Asunnon ostaminen Turkista vaiheittain: mitä tapahtuu ja missä järjestyksessä

Asunnon ostaminen Turkista vaiheittain noudattaa kiinteää vaiheiden järjestystä, turkkilaisesta veronumerosta tapu-asiakirjan (kauppakirjan eli lainhuudon) siirtoon, eikä järjestystä voi vaihtaa. Prosessi lepää kolmen kovan lukon varassa: veronumero avaa pankkiasiat ja paperityöt, valuutanvaihto luo asiakirjan, jota maanmittauslaitos vaatii, ja itse siirto on ainoa hetki, jolloin omistusoikeus siirtyy, Turkin siviililain 705 artiklan mukaan. Yksi vaihe on ostajan hallinnan ulkopuolella, lääninhallinnon turvavyöhyketarkastus, ja siksi kokonaisaikaa ei voi luvata etukäteen. Kaksi vaihetta, jotka monet oppaat yhä listaavat pakollisiksi, eivät ole sitä miltä näyttävät: arviointiraportti lakkasi olemasta vaatimus tavallisessa kaupassa kesäkuussa 2024, ja turkkilainen pankkitili on mukavuus, ei ehto. Ainoa maksu, joka määrää viimeisen päivän, on tapu harcı (lainhuudatusmaksu), 4 % ilmoitetusta arvosta, joka on maksettava ennen kuin rekisteröinti valmistuu. Ulkomainen ostaja ei tarvitse oleskelulupaa eikä kansalaisuutta omistaakseen; voimassa oleva passi riittää, ja omistus voi myöhemmin toimia perustana hakemukselle kumpaankin.

Ostojärjestys yhdellä silmäyksellä

Asunnon ostaminen Turkista pyörii kolmen kovan lukon ja yhden hallitsemattomasi vaiheen ympärillä, ja oikeudellinen omistus siirtyy vasta viimeisessä vaiheessa, ei sopimusta allekirjoitettaessa. Kolme lukkoa etenevät kiinteässä järjestyksessä: turkkilainen veronumero avaa pankkiasiat ja paperityöt, valuutanvaihtoasiakirja täydentää rekisteröintiaineiston, ja tapun siirto on se, mikä tosiasiassa siirtää omistusoikeuden. Ainoa vaihe ostajan käsien ulkopuolella on lääninhallinnon turvavyöhyketarkastus, joka sijaitsee hakemuksen ja rekisteröinnin välissä.

Alla oleva taulukko esittää koko järjestyksen, onko kukin vaihe pakollinen, mitä se avaa ja kuka sen ajoituksesta päättää.

Ulkomainen ostaja ei tarvitse oleskelulupaa eikä kansalaisuutta mihinkään näistä vaiheista. Voimassa oleva passi riittää rasituksettoman omistusoikeuden hankkimiseen Turkissa.

Miksi järjestys merkitsee enemmän kuin lista

Järjestys merkitsee, koska useimmat turkkilaisen asuntokaupan vaiheet lukitsevat seuraavat vaiheet, ja niiden tekeminen väärässä järjestyksessä hidastaa siirtoa sen sijaan että nopeuttaisi. Numeroitu lista kohtelee kahdeksaa vaihetta vaihdettavissa olevina tehtävinä. Ne eivät ole. Kolme niistä muodostaa riippuvuusketjun, jota ei voi järjestää uudelleen, ja yksi niistä etenee aikataulussa, johon ostaja ei voi vaikuttaa.

Ensimmäinen lukko on turkkilainen veronumero. Ulkomainen ostaja tarvitsee veronumeron ennen pankkitilin avaamista, ennen valuutan vaihtamista pankissa ja ennen kuin maanmittauslaitos rekisteröi siirron. Jos se ohitetaan, jokainen myöhempi vaihe odottaa.

Toinen lukko on raha ja sen paperityö. 24. tammikuuta 2022 alkaen ulkomaisen ostajan, joka hankkii omaisuutta ostamalla, on esitettävä maanmittauslaitokselle döviz alım belgesi (DAB, valuutanostotodistus). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Turkin maanmittauslaitos) vahvistaa vaatimuksen kyseisen päivämäärän tiedotteessaan. Ilman DAB:ia tuleva raha ei täytä aineistoa, joten ensin maksaminen ja jälkikäteen dokumentointi kääntää oikean järjestyksen nurin.

Kolmas lukko on tapun siirto, ja se on ainoa hetki, jolloin omistusoikeus vaihtaa omistajaa. Turkin siviililain (Türk Medeni Kanunu) 705 artikla toteaa, että kiinteän omaisuuden omistusoikeus hankitaan rekisteröinnillä. Allekirjoitettu sopimus, jopa notaarin edessä allekirjoitettu, luo velvoitteen osapuolten välille; se ei tee ostajasta omistajaa. Omistusoikeus siirtyy, kun maanmittauslaitos viimeistelee merkinnän, ja 4 %:n siirtomaksu on maksettava ennen tuon merkinnän valmistumista.

Ketjun ulkopuolinen vaihe on turvavyöhyketarkastus, jota käsitellään alla. Sitä ei voi aikaistaa tai nopeuttaa, ja siksi realistinen aikataulu kohtelee sitä epävarmuuden päälähteenä.

Vaihe 1: Hanki turkkilainen veronumero

Turkkilainen veronumero on ensimmäinen vaihe, koska se on avain, josta jokainen myöhempi vaihe riippuu, ja kuka tahansa ulkomaalainen voi saada sen pelkällä passilla. Veronumero tunnistaa ostajan verotoimistolle, pankille ja maanmittauslaitokselle. Ilman sitä ulkomainen ostaja ei voi avata turkkilaista pankkitiliä, ei voi vaihtaa valuuttaa rekisteröintiaineistoon eikä häntä voi merkitä tapuun.

Hanki veronumero ennen minkään maksun järjestämistä. Numeron myöntää Turkin veroviranomainen, eikä se edellytä oleskelulupaa, viisumia tai kansalaisuutta; omistus itsessään ei myöskään kanna mitään näistä ehdoista. Ostaja, joka aikoo ostaa edustajan kautta, voi antaa edustajan hankkia numeron notaarin vahvistamalla valtakirjalla, mikä pitää järjestyksen ennallaan silloinkin, kun ostaja on ulkomailla.

Vaihe 2: Tapun due diligence ennen kuin raha liikkuu

Due diligence kuuluu ennen käsirahaa, ei sen jälkeen, koska tarkastukset vahvistavat, että myyjä voi todella siirtää puhtaan omistusoikeuden ja että kohde on sellainen, jonka ulkomaalainen saa ostaa. Due diligence lukee tapu-merkinnän ja kunnan aineiston ja vahvistaa kolme asiaa: että myyjä on rekisteröity omistaja, että kohteessa ei ole kiinnitystä (ipotek), ulosmittausta (haciz) tai merkintää (şerh), joka estäisi tai rasittaisi siirtoa, ja että rakennuksen oikeudellinen tila on kunnossa.

Tarkista neljä kohtaa ennen rahan sitomista.

• Vahvista, että myyjä on rekisteröity omistaja nykyisessä tapu-merkinnässä.
• Tarkista, onko kohteessa kiinnitystä, ulosmittausta tai rajoittavaa merkintää.
• Varmista kaavoitus ja rakennuksen käyttöönottotila, mukaan lukien kantaako se kat mülkiyeti (täysi huoneiston omistusoikeus) vai vain kat irtifakı (rakennusrasite).
• Totea, että ulkomainen ostaja saa hankkia juuri tämän kiinteistön.

Viimeisellä kohdalla on kaksi oikeudellista perustaa. Kiinteistölain (Tapu Kanunu) 35 artikla rajaa ulkomaisen yksityishenkilön omistuksen 30 hehtaariin koko maassa ja 10 %:iin kunkin piirikunnan yksityisomistuksessa olevasta pinta-alasta. Tavallinen asunnon ostaja ei koskaan lähesty 30 hehtaarin kattoa, mutta piirikunnan 10 %:n sääntö voi sitoa yksittäistä kiinteistöä. 36 artikla sääntelee sotilas- ja turvavyöhykkeitä, jotka lääninhallinto tarkastaa myöhemmin prosessissa; kieltovyöhykkeellä olevaa kiinteistöä ei voi lainkaan siirtää ulkomaiselle ostajalle. Näiden tarkastusten tekeminen ensin tarkoittaa, ettei ostaja koskaan maksa käsirahaa kohteesta, joka ei oikeudellisesti voi vaihtaa omistajaa.

Vaihe 3: Esisopimus ja käsiraha, ja mitä ne eivät tee

Esisopimus lukitsee hinnan ja ehdot, mutta se ei siirrä omistusoikeutta eikä anna käsirahan menettyä automaattisesti, ja siksi sen oikeudellinen muoto merkitsee enemmän kuin useimmat ostajat odottavat. Sopimus luo lupauksen; tapu luo omistajan. Allekirjoitetun sopimuksen kohteleminen maaliviivana on yleisin väärinkäsitys ulkomaisten ostajien keskuudessa.

Turkin oikeus liittää käsirahaan tietyn oletuksen. Turkin velvoiteoikeuslain (Türk Borçlar Kanunu) 177 artiklan mukaan allekirjoituksen yhteydessä luovutettu raha katsotaan bağlanma parası -rahaksi (käsiraha todisteena sopimuksen olemassaolosta), ellei osapuolet nimenomaisesti sovi, että se on cayma parası (peruutusraha). Käsiraha todistaa kaupan ja luetaan kauppahintaan; se ei sinänsä anna kummallekaan puolelle oikeutta perääntyä eikä menetä automaattisesti, jos ostaja perääntyy. Menetys pätee vain, kun sopimus nimenomaisesti tekee käsirahasta cayma parası -rahan, jolloin sovelletaan 178 artiklaa: perääntyvä ostaja menettää käsirahan, ja perääntyvä myyjä maksaa kaksinkertaisen takaisin. Erillinen sopimussakko (cezai şart) 179 artiklan mukaan voidaan myös kirjata, mutta tuomari voi alentaa kohtuuttomaksi katsomansa sakon.

Muoto on kohta, jossa monet varaussopimukset kaatuvat. Sopimus, joka siirtää rekisteröidyn kiinteistön omistusoikeuden, tai lupaus myydä sellainen, on tehtävä virallisessa muodossa notaarin tai maanmittausvirkailijan edessä; velvoiteoikeuslain 237 artikla, siviililain 706 artikla ja kiinteistölain 26 artikla osoittavat kaikki samaan suuntaan. Muodoton kirjallinen tai suullinen varaus on oikeudellisesti pätemätön, mikä tarkoittaa, että sen menetyslauseke on myös pätemätön ja maksettu käsiraha voidaan periaatteessa periä takaisin perusteettomana etuna. Se on vahva oikeudellinen asema, mutta rahan takaisin saaminen vaatii usein oikeudenkäynnin, joten käytännön suoja on heikompi kuin paperi antaa ymmärtää.

Notaarin vahvistama myyntilupaus (satış vaadi) tekee paljon enemmän. Kun se on notaarin vahvistama, se voidaan merkitä tapuun kiinteistölain 26 artiklan ja siviililain 1009 artiklan nojalla. Merkintä sitoo kolmansia viiden vuoden ajan: jos myyjä sitten yrittää myydä saman kohteen jollekulle muulle, merkityn ostajan oikeus säilyy, ja ostaja voi nostaa pakkorekisteröintikanteen (cebrî tescil) saadakseen lainhuudon omiin nimiinsä. Ostaja, joka haluaa todellisen suojan allekirjoituksen ja siirron välillä, pyytää notaarin vahvistamaa myyntilupausta merkinnällä, ei tavallista varauslomaketta.

Rakennuttajalta ostettavat ennakkokaupat (off-plan) noudattavat eri polkua. Ennen valmistumista tehty kauppa kuuluu kuluttajansuojalain (nro 6502) piiriin, joka säätää valmistumistakuista ja peruutusoikeuksista, joita yksityismyyjältä ostettu jälleenmyynti ei sisällä. Vahvista ennen allekirjoitusta, kumpi säännöstö pätee, koska käsirahan säännöt eroavat näiden kahden välillä.

Vaihe 4: Rahan siirtäminen ja valuutanostotodistus

Pakollinen rahavaihe ei ole turkkilaisen pankkitilin avaaminen; se on döviz alım belgesi -asiakirjan luominen, joka todistaa, että ostaja on tuonut valuuttaa ja vaihtanut sen pankin kautta. Monet vaiheittaiset oppaat listaavat "avaa pankkitili" kiinteänä vaiheena. Pankkitili on kätevä, mutta sitova vaatimus on DAB, ja DAB luodaan pankin kautta riippumatta siitä, onko ostajalla siellä tiliä.

Mekanismi on yksinkertainen. Ostaja tuo valuuttaa Turkkiin, vaihtaa sen pankin kautta, ja pankki myöntää DAB:in, joka sitten esitetään maanmittauslaitokselle osana siirtoaineistoa. TKGM vaatii tätä ostamalla tehtäviin ulkomaisiin hankintoihin 24. tammikuuta 2022 alkaen, ja vaatimus perustuu keskuspankin pääomanliikkeitä koskevaan yleiskirjeeseen. Ostaja, joka siirtää rahaa luomatta DAB:ia, joutuu perumaan ja tekemään vaiheen uudelleen, mikä viivästyttää tapaamista.

DAB:illa on myös hiljaisempi vaikutus kustannuksiin. Pankin kautta vaihdettu valuuttamäärä heijastuu viralliseen kauppakirja-arvoon, jonka perusteella siirtomaksu lasketaan, joten DAB:issa näkyvä summa ruokkii veropohjaa eikä seiso siitä erillään. Ostaja, joka aikoo ilmoittaa alhaisen arvon maksun alentamiseksi, huomaa, että DAB jo lukitsee vaihdetun määrän rekisteriin. Tämä yhteys on dokumentoitu ammattikommentaareissa pikemminkin kuin yhdessä ainoassa lähdetekstissä, joten kohtele sitä vahvana taipumuksena eikä ehdottomana sääntönä ja vahvista luvut pankin ja notaarin kanssa.

Mihin arviointiraportti nykyään todella kuuluu

Viranomaisen hyväksymä arviointiraportti ei ole enää pakollinen vaihe tavallisessa kaupassa; kesäkuusta 2024 alkaen se vaaditaan vain, kun ostaja hakee kansalaisuutta tai oleskelulupaa. Tässä useimmat kilpailevat oppaat ovat nyt vanhentuneita. Ne listaavat yhä SPK-arviointiraportin (ekspertiz raporu) kiinteänä vaiheena jokaisessa kaupassa, ja tavallisessa myynnissä se ei enää pidä paikkaansa.

Muutos tuli TKGM:n yleiskirjeellä 2024/4, joka julkaistiin 3. kesäkuuta 2024 ja tuli voimaan 13. kesäkuuta 2024, ja joka poisti velvollisuuden esittää arviointiraportti tavallisessa myynnissä tai myyntilupauksessa. Vain Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, rahoitustarkastus) -toimiluvan saaneet yritykset laativat raportin, ja missä sitä yhä tarvitaan, raportti on voimassa kolme kuukautta hyväksynnästä. Ostajan, joka ostaa pelkästään omistaakseen itse asunnon Alanyassa, ei tarvitse rakentaa arviointia järjestykseen lainkaan. Ostajan, joka ostaa kelpuuttaakseen itsensä kansalaisuuteen tai oleskeluun, täytyy, koska ne hakemukset yhä vaativat sitä, joten raportista tulee ehdollinen vaihe, joka on sidottu ostajan tavoitteeseen, ei kauppaan.

Vaihe 5: Turvavyöhyketarkastus, jota et hallitse

Kun siirtohakemus on jätetty, lääninhallinto tarkastaa, sijaitseeko kohde sotilas- tai turvavyöhykkeellä, eikä rekisteröintiä voi saattaa loppuun ennen kuin myönteinen lausunto tulee. Tämä on se yksi vaihe, jota ostaja ei voi aikatauluttaa, maksaa nopeuttaakseen tai kiertää. Se etenee hallinnon aikataulussa.

Tarkastus johtuu kiinteistölain 36 artiklasta. Kun siirtohakemus saapuu maanmittauslaitokselle, valilik (lääninhallinto) tutkii, kuuluuko kiinteistö sotilaalliseen kieltovyöhykkeeseen, turvavyöhykkeeseen tai erityiseen turvavyöhykkeeseen. Rekisteröinti odottaa lupaa. Lähteet antavat ristiriitaisia aikoja tälle vaiheelle, joten mikään kiinteä päivämäärä ei ole luotettava; käytännössä se kestää yleensä muutaman viikon ja vaihtelee kiinteistön ja maakunnan mukaan. Lupa on kiinteistökohtainen, ja siksi piirikuntatason due diligence vaiheessa 2 vähentää epävarmuutta mutta ei poista sitä. Tämän odotuksen huomioiminen alusta alkaen estää väärän vaikutelman siitä, että kauppa on jumissa; odotus on prosessi, ei vika siinä.

Vaihe 6: Tapu-tapaaminen, DASK, asiakirjat ja maksu

Siirtotapaaminen vaatii täydellisen aineiston, ja kaksi kohtaa siinä ovat kovia ehtoja: DASK-maanjäristysvakuutus, jota ilman rekisteröintiä ei voi saattaa loppuun, ja 4 %:n siirtomaksu, joka on maksettava ennen merkinnän tekemistä. Tapaaminen on paikka, jossa koottu paperityö esitetään ja maksu suoritetaan.

Tapaamisen aineistossa on kuusi kohtaa.

• Passi, notaarin vahvistamalla turkinkielisellä käännöksellä siellä, missä maanmittauslaitos sitä vaatii.
• Turkkilainen veronumero.
• Tuore biometrinen valokuva.
• DASK-vakuutus, pakollinen maanjäristysvakuutus (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), jota ilman maanmittauslaitos ei siirrä kohdetta.
• DAB valuutanvaihdosta.
• Kauppasopimus, sekä SPK-arviointiraportti kansalaisuus- tai oleskeluhakemusta varten.

Ostaja ja myyjä saapuvat henkilökohtaisesti, tai heidän edustajansa saapuvat notaarin vahvistamalla valtakirjalla, mikä tekee kaupan mahdolliseksi ilman että ostaja matkustaa Turkkiin. Ostajalta, joka ei puhu turkkia, edellytetään yleensä, että notaarin vahvistama tulkki on läsnä allekirjoituksessa.

Siirtomaksu on päivän suurin yksittäinen kustannus. Tapu harcı (lainhuudatusmaksu) on 4 % ilmoitetusta arvosta lain nro 492 maksutariffin mukaan, jaettuna lain mukaan 2 %:iin ostajalta ja 2 %:iin myyjältä, vaikka käytännössä ostajat maksavat usein koko summan ja jako on neuvoteltavissa. Ilmoitetulla arvolla on oikeudellinen alaraja: saman lain 63 artiklan mukaan maksu lasketaan ilmoitetusta hinnasta mutta ei vähemmästä kuin kohteen emlak vergisi (kunnallinen verotusarvo). Maksun maksaminen on ehto, ei muodollisuus; maanmittauslaitos ei saata rekisteröintiä loppuun ennen kuin maksu on suoritettu.

Vaihe 7: Siirto maanmittauslaitoksella, hetki jolloin omistusoikeus siirtyy

Omistusoikeus siirtyy maanmittauslaitoksella sillä hetkellä, kun siirto rekisteröidään, ja jos aineisto on täydellinen, siirto voidaan tehdä yhdellä tapaamisella. Tämä on vaihe, jota kohti koko järjestys pyrkii, ja ainoa, joka muuttaa sitä, kuka kohteen omistaa.

Siirto tehdään Tapu Müdürlüğü -virastossa (maanmittauslaitos) sen piirikunnan osalta, jossa kohde sijaitsee. Siviililain 705 artikla vahvistaa oikeusvaikutuksen: ei allekirjoitus vaan rekisteröinti tekee ostajasta omistajan. Kun maksu on maksettu ja lupa on saatu, virasto saattaa merkinnän loppuun ja myöntää tapun ostajan nimiin. Vaatimukset ja pyydetyt asiakirjat voivat vaihdella hieman virastojen ja maakuntien välillä, joten piirikunnan viraston oma lista on viimeinen sana siitä, mitä tapaaminen tarvitsee.

Siirron jälkeen: oleskelulupa ja kansalaisuus ovat vaihtoehtoja, eivät ehtoja

Omaisuuden omistaminen Turkissa ei vaadi oleskelulupaa eikä kansalaisuutta, ja suhde kulkee toisin päin: kohde voi toimia perustana hakemukselle kumpaankin. Ulkomainen ostaja suorittaa jokaisen yllä olevan vaiheen pelkällä passilla. Oleskelulupa ja tie kansalaisuuteen ovat asioita, joihin omistus voi johtaa, eivät esteitä, jotka ostajan on ensin ylitettävä.

Omistus voi tukea oleskelulupahakemusta, ja se voi kelpuuttaa ostajan kansalaisuuteen sijoituksella, kun kauppa saavuttaa kynnyksen. Tuo kynnys on 400 000 Yhdysvaltain dollaria, sovellettuna hakijaa kohti, ja kohdetta pidetään kolmen vuoden myyntikiellon alaisena. Kansalaisuuteen ja oleskeluun johtavien teiden yksityiskohdat, mukaan lukien miten kynnys toimii yhteisomistuksessa, kuuluvat kansalaisuutta sijoituksella ja oleskelulupaa koskeviin oppaisiin, eivät itse ostojärjestykseen.

Mikä etenee rinnakkain ja mikä joutuu odottamaan

Kolme varhaista tehtävää voi edetä samanaikaisesti, mutta ydinketju valuutanvaihdosta rekisteröintiin on tiukasti peräkkäinen. Sen ymmärtäminen, mitkä vaiheet menevät päällekkäin, lyhentää aikataulua; veronumero, due diligence ja DASK-tarjous voidaan kaikki järjestää yhdessä ensimmäisinä päivinä, kun taas mitään hakemuksen jälkeistä ei voi aikaistaa turvavyöhyketarkastuksen ohi.

Realistinen aikataulu: muuttovalmiin asunnon ostaminen Alanyasta

Muuttovalmiille asunnolle Alanyassa puhtaalla lainhuudolla ostajan hallinnassa olevat vaiheet vievät noin yhdestä kahteen viikkoa, ja kokonaisajan määrää turvavyöhyketarkastus, ei ostaja. Läpilaskettu järjestys näyttää, mihin viikot menevät, vaikka tarkkaa kokonaismäärää ei voi luvata, koska yksi vaihe etenee lääninhallinnon aikataulussa.

Otetaan jälleenmyyty kaksio Mahmutlarissa, rannikkokaupunginosassa Antalyan maakunnan Alanyan piirikunnassa, ostajalta, joka maksaa euroissa, elokuun 2026 tilanteessa. Järjestys jakautuu viikkojen yli seuraavasti.

• Viikko 1: ostaja hankkii turkkilaisen veronumeron ja antaa lakimiehelle toimeksiannon tehdä tapun due diligence, molemmat alkaen ensimmäisenä päivänä.
• Viikko 1-2: jos tarkastukset ovat puhtaat, osapuolet allekirjoittavat sopimuksen, ostaja tuo eurot ja vaihtaa ne pankin kautta luodakseen DAB:in, ja järjestää DASK-vakuutuksen.
• Jättämisen jälkeen, vaihtelevat muutamat viikot: hakemus jätetään ja turvavyöhyketarkastus etenee, avoin vaihe.
• Luvan tullessa: ostaja maksaa 4 %:n siirtomaksun, maanmittauslaitos saattaa merkinnän loppuun, ja tapu myönnetään ostajan nimiin.

Rakennuttajalta ostettava ennakkokauppa etenee toisin, koska raha vaiheistetaan rakennusvirstanpylväitä vastaan ja valmiin, rasituksettoman lainhuudon siirto odottaa, kunnes rakennus saavuttaa kat mülkiyeti -tilan; kuluttajansuojan kehys lain nro 6502 mukaan sääntelee tuota pidempää kaarta muuttovalmiin yksikön yhden tapaamisen siirron sijaan.