Immobilienmakler in der Türkei: seriöse Agentur erkennen und Provision prüfen

Die Wahl eines Immobilienmaklers in der Türkei ist eine Dokumentenprüfung und keine Charakterfrage, denn die Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Verordnung über den Immobilienhandel) legt fest, was eine lizenzierte Agentur besitzen, vorlegen und berechnen darf. Eine lizenzierte Agentur hält ein yetki belgesi, eine dem Unternehmen und nicht der Person ausgestellte Handelserlaubnis des türkischen Handelsministeriums, und jeder kann diese Erlaubnis ohne Konto über den Handelsnamen im TTBS (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, Informationssystem für den Immobilienhandel) des Ministeriums abfragen. Dieselbe Verordnung deckelt die Vermittlungsprovision beim Verkauf auf 4 Prozent des Kaufpreises ohne Mehrwertsteuer und teilt sie zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer auf, sofern der Vermittlungsvertrag nichts anderes bestimmt. Die vielzitierten "2 Prozent vom Käufer" sind damit eine vertragliche Zuweisung und kein gesetzlicher Satz. Die Verordnung macht die Besichtigung außerdem kostenfrei, schreibt bis hin zum Provisionssatz vor, was auf dem Besichtigungsdokument stehen muss, und lässt die Agentur ihre Provision auch dann verdienen, wenn der Käufer sie später umgeht und direkt beim Eigentümer kauft. Nichts davon greift beim Kauf unmittelbar vom Bauträger, denn ein Unternehmen, das eigene Einheiten verkauft, vermittelt nicht und hat keine gedeckelte Provision offenzulegen; seine Vertriebskosten stecken im Angebotspreis. Ab dem 1. Oktober 2026 erreicht eine neue Zahlungssystemregel beide Seiten und verlangt, dass der Kaufpreis über ein System läuft, das Eigentum und Geld im selben Moment überträgt. Vier prüfbare Angaben trennen deshalb eine starke Agentur von einer schwachen, nämlich die Nummer der Handelserlaubnis, der Name des verantwortlichen Beraters, der auf dem Besichtigungsdokument eingetragene Provisionssatz und die Identität dessen, der den Auftragsvertrag unterschrieben hat, aus dem die Agentur bezahlt wird.

Welche Lizenz braucht ein Immobilienmakler in der Türkei?

Ein lizenzierter Immobilienmakler in der Türkei besitzt ein yetki belgesi (taşınmaz ticareti yetki belgesi, Handelserlaubnis für den Immobilienhandel), das dem Unternehmen und nicht der einzelnen Person ausgestellt wird. Die Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Verordnung über den Immobilienhandel), veröffentlicht am 5. Juni 2018 im Resmî Gazete (türkisches Amtsblatt) unter der Nummer 30442, bestimmt in Artikel 5, dass der Immobilienhandel von Unternehmen und Vertragsunternehmen mit dieser Erlaubnis betrieben wird. Die Provinzdirektion des Handelsministeriums stellt sie über das Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (Informationssystem für den Immobilienhandel) aus, verlängert und widerruft sie.

Die Erlaubnis trägt die Unternehmensidentität, nicht eine Marke. Artikel 5 Absatz 3 verlangt bei einer Handelsgesellschaft die Angabe der MERSİS-Nummer und des eingetragenen Handelsnamens; bei einem Handwerks- oder Kleingewerbebetrieb erscheinen der im ESBİS eingetragene Name und die Personenkennziffer des Inhabers. Artikel 5 Absatz 5 fügt den Satz hinzu, der für einen Käufer in einem Büro in Alanya am wichtigsten ist: Eine Handelserlaubnis wird für jedes Unternehmen und jedes Vertragsunternehmen gesondert ausgestellt und ist nicht übertragbar. Ein zweites Büro, das unter der Erlaubnisnummer einer Schwestergesellschaft arbeitet, bewegt sich außerhalb der Verordnung, so vertraut das Logo im Fenster auch aussehen mag.

Die lizenzierte Tätigkeit ist enger gefasst, als die meisten ausländischen Käufer annehmen. Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe k definiert taşınmaz ticareti als Vermittlung beim Verkauf, bei der Vermarktung und bei der Vermietung von Immobilien, unabhängig davon, ob die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, zusammen mit den in Artikel 13 aufgezählten Nebenleistungen. Das entscheidende Wort ist Vermittlung. Diese eine Definition bestimmt, welche der folgenden Regeln für Ihren Kauf gelten, und sie ist der Grund, warum zwei Firmen, die Ihnen dieselbe Wohnung in Oba zeigen, völlig unterschiedlichen Pflichten unterliegen können.

Drei Verkäufertypen in Alanya sehen gleich aus, nur einer ist ein regulierter Makler

Ausländische Käufer in Alanya treffen auf drei verschiedene Arten von Gegenüber, und nur der lizenzierte Vermittler ist an die Provisionsgrenze, die Vertragsregeln und den Beschwerdeweg der Verordnung über den Immobilienhandel gebunden. Alle drei kommen im selben Auto, nutzen dieselben Portale und bezeichnen sich auf Deutsch als Immobilienagentur. Wer sie vor der ersten Besichtigung auseinanderhält, weiß, worauf er bestehen kann und wohin er sich wenden kann, wenn das Geschäft schiefgeht.

Die zweite Zeile erklärt die meiste Verwirrung im Alanyaer Neubaumarkt. Wenn die Firma, die Ihnen eine Wohnung verkauft, diese Wohnung selbst besitzt, steht sie auf der Verkäuferseite des Geschäfts statt zwischen zwei Parteien, und Artikel 20 hat keine Vermittlungsprovision, die er begrenzen könnte. Ihre Vertriebskosten stecken stattdessen im Angebotspreis, ungedeckelt und unsichtbar. Die dritte Zeile schließt Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe c, der einen emlak danışmanı (Immobilienberater) als Vertriebs- und Verkaufspersonal definiert, das auf Grundlage eines Arbeitsvertrags bei einem lizenzierten Unternehmen oder Vertragsunternehmen angestellt ist. Ein freier Vermittler ohne Arbeitgeber ist im Sinne der Verordnung überhaupt kein Berater.

Maklerlizenz in der Türkei selbst prüfen: die TTBS-Abfrage in drei Minuten

Die Prüfung einer türkischen Agentur braucht eine öffentliche Webseite und kein Benutzerkonto. Das Handelsministerium betreibt eine Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama (Abfrage der Handelserlaubnis für den Immobilienhandel) unter ttbs.gtb.gov.tr, die nach Erlaubnisnummer, Handelsnamen des Unternehmens oder Provinz sucht und keine Anmeldung verlangt. Eine Prüfung am 22. August 2026 fand die Maske offen und mit diesen drei Feldern vor.

Vier Schritte führen die Prüfung vom Inserat bis an den Schreibtisch der Agentur.

1. Lesen Sie zuerst das Online-Inserat, denn Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe i verlangt in jeder Anzeige die Erlaubnisnummer, den auf der Erlaubnis eingetragenen Unternehmensnamen sowie Provinz, Landkreis, Stadtteil, Block und Parzelle der Immobilie.
2. Geben Sie den exakten eingetragenen Handelsnamen in die TTBS-Suche ein, nicht die deutsche oder englische Marke von der Visitenkarte, denn Artikel 5 Absatz 3 bindet die Erlaubnis an den MERSİS- oder ESBİS-Eintrag.
3. Vergleichen Sie das Ergebnis mit dem veröffentlichten Register des Ministeriums, das nach Artikel 11 Absatz 4 die aktuellen Erlaubnisinhaber auf der Website des Ministeriums ausweisen muss.
4. Fragen Sie, ob das Büro ein eigenständiges işletme oder ein sözleşmeli işletme (Vertragsunternehmen) in den Räumen einer anderen Firma ist, denn Artikel 6 Absatz 3 verlangt vom Vertragsunternehmen eine eigene Erlaubnis.

Ein leeres Suchergebnis hat drei mögliche Bedeutungen, und keine davon ist harmlos: Das Unternehmen hatte nie eine Erlaubnis, die Erlaubnis wurde widerrufen, oder der Ihnen genannte Handelsname weicht vom eingetragenen ab. Lassen Sie sich die Erlaubnisnummer schriftlich geben und wiederholen Sie die Suche, bevor eine Anzahlung fließt.

Die Lizenz gehört dem Unternehmen, die Qualifikation der Person

Unternehmenslizenz und Beraterqualifikation beantworten zwei verschiedene Fragen, und eine lizenzierte Agentur kann Ihnen trotzdem eine unqualifizierte Person ins Auto setzen. Artikel 10 Absatz 1 setzt den persönlichen Maßstab: Ein sorumlu emlak danışmanı (verantwortlicher Immobilienberater) muss ein mesleki yeterlilik belgesi (Berufsqualifikationsnachweis) der Stufe 5 der türkischen Berufsqualifikationsbehörde Mesleki Yeterlilik Kurumu besitzen, ein emlak danışmanı die Stufe 4. Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe ç verbindet dann beide Ebenen, denn ein Unternehmen erhält keine Handelserlaubnis, solange nicht mindestens einer seiner verantwortlichen Berater die Stufe 5 hält.

Der verantwortliche Berater ist kein von der Agentur erfundener Titel. Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe i definiert die Rolle bei Einzelunternehmern als den Kaufmann selbst und bei Gesellschaften und Zweigniederlassungen als den bevollmächtigten Vertreter, der die Immobilientätigkeit führt. Diese Person trägt Unterschriftspflichten: Artikel 14 Absatz 3 verlangt, dass Auftrags-, Vermittlungs-, Miet- und Dienstleistungspartnerschaftsverträge eines Vertragsunternehmens vom verantwortlichen Berater des Unternehmens geprüft und unterschrieben werden, an das es gebunden ist, und Artikel 15 Absatz 2 Buchstabe a verlangt Namen und Unterschrift des verantwortlichen Beraters auf dem Auftragsvertrag selbst.

Eine Ausnahme sollte man kennen, bevor man aus einem fehlenden Zertifikat auf einen unqualifizierten Berater schließt. Artikel 10 Absatz 2 befreit Absolventen von Bildungsgängen der Sekundarstufe oder des Hochschulbereichs in immobilienbezogenen Fächern von der Berufsqualifikationspflicht, einschließlich anerkannter gleichwertiger ausländischer Einrichtungen. Die brauchbare Frage im Erstgespräch ist deshalb eng statt anklagend. Fragen Sie, wer der eingetragene sorumlu emlak danışmanı ist, denn dieser Name muss auf den Papieren stehen, die Sie unterschreiben sollen, und ein Verkäufer, der darauf keine Antwort hat, ist nicht die Person, deren Unterschrift die Agentur bindet.

Was einem türkischen Immobilienmakler gesetzlich verboten ist

Artikel 14 der Verordnung über den Immobilienhandel macht aus dem Berufsverhalten statt einer Frage des Rufs eine Liste von Pflichten, die eine lizenzierte Agentur Ihnen schuldet und die das Handelsministerium durchsetzt. Sieben davon verändern, worauf ein ausländischer Käufer auf einer Besichtigungsreise bestehen kann.

• Gibt Ihnen nach Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe g genug Zeit, Dokumente vor der Unterschrift zu lesen, erklärt deren Bestimmungen und händigt Ihnen eine Kopie von allem aus, was Sie unterschreiben.
• Übermittelt nach Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe ğ jedes Angebot und Gegenangebot zutreffend und sachlich, schriftlich oder elektronisch, so bald wie möglich.
• Verschweigt nach Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe ç nichts, was die Entscheidung der von ihr betreuten Personen beeinflussen würde.
• Unterlässt nach Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe d jedes Verhalten, das den Interessen der von ihr betreuten Personen zuwiderläuft.
• Handelt nach Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe b ehrlich, fair und sorgfältig und gibt keine irreführenden Auskünfte.
• Bewirbt nach Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe j nur Immobilien, zu deren Verkauf, Vermarktung oder Vermietung sie beauftragt ist.
• Führt nach Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe k zu jedem Auftragsvertrag eine Akte und bewahrt Vertrag und zugehörige Unterlagen mindestens fünf Jahre auf.

Artikel 14 Absatz 1 fügt einen räumlichen Test hinzu, der nichts kostet. Räume für den Immobilienhandel dürfen nicht als Wohnung genutzt werden, und dort darf keine andere gewerbliche Tätigkeit stattfinden. Eine Agentur, die aus einer Wohnung heraus arbeitet oder aus einer Ecke eines Restaurants oder eines Mietwagenschalters, steht außerhalb dieser Regel, noch bevor irgendeine Frage der Servicequalität aufkommt.

Die Leseregel geht in der Praxis am leichtesten verloren. Ein türkischsprachiges Formular, das Ihnen im Auto mit einem Stift und der Bitte um sofortige Unterschrift gereicht wird, ist genau die Situation, die Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe g regelt. Darum zu bitten, das Papier mitzunehmen, zu lesen und unterschrieben zurückzubringen, ist keine unangenehme Forderung eines schwierigen Kunden. Es ist die Agentur, die eine Pflicht erfüllt, die sie ohnehin hat.

Das Papier im Auto ist das taşınmaz gösterme belgesi

Das Formular, das zu Beginn einer Besichtigung erscheint, ist ein taşınmaz gösterme belgesi (Besichtigungsnachweis), und die Besichtigung selbst muss kostenlos sein. Artikel 19 Absatz 4 sagt klar, dass für die Leistung des Zeigens einer Immobilie kein Entgelt verlangt werden darf. Artikel 19 Absatz 1 verlangt, dass die Besichtigung durch Ausstellung dieses Dokuments erbracht wird, unabhängig davon, ob die Immobilie physisch oder elektronisch gezeigt wird.

Artikel 19 Absatz 2 legt fest, was das Dokument mindestens enthalten muss, und jeder Punkt ist zugleich ein Test für die Agentur, die vor Ihnen sitzt.

Artikel 19 Absatz 2 verlangt außerdem mindestens zwei Ausfertigungen, von denen je eine bei jeder Partei bleibt; wer eine Besichtigung ohne seine Ausfertigung verlässt, hinterlässt den einzigen Beleg bei der Agentur. Artikel 19 Absatz 3 verlangt ein eigenes Dokument je Käufer und, wenn ein Dokument mehrere Immobilien abdeckt, eine gesonderte Unterschrift für jede Immobilie. Ein einzelnes Blatt mit fünf Adressen und einer Unterschrift am Fuß erfüllt diese Anforderung nicht.

Kann man den Makler umgehen und direkt vom Eigentümer kaufen?

Den Makler nach einer Besichtigung zu umgehen beseitigt die Provision nicht. Artikel 20 Absatz 8 bestimmt, dass die Provision auch dann verdient ist, wenn die Immobilie während der Laufzeit des Auftragsvertrags unmittelbar vom Eigentümer gekauft oder gemietet wird und das Unternehmen, das den taşınmaz gösterme belgesi ausgestellt hat, dabei übergangen wird. Ihre Unterschrift im Auto ist es, die diese Bestimmung auslöst, und deshalb verdient der Besichtigungsnachweis mehr Aufmerksamkeit als die Preisdiskussion, die danach folgt.

Die Regel hat eine Grenze, die man genau lesen sollte. Sie knüpft an die Laufzeit des Auftragsvertrags zwischen Agentur und Eigentümer an, nicht an einen unbegrenzten Zeitraum, und sie knüpft an die konkrete Immobilie an, die auf dem Besichtigungsnachweis steht. Ein Käufer, dem eine Agentur eine Wohnung in Kestel gezeigt hat und der später über eine andere Agentur eine andere Wohnung im selben Haus kauft, wird vom Wortlaut des Artikels 20 Absatz 8 nicht erfasst.

Artikel 20 Absatz 9 regelt, was passiert, wenn die Agentur mitten im Geschäft ihre Erlaubnis verliert. Am Tag des Widerrufs gültige Auftragsverträge gelten als beendet, die Provision für bis dahin erbrachte Leistungen bleibt aber verdient. Eine widerrufene Erlaubnis beendet die Beziehung also, ohne das zu löschen, was die Agentur bereits geleistet hat.

Wie hoch ist die Maklerprovision in der Türkei?

Die Türkei deckelt die Maklerprovision durch Verordnung statt durch Marktbrauch. Artikel 20 Absatz 1 bestimmt, dass der Provisionssatz für eine Verkaufsvermittlung 4 Prozent des im Vermittlungsvertrag genannten Kaufpreises ohne Mehrwertsteuer nicht übersteigen darf. Artikel 20 Absatz 2 deckelt die Vermittlungsprovision bei Vermietung auf eine Monatsmiete, ebenfalls ohne Mehrwertsteuer. Die Mehrwertsteuer kommt dann mit dem allgemeinen Satz von 20 Prozent hinzu, der seit dem 10. Juli 2023 gilt. Deutschsprachige Ratgeber nennen bis heute 18 Prozent; dieser Satz ist überholt.

Die Grenze ist eine Obergrenze und keine Staffel. Die Parteien dürfen weniger als 4 Prozent vereinbaren und tun das bei höherwertigen Einheiten häufig; mehr dürfen sie nicht vereinbaren. Zwei weitere Absätze schließen die naheliegenden Umwege. Artikel 20 Absatz 3 bestimmt, dass bei Erbringung der in Artikel 13 genannten Zusatzleistungen neben der Verkaufs- oder Mietvermittlung nur eine einzige Provision genommen werden darf, selbst wenn ein gesonderter Auftragsvertrag unterschrieben wurde, und dass diese Provision den Satz aus Artikel 20 Absatz 1 nicht übersteigen darf. Artikel 20 Absatz 4 legt fest, wann das Geld überhaupt geschuldet ist: Das Unternehmen verdient die Provision durch Erbringung der Leistung, die Gegenstand des Auftragsvertrags ist.

Bei einem Kaufpreis von 8.402.000 TL, im August 2026 rund 150.000 Euro, ergibt die 4-Prozent-Grenze eine Höchstprovision von 336.080 TL vor Steuer, und mit 20 Prozent Mehrwertsteuer steigt der Bruttobetrag auf 403.296 TL. Ein Angebot über "4 Prozent plus Mehrwertsteuer plus Aktengebühr plus Dokumentengebühr" überschreitet, was Artikel 20 Absatz 3 erlaubt, denn die Zusatzleistungen dürfen keine zweite Rechnung tragen.

Wer zahlt die Maklerprovision, der Käufer oder der Verkäufer?

Die deutschsprachige Antwort im Netz lautet, dass üblicherweise der Käufer 2 Prozent und der Verkäufer 2 Prozent zahlt. Die Verordnung sagt etwas fein Unterschiedliches und Nützlicheres. Artikel 20 Absatz 5 bestimmt, dass die innerhalb der Grenzen festgesetzte Provision zu gleichen Teilen von den Parteien getragen wird, sofern der Vermittlungsvertrag nichts anderes vorsieht. Die hälftige Teilung ist eine Auffangregel für den Fall, dass der Vertrag schweigt, und kein Marktstandard, der überlebt, was auch immer im Vertrag steht.

Für deutsche Käufer ist genau hier der Unterschied zur Heimat interessant. In Deutschland ordnen die seit dem 23. Dezember 2020 geltenden Paragrafen 656c und 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher die Teilung der Maklerkosten zwingend an; in der Türkei ist die Teilung dagegen abdingbar und wird durch eine abweichende Klausel im Vermittlungsvertrag verdrängt. Wer die deutsche Regel gedanklich mitbringt, unterschätzt, wie viel in der Türkei am Vertragstext hängt.

Artikel 20 Absatz 6 schließt den Weg der Doppelabrechnung. Wurden mit Käufer und Verkäufer gesonderte Auftragsverträge für einen Verkauf unterschrieben, darf nur eine Dienstleistungsprovision genommen werden, und diese wird in den Vermittlungsverträgen erneut innerhalb derselben Grenzen festgesetzt. Die Doppelvertretung ist in der Türkei nicht verboten, die doppelte Provision schon. Artikel 20 Absatz 7 regelt Agenturen, die ein Geschäft gemeinsam bearbeiten: Die Provision wird an das im Vermittlungsvertrag genannte Unternehmen gezahlt und nach dem Dienstleistungspartnerschaftsvertrag geteilt, bei Schweigen dieses Vertrags zu gleichen Teilen. Ein gemeinsam bearbeitetes Geschäft erhöht also nicht, was Sie schulden.

Das türkische Vertragsrecht setzt eine zweite Schicht von Bedingungen darauf. Artikel 520 des Türk Borçlar Kanunu (türkisches Obligationenrecht) definiert den simsarlık sözleşmesi (Maklervertrag) und bestimmt dann, dass ein Maklervertrag über eine Immobilie ohne Schriftform nicht wirksam ist. Artikel 521 knüpft die Zahlung an die Ursächlichkeit, denn der Makler verdient eine Provision nur, wenn der Vertrag infolge seiner Tätigkeit zustande kommt. Artikel 525 erlaubt dem Richter, eine unverhältnismäßig hohe vereinbarte Provision auf Antrag des Schuldners aus Billigkeitsgründen herabzusetzen, ein Rechtsbehelf, der einer als Kaufmann handelnden Partei verschlossen, dem privaten Käufer einer Ferienwohnung aber offen steht.

Rechenbeispiel: Was die 4-Prozent-Grenze bei einer Wohnung für 150.000 Euro in Alanya bedeutet

Rechnet man die Grenze an einem typischen Alanyaer Kaufpreis durch, zeigt sich, wie klein der Verhandlungsspielraum tatsächlich ist. Eine Wohnung für 150.000 Euro entspricht 8.402.385 TL zum Ankaufskurs der Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Zentralbank der Republik Türkei) von 56,0159 TL je Euro am 21. August 2026, und die 4-Prozent-Grenze ergibt dann mit Mehrwertsteuer eine Höchstprovision von rund 7.200 Euro brutto.

Zwischen hälftiger Teilung und voller Zuweisung liegen im August 2026 bei einer einzigen Wohnung 3.600 Euro, und eine Klausel in einem Vertrag, den die meisten ausländischen Käufer nie lesen, entscheidet, welche der beiden gilt. Eine Agentur, die "3 Prozent vom Käufer" nennt, nennt damit eine vertragliche Zuweisung und keinen gesetzlichen Satz, und eine Zuweisung ist verhandelbar, wie es die Obergrenze nicht ist. Dieselbe Wohnung direkt vom Bauträger gekauft erzeugt keine einzige dieser Positionen, weil es keine Vermittlungsprovision gibt, die sich deckeln, zuweisen oder verhandeln ließe.

Warum "keine Provision für den Käufer" meistens stimmt und Sie trotzdem etwas kostet

Agenturen, die in Alanya Neubaubestand verkaufen, sagen ausländischen Käufern regelmäßig, es falle keine Provision an, und die Aussage trifft meist zu als Beschreibung dessen, wer die Rechnung bezahlt, nicht dessen, was die Wohnung kostet. Gehören die Einheiten dem Bauträger, entsteht zwischen Ihnen und dem Eigentümer keine Vermittlungsprovision, und nichts in Artikel 20 gilt für die Vertriebskosten. Verkauft eine Agentur Bauträgerbestand aufgrund eines Vertrags mit diesem Bauträger, zahlt der Bauträger die Provision, und Vertragspartner der Agentur ist der Bauträger.

Die Folge ist strukturell und nicht hinterhältig. Die vertraglichen Pflichten einer Agentur richten sich an die Person, die den Auftragsvertrag mit ihr unterschrieben hat. Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe ç und Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe d verpflichten die Agentur, nichts zu verschweigen, was die Entscheidung beeinflusst, und Verhalten gegen die Interessen der von ihr betreuten Personen zu unterlassen, und wer diese Personen sind, bestimmt der Vertrag. Ein Käufer, der nichts unterschrieben hat, ist durch die allgemeinen Verhaltensregeln und durch den Besichtigungsnachweis geschützt, steht aber vollständig außerhalb des Vertragsverhältnisses.

Es gibt einen dokumentierten Gegenzug. Artikel 15 Absatz 4 sieht ausdrücklich Auftragsverträge vor, in denen der iş sahibi (Auftraggeber) der Käufer oder der Mieter ist, womit ein käuferseitiger Auftragsvertrag eine von der Verordnung bereits anerkannte Form ist. Ihn zu unterschreiben bringt die Richtung der Beziehung aufs Papier, und er zieht die Offenlegungsliste des Artikels 15 Absatz 3 nach sich, die vom Vertrag die Angabe von Bau- und Bewohnbarkeitsstatus, Grundbuchdaten, Größe, Alter und tatsächlicher Nutzung, Etage und Ausrichtung, Entfernungen zu öffentlichem Verkehr und sozialer Infrastruktur, innerer Aufteilung sowie etwaiger Hypotheken, Pfändungen oder ähnlicher Belastungen verlangt.

AKEA arbeitet im selben Markt und unter denselben Regeln, und bei einem großen Teil des Alanyaer Neubaubestands zahlt der Bauträger die Verkaufsprovision und nicht der Käufer. Das hier beschriebene Modell ist bei diesen Verkäufen also AKEAs eigenes und keine Praxis fremder Firmen, und ein Käufer darf jede Agentur, auch diese, danach fragen, wer sie bei einer bestimmten Wohnung bezahlt.

Ab dem 1. Oktober 2026 soll der Kaufpreis über das Zahlungssystem laufen

Eine am 29. April 2026 im Resmî Gazete unter der Nummer 33238 veröffentlichte Änderung hat der Verordnung über den Immobilienhandel einen neuen Ek Madde 1 (Zusatzartikel 1) mit der Überschrift Ödeme sistemi (Zahlungssystem) hinzugefügt. Dessen erster Absatz bestimmt, dass der Preis, soweit er bei einem Immobilienverkauf bar, per Überweisung, per elektronischem Zahlungsverkehr oder auf andere vom Ministerium bestimmte Weise gezahlt wird, über ein Zahlungssystem läuft, das Eigentum und Kaufpreis im selben Moment den Besitzer wechseln lässt. Das Handelsministerium hat den Starttermin vom 1. Juli 2026 auf den 1. Oktober 2026 verschoben.

Vier Merkmale des neuen Artikels entscheiden, wie er einen ausländischen Käufer erreicht.

• Gilt für Verkäufe durch Unternehmen und durch andere natürliche und juristische Personen, erfasst also private Verkäufer und Bauträger und nicht nur lizenzierte Agenturen.
• Nimmt den finanzierten Teil aus, wenn eine Bank nach dem Bankengesetz 5411 oder eine Finanzierungs- oder Spar-Finanzierungsgesellschaft nach dem Gesetz 6361 einen Teil des Preises finanziert, und belässt den Rest im System.
• Erhebt bei jeder Transaktion eine Nutzungsgebühr, die vom an den Verkäufer überwiesenen Kaufpreis abgezogen wird.
• Überlässt die Liste der Verkäufe außerhalb des Systems dem Handelsministerium, das sie im Benehmen mit dem Ministerium für Umwelt, Städtebau und Klimawandel festlegt und auf seiner Website bekannt gibt.

Die Ermächtigung im vierten Merkmal zieht die ehrliche Grenze dessen, was heute gesagt werden kann. Ek Madde 1 überlässt die Ausnahmen dem Ministerium, statt sie in die Verordnung zu schreiben, und jede sichere Behauptung darüber, welche Geschäfte dem System entgehen, einschließlich der Wochen vor der Umschreibung gezahlten Anzahlung, läuft damit Regeln voraus, die noch nicht veröffentlicht sind. Was ein Käufer jetzt tun kann, ist eine Agentur zu fragen, wie sie die Zahlung nach dem 1. Oktober 2026 abwickeln will, denn ein Büro, das darüber noch nicht nachgedacht hat, hat die Änderung nicht gelesen, die seine eigenen Geschäfte regelt.

Wo Sie sich beschweren, wenn eine Agentur gegen diese Regeln verstößt

Beschwerden über eine lizenzierte Agentur gehen an den Staat und nicht an eine Berufskammer. Artikel 22 Absatz 1 gibt dem Handelsministerium die Befugnis, die Anwendung der Verordnung sowie die daraus entstehenden Probleme und Beschwerden zu prüfen, und bestimmt, dass das Ministerium diese Befugnis über seine Provinzdirektionen ausüben kann. Artikel 22 Absatz 2 verpflichtet die örtlichen Erlaubnisbehörden, auf Verlangen des Ministeriums Vorprüfungen durchzuführen, und Artikel 22 Absatz 3 gibt ihnen zehn Tage, das Ergebnis an die Provinzdirektion zu melden.

Die Sanktion ist verwaltungsrechtlich. Artikel 22 Absatz 4 wendet auf Verstöße gegen die Verordnung die Bußgelder aus Artikel 18 des Gesetzes 6585 über die Regulierung des Einzelhandels an und auf Verstöße gegen die Online-Werberegeln des Artikels 12 Absatz 2 die Bußgelder aus Artikel 12 Absatz 1 Buchstabe d des Gesetzes 6563 über die Regulierung des elektronischen Handels. Artikel 22 Absatz 5 fügt eine Bestimmung hinzu, die bei einem franchiseartigen Büro zählt: Verstößt ein Vertragsunternehmen in einer Angelegenheit gegen die Verordnung, die im Einflussbereich des Unternehmens liegt, an das es gebunden ist, werden gegen beide gesonderte Bußgelder verhängt.

Ihre Beweisakte muss ohnehin schon existieren. Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe g verpflichtet die Agentur, Ihnen eine Kopie von allem auszuhändigen, was Sie unterschreiben, und Artikel 19 Absatz 2 verlangt den Besichtigungsnachweis in mindestens zwei Ausfertigungen, von denen eine bei Ihnen bleibt. Diese Kopien zusammen mit der abgefragten Erlaubnisnummer aufzubewahren macht aus einem Streit über das gesprochene Wort eine Akte mit Unterschriften. Verwaltungsbeschwerde und zivilrechtliche Klage auf Geld sind getrennte Wege, und wer den einen geht, ersetzt damit nicht den anderen.