Fünf Dinge, die eine Tapu-Überschreibung in der Türkei verzögern

Fünf Dinge verzögern eine Tapu-Überschreibung in der Türkei häufiger als alles andere, und vier davon sitzen beim Verkäufer oder an der Parzelle statt in der Akte des Käufers. Die Parzelle trägt die Sicherheitszonen-Prüfung, die die Provinzverwaltung nach Einreichung des Antrags durchführt, und diese Prüfung ist die einzige der fünf, die niemand beschleunigen kann. Der Verkäufer trägt drei: unbezahlte Grundsteuer, die seit dem 19. Juni 2021 die Überschreibung schlicht blockiert, statt auf den Käufer überzugehen; eine Erbschaftsteuerakte, die einen Erben als eingetragenen Eigentümer zurücklassen kann, der trotzdem nicht verkaufen darf; und Vormerkungen wie der Eintrag einer Familienwohnung, die jede Verfügung verbieten, bis ein Ehepartner, ein Gläubiger oder ein Gericht sie freigibt. Die fünfte ist eine Vollmacht, die vor einem ausländischen Notar errichtet wurde, ohne das Lichtbild und die errichtete Form, die das türkische Notarrecht für einen Grundbuchvorgang verlangt. Keine der fünf zeigt sich sanft, denn die Grundbuchverordnung lässt dem Amt kein Wartefach: Ein nicht regelkonformer Antrag wird unverzüglich zurückgewiesen, die Zurückweisung wird in der Erklärungsspalte des Grundbuchblatts vermerkt, und der Widerspruch läuft in zwei Stufen von je fünfzehn Tagen. Vier der fünf sind lesbar, bevor eine Anzahlung fließt: aus dem Grundbucheintrag, dem Steuerkonto der Gemeinde und dem Erwerbsgrund, der im Register steht.

Die fünf Gründe für Verzögerung im Überblick

Eine Tapu-Überschreibung in der Türkei stockt aus fünf wiederkehrenden Gründen, und vier der fünf sitzen auf der Verkäuferseite des Registers oder in der Parzelle selbst, nicht im Unterlagenordner des Käufers. Käufer bereiten ihre eigenen Papiere sorgfältig vor und verlieren dann drei Wochen an eine Steuerschuld, eine Vormerkung oder eine Vollmacht, die jemand anderem gehört. Alle vier lassen sich prüfen, solange über den Preis noch verhandelt wird.

Die sechste mögliche Ursache ist die eigene Akte des Käufers, und sie ist zugleich die am leichtesten steuerbare und die am besten dokumentierte. Steuernummer, DASK-Police (Pflichtversicherung gegen Erdbeben) und döviz alım belgesi (Devisenkaufbeleg, kurz DAB) gehören auf die eigene Checkliste der Unterlagen für einen Immobilienkauf in der Türkei.

Das Grundbuchamt in der Türkei kennt keine Warteschleife

Beim türkischen Grundbuchamt bleibt nichts halb fertig liegen. Ein Antrag wird entweder abgeschlossen oder schriftlich zurückgewiesen, mit angegebenem Grund und Rechtsbehelfsfrist, eine Verzögerung ist also nie Wartezeit innerhalb des Amtes. Sie ist Zeit außerhalb des Amtes, in der etwas repariert wird, bevor die Akte den Schalter erreicht.

Die Tapu Sicili Tüzüğü (Grundbuchverordnung), veröffentlicht im Resmî Gazete am 17. August 2013, gibt die Reihenfolge vor. Ohne schriftlichen Antrag geschieht im Register nichts, und jeder Antrag auf Registereinsicht muss entweder eine türkische Identitätsnummer oder die Nummern für ada und parsel (Flur und Parzelle) der Immobilie nennen, andernfalls wird er zurückgewiesen. Vor den Unterschriften prüft der Beamte jedes Dokument der Akte, und wo ein Mangel oder ein Fehler gefunden wird, geht das Verfahren nicht zur Unterzeichnung über, bis er behoben ist.

Das Tagebuch, das yevmiye defteri, verzeichnet sowohl die Anträge, die durchlaufen, als auch die Anträge, die zurückgewiesen werden. Der Rang konkurrierender eingetragener Rechte folgt dem Datum und der laufenden Nummer in diesem Tagebuch, die Reihenfolge des Eingangs entscheidet also, wer vorgeht.

Artikel 26 regelt die Zurückweisung. Ein Antrag, der der Gesetzeslage nicht entspricht und der auch nicht durch eine Vormerkung zur vorläufigen Eintragung nach Artikel 1011 des türkischen Zivilgesetzbuchs gesichert werden kann, wird unverzüglich zurückgewiesen, unter Angabe des Grundes, der Widerspruchsstelle und der Widerspruchsfrist. Die Zurückweisung selbst wird dann in der Spalte beyanlar (Erklärungen) des Registers vermerkt, und kein von dieser Zurückweisung erfasster Vorgang kann durchgeführt werden, solange der Grund nicht beseitigt ist. Der Widerspruch geht innerhalb von fünfzehn Tagen nach Zustellung an die Regionaldirektion und gegen deren Entscheidung innerhalb weiterer fünfzehn Tage an die Generaldirektion.

Zwei Folgen zählen für einen Käufer. Eine Zurückweisung hinterlässt im Grundbuchblatt eine Spur, die ein späterer Käufer lesen kann, und der Widerspruchsweg über fünfzehn Tage ist fast immer langsamer, als den Mangel zu beheben und neu einzureichen.

Verzögerung 1: die Prüfung der Sicherheitszone startet erst nach dem Antrag

Die erste Verzögerung ist die einzige, die niemand beschleunigen kann. Nach der Antragstellung prüft die Provinzverwaltung, ob die Immobilie in einem militärischen Sperrgebiet, einer Sicherheitszone oder einer privaten Sicherheitszone liegt, und keine Eintragung wird abgeschlossen, bevor ein positiver Bescheid vorliegt.

Diese Prüfung hängt an der Parzelle, nicht am Käufer und nicht an der Straße. Zwei Wohnblöcke an derselben Straße in Kestel, einem Viertel im Bezirk Alanya der Provinz Antalya, können unterschiedliche Antworten bekommen, weil sie auf verschiedenen Parzellen stehen. Veröffentlichte Schätzungen zur Dauer der Prüfung widersprechen einander, die ehrliche Antwort lautet deshalb: einige Wochen, je nach Parzelle und Provinz unterschiedlich.

Dieselbe Stufe trägt die Erwerbsgrenzen aus Artikel 35 des Grundbuchgesetzes, bestätigt von der Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Generaldirektion für Grundbuch und Kataster). Ein ausländischer Staatsangehöriger darf landesweit höchstens 30 Hektar halten, und ausländisches Eigentum darf in keinem Bezirk 10 Prozent der Fläche überschreiten, die in diesem Bezirk dem Privateigentum offensteht. Wer eine Wohnung kauft, kommt der Hektargrenze nie nahe, aber der Bezirksprozentsatz bindet die Parzelle und nicht die Person.

Weil die Prüfung erst nach dem Antrag beginnt, muss die Absicherung früher geschrieben werden, nämlich in den Vertrag. Eine Klausel, die den Abschluss an eine positive Freigabe knüpft und die Anzahlung zurückgibt, falls der Bescheid negativ ausfällt, verwandelt einen blockierten Kauf aus einem Verlust in eine Rückzahlung. Ohne diese Klausel hat der Käufer einer gesperrten Parzelle eine Anzahlung auf eine Immobilie geleistet, die ihm kein Grundbuchamt in der Türkei übertragen kann.

Verzögerung 2: die unbezahlte Grundsteuer des Verkäufers stoppt die Überschreibung am Schalter

Die zweite Verzögerung ist eine Schuld, die nicht Ihre ist. Eine Immobilie mit unbezahlter emlak vergisi (Grundsteuer der Gemeinde) kann überhaupt nicht überschrieben werden, und seit 2021 geht diese Schuld auch nicht mehr auf den Käufer über.

Das Gesetz Nr. 7327, in Kraft seit dem 19. Juni 2021, hat den achten Absatz von Artikel 30 des Grundsteuergesetzes ersetzt. Der geltende Wortlaut verpflichtet die Grundbuchdirektionen, den Grundsteuerwert und die Grundsteuerschuld elektronisch über das System der zuständigen Gemeinde abzufragen, und bestimmt, dass die Überschreibung eines Gebäudes oder Grundstücks mit Grundsteuerschuld nicht durchgeführt wird, ausgenommen die Fälle Erbschaft, Gerichtsentscheidung, Zwangsvollstreckung, Enteignung und weitere in Spezialgesetzen geregelte Sachverhalte. Das Amt meldet die abgeschlossene Überschreibung anschließend bis zum Abend des fünfzehnten Tages des Folgemonats an die Gemeinde.

Der ersetzte Absatz machte Veräußerer und Erwerber gesamtschuldnerisch für unbezahlte Grundsteuer haftbar. Ein Großteil des englischsprachigen Materials für ausländische Käufer wiederholt bis heute diese ältere Regel und warnt, die Rückstände des Verkäufers würden zum Problem des Käufers. Fünf Jahre nach der Änderung läuft die zutreffende Warnung in die andere Richtung.

Ein Verkäufer in Mahmutlar, der zwei Jahre Grundsteuer übersprungen hat, erzeugt keine Haftung des Käufers. Dieser Verkäufer erzeugt ein Kalenderproblem, denn der Termin kann nicht stattfinden, bevor bei der Gemeinde gezahlt wurde und das Gemeindesystem das Konto als ausgeglichen meldet.

Verzögerung 3: geerbte Immobilie, auf den Namen des Verkäufers eingetragen und trotzdem unverkäuflich

Die dritte Verzögerung überrascht Käufer am meisten, weil das Register korrekt aussieht. Ein Verkäufer kann eingetragener Eigentümer einer geerbten Wohnung sein und sie trotzdem nicht verkaufen dürfen, denn die auf genau diese Immobilie entfallende Erbschaftsteuer muss vollständig gezahlt sein, bevor irgendeine Überschreibung möglich ist.

Artikel 19 des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes trennt zwei Vorgänge, die Käufer für einen halten. Die Eintragung auf die Namen der Erben erfolgt, ohne die Steuerfestsetzung abzuwarten, und das Ergebnis wird dem Finanzamt binnen fünfzehn Tagen gemeldet. Die Überschreibung ist etwas anderes. Solange die auf diese Immobilie entfallende Erbschaft- und Schenkungsteuer nicht vollständig gezahlt ist, kann die Immobilie nicht übertragen und kein dingliches Recht an ihr bestellt werden, was sowohl einen Verkauf als auch eine Hypothek ausschließt. Beamte des Grundbuchamts dürfen keine Überschreibung ohne eine vom Finanzamt ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung vornehmen, und wer es doch tut, haftet für die Steuer neben den Steuerpflichtigen. Stellen die Erben eine Sicherheit der in Artikel 10 des Gesetzes Nr. 6183 aufgezählten Art, kann das Finanzamt die Überschreibung eines Teils oder der gesamten Immobilie gestatten, doch diese Erlaubnis liegt im Ermessen.

Hinter der ersten Schicht liegt eine zweite. Teilen sich zwei oder mehr Erben eine geerbte Wohnung, halten sie diese nach Artikel 701 des türkischen Zivilgesetzbuchs im elbirliği mülkiyeti (Gesamthandseigentum ohne bestimmte Anteile), und jede Verfügung verlangt Einstimmigkeit. Eine Wohnung in Alanya, die drei Geschwistern hinterlassen wurde, von denen eines in Deutschland lebt, braucht das deutsche Geschwister entweder am Schalter oder ordentlich vertreten.

Eine Zeile im Grundbucheintrag sagt einem Käufer, dass er fragen sollte. Steht als Erwerbsgrund intikal (Übergang durch Erbfolge), verlangen Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, bevor eine Anzahlung fließt.

Verzögerung 4: was in der Vormerkungsspalte des Tapu stehen kann

Die vierte Verzögerung steht im Grundbuchblatt, in einer Spalte, die die meisten Käufer nie lesen. Das türkische Grundbuchverfahren kennt einen festen Satz von Vormerkungen, die die Verfügungsbefugnis des Eigentümers verbieten, und jede einzelne stoppt einen Verkauf, bis die Stelle sie freigibt, die sie eingetragen hat.

Artikel 49 der Grundbuchverordnung zählt sie zusammen mit dem jeweils erforderlichen Dokument auf.

Die Vormerkung der Familienwohnung verdient eigene Aufmerksamkeit, weil sie im englischsprachigen Material für ausländische Käufer fast völlig fehlt. Artikel 194 des türkischen Zivilgesetzbuchs bestimmt, dass kein Ehepartner die Familienwohnung ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen übertragen darf, und der Ehepartner, dem die Immobilie nicht gehört, kann bei der Grundbuchdirektion die Eintragung der Vormerkung beantragen. Die Verordnung bestätigt dasselbe Recht. Ein türkischer Verkäufer in Tosmur, dessen Ehepartner diese Vormerkung eingetragen hat, kann einen Verkauf nicht allein abschließen, was auch immer im Kaufvertrag steht.

Die Staatsbürgerschafts-Vormerkung taucht inzwischen regelmäßig im Wiederverkaufsbestand auf, denn Immobilien, die ab 2022 für die türkische Staatsbürgerschaft gekauft wurden, unterliegen einer dreijährigen Sperre und erreichen erst jetzt den Markt.

Eine Vormerkung wirkt zugunsten des Käufers. Ein vor einem Notar errichtetes Verkaufsversprechen kann nach Artikel 26 des Grundbuchgesetzes im Register vorgemerkt werden, und diese Vormerkung macht das Versprechen für fünf Jahre gegenüber Dritten durchsetzbar.

Verzögerung 5: die notarielle Vollmacht, die am Schalter scheitert

Die fünfte Verzögerung ist ein einziges Dokument, und es scheitert aus Gründen, die mit seinem Inhalt nichts zu tun haben. Eine Vollmacht für einen Grundbuchvorgang muss das Lichtbild des Vollmachtgebers tragen und in der errichtenden Form des Notars ausgefertigt sein, und eine vor einem ausländischen Notar unterschriebene Urkunde erfüllt häufig keine der beiden Anforderungen.

Der Prüfleitfaden des türkischen Justizministeriums für Notariate hält beide Punkte fest. Nach Artikel 80/1 des Notargesetzes und Artikel 93 der Verordnung zum Notargesetz müssen Verträge und Vollmachten, die ihrer Natur nach einen Grundbuchvorgang erfordern, das Lichtbild der betreffenden Person tragen, und die vom Original ausgestellten Ausfertigungen müssen es ebenfalls tragen. Ist die Partei eine juristische Person, sind auch die Lichtbilder der unterzeichnenden Vertreter erforderlich. Derselbe Leitfaden hält fest, dass Vollmachten, die einen Grundbuchvorgang erfordern, in der Form düzenleme auszustellen sind, bei der der Notar die Urkunde selbst errichtet, und nicht in der Form onaylama, bei der der Notar lediglich eine Unterschrift beglaubigt.

Daraus folgen vier Fehlerquellen, und sie gelten für die Urkunde des Verkäufers ebenso wie für die des Käufers.

• Lichtbild. Ausländische Notare heften keines an, weil ihr eigenes Recht es nicht verlangt.
• Form. Eine im Ausland beglaubigte Unterschrift ist keine errichtete Urkunde, und der Unterschied ist in der Übersetzung unsichtbar.
• Umfang. Die Vollmacht muss den Verkauf und den Grundbuchvorgang ausdrücklich benennen, denn eine Generalvollmacht reicht nicht bis zur Eigentumsübertragung.
• Legalisationskette. Eine im Ausland errichtete Urkunde braucht eine Apostille und eine beeidigte türkische Übersetzung, während eine bei einem türkischen Konsulat errichtete Urkunde diese Kette vollständig überspringt.

Ein fünftes Problem ist leiser, und es trifft langjährige Eigentümer am härtesten. Die Schreibweise eines Namens muss über Reisepass, Steuernummerregister, beeidigte Übersetzung und den bestehenden Eintrag im Grundbuchblatt hinweg übereinstimmen, und dieser Eintrag entstand, als der Verkäufer selbst gekauft hat. Ein russischer oder chinesischer Verkäufer, dessen Reisepass seither mit einer anderen Umschrift neu ausgestellt wurde, stimmt mit seinem eigenen Tapu nicht mehr überein, und die Korrektur eines eingetragenen Namens ist ein eigener Antrag statt einer Notiz am Schalter. Ein norwegischer Verkäufer, der vor einem örtlichen Notar in Oslo unterschreibt, ohne Lichtbild und in beglaubigter statt errichteter Form, setzt den Kalender für alle Beteiligten, denn eine Ersatzurkunde muss den Weg zurück in die Türkei nehmen.

Was eine Überschreibung nicht verzögert

Fünf viel wiederholte Hindernisse gibt es entweder nicht mehr, oder sie galten nie für einen gewöhnlichen Kauf. Keines der fünf unten hält einen Barkauf im Wiederverkauf zwischen einem ausländischen Käufer und einem privaten Verkäufer auf, und das erste wurde im Juni 2024 aus gewöhnlichen Verkäufen gestrichen.

Das Wertgutachten trägt eine Einschränkung. Wer einen türkischen Immobilienkredit nutzt, braucht weiterhin eines, weil der Kreditgeber es verlangt und das Darlehen gegen den geschätzten Wert statt gegen den vereinbarten Preis setzt.

Was zwei Wochen Verzögerung tatsächlich kosten

Der finanzielle Schaden aus einer Verzögerung entsteht selten durch die Verzögerung. Er entsteht durch die rechtliche Natur des bereits gezahlten Geldes, die die meisten Reservierungspapiere offenlassen.

Nehmen wir eine Wiederverkaufswohnung in Oba zum Preis von 150.000 EUR im August 2026, mit 5.000 EUR bei Unterzeichnung, bei der sich der Termin um zwei Wochen verschiebt, weil der Verkäufer eine ungeklärte Erbschaftsteuerakte hat. Nach dem türkischen Obligationengesetz sind drei Ergebnisse möglich, und der Vertrag entscheidet, welches gilt.

1. Der Vertrag sagt nichts über die Natur der Zahlung. Artikel 177 behandelt sie dann als bağlanma parası (Draufgabe), die den Abschluss des Vertrags beweist und auf den Preis angerechnet wird. Eine Draufgabe gibt keiner Seite ein Rücktrittsrecht, der Käufer, der aussteigen will, hat also keinen automatischen Ausgang, und der Verkäufer, der die Verzögerung verursacht hat, behält keinen automatischen Gewinn.
2. Der Vertrag nennt die Zahlung cayma parası (Reugeld). Artikel 178 erlaubt dann beiden Seiten den Rücktritt, mit einer scharfen Asymmetrie: Der zurücktretende Käufer lässt das Geld liegen, der zurücktretende Verkäufer gibt es doppelt zurück.
3. Der Vertrag setzt eine Vertragsstrafe. Artikel 179 lässt sie zu, und Artikel 182 erlaubt dem Richter, eine als übermäßig erkannte Strafe herabzusetzen.

Unter allen dreien liegt eine vierte Möglichkeit. Die Übertragung des Eigentums an eingetragenen Immobilien und das Versprechen, sie zu verkaufen, müssen in amtlicher Form vor einem Leiter des Grundbuchamts oder einem Notar erklärt werden, und ein privatschriftliches Papier ist nichtig. Rücktritts- und Strafklauseln fallen mit dem nichtigen Vertrag weg, und gezahltes Geld wird über ungerechtfertigte Bereicherung zurückgeholt, was meist einen Prozess bedeutet statt einer Rücküberweisung.

Die Währungsebene verschärft die Rechnung. Ist der Preis in Euro vereinbart und überspannt die Verzögerung eine Umrechnung, ist die über den DAB umgetauschte Summe das, was die Parteien in die amtliche Urkunde tragen, und die Fachkommentierung verknüpft diesen umgerechneten Betrag mit dem Wert, der für die tapu harcı (Grunderwerbsteuer) angesetzt wird. Zwei Wochen Wechselkursbewegung reichen deshalb weiter als bis zum Kaufpreis allein.

Die Schlussfolgerung für einen Vertrag ist eine Frage der Formulierung statt der Verhandlung. Schreiben Sie Bedingungen statt Daten, und halten Sie fest, wer die Kosten trägt, wenn die Verzögerung einer Seite gehört.

Verzögerungen in Alanya: was sich an der Küste ändert

Alanya, ein Küstenbezirk der Provinz Antalya, erzeugt eine andere Mischung von Verzögerungen als Istanbul oder Ankara. Der Grund liegt in der Form des örtlichen Marktes: Die meisten Geschäfte in Alanya sind Wiederverkäufe zwischen ausländischen Eigentümern, was das Risiko von der Akte des Käufers zu den Unterlagen des Verkäufers und zur Parzelle verschiebt.

Beide Seiten sind oft im Ausland, was die Anfälligkeit für eine mangelhafte Vollmacht verdoppelt statt sie zu halbieren. Der Käufer bereitet sich sorgfältig vor, und der Verkäufer in Norwegen oder Russland unterschreibt vor einem örtlichen Notar ohne Lichtbild.

Küstenparzellen tragen auch die Sicherheitszonen-Prüfung sichtbarer. Benachbarte Grundstücke in Kargıcak und Demirtaş können unterschiedliche Antworten bekommen, und die Prüfung läuft am Parzellenblatt.

Zwei weitere Muster sind örtlich und neu. Immobilien, die nach 2022 für die türkische Staatsbürgerschaft gekauft wurden, verlassen jetzt ihre dreijährige Sperre und treten in den Wiederverkaufsmarkt ein, die Vormerkung erscheint also an Bestand, der gewöhnlich aussieht. Geerbte Wohnungen sind in einem Markt ebenfalls häufig, der seit den 2000er Jahren an ausländische Käufer verkauft, und über drei oder vier Länder verstreute Erben verlängern sowohl den Zeitplan der Unbedenklichkeitsbescheinigung als auch das Erfordernis der Einstimmigkeit.

Die praktische Routine vor einer Anzahlung ist ein einziger Blick ins Register. Lesen Sie Grundbucheintrag, Grundsteuerkonto und Erwerbsgrund zusammen, denn diese drei Quellen decken vier der fünf Verzögerungen ab.