Voiko asunnon ostaa Turkista käymättä Turkissa?

Asunnon voi ostaa Turkista käymättä Turkissa, koska notaarin vahvistamalla valtakirjalla toimiva edustaja hoitaa jokaisen kaupan vaatiman toimen, myös allekirjoituksen Tapu Müdürlüğüssä (kiinteistörekisterivirasto). Valtakirja ei silti yllä kaikkeen, ja kolme aukkoa ratkaisee, onko etäosto kestävällä pohjalla. Turkin pankkisäännöt määrittelevät etätunnistamisessa käytettäväksi henkilöasiakirjaksi turkkilaisen henkilökortin, joten yksikään pankki ei avaa tiliä ulkomaisen ostajan omiin nimiin videopuhelun välityksellä, ja vain ostaja, myyjä tai kummankin valtuuttama edustaja saa myydä sen valuutan, josta syntyy pakollinen DAB (döviz alım belgesi, valuutanostotodistus, jota kiinteistörekisteri vaatii). Valuutanmyynti on samalla se ainoa vaihe, jota kukaan ei saa peruttua: kun keskuspankki on tehnyt ostonsa, säännöt kieltävät kaupasta luopumisen ja sen peruuttamisen, kun taas puutteellinen rekisterihakemus yksinkertaisesti hylätään kirjallisesti ja merkintä jää kiinteistön rekisterisivulle. Pääsy valtion omiin järjestelmiin sulkee kolmannen aukon väärään suuntaan, sillä e-Devlet-salasana edellyttää turkkilaista henkilönumeroa, joka alkaa numeroilla 98 tai 99, ja PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, Turkin postilaitos) luovuttaa sen vain oleskeluluokan asiakirjoja vastaan, mikä jättää ensiasunnon ostajan lukemaan kauppaa edustajansa kautta rekisterin sijaan. Veronumero liikkuu toiseen suuntaan ja haetaan nykyään verkossa Turkin verohallinnolta, joten sen voi nostaa kokonaan pois valtakirjasta. Useimmilla ostajilla laskutoimitus puoltaa yhtä katselumatkaa, koska turkkilaisen notaarin edessä laadittu valtakirja ohittaa koko apostille- ja auktorisoidun käännöksen ketjun, ja etänä ostettu asunto jättää oleskeluluvan ajanvarauksen yhä hakijan itsensä hoidettavaksi.

Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon Turkista olematta paikalla?

Notaarin vahvistaman valtakirjan haltija voi hoitaa jokaisen kaupan vaatiman toimen, myös allekirjoituksen Tapu Müdürlüğüssä (kiinteistörekisterivirasto), joten ostajan ei tarvitse koskaan saapua Turkkiin. Turkkilaisen kiinteistön omistusoikeus siirtyy rekisteröinnillä eikä sopimuksella, ja rekisteri saattaa rekisteröinnin päätökseen osapuolten läsnä ollessa tai heidän edustajiensa läsnä ollessa notaarin vahvistaman valtakirjan nojalla. Mikään prosessissa ei vaadi ostajaa saapumaan henkilökohtaisesti omistusoikeuden ehtona.

Henkilöllisyysvaatimukset ovat kevyemmät kuin useimmat ostajat odottavat. Voimassa oleva passi on lähtökohta, eikä asunnon ostaminen edellytä oleskelulupaa, viisumiasemaa tai Turkin kansalaisuutta. Turkin laki ei myöskään aseta velvollisuutta käyttää asianajajaa; edustus kiinteistörekisterissä on valinta, ei sääntö.

Tuo vastaus kattaa yhden toimen noin tusinasta. Kauppa on ketju, ja ketjuun sisältyy vaiheita, joihin valtakirja ei yllä, vaiheita joita yksikään pankki ei hoida videopuhelussa, ja yksi vaihe, jota ei voi perua sen jälkeen kun se on otettu. Ero toimivan ja pieleen menevän etäoston välillä on noissa vaiheissa eikä itse luovutuksessa.

Mitkä vaiheet vaativat jonkun fyysisesti Turkkiin

Ulkomaalaisen kauppa koostuu kolmestatoista vaiheesta ensimmäisestä katselusta avainten luovutukseen, ja vain kaksi niistä vaatii ostajan omaa fyysistä läsnäoloa, kun taas kolme muuta vaatii, että joku seisoo jossakin rakennuksessa Turkissa. Loput kulkevat asiakirjoina.

Kaksi riviä vastustaa delegointia: ensimmäinen ja viimeinen. Edustaja voi katsoa seinää puolestasi ja kuvailla sen, ja edustaja voi allekirjoittaa puolestasi rekisterissä, mutta kumpikaan teko ei tuo ostajan omia silmiä asunnolle eikä ostajan omia sormenpäitä maahanmuuttoviraston tiskille.

Veronumero ei enää vaadi käyntiä luukulla

Ulkomainen ostaja hakee turkkilaista veronumeroa Gelir İdaresi Başkanlığın (Turkin verohallinto) digitaalisen kanavan kautta ja saa sen virallisena PDF-kirjeenä, ilman käyntiä luukulla ja ilman edustajaa. Ulkomaalaisten mahdollista verotunnistetta koskeva hakemus on viranomaisen omalla sivustolla ja kysyy etunimen, sukunimen, sukupuolen, ulkomaalaisen henkilönumeron, syntymäpaikan, äidin nimen, isän nimen, maan, passin numeron, puhelinnumeron ja osoitteen. Passin henkilötietosivu ladataan lomakkeen mukana.

Numero tulee ensimmäisenä, koska kaikki sen jälkeinen kysyy sitä. Maksut, pankkitilit ja rekisteriasiakirjat kantavat kaikki veronumeroa, ja siksi vanhemmat muistilistat asettavat sen listan kärkeen ja antavat sen edustajan hoidettavaksi.

Asian hoitaminen itse muuttaa valtakirjan muotoa. Jokainen annettu valtuus on valtuus, jota joku voi käyttää, ja veronumero on helpoin kohta nostaa kokonaan pois asiakirjasta. Ostaja, joka hankkii numeron ennen notaarikäyntiä, voi teettää valtakirjan ilman tuota valtuutta.

Yksi varaus kuuluu verkkoreitin yhteyteen. Lomake kysyy matkapuhelinnumeroa kertomatta itse sivulla, pitääkö liittymän olla turkkilainen, joten varmista tuo kohta ennen kuin suunnittelet koko järjestyksen etähakemuksen varaan.

Miksi yksikään turkkilainen pankki ei avaa sinulle tiliä etänä

Turkin pankkisäännöt määrittelevät etäasiakkuuden avaamisessa käytettäväksi henkilöasiakirjaksi turkkilaisen henkilökortin, mikä tarkoittaa, ettei ulkomaan kansalaista ilman tuollaista korttia voi ottaa asiakkaaksi videopuhelun välityksellä. Pankkien käyttämiä etätunnistusmenetelmiä koskeva asetus, joka julkaistiin Resmî Gazetessa (Turkin virallinen lehti) 1. huhtikuuta 2021 numerolla 31441, asettaa tuon määritelmän määritelmiä koskevassa pykälässään. Etäasiakkuus on rakennettu asiakirjan varaan, jota maassa asumaton ulkomainen ostaja ei omista.

Passireitti löytyy saman asetuksen sisältä, ja se on niin kapea, että se sulkee ulos lähes jokaisen ulkomaisen ostajan. Se koskee turkkilaisen nüfus cüzdanın (henkilöllisyysvihko) tai Mavi Kartin (sininen kortti, myönnetään Turkin kansalaisuudesta luopuneille) haltijoita, jotka käyttävät ICAO 9303 -standardin mukaisella lähiluvulla varustettua passia, ja vain tilien avaamiseen ulkomailla asuville kansalaisille tarkoitetussa YUVAM-järjestelmässä. Sanaa ulkomaalainen ei esiinny asetuksen tunnistamista koskevissa säännöksissä lainkaan.

Reitti, joka toimii, on edustaja konttorissa. Notaarin vahvistama valtakirja, jossa tilin avaaminen mainitaan nimenomaisesti, antaa valtuutetulle mahdollisuuden suorittaa sen henkilökohtaisen tunnistamisen, jota säännöt vaativat. Yleisluontoinen sanamuoto ei riitä, sillä konttori etsii nimenomaista valtuutta.

Pankit lisäävät sitten omat kaupalliset ehtonsa asetuksen päälle. Osa pyytää maassa asumattomilta avaustalletusta, osa sitoo tuon talletuksen määräajaksi, ja summat ja määräajat vaihtelevat pankeittain ja muuttuvat ilman ennakkoilmoitusta. Nuo ehdot tulevat pankilta eivätkä säännöistä, joten ne kuuluvat kysymykseksi kyseiselle konttorille eivätkä blogista kopioiduksi budjettiriviksi.

Kuka saa vaihtaa valuutan, ja kenen nimi tulee DAB-todistukseen

Vain neljä tahoa saa myydä sen ulkomaisen valuutan, josta DAB syntyy: ostaja, myyjä tai kummankin valtuutettu tai edustaja. Turkin tasavallan keskuspankki asettaa tuon rajan valuutanmyyntejä koskevassa soveltamisohjeessaan pääomanliikkeiden yleiskirjeen 13 artiklan nojalla, ja rajoitus sulkee juuri sen järjestelyn, johon etäostajat helpoimmin liukuvat, eli sen että kolmas taho kuten välitysliike vaihtaa rahat omissa nimissään.

DAB (döviz alım belgesi, valuutanostotodistus) on ollut pakollinen 24. tammikuuta 2022 alkaen ulkomaan kansalaisille, jotka hankkivat kiinteistön kaupalla, ja kiinteistörekisteri haluaa nähdä sen. Sama keskuspankin ohje kertoo, mitä asiakirjan on vähintään sisällettävä: sen ulkomaan kansalaisen etu- ja sukunimen, jonka puolesta valuutta vaihdettiin, passin numeron tai ulkomaalaisen henkilönumeron, ostetun valuutan Yhdysvaltain dollarin vasta-arvon, sekä maininnan siitä, että liiketoimi kuuluu pääomanliikkeiden yleiskirjeen 13 artiklan piiriin.

Kaksi seurausta koskee ostajaa, joka ei koskaan matkusta. Ensimmäinen on tarkistus, joka ei maksa mitään: ostajan oman nimen on oltava asiakirjassa, ja jonkun toisen nimeä kantava DAB ei ole ostajan DAB. Toinen on helpotus, sillä ohje hyväksyy passin numeron ulkomaalaisen henkilönumeron sijaan, joten ilman turkkilaista oleskeluhistoriaa oleva ostaja voi silti pitää hallussaan sääntöjenmukaista asiakirjaa omissa nimissään.

Valuutalla ja ajoituksella on omat yksityiskohtansa. Keskuspankki ostaa tässä mekanismissa Yhdysvaltain dollareita, euroja ja Englannin puntia, ja muut valuutat pankki vaihtaa ensin johonkin näistä kolmesta ennen edelleenmyyntiä. Suomesta euroja lähettävä ostaja välttää siis ylimääräisen vaihdon, kun taas esimerkiksi Ruotsin kruunuja lähettävä käy läpi kaksi vaihtoa yhden sijaan. Sovellettava kurssi on keskuspankin ostokurssi, joka julkaistaan klo 10.00, 11.00, 12.00, 13.00, 14.00 ja 15.00, ja perusteeksi otetaan viimeisin kurssi, joka on julkaistu ennen sitä hetkeä, jolloin valuutta muuttuu Turkin liiroiksi.

Vaihe, jota et voi perua, on valuutanmyynti

Kun keskuspankki on saattanut valuutanostonsa päätökseen, myynnistä ei voi luopua mistään syystä eikä liiketointa voi peruuttaa, ja pankkien on kerrottava tämä osapuolille ennen liiketoimen toteutumista. Tuo yksi lause soveltamisohjeessa siirtää paluupisteen paikkaan, jossa harvat ostajat sitä odottavat.

Vertaa sitä siihen luovutukseen, josta kaikki kantavat huolta. Turkin kiinteistörekisterisäännöt eivät anna rekisterille odottavien asioiden pinoa: vaatimukset täyttämätön hakemus hylätään viivytyksettä, ja hylkäyksessä ilmoitetaan peruste, oikaisupaikka ja määräaika, ja itse hylkäys kirjataan kiinteistön rekisterisivun selitykset-sarakkeeseen. Oikaisuvaatimus menee alueosastolle viidentoista päivän kuluessa ja pääosastolle vielä viidentoista päivän kuluessa. Epäonnistunut luovutus on luovutus, jota ei tapahtunut, eivätkä rahat ole kulkeneet rekisterin kautta.

Valuutanvaihto on päinvastainen. Se on säännön nojalla peruuttamaton, se tapahtuu ennen kuin rekisteri näkee asiakirjat, ja etäostossa sen laukaisee yleensä joku muu. Järjestys on koko puolustus: lue kiinteistön rekisterisivu ja sovi kaupan ehdot ensin, vaihda vasta sitten. Ostaja, joka vaihtaa aikaisin näyttääkseen sitoutuneelta, on käyttänyt sen ainoan siirron, jota ei voi ottaa takaisin.

Mitä etäostaja ei näe

Ulkomaan kansalainen tarvitsee turkkilaisen henkilönumeron, joka alkaa numeroilla 98 tai 99, saadakseen e-Devlet-salasanan, ja PTT luovuttaa tuon salasanan vain oleskeluluokan asiakirjoja vastaan, joten ostajalla, jolla ei ole koskaan ollut turkkilaista oleskelulupaa, ei ole kirjautumista valtion portaaliin eikä näkymää rekisterin omaan verkkojärjestelmään. Seuraus on hiljainen ja helppo ohittaa: koko kaupan ajan etäostaja näkee sen, mitä edustaja kertoo, eikä sitä mitä rekisteri sanoo.

Asiakirjat, jotka PTT hyväksyy ulkomaan kansalaisilta, muodostavat yhden perheen.

• Oleskelulupa-asiakirjat vahvistavat haltijan aseman Turkissa.
• Tilapäistä suojelua ja kansainvälistä suojelua koskevat asiakirjat kattavat noiden järjestelmien piirissä olevat henkilöt.
• Kansalaisuudettoman henkilön henkilöasiakirjat kattavat ilman kansalaisuutta olevat henkilöt.
• Ulkomaisten edustustojen henkilöstökortit kattavat akkreditoidun henkilöstön.
• Työlupa-asiakirjat, työlupavapautusta koskevat asiakirjat ja Turkuaz Kart -asiakirjat (turkoosi kortti) kattavat työhön oikeutetut henkilöt, ja niiden rinnalla vaaditaan passi.

Turistileimalla käyneellä sijoittajalla ei ole niistä yhtäkään. Edustaja voi noutaa salasanan hänen puolestaan, mutta vain notaarin laatiman valtakirjan nojalla, joka sisältää nimenomaisen maininnan siitä, että valtuutettu on oikeutettu hankkimaan e-Devlet-salasanan ja antamaan sitä varten sitoumuksia valtuuttajan puolesta. Yleinen valtuus hoitaa kauppa ei kata sitä.

Kolme korviketta antaa etäostajalle jotain vankempaa kuin puhelun. Pyydä ajantasainen rekisteriote ja rasitustodistus rekisteristä ennen kuin käsiraha vaihtaa omistajaa, sillä molemmat ovat asiakirjoja, jotka rekisteri tuottaa, eivätkä väitteitä, joita myyjä esittää. Pyydä yevmiye-numero (päiväkirjanumero) kirjallisena heti kun hakemus on jätetty, sillä päiväkirjamerkintä kantaa päivämäärän, tunnin ja minuutin ja vahvistaa kilpailevien oikeuksien etusijan. Tiedä, että hylkäys näkyy itse rekisterisivulla, mikä tarkoittaa että myöhempi rekisterin tarkistus kertoo, hylättiinkö hakemus vai viivästyikö se vain.

Kolme reittiä vertailussa: ei matkaa, yksi matka, täysi läsnäolo

Yksi katselumatka on useimmille ostajille halvin ja turvallisin reitti, koska turkkilaisen notaarin edessä laadittu valtakirja ohittaa apostille- ja auktorisoidun käännöksen ketjun kokonaan ja ostaja näkee asunnon omin silmin saman viikon aikana. Kolme reittiä eroavat toisistaan vähemmän oikeudellisessa lopputuloksessa kuin siinä, mitä ne maksavat paperityönä ja sokeutena.

Asiakirjan muoto ratkaisee, toimiiko matkaton reitti lainkaan. Kiinteistörekisteritoimeen käytettävän valtakirjan on kannettava valtuuttajan valokuva ja se on laadittava notaarin ilmoitusmuodossa eikä pelkästään allekirjoitus vahvistaen, Turkin notaarisääntöjen mukaan. Ulkomaisen notaarin edessä laaditut asiakirjat jättävät usein molemmat vaatimukset täyttämättä, ja virhe paljastuu rekisterin tiskillä eikä notaarin työpöydällä. Turkin konsulaatti laatii asiakirjan suoraan ja ratkaisee molemmat ongelmat kerralla, ja siksi konsulaattireitti on luotettavampi kuin paikallisen notaarin reitti, vaikka molemmat ovat laillisia.

Kustannukset ovat tässä rakenteellisia eivätkä kiinteitä. Matkaton reitti synnyttää konsulaattimaksun tai notaaripalkkion, apostillen, auktorisoidun käännöksen ja kuriirilähetyksen; yhden matkan reitti synnyttää notaaripalkkion ja lennon. Kumpi loppusumma on suurempi, riippuu siitä, missä ostaja asuu, ja maksut vahvistetaan vuosittain.

Etäosto ei tee sinusta Turkin asukasta

Kiinteistön omistus ei sinänsä tuota oleskelulupaa, ja oleskelulupahakemus edellyttää hakijan saapumista tapaamiseen henkilökohtaisesti. Maahanmuuttohallinnon pääosasto ilmoittaa, että ulkomaan kansalaisten, jotka oleskelevat pidempään kuin heidän viisuminsa tai viisumivapautensa sallii tai pidempään kuin yhdeksänkymmentä päivää, on haettava e-ikamet-järjestelmän kautta, ja että hakijoiden on oltava läsnä maakunnan tai piirin maahanmuuttotoimistossa tapaamispäivänä. Niitä, jotka jäävät saapumatta ilman pätevää syytä, kohdellaan kuin he eivät olisi hakeneet lainkaan.

Tuo sääntö asettaa nollamatkalupauksen rajan. Kauppa kulkee asiakirjoilla; lupa kulkee ihmisellä. Sijoittaja, joka ostaa etänä tuoton vuoksi eikä aio koskaan jäädä, ei kärsi tästä. Sijoittajan, joka ostaa oleskelua tai kansalaisuutta silmällä pitäen, kannattaa sijoittaa vähintään yksi matka aikatauluun alusta asti sen sijaan että huomaisi sen lopussa.

Arviolausunto noudattaa samaa jakoa ja yllättää ihmiset päinvastaisesta syystä. Pääomamarkkinaviranomaisen toimiluvan saaneen yhtiön arviolausunto lakkasi olemasta vaatimus tavallisessa kaupassa, kun kiinteistörekisteri- ja kartastolaitoksen pääosaston yleiskirje 2024/4 tuli voimaan 13. kesäkuuta 2024, joten sijoitustarkoituksessa ostava etäostaja ei enää tarvitse sitä. Lausunto on edelleen pakollinen Turkin kansalaisuutta ja oleskelulupaa koskevissa hakemuksissa, mikä tarkoittaa että passia tavoitteleva ostaja kantaa vaatimuksen, josta tavallinen ostaja on vapautettu.

Mistä luovut, kun et koskaan näe asuntoa

Puhtaan etäoston jälkeen jäljelle jäävät riskit ovat fyysisiä eivätkä oikeudellisia, eikä yksikään asiakirja hallitse niistä ainuttakaan. Hyvin laaditun valtakirjan nojalla toimiva edustaja suojaa ostajan saantoa. Mikään asiakirjoissa ei suojaa ostajaa itse asunnolta.

• Merinäköala säilyy vain niin kauan kuin edessä oleva tontti pysyy tyhjänä. Alanyassa, joka on Antalyan maakunnan piirikunta, kysymisen arvoinen kysymys on, mitä tuon tyhjän tontin kaavoitustilanne sallii, ei se onko näköala olemassa tänään.
• Etäisyys mereen käyttäytyy eri tavalla kartalla ja jalan. Kargıcakissa 500 metrin päässä vedestä oleva asunto voi sijaita 60 metriä sen yläpuolella, mikä muuttaa kävelyretken nousuksi elokuussa.
• Kerros, ilmansuunta, hissi ja aidat (kuukausittainen hoitovastike) muovaavat arkea enemmän kuin pohjapiirros. Ylimmän kerroksen etelään antava asunto rakennuksessa, jonka hissi pysähtyy viidenteen kerrokseen, on eri kohde kuin esitteessä oleva.
• Käyttöaste heilahtelee kausittain rannikon kaupunginosissa. Mahmutlar heinäkuussa ja Mahmutlar tammikuussa ovat kaksi eri paikkaa, ja videokierros tallentaa niistä toisen.
• Luovutuksen viat vaativat jonkun etsimään niitä. Sopikaa kirjallisesti, kuka tarkastaa asunnon avainten luovutuksessa, mitä lista kattaa ja mitä tapahtuu, kun listan kohtaa ei korjata.

Videokatselu kaventaa eroa, kun se toteutetaan ostajan ehdoilla eikä välittäjän. Pyydä yhtä yhtenäistä leikkaamatonta kierrosta leikatun jakson sijaan, sillä editoitu kuva päättää puolestasi, mikä on näkemisen arvoista. Sovi vuorokaudenaika etukäteen ja pyydä sama asunto uudelleen toiseen kellonaikaan, koska iltapäivän aurinko ja illan melu saapuvat erikseen. Pyydä viemään kamera parvekkeelle ja kääntämään se täyden kierroksen, sitten porraskäytävään, pysäköintialueelle, jätepisteeseen ja mittarikaappiin, jotka ovat ne rakennuksen osat, jotka näyttävät miten sitä oikeasti hoidetaan. Kysy, mitä aidat kattaa ja onko rakennuksella rästejä, ja pyydä vastaus kirjallisena isännöitsijältä eikä myyjältä.

Yksi asiakirja rakentaa sillan osan matkaa. DASK-maanjäristysvakuutus on pakollinen eikä luovutus toteudu ilman sitä, joten vakuutus on kiinteä kohta asiakirjoissa eikä valinnainen lisä, josta etäostaja voidaan puhua pois.