Asunnon osto Turkista ulkomaiselta omistajalta: mikä todella muuttuu

Käytetyn asunnon ostaminen Turkista ulkomaiselta omistajalta on tavallinen kauppa, joka kulkee samoilla säännöillä kuin mikä tahansa muu, ja ainoa asia jota se ei voi tuottaa on Turkin kansalaisuus. Kiinteistösijoituksella saatava Turkin kansalaisuus edellyttää, ettei kiinteistö ole minkään ulkomaisen luonnollisen henkilön nimissä, mikä sulkee pois jokaisen tällä hetkellä ulkomaalaisen omistuksessa olevan asunnon hinnasta ja kunnosta riippumatta. Ehtoa ei kierretä ohjaamalla kauppaa ensin turkkilaisen kansalaisen kautta, koska sama ohjeistus sulkee pois myös jokaisen kiinteistön, jonka ulkomaan kansalainen on luovuttanut 12. tammikuuta 2017 jälkeen, eikä asunto joka on jo kantanut yhden kansalaisuushakemuksen voi kantaa toista. Sinikortin haltijoita, Pohjois-Kyproksen turkkilaisen tasavallan kansalaisia ja kaksoiskansalaisia Turkin kansalaisia ei kohdella ulkomaalaisina, joten heiltä ostaminen jättää reitin auki, yhtä poikkeusta lukuun ottamatta: myyjä joka on itse saanut Turkin kansalaisuuden sijoitusohjelman kautta pysyy poissuljetussa ryhmässä turkkilaisesta henkilökortistaan huolimatta. Ostajalle joka ei tavoittele passia mikään tästä ei päde, ja myyjän kansalaisuus muuttaa sen sijaan kuuden tarkistuksen luonteen: omistuskirjan kolmen vuoden rajoitusmerkinnän, myyjän viiden vuoden luovutusvoittoikkunan, ulkomailla allekirjoitetun valtakirjan, maksamattoman kiinteistöveron ja hoitovastikkeen, entisen omistajan nimissä lepäävät käyttösopimukset, sekä ulkomaisen ostajan vapautuksella uutena ostetun asunnon arvonlisäverohistorian. Maksamaton kiinteistövero ja maksamaton perintövero eivät nykyisen lain mukaan siirry ostajan velaksi, ja kumpi tahansa niistä pysäyttää luovutuksen kunnes se on selvitetty. Turkin keskuspankin 25. elokuuta 2026 ostokursseilla 400 000 dollaria on noin 343 000 euroa, ja juuri se on se hintahaarukka Alanyassa jossa ulkomainen omistus on tihein ja jossa myyjän passi ratkaisee eniten rahaa.

Mikä muuttuu kun myyjä on ulkomaalainen ja mikä pysyy ennallaan

Lähes jokainen turkkilaisen asuntokaupan mekaaninen vaihe kulkee samalla tavalla riippumatta siitä onko myyjällä turkkilainen vai ulkomainen passi, ja ainoa asia joka muuttuu kokonaan on se, voiko asuntoa koskaan käyttää kiinteistösijoituksella saatavaan Turkin kansalaisuuteen. Kauppa itsessään on laillinen, tavallinen ja yleinen. Alanya, Antalyan läänin kaupunki Turkin eteläisellä rannikolla, on myynyt asuntoja ulkomaisille ostajille 2000-luvun alusta lähtien, ja suuri osa tämän päivän markkinoilla olevasta käytetystä asuntokannasta on ulkomaisissa nimissä. Näiltä omistajilta ostaminen on rutiinia.

Sekaannus syntyy siitä, että kaksi eri kysymystä menee sekaisin. Toinen kysyy, saako ulkomaalainen ostaa toiselta ulkomaalaiselta, ja vastaus on kyllä, samoilla ehdoilla kuin mikä tahansa muu kauppa. Toinen kysyy, kelpaako juuri se asunto kiinteistösijoituksella saatavan kansalaisuuden ohjelmaan, ja siinä myyjän kansalaisuus ratkaisee.

Kuusi muuta kohtaa ei muutu oikeudellisesti mutta muuttuu luonteeltaan, koska pöydän toisella puolella oleva ihminen asuu jossain muualla ja osti eri kannustimien vallitessa.

Lue taulukko kysymällä, kumpi kahdesta ostajasta olet. Ostaja jota Turkin passi ei kiinnosta kohtaa tavallisen kaupan muokatulla tarkistuslistalla. Ostaja jonka koko syy käyttää 400 000 dollarin kynnysraha, muuttumaton kesäkuusta 2022, on passi, kohtaa asunnon joka ei voi sitä tuottaa.

Miksi ulkomaalaisen omistamaa asuntoa ei voi käyttää Turkin kansalaisuuteen

Maarekisteri- ja kiinteistönmuodostuslaitoksen (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) Turkin kansalaisuuslain soveltamisasetuksesta antama ohjeistus vaatii, ettei kiinteistö saa olla minkään ulkomaisen luonnollisen henkilön nimissä, mikä sulkee pois jokaisen tällä hetkellä ulkomaalaisen omistaman asunnon. Sanamuoto kattaa hakijan oman puolison ja lapset yhtä lailla kuin täysin ulkopuoliset ulkomaiset omistajat. Kyse on maarekisterin tilasta ostopäivänä, ei sinun omista ominaisuuksistasi ostajana.

Kynnys on 400 000 dollaria, ja sitä sovelletaan hakijaa kohti eikä kiinteistöä tai perhettä kohti. Kynnyksen saavuttamiseen käytettävien kiinteistöjen määrää ei ole rajoitettu, joten hakija voi yhdistää kaksi tai kymmenen, ja päähakijan puoliso ja alle 18-vuotiaat lapset sisältyvät huollettavina ilman lisäsijoitusta. Kiinteistöä koskee tämän jälkeen kolmen vuoden myyntirajoitus, joka merkitään omistuskirjaan itseensä.

Tätä kehystä vasten myyjäehto toimii suodattimena, jota sovelletaan ennen kuin millään laskutoimituksella on merkitystä. Asunto jonka hinta on 450 000 dollaria elokuun 2026 tilanteessa, jonka omistus on puhdas, jolla on voimassa oleva käyttöönottotodistus ja innokas ulkomainen omistaja, kaatuu ohjelmassa rekisterin yhteen riviin, eikä mikään arviolausunto, maksujärjestely tai oikeudellinen argumentti liikuta sitä.

Kolme seurausta seuraa jokaiselle joka etsii asuntoa passi mielessään.

1. Suodata myyjän kansalaisuuden mukaan ennen kuin suodatat hinnan mukaan. Kysyminen siitä kuka asunnon tällä hetkellä omistaa ei maksa mitään ja poistaa suurimman hukkaan menneiden näyttöjen ryhmän Alanyan ylemmässä hintahaarukassa.
2. Kohtele välittäjän vakuutuksia lähtökohtana eikä vastauksena. Rekisteri on auktoriteetti, ja tuore maarekisteriote (tapu kayıt örneği) ratkaisee kysymyksen yhdellä asiakirjalla.
3. Erota nämä kaksi ostoa mielessäsi. Ulkomaisen omistaman asunnon ostaminen kodiksi tai vuokrakohteeksi ei muutu miksikään. Sen ostaminen reitiksi passiin ei toimi.

Alanyalainen välittäjä joka näyttää ulkomaiselle ostajalle ulkomaisessa omistuksessa olevaa asuntoa ei välttämättä johda ketään harhaan, koska valtaosalla käytettyjen asuntojen kaupoista ei ole mitään tekemistä kansalaisuuden kanssa. Ristiriita ilmestyy vasta silloin kun ostajan tarkoitusta ei koskaan sanota ääneen.

Korjaako välissä oleva turkkilainen ostaja kansalaisuusongelman?

Ei, ja syy on nimenomaan tämän reitin sulkemiseksi kirjoitettu sääntö: kiinteistö ei myöskään saa olla sellainen, jonka joku ulkomainen luonnollinen henkilö on luovuttanut 12. tammikuuta 2017 jälkeen. Asunnon kierrättäminen ensin turkkilaisen kansalaisen kautta ei puhdista sitä. Rekisteri säilyttää historian, ja ohjeistus ulottuu sen läpi.

Markkinoilla sääntöä kuvataan usein kahden tai kolmen vuoden karenssiksi. Kuvaus on liian lievä. Ehto sellaisena kuin se on kirjoitettu kiinnittää kalenteripäivän eikä liukuvaa ikkunaa, mikä tarkoittaa että vuonna 2018 tehty luovutus sulkee kiinteistön pois edelleen vuonna 2026 ja tulee sulkemaan jatkossakin.

Saman ehdon toinen haara tavoittaa perhejärjestelyt. Käytetty kiinteistö ei saa olla sellainen, jonka hakija tai hakijan ensimmäisen asteen sukulaiset, olivatpa he Turkin kansalaisia tai eivät, ovat aiemmin luovuttaneet Turkin kansalaiselle tai turkkilaiselle yhtiölle. Kolmas haara tavoittaa yhtiöomistuksen ja kattaa yhtiöt joissa ulkomainen ostaja tai hänen ensimmäisen asteen sukulaisensa ovat osakkaita tai johtajia, sekä yhtiöt joilla on samaa kansalaisuutta olevia ulkomaisia osakkaita ja jotka kuuluvat maarekisterilain 36 artiklan piiriin.

Käytännön ohje joka tästä seuraa on lyhyt. Pyydä kiinteistön saantohistoria, älä pelkkää nykyistä omistajaa. Asunto jonka turkkilainen kansalainen osti norjalaiselta omistajalta vuonna 2021 ja tarjoaa nyt myyntiin näyttää jokaisessa asiakirjassa jonka välittäjä tavallisesti näyttää täsmälleen samalta kuin asunto joka on ollut turkkilaisissa käsissä rakentamisestaan asti.

Koska nämä tiedot ovat omistuskirjan historiassa eivätkä rekisterin nykyisellä sivulla, ne ovat kysymys kiinteistöä tarkastavalle lakimiehelle eivätkä sitä myyvälle henkilölle.

Onko tällä asunnolla jo haettu jonkun toisen kansalaisuutta?

Kiinteistö voi kannattaa kansalaisuushakemusta kerran, ja sen jälkeen kukaan toinen ulkomaan kansalainen ei voi käyttää samaa kiinteistöä tai samaa osuutta uuteen hakemukseen. Asunto on siihen tarkoitukseen pysyvästi käytetty.

Tämä koskee eniten juuri sitä kohtaa jossa ostaja todennäköisimmin katsoo. Noin 400 000 dollarin hintaiset asunnot Alanyan rannikkokaupunginosissa ovat kansalaisuusohjelman luontaista varastoa, mikä tarkoittaa että poikkeuksellisen suuri osa niistä on jo kantanut yhden hakemuksen. Ulkomainen omistaja joka myy tuossa hintapisteessä vuonna 2026, kolme vuotta tai enemmän vuosien 2021 ja 2022 hakemusaallon jälkeen, on tuttu profiili: joku jonka rajoitusaika on kulunut umpeen ja joka on nyt vapaa myymään.

Sille myyjälle kauppa on suoraviivainen irtautuminen. Ostajalle jolla on sama suunnitelma asunto tuottaa kiinteistön eikä passia.

Diagnoosi on jälleen omistuskirjan historia eikä myyjän kertomus siitä. Aiempi kansalaisuushankinta jättää rekisteriin jälkiä, mukaan lukien rajoitusmerkinnän joka asetettiin aiemman hakemuksen yhteydessä. Ostaja joka kysyy vain onko asunto tällä hetkellä vapaa rajoituksista ei saa tietää mitään siitä, oliko se rajoitettu aiemmin.

Ajattele konkreettista paria. Kaksi vierekkäistä asuntoa Mahmutlarissa, Antalyan läänin Alanyan kaupungin rannikkokaupunginosassa, ovat molemmat myynnissä 420 000 dollarilla elokuussa 2026. Toinen kuuluu turkkilaiselle perheelle joka on omistanut sen vuodesta 2015. Toinen kuuluu ulkomaan kansalaiselle joka sai sillä kansalaisuuden vuonna 2022 ja jonka rajoitus päättyi vuonna 2025. Ostajalle joka haluaa loma-asunnon nämä kaksi ovat vaihtokelpoisia ja jälkimmäinen voi hyvinkin olla halvempi. Ostajalle joka haluaa Turkin passin ensimmäinen on ainoa joka on olemassa.

Myyjä jolla on Turkin henkilökortti ja joka silti lasketaan ulkomaalaiseksi

Sinikortin haltijoita, Pohjois-Kyproksen turkkilaisen tasavallan kansalaisia ja Turkin kansalaisia joilla on myös toinen kansalaisuus ei kohdella ohjeistuksessa ulkomaalaisina, joten heiltä ostaminen jättää kansalaisuusreitin auki, yhtä poikkeusta lukuun ottamatta joka kääntää lopputuloksen. Poikkeus koskee myyjiä jotka ovat saaneet Turkin kansalaisuuden Turkin kansalaisuuslain 12 artiklan 1 momentin b kohdan nojalla, joka on sijoitusreitti itse.

Sanamuoto on yleisen aseman osalta yksiselitteinen. Henkilöitä jotka ovat luvalla eronneet Turkin kansalaisuudesta ja joilla on sinikortti (mavi kart), Pohjois-Kyproksen turkkilaisen tasavallan kansalaisia ja monikansalaisia Turkin kansalaisia ei arvioida ulkomaalaisina ohjeistuksen soveltamisalassa. Kun Turkin kansalaisella on myös toisen maan kansalaisuus, Turkin kansalaisuus ohjaa liiketointa.

Poikkeus on se kohta jossa vaikeus asuu. Myyjä joka osti turkkilaisen kiinteistön sijoitusohjelman kautta, sai sillä kansalaisuuden ja jolla on nyt turkkilainen henkilökortti on Turkin kansalainen useimpiin tarkoituksiin ja on silti tämän yhden osalta poissuljetussa ryhmässä. Mikään henkilökortissa, eikä mikään rekisterin nykyisellä sivulla, ei kerro kumpaan ryhmään myyjä kuuluu.

Tästä syntyy epäsymmetria joka kannattaa sanoa suoraan. Se myyjäryhmä joka näyttää ilmeisimmin ulkomaalaiselta, norjalainen tai venäläinen nimi omistuskirjassa, on helppo havaita ja sulkee asunnon pois. Se myyjäryhmä joka näyttää turkkilaisimmalta, muutama vuosi sitten myönnetty turkkilainen henkilökortti, voi sulkea sen pois yhtä täydellisesti ja on tavallisessa asiakirjatarkastuksessa näkymätön.

Kansalaisuutta tavoitteleva ostaja esittää siis kysymyksen joka tuntuu tungettelevalta eikä ole sitä. Kysy milloin ja miten myyjä sai Turkin kansalaisuuden. Syntyperäinen kansalainen vastaa heti. Sijoitusreitin kansalainen vastaa toisin, ja se vastaus ratkaisee voiko kauppa palvella tarkoitustasi.

Laajalle levinnyt neuvo kehottaa ulkomaisia ostajia etsimään turkkilaisen myyjän ja pysähtymään siihen. Neuvo on epätäydellinen molempiin suuntiin. Se sulkee virheellisesti pois sinikortin haltijat ja pohjoiskyproslaiset myyjät jotka ovat täysin käyttökelpoisia, ja se sisällyttää virheellisesti sijoitusreitin kansalaiset jotka eivät ole.

Mitä omistuskirjan merkintäsarake kertoo ulkomaisesta omistajasta

Kiinteistösijoituksella saatuun kansalaisuuteen käytettyyn kiinteistöön asetettu kolmen vuoden rajoitus on omistuskirjassa itsessään, ja niin kauan kuin se on voimassa omistaja ei voi myydä sinulle lainkaan. Tuoreen maarekisteriotteen merkintäsarakkeen (beyanlar) lukeminen on nopein tapa selvittää onko edessäsi oleva asunto oikeudellisesti saatavilla.

Turkkilainen maarekisterikäytäntö erottaa toisistaan merkinnät jotka kieltävät määräämisen ja merkinnät jotka vain rajoittavat tai kirjaavat henkilökohtaisen oikeuden. Maarekisteriasetus (Tapu Sicili Tüzüğü) luettelee kieltävän ryhmän, johon kuuluvat väliaikaiset turvaamistoimet, julkiset ulosmittaukset, konkurssi- ja akordimerkinnät, perheasuntomerkinnät ja puolison määräämisvallan poistaminen. Kiinnitys sen sijaan on rajoitettu esineoikeus eikä merkintä, eikä se sellaisenaan estä myyntiä.

Ulkomaisessa omistuksessa olevan asunnon kohdalla kaksi ensiksi tarkistettavaa merkintää ovat kansalaisuusrajoitus ja perheasuntomerkintä (aile konutu şerhi). Ensimmäinen on yleinen siinä hintahaarukassa jonka kansalaisuusohjelma loi. Toinen on tärkeä koska Turkin laki vaatii ei-omistavan puolison nimenomaisen suostumuksen ennen kuin perheasunto luovutetaan, ja ulkomaisen omistajan aviollinen tilanne on vaikeampi varmistaa ulkomailta.

Kaksi ohjetta seuraa, ja ne eroavat toisistaan.

• Hanki maarekisteriote joka on päivätty muutaman päivän sisällä tarjouksestasi sen sijaan että luottaisit valokuvaan omistajan omistuskirjasta, koska merkintöjä lisätään ja poistetaan ajan myötä eikä vanha asiakirja todista tästä päivästä mitään.
• Kysy myyjän siviilisääty ja se missä perhe asuu sen sijaan että olettaisit merkinnän puuttumisen ratkaisevan kysymyksen, koska suostumusvaatimus on laissa riippumatta siitä onko kukaan kirjannut sitä rekisteriin.

Voimassa oleva rajoitus on aikatauluongelma eikä virhe. Jos merkintää on jäljellä kuukausia, asunto ei ole vielä myynnissä, ja mikä tahansa käsiraha joka maksetaan myöhempää myyntiä koskevaa lupausta vastaan kantaa riskin siitä että myyjän olosuhteet muuttuvat ennen kuin päivä koittaa.

Miten myyjän viiden vuoden verokello ulottuu sinun puolellesi pöytää

Ulkomainen myyjä joka osti viimeisen viiden vuoden aikana maksaa voitosta veroa Turkkiin, mikä antaa hänelle suoran taloudellisen intressin painaa omistuskirjaasi kirjattavaa hintaa alas, ja sen alihinnoittelun kustannus osuu sinuun vuosia myöhemmin. Turkin laki verottaa voittoa kiinteistöstä joka myydään viiden vuoden sisällä hankinnasta ja vapauttaa sen viiden vuoden jälkeen, ja sääntö koskee sekä Turkissa asuvia että ulkomailla asuvia, koska kiinteistö on tulon lähde.

Verotettava luku ei ole kahden hinnan raaka erotus. Hankintameno indeksoidaan ennen voiton laskemista, vuotuinen vapautus vähennetään, ja jäljelle jäävä verotetaan progressiivisella tuloveroasteikolla. Inflaatioympäristössä indeksoinnilla on suuri merkitys, minkä vuoksi myyjän oma kirjanpitäjä voi päätyä pienempään lukuun kuin myyjä pelkäsi.

Mikään tuosta ei muuta myyjän kannustinta tiskillä. Alempi ilmoitettu hinta pienentää sekä myyjän verotettavaa voittoa että hänen 2 prosentin osuuttaan omistuskirjan siirtomaksusta samalla kertaa. Maksulaki (Harçlar Kanunu) asettaa lattian vaatimalla että maksu lasketaan vähintään kiinteistön verotusarvosta (emlak vergisi değeri), ja se sallii erotuksen jälkikäteisen määräämisen silloin kun ilmoitettu luku ei vastaa todellisuutta. Tuon lattian ja todellisen hinnan välissä on tilaa, ja viiden vuoden ikkunan sisällä oleva myyjä etsii sitä.

Sinun puolellasi laskutoimitus kulkee vastakkaiseen suuntaan. Ota asunto josta on sovittu 200 000 euroa elokuussa 2026 ja jossa osapuolet ilmoittavat 150 000 euroa. Ostajan 2 prosentin osuus maksusta pienenee 1 000 eurolla. Ostajan kirjattu hankintameno pienenee samalla 50 000 eurolla, joten jos tuo ostaja myy oman viiden vuoden ikkunansa sisällä, ilmoitettu voitto on 50 000 euroa suurempi kuin sen olisi tarvinnut olla. Turkin tulovero alkaa tuossa haarukassa 15 prosentista, mikä asettaa siirtyneen riskin 7 500 euroon ennen indeksointia ja ennen niitä korkeampia verokantoja jotka suurempi voitto tavoittaa. Ostaja joka hyväksyy myyjän ehdotuksen on vaihtanut 1 000 euroa tänään noin seitsenkertaiseen summaan myöhemmin.

Viiden vuoden rajan ohittanut myyjä painostaa asiassa paljon vähemmän, mikä on yksi syy lukea rekisteristä hankintapäivä silloinkin kun myyjän veroasiat eivät sinua kiinnosta.

Kun myyjä asuu ulkomailla ja allekirjoittaa valtakirjalla

Ulkomainen omistaja joka myy toisesta maasta luovuttaa lähes aina valtakirjalla (vekaletname), ja sen asiakirjan pätevyys, ei myyjän halukkuus, määrää kaupan valmistumispäiväsi. Turkin notaarisäännöt vaativat että maarekisteriasioita varten tarkoitettu valtakirja laaditaan laatimismuodossa (düzenleme şekli), eli virallisella laatimismenettelyllä eikä pelkällä allekirjoituksen oikeaksi todistamisella, ja että siinä on valtakirjan antajan valokuva.

Ulkomaisen paikallisen notaarin edessä tehdyt valtakirjat kaatuvat usein molempiin vaatimuksiin, koska useimmat ulkomaiset notaarijärjestelmät todistavat allekirjoituksia oikeaksi sen sijaan että laatisivat asiakirjoja, eivätkä ne liitä valokuvia. Turkin konsulaatti ratkaisee molemmat ongelmat kerralla, minkä vuoksi konsulireitti on luotettava vaikka sen järjestäminen kestää pidempään.

Pätevyyden takana on toinen kysymys, eli onko asiakirja edelleen elossa. Turkkilaisella valtakirjalla ei ole automaattista voimassaoloaikaa, ja se on voimassa kunnes se peruutetaan, kunnes sen kattama työ on tehty tai kunnes tapahtuu jokin niistä tapahtumista jotka päättävät edustussuhteen. Joulukuusta 2025 alkaen peruutukset kirjataan kansalliseen peruutusjärjestelmään (Türkiye Azil Sistemi), jota maarekisteri- ja kiinteistönmuodostuslaitos ylläpitää yleiskirjeen 2025/6 nojalla, ja joka antaa maarekisterille tavan nähdä että tiskillä esitetty asiakirja on kumottu.

Vikatilanne on täsmällinen ja kannattaa nimetä. Kauppa kaatuu tiskillä ei siksi että myyjä muutti mieltään vaan siksi että edustaja saapuu asiakirjalla joka on laadittu väärässä muodossa, josta puuttuu valokuva, tai joka on peruutettu kenenkään kertomatta siitä välittäjälle. Mikään näistä ei näy sähköpostilla lähetetystä skannatusta kopiosta.

Pyydä että oma lakimiehesi tarkastaa valtakirjan ennen kuin luovutusaika varataan, eikä sinä aamuna kun sitä käytetään. Asiakirja joka on tehtävä uudelleen ulkomaisessa konsulaatissa lisää viikkoja, ja ne viikot osuvat sen käsirahajärjestelyn sisään jonka olet jo allekirjoittanut.

Mitä poissaoleva ulkomainen omistaja jättää jälkeensä asuntoon

Edellisen omistajan jättämät velat eivät muutu sinun henkilökohtaiseksi vastuuksesi, mutta kaksi niistä pysäyttää luovutuksen kokonaan, mikä muuttaa ne riskistä aikatauluongelmaksi. Omistaja joka on viettänyt vuosia toisessa maassa kerää tunnusomaisen kuvion avoimia päitä.

Maksamaton kiinteistövero on selvin tapaus. Kiinteistöverolaki (Emlak Vergisi Kanunu) määrää maarekisteritoimistot kysymään kunnan järjestelmästä sähköisesti luovutuksen aikana ja kieltää sellaisen rakennuksen tai maan luovutuksen jolla on kiinteistöverovelkaa, kapeina poikkeuksina perintö, tuomioistuimen päätös, pakkomyynti ja pakkolunastus. Vanha sääntö jonka mukaan ostaja ja myyjä olivat yhteisvastuussa maksamattomasta kiinteistöverosta ei enää päde, ja suuri osa englanninkielisestä aineistosta toistaa sitä yhä. Oikea ohje ei ole pelätä velan perimistä sinulta vaan varmistaa että velka on selvitetty ennen kuin luovutusaika varataan.

Perintö on toinen pysäyttäjä ja esiintyy vanhemmassa ulkomaisessa asuntokannassa useammin kuin ostajat odottavat. Kun myyjä on saanut asunnon perintönä, rekisteröinti itsessään ei odota perintöveroa, mutta kauppa odottaa. Maarekisterin virkailijat eivät voi viedä luovutusta loppuun ilman verotoimiston vapautustodistusta. Myyjä jonka nimi näkyy rekisterissä omistajana voi siis olla aidosti kykenemätön myymään.

Hoitovastike (aidat) toimii taas eri tavalla. Edellisen omistajan maksamattomat hoitovastikkeet eivät muutu uuden omistajan henkilökohtaiseksi velaksi. Asuntoon voi sen sijaan kiinnittyä lakisääteinen panttioikeus, joka on rekisteröity muiden omistajien hyväksi tuomioistuimen vahvistamasta maksamattomasta määrästä, ja se merkintä kerran rekisteröitynä kulkee kiinteistön mukana ja on etusijalla muihin vaatimuksiin nähden. Ohje on lukea rasitusluettelo eikä olettaa että rästit seuraavat sinua.

Asunto joka on seissyt tyhjänä kaksi talvea kantaa myös fyysisiä kysymyksiä joihin mikään rekisteri ei vastaa, mukaan lukien kosteus, kuolleet kodinkoneet ja lämmityskattila jota kukaan ei ole huoltanut. Ne kuuluvat hintaan eivätkä oikeudelliseen aineistoon.

Muuttuuko arvonlisävero kun ostat ulkomaiselta omistajalta?

Arvonlisäveroa ei synny yksityishenkilöiden välisessä jälleenmyynnissä kenenkään kansalaisuudesta riippumatta, koska se vapautus josta ulkomaiset ostajat kuulevat koskee vain rakennuttajan ensiluovutusta. Ostaja joka lähestyy käytettyä asuntoa arvonlisäverovapautus mielessään soveltaa sääntöä jolla ei ole tässä mitään tehtävää.

Vapautus itsessään on arvonlisäverolain 13 artiklassa ja koskee asunnon tai liiketilan ensiluovutusta ostajalle joka ei asu Turkissa ja joka maksaa ulkomaan valuutassa. Siihen kuuluu neljä ehtoa yhdessä, mukaan lukien että vähintään 25 prosenttia hinnasta saapuu ennen laskun päivämäärää ja loput vuoden sisällä, että rakennuksella on rakennuslupa, ja että kiinteistö pidetään kolme vuotta rekisteröinnin jälkeen.

Viimeinen ehto on se joka ulottuu jälleenmyyntikauppaan, ja se ulottuu siihen myyjän puolelta. Ulkomainen omistaja joka osti uuden asunnon vapautuksella ja myy kolmen vuoden ikkunan sisällä laukaisee vastuun aiemmin vapautetusta arvonlisäverosta. Vastuu on hänen eikä sinun. Sen vaikutus sinuun on ajoitus- ja neuvotteluasemakysymys, koska myyjä joka kohtaa odottamattoman verolipun voi viivytellä, muuttaa hintaa tai vetäytyä.

Markkinoilla kiertää kaksi erillistä kolmen vuoden jaksoa ja ne menevät usein sekaisin. Toinen on arvonlisäverovapautuksen pitoehto. Toinen on kansalaisuuden rajoitusmerkintä. Ne tulevat eri lainsäädännöstä, palvelevat eri tarkoitusta ja voivat kulkea eri aikaan samassa asunnossa. Myyjä joka sanoo että kolme vuotta on täynnä on vastannut vain toiseen kahdesta kysymyksestä, ja sinun on selvitettävä kumpaan.

Jäljelle jäävä ohje arvonlisäverosta on lyhyt. Selvitä milloin myyjä hankki asunnon ja ostiko hän sen uutena rakennuttajalta ulkomaisen ostajan vapautuksella. Jos molemmat pitävät paikkansa eikä kolme vuotta ole täynnä, odota kaupan etenevän hitaasti.

Mitkä tarkistukset muuttuvat kun myyjä on ulkomaalainen

Tarkistukset itsessään ovat tavallisen turkkilaisen asuntokaupan tarkistuksia, ja se mikä muuttuu on se, mikä niistä tuottaa suuremmalla todennäköisyydellä ongelman. Niiden läpikäyminen siinä järjestyksessä mikä pysäyttää kaupan nopeimmin säästää eniten aikaa.

Kaksi asiakirjaa tekee suurimman osan tuon listan työstä. Tuore maarekisteriote vastaa omistukseen, merkintöihin ja rasituksiin kerralla. Lakimiehen tekemä omistuskirjan historian tarkastus vastaa niihin kansalaisuuskysymyksiin joihin ote yksin ei kykene.

Yksi kohta jonka ostajat usein lisäävät on tarpeeton. Sen jälkeen kun maarekisteri- ja kiinteistönmuodostuslaitoksen yleiskirje 2024/4 tuli voimaan kesäkuussa 2024, SPK-lisensoitua arviolausuntoa ei enää vaadita tavallisessa kaupassa, ja se on pakollinen vain kansalaisuus- ja oleskelulupahakemuksissa. Ulkomaisella myyjällä ei ole tähän kysymykseen vaikutusta suuntaan tai toiseen.

Esimerkki Alanyasta: sama asunto, kaksi eri ostajaa

Sama ulkomaisessa omistuksessa oleva asunto voi olla samaan aikaan erinomainen ja mahdoton kauppa, riippuen ainoastaan siitä mitä ostaja aikoo sillä tehdä. Yhden kohteen numeroiden läpikäynti näyttää missä myyjän passi maksaa rahaa ja missä se ei maksa mitään.

Ota kahden makuuhuoneen asunto Obassa, Antalyan läänin Alanyan kaupungin kaupunginosassa, myynnissä 343 000 eurolla elokuussa 2026. Turkin keskuspankin 25. elokuuta 2026 ostokursseilla, jotka asettavat euron 55,9892 liiraan ja Yhdysvaltain dollarin 48,0117 liiraan, tuo hinta on noin 400 300 dollaria. Omistaja on Ruotsin kansalainen joka osti asunnon uutena vuonna 2019.

Ostaja A haluaa Turkin passin. Asunto on ulkomaisen luonnollisen henkilön nimissä, joten se kaatuu ohjeistuksen ehtoon ennen kuin mitään muuta on edes tutkittu. Sillä että hinta on juuri yli 400 000 dollarin ei ole merkitystä, arviolausunnolla ei ole merkitystä, eikä myyjän halukkuudella ole merkitystä. Etenemisen hinta on ostajalle A koko oston tarkoitus. Oikea siirto on pysähtyä ja katsoa turkkilaisessa omistuksessa olevaa kantaa, hyväksyen että vastaava turkkilaisomisteinen asunto voi olla kalliimpi juuri siksi että se voi palvella tätä tarkoitusta.

Ostaja B haluaa loma-asunnon ja vuokratuloa. Ostajalle B myyjän kansalaisuus ei muuta kelpoisuudesta mitään ja lisää kuusi tarkistusta. Myyjä osti vuonna 2019, joten viiden vuoden ikkuna on ohitettu eikä myyjällä ole verosyytä painaa omistuskirjan hintaa alas. Asunto ostettiin uutena vuonna 2019, joten mahdollinen arvonlisäverovapautuksen pitoaika on kauan sitten täynnä. Myyjä asuu Ruotsissa, joten valtakirja on lähes varma ja se on tarkastettava aikaisin. Kiinteistövero, hoitovastike ja käyttösopimukset vaativat selvityskierroksen. Ostaja B etenee tavallisin ehdoin.

Vertailu selittää myös hintakuvion joka hämmentää ostajia. Kun kaksi samanlaista alanyalaista asuntoa eroaa hinnaltaan eroamatta kunnoltaan, omistushistoria on yksi työtä tekevistä muuttujista, koska turkkilaisessa omistuksessa oleva asunto 400 000 dollarin kansalaisuushaarukassa, sellaisena kuin haarukka oli elokuussa 2026, palvelee ostajajoukkoa jota ulkomaisessa omistuksessa oleva asunto ei tavoita.

Yksi Alanyalle ominainen tekijä on tämän vieressä ja kuuluu asumiseen eikä omistamiseen. Neljä ulkomaisten ostajien suosituinta Alanyan kaupunginosaa, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ja Avsallar, ovat Turkin maahanmuuttoviranomaisen julkaisemalla listalla kaupunginosista jotka on suljettu uusilta oleskelulupakirjauksilta. Turkkilaisen kiinteistön omistaminen ei ole koskaan sinänsä tuottanut oleskelulupaa, ja noissa kaupunginosissa kirjauskysymykseen tarvitaan oma vastaus läänin maahanmuuttovirastosta.

Mitä kysyä ennen tarjousta ulkomaisen omistamasta asunnosta

Viisi kysymystä järjestyksessä kertovat sinulle jatkatko vai et, ja kaksi ensimmäistä ovat ne jotka päättävät keskusteluja. Niiden esittäminen ennen kuin käsiraha vaihtaa omistajaa ei maksa mitään ja säästää sen rahan jonka varausmaksut asettavat vaaraan.

1. Kysy kuka on tällä hetkellä rekisteröity omistaja ja minkä maan kansalainen. Ulkomainen luonnollinen henkilö rekisterissä sulkee kansalaisuusreitin välittömästi ja jättää tavallisen kaupan auki.
2. Kysy onko joku ulkomaan kansalainen luovuttanut kiinteistön 12. tammikuuta 2017 jälkeen. Turkkilainen myyjä ei ratkaise tätä kysymystä, ja siihen vastaa vain omistuskirjan historia.
3. Kysy onko kiinteistöä aiemmin käytetty kansalaisuushakemukseen. Yksi käyttö kuluttaa sen pysyvästi.
4. Kysy milloin ja miten myyjä sai Turkin kansalaisuuden, jos myyjä on turkkilainen. Kiinteistösijoituksella saatu kansalaisuus palauttaa myyjän poissuljettuun ryhmään turkkilaisesta henkilökortista huolimatta.
5. Pyydä tällä viikolla päivätty maarekisteriote, merkintäsarake mukaan lukien. Voimassa olevat rajoitukset, perheasuntomerkinnät ja rasitukset tulevat kaikki esiin samasta asiakirjasta.

Ostaja jota kansalaisuus ei kiinnosta voi ohittaa neljä ensimmäistä kysymystä ja aloittaa viidennestä, lisäten selvityskierroksen kiinteistöverosta, perintöverosta ja taloyhtiön rästeistä.

Sano suoraan mihin pyrit kun puhut välittäjälle ensimmäisen kerran. Välittäjä joka tietää passin olevan tavoite voi suodattaa kohteet ennen kuin lennät paikalle. Välittäjä joka ei sitä tiedä näyttää sinulle ne asunnot jotka sopivat budjettiisi, ja Alanyan ylemmässä hintahaarukassa suuri osa niistä asunnoista kuuluu ulkomaisille omistajille.