Asunnon ostaminen Turkista lapsen nimiin

Asunnon ostaminen Turkista lapsen nimiin ei ole muodollisuus vaan oikeudellisen aseman vaihdos, koska alaikäisestä tulee täysi omistaja sinä päivänä kun tapu allekirjoitetaan ja vanhemmalle jäävät vain ne valtuudet, jotka Turkin laki luettelee. Turkin kiinteistörekisteri ei aseta omistajalle mitään alaikärajaa, joten vastasyntynytkin voi olla omistuskirjan haltija, mutta avioliiton kestäessä molempien vanhempien on allekirjoitettava ja eronnut vanhempi tarvitsee sen tuomioistuimen päätöksen, jolla lapsi annettiin hänelle. Se, voiko perhe myydä asunnon ennen lapsen 18. syntymäpäivää, ratkeaa yhdestä lauseesta virallisessa kauppakirjassa. Siinä todetaan, ettei kauppa kuulu siviililain 327 ja 356 §:n piiriin, jotka koskevat lapsen oman omaisuuden käyttämistä tämän saman lapsen elatukseen ja koulutukseen. Kun lause on paikallaan, tuomaria ei tarvita, ja ilman sitä tuomioistuimen lupa on pakollinen. Kolme tointa on suljettu kokonaan pois eikä mikään tuomioistuimen päätös avaa niitä uudelleen, sillä vanhempi ei voi lahjoittaa, säätiöittää eikä pantata alaikäisen omaisuutta, mikä tarkoittaa myös sitä, ettei yhden lapsen nimiin merkittyä asuntoa voi myöhemmin siirtää sisarukselle. Maahanmuuton puolella järjestely ei tuota mitään, koska kansalaisuuteen vaadittava 400 000 Yhdysvaltain dollarin raja on täytettävä hakijan omissa nimissä, ja asunto-omistukseen perustuva oleskelulupa kuuluu omistajalle, kun taas perhelupa kulkee ylläpitäjältä alaspäin puolisolle ja lapsille eikä ylöspäin vanhemmalle. Kuluissa lapsen nimiin ostaminen maksaa 2 %:n ostajan kaupanvahvistusmaksun kertaalleen, myöhempi lahjoitus lisää siihen 68,31 promillen maksun rekisteriarvosta sekä puolitetun lahjaveron, ja myöhempi perintö tuo perintöveron vuoden 2026 lapsikohtaisen 2 907 136 liiran vapaaosan ylittävältä osalta sekä verotodistuksen, joka estää kaiken edelleenmyynnin ennen veron maksamista.

Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon Turkista lapsen nimiin?

Voi, eikä Turkin kiinteistörekisteri aseta minkäänlaista alaikärajaa. Vastasyntynyt voi seistä tapun eli omistuskirjan mülkiyet-sarakkeessa (omistus) sinä päivänä kun asiakirja laaditaan, ja ulkomaalaista lasta kohdellaan täsmälleen kuten turkkilaista. Se mikä muuttuu, ei ole kaupan mahdollisuus. Se mikä muuttuu, on kuka on omistaja kaupan jälkeen ja mitä tuon omistajan vanhemmat saavat tehdä.

Lapsesta tulee täysi omistaja. Vanhemmasta tulee jotain kapeampaa: laillinen edustaja, jonka valtuudet on lueteltu laissa. Turkin siviililain (Türk Medeni Kanunu, laki 4721) 342 § sanoo sen ensimmäisessä momentissaan suoraan, että äiti ja isä ovat lastensa laillisia edustajia suhteessa kolmansiin velayetin eli vanhempien huoltajuuden rajoissa. Kauppakirja allekirjoitetaan velayeten, mikä tarkoittaa että vanhempi allekirjoittaa lapsen sijasta, eikä vanhemman oma nimi koskaan päädy omistussarakkeeseen.

Yhden suomenkielisen sanan "huoltajuus" takana on kaksi turkkilaista sanaa, ja useimmat englanninkieliset sivut valitsevat niistä väärän. Velayet on vanhempien huoltajuus, joka kuuluu äidille ja isälle automaattisesti. Vesayet on edunvalvonta, jonka tuomioistuin perustaa määräämällä vasin. Järjestelmät eivät ole vaihtokelpoisia ja niitä seuraavat säännöt eroavat jyrkästi. Vesayet tulee kuvaan vasta kun velayet puuttuu: kun molemmat vanhemmat ovat kuolleet, kun tuomioistuin on poistanut velayetin, tai kun äidillä on velayet mutta hän on itse alaikäinen eikä velayetiä ole annettu isälle. Aviopari, joka ostaa asunnon Alanyasta, Antalyan maakunnan piirikunnasta, kahdeksanvuotiaalleen, on velayetin eikä vesayetin piirissä.

Arvostelukyky ei auta lasta toimimaan yksin. Alaikäinen, joka on kyllin vanha ymmärtämään kaupan, ei silti voi allekirjoittaa myyntiä eikä perustaa kiinnitystä nimissään olevaan asuntoon, koska nämä toimet synnyttävät velvoitteita. Poikkeus toimii vain yhteen suuntaan. Alaikäinen saa ottaa vastaan sen, mikä annetaan vastikkeetta, joten isovanhempi, joka lahjoittaa asunnon lapsenlapselleen, tekee siirron, jonka lapsen puoli voi pätevästi ottaa vastaan.

Kuka allekirjoittaa kiinteistörekisterissä ja mikä sen todistaa

Molemmat vanhemmat allekirjoittavat niin kauan kuin avioliitto kestää. Siviililain 336 § toteaa, että vanhemmat käyttävät velayetiä yhdessä avioliiton jatkuessa, ja kiinteistörekisteri lukee tämän kirjaimellisesti: kauppa hylätään, jos toinen vanhempi on poissa tai vastustaa. Vanhan siviililain mukainen isän ratkaiseva ääni on poistunut.

Turkin kiinteistörekisteri- ja kartastolaitos, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, määrittelee kussakin perhetilanteessa toimivan tahon yleiskirjeessään 2023/1, joka koskee laillista edustusta kiinteistörekisterin toimissa. Säännöt kattavat hankalat tapaukset, ja yksi niistä tiivistetään säännöllisesti väärin.

Neljäs rivi on ansa. Siviililain 336 § sanoo, että velayet siirtyy eloon jääneelle vanhemman kuollessa, ja englanninkieliset tiivistelmät pysähtyvät siihen. Yleiskirje 2023/1 ei pysähdy, koska eronneen ja velayetin haltijana kuolleen vanhemman tapaus on eri asia: eloon jääneen vanhemman on esitettävä tuomioistuimen päätös ennen kuin rekisteri päästää hänet toimimaan. Perhe, joka olettaa voivansa myydä asunnon pelkän kuolintodistuksen turvin, huomaa aukon vasta tiskillä.

Ulkomaalainen alaikäinen tarvitsee myös paperit, joita aikuinen ostaja ei tule ajatelleeksi. Lapsi tarvitsee apostille-todistuksella varustetun syntymätodistuksen ja sen auktorisoidun turkinkielisen käännöksen, passin sekä turkkilaisen veronumeron omissa nimissään, ei vanhemman nimissä. Kaikki muu yleisessä ulkomaalaisen ostajan asiakirjaluettelossa pätee muuttumattomana, eikä lapsi ole paikalla. Vain vanhempi allekirjoittaa. Vanhemmat, jotka eivät pääse matkustamaan, voivat valtuuttaa asiamiehen, joskin valtakirjassa on oltava nimenomainen valtuutus juuri tähän kauppaan yleisluontoisen sanamuodon sijaan.

Yksi lause kauppakirjassa ratkaisee, pääsettekö myöhemmin irti

Yksi ilmoitus resmî senetissä, tiskillä laadittavassa virallisessa kauppakirjassa, ratkaisee tarvitaanko asunnon myyntiin myöhemmin tuomaria. Vanhempi toteaa, ettei kauppa kuulu siviililain 327 ja 356 §:n piiriin. Kun lause on kirjoitettu kauppakirjaan ja vanhempi sekä ostaja ovat allekirjoittaneet sen, tuomioistuimen lupaa ei haeta. Ilman sitä myynti ei etene suoraan ja tuomioistuimen lupa on pakollinen.

Kumpikaan pykälä ei sano sitä mitä useimmat ostajat luulevat niiden sanovan. 327 § tekee vanhemmista vastuullisia lapsen hoidon, koulutuksen ja suojelun kustannuksista, ja lisää sitten toisessa momentissaan, että vanhemmat saavat käyttää määrätyn summan lapsen omasta omaisuudesta tähän hoitoon ja koulutukseen tuomarin luvalla, jos vanhemmat ovat varattomia, jos lapsen erityiset olosuhteet vaativat poikkeuksellisia menoja, tai jos jokin muu epätavallinen syy on käsillä. 356 § toimii samalla tavalla toisesta suunnasta: pääomasuoritukset, korvaukset ja niitä vastaavat saatavat saadaan osittain käyttää lapsen elatukseen sitä mukaa kuin tavanomaiset tarpeet vaativat, ja missä tarve lapsen hoidon, kasvatuksen ja koulutuksen vuoksi on olemassa, tuomari voi valtuuttaa vanhemmat koskemaan lapsen muuhun omaisuuteen määrittelemillään summilla.

Yhdessä luettuina portti koskee lapsen varallisuuden kuluttamista tämän saman lapsen ruokkimiseen ja kouluttamiseen, ei tavanomaista omaisuudenhoitoa. Alanyan asunnon myyminen ja tuoton pitäminen samalle lapselle ei ole se tilanne, jota kumpikaan pykälä kuvaa. Juuri siksi kiinteistörekisteri pyytää vanhempaa toteamaan asian pöytäkirjaan sen sijaan että lähettäisi jokaisen perheen tuomioistuimeen.

Vaatimus syntyi vaiheittain. Yleiskirje 2002/7 totesi, että 342 §:n mukaan vesayet-viranomaisen lupaa vaativien asioiden ulkopuolella ja 327 ja 356 §:n ulkopuolella tuomarin lupaa ei haeta. Sekaannus jatkui, joten 11. kesäkuuta 2014 päivätty yleiskirje 2014/4, numero 1756, vaati asian kirjaamista itse viralliseen kauppakirjaan. Yleiskirje 2023/1 kantaa säännön tänään.

Käytännössä sanamuoto sijaitsee kauppakirjan rungossa hinnan ja kiinteistötietojen rinnalla, lauseena jonka mukaan tehty kauppa ei kuulu Turkin siviililain 327 ja 356 §:n soveltamisalaan. Kun vanhempi toimii asiamiehen kautta, yleiskirje 2023/1 sanoo ettei valtakirjan tarvitse toistaa lausetta. Turkkilainen oikeuskirjallisuus on eri mieltä ja katsoo, että rekisterin virkailijan pitäisi etsiä sitä silti, koska riitautettu kauppa voi altistaa valtion vahingonkorvausvastuulle. Lauseen lisääminen valtakirjaan ei maksa notaarilla mitään ja poistaa yhden riitakohdan myöhemmin, mikä tekee turvallisemmasta reitistä ilmeisen vaikka yleiskirje ei sitä vaadikaan.

Myynti ennen kuin lapsi täyttää 18: sääntö, oikeuskäytäntö ja tiski

Turkin laki ja Turkin tiskikäytäntö eivät ole tässä kohtaa täysin yhtä mieltä, ja irtautumista suunnittelevan perheen kannattaa pitää tuota erimielisyyttä varsinaisena vastauksena. Yargıtayn eli Turkin korkeimman oikeuden hallitseva linja sanoo, ettei tuomarin lupaa tarvita. Yargıtayn 1. siviilijaosto katsoi 18. huhtikuuta 2019 antamassaan päätöksessä 2019/2827 asiassa 2019/1073, ettei 342 § vaadi tuomarin lupaa lapsen omaisuuden myyntiin. Yargıtayn 2. siviilijaosto meni pidemmälle 2. marraskuuta 2017 päivätyssä päätöksessään 2017/12079 asiassa 2016/19351 katsoessaan, että sellaisen luvan hakemiselta, jota laki ei vaadi, puuttuu oikeussuojan tarve, eli tuomioistuin ei ota hakemusta tutkittavakseen. Saman jaoston vuoden 2019 päätös 2019/6208 asiassa 2019/158 vahvisti, että 327 ja 356 §:n ulkopuolella tuomari ei voi puuttua lapsen omaisuuden luovutuksiin muutoin kuin silloin kun lapsen etu on sivuutettu.

Päätöksiä kulkee myös toiseen suuntaan. Yargıtayn 14. siviilijaosto omaksui vähemmistökannan 17. helmikuuta 2014 päivätyssä päätöksessä 2014/2013 asiassa 2013/16771. Terävämmin vielä: Yargıtayn 1. siviilijaosto julisti kaupan pätemättömäksi päätöksessä 2015/12241 juuri siksi, ettei tarvittavaa lupaa ollut hankittu. Haluk Saruhanin vuonna 2026 julkaisema vertaisarvioitu tutkimus tästä samasta kysymyksestä, joka ilmestyi Journal of Law and Economics Research -lehdessä, esittää molemmat linjat ja on itsekin sisäisesti ristiriitainen: yhdessä jaksossa se toteaa sulh hukuk -tuomioistuimen luvan olevan pakollinen ja myöhemmissä jaksoissa ettei sitä vaadita 327 ja 356 §:n ulkopuolella.

Rekisteritoimistot ovat lisänneet oman kerroksensa. Kiinteistörekisteritoimistojen on todettu vaatineen tuomioistuimen päätöksiä velayet-tapauksissa, joissa sellaista ei tarvita, ja käytäntö on ollut kyllin vakava, että laitoksen oma kirjeenvaihto on käsitellyt sitä kansalaisille aiheutuvan tarpeettoman haitan lähteenä.

Tällainen jakauma tuottaa menettelyllisen ohjeen, ei oikeudellista. Esittäkää kysymys kirjallisesti sille tapu müdürlüğülle eli sille kiinteistörekisteritoimistolle, joka kaupan hoitaa, ennen kuin käsirahaa liikkuu, ja säilyttäkää vastaus kansiossa. Pöydän toisella puolella olevilla ostajilla on oma versionsa samasta vaiheesta: kun myyjä on alaikäinen, pyytäkää nähdä ennen kaupantekopäivää eikä vasta sen aikana, kantaako kauppakirja 327 ja 356 §:ää koskevan ilmoituksen. Turkin kiinteistörekisterin viiveitä ja hylkäyksiä koskevat omat kirjatut sääntönsä, ja puuttuva ilmoitus on juuri sellainen puute, joka pysäyttää luovutuksen.

Kolme asiaa, joita vanhempi ei voi koskaan tehdä lapsen asunnolla

Vanhempi ei voi lahjoittaa lapsen omaisuutta, siirtää sitä säätiöön eikä pantata sitä takaukseksi, eikä tuomioistuimen päätös korjaa yhtäkään näistä kolmesta. 342 § siirtää vesayetin alaisen henkilön edustamista koskevat säännöt velayetin puolelle lukuun ottamatta asioita, jotka vaativat vesayet-viranomaisen luvan, ja 449 § lausuu kiellon suoraan: vesayetin alaisen henkilön puolesta toimittaessa takauksen antaminen, säätiön perustaminen ja merkittävien lahjojen tekeminen on kielletty.

Työtä tekevä sana on "merkittävä". Vuoden 2001 siviililaki kavensi aiemman, kaikkia lahjoja koskeneen kiellon merkittäviin lahjoihin, ja muutos on kirjattu pykälän omiin perusteluihin. Asunto ylittää tuon kynnyksen millä tahansa mittarilla, joten vanhempi ei voi lahjoittaa lapsen alanyalaista asuntoa kenellekään, ei myöskään toiselle omalle lapselleen.

Kun tällainen pyyntö saapuu tiskille, se hylätään paikan päällä eikä jätetä pöydälle, siviililain 1016 §:n ja kiinteistörekisteriasetuksen 26 §:n nojalla. Hylkäys on kirjallinen, perusteltu ja kirjattu.

Seuraus on se, jota perheet useimmin jättävät ennakoimatta. Asunnon merkitseminen yhden lapsen nimiin sulkee oven sisarusten väliseltä tasapainottamiselta myöhemmillä siirroilla, koska paluureitti ulos on lahja ja alaikäisen omaisuuden lahjoitukset ovat kiellettyjä siihen asti kun lapsi täyttää 18. Vanhempi, joka ostaa 2+1-asunnon Mahmutlarista, Alanyan piirikunnan rannikkokaupunginosasta, esikoisensa nimiin ja haluaa myöhemmin tasata tilannetta nuoremman sisaruksen hyväksi, ei löydä siihen puhdasta välinettä niin kauan kuin esikoinen on vielä 17-vuotias.

Kielto kulkee vain yhteen suuntaan. Omaisuus voi liikkua kohti lasta vapaasti. Kun lahja lapselle on ehdoton, yleiskirje 2023/1 sallii kumman tahansa vanhemman ottaa sen vastaan yksin, joten isovanhemman siirto ei vaadi molempia vanhempia tiskille.

Milloin kauppaan tarvitaan tuomioistuimen määräämä erillinen edustaja

Kun vanhempi seisoo kaupan molemmilla puolilla, mukaan on tultava kayyım eli edunvalvojan sijainen, ja tuomarin on hyväksyttävä kauppa. Kayyım on tuomioistuimen yhtä tiettyä asiaa varten määräämä edustaja, ja hän eroaa vasista, jolla on yleinen toimivalta. Siviililain 345 § asettaa testin: lapsen ja äidin tai isän välinen oikeustoimi, tai lapsen ja kolmannen välinen oikeustoimi äidin ja isän eduksi, voi asettaa lapselle velvoitteen vain kayyımin osallistuessa ja tuomarin hyväksyessä sen.

Kolme tilannetta yltää tuolle kynnykselle rekisterikäytännössä. Selkein on vanhempi, joka ostaa lapsen asunnon tai kiinnittää sen oman lainanottonsa vakuudeksi. Toinen on yhteisomistuksen purku vanhemman ja lapsen välillä, ja yleiskirje 2023/1 lisää yksityiskohdan, joka yllättää perheet: jos tuomioistuimen päätöksessä ei ole eritelty lapselle tulevaa osuutta ja itsenäisiä huoneistoja, rekisterin virkailija ei voi viedä kauppaa loppuun edes päätös kädessään. Yargıtay on myös määrännyt 14. huhtikuuta 2016 antamassaan päätöksessä 2016/7637 asiassa 2016/4126 selvitettäväksi, oliko velayetin haltijana ollut isä siirtänyt lapsensa perimää omaisuutta omaan varallisuuteensa, ja mahdollisena lopputuloksena oli lapsen omaisuuden ja sen tuoton siirtäminen kayyımille.

Kaksi naapuritointa ei vaadi mitään tästä. Kiinnitys lapsen oman velan vakuudeksi kuuluu vanhemman tavanomaiseen toimivaltaan. Elbirliği mülkiyetin eli yhteisomistuksen ilman määriteltyjä osuuksia muuntaminen paylı mülkiyetiksi eli määräosaiseksi yhteisomistukseksi, jossa murto-osat kirjataan omistuskirjaan, ei vaadi tuomioistuimen lupaa lainkaan. Ero näiden kahden yhteisomistuksen muodon välillä ratkaisee enemmän kuin useimmat ulkomaalaiset ostajat odottavat, ja se on sama ero, joka ohjaa yhdessä puolison tai kumppanin kanssa ostamista.

Mikä muuttuu, kun lapsi omistaa vain osuuden

Määräosan omistaja voi luovuttaa oman osuutensa kysymättä muilta yhteisomistajilta, ja tämä pätee myös silloin kun osuuden omistaja on lapsi. Siviililain 688 § antaa jokaiselle paydaşille eli jokaiselle määräosan omistajalle omistajan oikeudet tuohon osuuteen, ja osuus voidaan luovuttaa ja pantata, ja velkojat voivat ulosmitata sen. Osuuden merkitseminen alaikäisen nimiin ei muuta mitään tästä. Vanhempi allekirjoittaa velayeten kuten ennenkin, ja 327 ja 356 §:ää koskeva ilmoitus ratkaisee edelleen sen, tuleeko tuomari kuvaan.

Englanninkieliset sivut alaikäisistä ja turkkilaisesta kiinteistöstä väittävät säännöllisesti, että jokainen alaikäisen osuuteen kajoava toimi vaatii tuomioistuimen hyväksynnän ja lisäksi kaikkien yhteisomistajien suostumuksen. Suostumusta koskeva puolisko on väärin Turkin yhteisomistusoikeuden kannalta, ja virheellä on hintansa, koska se kertoo perheelle olevansa lukossa silloin kun se ei ole.

Muilla yhteisomistajilla on önalım eli etuosto-oikeus, ei veto-oikeus. Kun osuus myydään omistajapiirin ulkopuoliselle, muut yhteisomistajat voivat lunastaa kaupan samoin ehdoin. Kaksi oikeuden piirrettä muuttui 25. joulukuuta 2025 lailla 7571. Uloin määräaika laski kahdesta vuodesta yhteen, ja hinnaksi, jonka etuosto-oikeuttaan käyttävä yhteisomistaja maksaa, tuli tuomarin määrittämä markkina-arvo kauppakirjaan merkityn luvun sijaan. Perhe, joka omistaa puolet Obassa sijaitsevasta asunnosta yhdessä ulkopuolisen kolmannen kanssa, voi siis myydä puolikkaansa vapaasti, mutta ostaja ottaa vastaan osuuden, joka pysyy avoinna etuosto-oikeudelle vuoden ajan.

Jos kiinteistörekisteri hylkää hakemuksen, valitusaika on 15 päivää ja sitten 15 lisää

Hylätty hakemus hylätään kirjallisesti ja perusteluin, ja kello käynnistyy sinä päivänä kun päätös annetaan tiedoksi. Kiinteistörekisteriasetuksen 26 § vaatii, että lainsäädännön vastaiset hakemukset hylätään viivytyksettä ja että perusteet, valituspaikka ja määräaika kaikki ilmoitetaan. Turkin kiinteistörekisterissä ei ole vireillä-tilaa, jossa puutteellinen kansio yksinkertaisesti odottaisi.

Ulospääsyllä on kaksi yhtä pitkää vaihetta. Hakija valittaa toimiston alueelliseen aluehallintoon 15 päivän kuluessa tiedoksiannosta ja aluehallinnon päätöksestä edelleen pääjohtajan virastoon seuraavien 15 päivän kuluessa. Puuttuvat asiakirjat tai näyttämätön määräysvalta ovat tavanomaiset perusteet silloin kun mukana on alaikäinen, ja molemmat ovat korjattavissa, mutta hylkäys itsessään kirjataan sillä välin rekisterin ilmoitussarakkeeseen.

Kelpaako lapsen nimissä oleva asunto Turkin kansalaisuuteen?

Ei kelpaa. Turkin sijoittajakansalaisuuden 400 000 Yhdysvaltain dollarin kiinteistöraja koskee hakijaa kohti, ja asunnon on oltava merkitty hakijan omiin nimiin ja pidettävä kolmen vuoden luovutusrajoituksen alaisena, joka merkitään omistuskirjaan. Vanhempi, jonka rahoilla asunto ostettiin mutta jonka nimeä ei siinä lue, ei pidä hallussaan mitään laskettavaa.

Ohjelma siirtää huollettavia alaspäin, ei koskaan ylöspäin. Päähakija, joka täyttää rajan, tuo puolison ja alle 18-vuotiaat lapset samaan hakemukseen ilman lisäsijoitusta. Asunnon omistava lapsi ei kanna vanhempaa toiseen suuntaan, ja yli 18-vuotias lapsi tarvitsee omat 400 000 dollariaan.

Käytännön vaikutus on se, että kaksi tavoitetta vetävät toisiaan vastaan. Vanhemmat, jotka haluavat sekä kansalaisuuden että omaisuuden lapsen nimiin, kuvaavat kahta ostoa eivätkä yhtä, koska sama asunto ei voi olla hakijan nimissä maahanmuuttokansiota varten ja lapsen nimissä perintösuunnitelmaa varten.

Saako vanhempi asunnon perusteella oleskeluluvan Turkkiin?

Ei saa, ja syy on laissa eikä viranomaisen harkinnassa. Kiinteistönomistajan lyhytaikainen oleskelulupa myönnetään ulkomaalaisia ja kansainvälistä suojelua koskevan lain (laki 6458) 31 §:n 1 momentin b kohdan nojalla "niille, joilla on Turkissa kiinteää omaisuutta". Oikeuden haltija on omistaja. Kun omistaja on seitsenvuotias, hänen vierellään seisova vanhempi ei kuulu tuon kohdan piiriin.

Perhereitti ei umpeuta aukkoa sekään. Saman lain 34 § myöntää perheoleskeluluvan ylläpitäjän ulkomaalaiselle puolisolle, ylläpitäjän tai puolison alaikäiselle ulkomaalaiselle lapselle sekä ylläpitäjän tai puolison huollettavana olevalle ulkomaalaiselle lapselle. Vanhemmat puuttuvat luettelosta. Tätä reittiä myönnetty lupa ei myöskään voi missään tapauksessa ylittää ylläpitäjän oman oleskeluluvan kestoa.

Perheellä, jonka ainoa turkkilainen omaisuus on lapsen nimissä, ei siis ole aikuisille kiinteistöön perustuvaa oleskelureittiä, ja juuri aikuiset sitä tarvitsevat. Se, voiko lapsi hakea lupaa omissa nimissään, on erillinen kysymys ja riippuu siitä, miten maahanmuuttoviranomainen käsittelee laillisen edustajan kautta tehdyn hakemuksen, joten esittäkää se maakunnan maahanmuuttohallinnon yksikölle ennen kuin oletatte kumpaakaan vastausta. Itse osto ei alun perinkään vaatinut oleskelulupaa, ei lapselta eikä vanhemmilta. Voimassa oleva passi riittää ostamiseen.

Kuka ilmoittaa vuokratulon ja kuka allekirjoittaa veroilmoituksen

Vuokratulo kuuluu lapselle, ja vanhempi allekirjoittaa veroilmoituksen lapsen puolesta. Verotusmenettelylain 10 § asettaa verovelvollisten alaikäisten velvollisuudet heidän laillisille edustajilleen, joten vuokralaisille vuokratun alanyalaisen asunnon ilmoituksen jättää ja allekirjoittaa vanhempi, kun taas lapsi pysyy kirjattuna verovelvollisena.

Yksi yksityiskohta tuossa velvollisuudessa yllättää vanhemmat. Laillinen edustaja, joka laiminlyö sen, ei voi periä siitä seuraavaa veronkorotusta lapselta, joskin oikeus periä itse vero takaisin säilyy. Vanhempi, joka unohtaa maaliskuun ilmoituskauden, kantaa seuraamuksen henkilökohtaisesti.

Koska lapsi on erillinen verovelvollinen omalla veronumerollaan, lapsen vuokratuloa ei lisätä vanhemman ilmoitukseen, ja siihen sovelletaan lapsen omia vapaaosia ja ilmoitusrajoja. Se, miten nuo rajat toimivat omistajilla jotka eivät ole Turkissa verovelvollisia asuinpaikan perusteella, on turkkilaiselle kirjanpitäjälle kuuluva kysymys, koska verotuksellinen asuinpaikka muuttaa järjestelmää aikuisilla ja lapsilla samalla tavalla.

Lapsen nimiin nyt, lahjaksi myöhemmin vai perintönä: mitä kukin reitti maksaa

Suoraan lapsen nimiin ostaminen on näistä kolmesta reitistä ainoa, joka maksaa sisääntulon kertaalleen. Osto on tavallinen kauppa ja sitä verotetaan sellaisena, eikä erillistä luovutustapahtumaa seuraa. Vaihtoehdot lisäävät toisen luovutuksen ensimmäisen päälle, joko vanhemman elinaikana tai sen jälkeen.

Otetaan 2+1-asunto Obasta, Antalyan maakunnan Alanyan piirikunnassa sijaitsevasta kaupunginosasta, ostettuna 150 000 eurolla. Turkin keskuspankin 21. elokuuta 2026 noteeraamalla euron ostokurssilla 56,0159 liiraa se on 8 402 385 liiraa. Ulkomaalaisen ostajan kohdalla kauppakirjaan merkitty luku on se liiramäärä, joka on kirjattu döviz alım belgesiin eli valuutanvaihtotodistukseen, joka annetaan varojen vaihdon yhteydessä, joten ilmoitettu hinta ja vaihdettu summa seuraavat toisiaan.

Lahjasarake kantaa kaksi yksityiskohtaa, jotka muuttavat sen luettavuutta. Kiinteistön lahjoituksen maksu on 68,31 promillea maksulain (Harçlar Kanunu) tariffin 4 kohdan 4 nojalla, ja sen asetti ministerineuvoston 24. joulukuuta 2012 tekemä päätös, joka tuli voimaan 1. tammikuuta 2013, ja se peritään lahjan saajalta. Se on karkeasti kolme ja puoli kertaa se 2 %, jonka ostaja maksaa kaupasta. Se peritään rekisteriarvosta eikä sovitusta hinnasta, joten liiramäärä jää alle sen mitä pelkkä suhdeluku antaa ymmärtää. Itse maksussa ei ole perhealennusta. Alennus istuu veropuolella: vanhemman, puolison tai lapsen antamia lahjoja verotetaan puolella niistä prosenteista, jotka on asetettu vastikkeettomille luovutuksille, säännön mukaan jonka Turkin verohallinto lausuu suoraan.

Nuo vastikkeettomien luovutusten prosentit alkavat 10 %:sta ja nousevat 30 %:iin viidessä portaassa, kun taas perinnössä ne kulkevat 1 %:sta 10 %:iin, vuoden 2026 tariffin mukaan joka julkaistiin yleistiedotteessa nro 57 virallisessa lehdessä 31. joulukuuta 2025. Vuoden 2026 vapaaosa vastikkeettomille luovutuksille on 66 935 liiraa, kun perinnössä se on 2 907 136 liiraa lasta kohti eli karkeasti 51 900 euroa samalla 21. elokuuta 2026 kurssilla. Kiinteistö arvostetaan tässä verossa verotusarvonsa eikä myyntihintansa mukaan, joten tarkka lasku riippuu luvusta jota kunta pitää hallussaan ja jota perhe ei koskaan näe sopimuksessa.

Perintösarakkeessa on ajoituspiirre, joka yllättää perilliset. Perintö- ja lahjaverolain 19 §:n nojalla peritty kiinteistö kirjataan rekisteriin odottamatta veron määräämistä, mutta kiinteistöä ei voi luovuttaa edelleen eikä panna vakuudeksi ennen kuin siihen kohdistuva vero on maksettu täysimääräisesti, eivätkä rekisterin virkailijat voi viedä luovutusta loppuun ilman veroviraston antamaa verotodistusta. Kirjaus ei odota. Myynti odottaa.

Yhteen kysymykseen ei ole varmennettua vastausta, ja se ansaitsee vastauksen oletuksen sijaan. Kun vanhemman rahat maksavat asunnon, joka merkitään suoraan alaikäisen nimiin, sitä käsitelläänkö varojen siirtoa vanhemmalta lapselle itsessään vastikkeettomana luovutuksena perintö- ja lahjaverotuksessa, ei ole asia jonka turkkilainen käytäntö näyttäisi julkisesti ratkaisseen. Kauppakirja kirjaa kaupan ja sitä verotetaan kauppana. Rahan liike on erillinen kysymys, ja turkkilaisen kirjanpitäjän tulisi vastata siihen kirjallisesti juuri kyseisen perheen osalta ennen kuin varat liikkuvat.

Perintösyy, jonka moni esittää, ja miksi se toimii vain puoliksi

Asunnon paneminen lapsen nimiin todella poistaa sen asunnon tulevasta turkkilaisesta perimyksestä, ja se todella ei aseta sitä muiden perillisten ulottumattomiin. Molemmat puoliskot ovat totta, ja jälkimmäistä puoliskoa ei esitä yksikään englanninkielinen sivu tästä aiheesta.

Turkissa sijaitsevan kiinteän omaisuuden perimykseen sovelletaan Turkin lakia omistajan kansalaisuudesta riippumatta, Turkin kansainvälisen yksityisoikeuden lain 20 §:n nojalla. Tuo sääntö ei ole valittavissa, ja Turkin laki tuntee saklı payin eli lakiosan, jota tietyiltä perillisiltä ei voi kirjoittaa pois. Rintaperillisillä, vanhemmilla ja eloon jääneellä puolisolla on lakiosa; sisarukset menettivät omansa vuonna 2007.

Siviililain 565 § luettelee ne elinaikana tehdyt vastikkeettomat luovutukset, jotka voidaan vetää takaisin samalla tavalla kuin testamentilla tehdyt määräykset, ja sen neljäs kohta kattaa luovutukset, jotka perinnönjättäjä teki ilmeisenä tarkoituksenaan kiertää lakiosasäännöksiä. Muut lakiosaperilliset voivat hyökätä tuon kohdan nojalla asuntoa vastaan, jonka vanhempi rahoitti ja joka merkittiin yhden lapsen nimiin. Testillä on hampaat molempiin suuntiin: tarkoituksen loukata lakiosaa on oltava ilmeinen, eikä turkkilainen oppi oleta tuota tarkoitusta pelkästään siitä, että luovutus ylitti vapaasti määrättävän osan.

Kaksi eri vaadetta voi seurata, ja ne päättyvät eri tavoin. Tenkis-vaade eli lakiosan täydennysvaatimus pitää luovutusta pätevänä ja leikkaa vain sen osan, joka syö lakiosaa. Muris muvazaası -vaade eli perinnönjättäjän valekauppaa koskeva vaade, joka nostetaan kun luovutus puettiin joksikin muuksi kuin se oli perillisiltä omaisuuden pitämiseksi, hyökkää koko kauppaa vastaan ja voi päättyä omistuskirjan kumoamiseen ja uudelleenkirjaukseen.

Tästä syntyy toimiva päätössääntö. Riski on matala kun lapsia on yksi ja korkea kun heitä on useampi, ja vielä korkeampi kun aiemmasta liitosta on lapsia. Yhden lapsen perhe, joka merkitsee alanyalaisen asunnon tuon lapsen nimiin, tekee jotain, jonka purkamiseen yhdelläkään toisella perillisellä ei ole asemaa. Kolmen lapsen perhe, joka merkitsee sen vanhimman nimiin, on luonut vaateen jonka kaksi muuta voivat nostaa vanhemman kuoleman jälkeen.

Jokaisella vaihtoehdolla on oma kattonsa. Testamentti, joka on tehty perinnönjättäjän oman kansallisen lain tuntemassa muodossa, on Turkissa muodollisesti pätevä, mutta se ei voi ylittää turkkilaista lakiosaa turkkilaisen kiinteistön osalta. Oston jakaminen määräosiin omistuskirjaan jo alusta alkaen on väline, joka tekee eniten työtä vähimmällä kitkalla, koska se lyö lopputuloksen lukkoon ostohetkellä sen sijaan että jättäisi sen jälkikäteen riideltäväksi. Siihen tapaan liittyvät omat sääntönsä osuuksista, irtautumisoikeuksista ja etuosto-oikeudesta.