Der Immobilienkauf in der Türkei erfordert eine Aktenmappe, die in drei Gruppen zerfällt: was der Käufer mitbringt, was der Verkäufer mitbringt und was das Grundbuchamt am Tag selbst erstellt. Die meisten Unterlagen des Käufers sind leicht zu beschaffen, und die Steuernummer ist die eine, die den Rest freischaltet. Bei zwei Posten gehen Checklisten fehl. Das SPK-Wertgutachten ist im Juni 2024 für einen gewöhnlichen Kauf keine Pflichtunterlage mehr, sodass Ratgeber, die es noch als obligatorisch führen, veraltet sind. Die Unterlage, die genau diese Ratgeber meist auslassen, ist die döviz alım belgesi, der Devisenumtauschbeleg, den das Grundbuchamt sehr wohl verlangt. Ein ausländischer Käufer braucht für keine davon einen Aufenthaltstitel oder die Staatsbürgerschaft; ein gültiger Reisepass ist der Ausgangspunkt, und eine notariell beglaubigte Vollmacht lässt einen Vertreter die gesamte Akte zusammenstellen, ohne dass der Käufer reist.
Die Unterlagen im Überblick
Die Akte teilt sich in Käuferunterlagen, Verkäuferunterlagen und am Übertragungstag erstellte Formulare, und auf der Käuferseite sind nur vier Unterlagen harte Pflicht: die Steuernummer, der Reisepass mit beeidigter Übersetzung wo verlangt, die DASK-Erdbebenpolice und der DAB-Devisenbeleg. Das SPK-Wertgutachten ist bedingt, nur bei einem Antrag auf Staatsbürgerschaft oder Aufenthalt nötig, und die Sicherheitszonenfreigabe, die manche Checklisten aufführen, ist überhaupt keine Unterlage, die Sie mitbringen; sie ist eine Prüfung, die die Provinzverwaltung nach Einreichung des Antrags durchführt.
Die Akte umfasst insgesamt elf Unterlagen, jede mit einem Aussteller und einem Weg der Beschaffung.
| Unterlage | Wer sie beibringt | Pflicht? | Wie zu beschaffen |
|---|---|---|---|
| Türkische Steuernummer | Käufer | Ja | Ein Finanzamt, mit dem Reisepass |
| Reisepass mit beeidigter türkischer Übersetzung | Käufer | Ja | Ihr eigener Pass; beeidigter Übersetzer, wenn das Amt es verlangt |
| DASK-Erdbebenpolice | Käufer | Ja | Jede Versicherungsagentur oder online |
| DAB-Devisenumtauschbeleg | Käufer | Ja | Von einer Bank beim Umtausch von Devisen erstellt |
| Biometrisches Lichtbild | Käufer | Ja | Jedes Fotostudio, aktuell |
| Kaufvertrag | Beide Parteien | Ja | Zwischen den Parteien erstellt, notariell für echten Schutz |
| SPK-Wertgutachten | Käufer | Nur bei Staatsbürgerschaft oder Aufenthalt | Eine SPK-lizenzierte Gutachterfirma |
| Grundbucheintrag (tapu) | Verkäufer | Ja | Der bestehende eingetragene Titel des Verkäufers |
| Steuer- und Abgabenfreiheit | Verkäufer | In der Praxis | Gemeinde und Finanzamt |
| Abnahme- und Titelstatus | Verkäufer und Gebäude | Prüfen | Aus dem tapu und den Gemeindeunterlagen |
| Vollmacht | Käufer, falls abwesend | Bei Fernkauf | Ein Notar, apostilliert und übersetzt bei Unterzeichnung im Ausland |
Ihre türkische Steuernummer, die Unterlage, die alles andere braucht
Die türkische Steuernummer ist die erste zu beschaffende Unterlage, weil die Bank, der Devisenumtausch und die Eintragung alle von ihr abhängen, und jeder Ausländer kann sie mit einem Reisepass allein erhalten. Ohne die Steuernummer kann ein Käufer kein Bankkonto eröffnen, keine Devisen in die Akte umtauschen und nicht ins tapu eingetragen werden.
Beschaffen Sie die Steuernummer, bevor Sie eine Zahlung veranlassen. Sie wird von der türkischen Steuerverwaltung ausgestellt und erfordert weder Aufenthaltstitel, Visum noch Staatsbürgerschaft; das Eigentum selbst trägt ebenfalls keine davon. Ein Käufer, der über einen Vertreter kauft, kann die Nummer durch den Vertreter unter einer notariellen Vollmacht beschaffen lassen, was die Akte in Bewegung hält, während der Käufer im Ausland ist.
Reisepass und seine beeidigte türkische Übersetzung
Ihr Reisepass ist die Grundunterlage, und das Grundbuchamt verlangt in den Ämtern, die es fordern, eine beeidigte türkische Übersetzung davon. Der Reisepass identifiziert Sie während des ganzen Kaufs, vom Finanzamt über die Bank bis zur Übertragung selbst.
Die Übersetzung fertigt ein beeidigter Übersetzer (yeminli tercüman) an, dasselbe Berufsbild, das gerichtlich anerkannte Übersetzungen liefert. Von einem Käufer, der kein Türkisch spricht, wird in der Regel verlangt, einen beeidigten Dolmetscher bei der Unterzeichnung dabeizuhaben, damit der Käufer die unterzeichnete Urkunde versteht. Ein Reisepass, der im Ausland zur Erteilung einer Vollmacht genutzt wird, trägt eine zusätzliche Schicht: Die Vollmacht ist notariell beglaubigt und, bei Unterzeichnung außerhalb der Türkei, apostilliert und übersetzt, bevor sie beim Amt gültig ist. Bestätigen Sie mit dem konkreten Grundbuchamt, welche Übersetzungen es will, denn die Anforderungen variieren zwischen Ämtern und Provinzen.
DASK-Erdbebenversicherung, eine Unterlage, die das Amt nicht überspringt
Eine DASK-Police ist eine harte Anforderung: Das Grundbuchamt schließt eine Übertragung ohne sie nicht ab. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) ist die Pflicht-Erdbebenversicherung, die eingetragene Wohnungen abdeckt.
Beschaffen Sie die Police vor dem Übertragungstermin. Sie wird von jeder Versicherungsagentur oder online ausgestellt, auf den Namen des Käufers gegen die konkrete Immobilie, und das Policendokument geht in die Übertragungsakte. Weil das Amt sie als Voraussetzung statt als Formalität behandelt, hält eine fehlende oder abgelaufene DASK-Police den Termin am Tag auf, weshalb sie neben die Steuernummer auf die Checkliste gehört und nicht als nachträglicher Einfall.
Der DAB: der Devisenbeleg, den die meisten Checklisten auslassen
Die Unterlage, die viele Checklisten auslassen, ist die döviz alım belgesi, der Beleg, dass der Käufer Devisen in die Türkei einbrachte und über eine Bank umtauschte. Seit dem 24. Januar 2022 muss ein ausländischer Käufer, der durch Kauf erwirbt, dem Grundbuchamt einen DAB vorlegen. Die Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Grundbuch- und Katasterbehörde) bestätigt die Pflicht in ihrer Bekanntmachung von diesem Datum, und sie stützt sich auf das Kapitalverkehrsrundschreiben der Zentralbank.
Der DAB wird über eine Bank erstellt. Der Käufer bringt Devisen ein, tauscht sie über die Bank um, und die Bank stellt den DAB aus, der dann in die Übertragungsakte geht. Das Dokument speist auch die Kostenseite: Der auf dem DAB ausgewiesene umgetauschte Betrag spiegelt sich im amtlichen Urkundenwert wider, auf den die 4-%-Übertragungsgebühr berechnet wird, sodass er nicht getrennt von der Bemessungsgrundlage steht. Dieser Zusammenhang ist eher in Fachkommentaren als in einem einzelnen Primärtext dokumentiert, behandeln Sie ihn also als starke Tendenz und bestätigen Sie die Zahlen mit der Bank und dem Notar.
Das SPK-Wertgutachten: für einen gewöhnlichen Verkauf keine Pflichtunterlage mehr
Ein behördlich anerkanntes Wertgutachten ist für einen gewöhnlichen Kauf keine Pflichtunterlage mehr; seit Juni 2024 ist es nur nötig, wenn der Käufer die Staatsbürgerschaft oder einen Aufenthaltstitel beantragt. Hier sind die meisten konkurrierenden Checklisten veraltet. Sie führen das SPK-Wertgutachten (ekspertiz raporu) weiterhin als seit 2019 obligatorisch für alle Verkäufe an Ausländer auf, und für einen einfachen Kauf ist das nicht mehr korrekt.
Die Änderung kam durch TKGM-Rundschreiben 2024/4, veröffentlicht am 3. Juni 2024 und in Kraft seit dem 13. Juni 2024, das die Pflicht zur Vorlage eines Wertgutachtens bei einem gewöhnlichen Verkauf oder Verkaufsversprechen aufhob. Nur von der Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, Kapitalmarktbehörde) lizenzierte Firmen erstellen das Gutachten, und wo es noch nötig ist, gilt es drei Monate ab Genehmigung. Ein Käufer, der rein zum Eigenbesitz kauft, lässt die Bewertung ganz aus der Akte. Ein Käufer, der zur Qualifikation für Staatsbürgerschaft oder Aufenthalt kauft, behält es, weil diese Anträge es weiterhin erfordern, was das Gutachten zu einer bedingten Unterlage macht, die an das Ziel des Käufers gebunden ist, nicht an den Verkauf.
Der Kaufvertrag und was ihn bindend macht
Der Kaufvertrag ist Teil der Akte, aber seine rechtliche Form entscheidet, ob er den Käufer schützt, und nur ein notarieller tut das. Der Vertrag hält Preis und Bedingungen fest, überträgt aber allein nicht das Eigentum; nach Artikel 705 des türkischen Zivilgesetzbuchs geht das Eigentum mit der Eintragung über, nicht mit der Unterschrift.
Die Form ist der entscheidende Punkt. Ein Vertrag, der Titel an eingetragener Immobilie überträgt, oder ein Versprechen, eine zu verkaufen, muss in amtlicher Form vor einem Notar oder Grundbuchbeamten geschlossen werden; Artikel 237 des Obligationengesetzes, Artikel 706 des Zivilgesetzbuchs und Artikel 26 des Grundbuchgesetzes weisen in dieselbe Richtung. Ein formloser schriftlicher oder mündlicher Vertrag ist rechtlich nichtig. Ein notarielles Verkaufsversprechen (satış vaadi) tut mehr: Es kann nach Artikel 1009 des Zivilgesetzbuchs im tapu vorgemerkt werden, was Dritte fünf Jahre bindet und den Käufer die Übertragung gerichtlich erzwingen lässt, wenn der Verkäufer sein Wort bricht. Als Dokument ist der Vertrag es wert, notariell beglaubigt statt als einfaches Reservierungsformular belassen zu werden.
Was der Verkäufer zur Übertragung beibringen muss
Die Hälfte der Akte gehört dem Verkäufer, und ein Käufer bestätigt diese Unterlagen bei der Due Diligence, bevor Geld fließt. Die Papiere des Verkäufers beweisen sauberes, übertragbares Eigentum.
Der Verkäufer bringt vier Unterlagen bei.
- Grundbucheintrag (tapu) auf den Namen des Verkäufers, frei von jeder Hypothek, Pfändung oder einschränkenden Vormerkung.
- Identitätsdokument, das dem eingetragenen Eigentümer entspricht.
- Bescheinigung, dass keine offene Grundsteuer oder Gemeindeabgabe auf der Einheit lastet.
- Der Abnahmestatus des Gebäudes, also ob es nach Prüfung kat mülkiyeti (vollständiges Wohnungseigentum) oder nur kat irtifakı (Baurechtsdienstbarkeit) trägt, aus dem tapu und den Gemeindeunterlagen.
Die Unterlagen des Verkäufers zuerst zu lesen schützt den Käufer: Eine Immobilie mit einer offenen Abgabe, einer Pfändung oder einem fehlenden iskan (Abnahmebescheinigung) ist ein Unterlagenproblem, das vor der Unterzeichnung zu lösen ist, nicht danach.
Kauf über einen Vertreter: was die Vollmacht abdecken muss
Wenn Sie nicht teilnehmen können, macht eine Unterlage den ganzen Kauf möglich: eine notarielle Vollmacht, die jeden Akt Ihres Vertreters ausdrücklich abdeckt. Die Vollmacht lässt einen Vertreter die Steuernummer beschaffen, den Vertrag unterzeichnen, den DAB erstellen und die Übertragung im Namen des Käufers wahrnehmen.
Erstellen Sie sie sorgfältig. Eine in der Türkei unterzeichnete Vollmacht wird dort notariell beglaubigt; eine im Ausland unterzeichnete wird örtlich beglaubigt, dann apostilliert und mit einer beeidigten türkischen Übersetzung versehen, bevor sie beim Amt gültig ist. Das Dokument sollte die konkreten Befugnisse benennen, das Beschaffen der Steuernummer, das Unterzeichnen des Kaufvertrags, das Abwickeln des Devisenumtauschs und das Abschließen der Titelübertragung, statt sich auf eine allgemeine Formulierung zu verlassen. Eine Vollmacht, die einen dieser Akte auslässt, lässt eine Lücke, die der Vertreter am Tag nicht füllen kann.
Off-Plan oder Wiederverkauf: wie sich die Aktenmappe unterscheidet
Die Aktenmappe für einen Wiederverkauf von einem Privatverkäufer ist nicht dieselbe wie für einen Off-Plan-Kauf von einem Bauträger, weil die eigenen Papiere der Immobilie auf einer anderen Stufe stehen. Ein Wiederverkauf hat einen fertigen Titel und eine Abnahmebescheinigung zu prüfen; eine Off-Plan-Einheit noch nicht.
Bei einem Wiederverkauf tragen das tapu des Verkäufers und der iskan das Gewicht, und die Übertragung bewegt den bestehenden Titel. Bei einem Off-Plan-Kauf stehen der Bauträgervertrag und der kat irtifakı (Baurechtsdienstbarkeit) ein, bis das Gebäude fertig ist, der Kauf fällt unter das Verbraucherschutzgesetz (Nr. 6502) mit seinen Fertigstellungsgarantien, und der volle kat mülkiyeti-Titel wird erst ausgestellt, wenn das Gebäude fertig und abgenommen ist. Ein Käufer bestätigt vor der Unterzeichnung, welcher der beiden Wege gilt, denn die zu fordernden Unterlagen unterscheiden sich zwischen ihnen.