Omistusoikeuskirjan siirtoaika Turkissa on kiinteistörekisteritoimistossa pidettävä tapaaminen, jossa asunnon omistusoikeus vaihtaa laillisesti omistajaa, ja päivä etenee tunti tunnilta kiinteänä sarjana eikä yhtenä allekirjoituksena. Sarja alkaa ennen kuin kukaan seisoo tiskillä, koska toimisto määrää tapaamisen kellonajan tekstiviestillä ja ilmoittaa summat, joiden on oltava maksettuina etukäteen. Maksettavaa on kaksi: tapu harcı (omistusoikeuskirjan siirtovero) eli 4 prosenttia ilmoitetusta arvosta lain nro 492 mukaan, laissa jaettuna 2 prosenttiin ostajalta ja 2 prosenttiin myyjältä, sekä döner sermaye (kiertorahaston palvelumaksu), joka perustuu vuosittaiseen taksaan ja hinnoittelee ulkomaalaisten ostot erikseen. Tiskillä virallinen kauppakirja luetaan ääneen, osapuolet kirjoittavat käsin sanan "okudum" ennen allekirjoitusta, ja valantehnyt tulkki allekirjoittaa heidän vierellään silloin kun ostaja ei puhu turkkia, tulkin nimi ja kotiosoite kauppakirjaan merkittyinä. Rekisteröinti seuraa allekirjoituksia välittömästi, ja kauppakirjaan leimataan yevmiye (päiväkirja) -merkinnän päivä, tunti, minuutti ja numero, ja juuri sitä hetkeä Turkin siviilikoodeksin 705 artikla pitää omistusoikeuden saantona. Julkaistut palvelustandardit merkitsevät kauppatapahtumalle 15 minuutin kirjausajan ja 30 minuutin ja kahden tunnin välisen käsittelyajan, joten tiski on harvoin se, mikä turkkilaista kauppaa hidastaa. Avaimet, sähkö- ja vesisopimukset, taloyhtiön vastike ja kunnan kiinteistörekisterimerkintä jäävät kaikki myyjän nimiin siihen asti kun ostaja siirtää ne, eikä mitään näistä tapahdu kiinteistörekisteritoimistossa.
Näin siirtopäivä etenee vaihe vaiheelta
Omistusoikeuskirjan siirtoaika Turkissa kulkee viiden kiinteän vaiheen läpi, ja omistajanvaihdos valmistuu yhdellä käynnillä silloin kun asiakirjat ja maksut ovat jo kunnossa. Ostaja maksaa ennen saapumistaan, osapuolet tunnistetaan tiskillä, virkailija lukee kauppakirjan ääneen, kaikki allekirjoittavat, ja toimisto rekisteröi siirron. Omistusoikeus siirtyy rekisteröinnissä, ei allekirjoituksessa.
Kiinteistörekisteritoimistot julkaisevat omat aikasitoumuksensa. Jokainen Tapu Müdürlüğü (kiinteistörekisteritoimisto) julkaisee piirihallintonsa kautta asiakirjan nimeltä Kamu Hizmet Standartları Tablosu (julkisten palvelustandardien taulukko), ja kaupan rivi näissä taulukoissa merkitsee hakemusajaksi 15 minuuttia ja käsittelyajaksi 30 minuutista kahteen tuntiin, käsittelyluvun vaihdellessa toimistosta toiseen. Tiski ei ole se, mikä tekee turkkilaisesta kaupasta hitaan.
| Vaihe | Mitä tapahtuu | Kuka toimii | Mitä sinulla on oltava mukana |
|---|---|---|---|
| Ennen tapaamista | Maksut lasketaan ja suoritetaan viitenumerolla | Ostaja | Maksuviite tapaamisen tekstiviestistä |
| Saapuminen ja tunnistus | Passit ja asiakirjat tarkistetaan, osapuolet yhdistetään hakemukseen | Kiinteistörekisterin virkailija | Passi, veronumero, biometrinen valokuva |
| Ääneen lukeminen | Virallinen kauppakirja luetaan osapuolille ääneen | Virkailija tai toimiston johtaja | Valantehnyt tulkki, jos et puhu turkkia |
| Allekirjoitus | Osapuolet kirjoittavat käsin "okudum" ja allekirjoittavat, sitten virkailija allekirjoittaa | Ostaja, myyjä, tulkki | Sama kynä kaikkiin allekirjoituksiin |
| Rekisteröinti | Tapahtuma kirjataan päiväkirjaan ja kauppakirjaan leimataan kellonaika | Kiinteistörekisteritoimisto | Ei mitään, toimisto hoitaa sen |
Koko kauppa on eri kysymys kuin itse tapaaminen. Viikkoja aikataulusta kuluu valuutan siirtoon ja sotilaallista turvallisuusvyöhykettä koskevaan selvitykseen, ja se kuinka kauan asunnon ostaminen Turkista kestää käsittelee nuo kellot erikseen.
Tekstiviesti, joka määrää kellonaikasi ja laskusi
Kiinteistörekisteritoimisto määrää tapaamisesi kellonajan ja kertoo maksettavan summan tekstiviestillä, ja maksun on oltava perillä ennen tuota kellonaikaa, tai hakemus voidaan peruuttaa. Viesti lähtee sen jälkeen kun toimiston henkilökunta on tutkinut jätetyn hakemuksen, ja se tavoittaa jokaisen kaupan osapuolen eikä pelkästään ostajaa.
Viesti kantaa neljä tietoa: tapaamisen päivämäärän ja kellonajan, erääntyvät summat kohdista tapu harcı (omistusoikeuskirjan siirtovero) ja döner sermaye (kiertorahaston palvelumaksu), maksun viitenumeron, sekä pankit, joissa maksun voi suorittaa. Turkkilaiset lähteet, jotka selostavat Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğün ohjeistusta kiinteistörekisteritoimistojen tapahtumista, toistavat kaikki samat neljä kohtaa ja saman varoituksen peruuntumisesta.
Ulkomaiselle ostajalle tästä seuraa kaksi käytännön asiaa. Pidä viitenumero itselläsi äläkä jätä sitä välittäjälle, koska maksu suoritetaan juuri sitä numeroa vastaan, ja myöhässä saapuva tekstiviesti on tunnettu ongelma silloin kun se kulkee ulkomaisen matkapuhelinoperaattorin kautta. Käsittele maksua päivän todellisena määräaikana: ostaja, joka laskeutuu Antalyaan aamulla ennen klo 11.00 tapaamista ja aikoo hoitaa maksun tiskillä, on ymmärtänyt järjestyksen väärin.
Luotettavaa tietoa siitä, kuinka kauan viestin saapuminen hakemuksen jättämisen jälkeen kestää, ei ole, joten suunnittele tapaamisen kellonajan mukaan äläkä viestin mukaan.
Kiinteistörekisteritoimistossa maksetaan kahdesti, ja vain toinen on se 4 prosentin vero
Turkkilainen omistajanvaihdos kantaa kiinteistörekisteritoimistossa kaksi erillistä maksua: 4 prosentin siirtoveron, joka seuraa ilmoitettua arvoa, ja kiertorahaston palvelumaksun, joka tulee vuosittaisesta taksasta eikä seuraa arvoa. Ulkomaiset ostajat budjetoivat ensimmäisen ja yllättyvät toisesta.
Tapu harcı on vahvistettu lain nro 492 maksuluettelossa 4 prosenttiin ilmoitetusta kauppa-arvosta, laissa jaettuna 2 prosenttiin ostajalta ja 2 prosenttiin myyjältä. Käytäntö poikkeaa laista tässä kohden, ja ostajat maksavat usein koko 4 prosenttia, koska jaosta voi neuvotella ja siitä myös neuvotellaan usein pois hintakeskustelun aikana. Ilmoitetulla arvolla on myös laillinen alaraja: saman lain 63 artiklan mukaan maksu lasketaan ilmoitetusta hinnasta, mutta ei koskaan asunnon emlak vergisi -arvoa (kunnallisen kiinteistöveron arvo) pienemmästä summasta.
| Maksu | Miten se lasketaan | Kuka on siitä lain mukaan vastuussa | Milloin se maksetaan |
|---|---|---|---|
| Tapu harcı, omistusoikeuskirjan siirtovero | 4 prosenttia ilmoitetusta arvosta, alarajana kunnallisen kiinteistöveron arvo | 2 prosenttia ostaja, 2 prosenttia myyjä | Ennen tapaamisen kellonaikaa |
| Döner sermaye, kiertorahaston palvelumaksu | Kiinteät summat Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğün vuosittaisesta taksasta | Hakija, käytännössä ostaja | Ennen tapaamisen kellonaikaa, samassa maksussa |
Otetaan käytetty asunto, jonka ilmoitettu arvo on 150 000 euroa elokuussa 2026. Siirtovero eli 4 prosenttia ilmoitetusta arvosta on 6 000 euroa. Lain kirjaimen mukaan jaettuna kumpikin puoli on velkaa 3 000 euroa; niin kuin monet Alanyan kaupat tosiasiassa rakennetaan, ostaja lähettää koko 6 000 euroa. Jos saman asunnon kunnallisen kiinteistöveron arvo on yli 150 000 euroa, maksu lasketaan uudelleen suuremmasta luvusta, ja juuri siksi poikkeuksellisen alhainen ilmoitettu hinta ei tuota sitä säästöä, jota ostajat odottavat.
Kiertorahaston palvelumaksu käyttäytyy toisin, ja rehellinen vastaus sen suuruudesta on, että julkaistut luvut eivät ole keskenään yhtä mieltä. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü vahvistaa maksun taksalla joka vuosi, vuoden 2026 taksa tuli voimaan 1. tammikuuta 2026, ja summa seuraa tapahtuman tyyppiä ja osapuolten asemaa eikä asunnon arvoa. Pääosastolla on erillinen sääntö maksun perimisestä ulkomaalaisille tehdyistä kaupoista, joten ulkomaista ostoa ei hinnoitella kotimaisen tavoin. Turkkilaiset ja englanninkieliset lähteet, jotka ilmoittavat vuoden 2026 summia, poikkeavat toisistaan kahdeksankertaisesti, eikä taksaa itseään saatu vahvistettua alkuperäisestä lähteestä elokuussa 2026, ja siksi tässä ei esitetä lukua. Sinua sitova summa on se, joka lukee tapaamisesi tekstiviestissä.
Mitä kannat fyysisesti mukanasi sisään
Asiakirjakansio kootaan ennen tapaamista, joten se mikä kulkee mukanasi itse päivänä on henkilöllisyys, valokuva ja todiste maksusta. Toimisto tarkistaa jo hallussaan olevan kansion tiskillä seisovia ihmisiä vasten.
- Passi, jolla on valantehneen kääntäjän turkinkielinen käännös silloin kun toimisto sitä vaatii, mukana alkuperäisenä eikä kopiona.
- Turkkilainen veronumero, johon jokainen muu kansion asiakirja jo viittaa.
- Biometrinen valokuva, hiljattain otettu, kappalemäärän vaihdellessa toimistosta toiseen.
- DASK-vakuutus (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), pakollinen maanjäristysvakuutus, jota ilman rekisteröintiä ei saada valmiiksi.
- DAB (döviz alım belgesi), valuutanostotodistus, pakollinen ulkomaalaisten hankinnoissa 24. tammikuuta 2022 alkaen.
- Kuitti tai viite siirtoveron ja palvelumaksun maksusta.
- Notaarin vahvistama valtakirja alkuperäisenä silloin kun paikalle saapuu edustaja ostajan sijasta.
Se mitä asiakirjoja asunnon ostaminen Turkista vaatii kertoo, miten kukin kohta hankitaan ja mitä se todistaa. Itse päivänä merkitsevä ero on siinä, kenellä asiakirjat ovat: ostaja, joka ei ole koskaan pitänyt käsissään passin alkuperäistä käännöstä tai DASK-vakuutuskirjaa ja jonka välittäjä kantaa kaiken, ei pysty mitenkään tarkistamaan kansiota tiskillä.
Tulkkisi allekirjoittaa kauppakirjasi, ja hänen osoitteensa merkitään siihen
Ostajalla, joka ei puhu turkkia, on oltava omistajanvaihdoksessa valantehnyt tulkki, ja tuo tulkki allekirjoittaa virallisen kauppakirjan osapuolten rinnalla. Kiinteistörekisteritoimistojen laatimia virallisia kauppakirjoja koskeva asetus, julkaistu Resmî Gazetessa 10. marraskuuta 2009, toteaa 17 artiklassaan, että valantehnyt tulkki on lisäksi läsnä silloin kun jokin osapuolista ei puhu turkkia, että todistajat ja tulkki allekirjoittavat myös virallisen kauppakirjan, ja että todistajan ja tulkin henkilötiedot ja kotiosoitteet kirjoitetaan kauppakirjaan.
Sama artikla luettelee erilliset tapaukset, jotka vaativat kaksi todistajaa, ja niihin kuuluvat osapuoli joka ei osaa allekirjoittaa, osapuoli joka ei osaa lukea tai kirjoittaa, osapuoli joka on kuuro, sokea tai puhekyvytön, sekä mikä tahansa epäilys osapuolen henkilöllisyydestä. Suomalainen ostaja, jolla on voimassa oleva passi eikä turkin taitoa, laukaisee todistajasäännön harvoin mutta tulkkisäännön aina.
Tulkin lukeminen allekirjoittajaksi eikä avustajaksi muuttaa yhden käytännön kysymyksen. Kauppakirjan kääntävä henkilö merkitään siihen nimellä ja kotiosoitteella, mikä tekee hänen riippumattomuudestaan asiakirjakysymyksen eikä kohteliaisuuskysymyksen. Ostaja, jolle myyjä hankkii tulkin tai jonka välittäjän oma työntekijä istuu siinä tuolissa, saa omistajanvaihdoksen ehdot selitetyksi joltakulta, joka on sidoksissa kaupan toiseen puoleen. Sinulle työskentelevän tulkin hankkiminen maksaa pienen murto-osan päivän muista maksuista.
Mitä virkailija lukee ääneen, ja mitä oikeastaan allekirjoitat
Tiskillä allekirjoitettava asiakirja ei ole myyjän kanssa sovittu kauppasopimus: se on resmî senet (virallinen kauppakirja), jonka kiinteistörekisteritoimisto laatii, ja se luetaan ääneen ennen kuin kukaan allekirjoittaa. Saman vuoden 2009 asetuksen 18 artikla vaatii, että kauppakirja luetaan toimiston johtajan tai tehtävään määrätyn virkailijan, osapuolten sekä läsnä olevien todistajien ja tulkin läsnä ollessa, ääneen ja niin että jokainen ymmärtää.
Kaksi seuraavaa askelta yllättää ostajat, jotka odottavat allekirjoitusriviä eikä muuta. Artikla 19 vaatii, että osapuolet kirjoittavat käsin sanan "okudum" allekirjoituskohtaan, ja se tarkoittaa "olen lukenut sen". Artikla 20 vaatii, että osapuolet allekirjoittavat samalla mustekynällä kirjoitettuaan tuon sanan, ja että johtaja tai virkailija allekirjoittaa kun tapahtuma on valmis. Turkinkielisen sanan kirjoittaminen käsin on se hetki, jona turkkia taitamaton ostaja on täysin tulkin varassa.
Kauppakirjaan päätyvä ilmoitettu arvo ohjaa siirtoveroa, joten ääneen lukeminen on viimeinen käytännön tilaisuus tarkistaa merkinnät. Neljä kenttää palkitsee tarkkaavaisuuden kauppakirjaa luettaessa: numerot ada, parsel ja bağımsız bölüm, jotka yksilöivät korttelin, tontin ja yksittäisen huoneiston, ostajan nimi ja passitiedot, siirrettävä osuus silloin kun asunto ostetaan yhdessä, sekä ilmoitettu hinta. Turkin oikeus kohtelee virallista muotoa pätevyyden ehtona eikä muodollisuutena, eikä ostajan ja myyjän kesken allekirjoitettu epävirallinen sopimus siirrä yhtään mitään.
Sillä minuutilla, jona sinusta tulee omistaja, on numero
Omistusoikeus siirtyy rekisteröinnissä, ja rekisteröinti kantaa aikaleiman minuutin tarkkuudella. Vuoden 2009 asetuksen 22 artikla toteaa, että merkintä rekisteriin yevmiye defteri (päiväkirja) tehdään välittömästi allekirjoitusten jälkeen, ja että yevmiye-merkinnän päivä, tunti ja minuutti sekä yevmiye-numero kirjoitetaan itse viralliseen kauppakirjaan.
Turkin siviilikoodeksin 705 artikla antaa vastauksen juridisen puoliskon: kiinteän omaisuuden saanto tapahtuu rekisteröinnillä. Asetus antaa asiakirjapuoliskon. Ostajan, joka kysyy milloin asunto tarkalleen tuli hänen omakseen, ei tarvitse rakentaa päivää uudelleen muistista, koska vastaus on painettu kauppakirjaan päivänä, tuntina, minuuttina ja rekisterinumerona.
Englanninkieliset turkkilaista kiinteistöä käsittelevät oppaat sanovat säännönmukaisesti, että omistusoikeus siirtyy sillä hetkellä kun kauppakirja allekirjoitetaan, ja ulkomaisille ostajille kirjoitetut asianajotoimistojen sivut toistavat saman muotoilun. Allekirjoitus ja rekisteröinti ovat tavallisessa omistajanvaihdoksessa minuuttien päässä toisistaan, joten ero puree harvoin, mutta se on ero sopimusoikeudellisen toimen ja esineoikeuden välillä. Omistajanvaihdos, joka allekirjoitetaan ja sitten estetään ennen merkinnän tekemistä, jättää ostajan ilman omistusoikeutta, ja juuri siksi DASK-vakuutuksen, maksetun maksun ja turvallisuusvyöhykeselvityksen on kaikkien oltava kunnossa ennen allekirjoituksia eikä niiden jälkeen.
Järjestys selittää myös sen, miksi maksu ei voi odottaa. Siirtovero on laillinen edellytys sekä virallisen kauppakirjan laatimiselle että rekisteröinnin loppuun saattamiselle, joten aikaleima voi osua vasta sen jälkeen kun rahat ovat perillä. Klo 11.00 tapaaminen, jossa maksu menee läpi klo 11.20, ei tuota klo 11.00 rekisteröintiä; se tuottaa uuden tapaamisen toisena päivänä.
Mitä otat mukaasi toimistosta lähtiessäsi
Päivän tuotos on ostajan nimissä oleva omistusoikeuskirja, joka kantaa omistuksen todistavan rekisterimerkinnän. Omistusoikeuskirja eli tapu annetaan sen jälkeen kun toimisto on saanut rekisteröinnin valmiiksi, ja se on myös se hetki, jona omistajanvaihdos tulee voimaan kaikkia muita kohtaan.
Tarkista neljä kenttää ennen kuin poistut tiskiltä, eikä vasta jälkeenpäin. Varmista, että omistajan nimi vastaa passia täsmälleen, mukaan lukien niiden merkkien siirtokirjoitus, joita turkki käsittelee eri tavalla kuin suomi. Varmista osuus, joka luetaan murtolukuna silloin kun kaksi henkilöä ostaa yhdessä. Varmista numerot ada, parsel ja bağımsız bölüm kauppasopimusta vasten. Varmista, että yevmiye-päivä ja -numero ovat paikallaan. Tiskillä havaittu virhe on korjaus; toisessa maassa havaittu virhe on toinen matka.
Itse hakemus jätetään Web Tapu -järjestelmän kautta, joka on Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğün ylläpitämä verkkojärjestelmä ja josta myös tapaamis- ja maksuohjeet ovat peräisin. Väitteet siitä, että fyysinen ja digitaalinen omistusoikeuskirja annetaan aina yhdessä samana päivänä, kiertävät laajalti englanninkielisissä oppaissa ilman virallista lähdettä, joten käsittele saamaasi fyysistä asiakirjaa sinä asiana, joka tarkistetaan, ja kysy digitaalisesta pääsystä suoraan toimistolta.
Saman päivän loppu, avaimet, sähkö ja kunta
Rekisteröinti siirtää omistusoikeuden eikä mitään muuta, joten sopimukset, taloyhtiön maksut ja kunnan rekisterimerkintä jäävät myyjän nimiin siihen asti kun ostaja siirtää ne. Mikään näistä askelista ei tapahdu automaattisesti kiinteistörekisteritoimistossa.
- Ota avaimet vastaan lyhyttä kirjallista luovutusmuistiota vastaan, jossa luetellaan vastaanotettu omaisuus, mukaan lukien mahdollinen pysäköintipaikka tai varasto.
- Siirrä sähkö- ja vesisopimukset, mikä vaatii uuden omistusoikeuskirjan ja veronumeron.
- Päivitä isännöinnin rekisterit niin, että aidat (taloyhtiön vastike) laskutetaan oikealta omistajalta oikeasta päivästä alkaen.
- Ilmoita hankinnasta kunnalle emlak vergisi -tarkoituksia varten (kunnallinen kiinteistövero), ja varmista ilmoituksen määräaika kyseiseltä kunnalta, koska määräaika ei ole sama koko maassa.
- Päivitä omistajatiedot DASK-vakuutukseen, joka järjestettiin omistajanvaihdosta varten mutta nimeää edelleen edellisen tilanteen.
Omistaminen ei vaadi oleskelulupaa, eikä omistajanvaihdos aseta velvollisuutta hakea sellaista. Oleskelulupa ja kansalaisuuden reitti ovat mahdollisuuksia, joita omistaminen voi tukea, ja se on eri suhde kuin se, jonka moni ostaja olettaa.
Mikä voi päättää tapaamisen ilman omistajanvaihdosta
Pieni joukko virheitä pysäyttää omistajanvaihdoksen itse päivänä, ja maksun ajoitus on niistä yleisin. Laajempi joukko syitä, joiden vuoksi turkkilainen omistajanvaihdos jumittuu, sijaitsee prosessissa aiemmin eikä tiskillä.
- Siirtoveron ja palvelumaksun maksu ei ole mennyt läpi ennen tapaamisen kellonaikaa.
- Osapuoli tai hänen notaarin vahvistamalla valtakirjalla toimiva asiamiehensä ei ole paikalla.
- Turkkia puhumattomalle osapuolelle ei saavu valantehnyttä tulkkia.
- DASK-vakuutus puuttuu, mikä estää rekisteröinnin suoraan.
- Sotilaallista turvallisuusvyöhykettä koskeva selvitys ei ole vielä palannut maakunnan kuvernöörinvirastosta, se tarkistetaan tonttikohtaisesti ja pysäyttää rekisteröinnin riippumatta siitä, mikä muu on valmiina.
Uusi tapaamisaika on harmi eikä menetetty kauppa, vaikka yhtä päivää varten lentänyt ostaja maksaakin siitä lennoissa. Yleistä sääntöä jo maksetun siirtoveron palauttamisesta silloin kun kauppa ei toteudu, ei saatu vahvistettua, joten käsittele maksua sitovana ja kysy kiinteistörekisteritoimistolta omasta tapauksestasi.
Siirtopäivä Alanyassa, millainen päivä piiritoimistossa on
Säännöt ovat kansallisia, joten paikallisesti vaihtuu toimiston työmäärä ja päivän logistiikka. Omistajanvaihdos tapahtuu sen piirin kiinteistörekisteritoimistossa, jossa asunto sijaitsee, mikä vie Alanyan asunnon Alanyan toimistoon ja Gazipaşan asunnon Gazipaşan toimistoon, molemmat Antalyan maakunnassa.
Alanyan tiskiliikenteessä on suuri osuus ulkomaisia ostajia, ja sillä on yksi suora seuraus suunnittelulle: valantehneistä tulkeista on kysyntää ja heidät kannattaa varata ennen kuin tapaamisen kellonaika on tiedossa eikä sen jälkeen. Ostaja, joka viimeistelee kaupan Mahmutlarissa, Antalyan maakunnan Alanyan piirin rannikkokaupunginosassa, ja ostaja, joka viimeistelee kaupan Obassa, kohtaavat saman menettelyn samassa toimistossa.
Tietyn toimiston palvelustandardien taulukko on julkinen asiakirja, ja ostaja voi katsoa siitä kaupan rivin sen piirin osalta, jossa hänen asuntonsa sijaitsee. Alanyan toimiston omaa taulukkoa ei löytynyt elokuun 2026 haussa, eikä yhden toimiston julkaistua lukua voi yleistää koko maahan, joten hyödyllinen askel on tarkistaa juuri sinua koskeva piiri eikä luottaa kansalliseen keskiarvoon.