Tapu-Arten in der Türkei: was Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı und Arsa Payı wirklich ändern

Die Tapu-Arten in der Türkei sind keine Rangfolge von Urkunden, von schwach bis stark, sondern die Beschreibung, in welchem Register eine Immobilie liegt und was dieses Register aus ihr macht. Die Registerfrage löst sich in einem einzigen Satz des Wohnungseigentumsgesetzes auf: Jede im Wohnungseigentumsregister eingetragene unabhängige Einheit erlangt den Charakter einer selbständigen Immobilie. Eine Wohnung mit kat mülkiyeti (Wohnungseigentum) ist damit eine Immobilie für sich, während eine Wohnung mit kat irtifakı (Stockwerkdienstbarkeit) ein Grundstücksanteil ist, zu dem die Einheitennummer in der Erklärungsspalte vermerkt wurde. Aus dieser Unterscheidung folgen vier Konsequenzen, und jede davon kostet Geld. Die erste ist die Staatsbürgerschaft: Nacktes Bauland ist seit dem 12. Dezember 2023 für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch Investition nicht mehr geeignet, weil die Verordnung an diesem Tag geändert wurde und seither kat mülkiyeti, kat irtifakı oder ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude verlangt. Die zweite ist die Infrastruktur: Versorgungsanschlüsse bleiben zurückgehalten, bis die Nutzungsgenehmigung erteilt ist, und ein Tapu, auf dem weiterhin kat irtifakı steht, ist ein starkes Indiz dafür, dass es keine Genehmigung für das gesamte Gebäude gibt. Die dritte ist die Zeit: Wurde innerhalb von fünf Jahren nach dem genehmigten Projekt nichts gebaut, kann ein Friedensrichter die Stockwerkdienstbarkeit beenden, und der Eintrag wird gelöscht. Die vierte ist die Steuer: Die Grundsteuer folgt der Eintragung im Register und nicht dem, was auf dem Grundstück steht, weshalb eine noch als arsa geführte Immobilie in Alanya mit dem Dreifachen des Wohnungssatzes besteuert wird. Der arsa payı (Grundstücksanteil) liegt unter alldem als dauerhafte Zahl: proportional zum Wert im Moment der Zuteilung, danach unveränderlich für jede spätere Wertsteigerung oder Wertminderung, und getrennt von der zugehörigen Wohnung weder verkäuflich noch vererblich noch belastbar.

Wie viele Tapu-Arten gibt es in der Türkei wirklich?

Das türkische Recht stuft Tapus nicht von schwach nach stark ein, und "Tapu-Art" ist keine Kategorie, die das Gesetz verwendet. Was sich unterscheidet, ist das Register, in dem Ihre Immobilie liegt, und das Register entscheidet, was Ihnen gehört. Ratgeber für ausländische Käufer präsentieren gern eine Rangliste, mit kat mülkiyeti an der Spitze und allem anderen darunter, aber diese Rangliste ist eine Erfindung der Ratgeber und keine Regel des türkischen Sachenrechts.

Das Kat Mülkiyeti Kanunu (türkisches Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634) legt die tatsächliche Architektur in zwei Artikeln fest. Artikel 11 bestimmt, dass kat mülkiyeti und kat irtifakı beide im kat mülkiyeti kütüğü eingetragen werden, dem Wohnungseigentumsregister, das nach der Grundbuchverordnung als eigenes Buch neben dem gewöhnlichen tapu kütüğü (allgemeines Grundbuch) geführt wird. Artikel 13 erklärt dann, was die Eintragung in dieses Buch bewirkt. Wird ein Gebäude in kat mülkiyeti überführt, werden in die Eigentumsspalte des Parzellenblatts die Worte geschrieben, dass das Eigentum an dieser Immobilie in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, und dieses Blatt wird für jedes Geschäft geschlossen, mit Ausnahme von Dienstbarkeiten zugunsten oder zulasten der Parzelle. Jede Einheit wandert auf ihr eigenes Blatt im Wohnungseigentumsregister.

Artikel 13 endet mit dem Satz, der die ganze Frage entscheidet. Jede im Wohnungseigentumsregister eingetragene unabhängige Einheit erlangt den Charakter einer selbständigen Immobilie und trägt die Nummer, die ihr im genehmigten Projekt zugewiesen wurde. Eine Wohnung mit kat mülkiyeti ist kein Anteil an einem Gebäude. Sie ist eine Immobilie für sich, mit eigenem Registerblatt.

Kat irtifakı funktioniert umgekehrt. Artikel 14 bestimmt, dass Stockwerkdienstbarkeiten an einem Grundstück dadurch entstehen, dass in der beyanlar hanesi (Erklärungsspalte) des Registerblatts der Parzelle der jeder unabhängigen Einheit zugeteilte arsa payı vermerkt wird. Sobald das Gebäude nach dem genehmigten Projekt fertiggestellt ist, werden die Einheitennummern und ihre Zubehörräume ebenfalls in dieser Erklärungsspalte vermerkt. Unter kat irtifakı ist Ihre Wohnung also überhaupt keine Immobilie. Was Ihnen gehört, ist ein Anteil an einem Grundstück, und die Wohnung existiert im Register als Eintrag in einer Spalte.

Vier Konstellationen decken fast jedes Tapu ab, das einem ausländischen Käufer in Alanya vorgelegt wird, einem Bezirk der Provinz Antalya an der türkischen Mittelmeerküste.

• Kat mülkiyeti stellt die Einheit als selbständige Immobilie ins Wohnungseigentumsregister.
• Kat irtifakı stellt einen Grundstücksanteil ins Wohnungseigentumsregister, gebunden an die Parzelle, mit der Einheit in der Erklärungsspalte.
• Arsa oder tarla, ob ganz oder als Bruchteil gehalten, belassen die Parzelle im gewöhnlichen Grundbuch.
• Devremülk ist überhaupt kein Eigentum an einer Einheit, sondern eine an einen Miteigentumsanteil geknüpfte Dienstbarkeit.

Ein Käufer, dem in Oba zwei Tapus vorgelegt werden, dem Stadtteil östlich des Zentrums von Alanya, in dem etwa ein Viertel des neuen Bestands des Bezirks liegt, kann mit einem einzigen Blick auf das Dokument klären, welche der vier Konstellationen vorliegt, ohne den Verkäufer irgendetwas zu fragen. Welche Felder dabei wo stehen, steht in Tapu lesen und verstehen.

Was bedeutet Kat Mülkiyeti auf einem türkischen Tapu?

Kat mülkiyeti ist volles, selbständiges Eigentum an einer fertiggestellten Wohnung, eingetragen auf einem eigenen Blatt des Wohnungseigentumsregisters, und es ist die einzige Konstellation im türkischen Recht, in der die Wohnung selbst eine Immobilie ist. Artikel 1 des Wohnungseigentumsgesetzes beschränkt es auf Teile eines fertiggestellten Gebäudes, die zur getrennten und selbständigen Nutzung geeignet sind, und nennt unter anderem Wohnungen, Büros, Läden, Keller und Lagerräume.

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert die Begriffe in Artikel 2, und die Definitionen sind wichtig, weil sie auf dem Tapu auftauchen. Die gesamte Immobilie ist die anagayrimenkul, allein das Bauwerk ist die anayapı, und die getrennt nutzbaren Teile sind der bağımsız bölüm (unabhängige Einheit). Ein Raum außerhalb einer Einheit, der ihr aber unmittelbar zugeordnet ist, ist eine eklenti (Zubehörraum). Das Eigentumsrecht an den unabhängigen Einheiten ist kat mülkiyeti, und sein Inhaber ist ein kat maliki (Wohnungseigentümer).

Zwei Einschränkungen im Gesetz überraschen Käufer, die annehmen, diese Konstellation stehe immer zur Verfügung. Artikel 10 bestimmt, dass kat mülkiyeti nicht über nur einen oder einige Teile einer Immobilie begründet werden kann, ohne dass die gesamte Immobilie umgewandelt wird. Ein Gebäude geht ganz oder gar nicht über, weshalb ein Verkäufer nicht anbieten kann, eine einzelne Wohnung umzuwandeln, während der Rest des Blocks unter kat irtifakı bleibt. Artikel 50 fügt hinzu, dass kat mülkiyeti nicht in Gebäuden begründet werden kann, die nicht vollständig kârgir sind, also nicht in Massivbauweise errichtet wurden.

Nehmen wir eine Bestandswohnung 2+1 in Tosmur, dem Stadtteil unmittelbar östlich von Oba. Steht auf dem Tapu kat mülkiyeti, dann hat das Gebäude die in Artikel 13 beschriebene Umwandlung durchlaufen, jede Einheit darin ist gleichzeitig ins Wohnungseigentumsregister gewandert, und das eigene Blatt der Parzelle wurde für weitere Geschäfte geschlossen. Nichts davon wird aus der Beschreibung des Verkäufers erschlossen. Es ist das, was das Wort auf dem Tapu bedeutet.

Was bedeutet Kat İrtifakı, und was besitzen Sie damit tatsächlich?

Kat irtifakı ist eine Dienstbarkeit an einem Grundstück zugunsten von Einheiten in einem Gebäude, das unfertig oder noch nicht begonnen ist, und was der Inhaber besitzt, ist ein arsa payı und keine Wohnung. Artikel 2 des Wohnungseigentumsgesetzes sagt ausdrücklich, dass kat irtifakı ein irtifak hakkı ist, eine Dienstbarkeit, begründet vom Eigentümer oder von den Miteigentümern des Grundstücks. Artikel 1 nennt den Zweck: Sie dient als Grundlage für das kat mülkiyeti, das erreicht wird, sobald das Gebäude fertig ist.

Der Mechanismus in Artikel 14 erklärt, warum die Unterscheidung nicht akademisch ist. Stockwerkdienstbarkeiten entstehen dadurch, dass der jeder Einheit zugeteilte Grundstücksanteil in der Erklärungsspalte des Registerblatts der Parzelle vermerkt wird, und nach Fertigstellung werden die Einheitennummern und Zubehörräume in derselben Spalte vermerkt. Die Eintragung unter kat irtifakı hängt sich damit an die Parzelle. Die Wohnung hat kein eigenes Blatt, keinen selbständigen Immobiliencharakter und keine Projektnummer im Register, bis die Umwandlung stattfindet.

Artikel 14 legt außerdem fest, was einzureichen ist. Der Eigentümer oder alle Miteigentümer reichen das nach Artikel 12 erstellte Architektenprojekt ein, von den zuständigen Behörden genehmigt, mit den Unterschriften der Eigentümer und elektronisch an die Grundbuchdirektion übermittelt, zusammen mit einem yönetim plânı (Gemeinschaftsordnung). Derselbe Artikel enthält ein Detail, das später wichtig wird: Bei der Umwandlung in kat mülkiyeti ist keine gesonderte Gemeinschaftsordnung mehr erforderlich.

Ein Käufer, der in Kestel eine Einheit in einem noch im Bau befindlichen Block kauft, erhält ein Tapu, das die Parzelle bezeichnet, einen Bruch wie 60/4800 nennt und die Einheitennummer in der Erklärungsspalte trägt. Diesem Käufer gehören 60 Viertausendachthundertstel einer Parzelle in Kestel. Die Wohnung ist ein in einer Spalte eingetragenes Versprechen, gedeckt durch ein genehmigtes Projekt.

Kat Mülkiyeti oder Kat İrtifakı: was sich für den Käufer ändert

Sechs Dinge unterscheiden die beiden Konstellationen, und vier davon kosten Geld. Die Unterschiede folgen aus der Registerarchitektur und nicht aus einer Bewertung der Urkundenqualität.

Die Zeile, die Käufer am häufigsten überrascht, ist die zur Staatsbürgerschaft, denn die beiden Konstellationen liegen auf derselben Seite dieser Linie, während nacktes Bauland auf der anderen liegt. Die Zeile, die in Vergleichen der Wettbewerber am häufigsten fehlt, ist die letzte.

Ein Käufer, der zwischen einer fertigen Bestandswohnung in Mahmutlar mit kat mülkiyeti und einer vergünstigten Neubaueinheit im selben Stadtteil mit kat irtifakı wählt, wählt nicht zwischen einem starken und einem schwachen Tapu. Die Wahl steht zwischen einer Immobilie, die existiert, und einem Grundstücksanteil, der eine werden wird, mit einer Anschlussfrage und einer Fünfjahresuhr am zweiten.

Warum die Tapu-Art über Ihren Antrag auf die türkische Staatsbürgerschaft entscheidet

Seit dem 12. Dezember 2023 ist die Tapu-Konstellation eine Zulassungsvoraussetzung für die Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition, und nacktes Bauland qualifiziert nicht mehr. Die Änderung erfolgte durch eine Verordnung, veröffentlicht in der Resmî Gazete (türkisches Amtsblatt) vom 12. Dezember 2023, Ausgabe 32397, unter dem Präsidialbeschluss Nr. 7938, mit dem die Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsangehörigkeitsgesetz geändert wurde.

Die Änderung besteht in einer einzigen Ersetzung, und ihr Wortlaut lohnt genaues Lesen. In Artikel 20 Absatz 2 Buchstabe b wurde die Wendung "Immobilie in Höhe des Devisenbetrags" ersetzt durch "Immobilie in Höhe des Devisenbetrags, an der kat mülkiyeti oder kat irtifakı begründet wurde oder die als arsa mit einem darauf stehenden Gebäude qualifiziert ist". Die Verordnung trat mit dem Tag ihrer Veröffentlichung in Kraft.

Aus diesem Wortlaut folgen unmittelbar drei Konsequenzen. Eine Wohnung mit kat mülkiyeti qualifiziert. Eine noch im Bau befindliche Einheit mit kat irtifakı qualifiziert ebenfalls, weshalb diese Konstellation in Staatsbürgerschaftsakten häufig vorkommt. Ein Grundstück als arsa oder ein Feld als tarla, auf dem nichts steht, qualifiziert nicht, und zwar seit dem Tag der Veröffentlichung der Änderung.

Der Schwellenbetrag und die Haltebedingung richten sich nach gesonderten Vorschriften und werden von diesem Wortlaut nicht berührt. Die Programmschwelle liegt bei 400.000 US-Dollar, die Schwelle gilt je Antragsteller und nicht je Immobilie, und die Immobilie unterliegt einer im Register vermerkten dreijährigen Veräußerungssperre.

Ein Investor, der 400.000 US-Dollar an Wert aus zwei Baugrundstücken in Gazipaşa zusammenstellt, dem Nachbarbezirk von Alanya im Osten, erfüllt den Betrag und verfehlt die Bedingung. Derselbe Investor erfüllt beides, wenn er eine unfertige Wohnung mit kat irtifakı kauft. An den Grundstücken ist nichts fehlerhaft. Sie fallen schlicht aus dem Wortlaut heraus, den die Verordnung im Dezember 2023 gewählt hat.

Strom, Wasser und iskan mit einem Kat İrtifakı Tapu: was geht und was nicht

Ein Tapu mit kat irtifakı sagt Ihnen, dass das Gebäude keine Nutzungsgenehmigung für das gesamte Bauwerk hat, und das Baugesetz hält Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse zurück, bis diese Genehmigung erteilt ist. Artikel 3 des Wohnungseigentumsgesetzes stellt die Verbindung her: Kat irtifakı ist eine an den Grundstücksanteil geknüpfte Dienstbarkeit und wird auf der Grundlage des für das gesamte Gebäude ausgestellten yapı kullanma izin belgesi (Nutzungsgenehmigung, umgangssprachlich iskan) von Rechts wegen in kat mülkiyeti umgewandelt.

Die Folge steht in Artikel 31 des İmar Kanunu (türkisches Baugesetz Nr. 3194), der den Fertigstellungszeitpunkt eines Gebäudes auf den Tag der Erteilung der Nutzungsgenehmigung festlegt und bestimmt, dass Gebäude, für die die Genehmigung nicht erteilt oder nicht eingeholt wurde, bis dahin keine Strom-, Wasser- und Abwasserdienste oder -installationen erhalten. Der letzte Satz desselben Artikels ist so wichtig wie der erste, denn unabhängige Einheiten, die die Genehmigung erhalten haben, bekommen diese Dienste sehr wohl.

Artikel 30 des Baugesetzes erklärt, warum es Teilgenehmigungen gibt. Ist ein Gebäude vollständig fertig, braucht es die Genehmigung als Ganzes, und sind Teile davon nutzbar, können diese Teile gesondert genehmigt werden. Eine einzige Anlage in Kargıcak kann deshalb einen Block mit Nutzungsgenehmigung und angeschlossener Versorgung enthalten und einen weiteren Block ohne beides.

Die richtige Frage eines Käufers ist deshalb enger als die üblich gestellte. Wer fragt, ob die Anlage iskan hat, bekommt eine Antwort über das Projekt. Wer fragt, ob sein konkreter bağımsız bölüm eine Nutzungsgenehmigung hat, bekommt eine Antwort über seine Wohnung. Auf einer Besichtigungsreise nach Alanya ist das die Frage, die sich vor Ort in Minuten klären lässt.

Ein Schluss trägt zuverlässig, sein Umkehrschluss nicht. Ein Tapu, auf dem weiterhin kat irtifakı steht, ist ein starkes Indiz dafür, dass keine Genehmigung für das gesamte Gebäude erteilt wurde, denn nach Artikel 3 folgt die Umwandlung der Genehmigung. Der Umkehrschluss scheitert, weil eine Genehmigung erteilt sein kann, ohne dass jemand die Umwandlung beantragt hat, und Artikel 3 lässt die Umwandlung sowohl von Rechts wegen als auch auf Antrag zu. Kat irtifakı zu sehen ist ein Grund nachzufragen, kein Beweis dafür, dass keine Genehmigung besteht.

An dieser Stelle gehört eine Richtigstellung hin, weil der stärkste konkurrierende Beitrag zu diesem Thema die Rechtslage überzeichnet. Die an kat irtifakı geknüpfte Beschränkung stammt aus dem Baurecht und nicht aus dem Wohnungseigentumsgesetz, und die Sanktion, die das Baugesetz tatsächlich vorsieht, ist das Zurückhalten der Versorgungsanschlüsse. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält kein Verbot, eine unter kat irtifakı gehaltene Einheit zu vermieten.

Kann ein Kat İrtifakı gelöscht werden, wenn nie gebaut wird?

Ja, und der Mechanismus ist eine gerichtliche Entscheidung, die den Eintrag aus dem Register löscht. Artikel 49 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt, dass der sulh hâkimi (Friedensrichter) auf Antrag eines einzelnen Eigentümers entscheidet, wenn auf einem mit kat irtifakı belasteten Grundstück innerhalb von fünf Jahren kein Gebäude nach dem bei der Begründung eingereichten Projekt errichtet wurde, wobei er die Beteiligten erforderlichenfalls anhört und entweder die Stockwerkdienstbarkeit beendet oder sie für einen bestimmten Zeitraum verlängert. Der Artikel ergänzt, dass die Frist auf Antrag erneut verlängert werden kann und dass bei Aufhebung einer Stockwerkdienstbarkeit nach diesem Absatz der Eintrag im Grundbuch gelöscht wird.

In der Ratgeberliteratur für ausländische Käufer kommt diese Vorschrift nicht vor, was schwer zu rechtfertigen ist, denn sie behandelt genau das Szenario, vor dem sich Neubaukäufer fürchten. Ein Bauträger, der Anzahlungen nimmt, Stockwerkdienstbarkeiten eintragen lässt und dann aufhört zu bauen, hinterlässt jeden Einheiteninhaber innerhalb eines gesetzlich definierten Fünfjahresfensters.

Zwei Grenzen machen die Vorschrift weniger bedrohlich, als sie klingt. Die Beendigung tritt nicht automatisch ein. Sie setzt einen Antrag eines der Eigentümer und eine Entscheidung des Friedensrichters voraus, der verlängern statt beenden kann und mehr als einmal verlängern darf. Die Beendigung nimmt dem Käufer auch nicht sein Vermögen. Was endet, ist die Stockwerkdienstbarkeit, also die Zuordnung eines Grundstücksanteils zu einer bestimmten künftigen Wohnung. Der Miteigentumsanteil am Grundstück selbst überlebt, und der Inhaber bleibt Miteigentümer von Grund und Boden im gewöhnlichen Sinne.

Für einen Käufer in Avsallar, der ein seit 2021 stillstehendes Projekt betrachtet, ist die praktische Lesart eine Frage nach Daten und nicht nach Dokumenten. Das Datum der Eintragung der Stockwerkdienstbarkeit startet die Uhr, das genehmigte Projekt definiert, was hätte gebaut werden müssen, und eine stillstehende Baustelle nahe am fünften Jahr ist eine Baustelle, auf der andere Einheiteninhaber einen Antrag bereits erwägen könnten.

Was ist Arsa Payı, und warum lässt er sich später nicht ändern?

Arsa payı ist der einer unabhängigen Einheit zugeteilte Miteigentumsanteil am Grundstück, er muss dem Wert der Einheit nach Lage und Größe entsprechen, und er kann später nicht geändert werden, weil der Wert der Einheit gestiegen oder gefallen ist. Artikel 2 des Wohnungseigentumsgesetzes definiert ihn als die den unabhängigen Einheiten nach den Regeln des Gesetzes zugeteilten Miteigentumsanteile am Grund und Boden.

Artikel 3 trägt drei getrennte Regeln in einem einzigen Absatz, und Käufern begegnet meist nur die erste. Kat mülkiyeti und kat irtifakı werden dadurch begründet, dass der im Projekt zugeteilte Grundstücksanteil im Verhältnis zu den nach Lage und Größe berechneten Werten der einzelnen unabhängigen Einheiten klar ausgewiesen wird. Wurden die Anteile nicht verhältnisgerecht zugeteilt, kann jeder Wohnungseigentümer oder Inhaber einer Stockwerkdienstbarkeit bei Gericht die Neuverteilung der Grundstücksanteile beantragen. Und der einer Einheit zugeteilte Grundstücksanteil kann nicht wegen einer später eintretenden Erhöhung oder Verringerung des Werts dieser Einheit geändert werden.

Die dritte Regel macht die Zahl auf dem Tapu zu einer dauerhaften Entscheidung. Das Verhältnis wird im Moment der Begründung festgeschrieben, gemessen an den damaligen Werten. Eine Erdgeschosseinheit, die später eine gewerbliche Schaufensterlage gewinnt, behält ihren ursprünglichen Anteil. Eine Dachgeschosseinheit, die ihren Meerblick an einen neuen Block davor verliert, behält ihren ursprünglichen Anteil ebenfalls. Der einzige Weg zu einer anderen Zahl ist der Gerichtsantrag aus der zweiten Regel, und dieser Antrag betrifft die Unverhältnismäßigkeit im Zeitpunkt der Zuteilung und nicht das, was seither mit den Werten geschehen ist.

Nehmen wir zwei Wohnungen, die im selben Block in Oba angeboten werden, beide 95 Quadratmeter, beide 2+1. Das erste Tapu weist einen arsa payı von 45/3000 aus, das zweite 90/3000. Die Wohnflächen sind identisch, die Grundstücksanteile unterscheiden sich um den Faktor zwei. Was auch immer dem zweiten Käufer von dieser Parzelle gehört, dem ersten gehört dauerhaft die Hälfte davon, und keine spätere Wertänderung der Wohnungen bewegt eine der beiden Zahlen. Zwei Tapus, die in einem Inserat austauschbar wirken, beschreiben materiell verschiedene Beteiligungen am Grund und Boden darunter.

Kann der Grundstücksanteil getrennt von der Wohnung verkauft werden?

Nein, und das Verbot ist in drei Richtungen zugleich absolut. Artikel 5 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt, dass bei Übertragung des kat mülkiyeti auf eine andere Person oder bei Übergang durch Erbfolge der daran hängende Grundstücksanteil mit übergeht, und dass der Grundstücksanteil weder getrennt vom kat mülkiyeti oder kat irtifakı übertragen werden noch getrennt vererbt noch mit einem anderen Recht belastet werden kann.

Jeder der drei Teile schließt eine andere Tür. Der Anteil kann nicht für sich verkauft werden, weshalb ein Vorschlag, eine Wohnung zu kaufen, während der Verkäufer den Grundstücksanteil darunter behält, keine rechtliche Wirkung hat. Der Anteil kann nicht für sich vererbt werden, weshalb ein Nachlass nicht so geteilt werden kann, dass ein Erbe die Wohnung und ein anderer den Grund und Boden erhält. Der Anteil kann nicht für sich mit einer Hypothek oder anderweitig belastet werden, weshalb er nicht als eigene Sicherheit dienen kann.

Ein Bauträger in Çıplaklı, der anbietet, den ausgewiesenen Preis zu senken, indem er einen Teil des Grundstücksanteils behält, beschreibt ein Geschäft, das das türkische Recht nicht zulässt. Der Grundstücksanteil ist kein Bestandteil, den man von der Einheit abtrennen kann. Er reist nach Artikel 5 in jede Richtung mit ihr mit.

Welchen Grundsteuersatz löst Ihre Tapu-Art aus?

Der Grundsteuersatz folgt dem, was das Register über die Immobilie sagt, und nicht dem, was darauf steht, und der Abstand zwischen einer Einstufung als arsa und einer als Wohnung beträgt in Alanya das Dreifache. Das Emlak Vergisi Kanunu (türkisches Grundsteuergesetz Nr. 1319) setzt die Sätze in zwei getrennten Artikeln fest, weil Gebäude und Grundstücke unter verschiedenen Überschriften besteuert werden.

Artikel 8 setzt den Gebäudesteuersatz auf 1 Promille für Wohnungen und 2 Promille für sonstige Gebäude fest. Artikel 18 setzt den Grundstückssteuersatz auf 1 Promille für arazi, also Grund und Boden allgemein, und 3 Promille für arsa, also Baugrundstücke. Beide Artikel wenden anschließend denselben Multiplikator an und bestimmen, dass die Sätze innerhalb der Grenzen und angrenzenden Gebiete von Großstadtgemeinden, auf die das Gesetz Nr. 5216 anwendbar ist, mit einer Erhöhung um 100 Prozent angewandt werden.

Alanya liegt innerhalb der Grenzen der Großstadtgemeinde Antalya, dort gelten also die erhöhten Sätze.

Eine weiterhin als arsa eingestufte Immobilie wird mit dem Dreifachen des Wohnungssatzes besteuert. Das ist die Lage eines Grundstücks, auf dem Stockwerkdienstbarkeiten lasten und für das das Gebäude noch nicht erklärt wurde, und deshalb ist die Einstufungsfrage eine Kostenfrage und keine Formalie.

Zwei Vorschriften regeln den Übergang, und beide belasten den Eigentümer. Artikel 33 zählt die Errichtung eines neuen Gebäudes zu den Gründen, die den Steuerwert verändern, und Artikel 23 verlangt, die Erklärung bei der Gemeinde einzureichen, in der die Immobilie liegt, und zwar innerhalb des Haushaltsjahres, in dem der Bau endet, oder in dem einzelne Teile in Nutzung genommen werden, wenn Teile vor Fertigstellung bezogen werden. Artikel 8 fügt eine Untergrenze hinzu, die den Übergang überdauert: Die Steuer auf ein neu errichtetes Gebäude darf nicht geringer sein als die Steuer auf seine Parzelle oder auf seinen Grundstücksanteil, und das gilt für vier Jahre ab dem Haushaltsjahr, das auf die Fertigstellung des Baus folgt.

Der Wechsel von einer Einstufung als arsa zu einer als Wohnung senkt die Rechnung also nicht sofort auf den Wohnungssatz. Vier Haushaltsjahre lang setzt die Steuer auf den Grundstücksanteil die Untergrenze. Der tatsächlich zu zahlende Betrag hängt vom durch die Gemeinde festgesetzten Steuerwert ab und nicht vom Kaufpreis, weshalb die mitzunehmenden Größen die Sätze und der Mechanismus sind.

Was ist ein Devremülk Tapu, und ist das Eigentum?

Devremülk ist kein Eigentum an einer Einheit, und das türkische Recht ordnet es als Dienstbarkeit ein, die an einen Miteigentumsanteil geknüpft ist. Artikel 57 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt, dass ein Recht, ein zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude oder eine solche unabhängige Einheit während bestimmter Zeiträume des Jahres zu nutzen, zugunsten jedes seiner Miteigentümer als an den Miteigentumsanteil geknüpfte Dienstbarkeit begründet werden kann, und dass dieses Recht devre mülk hakkı heißt, das Teilzeitwohnrecht.

Artikel 58 begrenzt, wo es bestehen kann, und bestimmt, dass ein Teilzeitwohnrecht nur an Immobilien mit Wohncharakter begründet werden kann, die in kat mülkiyeti oder kat irtifakı überführt wurden, oder an freistehenden Gebäuden. Artikel 60 erklärt, wie es im Register erscheint, und verlangt, dass die Begründung des Rechts in der Erklärungsspalte der Registerblätter der Hauptimmobilie, der unabhängigen Einheiten und der freistehenden Gebäude vermerkt und auf dem ausgestellten Tapu angegeben wird.

Hier gehört eine datierte Richtigstellung hin, weil die Mindestdauer weithin falsch berichtet wird. Artikel 59 verlangt, dass Teilzeitwohnrechte in bestimmte Zeiträume des Jahres eingeteilt werden und nicht kürzer als sieben Tage sind. Die Zahl lautete fünfzehn Tage, bis das Gesetz Nr. 7392 vom 24. März 2022 in diesem Artikel die "15" durch die "7" ersetzte. Türkische und deutschsprachige Quellen, die weiterhin fünfzehn Tage nennen, arbeiten mit dem Text von vor 2022.

Zwei weitere Vorschriften entscheiden, wie sich ein Teilzeitwohnrecht verhält, wenn man es nicht mehr will, und beide wirken gegen den Inhaber. Artikel 63 bestimmt, dass die Miteigentümer einer mit einem Teilzeitwohnrecht belasteten Immobilie die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangen können, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Der gewöhnliche Ausstieg aus einer türkischen Miteigentumsgemeinschaft, die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft, ist damit gesetzlich verschlossen. Artikel 64 regelt das Ende jedes Zeitraums und verpflichtet die Inhaber, die Einheit zu räumen und an den nächsten Inhaber zu übergeben, und bestimmt, dass die Immobilie andernfalls auf Vorlage des Registereintrags und des Vertrags durch einen anderen Zeitraumsinhaber oder den Verwalter unverzüglich durch die Polizei geräumt wird, auf Anordnung des höchsten Zivilverwaltungsbeamten des Ortes, ohne weiteres Verfahren und ohne Benachrichtigung, und dass eine Anrufung von Verwaltungs- oder Gerichtsbehörden die Räumung nicht aufhält.

Einem Käufer, dem in einer Küstenanlage bei Konaklı eine Woche als "Tapu" angeboten wird, wird etwas Echtes, Eingetragenes und Durchsetzbares angeboten. Es ist eine in einer Erklärungsspalte vermerkte Dienstbarkeit, mit einer gesetzlichen Untergrenze von sieben Tagen, ohne gesetzlichen Ausstieg über die Aufhebung der Gemeinschaft und mit einem summarischen Übergabeverfahren am Ende jedes Zeitraums.

Was ändert ein hisseli Tapu, wenn Sie es lesen?

Ein hisseli Tapu ist keine Tapu-Art, sondern die Beschreibung einer Eigentumsstruktur, und was es ändert, ist der Bruchteil der Immobilie, den der eingetragene Eigentümer tatsächlich übertragen kann. Das Wort bezeichnet paylı mülkiyet, das Bruchteilseigentum, bei dem die Immobilie von mehr als einer Person in im Register ausgewiesenen Bruchteilen gehalten wird, im Gegensatz zum müstakil Eigentum eines einzelnen Inhabers.

Das Lesen ist eine Sache von zwei Feldern statt einem. Die Zeile malik nennt den Eigentümer. Die Zeile hisse nennt den Bruchteil, und dieser Bruchteil ist das, was dieser Eigentümer zu verkaufen hat. Ein Verkäufer, der 1/4 einer Parzelle in Demirtaş hält, kann 1/4 davon übertragen, was ein vollständiges und rechtmäßiges Geschäft ist und drei weitere Miteigentümer im Register belässt.

Eine weit verbreitete Behauptung über türkisches Bruchteilseigentum ist falsch und verdient, benannt zu werden. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze von fünf Miteigentümern. Das türkische Zivilgesetzbuch spricht davon, dass mehrere Personen eine Immobilie nach Bruchteilen halten, und setzt kein Maximum, die praktischen Grenzen liegen also in Verwaltung und Finanzierung und nicht in einer Zahl im Gesetz.

Das Vorkaufsrecht ist die Vorschrift, die einen ausländischen Käufer eines Bruchteils am ehesten überrascht, denn sie gibt den übrigen Miteigentümern einen Anspruch gegen den Verkauf. Das Gesetz Nr. 7571, in Kraft seit seiner Veröffentlichung in der Resmî Gazete vom 25. Dezember 2025, setzt die Frist auf ein Jahr und den Preis auf den rayiç bedel, den Verkehrswert, statt auf die auf dem Tapu ausgewiesene Zahl.

Die Regeln zu gemeinsamen Käufen, Ausstiegen sowie zu ehe- und erbrechtlichen Folgen sind ein eigenes Thema mit eigenen Vorschriften und stehen unter Immobilie in der Türkei gemeinsam kaufen. Auf eine Tapu-Checkliste gehört Engeres. Lesen Sie den Bruchteil, prüfen Sie, ob er dem entspricht, was verkauft wird, und stellen Sie fest, wer die übrigen Miteigentümer sind, bevor die Vorkaufsfrist zur Gelegenheit eines anderen wird.

Welche Tapu-Art passt zu welchem Käuferziel in Alanya?

Jedes Ziel schließt eine andere Tür, und die Türen werden vom Gesetz geschlossen und nicht von der Praxis. Die Konstellationen sind im Abstrakten weder besser noch schlechter, und der nützliche Vergleich läuft gegen ein konkretes Ziel.

Das Stadtteilmuster von Alanya sorgt dafür, dass die ersten beiden Zeilen am häufigsten greifen. Oba, Mahmutlar, Kestel und Kargıcak tragen die höchste Konzentration an Neubau und jüngerem Bestand im Bezirk, und dort konzentrieren sich auch die Tapus mit kat irtifakı. Ein Käufer, dessen Priorität der Einzug in dieser Saison ist, und ein Käufer, dessen Priorität der niedrigste Einstiegspreis ist, suchen nicht dasselbe Wort auf dem Tapu.

Wie prüfen Sie vor der Zahlung, welche Tapu-Art vorliegt?

Lesen Sie zuerst das Tapu selbst, denn die Konstellation ist darauf gedruckt, und gleichen Sie den Stand danach mit dem Register ab statt mit dem Papier. Vier Schritte decken das ab, und keiner davon hängt von der Mitwirkung des Verkäufers ab.

1. Lesen Sie die Konstellation auf der Vorderseite des Tapus, die kat mülkiyeti, kat irtifakı oder die Beschaffenheit der Parzelle angibt, wenn keines von beiden zutrifft.
2. Prüfen Sie die Parzelle über den Parzellenabfragedienst der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster unter `parselsorgu.tkgm.gov.tr`, mit den Nummern für ada und parsel aus dem Tapu.
3. Fordern Sie die takyidat listesi an, das Belastungsverzeichnis, denn dort stehen die Beschränkungen und nicht auf der Urkunde.
4. Bestätigen Sie den aktuellen Eintrag über Web Tapu, das Online-Portal des Grundbuchamts, das der Eigentümer über das Portal e-Devlet erreicht.

Der vierte Schritt trägt eine Bedingung, die Käufer trifft, die als Touristen in die Türkei eingereist sind, denn der Zugang zu e-Devlet setzt ein Passwort voraus, das auf eine mit 98 oder 99 beginnende Ausländeridentifikationsnummer und ein Dokument aus dem Aufenthaltsbereich ausgestellt wird. Ob dieser Weg für Sie offensteht, klärt e-Devlet für Ausländer; wer ihn nicht hat, geht stattdessen persönlich zur Grundbuchdirektion.

Eine einzige Frage an den Verkäufer bringt mehr als eine allgemeine Erkundigung nach den Unterlagen. Zu fragen, ob das Gebäude eine Nutzungsgenehmigung für das gesamte Bauwerk hat, statt zu fragen, ob die Anlage iskan hat, trifft genau die Bedingung, die Artikel 3 des Wohnungseigentumsgesetzes an die Umwandlung knüpft. Wo diese Prüfung im Ablauf steht, zeigt der gesamte Kaufprozess in Alanya.

Wann wird Kat İrtifakı zu Kat Mülkiyeti, und wer stößt das an?

Die Umwandlung folgt der Nutzungsgenehmigung, und jeder einzelne Inhaber einer Stockwerkdienstbarkeit kann sie anstoßen, ohne auf den Bauträger zu warten. Artikel 3 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt, dass kat irtifakı eine an den Grundstücksanteil geknüpfte Dienstbarkeit ist, die auf der Grundlage der für das gesamte Gebäude ausgestellten Nutzungsgenehmigung unter den gesetzlichen Voraussetzungen von Rechts wegen in kat mülkiyeti umgewandelt wird. Der folgende Satz ist der, den Käufer selten hören. Dieses Verfahren kann auch auf Antrag des Grundstückseigentümers oder eines einzelnen Miteigentümers durchgeführt werden, der eine Stockwerkdienstbarkeit hält.

Die Unterlagen kommen aus Artikel 12, der das Architektenprojekt mit Außenansichten und Innenaufteilung verlangt, die Maße der unabhängigen Einheiten, Zubehörräume und Gemeinschaftsflächen, die nach Lage und Größe wertproportional berechneten Grundstücksanteile, Art und fortlaufende Nummerierung jeder Einheit sowie die Baufläche jeder Einheit, zusammen mit der Nutzungsgenehmigung. Artikel 14 liefert die bereits erwähnte Ausnahme und bestimmt, dass bei der Umwandlung keine gesonderte Gemeinschaftsordnung erforderlich ist, da bei Begründung der Stockwerkdienstbarkeit bereits eine eingereicht wurde.

Praktisch verschiebt das, wer die Initiative hält. Ein Bauträger, der einen Block in Cikcilli fertiggestellt hat, die Genehmigung erhalten hat und zur nächsten Baustelle weitergezogen ist, hat kein besonderes Interesse daran, die Registerarbeit abzuschließen. Artikel 3 lässt die Eigentümer nicht auf dieses Interesse warten. Der Antrag eines einzigen Inhabers genügt, um das Verfahren für das Gebäude auszulösen. Was passiert, wenn das Amt einen solchen Antrag zurückweist, steht unter Verzögerungen bei der Tapu-Übertragung.

Endet Kat Mülkiyeti, wenn eine Person alle Wohnungen kauft?

Nein, und das Wohnungseigentumsgesetz sagt das ausdrücklich. Artikel 46 bestimmt, dass kat mülkiyeti mit der Löschung des Eintrags im Wohnungseigentumsregister endet, und stellt dann fest, dass die Vereinigung aller unabhängigen Einheiten einer Immobilie im Eigentum einer einzigen Person das Wohnungseigentum für sich genommen nicht beendet.

Die Löschung verlangt eine Handlung und keinen Zustand. Derselbe Artikel bestimmt, dass der Eintrag auf schriftlichen Antrag aller Einheiteneigentümer oder desjenigen Eigentümers gelöscht wird, der alle unabhängigen Einheiten auf sich vereinigt hat, gerichtet auf die Umwandlung des Wohnungseigentums in gewöhnliches Eigentum. Die Immobilie wird dann nach den zu den unabhängigen Einheiten gehörenden Grundstücksanteilen auf ein neues Blatt im allgemeinen Register übertragen, mit fortbestehender Verknüpfung zu den früheren Einträgen.

Ein Investor, der einen ganzen kleinen Block in Çıplaklı erwirbt, bleibt standardmäßig im Wohnungseigentumsregime, in dem jede Einheit auf ihrem eigenen Blatt eine selbständige Immobilie bleibt, bis ein schriftlicher Antrag gestellt wird. Ob dieser Antrag gestellt wird, ist eine Entscheidung mit Folgen dafür, wie die Einheiten später einzeln verkauft werden können, und sie fällt nicht versehentlich.