Asunnon ostaminen Turkista vaatii asiakirjakansion, joka jakautuu kolmeen ryhmään: mitä ostaja tuo, mitä myyjä tuo ja mitä maanmittauslaitos laatii päivänä itsenään. Suurin osa ostajan asiakirjoista on helppo hankkia, ja veronumero on se yksi, joka avaa loput. Kahdessa kohdassa tarkistuslistat menevät pieleen. SPK-arviointiraportti lakkasi olemasta pakollinen asiakirja tavallisessa kaupassa kesäkuussa 2024, joten oppaat, jotka yhä listaavat sen pakolliseksi, ovat vanhentuneita. Asiakirja, jonka samat oppaat useimmiten jättävät pois, on döviz alım belgesi, valuutanostotodistus, jota maanmittauslaitos kyllä vaatii. Ulkomainen ostaja ei tarvitse mihinkään niistä oleskelulupaa eikä kansalaisuutta; voimassa oleva passi on lähtökohta, ja notaarin vahvistama valtakirja antaa edustajan koota koko kansion ilman että ostaja matkustaa.
Asiakirjat yhdellä silmäyksellä
Kansio jakautuu ostajan asiakirjoihin, myyjän asiakirjoihin ja siirrossa laadittaviin lomakkeisiin, ja ostajan puolella vain neljä asiakirjaa on kova vaatimus: veronumero, passi vaadittaessa auktorisoidulla käännöksellä, DASK-maanjäristyspoliisi ja DAB-valuuttatodistus. SPK-arviointiraportti on ehdollinen, tarvitaan vain kansalaisuus- tai oleskeluhakemuksessa, ja turvavyöhyketarkastus, jonka jotkut listat mainitsevat, ei ole lainkaan asiakirja, jonka tuot; se on tarkastus, jonka lääninhallinto tekee hakemuksen jättämisen jälkeen.
Kansiossa on yhteensä yksitoista asiakirjaa, kullakin myöntäjä ja hankintatapa.
| Asiakirja | Kuka toimittaa | Pakollinen? | Miten hankit |
|---|---|---|---|
| Turkkilainen veronumero | Ostaja | Kyllä | Verotoimisto, passilla |
| Passi auktorisoidulla turkinkielisellä käännöksellä | Ostaja | Kyllä | Oma passisi; auktorisoitu kääntäjä kun laitos pyytää |
| DASK-maanjäristysvakuutus | Ostaja | Kyllä | Mikä tahansa vakuutusedustaja tai verkossa |
| DAB-valuutanostotodistus | Ostaja | Kyllä | Pankki myöntää valuuttaa vaihdettaessa |
| Biometrinen valokuva | Ostaja | Kyllä | Mikä tahansa valokuvaamo, tuore |
| Kauppasopimus | Molemmat osapuolet | Kyllä | Laaditaan osapuolten välillä, notaarin vahvistama todelliseen suojaan |
| SPK-arviointiraportti | Ostaja | Vain kansalaisuudessa tai oleskelussa | SPK-lisensoitu arviointiyritys |
| Lainhuuto (tapu) | Myyjä | Kyllä | Myyjän olemassa oleva rekisteröity lainhuuto |
| Vero- ja maksuvapaus | Myyjä | Käytännössä | Kunta ja verotoimisto |
| Käyttöönotto- ja omistustila | Myyjä ja rakennus | Varmista | Tapusta ja kunnan rekistereistä |
| Valtakirja | Ostaja, jos poissa | Etäkaupassa | Notaari, apostilloitu ja käännetty jos allekirjoitetaan ulkomailla |
Turkkilainen veronumerosi, asiakirja jota kaikki muu tarvitsee
Turkkilainen veronumero on ensimmäinen hankittava asiakirja, koska pankki, valuutanvaihto ja rekisteröinti kaikki riippuvat siitä, ja kuka tahansa ulkomaalainen voi saada sen pelkällä passilla. Ilman veronumeroa ostaja ei voi avata pankkitiliä, ei voi vaihtaa valuuttaa kansioon eikä häntä voi merkitä tapuun.
Hanki veronumero ennen minkään maksun järjestämistä. Sen myöntää Turkin veroviranomainen, eikä se vaadi oleskelulupaa, viisumia tai kansalaisuutta; omistus itsessään ei myöskään kanna niistä yhtäkään. Ostaja, joka ostaa edustajan kautta, voi antaa edustajan hankkia numeron notaarin vahvistamalla valtakirjalla, mikä pitää kansion liikkeessä ostajan ollessa ulkomailla.
Passi ja sen auktorisoitu turkinkielinen käännös
Passisi on perusasiakirja, ja maanmittauslaitos pyytää sitä vaativissa toimistoissa siitä auktorisoidun turkinkielisen käännöksen. Passi tunnistaa sinut koko kaupan ajan, verotoimistosta pankkiin ja itse siirtoon.
Käännöksen tekee auktorisoitu kääntäjä (yeminli tercüman), sama ammatti, joka toimittaa tuomioistuimen tunnustamat käännökset. Ostajalta, joka ei puhu turkkia, edellytetään yleensä, että auktorisoitu tulkki on läsnä allekirjoituksessa, jotta ostaja ymmärtää allekirjoitettavan asiakirjan. Passi, jota käytetään ulkomailla valtakirjan antamiseen, kantaa lisäkerroksen: valtakirja on notaarin vahvistama ja, Turkin ulkopuolella allekirjoitettuna, apostilloitu ja käännetty ennen kuin se on pätevä laitoksessa. Vahvista kyseisen maanmittausviraston kanssa, mitä käännöksiä se haluaa, koska vaatimukset vaihtelevat virastojen ja maakuntien välillä.
DASK-maanjäristysvakuutus, asiakirja jota laitos ei ohita
DASK-vakuutus on kova vaatimus: maanmittauslaitos ei saata siirtoa loppuun ilman sitä. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) on pakollinen maanjäristysvakuutus, joka kattaa rekisteröidyt asunnot.
Hanki vakuutus ennen siirtotapaamista. Sen myöntää mikä tahansa vakuutusedustaja tai verkossa, ostajan nimiin kyseistä kohdetta vastaan, ja vakuutusasiakirja menee siirtokansioon. Koska laitos kohtelee sitä ehtona eikä muodollisuutena, puuttuva tai vanhentunut DASK-vakuutus pysäyttää tapaamisen päivänä, ja siksi se kuuluu tarkistuslistalle veronumeron viereen eikä jälkiajatuksena.
DAB: valuutta-asiakirja jonka useimmat listat jättävät pois
Asiakirja, jonka monet listat jättävät pois, on döviz alım belgesi, todiste siitä, että ostaja toi valuuttaa Turkkiin ja vaihtoi sen pankin kautta. 24. tammikuuta 2022 alkaen ostamalla hankkivan ulkomaisen ostajan on esitettävä maanmittauslaitokselle DAB. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, maanmittauslaitos) vahvistaa vaatimuksen kyseisen päivämäärän tiedotteessaan, ja se perustuu keskuspankin pääomanliikkeitä koskevaan yleiskirjeeseen.
DAB myönnetään pankin kautta. Ostaja tuo valuuttaa, vaihtaa sen pankin kautta, ja pankki myöntää DAB:in, joka sitten menee siirtokansioon. Asiakirja ruokkii myös kustannuspuolta: DAB:issa näkyvä vaihdettu määrä heijastuu viralliseen kauppakirja-arvoon, jonka perusteella 4 %:n siirtomaksu lasketaan, joten se ei seiso erillään veropohjasta. Tämä yhteys on dokumentoitu ammattikommentaareissa pikemminkin kuin yhdessä lähdetekstissä, joten kohtele sitä vahvana taipumuksena ja vahvista luvut pankin ja notaarin kanssa.
SPK-arviointiraportti: ei enää pakollinen asiakirja tavallisessa kaupassa
Viranomaisen hyväksymä arviointiraportti ei ole enää pakollinen asiakirja tavallisessa kaupassa; kesäkuusta 2024 alkaen sitä tarvitaan vain, kun ostaja hakee kansalaisuutta tai oleskelulupaa. Tässä useimmat kilpailevat listat ovat vanhentuneita. Ne listaavat yhä SPK-arviointiraportin (ekspertiz raporu) pakolliseksi kaikissa myynneissä ulkomaalaisille vuodesta 2019, ja yksinkertaisessa kaupassa se ei enää pidä paikkaansa.
Muutos tuli TKGM:n yleiskirjeellä 2024/4, joka julkaistiin 3. kesäkuuta 2024 ja tuli voimaan 13. kesäkuuta 2024, ja joka poisti velvollisuuden esittää arviointiraportti tavallisessa myynnissä tai myyntilupauksessa. Vain Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, rahoitustarkastus) -toimiluvan saaneet yritykset laativat raportin, ja missä sitä yhä tarvitaan, se on voimassa kolme kuukautta hyväksynnästä. Ostaja, joka ostaa pelkästään omaa omistusta varten, jättää arvioinnin kokonaan pois kansiosta. Ostaja, joka ostaa kelpuuttaakseen itsensä kansalaisuuteen tai oleskeluun, pitää sen, koska ne hakemukset yhä vaativat sitä, mikä tekee raportista ehdollisen asiakirjan, joka on sidottu ostajan tavoitteeseen, ei kauppaan.
Kauppasopimus ja mikä tekee siitä sitovan
Kauppasopimus on osa kansiota, mutta sen oikeudellinen muoto ratkaisee, suojaako se ostajaa, ja vain notaarin vahvistama tekee niin. Sopimus kirjaa hinnan ja ehdot, mutta ei itsessään siirrä omistusoikeutta; Turkin siviililain 705 artiklan mukaan omistusoikeus siirtyy rekisteröinnillä, ei allekirjoituksella.
Muoto on ratkaiseva kohta. Sopimus, joka siirtää rekisteröidyn kiinteistön lainhuudon, tai lupaus myydä sellainen, on tehtävä virallisessa muodossa notaarin tai maanmittausvirkailijan edessä; velvoiteoikeuslain 237 artikla, siviililain 706 artikla ja kiinteistölain 26 artikla osoittavat samaan suuntaan. Muodoton kirjallinen tai suullinen sopimus on oikeudellisesti pätemätön. Notaarin vahvistama myyntilupaus (satış vaadi) tekee enemmän: se voidaan merkitä tapuun siviililain 1009 artiklan nojalla, mikä sitoo kolmansia viiden vuoden ajan ja antaa ostajan pakottaa siirron tuomioistuimen kautta, jos myyjä rikkoo sanansa. Asiakirjana sopimus kannattaa vahvistuttaa notaarilla sen sijaan että se jätettäisiin tavalliseksi varauslomakkeeksi.
Mitä myyjän on tuotava siirtoon
Puolet kansiosta on myyjän, ja ostaja vahvistaa nämä asiakirjat due diligencessä ennen kuin raha liikkuu. Myyjän paperit todistavat puhtaan, siirrettävän omistusoikeuden.
Myyjä tuo neljä asiakirjaa.
- Lainhuuto (tapu) myyjän nimissä, vapaa kaikesta kiinnityksestä, ulosmittauksesta tai rajoittavasta merkinnästä.
- Henkilöllisyysasiakirja, joka vastaa rekisteröityä omistajaa.
- Todistus siitä, ettei yksikössä ole maksamatonta kiinteistöveroa tai kunnallista maksua.
- Rakennuksen käyttöönottotila, eli kantaako se tarkastuksen jälkeen kat mülkiyeti (täysi huoneiston omistusoikeus) vai vain kat irtifakı (rakennusrasite), luettuna tapusta ja kunnan rekistereistä.
Myyjän asiakirjojen lukeminen ensin suojaa ostajaa: kohde, jolla on maksamaton maksu, ulosmittaus tai puuttuva iskan (käyttöönottolupa), on asiakirjaongelma, joka ratkaistaan ennen allekirjoitusta, ei sen jälkeen.
Ostaminen edustajan kautta: mitä valtakirjan on katettava
Jos et voi olla paikalla, yksi asiakirja tekee koko kaupan mahdolliseksi: notaarin vahvistama valtakirja, joka nimenomaisesti kattaa jokaisen edustajasi suorittaman toimen. Valtakirja antaa edustajan hankkia veronumeron, allekirjoittaa sopimuksen, myöntää DAB:in ja osallistua siirtoon ostajan puolesta.
Laadi se huolellisesti. Turkissa allekirjoitettu valtakirja vahvistetaan siellä notaarilla; ulkomailla allekirjoitettu vahvistetaan paikallisesti, sitten apostilloidaan ja siihen liitetään auktorisoitu turkinkielinen käännös ennen kuin se on pätevä laitoksessa. Asiakirjan tulee nimetä tietyt valtuudet, veronumeron hankkiminen, kauppasopimuksen allekirjoittaminen, valuutanvaihdon hoitaminen ja lainhuudon siirron loppuunsaattaminen, sen sijaan että luotettaisiin yleiseen sanamuotoon. Valtakirja, joka jättää yhden näistä toimista pois, jättää aukon, jota edustaja ei voi täyttää päivänä.
Ennakkokauppa vai jälleenmyynti: miten asiakirjakansio eroaa
Yksityismyyjältä ostettavan jälleenmyynnin asiakirjakansio ei ole sama kuin rakennuttajalta ostettavan ennakkokaupan, koska kohteen omat paperit ovat eri vaiheessa. Jälleenmyynnissä on valmis lainhuuto ja käyttöönottolupa tarkistettavana; ennakkokaupan yksikössä ei vielä.
Jälleenmyynnissä painon kantavat myyjän tapu ja iskan, ja siirto liikuttaa olemassa olevaa lainhuutoa. Ennakkokaupassa rakennuttajan sopimus ja kat irtifakı (rakennusrasite) ovat voimassa, kunnes rakennus on valmis, kauppa kuuluu kuluttajansuojalain (nro 6502) piiriin valmistumistakuineen, ja täysi kat mülkiyeti -lainhuuto myönnetään vasta, kun rakennus on valmis ja tarkastettu. Ostaja vahvistaa ennen allekirjoitusta, kumpi kahdesta polusta pätee, koska vaadittavat asiakirjat eroavat niiden välillä.