Immobilie in der Türkei von einem Ausländer kaufen: was sich ändert und was nicht

Eine Bestandswohnung in der Türkei von einem ausländischen Eigentümer zu kaufen ist ein gewöhnlicher Kauf nach denselben Regeln wie jeder andere, und das Einzige, was dieser Kauf nicht leisten kann, ist die türkische Staatsbürgerschaft. Die türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf setzt voraus, dass die Immobilie nicht auf den Namen einer ausländischen natürlichen Person eingetragen ist, und das schließt jede Wohnung aus, die derzeit einem Ausländer gehört, unabhängig von Preis und Zustand. Diese Bedingung lässt sich nicht dadurch umgehen, dass der Verkauf zuerst über einen türkischen Staatsbürger läuft, denn dieselbe Verwaltungsanweisung schließt auch jede Immobilie aus, die nach dem 12. Januar 2017 von einem ausländischen Staatsangehörigen übertragen wurde, und eine Wohnung, die schon einmal einen Staatsbürgerschaftsantrag getragen hat, trägt keinen zweiten. Inhaber der Mavi Kart, Bürger der Türkischen Republik Nordzypern und türkische Staatsbürger mit doppelter Staatsangehörigkeit gelten nicht als Ausländer, ein Kauf von ihnen hält den Weg also offen, mit der einzigen Ausnahme eines Verkäufers, der die türkische Staatsbürgerschaft selbst über das Investitionsprogramm erworben hat und deshalb trotz türkischem Personalausweis in der ausgeschlossenen Kategorie bleibt. Für einen Käufer, der keinen Pass will, spielt nichts davon eine Rolle, und die Staatsangehörigkeit des Verkäufers verändert stattdessen das Profil von sechs Prüfpunkten: der dreijährige Veräußerungsvermerk im tapu (dem türkischen Grundbuch), die Fünfjahresfrist des Verkäufers bei der Veräußerungsgewinnsteuer, eine im Ausland unterschriebene Vollmacht, offene Grundsteuer und offenes Hausgeld, ruhende Zählerverträge und die Mehrwertsteuerhistorie einer Wohnung, die neu unter der Ausnahme für ausländische Käufer erworben wurde. Offene Grundsteuer und offene Erbschaftsteuer werden nach geltendem Recht nicht zur Schuld des Käufers, und beide halten die Übertragung so lange an, bis sie beglichen sind. Zu den Devisenankaufskursen der Zentralbank der Republik Türkei vom 25. August 2026 entsprechen 400.000 USD rund 343.000 EUR, und genau in diesem Band ist ausländisches Eigentum in Alanya am dichtesten und entscheidet der Pass des Verkäufers über das meiste Geld.

Was sich beim Immobilienkauf in der Türkei ändert, wenn der Verkäufer Ausländer ist

Fast jeder mechanische Schritt eines türkischen Immobilienkaufs läuft identisch ab, gleich ob der Verkäufer einen türkischen oder einen ausländischen Pass hält, und das Einzige, was sich vollständig ändert, ist die Frage, ob die Wohnung jemals für die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition verwendet werden kann. Der Kauf selbst ist legal, gewöhnlich und häufig. Alanya, ein Landkreis der Provinz Antalya an der türkischen Südküste, verkauft seit den frühen 2000er Jahren Wohnungen an ausländische Käufer, und ein großer Teil des heute angebotenen Bestands steht auf ausländische Namen. Von diesen Eigentümern zu kaufen ist Routine.

Die Verwirrung entsteht dadurch, dass zwei getrennte Fragen vermischt werden. Die eine Frage lautet, ob ein Ausländer von einem anderen Ausländer kaufen darf, und die Antwort ist ja, zu denselben Bedingungen wie bei jedem anderen Kauf. Die andere Frage lautet, ob genau diese Wohnung für das Programm der Staatsbürgerschaft durch Investition qualifiziert, und dort entscheidet die Staatsangehörigkeit des Verkäufers.

Sechs weitere Punkte ändern sich rechtlich nicht, wohl aber im Profil, weil die Person auf der anderen Seite des Tisches woanders lebt und unter anderen Anreizen gekauft hat.

Lesen Sie die Tabelle mit der Frage, welcher der beiden Käufer Sie sind. Ein Käufer ohne Interesse an einem türkischen Pass steht vor einem normalen Kauf mit veränderter Checkliste. Ein Käufer, dessen ganzer Grund für die Schwelle von 400.000 USD, unverändert seit Juni 2022, der Pass ist, steht vor einer Wohnung, die ihn nicht liefern kann.

Warum eine Wohnung in ausländischem Besitz die türkische Staatsbürgerschaft nicht tragen kann

Die Verwaltungsanweisung, die die Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (die türkische Generaldirektion für Grundbuch und Kataster) zur Durchführungsverordnung des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes herausgibt, verlangt, dass die Immobilie nicht auf den Namen einer ausländischen natürlichen Person eingetragen sein darf, und schließt damit jede Wohnung aus, die derzeit einem Ausländer gehört. Der Wortlaut erfasst den eigenen Ehegatten und die eigenen Kinder des Antragstellers ebenso wie fremde ausländische Eigentümer. Es ist eine Bedingung an den Zustand des Grundbuchs am Tag Ihres Kaufs, keine Bedingung an Ihre Eigenschaften als Käufer.

Die Schwelle liegt seit Juni 2022 unverändert bei 400.000 USD und gilt je Antragsteller, nicht je Immobilie und nicht je Familie. Für die Zahl der Immobilien, mit denen der Betrag erreicht wird, gibt es keine Grenze, ein Antragsteller darf also zwei oder zehn kombinieren, und der Ehegatte sowie die Kinder unter 18 Jahren des Hauptantragstellers sind ohne weitere Investition als Angehörige einbezogen. Die Immobilie wird anschließend mit einem Veräußerungsverbot für drei Jahre belegt, das im tapu selbst eingetragen wird.

Vor diesem Hintergrund wirkt die Verkäuferbedingung wie ein Filter, der vor jeder Rechnerei greift. Eine Wohnung, die im August 2026 zu 450.000 USD angeboten wird, mit sauberem Titel, gültiger iskan und einem begeisterten ausländischen Eigentümer, scheitert am Programm wegen einer einzigen Zeile im Register, und kein Wertgutachten, keine Zahlungsstruktur und kein rechtliches Argument bewegt das.

Daraus folgen drei Konsequenzen für jeden, der mit dem Pass im Hinterkopf sucht.

1. Filtern Sie nach der Staatsangehörigkeit des Verkäufers, bevor Sie nach dem Preis filtern. Die Frage, wem die Wohnung derzeit gehört, kostet nichts und beseitigt die größte Kategorie vergeudeter Besichtigungen im oberen Preisband von Alanya.
2. Behandeln Sie Zusicherungen der Agentur als Ausgangspunkt, nicht als Antwort. Maßgeblich ist das Register, und ein aktueller tapu kayıt örneği (Grundbuchauszug) klärt die Frage in einem einzigen Dokument.
3. Trennen Sie die beiden Käufe in Ihrem eigenen Kopf. Eine Wohnung in ausländischem Eigentum als Zuhause oder als Mietobjekt zu kaufen ist unberührt. Sie als Weg zum Pass zu kaufen funktioniert nicht.

Ein Makler in Alanya, der einem ausländischen Käufer eine Wohnung in ausländischem Eigentum zeigt, täuscht damit nicht zwangsläufig jemanden, denn die große Mehrheit der Bestandskäufe hat mit der Staatsbürgerschaft nichts zu tun. Das Missverhältnis entsteht erst dort, wo der Zweck des Käufers nie ausgesprochen wird.

Lässt sich das Problem heilen, indem ein türkischer Staatsbürger dazwischengeschaltet wird?

Nein, und der Grund ist eine Regel, die genau zur Schließung dieses Wegs geschrieben wurde: Die Immobilie darf außerdem keine sein, die nach dem 12. Januar 2017 von einer ausländischen natürlichen Person übertragen wurde. Die Wohnung durch einen türkischen Staatsbürger laufen zu lassen reinigt sie nicht. Das Register bewahrt die Historie, und die Anweisung greift durch sie hindurch.

Am Markt wird die Regel oft als Sperrfrist von zwei oder drei Jahren beschrieben. Diese Beschreibung untertreibt. Die Bedingung im Wortlaut fixiert ein Kalenderdatum statt eines rollierenden Zeitfensters, was bedeutet, dass eine 2018 vorgenommene Übertragung die Immobilie 2026 immer noch disqualifiziert und das auch weiterhin tun wird.

Ein zweiter Teil derselben Bedingung erfasst Familienkonstruktionen. Eine gebrauchte Immobilie darf keine sein, die der Antragsteller oder dessen Verwandte ersten Grades, ob türkische Staatsbürger oder nicht, zuvor an einen türkischen Staatsbürger oder eine türkische Gesellschaft übertragen haben. Ein dritter Teil erfasst Eigentum in Gesellschaftshand und deckt Gesellschaften ab, an denen der ausländische Käufer oder seine Verwandten ersten Grades als Gesellschafter oder Geschäftsführer beteiligt sind, sowie Gesellschaften mit ausländischen Anteilseignern derselben Staatsangehörigkeit, die unter Artikel 36 des Tapu Kanunu fallen.

Die praktische Anweisung, die daraus folgt, ist kurz. Fragen Sie nach der Erwerbshistorie des Flurstücks, nicht nur nach dem aktuellen Eigentümer. Eine Wohnung, die ein türkischer Staatsbürger 2021 von einem norwegischen Eigentümer gekauft hat und nun zum Verkauf anbietet, sieht in jedem Dokument, das ein Makler üblicherweise zeigt, genauso aus wie eine Wohnung, die seit dem Bau in türkischer Hand ist.

Weil diese Tatsachen in der Historie des tapu und nicht auf seiner aktuellen Seite stehen, sind sie eine Frage für einen Anwalt, der das Flurstück prüft, und nicht für die Person, die verkauft.

Wurde diese Wohnung schon einmal für eine Staatsbürgerschaft verwendet?

Eine Immobilie kann einen Staatsbürgerschaftsantrag genau einmal tragen, und sobald sie das getan hat, kann kein anderer ausländischer Staatsangehöriger dieselbe Immobilie oder denselben Anteil für einen weiteren Antrag verwenden. Für diesen Zweck ist die Wohnung dauerhaft verbraucht.

Das trifft ausgerechnet dort am stärksten zu, wo ein Käufer am ehesten sucht. Immobilien um 400.000 USD in den Küstenvierteln Alanyas sind der natürliche Bestand des Staatsbürgerschaftsprogramms, was bedeutet, dass ein ungewöhnlich hoher Anteil von ihnen bereits einen Antrag getragen hat. Ein ausländischer Eigentümer, der 2026 in diesem Preissegment verkauft, drei oder mehr Jahre nach der Antragswelle von 2021 und 2022, ist ein vertrautes Profil: jemand, dessen Sperrfrist abgelaufen ist und der jetzt frei verkaufen kann.

Für diesen Verkäufer ist der Verkauf ein glatter Ausstieg. Für einen Käufer mit demselben Plan liefert die Wohnung die Immobilie und nicht den Pass.

Die Diagnose liegt wieder in der Historie des tapu und nicht in der Darstellung des Verkäufers. Ein früherer Staatsbürgerschaftserwerb hinterlässt Spuren im Register, darunter den Veräußerungsvermerk, der beim damaligen Antrag eingetragen wurde. Ein Käufer, der nur fragt, ob die Wohnung derzeit frei von Beschränkungen ist, erfährt nichts darüber, ob sie es vorher war.

Betrachten Sie ein konkretes Paar. Zwei benachbarte Wohnungen in Mahmutlar, einem Küstenviertel im Landkreis Alanya der Provinz Antalya, werden im August 2026 beide zu 420.000 USD angeboten. Die eine gehört einer türkischen Familie, die sie seit 2015 hält. Die andere gehört einem ausländischen Staatsangehörigen, der 2022 über sie die Staatsbürgerschaft erworben hat und dessen Sperrfrist 2025 endete. Für einen Käufer, der eine Ferienwohnung will, sind die beiden austauschbar und die zweite womöglich günstiger. Für einen Käufer, der einen türkischen Pass will, existiert nur die erste.

Mavi Kart, Nordzypern und Doppelstaatler: wann der türkische Ausweis des Verkäufers reicht

Inhaber der Mavi Kart, Bürger der Türkischen Republik Nordzypern und türkische Staatsbürger, die zusätzlich eine andere Staatsangehörigkeit halten, gelten nach der Anweisung nicht als Ausländer, ein Kauf von ihnen hält den Weg zur Staatsbürgerschaft also offen, mit einer Ausnahme, die das Ergebnis umkehrt. Die Ausnahme betrifft Verkäufer, die die türkische Staatsbürgerschaft nach Artikel 12 Absatz 1 Buchstabe b des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes erhalten haben, und das ist der Investitionsweg selbst.

Der Wortlaut ist zur allgemeinen Lage eindeutig. Personen, die mit Genehmigung aus der türkischen Staatsbürgerschaft ausgeschieden sind und eine mavi kart (Blaue Karte) halten, Bürger der Türkischen Republik Nordzypern und türkische Staatsbürger mit mehreren Staatsangehörigkeiten werden im Rahmen der Anweisung nicht als ausländisch bewertet. Hält ein türkischer Staatsbürger zusätzlich die Staatsbürgerschaft eines anderen Landes, ist für das Geschäft die türkische maßgeblich.

Die Ausnahme ist der schwierige Teil. Ein Verkäufer, der eine türkische Immobilie im Rahmen des Investitionsprogramms gekauft, darüber die Staatsbürgerschaft erhalten hat und nun einen türkischen Personalausweis besitzt, ist für die meisten Zwecke türkischer Staatsbürger und sitzt für diesen einen Zweck weiterhin in der ausgeschlossenen Kategorie. Weder der Personalausweis noch die aktuelle Seite des Registers verrät, zu welcher Kategorie der Verkäufer gehört.

Daraus ergibt sich eine Asymmetrie, die man aussprechen sollte. Die Verkäuferkategorie, die am offensichtlichsten ausländisch aussieht, ein norwegischer oder russischer Name im tapu, ist leicht zu erkennen und disqualifiziert die Wohnung. Die Verkäuferkategorie, die am türkischsten aussieht, ein vor wenigen Jahren ausgestellter türkischer Personalausweis, kann sie genauso vollständig disqualifizieren und ist bei einer gewöhnlichen Dokumentenprüfung unsichtbar.

Ein Käufer, der die Staatsbürgerschaft anstrebt, stellt deshalb eine Frage, die aufdringlich wirkt und es nicht ist. Fragen Sie, wann und wie der Verkäufer die türkische Staatsbürgerschaft erworben hat. Ein Verkäufer von Geburt antwortet sofort. Ein Verkäufer über Investition antwortet anders, und diese Antwort entscheidet, ob der Kauf Ihrem Zweck dienen kann.

Weit verbreiteter Rat sagt ausländischen Käufern, sie sollten einen türkischen Verkäufer suchen und es dabei belassen. Dieser Rat ist in beide Richtungen unvollständig. Er schließt zu Unrecht Verkäufer mit Mavi Kart und aus Nordzypern aus, die vollkommen brauchbar sind, und er schließt zu Unrecht Staatsbürger aus dem Investitionsweg ein, die es nicht sind.

Was die Beyanlar-Spalte im tapu über einen ausländischen Eigentümer verrät

Das dreijährige Veräußerungsverbot für eine im Rahmen der Staatsbürgerschaft durch Investition genutzte Immobilie steht im tapu selbst, und solange es läuft, kann der Eigentümer Ihnen überhaupt nicht verkaufen. Die Spalte beyanlar (Erklärungen) eines aktuellen Grundbuchauszugs zu lesen ist der schnellste Weg zu der Erkenntnis, ob die Wohnung vor Ihnen rechtlich verfügbar ist.

Die türkische Grundbuchpraxis unterscheidet zwischen Vermerken, die eine Verfügung verbieten, und Einträgen, die lediglich beschränken oder ein persönliches Recht festhalten. Die Tapu Sicili Tüzüğü (die türkische Grundbuchverordnung) listet die verbietende Kategorie auf, zu der einstweilige Verfügungen, öffentliche Beschlagnahmen, Insolvenz- und Vergleichseinträge, Vermerke zur Familienwohnung und der Entzug der Verfügungsbefugnis eines Ehegatten gehören. Eine Hypothek ist demgegenüber ein beschränktes dingliches Recht und kein Vermerk und verhindert einen Verkauf für sich genommen nicht.

Bei einer Wohnung in ausländischem Eigentum sind die beiden Einträge, die zuerst zu prüfen sind, das Veräußerungsverbot aus der Staatsbürgerschaft und der aile konutu şerhi (Vermerk Familienwohnung). Der erste ist in dem Preisband häufig, das das Staatsbürgerschaftsprogramm geschaffen hat. Der zweite ist wichtig, weil das türkische Recht die ausdrückliche Zustimmung des nicht als Eigentümer eingetragenen Ehegatten verlangt, bevor eine Familienwohnung übertragen wird, und die familiären Verhältnisse eines ausländischen Eigentümers aus der Ferne schwerer zu prüfen sind.

Daraus folgen zwei Anweisungen, und sie unterscheiden sich.

• Besorgen Sie einen Grundbuchauszug, der auf wenige Tage vor Ihrem Angebot datiert ist, statt sich auf ein Foto vom tapu des Eigentümers zu verlassen, denn Vermerke werden im Lauf der Zeit eingetragen und gelöscht, und ein altes Dokument beweist nichts über heute.
• Fragen Sie nach dem Familienstand des Verkäufers und danach, wo die Familie lebt, statt anzunehmen, das Fehlen eines Vermerks kläre die Frage, denn das Zustimmungserfordernis besteht im Gesetz, ob es jemand im Register eingetragen hat oder nicht.

Ein laufendes Veräußerungsverbot ist ein Terminproblem und kein Mangel. Wenn der Vermerk noch Monate läuft, steht die Wohnung noch nicht zum Verkauf, und jede Anzahlung gegen das Versprechen eines späteren Verkaufs trägt das Risiko, dass sich die Umstände des Verkäufers vor dem Stichtag ändern.

Die Fünfjahresfrist des Verkäufers bei der Veräußerungsgewinnsteuer und der Preis im tapu

Ein ausländischer Verkäufer, der innerhalb der letzten fünf Jahre gekauft hat, schuldet der Türkei Steuer auf den Gewinn, was ihm ein unmittelbares finanzielles Interesse daran gibt, den in Ihrem tapu beurkundeten Preis zu niedrig anzusetzen, und die Kosten dieser Untererfassung landen Jahre später bei Ihnen. Das türkische Recht besteuert den Gewinn aus einer Immobilie, die innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft wird, und stellt ihn nach fünf Jahren frei, und die Regel gilt für Ansässige und Nichtansässige gleichermaßen, weil die Immobilie die Einkunftsquelle ist.

Die steuerpflichtige Größe ist nicht die rohe Differenz zwischen den beiden Preisen. Die Anschaffungskosten werden vor der Gewinnermittlung indexiert, ein jährlicher Freibetrag wird abgezogen, und der Rest wird nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert. In einem inflationären Umfeld zählt die Indexierung sehr viel, weshalb der Steuerberater eines Verkäufers oft auf eine kleinere Zahl kommt, als der Verkäufer befürchtet hat.

An dem Anreiz am Schalter ändert nichts davon etwas. Ein niedrigerer beurkundeter Preis senkt gleichzeitig den steuerpflichtigen Gewinn des Verkäufers und seinen Anteil von 2 Prozent an der tapu harcı. Das Harçlar Kanunu (das türkische Gebührengesetz) zieht eine Untergrenze ein, indem es verlangt, dass die Gebühr auf mindestens den emlak vergisi değeri (den Grundsteuerwert der Gemeinde) berechnet wird, und es erlaubt eine spätere Nachveranlagung der Differenz, wenn die beurkundete Zahl die Wirklichkeit nicht abbildet. Zwischen dieser Untergrenze und dem echten Preis liegt Spielraum, und ein Verkäufer innerhalb der Fünfjahresfrist wird ihn suchen.

Die Rechnung auf Ihrer Seite läuft in die entgegengesetzte Richtung. Nehmen Sie eine im August 2026 zu 200.000 EUR vereinbarte Wohnung, für die die Parteien 150.000 EUR beurkunden lassen. Der Anteil des Käufers an der Gebühr von 2 Prozent sinkt um 1.000 EUR. Die erfassten Anschaffungskosten des Käufers sinken aber ebenfalls um 50.000 EUR, sodass der beurkundete Gewinn um 50.000 EUR größer ausfällt als nötig, wenn dieser Käufer innerhalb seiner eigenen Fünfjahresfrist verkauft. Die türkische Einkommensteuer beginnt in diesem Band bei 15 Prozent, was die aufgeschobene Belastung auf 7.500 EUR bringt, vor Indexierung und vor den höheren Sätzen, die ein größerer Gewinn erreicht. Ein Käufer, der den Vorschlag des Verkäufers annimmt, hat 1.000 EUR heute gegen ungefähr das Siebenfache davon später getauscht.

Ein Verkäufer jenseits der Fünfjahresmarke hat weit weniger Grund, darauf zu drängen, und das ist einer der Gründe, warum sich das Erwerbsdatum im Register auch dann zu lesen lohnt, wenn Sie sich für die Steuerangelegenheiten des Verkäufers nicht interessieren.

Vollmacht statt Verkäufer: was passiert, wenn der Eigentümer im Ausland lebt

Ein ausländischer Eigentümer, der aus einem anderen Land heraus verkauft, überträgt fast immer über eine vekaletname (Vollmacht), und die Gültigkeit dieses Dokuments, nicht die Bereitschaft des Verkäufers, bestimmt Ihren Übertragungstermin. Das türkische Notarrecht verlangt, dass eine für Grundbuchgeschäfte bestimmte Vollmacht in düzenleme şekli errichtet wird, also im förmlichen Errichtungsverfahren statt in bloßer Unterschriftsbeglaubigung, und dass sie ein Lichtbild der vollmachtgebenden Person trägt.

Vollmachten, die vor einem örtlichen Notar im Ausland errichtet wurden, scheitern häufig an beiden Anforderungen, weil die meisten ausländischen Notariatssysteme Unterschriften beglaubigen statt Urkunden zu errichten und keine Lichtbilder anheften. Ein türkisches Konsulat löst beide Probleme auf einmal, weshalb der konsularische Weg der verlässliche ist, auch wenn seine Organisation länger dauert.

Hinter der Gültigkeit steht eine zweite Frage, nämlich ob das Dokument noch lebt. Eine türkische Vollmacht hat kein automatisches Ablaufdatum und läuft, bis sie widerrufen wird, bis das von ihr erfasste Geschäft erledigt ist oder bis eines der Ereignisse eintritt, die ein Auftragsverhältnis beenden. Seit Dezember 2025 werden Widerrufe im Türkiye Azil Sistemi erfasst, dem landesweiten Widerrufssystem, das die Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nach dem Runderlass 2025/6 betreibt und das dem Grundbuchamt eine Möglichkeit gibt zu sehen, dass ein am Schalter vorgelegtes Dokument aufgehoben wurde.

Der Fehlermodus ist konkret und verdient einen Namen. Ein Verkauf bricht am Schalter zusammen, nicht weil der Verkäufer es sich anders überlegt hat, sondern weil der Vertreter mit einem Dokument erscheint, das in der falschen Form errichtet wurde, kein Lichtbild trägt oder widerrufen wurde, ohne dass jemand dem Makler Bescheid gesagt hat. Keine dieser Tatsachen ist in einem per E-Mail geschickten Scan sichtbar.

Bitten Sie darum, die Vollmacht von Ihrem eigenen Anwalt prüfen zu lassen, bevor der Termin gebucht wird, und nicht am Morgen ihrer Verwendung. Ein Dokument, das an einem Konsulat im Ausland neu erstellt werden muss, kostet Wochen, und diese Wochen fallen in die Anzahlungsvereinbarung, die Sie bereits unterschrieben haben.

Emlak vergisi, aidat und ruhende Zählerverträge: was ein abwesender Eigentümer hinterlässt

Schulden eines Vorbesitzers werden nicht zu Ihrer persönlichen Haftung, aber zwei von ihnen verhindern die Übertragung überhaupt, was sie von einem Risiko zu einem Terminproblem macht. Ein Eigentümer, der Jahre in einem anderen Land verbracht hat, sammelt ein charakteristisches Muster loser Enden an.

Offene Grundsteuer ist der klarste Fall. Das Emlak Vergisi Kanunu (das türkische Grundsteuergesetz) weist die Grundbuchämter an, das System der Gemeinde während einer Übertragung elektronisch abzufragen, und verbietet die Übertragung eines Gebäudes oder Grundstücks, auf dem eine Grundsteuerschuld lastet, mit engen Ausnahmen für Erbfolge, Gerichtsentscheidungen, Zwangsversteigerung und Enteignung. Die ältere Regel, nach der Käufer und Verkäufer für offene Grundsteuer gesamtschuldnerisch hafteten, gilt nicht mehr, und sehr viel deutsch- und englischsprachiges Material wiederholt sie noch immer. Die richtige Anweisung lautet nicht, die Schuld zu fürchten, sondern festzustellen, dass sie beglichen ist, bevor ein Termin gebucht wird.

Die Erbfolge ist der zweite Blockierer und taucht im älteren Bestand in ausländischer Hand häufiger auf, als Käufer erwarten. Hat der Verkäufer die Wohnung durch Erbfolge erworben, wartet zwar die Eintragung selbst nicht auf die Erbschaftsteuer, der Verkauf aber sehr wohl. Beamte im Grundbuchamt können eine Übertragung ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nicht abschließen. Ein Verkäufer, dessen Name im Register als Eigentümer steht, kann deshalb tatsächlich außerstande sein zu verkaufen.

Aidat (das Hausgeld) funktioniert wieder anders. Offenes Hausgeld eines Vorbesitzers wird nicht zur persönlichen Schuld des neuen Eigentümers. Was sich an die Wohnung heften kann, ist eine gesetzliche Hypothek zugunsten der übrigen Eigentümer für einen gerichtlich festgestellten offenen Betrag, und dieser Eintrag wandert, einmal eingetragen, mit der Immobilie mit und geht anderen Ansprüchen im Rang vor. Die Anweisung lautet, das Belastungsverzeichnis zu lesen, statt anzunehmen, die Rückstände folgten Ihnen.

Eine Wohnung, die zwei Winter leer stand, trägt außerdem physische Fragen, die kein Register beantwortet, darunter Feuchtigkeit, tote Geräte und eine Therme, die niemand gewartet hat. Diese gehören in den Preis und nicht in die Rechtsakte.

Ändert sich die Mehrwertsteuer, wenn Sie von einem ausländischen Eigentümer kaufen?

Bei einem Weiterverkauf zwischen Privatpersonen fällt unabhängig von der Staatsangehörigkeit aller Beteiligten keine Mehrwertsteuer an, denn die Befreiung, von der ausländische Käufer hören, gilt nur für eine Erstlieferung durch einen Bauträger. Ein Käufer, der eine Bestandswohnung mit der Mehrwertsteuerbefreiung im Kopf angeht, wendet eine Regel an, die hier nichts zu tun hat.

Die Befreiung selbst steht in Artikel 13 des türkischen Mehrwertsteuergesetzes und gilt für die Erstlieferung einer Wohn- oder Gewerbeeinheit an einen nicht in der Türkei ansässigen Käufer, der in Fremdwährung zahlt. Sie trägt vier Bedingungen zugleich, darunter, dass mindestens 25 Prozent des Preises vor dem Rechnungsdatum und der Rest innerhalb eines Jahres eingehen, dass das Gebäude eine Baugenehmigung hat und dass die Immobilie nach der Eintragung drei Jahre gehalten wird.

Diese letzte Bedingung ist diejenige, die bis in ein Weiterverkaufsgeschäft reicht, und sie reicht von der Verkäuferseite hinein. Ein ausländischer Eigentümer, der eine neue Wohnung unter der Befreiung gekauft hat und innerhalb der Dreijahresfrist verkauft, löst eine Nachzahlung der zuvor befreiten Mehrwertsteuer aus. Diese Schuld ist seine und nicht Ihre. Ihre Wirkung auf Sie ist eine Frage von Zeitplan und Verhandlungsposition, denn ein Verkäufer, der vor einer unerwarteten Veranlagung steht, kann verzögern, neu bepreisen oder zurücktreten.

Zwei getrennte Dreijahreszeiträume kursieren am Markt und werden häufig verwechselt. Der eine ist die Haltefrist für die Mehrwertsteuerbefreiung. Der andere ist das Veräußerungsverbot aus der Staatsbürgerschaft. Sie stammen aus unterschiedlichen Gesetzen, dienen unterschiedlichen Zwecken und können bei derselben Wohnung zu unterschiedlichen Zeiten laufen. Ein Verkäufer, der sagt, die drei Jahre seien um, hat nur eine der beiden Fragen beantwortet, und Sie müssen feststellen, welche.

Die verbleibende Anweisung zur Mehrwertsteuer ist kurz. Stellen Sie fest, wann der Verkäufer die Wohnung erworben hat und ob er sie neu von einem Bauträger unter der Befreiung für ausländische Käufer gekauft hat. Trifft beides zu und sind die drei Jahre nicht vollständig, rechnen Sie mit einem langsamen Geschäft.

Die Prüfpunkte beim Immobilienkauf in der Türkei, die sich bei einem ausländischen Verkäufer ändern

Die Prüfungen selbst sind die gewöhnlichen Prüfungen eines türkischen Immobilienkaufs, und was sich ändert, ist die Wahrscheinlichkeit, mit der eine von ihnen ein Problem zurückmeldet. Sie in der Reihenfolge dessen abzuarbeiten, was ein Geschäft am schnellsten stoppt, spart am meisten Zeit.

Zwei Dokumente erledigen den größten Teil dieser Liste. Ein aktueller Grundbuchauszug beantwortet Eigentum, Vermerke und Belastungen auf einmal. Die Prüfung der Historie des tapu durch einen Anwalt beantwortet die Fragen zur Staatsbürgerschaft, die der Auszug allein nicht beantworten kann.

Einen Punkt, den Käufer oft hinzufügen, braucht es nicht. Seit dem Inkrafttreten des Runderlasses 2024/4 der Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü im Juni 2024 ist ein Wertgutachten eines von der SPK (Sermaye Piyasası Kurulu, die türkische Kapitalmarktbehörde) lizenzierten Gutachters für einen gewöhnlichen Verkauf nicht mehr erforderlich und bleibt nur für Anträge auf Staatsbürgerschaft und Aufenthaltserlaubnis verpflichtend. Ein ausländischer Verkäufer hat auf diese Frage in keine Richtung Einfluss.

Beispiel Alanya: dieselbe Wohnung, zwei verschiedene Käufer

Dieselbe Wohnung in ausländischem Eigentum kann gleichzeitig ein ausgezeichneter und ein unmöglicher Kauf sein, je nachdem, was der Käufer damit vorhat. Die Zahlen an einer einzigen Immobilie durchzurechnen zeigt, wo der Pass des Verkäufers Geld kostet und wo er nichts kostet.

Nehmen Sie eine Dreizimmerwohnung in Oba, einem Viertel im Landkreis Alanya der Provinz Antalya, die im August 2026 zu 343.000 EUR angeboten wird. Zu den Devisenankaufskursen der Zentralbank der Republik Türkei vom 25. August 2026, die den Euro bei 55,9892 TRY und den US-Dollar bei 48,0117 TRY ausweisen, entspricht dieser Preis rund 400.300 USD. Der Eigentümer ist schwedischer Staatsangehöriger und hat die Wohnung 2019 neu gekauft.

Käufer A will einen türkischen Pass. Die Wohnung ist auf eine ausländische natürliche Person eingetragen, sie scheitert also an der Bedingung der Anweisung, bevor irgendetwas anderes geprüft wird. Dass der Preis im August 2026 knapp über der Schwelle von 400.000 USD liegt, ist unerheblich, das Wertgutachten ist unerheblich, und die Bereitschaft des Verkäufers ist unerheblich. Für Käufer A ist der Preis des Weitermachens der ganze Zweck des Kaufs. Der richtige Schritt ist, aufzuhören und sich Bestand in türkischer Hand anzusehen, und zwar in der Annahme, dass die vergleichbare Wohnung in türkischer Hand genau deshalb teurer sein kann, weil sie diesem Zweck dienen kann.

Käufer B will eine Ferienwohnung und Mieteinnahmen. Für Käufer B ändert die Staatsangehörigkeit des Verkäufers nichts an der Berechtigung und fügt sechs Prüfpunkte hinzu. Der Verkäufer hat 2019 gekauft, die Fünfjahresfrist ist also abgelaufen und er hat keinen steuerlichen Grund, auf einen zu niedrigen Preis im tapu zu drängen. Die Wohnung wurde 2019 neu gekauft, jede Haltefrist aus der Mehrwertsteuerbefreiung ist also längst vorbei. Der Verkäufer lebt in Schweden, eine Vollmacht ist also so gut wie sicher und muss früh geprüft werden. Grundsteuer, aidat und Versorgungsverträge brauchen einen Durchgang auf Rückstände. Käufer B geht zu gewöhnlichen Bedingungen vor.

Der Vergleich erklärt außerdem ein Preismuster, das Käufer irritiert. Wo sich zwei ähnliche Wohnungen in Alanya im Preis unterscheiden, ohne sich im Zustand zu unterscheiden, ist die Eigentumshistorie eine der Variablen, die dabei arbeiten, denn eine Wohnung in türkischer Hand im Staatsbürgerschaftsband um 400.000 USD, wie dieses Band im August 2026 stand, bedient einen Käuferkreis, den eine Wohnung in ausländischer Hand nicht erreichen kann.

Ein weiterer Alanya-spezifischer Faktor steht daneben und gehört zum Wohnsitz und nicht zum Eigentum. Vier der bei ausländischen Käufern beliebtesten Stadtteile Alanyas, nämlich Kargıcak, Mahmutlar, Kestel und Avsallar, stehen auf der veröffentlichten Liste des türkischen Präsidiums für Migrationsverwaltung mit Stadtteilen, die für neue Wohnsitzanmeldungen gesperrt sind. Türkisches Immobilieneigentum hat noch nie von sich aus eine Aufenthaltserlaubnis erzeugt, und in diesen Stadtteilen braucht die Frage der Anmeldung eine eigene Antwort der Provinzdirektion.

Was Sie vor einem Angebot auf eine Wohnung in ausländischem Eigentum fragen sollten

Fünf Fragen in dieser Reihenfolge sagen Ihnen, ob Sie weitermachen sollten, und die ersten beiden sind diejenigen, die Gespräche beenden. Sie zu stellen, bevor eine Anzahlung den Besitzer wechselt, kostet nichts und rettet das Geld, das Reservierungszahlungen aufs Spiel setzen.

1. Fragen Sie, wer derzeit als Eigentümer eingetragen ist und welcher Staatsangehörigkeit. Eine ausländische natürliche Person im Register schließt den Weg zur Staatsbürgerschaft sofort und lässt einen gewöhnlichen Kauf offen.
2. Fragen Sie, ob ein ausländischer Staatsangehöriger die Immobilie seit dem 12. Januar 2017 übertragen hat. Ein türkischer Verkäufer klärt diese Frage nicht, und nur die Historie des tapu beantwortet sie.
3. Fragen Sie, ob die Immobilie zuvor für einen Staatsbürgerschaftsantrag verwendet wurde. Eine Verwendung verbraucht sie dauerhaft.
4. Fragen Sie, wann und wie der Verkäufer die türkische Staatsbürgerschaft erworben hat, wenn der Verkäufer Türke ist. Die Staatsbürgerschaft durch Investition stellt den Verkäufer trotz türkischem Personalausweis zurück in die ausgeschlossene Kategorie.
5. Verlangen Sie einen Grundbuchauszug mit dem Datum dieser Woche, einschließlich der Erklärungsspalte. Laufende Veräußerungsverbote, Vermerke zur Familienwohnung und Belastungen tauchen alle im selben Dokument auf.

Ein Käufer ohne Interesse an der Staatsbürgerschaft kann die ersten vier Fragen überspringen und bei der fünften anfangen und den Durchgang auf Rückstände bei Grundsteuer, Erbschaftsteuer und Hausgeld ergänzen.

Sagen Sie offen, was Sie erreichen wollen, wenn Sie zum ersten Mal mit einem Makler sprechen. Ein Makler, der weiß, dass ein Pass das Ziel ist, kann den Bestand filtern, bevor Sie hinfliegen. Ein Makler, der es nicht weiß, zeigt Ihnen die Wohnungen, die zu Ihrem Budget passen, und im oberen Preisband von Alanya gehört ein großer Teil dieser Wohnungen ausländischen Eigentümern.