Verwaltung selbst und fragt nach Name, Nachname, Geschlecht, Ausländerkennnummer, Geburtsort, Name der Mutter, Name des Vaters, Land, Reisepassnummer, Telefonnummer und Anschrift. Die Identitätsseite des Reisepasses wird mit dem Formular hochgeladen.

Die Nummer steht am Anfang, weil alles danach nach ihr fragt. Zahlungen, Bankkonten und die Akte beim Grundbuchamt tragen die Steuernummer, weshalb ältere Checklisten sie an die Spitze der Liste setzen und dem Vertreter überlassen.

Sie selbst zu erledigen, verändert den Zuschnitt der Vollmacht. Jede erteilte Befugnis ist eine Befugnis, die jemand ausüben kann, und die Steuernummer ist der Punkt, der sich am leichtesten ganz aus der Urkunde herausnehmen lässt. Wer die Nummer vor dem Notartermin besitzt, kann die Urkunde ohne diese Befugnis errichten lassen.

Eine Vorsichtsnote gehört zum Online-Weg dazu. Das Formular verlangt eine Mobilfunknummer, ohne aus sich heraus zu sagen, ob der Anschluss türkisch sein muss, also klären Sie diesen Punkt, bevor Sie die gesamte Abfolge um einen Antrag aus der Ferne herum planen.

Konto in der Türkei eröffnen: warum es aus der Ferne nicht geht

Das türkische Bankenrecht bestimmt als Ausweisdokument für die Fernidentifizierung von Kunden die türkische Personalausweiskarte, was bedeutet, dass ein ausländischer Staatsangehöriger ohne eine solche Karte per Videoanruf nicht als Kunde aufgenommen werden kann. Die Verordnung über die von Banken verwendeten Verfahren zur Fernidentifizierung, veröffentlicht im Resmî Gazete am 1. April 2021 unter der Nummer 31441, setzt diese Definition in ihrem Begriffsartikel. Die Fernaufnahme ist um ein Dokument herum gebaut, das ein nicht ansässiger ausländischer Käufer nicht besitzt.

Ein Weg über den Reisepass existiert innerhalb derselben Verordnung, und er ist eng genug, um nahezu jeden ausländischen Käufer auszuschließen. Er gilt für Inhaber eines türkischen nüfus cüzdanı (Personalausweisheft) oder einer Mavi Kart (Blaue Karte, ausgestellt für Personen, die aus der türkischen Staatsangehörigkeit ausgeschieden sind), unter Verwendung eines Reisepasses mit Nahfeldkommunikation nach dem Standard ICAO 9303, und nur für die Eröffnung von Konten im Rahmen des YUVAM-Programms für im Ausland lebende Staatsangehörige. Das Wort "Ausländer" kommt in den Identifizierungsvorschriften der Verordnung überhaupt nicht vor.

Der Weg, der funktioniert, führt über einen Vertreter in der Filiale. Eine notarielle Vollmacht, die die Kontoeröffnung ausdrücklich benennt, lässt einen Bevollmächtigten die persönliche Identifizierung vornehmen, die die Vorschriften verlangen. Eine allgemeine Formulierung genügt nicht, denn die Filiale sucht nach der ausdrücklichen Befugnis.

Danach legen die Banken ihre eigenen geschäftlichen Bedingungen obendrauf. Manche verlangen von Nichtansässigen eine Eröffnungseinlage, manche halten diese Einlage für eine gewisse Zeit, und Beträge wie Fristen unterscheiden sich von Bank zu Bank und ändern sich ohne Ankündigung. Diese Bedingungen kommen von der Bank und nicht aus der Verordnung, sie gehören also in eine Frage an die konkrete Filiale und nicht in eine aus einem Blog abgeschriebene Budgetzeile.

Devisenkaufbeleg (DAB): wer das Geld umtauschen darf

Nur vier Personen dürfen die Devisen verkaufen, aus denen der DAB entsteht: der Käufer, der Verkäufer oder ein Bevollmächtigter beziehungsweise Vertreter eines der beiden. Die Zentralbank der Republik Türkei setzt diese Grenze in ihrer Durchführungsanweisung zum Devisenverkauf nach Artikel 13 des Rundschreibens über Kapitalbewegungen, und die Beschränkung schneidet genau die Konstruktion ab, in die Fernkäufer am leichtesten hineinrutschen, nämlich einen Dritten wie eine Agentur das Geld auf ihren eigenen Namen umtauschen zu lassen.

Der DAB (döviz alım belgesi, Devisenkaufbeleg) ist seit dem 24. Januar 2022 für ausländische Staatsangehörige verpflichtend, die eine Immobilie durch Kauf erwerben, und das Grundbuchamt will ihn sehen. Dieselbe Anweisung der Zentralbank legt fest, was das Dokument mindestens enthalten muss: Name und Nachname des ausländischen Staatsangehörigen, für den die Devisen umgetauscht wurden, die Reisepassnummer oder die Ausländerkennnummer, den Gegenwert der gekauften Devisen in US-Dollar und den Hinweis, dass der Vorgang unter Artikel 13 des Rundschreibens über Kapitalbewegungen fällt.

Für einen Käufer, der nie anreist, folgen daraus zwei Dinge. Das erste ist eine Prüfung, die nichts kostet: Der Name des Käufers selbst muss auf dem Dokument stehen, und ein DAB, der auf jemand anderen lautet, ist nicht der DAB des Käufers. Das zweite ist eine Erleichterung, denn die Anweisung akzeptiert eine Reisepassnummer anstelle einer Ausländerkennnummer, sodass auch ein Käufer ohne türkische Aufenthaltsgeschichte ein regelkonformes Dokument auf seinen eigenen Namen halten kann.

Währung und Zeitpunkt bringen eigene Feinheiten mit. Die Zentralbank kauft in diesem Mechanismus US-Dollar, Euro und Pfund Sterling, und andere Währungen rechnet die Bank vorher in eine dieser drei um. Ein Käufer aus Deutschland oder Österreich, der Euro schickt, durchläuft eine Umrechnung; ein Käufer in Zürich, der Schweizer Franken schickt, durchläuft zwei. Angewandt wird der Ankaufskurs der Zentralbank, der um 10:00, 11:00, 12:00, 13:00, 14:00 und 15:00 Uhr bekannt gegeben wird, und zwar der letzte vor dem Moment veröffentlichte Kurs, in dem die Devisen in türkische Lira verwandelt werden.

Welcher Schritt beim Immobilienkauf in der Türkei unwiderruflich ist

Sobald die Zentralbank ihren Ankauf der Devisen abgeschlossen hat, darf der Verkauf aus keinem Grund aufgegeben und der Vorgang nicht storniert werden, und die Banken sind verpflichtet, die Parteien vor dem Geschäft darauf hinzuweisen. Dieser eine Satz in der Durchführungsanweisung verschiebt den Punkt ohne Rückkehr an eine Stelle, an der die meisten Käufer ihn nicht vermuten.

Vergleichen Sie ihn mit der Übertragung, um die sich alle sorgen. Das türkische Grundbuchrecht lässt dem Amt kein Wartefach: Ein Antrag, der nicht regelkonform ist, wird unverzüglich zurückgewiesen, unter Angabe des Grundes, der Widerspruchsstelle und der Frist, und die Zurückweisung selbst wird in die Erklärungsspalte des Grundbuchblatts geschrieben. Der Widerspruch läuft innerhalb von fünfzehn Tagen an die Regionaldirektion und innerhalb weiterer fünfzehn Tage an die Generaldirektion. Eine gescheiterte Übertragung ist eine Übertragung, die nicht stattgefunden hat, und das Geld ist nicht durch das Grundbuchamt geflossen.

Der Devisentausch ist das Gegenteil. Er ist kraft Vorschrift unumkehrbar, er geschieht, bevor das Amt die Akte sieht, und bei einem Fernkauf löst ihn meist jemand anderes aus. Die Reihenfolge ist die ganze Verteidigung: erst den Grundbucheintrag lesen und die Vertragsbedingungen festzurren, dann umtauschen. Wer früh umtauscht, um verbindlich zu wirken, hat den einen Zug verbraucht, der sich nicht zurücknehmen lässt.

e-Devlet ohne türkische Kennnummer: was ein Fernkäufer nicht sieht

Ein ausländischer Staatsangehöriger braucht für ein e-Devlet-Passwort eine in der Türkei vergebene Kennnummer, die mit 98 oder 99 beginnt, und die PTT gibt dieses Passwort nur gegen Dokumente aus der Aufenthaltsklasse heraus, sodass ein Käufer ohne jede türkische Aufenthaltsgeschichte keinen Zugang zum Staatsportal und keinen Blick in das Onlinesystem des Grundbuchamts hat. Die Folge ist leise und leicht zu übersehen: Über den gesamten Kauf hinweg sieht der Fernkäufer, was sein Vertreter berichtet, und nicht, was im Register steht.

Die Dokumente, die die PTT von ausländischen Staatsangehörigen annimmt, bilden eine einzige Familie.

• Aufenthaltstitel weisen den Status des Inhabers in der Türkei aus.
• Dokumente über vorübergehenden Schutz und internationalen Schutz decken Personen unter diesen Regimen ab.
• Ausweise für Staatenlose decken Personen ohne Staatsangehörigkeit ab.
• Ausweise für Personal von Auslandsvertretungen und ausländischen Missionen decken akkreditierte Mitarbeiter ab.
• Arbeitserlaubnisse, Befreiungen von der Arbeitserlaubnis und Türkisfarbene Karten decken Personen mit Arbeitsberechtigung ab, und daneben wird ein Reisepass verlangt.

Ein Investor, der mit einem Touristenstempel angereist ist, hält keines davon in Händen. Ein Vertreter kann das Passwort stattdessen abholen, aber nur mit einer vom Notar errichteten Vollmacht, die ausdrücklich festhält, dass der Bevollmächtigte befugt ist, ein e-Devlet-Passwort zu beschaffen und zu diesem Zweck Erklärungen im Namen des Vollmachtgebers abzugeben. Eine allgemeine Befugnis zur Abwicklung des Kaufs deckt das nicht ab.

Drei Ersatzwege geben einem Fernkäufer etwas Festeres als ein Telefonat. Verlangen Sie einen aktuellen Grundbucheintrag und eine Lastenbescheinigung aus dem Register, bevor eine Anzahlung fließt, denn beides sind Dokumente, die das Amt erstellt, und keine Aussagen, die der Verkäufer macht. Verlangen Sie die yevmiye-Nummer (Tagebuchnummer) schriftlich, sobald der Antrag eingereicht ist, denn der Tagebucheintrag trägt Datum, Stunde und Minute und legt den Rang konkurrierender Rechte fest. Und wissen Sie, dass eine Zurückweisung im Grundbuchblatt selbst erscheint, was bedeutet, dass eine spätere Einsicht in das Blatt zeigt, ob ein Antrag zurückgewiesen wurde oder ob er nur liegen blieb.

Vollmacht beim türkischen Konsulat oder beim Notar: drei Wege im Vergleich

Eine einzige Besichtigungsreise ist für die meisten Käufer der günstigste und sicherste Weg, denn eine vor einem türkischen Notar errichtete Vollmacht überspringt die Kette aus Apostille und beeidigter Übersetzung vollständig, und der Käufer sieht die Immobilie in derselben Woche mit eigenen Augen. Die drei Wege unterscheiden sich rechtlich weniger im Ergebnis als in dem, was sie an Papierarbeit und an Blindheit kosten.

Ob der Weg ohne Reise überhaupt funktioniert, entscheidet die Form der Urkunde. Eine Vollmacht für einen Grundbuchvorgang muss das Lichtbild des Vollmachtgebers tragen und nach türkischem Notarrecht in der errichtenden Form des Notars ausgefertigt sein statt lediglich eine beglaubigte Unterschrift zu tragen. Vor einem ausländischen Notar errichtete Urkunden verfehlen beide Anforderungen häufig, und das Scheitern zeigt sich am Schalter des Grundbuchamts und nicht am Schreibtisch des Notars. Ein türkisches Konsulat errichtet die Urkunde direkt und löst beide Probleme auf einmal, weshalb der Konsulatsweg zuverlässiger ist als der Weg über den örtlichen Notar, obwohl beide zulässig sind.

Die Kosten sind hier strukturell und nicht fix. Der Weg ohne Reise erzeugt eine Konsulats- oder Notargebühr, eine Apostille, eine beeidigte Übersetzung und einen Kurierweg; der Weg mit einer Reise erzeugt eine Notargebühr und einen Flug. Welche Summe größer ist, hängt davon ab, wo der Käufer wohnt, und die Gebühren selbst werden jährlich neu festgesetzt.

Aufenthaltserlaubnis für die Türkei über Immobilien: was der Kauf nicht bringt

Eigentum an einer Immobilie erzeugt für sich genommen keine Aufenthaltserlaubnis, und der Antrag auf eine Aufenthaltserlaubnis verlangt, dass der Antragsteller den Termin persönlich wahrnimmt. Das Präsidium für Migrationsverwaltung hält fest, dass ausländische Staatsangehörige, die länger bleiben, als ihr Visum oder ihre Visumsbefreiung erlaubt, oder länger als neunzig Tage, den Antrag über das System e-ikamet stellen müssen und dass die Antragsteller am Termintag in der Provinz- oder Kreisdirektion für Migrationsverwaltung anwesend sein müssen. Wer ohne triftigen Grund nicht erscheint, wird so behandelt, als hätte er nie einen Antrag gestellt.

Diese Regel zieht die Grenze des Versprechens einer Reise von null. Der Kauf läuft über Dokumente; die Erlaubnis läuft über eine Person. Ein Investor, der aus der Ferne für die Rendite kauft und nie bleiben will, ist davon nicht betroffen. Wer mit Blick auf einen Aufenthalt oder auf die Staatsangehörigkeit kauft, sollte mindestens eine Reise von Anfang an einplanen, statt sie am Ende zu entdecken.

Das Wertgutachten folgt derselben Trennlinie und überrascht Käufer aus dem umgekehrten Grund. Ein von der Sermaye Piyasası Kurulu (Kapitalmarktbehörde, SPK) lizenziertes Wertgutachten ist für einen gewöhnlichen Kauf nicht mehr vorgeschrieben, seit das Rundschreiben 2024/4 der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster am 13. Juni 2024 in Kraft trat, ein Fernkäufer, der zur Kapitalanlage kauft, braucht also keines mehr. Für Akten zur türkischen Staatsangehörigkeit und zur Aufenthaltserlaubnis bleibt das Gutachten verpflichtend, was bedeutet, dass der Käufer, der einen Pass anstrebt, eine Anforderung trägt, von der der gewöhnliche Käufer befreit wurde.

Immobilie kaufen ohne Besichtigung: was Sie damit aufgeben

Die Risiken, die nach einem sauberen Fernkauf übrig bleiben, sind physischer und nicht rechtlicher Natur, und kein Dokument beherrscht auch nur eines davon. Ein Vertreter mit einer gut gefassten Vollmacht schützt das Eigentum des Käufers. Nichts in der Akte schützt den Käufer vor der Immobilie.

• Der Meerblick überlebt nur so lange, wie die Parzelle davor leer bleibt. In Alanya, einem Bezirk der Provinz Antalya, lautet die Frage, die sich lohnt, was der Bebauungsstatus dieser leeren Parzelle erlaubt, und nicht, ob der Blick heute existiert.
• Die Entfernung zum Meer verhält sich auf der Karte anders als zu Fuß. Eine Wohnung in Kargıcak, 500 Meter vom Wasser entfernt, kann 60 Meter darüber liegen, was aus einem Spaziergang im August einen Aufstieg macht.
• Etage, Ausrichtung, Aufzug und aidat (das monatliche Hausgeld) prägen den Alltag stärker als der Grundriss. Eine Wohnung im obersten Geschoss nach Süden in einem Gebäude, dessen Aufzug im fünften Stock endet, ist eine andere Anlage als die aus dem Prospekt.
• Die Belegung schwankt in den Küstenvierteln mit der Jahreszeit. Mahmutlar im Juli und Mahmutlar im Januar sind zwei verschiedene Orte, und eine Videotour hält einen davon fest.
• Mängel bei der Übergabe brauchen jemanden, der nach ihnen sucht. Vereinbaren Sie schriftlich, wer die Wohnung bei der Schlüsselübergabe prüft, was die Liste umfasst und was passiert, wenn ein Punkt darauf nicht behoben wird.

Eine Videobesichtigung verkleinert die Lücke, wenn sie nach den Bedingungen des Käufers abläuft und nicht nach denen der Agentur. Verlangen Sie einen durchgehenden, ungeschnittenen Rundgang statt einer geschnittenen Folge, denn geschnittenes Material entscheidet für Sie, was sehenswert ist. Legen Sie die Tageszeit vorher fest und verlangen Sie dieselbe Wohnung noch einmal zu einer anderen Stunde, denn Nachmittagssonne und Abendlärm kommen getrennt an. Lassen Sie die Kamera auf den Balkon tragen und einmal im Kreis drehen, danach ins Treppenhaus, auf den Parkplatz, zum Müllplatz und zum Zählerschrank, denn das sind die Teile eines Gebäudes, die zeigen, wie es tatsächlich verwaltet wird. Fragen Sie, was das aidat abdeckt und ob das Gebäude Rückstände hat, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich von der Hausverwaltung geben und nicht vom Verkäufer.

Ein Dokument überbrückt einen Teil der Lücke. Die DASK-Erdbebenpolice ist Pflicht und die Übertragung wird ohne sie nicht abgeschlossen, die Police ist also ein fester Punkt in der Akte und kein Extra, das man einem Fernkäufer ausreden kann.