Kaufvertrag für eine Immobilie in der Türkei: welches Dokument bindet und was hineingehört

Ein Immobilienkaufvertrag in der Türkei ist eines von drei verschiedenen Dokumenten, und welches davon ein Käufer unterschreibt, entscheidet darüber, ob dessen Klauseln überhaupt jemanden binden. Eine gewöhnliche schriftliche Vereinbarung, die im Büro einer Maklerfirma unterschrieben wird, überträgt nichts und trägt in aller Regel auch keine funktionierende Verfallsklausel, denn Artikel 237 des türkischen Obligationenrechts und Artikel 706 des Zivilgesetzbuchs machen die amtliche Form zur Wirksamkeitsvoraussetzung und nicht zur Formalie. Ein notariell errichtetes Verkaufsversprechen begründet einen durchsetzbaren Anspruch und lässt sich im Grundbuch vormerken, wo es fünf Jahre lang auch gegen einen späteren Käufer wirkt. Seit dem 1. Januar 2023 kann ein Notar nach Artikel 61/A des türkischen Notargesetzes auch den Kaufvertrag selbst errichten und ihn im Grundbuchinformationssystem eintragen, wobei die Grunderwerbsgebühr von 4 Prozent anfällt und keine Stempelsteuer. In welchem dieser Dokumente auch immer: die Immobilie wird über ihre ada-, parsel- und Sondereigentumsnummer bezeichnet und nicht über ihre Anschrift, und der angegebene Kaufpreis hat eine gesetzliche Untergrenze beim Grundsteuerwert der Gemeinde, wobei eine Differenz nachträglich nach Artikel 63 des Gebührengesetzes veranlagt wird. Bei einem ausländischen Käufer ist die Zahl, die in die Urkunde gelangt, der Lira-Betrag auf dem Devisenankaufsbeleg, was die Frage nach dem angegebenen Preis klärt, bevor sie überhaupt jemand stellt. Ob eine Preisklausel in Euro zulässig ist, hängt davon ab, wo die Parteien ihren Wohnsitz haben, und nicht davon, welchen Pass sie tragen.

Drei verschiedene Dokumente heißen in der Türkei "Kaufvertrag"

Hinter dem Wort Kaufvertrag stehen in der türkischen Praxis drei verschiedene Dokumente, und sie haben unterschiedliches rechtliches Gewicht. Das Papier, das Ihnen in einem Maklerbüro in Alanya vorgelegt wird, ist meist das schwächste der drei, und die Klauselliste darin ist genau so viel wert wie das Dokument, das sie trägt.

Das erste Dokument ist eine gewöhnliche schriftliche Vereinbarung, von Käufer und Verkäufer unterzeichnet, mit dem Makler als Zeugen. Das zweite ist ein taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (Verkaufsversprechen, im deutschen Sprachgebrauch meist Vorvertrag genannt), von einem Notar in der Form düzenleme şeklinde errichtet, das heißt: der Notar verfasst die Urkunde selbst und beglaubigt nicht bloß Unterschriften unter einen Text, den jemand anderes geschrieben hat. Das dritte ist ein taşınmaz satış sözleşmesi (Kaufvertrag), von einem Notar nach Artikel 61/A des Notargesetzes errichtet, ein Weg, den es seit dem 1. Januar 2023 gibt und den die meisten deutschsprachigen Ratgeber noch nicht nachvollzogen haben.

Artikel 61/A kam durch das Gesetz Nr. 7413 in das Notargesetz, das Kaufverträge in den Geschäftskatalog des Artikels 60 aufnahm und Artikel 61/A selbst einfügte. Die Professoren Süha Tanrıver und Mehmet Serkan Ergüne haben den Ablauf 2023 in der Zeitschrift der Juristischen Fakultät der Universität Ankara beschrieben: Der Antrag läuft über das Terminsystem der Türkischen Notarkammer im Behördenportal e-Devlet, der Notar fragt das Grundbuch über TAKPAS ab, und sobald die Parteien unterschrieben haben, zieht der Notar eine yevmiye-Nummer (Journalnummer) aus TAKBİS und trägt den Vertrag dort ein, woraufhin das Grundbuchamt die Eintragung vornimmt. Die Zuständigkeit des Notars ist nicht ausschließlich. Der Schalter des Grundbuchamts bleibt offen, und ein Käufer kann weiterhin das tun, was Käufer immer getan haben.

Ob Ihre Klauseln überhaupt binden, entscheidet sich vor der ersten Klausel

Ein Vertrag, der türkisches Grundeigentum überträgt oder die Übertragung verspricht, ist nur wirksam, wenn eine amtliche Stelle ihn errichtet, und ein unwirksamer Vertrag trägt gar keine Klauseln. Das Erfordernis steht an drei Stellen zugleich: in Artikel 237 des türkischen Obligationenrechts, in Artikel 706 des Zivilgesetzbuchs und in Artikel 26 des Grundbuchgesetzes. Tanrıver und Ergüne beschreiben diese amtliche Form als Wirksamkeitsvoraussetzung und nicht als Beweisregel, mit Nichtigkeit als Folge ihrer Missachtung.

Die praktische Wirkung überrascht Käufer in beide Richtungen. Eine Verfallsklausel in einem gewöhnlichen schriftlichen Reservierungsformular bindet den Käufer in aller Regel nicht, weil die Klausel mit dem Dokument fällt, das sie trägt. Dieselbe Logik nimmt dem Käufer aber auch die Schutzklauseln, sodass ein Verkäufer, der das Geld nimmt und an jemand anderen verkauft, ein Dokument gebrochen hat, das nie einen Anspruch auf die Immobilie begründet hat. Was mit bereits gezahltem Geld aus einem solchen Dokument geschieht, ist eine eigene Frage, und das türkische Recht beantwortet sie über die ungerechtfertigte Bereicherung und nicht über den Vertrag.

Artikel 61/A hat diese Regel nicht aufgeweicht. Er hat eine zweite Stelle geschaffen, die sie erfüllen kann, und genau darin liegt die Bedeutung des Notarwegs: Er macht aus einem Dokument, das früher vorbereitend war, eines, das die Übertragung selbst trägt.

Die Parteien im Vertrag: was über Sie auf dem Papier stehen muss

Ein ausländischer Käufer braucht eine türkische Steuernummer, bevor der Vertrag errichtet wird, nicht danach. Die Verordnung über notarielle Kaufverträge, veröffentlicht im Amtsblatt vom 11. Januar 2023, legt fest, welche Identitätsdaten für eine Partei ohne türkische Staatsangehörigkeit in die Urkunde gehören: die ausländischen Identitätsangaben zusammen mit einer yabancı kimlik numarası (Ausländeridentifikationsnummer) oder einer potansiyel vergi kimlik numarası (potenzielle Steuernummer), die Angaben für Staatenlose, wo sie einschlägig sind, und die Nummer der Blauen Karte bei deren Inhabern.

Ein Käufer, der nie eine türkische Aufenthaltserlaubnis hatte, hat keine Ausländeridentifikationsnummer, sodass die potenzielle Steuernummer die Kennung ist, die auf dem Papier steht. Die türkische Finanzverwaltung betreibt dafür einen Online-Antragsweg unter dijital.gib.gov.tr und fragt Namen, Namen der Eltern, Geburtsort, Land, Passnummer, eine Anschrift und eine Telefonnummer ab, mit hochgeladener Passbildseite.

Zwei weitere Angaben gehören in die Parteienklausel. Unterschreibt jemand aufgrund einer Vollmacht, gehören Datum und yevmiye-Nummer der Vollmacht in den Vertrag, denn Artikel 504 des Obligationenrechts verlangt für die Übertragung von Grundeigentum eine besondere Ermächtigung, und eine allgemeine Vollmacht genügt dafür nicht. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, benennt die Klausel die Person, deren Unterschrift sie bindet.

Das Objekt im Vertrag: die Anschrift ist nicht die Immobilie

Eine türkische Immobilie wird über ihre Katasterkoordinaten bezeichnet und nicht über ihre Straßenadresse, und ein Vertrag, der nur eine Adresse nennt, hat nichts bezeichnet. Die Verordnung zählt auf, was die Immobilie in einem notariellen Kaufvertrag ausmacht: Stadtteil oder Dorf, die pafta (Katasterblatt), die ada (Baublock) und die parsel (Flurstück), die Nummer des bağımsız bölüm (Sondereigentumseinheit) beim Verkauf einer Wohnung, die Fläche, die Grenzen, die Art der Immobilie und der Miteigentumsanteil, wo die Immobilie in Anteilen gehalten wird.

Oba, ein Stadtteil des Bezirks Alanya in der Provinz Antalya, zeigt, warum das zählt. Eine einzige Wohnanlage dort kann vier Blöcke mit identischen Grundrissen haben, und zwei Wohnungen in verschiedenen Blöcken teilen sich Anschrift, Stockwerk und Schnitt, tragen aber verschiedene Sondereigentumsnummern. Ein Vertrag, der "die 2+1-Wohnung im dritten Obergeschoss" nennt, beschreibt vier Wohnungen auf einmal.

Die Klausel hält außerdem fest, ob das Gebäude unter kat mülkiyeti (Wohnungseigentum) oder unter kat irtifakı (Baurechtsdienstbarkeit) steht, dem vorläufigen Titel, der bis zur Erteilung der Wohngenehmigung gilt. Abstellräume und Stellplätze sind häufig eigene Sondereigentumseinheiten mit eigenen Nummern, sodass ein Käufer, dem bei der Besichtigung ein Stellplatz gezeigt wurde, dessen Einheitennummer neben der der Wohnung eintragen lassen muss.

Die Kaufpreisklausel und die Währungsfrage, die eine Aufenthaltserlaubnis verändert

Ob eine Preisklausel in Euro zulässig ist, hängt vom Wohnsitz der Parteien ab und nicht von der Staatsangehörigkeit, die sie tragen. Maßgeblich ist das Dekret Nr. 32 zum Schutz des Werts der türkischen Währung samt der dazu ergangenen Mitteilungen, und seine Beschränkung greift bei Verträgen zwischen Personen mit Wohnsitz in der Türkei. Ein Käufer, der in Hamburg oder Wien lebt, ist für diesen Zweck kein Ansässiger der Türkei, und genau deshalb ist die Preisangabe in Euro bei Verkäufen an Käufer, die zur Abwicklung einfliegen, gängige Praxis.

Diese Einordnung ist nicht dauerhaft. Ein Käufer, der später eine türkische Aufenthaltserlaubnis erhält, kann in die Kategorie der Ansässigen rutschen, und die Behandlung ausländischer Käufer nach diesen Mitteilungen wurde zuletzt 2024 geändert. Wer eine Fremdwährungsklausel unterschreibt und dabei eine türkische Aufenthaltserlaubnis besitzt, hat eine Frage, die schriftlich an einen Anwalt gehört, denn die Antwort hängt am aktuellen Wortlaut der Mitteilungen und nicht an einem allgemeinen Grundsatz.

Eine Folge steht unabhängig von der Vertragswährung fest. Ist eine ausländische Privatperson die Käuferin, ist der in der amtlichen Urkunde eingetragene Kaufpreis der Lira-Betrag auf dem döviz alım belgesi (Devisenankaufsbeleg), dem Dokument, das entsteht, wenn die Fremdwährung des Käufers über eine türkische Bank an die Zentralbank verkauft wird. Der Euro-Betrag, den die Parteien ausgehandelt haben, bleibt im Vertrag stehen; der Lira-Betrag, der ins Grundbuch gelangt, stammt aus der Umrechnung.

Der Preis in Ihrem Vertrag gegen den Preis im tapu

Der angegebene Wert hat eine gesetzliche Untergrenze, und eine Untererklärung setzt den Käufer einer späteren Nachveranlagung aus, statt sauber Geld zu sparen. Artikel 63 des Gebührengesetzes legt als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsgebühr den erklärten Übertragungspreis fest, der nicht unter den emlak vergisi değeri (Grundsteuerwert der Gemeinde) fallen darf. Derselbe Artikel bestimmt, dass die Differenz nachträglich oder von Amts wegen veranlagt wird, wenn sich später herausstellt, dass die Gebühr auf einen Wert unterhalb des Steuerwerts oder auf einen erklärten Preis gezahlt wurde, der nicht der Wirklichkeit entspricht.

Die Rechnung lohnt sich, bevor jemand den Vorschlag macht. Nehmen Sie eine Wohnung in Alanya, vereinbart zu 200.000 EUR, bei der die Parteien 120.000 EUR erklären, zu den im August 2026 geltenden Sätzen. Die Grunderwerbsgebühr beträgt insgesamt 4 Prozent des erklärten Werts, kraft Gesetzes geteilt in 2 Prozent vom Käufer und 2 Prozent vom Verkäufer, sodass eine Untererklärung um 40 Prozent rund 1.600 EUR an Gebühr von der Käuferseite des Schalters nimmt. Dem stehen drei Risiken gegenüber. Die Gebührendifferenz kann später nach Artikel 63 nachveranlagt werden. Die Anschaffungskosten des Käufers im Grundbuch liegen nun um 80.000 EUR niedriger, was den steuerpflichtigen Gewinn bei einem Weiterverkauf innerhalb der fünf Jahre aufbläht, in denen Veräußerungsgewinne besteuert werden. Und wer die türkische Staatsbürgerschaft anstrebt, wo die Schwelle bei 400.000 USD je Antragsteller liegt, wird am erklärten Betrag gemessen und nicht an dem, was tatsächlich überwiesen wurde.

Tanrıver und Ergüne fügen einen Punkt aus Sicht des Notars hinzu. Notare ziehen nach Artikel 118 des Notargesetzes Gebühren und Steuern ein, ein unter dem Marktwert ausgewiesener Kaufpreis führt dazu, dass weniger Gebühr eingezogen wird, und die Autoren behandeln die Angabe des Marktwerts im notariellen Kaufvertrag als Rechtspflicht und nicht als Ermessensfrage. Für einen ausländischen Käufer erledigt sich die Frage weitgehend von selbst, da der Betrag in der Urkunde vom Devisenankaufsbeleg übernommen wird.

Der Zahlungsplan, und was "Eigentum geht mit der letzten Rate über" wirklich bewirkt

Eine Klausel, wonach das Eigentum mit der letzten Zahlung übergeht, ordnet die Schulden der Parteien; sie überträgt kein Eigentum. Artikel 705 des Zivilgesetzbuchs überträgt Grundeigentum durch die Eintragung, und kein Satz in einem privaten Vertrag ersetzt den Grundbucheintrag. Was die Klausel sinnvoll leistet, ist die Verknüpfung der Pflicht des Verkäufers, zum Übertragungstermin zu erscheinen, mit der Zahlungspflicht des Käufers, sodass keine Seite auf Vertrauen vorleisten muss.

Der Zahlungsplan funktioniert besser, wenn jede Rate an ein überprüfbares Ereignis geknüpft ist statt an ein Kalenderdatum. Eine brauchbare Struktur knüpft die erste Zahlung an die Unterzeichnung der notariellen Urkunde, die zweite an ein positives Ergebnis der Prüfung durch das Gouverneursamt nach Artikel 36 des Grundbuchgesetzes, die klärt, ob das Flurstück in einem Militär- oder Sicherheitsgebiet liegt, und den Rest an den Eintragungstermin selbst.

Der Umtauschschritt verdient eine eigene Zeile im Plan, weil er der Punkt ohne Rückkehr ist. Die Durchführungsanweisung der türkischen Zentralbank zum Devisenverkauf bestimmt, dass der Verkauf der Währung nach Abschluss des Ankaufs durch die Zentralbank aus keinem Grund mehr aufgegeben und das Geschäft nicht mehr storniert werden kann, und dass die Banken die Parteien darauf vorher hinweisen müssen. Wer den Umtausch im Vertrag vor das Ergebnis der Unbedenklichkeitsprüfung setzt, hat den unumkehrbaren Schritt vor den bedingten gestellt.

Die Vormerkung im Grundbuch: die eine Zeile, die den nächsten Käufer bindet

Die einzige Klausel, die einen Käufer davor schützt, dass der Verkäufer an jemand anderen verkauft, ist die, welche den Vertrag ins Grundbuch bringt. Ein notarielles Verkaufsversprechen kann nach Artikel 26 des Grundbuchgesetzes als şerh (Vormerkung) eingetragen werden, und die Vormerkung macht aus einem rein persönlichen Anspruch einen, den der Käufer auch gegen Dritte geltend machen kann, einschließlich eines späteren Erwerbers. Beide Parteien können die Vormerkung beantragen, und der Antrag steht auch dann, wenn der Vertrag sie nicht ausdrücklich vorsieht. Die Wirkung gegen Dritte läuft fünf Jahre, in denen der Begünstigte auf Eintragung des Eigentums auf seinen Namen klagen kann.

Seit dem Gesetz Nr. 7413 kann eine Partei den Notar bitten, die Vormerkung gegen Zahlung der Gebühren und Abgaben über das Grundbuchinformationssystem zu veranlassen, ohne einen gesonderten Gang zum Grundbuchamt. Diese Änderung macht aus der Vormerkung einen Posten desselben Termins statt eines eigenen Behördengangs.

Das Szenario, gegen das die Klausel schützt, ist gewöhnlich und nicht exotisch. Ein Verkäufer unterschreibt im März mit einem Käufer, erhält im Juni ein besseres Angebot und verkauft an den zweiten Käufer. Ohne Vormerkung hat der erste Käufer einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer und keinen Anspruch auf die Wohnung. Mit Vormerkung überlebt sein Recht den zweiten Verkauf.

Rücktritt und Vertragsstrafe, und welche Klausel ein Gericht ändern darf

Eine Vertragsstrafe ist im Grundsatz durchsetzbar und in der Praxis anpassbar, denn ein türkisches Gericht darf eine als übermäßig empfundene Strafe herabsetzen. Artikel 179 des Obligationenrechts erlaubt den Parteien, eine Strafe für die Vertragsverletzung zu vereinbaren, und Artikel 182 gibt dem Gericht die Befugnis, eine Strafe zu kürzen, die es für übermäßig hält. Eine Klausel, wonach der Käufer bei jeder Verzögerung des Vollzugs 20 Prozent des Kaufpreises verliert, ist keine sich selbst vollziehende Regel; sie ist eine Ausgangsposition, die ein Gericht überprüfen kann.

Aufschiebende Bedingungen leisten in einem türkischen Kauf mehr als Vertragsstrafen, weil die Ereignisse, die eine Übertragung stoppen, überwiegend behördlicher Natur sind. Die Prüfung des Gouverneursamts auf Militär- und Sicherheitsgebiete erfolgt Flurstück für Flurstück und dauert eher Wochen als Tage, mit je nach Provinz unterschiedlichen Laufzeiten. Hat der Verkäufer die Immobilie geerbt, sperrt Artikel 19 des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes die Übertragung bis zur vollständigen Zahlung der Steuer und verlangt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Sind Grundsteuern der Gemeinde offen, verhindert Artikel 30 des Grundsteuergesetzes, dass das Grundbuchamt die Übertragung überhaupt vornimmt. Jeder dieser Punkte gehört als Bedingung in den Vertrag, mit einer ausgesprochenen Folge für den Fall des Scheiterns, statt als Überraschung am Termin aufzutauchen.

Was mit bereits gezahltem Geld geschieht, wenn ein Vertrag scheitert, richtet sich nach den Regeln über die Anzahlung und nicht nach der Vertragsstrafenklausel, und die gesetzliche Ausgangslage im türkischen Recht ist weniger streng, als die meisten Ratgeber vermuten lassen.

Was Sie mit der Wohnung übernehmen: Übergabe und Gewährleistung

Offene Hausgelder des Voreigentümers werden nicht zu Ihrer persönlichen Schuld, können aber bereits als Last auf der Wohnung selbst eingetragen sein. Artikel 22 des türkischen Wohnungseigentumsgesetzes, überschrieben mit "Sicherheit für die gemeinschaftlichen Lasten", macht den Nutzer neben dem Eigentümer gesamtschuldnerisch für aidat (Hausgeld) haftbar und bestimmt, dass bei weiterhin uneinbringlicher Forderung eine gesetzliche Hypothek auf der Sondereigentumseinheit des säumigen Eigentümers zugunsten der übrigen Eigentümer eingetragen wird, deren Anspruch im Rang vorgeht. Vom Übergang der Schuld auf einen späteren Erwerber sagt der Artikel nichts.

Die Handlungsanweisung daraus ist konkret. Lesen Sie die takyidat (Belastungen im Grundbuch) und suchen Sie nach einer eingetragenen gesetzlichen Hypothek, denn eine eingetragene Last wandert mit der Wohnung, ein nicht eingetragener Rückstand nicht. Nehmen Sie dann eine Zusicherung des Verkäufers in den Vertrag auf, die offene Hausgelder, Versorgungskonten und laufende Streitigkeiten mit der Verwaltung abdeckt.

Der Rest der Übergabeklausel betrifft das, was ein Käufer für selbstverständlich enthalten hält und oft nicht ist. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), die Pflichtversicherung gegen Erdbebenschäden, muss vor Abschluss der Übertragung bestehen. Strom- und Wasserkonten werden übertragen und nicht geerbt, und ein Verkäufer, der sie offen lässt, nimmt die Kautionen mit. Möbel, Elektrogeräte und Klimageräte gehören Stück für Stück in ein Inventar als Anlage zum Vertrag, denn eine Einbauküche und ein frei stehender Kühlschrank werden von allen verschieden behandelt außer von der Person, die sie fotografiert hat. Wohnt ein Mieter in der Wohnung, gehen der bestehende Mietvertrag und die Mietkaution auf den neuen Eigentümer über, und beide gehören in die Anlage.

Zwei Daten gehören ebenfalls in die Klausel, weil sie selten dasselbe Datum sind. Die Eintragung findet am Schalter statt, während die Schlüsselübergabe Tage oder Wochen davor oder danach liegen kann, und ein Verkäufer, der am Eintragungstag noch packt, ist häufig genug, um damit zu planen. Benennen Sie den Übergabetermin getrennt vom Eintragungstermin und halten Sie fest, wer in der Zwischenzeit Hausgeld, Nebenkosten und Versicherung trägt.

Vertragssprache, anwendbares Recht und wo Sie tatsächlich klagen würden

Eine Rechtswahlklausel zugunsten ausländischen Rechts verdrängt bei Fragen, die die Immobilie selbst betreffen, weder türkisches Recht noch türkische Gerichte. Streitigkeiten über Eigentum und andere dingliche Rechte an türkischen Immobilien unterliegen türkischem Recht als dem Recht des Belegenheitsorts, und türkische Gerichte entscheiden sie. Bei den schuldrechtlichen Pflichten zwischen den Parteien bleibt mehr Raum für eine Rechtswahl, und die Grenze zwischen beidem ist eine Frage für einen Anwalt und nicht für eine Vorlage.

Die Sprachfrage entscheidet der Schalter. Die amtliche Urkunde ist auf Türkisch, und wenn eine Partei kein Türkisch spricht, nimmt ein vereidigter Dolmetscher teil und unterschreibt die Urkunde neben den Parteien. Ein zweisprachiger Vertrag ist trotzdem sinnvoll, mit einer Klausel dazu, welche Fassung maßgeblich ist, aber der Käufer sollte wissen, dass die maßgebliche Fassung die türkische ist und dass die übersetzende Person Beteiligte des Geschäfts ist und keine Zuschauerin.

Kauf vom Bauträger: den Vertrag schreibt hier die Verordnung

Beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Wohnung vom Bauträger schreibt das Verbraucherrecht den größten Teil des Vertrags, und die Parteien können diese Bedingungen nicht nach unten verhandeln. Der Verbraucherleitfaden des türkischen Handelsministeriums steckt den Rahmen ab: Der Verkauf muss über ein notariell in der Form düzenleme şeklinde errichtetes Verkaufsversprechen erfolgen, der Käufer hat 14 Tage Widerrufsrecht ohne Begründung und ohne Strafe sowie ein weiteres Recht, bis zu 24 Monate lang ohne Angabe von Gründen auszusteigen, gegen eine Entschädigung, die in den ersten drei Monaten auf 2 Prozent des Kaufpreises gedeckelt ist, von drei bis sechs Monaten auf 4 Prozent, von sechs bis zwölf Monaten auf 6 Prozent und von zwölf bis vierundzwanzig Monaten auf 8 Prozent. Die rechtliche Übergabe darf 48 Monate ab Vertragsdatum nicht überschreiten, und Projekte ab 30 Einheiten verlangen eine Fertigstellungsversicherung oder eine gleichwertige Sicherheit.

Der Kauf einer Bestandswohnung von einem privaten Eigentümer fällt vollständig aus diesem Regime heraus, weshalb dieselbe Klausel in einem Kauf zwingend und im nächsten gar nicht vorhanden sein kann.

Was die richtige Vertragsform kostet

Die Papiere auf ein Dokument zu heben, das tatsächlich bindet, kostet weniger als die meisten Käufer annehmen, denn auf dem Notarweg fällt keine Stempelsteuer an. Artikel 61/A bestimmt, dass bei notariellen Kaufverträgen nur die Grunderwerbsgebühr nach dem Gebührengesetz erhoben wird, und befreit diese Verträge von der Stempelsteuer sowie die zugehörigen Papiere von der Abgabe auf Wertpapiere. Unabhängig davon setzte das Gesetz Nr. 6728 vom 9. August 2016 den Stempelsteuersatz für in amtlicher Form errichtete Verkaufsversprechen und für Vorauszahlungskaufverträge über Wohnungen nach dem Verbraucherrecht auf null.

Die Notargebühr hat eine Form, die man auch ohne den aktuellen Betrag kennen sollte. Artikel 61/A legt eine in Lira ausgedrückte Unter- und Obergrenze fest, bestimmt, dass die Gebühr im Tarif ausgewiesen wird, sieht vor, dass diese Grenzen jährlich um den nach dem Steuerverfahrensgesetz veröffentlichten Neubewertungssatz steigen, und ergänzt, dass der Notar über diese Gebühr hinaus nichts fordern darf. Ein genannter Betrag, der den Tarif übersteigt oder eine gesonderte Servicepauschale obendrauf setzt, liegt außerhalb dessen, was der Artikel erlaubt.

Für diese Gebühr bekommt der Käufer noch etwas Zweites. Artikel 162 des Notargesetzes macht Notare für Schäden aus der Errichtung eines Kaufvertrags verschuldensunabhängig haftbar, und Tanrıver und Ergüne beschreiben diese Haftung als primär, das heißt: die geschädigte Partei kann den Notar unmittelbar verklagen, ohne zuerst gegen den Staat vorzugehen. Als Beispiele nennen sie einen von einer geschäftsunfähigen Partei unterschriebenen Vertrag, einen formfehlerhaften Vertrag und einen Verkauf auf Grundlage einer gefälschten Vollmacht oder eines gefälschten Erbscheins. Ansprüche verjähren in zwei Jahren ab Kenntnis und in zehn Jahren ab der Handlung.

Eine Grenze gilt für jede Fassung des Dokuments. Kaufverträge lassen sich nicht elektronisch über das Informationssystem der Notare abschließen, weil die Erklärungen der Parteien in Anwesenheit des Notars aufgenommen werden müssen, sodass entweder der Käufer selbst oder ein ordnungsgemäß Bevollmächtigter im Raum handschriftlich unterschreibt. Ein Notar im Ausland kann den Vertrag gar nicht errichten, da die Urkunde über das türkische Grundbuchinformationssystem vorbereitet und eingetragen wird.