Immobilienanzeige in der Türkei lesen: die Begriffe, die ausländische Käufer täuschen

Eine türkische Immobilienanzeige ist ein reguliertes Dokument und keine frei formulierte Werbung, und die Begriffe darin, die ausländische Käufer in die Irre führen, sind überwiegend genau jene, die das türkische Recht an anderer Stelle präzise definiert. Die Verordnung über den Immobilienhandel verlangt, dass eine Makleranzeige die ada- und parsel-Nummern, den Stand der Nutzungsgenehmigung und eine Angabe darüber trägt, ob eine Hypothek oder eine sonstige Belastung besteht, sodass die Anzeige dem Käufer die meisten Antworten bereits schuldet, die er sonst per E-Mail hinterherjagt. Die Quadratmeterzahl ist die größte Lücke, denn die Bauverordnung für beplante Gebiete definiert für eine einzige Wohnung sechs verschiedene Flächen, und keine Vorschrift zwingt eine Anzeige dazu, offenzulegen, welche davon sie nennt, während alle sechs im genehmigten Architektenprojekt zur Baugenehmigung eingetragen sind. Das beworbene Baujahr ist die zweite Lücke, denn die Erdbebennorm, die den Entwurf eines Gebäudes bestimmt hat, hängt am Datum seiner Baugenehmigung, und die Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (türkische Erdbebennorm für Gebäude) gilt erst für Genehmigungen ab dem 1. Januar 2019. Drei weitere Etiketten verhalten sich anders, als sie sich lesen: krediye uygun beschreibt die Papiere des Gebäudes und nicht die Kreditwürdigkeit des Käufers, kiracılı hinterlässt dem Käufer die Miete und eine Monatsfrist statt der Schlüssel, und denize sıfır beschreibt eine Lage, die das Küstengesetz für Wohnbauten gar nicht zulässt, weil Gebäude der Küstenkantenlinie nicht näher als 50 Meter kommen dürfen. Das aidat erscheint als eine einzige Monatszahl, obwohl das Wohnungseigentumsgesetz die Gebäudekosten auf zwei verschiedene Schlüssel verteilt, einen zu gleichen Teilen und einen nach dem Grundstücksanteil jeder Wohnung. Eine Anzeige in die Felder zu sortieren, die den Verkäufer binden, in die andernorts definierten und in die Formulierungen ohne jeden rechtlichen Gehalt dauert ein paar Minuten und verändert jede Frage, die sich an den Makler zu schicken lohnt.

Was muss in einer türkischen Immobilienanzeige gesetzlich stehen?

Eine Anzeige, die von einem lizenzierten türkischen Immobilienbüro veröffentlicht wird, muss die Nummer des Gewerbeberechtigungsscheins, die Provinz, den Bezirk, das Viertel, die ada- (Baublock) und parsel-Nummer (Parzelle) sowie den vollständigen Angabenkatalog aus Artikel 15/3 der Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Verordnung über den Immobilienhandel) ausweisen. Die Verordnung fügt eine Anweisung zur Darstellung hinzu, und der Wortlaut von Artikel 14/2/(i) ist eindeutig: Diese Angaben müssen "kolay okunabilir şekilde" erscheinen, also in leicht lesbarer Form.

Artikel 15/3 ist die Stelle, die ausländische Käufer nie erreichen, weil sie im Artikel über Maklerverträge steht und nicht im Artikel über Werbung. Artikel 14/2/(i) zieht sie durch Verweis in die Anzeige hinein. Das Ergebnis ist, dass eine Makleranzeige in der Türkei rechtlich die meisten Fragen beantworten soll, die ein ausländischer Käufer üblicherweise per E-Mail stellt.

Zwei Grenzen halten das ehrlich. Die Pflicht bindet Betriebe mit einem Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (Berechtigungsschein für den Immobilienhandel) und deren Vertragspartner, sodass eine vom Eigentümer persönlich geschaltete Anzeige außerhalb von Artikel 14 liegt. Und die Befolgung im türkischen Markt ist uneinheitlich; die Regel beschreibt, was eine Anzeige Ihnen schuldet, nicht was jede Anzeige enthält. Fehlt ein Feld, lautet die zutreffende Lesart, dass die Anzeige unvollständig ist, und nicht, dass die Immobilie ein Problem hat.

Welche Angaben in der Anzeige binden den Verkäufer und welche sind Werbung?

Jede Zeile einer türkischen Immobilienanzeige fällt in eine von drei Gruppen, und die Gruppe entscheidet, was Sie damit tun sollten. Manche Felder verlangt die Verordnung über den Immobilienhandel, und ihr Fehlen ist selbst ein Befund. Manche haben anderswo im türkischen Recht eine präzise Definition, der die Anzeige nicht folgen muss. Manche haben überhaupt keinen rechtlichen Gehalt und sind für niemanden belastbar.

Diese Sortierung dauert etwa zwei Minuten und verändert, welche Fragen Sie an den Makler schicken.

Eine durchgespielte Sortierung macht den Unterschied sichtbar. Eine Anzeige aus Mahmutlar mit dem Text "2+1, 110 m², denize sıfır, krediye uygun, iskanlı, aidat 1.500 TL", zitiert nach dem Stand September 2026, enthält eine Aussage der ersten Gruppe, die sich beim Grundbuch prüfen lässt, sofern ada und parsel genannt sind, zwei Aussagen der zweiten Gruppe, die vor jeder Bedeutung eine Definition brauchen, und eine Formulierung der dritten Gruppe, die nur "nahe am Meer" heißt.

Was bedeutet 2+1 bei einer Wohnung in der Türkei?

In einer türkischen Anzeige heißt 2+1 zwei Schlafzimmer plus ein salon, also das Hauptwohnzimmer, sodass eine 2+1 eine Zweizimmerwohnung im deutschen Sinne der Schlafräume ist und keine Dreizimmerwohnung. Die Zahl vor dem Plus zählt die Schlafzimmer, die Zahl danach die Salons. Eine 1+0 ist ein Studio, in dem Schlafen und Wohnen ein Raum sind, eine 1+1 hat ein Schlafzimmer und einen salon, eine 3+1 hat drei Schlafzimmer, und eine 4+2 hat vier Schlafzimmer und zwei Salons.

Die Küche taucht in der Formel nie auf. Steht in einer Anzeige "amerikan mutfak", ist die Küche zum salon hin offen statt ein eigener Raum, was im Bestand des Bezirks Alanya ab Baujahr 2010 verbreitet ist. Bäder werden gesondert genannt, üblich als "banyo" für ein volles Bad und "tuvalet" für ein Gäste-WC.

Die Zimmerformel ist tatsächlich das am wenigsten aussagekräftige der gesetzlich vorgeschriebenen Innenfelder. Artikel 15/3/(f) der Verordnung über den Immobilienhandel verlangt die Zahl der Zimmer, Salons, Bäder, Toiletten und Balkone samt ihren ungefähren Größen. Die Zahlen überleben in fast jede Anzeige. Die Größen so gut wie nie, und die Größen sind es, die zwei Wohnungen mit demselben Etikett voneinander unterscheiden.

Zwei Wohnungen in Oba, beide als 2+1 mit 110 m² inseriert, können sehr verschieden gebaut sein. In der ersten misst der salon 38 m² und die beiden Schlafzimmer je 11 m², was einem Paar mit Gästen entgegenkommt und als Familienwohnung scheitert. In der zweiten hat der salon 22 m² und die Schlafzimmer je 16 m², was dieses Ergebnis vollständig umkehrt. Beide Anzeigen sind zutreffend. Nur der zweite Zahlensatz sagt Ihnen, was Sie kaufen, und das türkische Recht sagt bereits, dass das Büro ihn veröffentlichen soll.

Brutto oder netto: welche Quadratmeterzahl nennt eine türkische Anzeige?

Das türkische Baurecht definiert für eine einzige Wohnung sechs verschiedene Flächen, und eine Immobilienanzeige muss nicht angeben, auf welche davon sich ihre Quadratmeterzahl bezieht. Die Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Bauverordnung für beplante Gebiete) legt in Artikel 4/1/(ğ) vier Flächen für eine unabhängige Einheit fest und in Artikel 4/1/(v) zwei weitere für ihr eklenti, also den Abstellraum oder Anbau, der zu dieser Einheit gehört. Die Verordnung über den Immobilienhandel verlangt demgegenüber in Artikel 15/3/(c) nur "büyüklüğü", die Größe. In der Lücke zwischen diesen beiden Vorschriften wohnt die meiste Verwirrung über türkische Wohnflächen.

Die sechs Definitionen sind präzise, und vier von ihnen schließen Dinge aus, die ein ausländischer Käufer für eingerechnet hält.

Die praktische Folge ist, dass drei verschiedene Quadratmeterzahlen für dieselbe Wohnung alle zutreffen können. Nehmen Sie eine Zweischlafzimmerwohnung in Mahmutlar, deren genehmigtes Projekt eine Bruttofläche der Einheit von 110 m² ausweist. Weil die Definition der Nettofläche Balkone und jeden mindestens an einer Seite offenen Raum ausdrücklich ausschließt, fällt ein Balkon von 12 m² aus der Nettozahl heraus, ebenso Stützen, Schornsteine und Innenwandstärken. Eine Nettofläche in der Mitte der Achtziger ist für diesen Grundriss ein gewöhnliches Ergebnis. Rechnen Sie den Anteil der Wohnung an Treppenhaus, Eingangshalle, Aufzugsschacht und Fluren hinzu, und die allgemeine Bruttofläche kann 125 m² übersteigen. Ein Verkäufer mit 128 m², ein Büro mit 110 m² und ein Gutachter mit 85 m² können dieselbe Wohnung beschreiben, ohne dass jemand etwas Falsches sagt.

An diese Spanne gehört kein allgemeiner Prozentsatz. Englischsprachige Artikel über türkische Wohnflächen verbreiten ohne Quellenangabe eine Differenz von fünfzehn bis dreißig Prozent, und der wirkliche Unterschied hängt davon ab, wie viel Balkon, wie viele Stützen und wie viel Gemeinschaftsfläche ein bestimmtes Gebäude trägt. Der verlässliche Zug ist nicht, einen Abschlag anzusetzen, sondern zu fragen, welche der sechs Flächen die Anzeige nennt, und anschließend nach dem Dokument zu fragen, in dem alle sechs stehen.

Warum im türkischen Tapu keine Quadratmeterzahl steht

Ein türkisches tapu (Grundbuchurkunde) nennt die Wohnfläche einer Wohnung nicht, sodass sich keine Quadratmeterzahl aus einer Anzeige an der Urkunde prüfen lässt. Nach dem Kat Mülkiyeti Kanunu (Wohnungseigentumsgesetz, Gesetz Nr. 634) belegt eine unter kat mülkiyeti (Wohnungseigentum) gehaltene Wohnung eine eigene Seite im kat mülkiyeti kütüğü, und Artikel 13/4 hält fest, dass jede dort eingetragene unabhängige Einheit den Charakter einer eigenen Immobilie erhält. Was diese Seite festhält, ist die Einheitennummer aus dem genehmigten Plan und ihr arsa payı, der Grundstücksanteil. Steht das Gebäude noch unter kat irtifakı (Bauwerkseigentumsdienstbarkeit), setzt Artikel 14/2 die Nummer der Wohnung in die Erklärungsspalte des Registerblatts des Grundstücks statt auf ein eigenes Blatt. Keiner der beiden Wege erzeugt eine Wohnfläche.

Die Flächen existieren sehr wohl auf einem amtlichen Dokument, und das türkische Baurecht sagt genau, auf welchem. Artikel 57/3 der Bauverordnung für beplante Gebiete verlangt, dass für jede unabhängige Einheit die Nettofläche der Einheit, die Nettofläche des Anbaus, die Bruttofläche der Einheit, die Bruttofläche des Anbaus, die allgemeine Bruttofläche und die Gesamtbruttofläche im ruhsat eki onaylı mimari proje ausgewiesen werden, dem der Baugenehmigung beigefügten genehmigten Architektenprojekt. Dieselbe Vorschrift verlangt, dass diese Zahlen den Definitionen aus Artikel 4, dem Bebauungsplan und den Grundbucheinträgen entsprechen.

Das verwandelt eine vage Bitte in eine bestimmte. Den Verkäufer zu fragen "ist das netto oder brutto?" lädt zu einer Meinung ein. Nach dem ruhsat eki onaylı mimari proje zu fragen, verlangt das Dokument, auf dem alle sechs Zahlen bereits eingetragen sind und gesetzlich übereinstimmen müssen. Ein Verkäufer, der die Wohnung seit dem Bau hält, hat es meistens; ein Bauträger hat es mit Sicherheit. Wenn das Gebäude älter als das Genehmigungssystem ist oder später legalisiert wurde, ist das Fehlen eines genehmigten Projekts selbst die Antwort auf eine andere Frage.

Was Sie mit ada und parsel aus der Anzeige selbst prüfen können

Die Nummern ada (Baublock) und parsel (Parzelle) bezeichnen das Grundstück, auf dem ein Gebäude steht, und sie sind das einzige Pflichtfeld einer Anzeige, das ein öffentliches Register öffnet. Die Tapu Sicili Tüzüğü (Grundbuchverordnung) macht das in Artikel 16/4 konkret, der verlangt, dass eine Registerabfrage entweder über eine Identitätsnummer oder über ada und parsel erfolgt. Ohne sie hat ein ausländischer Käufer überhaupt keinen Zugang zum Register; mit ihnen wird die Parzelle über den öffentlichen Parzellenabfragedienst der Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Generaldirektion für Grundbuch und Kataster) auffindbar.

Führen Sie die Prüfung in vier Schritten durch.

1. Lesen Sie il, ilçe, mahalle, ada und parsel aus der Anzeige, und fordern Sie schriftlich an, was fehlt.
2. Öffnen Sie den Parzellenabfragedienst der Generaldirektion unter parselsorgu.tkgm.gov.tr und geben Sie Provinz, Bezirk, Viertel, ada und parsel ein.
3. Vergleichen Sie die eingetragene nitelik der Parzelle, also ihre registrierte Beschaffenheit, mit dem, was die Anzeige beschreibt.
4. Vergleichen Sie Fläche und Grenzen der Parzelle mit dem Lageplan, den der Verkäufer zeigt.

Was die Abfrage zurückgibt, ist ein Parzellendatensatz und keine Immobilienakte. Er trägt Provinz, Bezirk und Viertel, die Nummern ada und parsel, den pafta- oder Kartenblattverweis, die Fläche in Quadratmetern und die eingetragene nitelik der Parzelle, dazu einen Katasterumriss und Luftbilder des Grundstücks. Diese Angaben genügen für eine schmale, aber entscheidende Frage: ob das in der Anzeige beschriebene Grundstück dort existiert, wo die Anzeige es verortet, und ob es den Charakter trägt, den die Anzeige nahelegt.

Die Abweichungen, die dabei auffallen, sind konkret. Eine mit "villa" überschriebene Anzeige, deren Parzelle als arsa, also unbebautes Bauland, eingetragen ist, sagt Ihnen, dass gegen diese Parzelle kein fertiggestelltes Gebäude eingetragen wurde, und das ist eine Frage an den Verkäufer und kein Urteil. Eine Parzelle, die weit kleiner ist als die Anlage auf den Fotos, legt nahe, dass die Anlage über mehrere Parzellen reicht, und Sie müssen wissen, auf welcher Ihre Einheit steht. Eine Parzelle in einem anderen Viertel als dem, das die Anzeige nennt, wirft die Geografiefrage auf, bevor Sie reisen.

Eine Grenze zählt. Die öffentliche Parzellenabfrage zeigt die Parzelle, nicht den Eigentümer. Das Eigentum liegt hinter einer Identitätsprüfung, weil Artikel 1020 des Türk Medeni Kanunu (türkisches Zivilgesetzbuch) das Grundbuch dem öffnet, der ein Interesse glaubhaft macht, und die e-Devlet-Dienste, die einen Grundbucheintrag anzeigen, eine Identitätsauthentifizierung verlangen. Die Parzelle zu prüfen ist ein Vorfilter und kein Ersatz für die Registerarbeit, die vor einer Übertragung stattfindet.

Was bedeutet "iskanlı" in einer türkischen Anzeige, und was kostet "iskansız"?

İskan, förmlich das yapı kullanma izin belgesi (Nutzungsgenehmigung), ist die Feststellung, dass ein fertiggestelltes Gebäude seiner Genehmigung und dem beigefügten Projekt entspricht, und kein Qualitätszertifikat. Artikel 30 des İmar Kanunu (Baugesetz, Gesetz Nr. 3194) sagt es unumwunden und verlangt für die Nutzung eines fertiggestellten Gebäudes die Feststellung, dass "yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti", dass das Gebäude also seiner Genehmigung samt Anlagen entspricht und aus technischer Sicht gegen seine Nutzung nichts spricht. Artikel 15/3/(a) der Verordnung über den Immobilienhandel macht den Planungs- und Nutzungsgenehmigungsstand zum Pflichtfeld der Anzeige, weshalb sein Fehlen Beachtung verdient.

Die Kosten von iskansız-Bestand stehen im Baugesetz und sind nicht der Praxis überlassen. Artikel 31 bestimmt, dass Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung "izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar", also bis zur Erteilung der Genehmigung nicht mit Strom, Wasser und Kanalisation versorgt werden. Eine Wohnung an einer provisorischen Versorgung befindet sich damit in einer rechtlichen Lage und nicht bloß in einer unbequemen.

Zwei Einzelheiten in denselben Artikeln verändern die Frage, die ein Käufer stellen sollte. Artikel 30 erlaubt eine Genehmigung für die fertiggestellten Teile eines Gebäudes, sodass Teilnutzungsgenehmigungen existieren und eine einzige Anlage gleichzeitig genehmigte und ungenehmigte Blöcke halten kann. Artikel 31 schließt den Kreis mit dem Zusatz, dass Einheiten, die ihre Genehmigung erhalten haben, diese Leistungen sehr wohl bekommen. Die nützliche Frage lautet deshalb nicht, ob die Anlage iskan hat, sondern ob Ihr bağımsız bölüm (Sondereigentumseinheit) sie hat.

Die Grundbuchurkunde trägt ein verwandtes Signal. Artikel 3/3 des Wohnungseigentumsgesetzes wandelt kat irtifakı auf der Grundlage einer für das gesamte Gebäude erteilten Nutzungsgenehmigung in kat mülkiyeti um. Eine Urkunde, auf der noch kat irtifakı steht, ist ein Anlass, nach der Genehmigung zu fragen, und kein Beweis, dass keine existiert, denn die Umwandlung kann auch auf einen Antrag warten, den niemand gestellt hat. Dieselbe Vorschrift gibt dem Käufer einen Hebel, der in englischsprachigem Material selten auftaucht, denn sie erlaubt, die Umwandlung von jedem einzelnen kat irtifakı-Inhaber anstoßen zu lassen und nicht nur vom Bauträger.

Warum ein "Yapı Kayıt Belgesi" in der Anzeige keine Nutzungsgenehmigung ist

Ein Yapı Kayıt Belgesi, die 2018 im Rahmen der türkischen imar barışı (Bauamnestie) eingeführte Bauregistrierungsbescheinigung, registriert ein ungenehmigtes Gebäude; sie bescheinigt nicht, dass das Gebäude irgendetwas einhält. Der durch Gesetz Nr. 7143 vom 11. Mai 2018 eingefügte vorläufige Artikel 16 des Baugesetzes beschreibt das Verfahren als Registrierung von Gebäuden, die ohne Genehmigung oder entgegen ihrer Genehmigung errichtet wurden, und registriert sie "yapı sahibinin beyanına göre", also nach der Erklärung des Bauherrn. Die Erklärung stammt vom Eigentümer, nicht von einem Prüfer.

Drei Eigenschaften der Bescheinigung zählen für einen Käufer, und alle drei stehen im Artikel selbst.

• Die Versorgung unter der Bescheinigung ist vorläufig. Die Vorschrift erlaubt den Anschluss von Wasser, Strom und Erdgas "geçici olarak", also vorläufig, was rechtlich etwas anderes ist als die dauerhafte Versorgung nach einer Nutzungsgenehmigung gemäß Artikel 31.
• Die Bescheinigung trägt ein eingebautes Enddatum. Der vorläufige Artikel 16 bestimmt, dass ein Yapı Kayıt Belgesi gilt, bis das Gebäude neu errichtet wird oder bis eine Stadterneuerungsmaßnahme auf es angewandt wird.
• Das Verfahren ist für spätere Bauten geschlossen. Nur vor dem 31. Dezember 2017 fertiggestellte Gebäude kamen in Betracht, und die Antragsfrist endete am 31. Oktober 2018, sodass kein seither errichtetes Gebäude eine solche Bescheinigung halten kann.

Eine viel wiederholte Behauptung über Amnestiegebäude ist falsch, und der Artikel sagt es direkt. Englische und türkische Quellen behaupten häufig, ein Gebäude mit bloßem Yapı Kayıt Belgesi könne nie zu kat mülkiyeti gelangen, weil es keine Nutzungsgenehmigung erhalten könne. Der vorläufige Artikel 16 bestimmt das Gegenteil und erlaubt unter drei Bedingungen eine Änderung des cins und die Begründung von kat mülkiyeti "yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın", also ohne dass eine Nutzungsgenehmigung verlangt wird. Das Gebäude muss ein Yapı Kayıt Belgesi halten, alle Eigentümer müssen zustimmen, und Flächen, die im Bebauungsplan in öffentliche Nutzungszonen fallen, müssen abgetreten werden. Wo dieser Weg genutzt wird, verdoppelt sich die Eintragungsgebühr.

Die Zustimmungsbedingung ist die, an der reale Gebäude hängenbleiben. Ein türkischer Küstenblock mit vierzig Eigentümern aus acht Ländern braucht alle vierzig Unterschriften, und ein einziger unerreichbarer Eigentümer hält die Umwandlung auf unbestimmte Zeit auf. Im Bezirk Alanya der Provinz Antalya, wo ein erheblicher Teil des älteren Bestands auf Bescheinigungen statt auf Genehmigungen sitzt, entscheidet diese Rechnung darüber, ob eine Wohnung je beliehen oder umgewandelt werden kann. Das türkische Verfassungsgericht hat zudem mit Entscheidungen vom 24. September 2020 und vom 23. Juli 2024 Teile des vorläufigen Artikels 16 aufgehoben, was ein weiterer Grund ist, einen Anwalt die konkrete Bescheinigung lesen zu lassen und nicht das Verfahren im Allgemeinen.

Warum das Baujahr in der Anzeige nichts über die Erdbebennorm sagt

Die Erdbebenvorschrift, die den Entwurf eines Gebäudes bestimmt hat, hängt am Datum seines yapı ruhsatı, seiner Baugenehmigung, und nicht am Jahr der Fertigstellung oder des Verkaufs. Die Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (türkische Erdbebennorm für Gebäude) erschien in der Resmî Gazete (Amtsblatt) vom 18. März 2018, Ausgabe 30364 (Wiederholungsausgabe), und ihr eigener Artikel 5 bestimmt, dass sie am 1. Januar 2019 in Kraft trat. Artikel 4 derselben Norm hob die Vorschrift von 2007 über in Erdbebengebieten zu errichtende Gebäude auf, die alles vor diesem Datum Genehmigte regierte.

Eine türkische Anzeige nennt meist eine einzige Zahl, das bina yaşı oder Gebäudealter, und diese Zahl kann für drei verschiedene Daten stehen.

Die dritte Zeile ist keine Auslegung. Artikel 31 des Baugesetzes beginnt mit dem Satz "İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir", der Fertigstellungstag des Baus ist der Tag, an dem die Nutzungsgenehmigung erteilt wurde. Das türkische Recht hält also bereits eine Definition des Gebäudealters bereit, und es ist nicht die, die eine Anzeige verwendet.

Die Rechnung lohnt sich an einem realen Muster. Ein Block im Viertel Kestel in Alanya, 2017 genehmigt, 2020 fertiggestellt und 2021 mit der Nutzungsgenehmigung versehen, wird 2026 als fünf oder sechs Jahre alt inseriert. Sein Tragwerksentwurf unterlag der Vorschrift von 2007, weil die Genehmigung dem 1. Januar 2019 um rund zwei Jahre vorausgeht. Ein Nachbarblock, im März 2019 genehmigt und 2022 fertiggestellt, wird als vier Jahre alt inseriert und wurde nach der geltenden Norm entworfen. Das neuer wirkende Gebäude ist in der Hinsicht, auf die es ankommt, das ältere.

Zwei Einschränkungen gehören zu diesem Befund. Ein vor 2019 genehmigtes Gebäude ist weder rechtswidrig noch unsicher; es wurde nach der damals geltenden Norm errichtet, was die normale Lage des größten Teils des Wohnungsbestands in jedem Land ist. Und die geltende Norm beschränkt sich nicht auf Neubauten, denn ihr Artikel 1 erfasst auch die Beurteilung und Ertüchtigung bestehender Gebäude unter Erdbebeneinwirkung, sodass eine statische Beurteilung eines älteren Gebäudes ein definiertes Verfahren ist und keine Improvisation. Die Frage an den Verkäufer ist schlicht das Genehmigungsdatum, und es steht auf dem yapı ruhsatı selbst.

Warum "krediye uygun" nichts darüber sagt, ob Sie einen Kredit bekommen

Krediye uygun, wörtlich kredittauglich, beschreibt die Papiere des Gebäudes und nicht die Eignung des Käufers, heißt also, dass eine Bank gegen die Immobilie beleihen könnte, und nicht, dass eine Bank Ihnen leihen wird. Damit eine türkische Bank eine Hypothek auf eine Wohnung nehmen kann, muss die Wohnung in der Regel als eigene Immobilie unter kat mülkiyeti bestehen und das Gebäude seine Nutzungsgenehmigung haben, weshalb die Formulierung in Anzeigen zusammen mit iskanlı auftritt.

Die zweite Hälfte der Formulierung betrifft die Bewertung, und dort verrechnen sich ausländische Käufer am häufigsten. Bei einem finanzierten Kauf verlangt die Bank ein ekspertiz raporu (Wertgutachten), erstellt von einem durch die Sermaye Piyasası Kurulu (Kapitalmarktbehörde) lizenzierten Bewertungsunternehmen, und der Kredit wird auf den geschätzten Wert berechnet und nicht auf den zwischen den Parteien vereinbarten Preis. Die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster hat mit ihrem Rundschreiben 2024/4 vom 3. Juni 2024, wirksam ab dem 13. Juni 2024, die allgemeine Pflicht zur Vorlage eines Wertgutachtens bei gewöhnlichen Verkäufen an ausländische Käufer aufgehoben und sie für Staatsbürgerschafts- und Aufenthaltsanträge beibehalten. Diese Aufhebung reicht nicht bis zu finanzierten Käufen, denn dort kehrt das Gutachten als eigene Bedingung des Kreditgebers zurück.

Die Lücke, die daraus entsteht, betrifft das Eigenkapital und nicht die Schuld. Eine Wohnung in Oba, inseriert mit 150.000 EUR, was zum Ankaufskurs der Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Zentralbank der Republik Türkei) von 56,3113 Lira je Euro am 10. September 2026 rund 8,45 Millionen TRY entspricht, kann mit 135.000 EUR bewertet werden. Jede Beleihungsquote der Bank wird dann auf 135.000 EUR angewandt, und die Differenz von 15.000 EUR muss der Käufer zusätzlich zu jeder vom Kreditvertrag verlangten Anzahlung selbst aufbringen. Wer vom Angebotspreis aus rechnet statt von der Bewertung, kommt unterfinanziert zur Übertragung.

Ob ein nicht in der Türkei ansässiger ausländischer Käufer überhaupt eine türkische Immobilienfinanzierung erhält, ist eine gesonderte Frage, die von der Bank, den Einkommensnachweisen und der Staatsangehörigkeit abhängt, und keine Anzeige sagt etwas dazu.

Was "kiracılı" mit Ihrem Einzugstermin macht

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung beendet das Mietverhältnis nicht, denn Artikel 310 des Türk Borçlar Kanunu (türkisches Obligationengesetz, Gesetz Nr. 6098) bestimmt, dass bei einem Eigentümerwechsel nach Abschluss des Mietvertrags der neue Eigentümer Partei dieses Mietvertrags wird. Eine mit kiracılı (vermietet) gekennzeichnete Anzeige bietet Ihnen daher die Miete ab dem Tag der Übertragung an und nicht die Schlüssel.

Die Rückgewinnung der Immobilie für den eigenen Gebrauch läuft auf einem Zeitplan, den Artikel 351 des Gesetzes vorgibt. Wer eine vermietete Immobilie erwirbt und sie für sich, den Ehegatten, Abkömmlinge, Vorfahren oder andere gesetzlich Unterhaltsberechtigte tatsächlich als Wohnung oder Geschäftsraum benötigt, kann das Mietverhältnis durch eine sechs Monate später erhobene Klage beenden, sofern er den Mieter binnen eines Monats nach dem Erwerbsdatum schriftlich benachrichtigt. Derselbe Artikel bietet einen zweiten Weg an und erlaubt die Klage stattdessen binnen eines Monats nach Ablauf der Mietzeit.

Der Kalender ist beim ersten Monat unbarmherzig. Wer am 15. März 2026 abschließt, muss dem Mieter bis zum 15. April 2026 schriftlich kündigen und kann ab dem 15. September 2026 klagen. Die Monatsfrist zu verpassen beendet die Rechte des Käufers nicht, weil der Weg über das Mietzeitende aus dem zweiten Absatz bestehen bleibt, doch es kann den Einzug weit über die Saison hinausschieben, die der Käufer im Sinn hatte. Das türkische Recht setzt die Benachrichtigungsfrist und die Wartezeit; es setzt nicht, wie lange das anschließende Verfahren dauert, und aus dem Gesetz lässt sich dazu keine ehrliche Schätzung ableiten.

Drei Unterlagen gehören vor einem Kauf mit Mieter in die Anforderung an den Verkäufer, nämlich der schriftliche Mietvertrag, der Nachweis über die Kaution und die Zahlungshistorie, die zeigt, was der Mieter tatsächlich zahlt, gemessen an dem, was die Anzeige behauptet.

Die Begriffe in türkischen Immobilienanzeigen ohne jede rechtliche Definition

Sechs der am häufigsten wiederholten Formulierungen in türkischen Anzeigen kommen in keiner türkischen Rechtsvorschrift vor, was heißt, dass weder Verkäufer noch Büro noch Portal an ihnen festgehalten werden können. Sie sind für sich genommen nicht unredlich; sie sind schlicht inhaltsleer, bis jemand sie in eine Messung übersetzt. Eine davon verdient mehr Aufmerksamkeit als die übrigen, weil das türkische Küstenrecht der naheliegenden Lesart widerspricht.

"Denize sıfır", wörtlich null zum Meer, beschreibt eine Lage, die das Kıyı Kanunu (Küstengesetz, Gesetz Nr. 3621) für Wohnbauten nicht zulässt. Artikel 4 definiert den sahil şeridi (Küstenstreifen) als den Bereich, der sich von der kıyı kenar çizgisi (Küstenkantenlinie) mindestens 100 Meter landeinwärts erstreckt. Artikel 5 bestimmt sodann, dass in Küstenstreifen errichtete Gebäude der Küstenkantenlinie höchstens bis auf 50 Meter näherkommen dürfen und dass die Fläche zwischen diesem Abstand und der Küstenkantenlinie nur für Fußwege, Promenaden, Ruhen, Aussicht und Erholung genutzt werden darf. Derselbe Artikel hält fest, dass die Küste dem Hoheitsbereich des Staates unterliegt, dass sie jedermann zur gleichen und freien Nutzung offensteht und dass bei der Nutzung von Küste und Küstenstreifen das öffentliche Interesse Vorrang hat. Ein Wohngebäude buchstäblich am Wasser ist nicht das, was das Gesetz vorsieht, und die Formulierung heißt in der Praxis nah.

Drei Einschränkungen halten das genau. Die Küstenkantenlinie wird parzellenweise in einem Verfahren festgelegt, das das Küstengesetz gesondert regelt, sodass sich aus einem Foto keine Entfernung ableiten lässt. Artikel 5 erlaubt, den Küstenstreifen tiefer als 100 Meter anzusetzen, wo örtliche Nutzungen und natürliche Schwellen das erfordern, sodass 100 Meter eine Untergrenze sind und keine Größe. Und das Gesetz führt getrennte Regelungen für Gebäude vor seinen Änderungen von 1992 und für dörfliche Siedlungsgebiete, sodass ein bestehendes Gebäude nahe am Wasser kein Beweis für einen Verstoß ist.

Was die aidat-Angabe in einer türkischen Anzeige aussagt und was nicht

Die aidat-Angabe (Hausgeld) in einer Anzeige ist der Beschluss des kat malikleri kurulu (Eigentümerversammlung) für das laufende Jahr, und sie bindet weder einen künftigen Eigentümer noch bleibt sie fest. Schwerer zu lesen als ein Hausgeld anderswo in Europa wird sie dadurch, dass das Wohnungseigentumsgesetz die Gebäudekosten im selben Artikel auf zwei verschiedene Schlüssel verteilt, sodass zwei gleich große Wohnungen im selben Block rechtmäßig verschiedene Beträge zahlen können.

Artikel 20/1 des Wohnungseigentumsgesetzes setzt beide Schlüssel ausdrücklich. Nach Buchstabe (a) trägt jeder Eigentümer zu gleichen Teilen zu den Kosten von kapıcı, kaloriferci, bahçıvan und bekçi bei, also Hauswart, Heizer, Gärtner und Wächter, sowie zu den dafür eingesammelten Vorschüssen. Nach Buchstabe (b) trägt jeder Eigentümer im Verhältnis seines eigenen arsa payı, seines Grundstücksanteils, zu den Versicherungsprämien des Gebäudes, zu Instandhaltung, Schutz, Ertüchtigung und Reparatur aller Gemeinschaftsflächen, zum Gehalt des Verwalters und zu den Betriebskosten der Gemeinschaftseinrichtungen bei.

Diese Aufteilung erzeugt Ergebnisse, mit denen ausländische Käufer nicht rechnen. Nehmen Sie zwei Wohnungen mit 110 m² in einem Block in Tosmur, eine im Erdgeschoss mit einem arsa payı von 20/1000 und eine im obersten Geschoss mit 28/1000. Beide zahlen genau denselben Anteil am Lohn des Hauswarts. Die Wohnung im obersten Geschoss zahlt vierzig Prozent mehr als die im Erdgeschoss zur Gebäudeversicherung, zur Aufzugswartung, zu Fassadenreparaturen und zu den Betriebskosten des Pools. Eine Anzeige mit einer einzigen Monatszahl kann Ihnen nicht sagen, welche der beiden Positionen Sie kaufen, und der Grundstücksanteil wird nach Artikel 3/2 desselben Gesetzes zu Beginn festgelegt und ändert sich nicht, wenn sich der Wert der Wohnung ändert.

Zwei weitere Vorschriften schneiden Annahmen ab. Artikel 20/1/(c) bestimmt, dass sich ein Eigentümer der Umlage nicht dadurch entziehen kann, dass er auf das Recht zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder -einrichtungen verzichtet oder geltend macht, seine Einheit brauche sie nicht, was den Rabatt "ich benutze den Pool ohnehin nie" beseitigt. Artikel 20/2 setzt den Verzugsschaden auf fünf Prozent im Monat für einen Eigentümer, der die volle Umlage oder den Vorschuss nicht zahlt.

Offene Umlagen eines Vorbesitzers verlangen Sorgfalt statt Alarm. Artikel 22 des Wohnungseigentumsgesetzes macht die Rückstände des Verkäufers nicht zur persönlichen Schuld des Käufers; er bestimmt, dass dort, wo die Forderung nicht beigetrieben werden kann, zugunsten der übrigen Eigentümer eine gesetzliche Hypothek gegen die Wohnung eingetragen werden kann und dass deren Anspruch im Rang vorgeht. Eine eingetragene gesetzliche Hypothek ist eine Last auf der Immobilie und wandert mit ihr. Der richtige Schritt ist, das takyidat (Belastungsverzeichnis) der Urkunde zu lesen und im Vertrag festzuhalten, dass keine Hausgeldrückstände offen sind, statt anzunehmen, die Schuld folge oder sie verschwinde.

Fordern Sie vor der Bindung zwei Unterlagen von der Hausverwaltung an, nämlich das işletme projesi, den von der Versammlung beschlossenen Jahreswirtschaftsplan, und das karar defteri, das Beschlussbuch, das festhält, was die Versammlung zu größeren Arbeiten entschieden hat.

Wie Sie prüfen, ob der Anbieter die Anzeige überhaupt schalten durfte

Nur ein Betrieb mit einem Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi darf in der Türkei eine Immobilienanzeige veröffentlichen, und Artikel 14/2/(i) der Verordnung über den Immobilienhandel verlangt, dass die Nummer des Scheins in der Anzeige selbst erscheint. Diese Nummer ist öffentlich prüfbar, was sie zur schnellsten einzelnen Überprüfung an einer türkischen Anzeige macht.

Prüfen Sie den Anbieter in drei Schritten.

1. Suchen Sie die yetki belgesi numarası und den Firmennamen in der Anzeige, und behandeln Sie ihr Fehlen als ersten Befund.
2. Fragen Sie die Nummer oder den Firmennamen über die Abfragemaske des Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi beim Ticaret Bakanlığı (Handelsministerium) ab, die öffentlich zugänglich ist und keine Mitgliedschaft verlangt.
3. Bestätigen Sie, dass der von der Abfrage zurückgegebene Firmenname mit dem Namen in der Anzeige übereinstimmt und nicht mit einem verbundenen oder ähnlich lautenden Betrieb.

Vier weitere Pflichten derselben Verordnung prägen das Bild einer regelkonformen türkischen Anzeige, und sie fallen leichter auf, wenn man von ihnen weiß.

• Portale dürfen Betriebe ohne Schein nicht aufnehmen. Artikel 12/2/(b) verpflichtet den Betreiber einer Anzeigenplattform, den Schein vor der Aufnahme über die Website oder das Informationssystem des Ministeriums zu prüfen.
• Portale müssen Eigentum oder Vollmacht vor der Veröffentlichung prüfen. Artikel 12/2/(ç), eingefügt durch die am 31. August 2023 veröffentlichte Änderung, verlangt von der Plattform, vor der Veröffentlichung zu prüfen, ob die Immobilie dem Mitglied, dessen Verwandten ersten oder zweiten Grades in gerader Linie oder dessen Ehegatten gehört oder ob das Mitglied vom Eigentümer bevollmächtigt wurde.
• Büros dürfen keine Immobilien bewerben, für die sie keinen Auftrag haben. Artikel 14/2/(j) verbietet es, eine Immobilie zu inserieren, zu deren Verkauf, Vermarktung oder Vermietung der Betrieb nicht beauftragt ist.
• Verkaufte Immobilien müssen binnen drei Tagen offline. Artikel 14/2/(h) verlangt vom Büro, die Anzeige binnen drei Tagen nach dem Verkauf, der Vermietung, der Aufgabe von Verkauf oder Vermietung oder nach Beendigung oder Ablauf des Maklervertrags zu beenden.

Die letzte Pflicht erklärt ein Muster, das ausländische Käufer frustriert. Eine Anzeige, die für eine vor Wochen verkaufte Wohnung noch online steht, ist nicht bloß schlechte Pflege; sie verstößt gegen Artikel 14/2/(h), und dieselbe Praxis, mit der Anfragen auf anderen Bestand umgelenkt werden, ist das, was Artikel 12/1 mit seinem Verbot irreführender Angaben und Unterlagen in Anzeigen adressiert. Nichts davon macht ein türkisches Portal betrugssicher, denn die Verordnung legt die Prüfpflicht auf die Plattform, ohne vorzuschreiben, wie die Prüfung durchzuführen ist.

Warum eine türkische Anzeige selten einen Energieausweis zeigt

Das türkische Recht verlangt für einen Verkauf sehr wohl ein Enerji Kimlik Belgesi (Energieausweis, kurz EKB), und der Eigentümer muss dem Käufer eine Kopie aushändigen. Artikel 25/15 der Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (Verordnung über die Energieeffizienz von Gebäuden) bestimmt, dass "binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır", dass also für Geschäfte über Kauf, Verkauf oder Vermietung von Gebäuden oder unabhängigen Einheiten ein Ausweis ausgestellt sein muss und dass der Eigentümer beim Verkauf oder der Vermietung dem Käufer oder Mieter eine Kopie davon übergibt. Für bestehende Gebäude gilt die Pflicht seit dem 1. Januar 2020.

Der Ausweis ist das türkische Gegenstück zum Energieausweis, den ein deutscher, niederländischer, schwedischer oder dänischer Käufer zu Hause an jeder Anzeige erwartet, und sein weitgehendes Fehlen in türkischen Anzeigen hat eine Erklärung im Text. Artikel 14/2/(i) der Verordnung über den Immobilienhandel verlangt Angaben zum Energieausweis in der Anzeige nur "varsa", also sofern er existiert, sodass eine Anzeige ohne ihn nicht automatisch gegen die Werberegeln verstößt, obwohl der Verkauf selbst den Ausweis verlangt.

Durchsetzung ist etwas anderes als Pflicht, und das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel benennt den Unterschied in seiner eigenen veröffentlichten Handreichung zu Energieausweisen für bestehende Gebäude offen. Eine Überwachung durch Grundbuchdirektionen, Gemeinden und beteiligte Stellen wird dort als "planlanmaktadır", also geplant, beschrieben. Die einzige genannte Sanktion ist das Geschäft selbst. Kein gesondertes Bußgeld trifft ein Gebäude, das nie einen Ausweis erlangt hat, und dieselbe Handreichung räumt eine verbreitete Sorge aus, indem sie bestätigt, dass ein bestehendes Gebäude für einen Ausweis keine Außendämmung nachrüsten muss.

Für einen Käufer folgt daraus eine bescheidene, aber reale Handlung. Fordern Sie das EKB bei Abgabe des Angebots an und nicht erst bei der Übertragung, denn der Eigentümer ist die Partei, die es beibringen muss, und seine Energieklasse ist die einzige vergleichbare Effizienzangabe, die ein türkisches Gebäude hergibt.

Eine Alanya-Anzeige Zeile für Zeile gelesen

Ein vollständiger Durchgang durch eine gewöhnliche Alanya-Anzeige ergibt dreizehn Felder, von denen drei gesetzlich vorgeschrieben sind und fehlen. Diese drei Lücken fallen einem an der Verordnung geschulten Leser zuerst auf, und es sind die Felder, mit denen ein Käufer sonst alles Übrige selbst überprüfen könnte.

Die folgende Anzeige ist konstruiert und nicht abgeschrieben, doch jedes Feld darin kommt im türkischen Portalbestand für den Bezirk Alanya der Provinz Antalya vor, und ihre Zahlen gelten nach dem Stand September 2026.

Satılık Daire · Mahmutlar, Alanya · 2+1 · 110 m² · 3. kat · Bina yaşı 6 · Eşyalı · Denize 400 m · Aidat 1.500 TL (September 2026) · Krediye uygun · İskanlı · Site içerisinde, havuzlu · 145.000 EUR (September 2026)

Die beiden Zeilen mit dem größten Gewicht sind die beiden, die nicht da sind. Eine Anzeige dieser Form ist im Markt von Alanya gewöhnlich und sagt nichts Unredliches; sie lässt schlicht die drei Felder aus, mit denen ein Käufer den Rest ohne das Wohlwollen anderer überprüfen könnte.

Häufige Fragen zu Immobilienanzeigen in der Türkei