Wohnung in Alanya kaufen: die Besichtigungsreise planen und prüfen

Eine Besichtigungsreise nach Alanya ist ein kurzer organisierter Aufenthalt, bei dem ein ausländischer Käufer vorausgewählte Wohnungen ansieht und die Unterlagen dahinter prüft, und in der Türkei bezahlt sie in aller Regel die Verkäuferseite. Diese Zahlung prägt alles Weitere, denn die Agenturen erstatten die Flüge nur bei Vertragsabschluss, womit die Reise zu einem Rabatt wird, der schon aufgebraucht ist, bevor über den Preis verhandelt wird, bei dem die Maklerprovision auf 4 Prozent gedeckelt und ohne abweichende schriftliche Vereinbarung hälftig zwischen den Parteien geteilt ist. Der Flughafen Gazipaşa-Alanya liegt rund 40 km vom Zentrum entfernt, Antalya dagegen etwa 125 km, also entscheidet der Flughafen darüber, ob An- und Abreise unter zwei Stunden oder fast fünf Stunden kosten. Vor Ort klären vier Unterlagen die meisten Fragen: der Grundbuchauszug, das Belastungsverzeichnis, das Datum der Baugenehmigung, das darüber entscheidet, ob der Block nach der seit 1. Januar 2019 geltenden Erdbebennorm entworfen wurde, und die Bewohnbarkeitsbescheinigung, ohne die ein Gebäude keine Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse erhalten darf. Ein Eigentumstitel, der noch als kat irtifakı (Miteigentum am Bauwerk vor Fertigstellung) eingetragen ist, ist selbst ein Signal, denn das türkische Recht wandelt diesen Titel auf Grundlage der Bewohnbarkeitsbescheinigung für das gesamte Gebäude in volles kat mülkiyeti (Wohnungseigentum) um. Eine Prüfung hat mit der Wohnung überhaupt nichts zu tun: Kargıcak, Mahmutlar, Kestel und Avsallar stehen alle auf der veröffentlichten Liste der Migrationsbehörde mit Stadtteilen, die für neue ausländische Wohnsitzanmeldungen gesperrt sind, eine Wohnung zu besitzen und sich darin anmelden zu dürfen sind also zwei verschiedene Fragen. Vor dem Rückflug muss nichts unterschrieben werden, denn Anzahlungen nach dem Türk Borçlar Kanunu (türkisches Obligationenrecht) verfallen nicht automatisch, sofern der Vertrag das nicht ausdrücklich vorsieht.

Was ist eine Besichtigungsreise, und was ist sie nicht?

Eine Besichtigungsreise ist ein kurzer organisierter Aufenthalt, bei dem ein ausländischer Käufer vorausgewählte Objekte vor Ort ansieht, und im türkischen Markt ist sie ein Vertriebskanal und keine Reiseleistung. Türkische Agenturen vermarkten denselben Besuch unter drei Namen: Besichtigungsreise, Inspektionsreise und Inspektionstour. Die drei Namen beschreiben eine einzige geschäftliche Konstruktion, in der die Agentur den Zeitplan, den Fahrer, den Dolmetscher und oft das Hotel organisiert und die Kosten aus dem Verkauf zurückholt.

Alanya, ein Bezirk der Provinz Antalya an der zentralen türkischen Mittelmeerküste, steht im Zentrum dieses Kanals, weil seine Käuferschaft fast ausschließlich ausländisch und fast ausschließlich ortsabwesend ist. Wer in Oslo oder Rotterdam lebt, kann an einem Dienstagabend nicht am Gebäude vorbeilaufen, also tragen die zwei oder drei Tage vor Ort das Gewicht, das zu Hause Monate beiläufiger Beobachtung tragen.

Dieses Gewicht macht die Reise aus. Die Besichtigungsreise ist nicht der Moment des Kaufs, und sie ist kein Urlaub mit angehängten Terminen. Sie ist ein schmales Zeitfenster für die Dinge, die sich vom Schreibtisch aus nicht erledigen lassen: einen Grundbuchauszug am Schalter des Katasteramts lesen, zu der Tageszeit in der Wohnung stehen, zu der Sie tatsächlich darin leben würden, mit dem Hausverwalter ohne den Verkäufer sprechen und bestätigen, dass die Adresse, auf die Sie sich festlegen wollen, eine ist, an der Sie sich legal anmelden können.

Wer bezahlt die "kostenlose" Besichtigungsreise in die Türkei?

Sie bezahlen sie, über den Kaufpreis, und Sie bezahlen ein zweites Mal mit Ihrer Verhandlungsposition. Türkische Agenturen bewerben die Reise als kostenlos, und ihre eigenen Seiten legen den Mechanismus offen dar: Wenn Sie kaufen, werden die Flugtickets für bis zu zwei Personen erstattet oder vom Kaufpreis abgezogen, wenn Sie nicht kaufen, werden Ihnen Unterkunft und Transfers in Rechnung gestellt. Auf deutschsprachigen Anbieterseiten steht die Bedingung teils noch direkter, nämlich dass der Anbieter den Flug bucht und bezahlt und der Betrag zurückzuerstatten ist, falls kein Vertrag zustande kommt. Kosten, die erst bei Vertragsabschluss zu Ihnen zurückkehren, sind kein Geschenk. Sie sind ein Rabatt, der ausgegeben wurde, bevor Sie sich zum Verhandeln hingesetzt haben.

Die zweite Kostenseite ist weniger sichtbar und größer. Eine begleitete Reise bindet Ihre gesamte Besichtigungsstichprobe an den Bestand eines einzigen Unternehmens. Sie sehen die Objekte, an denen dieses Unternehmen verdienen kann, in der Reihenfolge, die es wählt, mit einer Fahrzeit dazwischen, die von der Person gesteuert wird, die sie verkauft. Es muss nichts Unlauteres geschehen, damit das Ergebnis verzerrt wird. Ein Käufer, der elf Wohnungen aus einer Quelle gesehen hat, glaubt, er habe den Markt gesehen.

Das türkische Recht deckelt, was die Maklerseite verlangen darf, hindert den Preis aber nicht daran, die Reise mitzutragen. Nach der Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Verordnung über den Immobilienhandel) darf die Dienstleistungsgebühr bei einem Verkauf 4 Prozent des Kaufpreises ohne Umsatzsteuer nicht überschreiten, und ohne abweichende schriftliche Vereinbarung wird sie zu gleichen Teilen zwischen den Parteien aufgeteilt. Bei einer Wohnung für 150.000 EUR, Preisstand August 2026, liegt diese gesetzliche Obergrenze bei 6.000 EUR insgesamt und 3.000 EUR auf der Käuferseite. Zwei erstattete Hin- und Rückflüge liegen irgendwo innerhalb dieser Zahl, nicht außerhalb.

Begleitete Reise oder Reise auf eigene Kosten: was lässt Ihnen die Kontrolle?

Eine selbst bezahlte Reise kostet mehr Bargeld und gibt weniger Verhandlungsspielraum auf, und die praktikable Antwort für die meisten Käufer ist eine Mischform: Nehmen Sie die begleiteten Tage an, bezahlen Sie aber einen Tag selbst. Die entscheidende Größe ist nicht das Geld. Es ist die Frage, in wessen Auto Sie sitzen, wenn Sie beschließen, etwas sehen zu wollen, das nicht auf dem Plan stand.

Die beiden Formate unterscheiden sich in sechs Punkten, die alle vor Ort sichtbar werden.

Die Mischform funktioniert, weil die beiden Formate an verschiedenen Stellen versagen. Ein begleitetes Programm ist wirklich effizient in der Logistik und wirklich schwach in der Breite. Ein Tag auf eigene Faust, am besten der erste, behebt das Breitenproblem, bevor sich der Zeitplan um Sie schließt. Buchen Sie den Mietwagen vor dem Abflug, denn die Orientierungsfahrt ist am ersten Tag mehr wert als am vierten.

Verkauft der Makler seine eigene Wohnung oder vermittelt er?

Stellen Sie bei der ersten Besichtigung eine Frage: Verkaufen Sie diese Wohnung, oder vermitteln Sie sie? Die Antwort ändert, welche Regeln gelten. Die Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik definiert den Immobilienhandel in Artikel 4/1/k als Vermittlung beim Kauf, Verkauf, bei der Vermarktung und Vermietung von Immobilien. Ein Bauträger, der Einheiten aus dem eigenen Projekt verkauft, ist Partei des Kaufvertrags und kein Vermittler, also gibt es keine Provision, an die sich die 4-Prozent-Grenze und das Gebührenregime heften könnten. Das ist kein Schlupfloch und kein Fehlverhalten. Es ist ein anderes Rechtsverhältnis, und es ist in Alanya verbreitet, wo ein großer Teil der Neubauverkäufe an ausländische Käufer direkt vom Bauträger kommt.

Aus dieser Unterscheidung folgen drei Dinge, auf die Sie während der Reise reagieren können. Erstens muss ein Unternehmen, das vermittelt, eine Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (Zulassungsbescheinigung für den Immobilienhandel) besitzen, die Sie ohne Konto selbst über die Abfragemaske TTBS des Handelsministeriums unter ttbs.gtb.gov.tr prüfen können. Zweitens verlangt die Verordnung, dass mindestens ein verantwortlicher Berater im Betrieb eine Mesleki Yeterlilik Belgesi (Berufsqualifikationsnachweis) der Stufe 5 hält, was eine andere Frage ist als die, ob das Unternehmen zugelassen ist. Drittens sieht die Verordnung ausdrücklich einen Auftragsvertrag vor, bei dem der Auftraggeber der Käufer ist, eine schriftliche Vereinbarung auf Ihrer Seite zu verlangen ist also eine anerkannte Form und keine unangenehme Zumutung.

Eine Unterlage taucht im Auto auf statt im Büro. Die Verordnung verlangt für jede Besichtigung eine taşınmaz gösterme belgesi (Objektnachweis über die Besichtigung) in mindestens zwei Ausfertigungen, von denen eine bei Ihnen bleibt. Sie muss die Zulassungsnummer des Unternehmens tragen, die Unterschrift des verantwortlichen Beraters, Ihre Identität und Ihre Ausländeridentifikationsnummer, die Grundbuchangaben und die Adresse des Objekts, Datum und Zweck der Besichtigung sowie den Satz oder Betrag der Provision. Ein Formular, das die Provision nicht nennt oder fünf Adressen unter einer Unterschrift auflistet, erfüllt die Verordnung nicht. Dieselbe Verordnung verbietet außerdem, Ihnen für die Besichtigung selbst etwas zu berechnen, und verpflichtet den Makler, Ihnen vor der Unterschrift genug Zeit zum Lesen zu geben und Ihnen von allem, was Sie unterschreiben, eine Kopie auszuhändigen.

Gazipaşa oder Antalya: welcher Flughafen ist für Alanya besser?

Gazipaşa-Alanya (GZP) liegt etwa 40 km vom Zentrum Alanyas entfernt und ist in rund 35 bis 50 Minuten über die Straße erreichbar, Antalya (AYT) liegt etwa 120 bis 125 km entfernt und braucht zwei bis zweieinhalb Stunden. Gazipaşa ist mit großem Abstand der nähere Flughafen und mit ebenso großem Abstand der dünner angebundene, also landen die meisten Käufer in Antalya, ob sie es vorhaben oder nicht.

Die Rechnung entscheidet über den Zuschnitt der Reise und nicht über den Komfort der Ankunft. Hin und zurück über Antalya kostet grob vier bis fünf Stunden Fahrzeit. Auf einer viertägigen Reise ist das kein Reisedetail. Es ist ein halber Besichtigungstag, und zwar die Hälfte, die am Ende des Zeitplans abgezogen wird, wenn eigentlich die Zweitbesichtigungen Ihrer engeren Auswahl stattfinden sollten.

Daraus folgen zwei Planungsregeln. Prüfen Sie Gazipaşa zuerst, wenn Sie aus Skandinavien oder Deutschland fliegen, denn eine Direktverbindung dorthin verwandelt sich an denselben Kalendertagen in Besichtigungszeit. Planen Sie den Transfer von Antalya als festen Block ein, falls Sie dort landen, statt anzunehmen, der erste Nachmittag sei nutzbar, und legen Sie die Zweitbesichtigungen auf Tag drei statt auf Tag vier.

Wann ist die beste Zeit, um in Alanya Wohnungen zu besichtigen?

Agenturen empfehlen Frühjahr und Herbst, und für ihre Zwecke haben sie recht, aber wer die Wohnung jahrelang besitzen wird, sollte Alanya mindestens einmal im Januar oder Februar sehen. April und Oktober zeigen Ihnen die angenehme Version der Küste, und das ist die Version, die verkauft. Der Winter zeigt Ihnen die Version, die Sie tatsächlich kaufen, und er beantwortet Fragen, die kein Foto beantwortet.

Beim Winterbesuch geht es nicht um Wetterfestigkeit. Es geht um Belegung und Betriebswirklichkeit, und beides können Sie unmittelbar beobachten. Gehen Sie abends über die Anlage und zählen Sie die beleuchteten Fenster. Fragen Sie, in welchen Monaten der Pool gefüllt ist und ob er beheizt wird. Sehen Sie nach, ob die Restaurants und der Markt in der Straße darunter geöffnet oder geschlossen sind. Verlangen Sie von der Verwaltung die Aufstellung der aidat (Hausgeld) für Dezember bis Februar statt des Jahresdurchschnitts, denn im Winter zeigen sich Heizkosten, Feuchtigkeit und schlechte Zahlungsmoral in den Zahlen.

Am wenigsten kostet der Kompromiss aus zwei Besuchen. Nutzen Sie eine Reise in der Nebensaison für die engere Auswahl und eine kurze Winterreise zur Bestätigung des Favoriten, und legen Sie die Entscheidung über die Anzahlung hinter den zweiten Besuch statt hinter den ersten. Wer nur eine Reise machen kann, sollte zumindest die Hausgeldaufstellung für den Winter und Winterfotos der Anlage verlangen und eine Weigerung als Information behandeln.

Wie viele Wohnungen können Sie an einem Tag realistisch besichtigen?

Programme der Agenturen versprechen häufig fünf Besichtigungen pro Tag, und fünf ist eine Verkäuferzahl und keine Käuferzahl. Vier bis sechs Wohnungen sind in Alanya körperlich machbar, wo die Küstenviertel nur eine kurze Fahrt voneinander entfernt liegen. Zu fünf an einem Tag gesehenen Wohnungen brauchbare, vergleichbare Einzelheiten zu behalten ist ein anderes Problem, und es ist das Problem, das darüber entscheidet, ob die Reise funktioniert.

Entscheidungsmüdigkeit zeigt ein vorhersehbares Muster. Die ersten beiden Besichtigungen bekommen Aufmerksamkeit, die dritte und vierte werden mit den ersten beiden verglichen, und über die fünfte fällt das Urteil im Auto. Wer fünfzehn Einheiten an drei Tagen gesehen hat, wird zwei davon klar erinnern und den Rest miteinander verschmolzen haben. Deshalb endet die Reise mit fünfzehn Einheiten oft damit, dass der Käufer die Wohnung vom ersten Vormittag wählt, weil das die einzige ist, für die er die Aufmerksamkeit zum Prüfen hatte.

Drei Regeln halten die Stichprobe brauchbar. Begrenzen Sie den Tag auf vier Besichtigungen und nutzen Sie die gewonnene Zeit für einen zweiten Besuch beim besten Objekt von gestern. Sehen Sie Wohnungen der engeren Auswahl zu einer anderen Tageszeit als beim ersten Mal, denn Sonne auf dem Balkon, Lärm von der Straße, Verkehr auf der Küstenstraße und die Verfügbarkeit von Parkplätzen ändern sich alle zwischen elf Uhr morgens und sieben Uhr abends. Fotografieren Sie in jeder Wohnung dieselben vier Dinge, nämlich den Sicherungskasten, die Badezimmerdecke, die Sichtlinie vom Balkon und den Flur vor der Wohnungstür, damit der spätere Vergleich zwischen Aufzeichnungen stattfindet statt zwischen Eindrücken.

Tagesplan für eine viertägige Besichtigungsreise nach Alanya

Vier Tage reichen, wenn der erste Tag Ihnen gehört und der dritte Tag der Überprüfung dient statt der Besichtigung. Der übliche Fehler ist ein Zeitplan, der alle vier Tage mit Terminen füllt und die Unterlagen unter Zeitdruck auf den Abreisemorgen schiebt.

Jeder Tag braucht eine Regel für den Fall, dass er aus dem Ruder läuft. Bringt Tag 1 keinen Kandidaten, erhöhen Sie an Tag 2 nicht die Zahl der Besichtigungen, denn das Problem liegt beim Filter für die Stadtteile und nicht bei der Stichprobengröße. Sind die an Tag 2 angeforderten Unterlagen bis zum Morgen von Tag 3 nicht eingetroffen, behandeln Sie das als Antwort und verschieben Sie die engere Auswahl auf das Objekt, dessen Unterlagen gekommen sind. Endet Tag 3 mit einer offenen Frage zum Eigentum, war die Reise erfolgreich, denn Sie haben die Frage gefunden, solange Sie noch frei absagen konnten.

Was können Sie nur erledigen, solange Sie in Alanya sind?

Erstaunlich viel am Kauf lässt sich aus der Ferne erledigen, was die Tage vor Ort wertvoller macht und nicht weniger wert, weil sie für die Dinge draufgehen sollten, die wirklich Anwesenheit verlangen. Das türkische Recht lässt zu, dass ein ordentlich bevollmächtigter Vertreter die Übertragung abschließt, und der Währungsumtausch, der die döviz alım belgesi (Devisenankaufbescheinigung) erzeugt, kann vom Käufer, vom Verkäufer oder von deren Vertretern vorgenommen werden. Anwesenheit ist nicht die rechtliche Voraussetzung, für die man sie hält.

Sechs Dinge brauchen Sie oder brauchen einen Tag in der Türkei, und das sind die, die im Zeitplan geschützt gehören.

• In der Wohnung stehen zu der Stunde, zu der Sie sie nutzen würden, was über Ausrichtung, Lärm, Licht und Abhängigkeit von Treppe oder Aufzug entscheidet und sich an niemanden delegieren lässt, dessen Geld nicht auf dem Spiel steht.
• Die Hausverwaltung persönlich treffen, denn die nützlichen Antworten zu Hausgeld, Rückständen und Regeln fallen im Gespräch und kommen selten schriftlich per E-Mail an einen Fremden.
• Den Grundbucheintrag und das Belastungsverzeichnis lesen, die nach der Tapu Sicili Tüzüğü (türkische Grundbuchverordnung) über eine Identifikationsnummer oder über die Nummern von ada und parsel (Flur und Flurstück) des Objekts abgefragt werden können.
• Ein türkisches Bankkonto eröffnen, was für einen Ausländer ohne türkischen Personalausweis in der Regel einen Besuch in der Filiale bedeutet, weil die Verordnung der Bankenaufsicht zur Fernidentifizierung von Kunden als Identitätsdokument den türkischen Personalausweis definiert.
• Einen Termin für die Aufenthaltserlaubnis wahrnehmen, den die Generaldirektion für Migrationsverwaltung persönlich verlangt, denn wer den Termin ohne triftigen Grund versäumt, gilt als hätte er nie einen Antrag gestellt.
• Beim Katasteramt oder vor einem Notar unterschreiben, da ein türkischer Immobilienkaufvertrag handschriftlich in Anwesenheit des Beamten unterzeichnet werden muss, von Ihnen oder von Ihrem Vertreter.

Zwei Verwaltungsaufgaben brauchen überhaupt keine Reise. Die türkische Steuernummer lässt sich über das eigene Onlineformular der Finanzverwaltung für Ausländer beantragen, das Name, Geschlecht, Ausländeridentifikationsnummer, Geburtsort, Namen der Eltern, Land, Passnummer, Telefon und Adresse abfragt sowie den Upload der Passbildseite verlangt. Eine Vollmacht kann im Ausland errichtet werden, sofern sie den türkischen Formanforderungen genügt. Einen Besichtigungstag für eines von beidem in einer Warteschlange zu verbringen ist eine schlechte Nutzung des Zeitfensters.

Welche Unterlagen sollten Sie bei jeder Besichtigung verlangen?

Verlangen Sie sieben Unterlagen, und verlangen Sie sie bei der Besichtigung statt nach der Anzahlung, denn jede einzelne ist leichter zu bekommen, solange der Verkäufer Ihr Angebot noch will. Die Verordnung des Maklers verlangt ohnehin, dass der Auftragsvertrag den Bau- und Bewohnbarkeitsstatus des Objekts festhält, den Grundbucheintrag, die Größe, das Alter, die tatsächliche Nutzung, die Etage und die Ausrichtung sowie die Frage, ob eine Hypothek, Pfändung oder ähnliche Beschränkung darauf lastet. Sie verlangen Angaben, die die Agentur ohnehin vorhalten muss.

Zwei Positionen dieser Liste tragen rechtliche Folgen, die Käufer unterschätzen. Nach dem Kat Mülkiyeti Kanunu (türkisches Wohnungseigentumsgesetz) kann unbezahltes Hausgeld zu einer gesetzlichen Hypothek auf der einzelnen Wohnung zugunsten der übrigen Eigentümer führen, und eine so eingetragene Last wandert mit der Immobilie mit, die Anweisung lautet daher, das Belastungsverzeichnis zu lesen statt einer Aussage über Schulden zu vertrauen. Getrennt davon kann eine Immobilie mit unbezahlter kommunaler Grundsteuer überhaupt nicht übertragen werden, denn das Emlak Vergisi Kanunu (türkisches Grundsteuergesetz) verpflichtet das Katasteramt, die Steuerschuld elektronisch abzufragen, und verbietet die Übertragung, solange eine Schuld besteht. Das ist eher ein Terminproblem als ein Risiko, das Sie erben, aber es ist ein Terminproblem, das Sie im August entdecken wollen und nicht am Schalter.

Stimmt die Wohnung, in der Sie stehen, mit dem tapu überein?

Prüfen Sie die Nummer des bağımsız bölüm (Sondereigentumseinheit), die Etage und den Block gegen den tapu, während Sie in der Wohnung sind, denn eine Besichtigung ist der einzige Moment, in dem das Dokument und die physische Einheit im selben Raum sind. Käufer behandeln die Unterlagen und die Wohnung als zwei getrennte Übungen, eine für den Anwalt und eine für sich selbst. Genau die Abweichung zwischen beiden kann ein Anwalt, der in einer anderen Stadt Papiere liest, nicht bemerken.

Das Kat Mülkiyeti Kanunu bestimmt als Kaufgegenstand ein bağımsız bölüm innerhalb eines anagayrimenkul (des Gesamtgrundstücks), verbunden mit einem arsa payı (Miteigentumsanteil am Grundstück), der im Verhältnis zu Lage und Größe jeder Einheit zu berechnen ist. Vier Kennzeichen müssen daher übereinstimmen: die Nummern von ada und parsel des Grundstücks, der Block, die Etage und die Einheitennummer. In den größeren Anlagen Alanyas sind Gebäude oft mit Buchstaben bezeichnet und Einheiten nach dem Bau neu nummeriert worden, deshalb sind die Nummer an der Tür, die Nummer am Briefkasten und die Nummer im tapu nicht automatisch dieselbe.

Fünf Prüfungen dauern zehn Minuten und gehören in jede Besichtigung.

• Fotografieren Sie die Türnummer, den Briefkasten und das Schild am Zählerschrank, und vergleichen Sie alle drei mit der Einheitennummer im tapu.
• Zählen Sie die Etagen von außen, bevor Sie hinaufgehen, denn ein an einem Hang gebautes Erdgeschoss wird häufiger als erste Etage verkauft als jede andere Abweichung im Bezirk vorkommt.
• Verlangen Sie das mimari proje (den Architektenplan) für diese Einheit und vergleichen Sie die umschlossenen Flächen, denn ein nachträglich verglaster Balkon oder eine überdachte Terrasse ist genau das, wogegen die Bewohnbarkeitsbescheinigung abnimmt.
• Lassen Sie Wasserhähne und Dusche in Ihrer Etage laufen, denn der Wasserdruck in oberen Wohnungen hängt von einer Druckerhöhungsanlage ab, die der Besichtigungstermin nicht zeigt.
• Lesen Sie den arsa payı im tapu, und fragen Sie nach, wenn der Anteil im Vergleich zu ähnlichen Einheiten klein wirkt, denn das Kat Mülkiyeti Kanunu erlaubt einem Eigentümer, bei Gericht die Neuverteilung der Grundstücksanteile zu beantragen, wenn sie nicht verhältnismäßig zugeteilt wurden.

Die Prüfung des arsa payı ist die zwei Minuten wert, weil die Zahl mehr tut als im Grundbuch zu stehen. Sie bestimmt das Gewicht der Einheit in der Eigentümerversammlung und ihren Anteil an den Gemeinschaftskosten, eine Wohnung mit zu niedrig angesetztem Grundstücksanteil trägt also dauerhaft eine zu schwache Stimme und dauerhaft eine im Verhältnis zu ihrer Größe zu hohe Rechnung.

Wie prüfen Sie, ob das Gebäude nach der Erdbebennorm von 2018 gebaut wurde?

Lesen Sie das Datum auf der yapı ruhsatı (Baugenehmigung) und nicht das Alter des Gebäudes, denn die Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (türkische Erdbebennorm für Gebäude) wurde im Resmî Gazete (Amtsblatt) vom 18. März 2018, Ausgabe 30364 (mükerrer, Wiederholungsausgabe), veröffentlicht, und ihr Artikel 5 bestimmt das Inkrafttreten zum 1. Januar 2019. Ein 2018 genehmigtes und 2020 fertiggestelltes Gebäude sieht neu aus und wurde nach den vorherigen Regeln entworfen. Dieselbe Verordnung hob die am 6. März 2007 veröffentlichte Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik auf, ein Genehmigungsdatum sagt Ihnen also, welches der beiden Regelwerke den Entwurf bestimmt hat.

Aus dem Wortlaut der Verordnung folgen drei praktische Punkte. Ihr erklärter Anwendungsbereich reicht über den Neubau hinaus bis zur Bewertung und Verstärkung bestehender Gebäude unter Erdbebeneinwirkung, eine statische Beurteilung eines älteren Blocks ist damit ein geregeltes Verfahren und kein improvisierter Gefallen. Ein Genehmigungsdatum vor 2019 macht ein Gebäude weder rechtswidrig noch unsicher, denn es wurde nach der damals geltenden Norm errichtet, und jede Wohnung vor 2019 auszuschließen würde den größten Teil des Bestandsmarkts in Alanya beseitigen. Was das Datum leistet, ist zu sagen, welche Fragen zu stellen sind und ob sich eine unabhängige Beurteilung lohnt, bevor Sie sich festlegen.

Was Sie nicht können, ist das Tragwerk durch Hinsehen beurteilen. Risse im Putz, frische Farbe und eine moderne Küche sagen nichts über die Bewehrungsführung der Stützen oder den Boden unter dem Fundament. Wenn Ihnen das Genehmigungsdatum wichtig ist, verlangen Sie von der Verwaltung das statik proje (die Statik) und das zemin etüdü (das Bodengutachten) und lassen Sie beides von einem unabhängigen Bauingenieur lesen. Beachten Sie außerdem, dass DASK eine Pflichtversicherung gegen Erdbebenschäden ist und kein Nachweis für die Standsicherheit, denn das Katasteramt verlangt für die Übertragung eine gültige Police, und die Police sagt nichts darüber aus, wie sich das Gebäude verhalten wird.

Bekommen Sie an dieser Adresse eine Aufenthaltserlaubnis? Prüfen Sie das vor dem Angebot

Immobilieneigentum und Wohnsitzanmeldung sind in der Türkei getrennte Regelungsbereiche, und die vier von ausländischen Käufern am stärksten nachgefragten Stadtteile Alanyas standen auf der Sperrliste der Migrationsbehörde. Die Generaldirektion für Migrationsverwaltung veröffentlicht Sperrbekanntmachungen mit einer herunterladbaren Liste der Stadtteile, die für neue ausländische Anmeldungen geschlossen sind. Die Bekanntmachung nennt 781 zunächst gesperrte Stadtteile und eine Erhöhung auf 1.169 mit Stand 1. Juli 2022, wobei die Sperre für Aufenthaltserlaubnisse und für den Wechsel der Wohnsitzprovinz gilt und Neugeborene sowie die Zusammenführung der Kernfamilie als Ausnahmen genannt sind.

Die angehängte Liste ist der Punkt, an dem das Thema aufhört, allgemein zu sein, und zu einem Alanya-Problem wird. Die Zeilen 145 bis 148 der behördeneigenen Datei nennen Kargıcak, Mahmutlar, Kestel und Avsallar, alle vier im Bezirk Alanya der Provinz Antalya und alle vier unter den am häufigsten an Ausländer verkauften Stadtteilen. Wer in einem gesperrten Stadtteil kauft, erhält trotzdem einen gültigen tapu. Was er nicht erhält, ist die Möglichkeit, dort seine Adresse anzumelden und darauf eine Aufenthaltserlaubnis aufzubauen.

Den aktuellen Stand kann Ihnen keine Quelle abnehmen. Lokale Medien in Alanya berichteten im Juni 2026, die vier Stadtteile seien wieder für Anträge geöffnet, und zitierten einen Kommunalpolitiker in diesem Sinne, doch auf der Seite der Migrationsbehörde selbst findet sich keine entsprechende Bekanntmachung, der jüngste dort veröffentlichte Anhang stammt weiterhin aus dem Jahr 2022. Sperrungen und Wiederöffnungen sind Verwaltungsentscheidungen, die sich ohne öffentliche Statusseite in Echtzeit ändern. Die Anweisung ist deshalb konkret und unspektakulär, nämlich vor jeder Unterschrift mit der genauen Adresse zum Migrationsamt der Provinz zu gehen oder das den Anwalt tun zu lassen und die Antwort für diesen Stadtteil an diesem Datum zu holen. Behandeln Sie jede Zahl, die Ihnen zu einem Mindestimmobilienwert für Aufenthaltszwecke genannt wird, mit derselben Skepsis, denn dieser Schwellenwert kursiert breit auf kommerziellen Seiten, ohne dass eine amtliche Quelle dahintersteht.

Was sollten Sie den Hausverwalter fragen und nicht den Makler?

Der Hausverwalter ist auf Ihrer Besichtigungsreise die einzige Person mit genauer Kenntnis des Gebäudes und ohne Provision an Ihrer Entscheidung. Zwanzig Minuten mit dem yönetici (Hausverwalter) bringen Auskünfte hervor, die die Verkäuferseite nicht von sich aus geben muss, und das Treffen ist leicht zu arrangieren, solange Sie physisch vor Ort sind, und aus dem Ausland danach fast unmöglich.

Stellen Sie sechs Fragen, und verlangen Sie die Antworten schriftlich, wo ein Dokument existiert.

• Wie hoch ist das tatsächliche monatliche aidat für diese Wohnung, und wie hoch ist die Zahlungsquote im Haus? Ein hoher nomineller Betrag, den niemand zahlt, führt zu einer schlecht gepflegten Anlage und später zu einer Sonderumlage.
• Bestehen Rückstände für genau diese Wohnung, und wurde dafür eine gesetzliche Hypothek eingetragen? Die Antwort sollte zu dem passen, was Sie im Belastungsverzeichnis finden, und eine Abweichung lohnt es nachzugehen.
• In welchen Monaten ist der Pool gefüllt, und wird er beheizt? Werbefotos unterscheiden nicht zwischen einem Pool, der elf Monate läuft, und einem, der vier Monate läuft.
• Welcher Anteil der Wohnungen wird kurzzeitig vermietet, und lässt die Gemeinschaftsordnung das zu? Davon hängt ab, ob Sie Nachbarn oder eine wechselnde Bevölkerung haben, und davon hängt ab, ob Ihre eigenen Vermietungspläne im Haus zulässig sind.
• Wie ist der Wasserdruck in dieser Etage, und gibt es geplante Abschaltungen? Obere Etagen in älteren Blöcken Alanyas hängen an Druckerhöhungsanlagen, und der Ausfall folgt der Saison.
• Welche Beschränkungen setzt die Gemeinschaftsordnung für Haustiere, Renovierung und Balkonverglasung? Das sind durchsetzbare, für das Gebäude eingetragene Regeln und keine Vorlieben.

Sollten Sie vor dem Rückflug etwas unterschreiben?

Nein, und der Druck, es am letzten Nachmittag doch zu tun, ist das am sichersten vorhersehbare Ereignis einer Besichtigungsreise. Das Angebot, das heute Abend ausläuft, ist eine Verkaufstechnik. Ist das Objekt wirklich begehrt, ist es das in fünf Tagen immer noch, und verschwindet es in fünf Tagen, haben Sie eine Entscheidung vermieden, die Sie in einem fremden Land unter einer von der Gegenseite gesetzten Frist getroffen hätten.

Das türkische Recht zur Anzahlung spricht eher für das Warten als dagegen. Geld, das bei Vertragsschluss übergeben wird, gilt nach Artikel 177 des Türk Borçlar Kanunu im Zweifel als bağlanma parası (Draufgabe), was ein Beweis für den Abschluss eines Vertrags ist und vom Kaufpreis abgezogen wird. Das dramatische Ergebnis, vor dem Käufer gewarnt werden, bei dem der zurücktretende Käufer das Geld verliert und der zurücktretende Verkäufer das Doppelte zahlt, ergibt sich aus Artikel 178 und nur dann, wenn die Parteien tatsächlich cayma parası (Reugeld) vereinbart haben. Viel englischsprachige und deutschsprachige Beratung stellt die harte Regel dar, als gälte sie automatisch. Das tut sie nicht, und welche Regel greift, hängt vom Wortlaut des Dokuments ab, das Sie unterschreiben, und nicht von der Bezeichnung auf der Quittung.

Es gibt außerdem ein Formproblem, das in beide Richtungen schneidet. Verträge über die Übertragung von im Grundbuch eingetragenem Eigentum und Versprechen, solches Eigentum zu verkaufen, müssen in amtlicher Form vor einem Beamten des Katasteramts oder einem Notar geschlossen werden. Ein handschriftliches Reservierungsformular, das im Maklerbüro unterschrieben wird, ist oft nicht das bindende Instrument, für das es beide Seiten halten, was die Verfallklausel darin schwächt und Ihre Möglichkeit, das Objekt zu halten, genauso schwächt. Die sichere Reihenfolge ist, nach Hause zu fliegen, das Dokument prüfen zu lassen und danach in amtlicher Form zu unterschreiben. Ein Verkäufer, der darauf nicht warten will, sagt Ihnen damit etwas Nützliches.

Rechenbeispiel: was Unabhängigkeit auf einer Besichtigungsreise kostet

Unabhängigkeit auf einer Besichtigungsreise kostet einige hundert Euro, während die Position, die sie schützt, Tausende wert ist, und die Rechnung lohnt sich, bevor Sie ein begleitetes Programm annehmen. Der folgende Vergleich geht von einer Bestandswohnung für 150.000 EUR in Mahmutlar aus, einem Küstenviertel im Bezirk Alanya der Provinz Antalya, und rechnet türkische Lira zum Devisenankaufkurs der Zentralbank der Republik Türkei von 1 EUR = 55,9939 TRY mit Stand 24. August 2026 um.

Die Anwaltsseite der Rechnung hat einen veröffentlichten Boden. Die Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (Mindestgebührenordnung für Rechtsanwälte), veröffentlicht im Resmî Gazete vom 4. November 2025, enthält keine Position namens "Immobilienkauf". Ihr nächstliegender Posten erfasst Tätigkeiten zur Begründung, Feststellung, Eintragung oder Übertragung eines Rechts und liegt für 2026 bei 12.000 TRY. Schriftliche Beratung für die erste Stunde ist mit 7.000 TRY angesetzt, mündliche Beratung in der Kanzlei für die erste Stunde mit 4.000 TRY.

Aus der Tabelle folgen zwei Entscheidungsregeln. Die Tarifzahlen sind Untergrenzen und keine Angebote, eine reale Rechnung für die Akte eines ausländischen Käufers wird sie also überschreiten, aber selbst beim Dreifachen der Untergrenze kostet eine unabhängige Prüfung einen Bruchteil der käuferseitigen Provision, die sie überprüft. Und die erstatteten Flüge rechnen sich nur, wenn sie mehr kosten als der Verhandlungsspielraum, den Sie aufgegeben haben, was am selben Beispiel mit Stand August 2026 mehr als 1.500 EUR für zwei Hin- und Rückflugtickets bedeutet, bevor auch nur ein Prozentpunkt Bewegung den Tausch wert ist.

Eine weitere Prüfung gehört in dieselbe Rechnung. Nach Artikel 38/b des Avukatlık Kanunu (türkisches Rechtsanwaltsgesetz) muss ein Anwalt ein Mandat ablehnen, wenn er in derselben Sache für eine Partei mit gegenläufigen Interessen tätig war oder sie beraten hat, und das Verbot erstreckt sich ausdrücklich auf seine Sozien und auf die mit ihm arbeitenden Anwälte. Ein Anwalt, den Ihnen die verkaufende Agentur vermittelt und dessen Kanzlei auch für den Bauträger tätig ist, ist daher nicht einfach eine unbequeme Wahl. Fragen Sie, wer sonst in dieser Kanzlei an der Transaktion beteiligt ist.

Einreiseregeln, die die Reise beenden, bevor sie beginnt

Die Türkei verlangt, dass Ihr Reisepass mindestens 60 Tage über die von Visum oder Befreiung erlaubte Aufenthaltsdauer hinaus gültig bleibt, was bei einem Aufenthalt von 90 Tagen 150 Tage Restgültigkeit bedeutet. Das Außenministerium formuliert die Regel genau so und nennt die 150 Tage als Rechenbeispiel für eine Erlaubnis von 90 Tagen. Fluggesellschaften wenden die Regel beim Check-in an, ein Pass mit 149 Tagen Restgültigkeit führt also zur verweigerten Beförderung am Abflughafen und nicht zu einer Diskussion an der türkischen Passkontrolle.

Die zweite Regel betrifft Käufer stärker als Touristen. Inhaber visumfreier gewöhnlicher Reisepässe dürfen sich bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen aufhalten, und das Fenster von 180 Tagen wandert mit und setzt sich nicht zu einem Kalenderdatum zurück. Mehrere Besichtigungsreisen verbrauchen Tage aus diesem Kontingent. Wer über drei Reisen hinweg drei Wochen verbraucht und dann einen längeren Aufenthalt plant, während ein Antrag auf Aufenthaltserlaubnis bearbeitet wird, hat weniger Spielraum als angenommen, und der Termin für die Aufenthaltserlaubnis muss persönlich wahrgenommen werden.

Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen. Prüfen Sie das Ablaufdatum Ihres Passes gegen die Aufenthaltsdauer, die Ihnen tatsächlich gewährt wird, denn die Regel lautet 60 Tage über diesen Aufenthalt hinaus und nicht pauschal 150 Tage, und eine kürzere Erlaubnis ändert die Zahl. Prüfen Sie die Anforderung für Ihre eigene Staatsangehörigkeit auf den Seiten des Außenministeriums, statt sich auf eine allgemeine Aussage zu verlassen, denn Visumpflichten und erlaubte Aufenthaltsdauern unterscheiden sich nach Land und ändern sich.