Näin luet turkkilaista asuntoilmoitusta: termit jotka johtavat ulkomaista ostajaa harhaan

Turkkilainen asuntoilmoitus on säännelty asiakirja eikä vapaamuotoinen mainos, ja ne sen termit jotka johtavat ulkomaista ostajaa harhaan ovat useimmiten juuri niitä, jotka Turkin laki määrittelee täsmällisesti jossain muualla. Kiinteistönvälitystä koskeva asetus vaatii, että välitysliikkeen ilmoituksessa on ada- ja parsel-numero eli korttelin ja tontin numero, tieto käyttöönottoluvasta ja maininta siitä, rasittaako kohdetta kiinnitys tai ulosmittaus, joten ilmoitus on jo lähtökohtaisesti velkaa ostajalle suurimman osan niistä vastauksista, joita yleensä jahdataan sähköpostitse. Neliömäärä on suurin aukko, koska kaavoitettuja alueita koskeva rakentamisasetus määrittelee yhdelle asunnolle kuusi eri alaa eikä mikään sääntö pakota ilmoitusta kertomaan, mitä niistä se käyttää, vaikka kaikki kuusi on kirjattu rakennusluvan liitteenä olevaan hyväksyttyyn arkkitehtisuunnitelmaan. Ilmoitettu rakennusvuosi on toinen aukko, sillä rakennuksen suunnittelua ohjannut maanjäristysnormi määräytyy rakennusluvan päivämäärästä, ja Turkin rakennusten maanjäristysasetusta on sovellettu vain 1. tammikuuta 2019 alkaen myönnettyihin lupiin. Kolme muuta merkintää käyttäytyy toisin kuin miltä ne kuulostavat, koska krediye uygun kuvaa rakennuksen papereita eikä ostajan lainakelpoisuutta, kiracılı jättää ostajalle vuokratulon ja yhden kuukauden määräajan avainten sijaan, ja denize sıfır kuvaa sijaintia, jota rantalaki ei salli asuinrakentamiselle, koska rakennus ei saa tulla rantaviivaa lähemmäs kuin 50 metriä. Aidat näkyy yhtenä kuukausisummana, vaikka huoneisto-omistuslaki jakaa talon kulut kahdella eri perusteella, joista toinen jakautuu tasan asuntojen kesken ja toinen lasketaan kunkin asunnon tonttiosuudesta. Ilmoituksen lajittelu kolmeen ryhmään, siis välittäjää sitoviin kenttiin, muualla määriteltyihin kenttiin ja ilmaisuihin joilla ei ole lainkaan oikeudellista sisältöä, vie pari minuuttia ja muuttaa jokaisen kysymyksen jonka kannattaa lähettää välittäjälle.

Mitä turkkilaisessa asuntoilmoituksessa on lain mukaan oltava?

Turkkilaisen luvanvaraisen välitysliikkeen julkaisemassa asuntoilmoituksessa on oltava liikkeen toimilupanumero, maakunta, piirikunta, kaupunginosa, ada- (kortteli) ja parsel-numero (tontti) sekä koko se tietojoukko, joka luetellaan asetuksen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (kiinteistökauppaa koskeva asetus) 15/3 artiklassa. Asetus antaa yhden ohjeen esitystavasta, ja 14/2/(i) artiklan sanamuoto on täsmällinen: nämä kohdat on esitettävä "kolay okunabilir şekilde", helposti luettavassa muodossa.

15/3 artikla on se kohta, jonne ulkomainen ostaja ei koskaan pääse, koska se sijaitsee toimeksiantosopimuksia käsittelevässä artiklassa eikä mainontaa käsittelevässä. 14/2/(i) artikla vetää sen viittauksella ilmoitukseen. Lopputulos on, että turkkilaisen välitysliikkeen ilmoituksen kuuluu oikeudellisesti vastata suurimpaan osaan niistä kysymyksistä, jotka ulkomainen ostaja tavallisesti lähettää välittäjälle sähköpostilla.

Suomalainen ostaja tunnistaa listan, koska valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (130/2001) asettaa samantyyppisen vähimmäisvaatimuksen suomalaiselle myyntiesitteelle. Ero on kahdessa rajoituksessa. Velvollisuus sitoo liikkeitä joilla on Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (kiinteistökaupan toimilupa) ja niiden sopimuskumppaneita, joten omistajan itsensä julkaisema ilmoitus jää 14 artiklan ulkopuolelle. Ja sääntöjen noudattaminen on Turkin markkinoilla epätasaista; sääntö kuvaa mitä ilmoitus on sinulle velkaa, ei mitä jokainen ilmoitus sisältää. Kun tieto puuttuu, oikea tulkinta on että ilmoitus on puutteellinen, ei että kohteessa on vikaa.

Mitkä ilmoituksen tiedot sitovat välittäjää ja mitkä ovat pelkkää markkinointia?

Jokainen rivi turkkilaisessa asuntoilmoituksessa kuuluu johonkin kolmesta ryhmästä, ja ryhmä ratkaisee mitä sille pitää tehdä. Osa tiedoista on kiinteistökauppaa koskevan asetuksen vaatimia, ja niiden puuttuminen on itsessään löydös. Osalla on täsmällinen oikeudellinen määritelmä jossain muualla Turkin laissa, jota ilmoituksen ei ole pakko noudattaa. Osalla ei ole lainkaan oikeudellista sisältöä, eikä kukaan voi vedota niihin.

Ilmoituksen lajittelu tällä tavalla vie noin kaksi minuuttia ja muuttaa sen, mitä kysymyksiä lähetät välittäjälle.

Läpiviety lajittelu tekee eron näkyväksi. Mahmutlarin ilmoitus jossa lukee "2+1, 110 m², denize sıfır, krediye uygun, iskanlı, aidat 1 500 TL", sellaisena kuin se on syyskuussa 2026, sisältää yhden ensimmäisen ryhmän väitteen jonka voi tarkistaa rekisteristä jos ada ja parsel on kerrottu, kaksi toisen ryhmän väitettä jotka tarvitsevat määritelmän ennen kuin ne tarkoittavat mitään, ja yhden kolmannen ryhmän ilmaisun joka tarkoittaa vain "lähellä merta".

Mitä 2+1 tarkoittaa turkkilaisessa asuntoilmoituksessa?

Turkkilaisessa ilmoituksessa 2+1 tarkoittaa kahta makuuhuonetta ja yhtä salonkia eli olohuonetta, joten 2+1 on kahden makuuhuoneen asunto eikä kolmen huoneen asunto. Plussaa edeltävä luku laskee makuuhuoneet, sen jälkeinen luku laskee olohuoneet. 1+0 on yksiö jossa nukkuma- ja oleskelutila ovat sama huone, 1+1 on yksi makuuhuone ja yksi olohuone, 3+1 on kolme makuuhuonetta, ja 4+2 on neljä makuuhuonetta ja kaksi olohuonetta.

Keittiö ei koskaan esiinny kaavassa. Kun ilmoituksessa lukee "amerikan mutfak", keittiö on avoin olohuoneeseen eikä erillinen huone, mikä on tavallista Alanyan piirikunnan vuoden 2010 jälkeen rakennetussa asuntokannassa. Kylpyhuoneet ilmoitetaan erikseen, yleensä sanalla "banyo" täydelle kylpyhuoneelle ja "tuvalet" erilliselle wc:lle.

Huonekaava on itse asiassa vähiten kertova niistä sisätiloja koskevista tiedoista, joita laki vaatii. Kiinteistökauppaa koskevan asetuksen 15/3/(f) artikla vaatii huoneiden, salongin, kylpyhuoneiden, wc-tilojen ja parvekkeiden lukumäärän yhdessä niiden likimääräisten kokojen kanssa. Lukumäärät säilyvät lähes jokaiseen ilmoitukseen. Koot eivät juuri koskaan, ja juuri koot erottavat kaksi samalla merkinnällä varustettua asuntoa toisistaan.

Kaksi Oban asuntoa, jotka molemmat on ilmoitettu 2+1 ja 110 neliötä, voivat olla rakenteeltaan hyvin erilaisia. Ensimmäisessä olohuone on 38 neliötä ja kaksi makuuhuonetta 11 neliötä kumpikin, mikä sopii pariskunnalle joka pitää vieraita ja toimii huonosti perheasuntona. Toisessa olohuone on 22 neliötä ja makuuhuoneet 16 neliötä kumpikin, mikä kääntää lopputuloksen täysin päinvastaiseksi. Molemmat ilmoitukset pitävät paikkansa. Vain jälkimmäinen lukusarja kertoo mitä olet ostamassa, ja Turkin laki sanoo jo nyt että välitysliikkeen kuuluisi julkaista ne.

Huoneistoala vai bruttoala: mistä neliöistä turkkilainen ilmoitus puhuu?

Turkin kaavalainsäädäntö määrittelee yhdelle asunnolle kuusi eri alaa, eikä asuntoilmoituksen tarvitse kertoa mihin niistä sen neliömäärä viittaa. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (kaavoitettuja alueita koskeva rakentamisasetus) määrittelee itsenäiselle huoneistolle neljä alaa 4/1/(ğ) artiklassa ja kaksi lisää sen eklentille eli huoneistoon kuuluvalle varastolle tai lisätilalle 4/1/(v) artiklassa. Kiinteistökauppaa koskeva asetus puolestaan pyytää vain "büyüklüğü", kokoa, 15/3/(c) artiklassa. Näiden kahden säännöksen väliin jäävässä kuilussa asuu suurin osa turkkilaisia asuinpinta-aloja koskevasta sekaannuksesta.

Suomalainen ostaja tulee tähän tottuneena päinvastaiseen tilanteeseen. Lupa- ja valvontaviraston ohje välityskohteiden markkinoinnista, luettu 11. syyskuuta 2026, sanoo suoraan: "Asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta on ilmoituksessa mainittava asuintilojen pinta-ala. Pelkän kokonaispinta-alan tai huoneistoalan ilmoittaminen ei ole riittävää." Suomessa ilmoituksen on siis kerrottava nimenomaan mikä ala on kyseessä. Turkissa se on juuri se tieto joka puuttuu, ja kuusi määritelmää ovat täsmällisiä, joista neljä jättää ulkopuolelle asioita jotka ulkomainen ostaja olettaa mukaan lasketuiksi.

Käytännön seuraus on, että kolme eri neliömäärää voivat kaikki pitää paikkansa samasta asunnosta. Otetaan Mahmutlarista kahden makuuhuoneen asunto, jonka hyväksyttyyn suunnitelmaan on merkitty huoneiston bruttoalaksi 110 neliötä. Koska nettoalan määritelmä sulkee nimenomaisesti pois parvekkeet ja jokaisen vähintään yhdeltä sivulta avoimen tilan, 12 neliön parveke putoaa nettoluvusta, ja samoin putoavat pilarit, hormit ja sisäiset seinäpaksuudet. Nettoala 85 neliön tienoilla on tavanomainen lopputulos sellaisessa pohjaratkaisussa. Lisää siihen asunnon osuus porrashuoneesta, aulasta, hissikuilusta ja käytävistä, ja yleinen bruttoala voi ylittää 125 neliötä. Myyjä joka ilmoittaa 128 neliötä, välitysliike joka ilmoittaa 110 neliötä ja mittaaja joka ilmoittaa 85 neliötä voivat kaikki kuvata samaa asuntoa kenenkään valehtelematta.

Tähän hajontaan ei pidä liittää mitään yleistä prosenttilukua. Englanninkieliset turkkilaisia asuinpinta-aloja käsittelevät artikkelit kierrättävät viidestätoista kolmeenkymmeneen prosenttiin ulottuvaa eroa mainitsematta lähdettä, ja todellinen ero riippuu siitä paljonko parveketta, montako pilaria ja kuinka paljon yhteisiä tiloja tietyssä rakennuksessa on. Luotettava siirto ei ole prosenttivähennyksen soveltaminen vaan sen kysyminen, mitä kuudesta alasta ilmoitus käyttää, ja sen jälkeen sen asiakirjan pyytäminen johon kaikki kuusi on kirjattu.

Miksi turkkilainen omistusoikeuskirja ei vahvista ilmoituksen neliöitä

Turkkilaiseen omistusoikeuskirjaan ei merkitä asunnon pinta-alaa, joten mitään ilmoituksen neliömäärää ei voi tarkistaa sitä vastaan. Kat Mülkiyeti Kanunun (huoneisto-omistuslaki, laki 634) mukaan kat mülkiyeti -muodossa eli täytenä huoneisto-omistuksena omistettu asunto saa oman sivunsa huoneistorekisteristä, ja 13/4 artikla toteaa että jokainen sinne merkitty itsenäinen huoneisto saa erillisen kiinteistön luonteen. Se mitä sille sivulle kirjataan on huoneiston numero hyväksytystä suunnitelmasta ja sen arsa payı eli tonttiosuus. Jos rakennus on yhä kat irtifakı -muodossa eli rakentamisrasitteen alaisena, 14/2 artikla sijoittaa asunnon numeron tontin oman rekisterisivun huomautussarakkeeseen oman sivun sijaan. Kumpikaan reitti ei tuota pinta-alaa.

Alat ovat kuitenkin olemassa virallisessa asiakirjassa, ja Turkin kaavalainsäädäntö kertoo täsmälleen missä. Kaavoitettuja alueita koskevan rakentamisasetuksen 57/3 artikla vaatii, että jokaisesta itsenäisestä huoneistosta esitetään huoneiston nettoala, lisätilan nettoala, huoneiston bruttoala, lisätilan bruttoala, yleinen bruttoala ja kokonaisbruttoala asiakirjassa ruhsat eki onaylı mimari proje, joka on rakennusluvan liitteenä oleva hyväksytty arkkitehtisuunnitelma. Sama säännös vaatii, että luvut vastaavat 4 artiklan määritelmiä, kaavaa ja kiinteistörekisterin tietoja.

Se muuttaa epämääräisen pyynnön täsmälliseksi. Kysymys myyjälle "onko tuo netto vai brutto?" kutsuu mielipidettä. Asiakirjan ruhsat eki onaylı mimari proje pyytäminen pyytää sitä dokumenttia, johon kaikki kuusi lukua on jo kirjattu ja jonka on lain mukaan oltava yhdenmukainen. Myyjällä joka on omistanut asunnon rakennusajoista asti se yleensä on; rakennuttajalla se on varmasti. Jos rakennus on lupajärjestelmää vanhempi tai laillistettu jälkikäteen, hyväksytyn suunnitelman puuttuminen on itsessään vastaus toiseen kysymykseen.

Mitä Turkin kiinteistörekisteristä voi itse tarkistaa

Ada- (kortteli) ja parsel-numero (tontti) yksilöivät maapohjan jolla rakennus seisoo, ja ne ovat ainoa pakollinen ilmoituskenttä joka avaa julkisen rekisterin. Ne tekevät turkkilaisessa kiinteistöoikeudessa suunnilleen saman työn kuin kiinteistötunnus Suomessa. Tapu Sicili Tüzüğü (kiinteistörekisteriasetus) tekee tästä konkreettista 16/4 artiklassa, joka vaatii että rekisterikysely tehdään joko henkilötunnuksella tai ada- ja parsel-numerolla. Ilman niitä ulkomaisella ostajalla ei ole mitään väylää rekisteriin; niiden kanssa tontti on haettavissa viraston Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü julkisesta tonttikyselystä.

Tee tarkistus neljässä vaiheessa.

1. Lue ilmoituksesta il, ilçe, mahalle, ada ja parsel eli maakunta, piirikunta, kaupunginosa, kortteli ja tontti, ja pyydä kirjallisesti se mikä puuttuu.
2. Avaa viraston tonttikysely osoitteessa parselsorgu.tkgm.gov.tr ja syötä maakunta, piirikunta, kaupunginosa, ada ja parsel.
3. Vertaa tontin rekisteröityä laatua nitelik siihen mitä ilmoitus kuvaa.
4. Vertaa tontin pinta-alaa ja rajoja siihen asemapiirrokseen jonka myyjä näyttää sinulle.

Kysely palauttaa tonttitiedon eikä kiinteistön asiakirjakansiota. Se sisältää maakunnan, piirikunnan ja kaupunginosan, ada- ja parsel-numeron, karttalehtiviitteen pafta, pinta-alan neliömetreinä ja tontin rekisteröidyn laadun nitelik, sekä niiden rinnalla kiinteistörajat kartalla ja ilmakuvan tontista. Nämä tiedot riittävät vastaamaan yhteen kapeaan mutta ratkaisevaan kysymykseen, nimittäin siihen onko ilmoituksen kuvaama maapohja siellä missä ilmoitus sanoo ja onko sen luonne se jonka ilmoitus antaa ymmärtää.

Ristiriidat jotka tämä nostaa esiin ovat konkreettisia. Ilmoitus otsikolla "villa" jonka tontti on rekisteröity laatuun arsa eli paljas rakennusmaa kertoo, ettei sitä tonttia vastaan ole merkitty valmista rakennusta, mikä on kysymys myyjälle eikä tuomio. Tontti joka on selvästi pienempi kuin kuvissa näkyvä taloyhtiö viittaa siihen että yhtiö ulottuu useammalle tontille, ja sinun on tiedettävä kummalla sinun asuntosi seisoo. Tontti eri kaupunginosassa kuin ilmoituksen nimeämä nostaa maantieteen esiin ennen kuin matkustat.

Yksi rajoitus on merkityksellinen. Julkinen tonttikysely näyttää tontin, ei sitä kuka sen omistaa. Omistustieto on henkilöllisyyden todentamisen takana, koska Türk Medeni Kanunun (siviililaki) 1020 artikla avaa kiinteistörekisterin sille joka voi tehdä intressinsä uskottavaksi, ja ne e-Devlet-palvelut jotka näyttävät omistusoikeuskirjan tiedot vaativat vahvan tunnistautumisen. Tontin tarkistaminen on esiseula eikä korvaa sitä rekisterityötä joka tehdään ennen luovutusta.

Käyttöönottolupa Turkissa: mitä se tarkoittaa ja mitä sen puuttuminen maksaa

İskan, virallisesti yapı kullanma izin belgesi eli käyttöönottolupa, on toteamus siitä että valmis rakennus vastaa lupaansa ja sen liitteenä olevaa suunnitelmaa, eikä se ole laatutodistus. İmar Kanunun (rakennuslaki, laki 3194) 30 artikla sanoo sen suoraan ja vaatii valmiin rakennuksen käyttöön toteamusta siitä että "yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti", eli että rakennus vastaa lupaansa ja sen liitteitä ja ettei sen käytölle näy teknistä estettä. Kiinteistökauppaa koskevan asetuksen 15/3/(a) artikla tekee kaavatilanteesta ja käyttöönottoluvasta pakollisen ilmoituskentän, ja siksi sen puuttuminen ilmoituksesta kannattaa panna merkille.

Rakenne on suomalaiselle ostajalle tuttu. Suomessa rakennusta tai sen osaa ei saa rakentamislain (751/2023) mukaan ottaa käyttöön ennen kuin rakennusvalvonta on hyväksynyt sen loppukatselmuksessa tai osittaisessa loppukatselmuksessa, ja osittainen loppukatselmus on usein juuri se vaihe jossa talo hyväksytään asumiskäyttöön viimeistelytöiden ollessa vielä kesken. Turkissa jako on sama, ja se on tärkeämpi kuin miltä näyttää.

Luvattoman asuntokannan hinta on kirjoitettu rakennuslakiin eikä jätetty käytännön varaan. 31 artikla toteaa, että ilman käyttöönottolupaa olevat rakennukset "izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar", eli ne eivät saa sähkö-, vesi- ja viemäripalveluja ennen kuin lupa on saatu. Väliaikaisen liittymän varassa toimiva asunto on siis sääntelyn kannalta poikkeustilanteessa eikä vain hankalassa asemassa.

Kaksi yksityiskohtaa samoissa artikloissa muuttaa sen kysymyksen jonka ostajan kannattaa esittää. 30 artikla sallii luvan rakennuksen valmistuneille osille, joten osittaisia käyttöönottolupia on olemassa ja yksi ja sama taloyhtiö voi pitää sisällään sekä luvallisia että luvattomia rakennuksia. 31 artikla sulkee ympyrän lisäämällä, että luvan saaneet huoneistot kyllä saavat nuo palvelut. Hyödyllinen kysymys ei siis ole onko taloyhtiöllä käyttöönottolupa vaan onko se sinun omalla huoneistollasi, bağımsız bölüm.

Omistusoikeuskirja kantaa asiaan liittyvää signaalia. Huoneisto-omistuslain 3/3 artikla muuttaa kat irtifakın kat mülkiyetiksi koko rakennukselle myönnetyn käyttöönottoluvan perusteella. Omistusoikeuskirja jossa lukee yhä kat irtifakı on syy kysyä luvasta, ei todiste siitä ettei sitä ole, koska muuntaminen voi myös odottaa hakemusta jota kukaan ei ole tehnyt. Sama säännös antaa ostajalle vipuvarren joka näkyy harvoin englanninkielisessä aineistossa, sillä se sallii muuntamisen käynnistämisen kenen tahansa kat irtifakı -oikeuden haltijan toimesta eikä vain rakennuttajan.

Miksi rakennuksen rekisteröintitodistus ei ole sama asia kuin käyttöönottolupa

Yapı Kayıt Belgesi, Turkin vuoden 2018 rakennusarmahduksessa imar barışı myönnetty rakennuksen rekisteröintitodistus, rekisteröi luvattoman rakennuksen; se ei todista että rakennus täyttäisi mitään vaatimuksia. Rakennuslain väliaikainen 16 artikla, joka lisättiin lailla 7143 päivämäärällä 11. toukokuuta 2018, kuvaa järjestelmän sellaisten rakennusten rekisteröinniksi jotka on rakennettu ilman lupaa tai luvan vastaisesti, ja se rekisteröi ne "yapı sahibinin beyanına göre", rakennuksen omistajan oman ilmoituksen mukaan. Ilmoitus on omistajan, ei tarkastajan.

Todistuksen kolme piirrettä ovat ostajalle merkityksellisiä, ja kaikki kolme lukevat artiklassa itsessään.

• Todistuksen nojalla saadut liittymät ovat väliaikaisia. Säännös sallii veden, sähkön ja maakaasun kytkemisen "geçici olarak", väliaikaisesti, mikä on eri oikeudellinen asema kuin se pysyvä liittymä joka seuraa käyttöönottoluvasta 31 artiklan nojalla.
• Todistukseen on sisäänrakennettu päättymishetki. Väliaikainen 16 artikla toteaa, että Yapı Kayıt Belgesi on voimassa kunnes rakennus rakennetaan uudelleen tai kunnes siihen sovelletaan kaupunkiuudistushanketta.
• Järjestelmä on suljettu myöhemmältä rakentamiselta. Vain ennen 31. joulukuuta 2017 valmistuneet rakennukset kelpasivat, ja hakuaika päättyi 31. lokakuuta 2018, joten sen jälkeen pystytetty rakennus ei voi sellaista pitää.

Yksi laajasti toistettu väite armahdusrakennuksista on väärä, ja artikla sanoo sen suoraan. Englannin- ja turkinkieliset lähteet väittävät usein, että pelkän Yapı Kayıt Belgesin varassa oleva rakennus ei voi koskaan siirtyä kat mülkiyetiin koska se ei voi saada käyttöönottolupaa. Väliaikainen 16 artikla säätää päinvastoin ja sallii laadun cins muuttamisen ja kat mülkiyetin perustamisen "yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın", ilman että käyttöönottolupaa vaaditaan, kolmella ehdolla. Rakennuksella on oltava Yapı Kayıt Belgesi, jokaisen omistajan on annettava suostumuksensa, ja kaavassa julkisen palvelun alueiksi osoitetut alat on luovutettava. Kun tätä reittiä käytetään, rekisteröintimaksu kaksinkertaistuu.

Suostumusehto on se joka jumittaa todellisissa rakennuksissa. Turkkilainen rannikkotalo jossa on neljäkymmentä omistajaa kahdeksassa eri maassa tarvitsee kaikki neljäkymmentä allekirjoitusta, ja yksi tavoittamaton omistaja pitää muuntamisen jäissä loputtomiin. Antalyan maakunnan Alanyan piirikunnassa, jossa merkittävä osa vanhemmasta asuntokannasta lepää todistusten eikä lupien varassa, tuo laskutoimitus ratkaisee voiko asuntoa koskaan kiinnittää tai muuntaa. Perustuslakituomioistuin on lisäksi kumonnut osia väliaikaisesta 16 artiklasta päätöksillä 24. syyskuuta 2020 ja 23. heinäkuuta 2024, mikä on yksi syy lisää antaa juristin lukea nimenomainen todistus eikä järjestelmä yleisesti.

Miksi rakennusvuosi ei kerro, minkä maanjäristysnormin mukaan talo on suunniteltu

Rakennuksen suunnittelua ohjannut maanjäristysasetus määräytyy sen yapı ruhsatın eli rakennusluvan päivämäärästä, ei siitä vuodesta jona rakennus valmistui tai myytiin. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (Turkin rakennusten maanjäristysasetus) julkaistiin virallisessa lehdessä Resmî Gazete 18. maaliskuuta 2018, numero 30364 (toistettu numero), ja sen oma 5 artikla toteaa että se tuli voimaan 1. tammikuuta 2019. Saman asetuksen 4 artikla kumosi vuoden 2007 maanjäristysvyöhykkeille rakennettavia rakennuksia koskevan asetuksen, joka ohjasi kaikkea sitä ennen luvitettua.

Turkkilainen ilmoitus antaa yleensä yhden luvun, bina yaşı eli rakennuksen iän, ja se luku voi tarkoittaa mitä tahansa kolmesta eri päivämäärästä.

Kolmas rivi ei ole tulkinta. Rakennuslain 31 artikla alkaa lauseella "İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir", rakentamisen päättymispäivä on se päivä jona käyttölupa annettiin. Turkin laissa on siis jo määritelmä rakennuksen iälle, eikä se ole se jota ilmoitus käyttää.

Laskutoimitus kannattaa tehdä todellisella kuviolla. Alanyan Kestelin kaupunginosassa sijaitseva talo joka sai luvan vuonna 2017, valmistui vuonna 2020 ja sai käyttöönottoluvan vuonna 2021 ilmoitetaan vuonna 2026 viisi tai kuusi vuotta vanhaksi. Sen rakennesuunnittelua ohjasi vuoden 2007 asetus, koska lupa edeltää 1. tammikuuta 2019 noin kahdella vuodella. Naapuritalo joka sai luvan maaliskuussa 2019 ja valmistui vuonna 2022 ilmoitetaan neljä vuotta vanhaksi ja suunniteltiin nykyisen asetuksen mukaan. Uudemmalta näyttävä rakennus on vanhempi siinä merkityksessä jolla on väliä.

Kaksi varausta kuuluu tähän löydökseen. Ennen vuotta 2019 luvitettu rakennus ei ole laiton eikä turvaton; se rakennettiin sen ajan normin mukaan, ja se on suurimman osan asuntokannasta normaali asema missä tahansa maassa. Ja nykyinen asetus ei rajoitu uudisrakentamiseen, sillä sen 1 artikla kattaa myös olemassa olevien rakennusten arvioinnin ja vahvistamisen maanjäristyskuormaa vastaan, joten vanhemman rakennuksen rakenteellinen arviointi on määritelty menettely eikä improvisaatio. Myyjälle esitettävä kysymys on yksinkertaisesti luvan päivämäärä, ja se lukee itse asiakirjassa yapı ruhsatı.

Miksi merkintä lainakelpoisuudesta ei kerro, saatko sinä lainaa

Krediye uygun, kirjaimellisesti luottokelpoinen, kuvaa rakennuksen papereita eikä ostajan kelpoisuutta, joten se tarkoittaa että pankki voisi lainata kohdetta vastaan eikä sitä että pankki lainaisi sinulle. Jotta turkkilainen pankki voi ottaa kiinnityksen asuntoon, asunnon on yleensä oltava olemassa erillisenä kiinteistönä kat mülkiyeti -muodossa ja rakennuksella on oltava käyttöönottolupansa, ja siksi ilmaisu kulkee ilmoituksissa yhdessä sanan iskanlı kanssa.

Ilmaisun toinen puoli koskee arviointia, ja siinä ulkomaiset ostajat laskevat useimmin väärin. Lainarahoitteisessa kaupassa pankki vaatii asiakirjan ekspertiz raporu, joka on Sermaye Piyasası Kurulun (Turkin arvopaperimarkkinaviranomainen) toimiluvan saaneen arviointiyhtiön laatima arviokirja, ja laina lasketaan arvioidusta arvosta eikä siitä hinnasta josta osapuolet sopivat. Kiinteistörekisteristä ja kartastosta vastaava virasto Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü poisti yleisen vaatimuksen esittää arviokirja tavallisissa myynneissä ulkomaisille ostajille yleiskirjeellään 2024/4, joka annettiin 3. kesäkuuta 2024 ja tuli voimaan 13. kesäkuuta 2024, ja jätti sen pakolliseksi kansalaisuus- ja oleskelulupahakemuksiin. Tuo poisto ei ulotu lainarahoitteisiin kauppoihin, koska siellä arviokirja palaa lainanantajan omana ehtona.

Syntyvä aukko koskee omaa rahaa eikä velkaa. Oban asunto joka on ilmoitettu hintaan 150 000 euroa, mikä on noin 8,45 miljoonaa liiraa Turkin keskuspankin ostokurssilla 56,3113 liiraa eurolta 10. syyskuuta 2026, voidaan arvioida 135 000 euron arvoiseksi. Jokainen pankin soveltama luototusaste lasketaan silloin 135 000 eurosta, ja 15 000 euron erotus on ostajan tuotava itse sen käsirahan päälle jonka lainaehdot vaativat. Ostaja joka budjetoi pyyntihinnasta eikä arviosta saapuu luovutukseen alirahoitettuna.

Voiko Turkissa asumaton ulkomainen ostaja ylipäätään saada turkkilaista asuntolainaa on erillinen kysymys joka riippuu pankista, tulodokumentaatiosta ja kansalaisuudesta, eikä yksikään ilmoitus sano siitä mitään.

Vuokralainen asunnossa: milloin pääset itse muuttamaan?

Vuokratun asunnon myynti ei päätä vuokrasuhdetta, koska Türk Borçlar Kanunun (velvoiteoikeuslaki, laki 6098) 310 artikla säätää että kun vuokrattu kohde vaihtaa omistajaa vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen, uudesta omistajasta tulee sopimuksen osapuoli. Merkinnällä kiracılı eli vuokrattu varustettu ilmoitus tarjoaa sinulle siis vuokratulon luovutuspäivästä alkaen eikä avaimia.

Kohteen saaminen omaan käyttöön kulkee aikataululla jonka laki asettaa 351 artiklassa. Se joka hankkii vuokratun kohteen ja jolla on todellinen tarve käyttää sitä asuntona tai työpaikkana itselleen, puolisolleen, jälkeläisilleen, esivanhemmilleen tai muille joita hän on lain mukaan velvollinen elättämään, voi päättää vuokrasuhteen kuusi kuukautta myöhemmin nostettavalla kanteella, sillä ehdolla että hän ilmoittaa vuokralaiselle kirjallisesti kuukauden kuluessa hankintapäivästä. Sama artikla tarjoaa vaihtoehtoisen reitin ja sallii kanteen nostamisen kuukauden kuluessa vuokrakauden päättymisestä.

Kalenteri on armoton ensimmäisen kuukauden suhteen. Ostajan joka saa kaupan päätökseen 15. maaliskuuta 2026 on annettava vuokralaiselle kirjallinen ilmoitus viimeistään 15. huhtikuuta 2026 ja voi nostaa kanteen 15. syyskuuta 2026 alkaen. Kuukauden ilmoitusajan menettäminen ei päätä ostajan oikeuksia, koska toisen momentin reitti vuokrakauden päättymisen kautta säilyy, mutta se voi työntää muuton pitkälle sen kauden ohi jota ostaja oli ajatellut. Turkin laki asettaa ilmoitusajan ja odotusajan; se ei aseta sitä kauanko seuraava oikeudenkäynti kestää, eikä lakitekstistä voi johtaa siitä yhtään rehellistä arviota.

Kolme asiakirjaa kuuluu pyyntöön myyjälle ennen vuokratun kohteen ostoa, nimittäin kirjallinen vuokrasopimus, tosite vakuudesta ja maksuhistoria joka näyttää mitä vuokralainen tosiasiassa maksaa suhteessa siihen mitä ilmoitus väittää.

Turkkilaisten asuntoilmoitusten sanat joilla ei ole oikeudellista määritelmää

Kuutta turkkilaisissa ilmoituksissa useimmin toistuvaa ilmaisua ei löydy mistään Turkin lainsäädännöstä, mikä tarkoittaa ettei myyjää, välitysliikettä eikä portaalia voi pitää niistä vastuussa. Ne eivät ole sinänsä epärehellisiä; ne ovat yksinkertaisesti sisällöltään tyhjiä kunnes joku muuttaa ne mittaukseksi. Yksi niistä ansaitsee muita enemmän huomiota, koska Turkin rantalaki on ristiriidassa sen luontevan lukutavan kanssa.

"Denize sıfır", kirjaimellisesti nolla merelle, kuvaa sijaintia jota Kıyı Kanunu (rantalaki, laki 3621) ei salli asumiselle. 4 artikla määrittelee sahil şeridin eli rantavyöhykkeen alueeksi joka ulottuu sisämaahan kıyı kenar çizgisistä eli rantaviivasta vähintään 100 metriä. 5 artikla säätää sitten että rantavyöhykkeelle rakennettavat rakennukset saavat lähestyä rantaviivaa enintään 50 metrin päähän, ja että tuon etäisyyden ja rantaviivan välistä aluetta saa käyttää vain kävelyteihin, rantapromenadeihin, oleskeluun, näkymiin ja virkistykseen. Sama artikla toteaa että ranta on valtion hallinnassa, että se on kaikkien yhtäläisessä ja vapaassa käytössä, ja että yleinen etu on etusijalla rantojen ja rantavyöhykkeiden käytössä. Kirjaimellisesti veden äärellä oleva asuinrakennus ei ole se mitä laki tarkoittaa, ja ilmaisu tarkoittaa käytännössä lähellä.

Kolme tarkennusta pitää tämän täsmällisenä. Rantaviiva määritetään tontti kerrallaan menettelyssä jonka rantalaki sääntelee erikseen, joten mitään etäisyyttä ei voi päätellä valokuvasta. 5 artikla sallii rantavyöhykkeen asettamisen syvemmälle kuin 100 metriin siellä missä paikallinen käyttö ja luonnon kynnykset sitä vaativat, joten 100 metriä on lattia eikä mitta. Ja laissa on omat säännöksensä vuoden 1992 muutoksia vanhemmille rakennuksille ja kylien asuinalueille, joten olemassa oleva rakennus lähellä vettä ei ole todiste rikkomuksesta.

Mitä hoitovastike turkkilaisessa ilmoituksessa on ja mitä se ei ole

Ilmoituksen aidat-luku eli kuukausittainen hoitovastike on kuluvan vuoden päätös elimeltä kat malikleri kurulu, joka on omistajien kokous, eikä se sido tulevaa omistajaa eikä pysy paikallaan. Se mikä tekee siitä vaikeammin luettavan kuin suomalaisen taloyhtiön vastikkeesta on, että huoneisto-omistuslaki jakaa talon kulut kahdella eri perusteella samassa artiklassa, joten kaksi samankokoista asuntoa samassa talossa voivat laillisesti maksaa eri summan.

Suomessa vastikkeen peruste määrätään yhtiöjärjestyksessä, tyypillisesti huoneistoalan tai osakemäärän mukaan, eli peruste on yhtiön oma valinta. Turkissa perusteita on kaksi ja ne tulevat suoraan laista.

Huoneisto-omistuslain 20/1 artikla asettaa molemmat perusteet nimenomaisesti. Alakohdan (a) mukaan jokainen omistaja osallistuu yhtä suurella osuudella kuluihin jotka aiheutuvat henkilöistä kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ja bekçi eli talonmies, lämmityksenhoitaja, puutarhuri ja vartija, sekä heitä varten kerättyihin ennakkoihin. Alakohdan (b) mukaan jokainen omistaja osallistuu oman arsa payınsa eli tonttiosuutensa suhteessa talon vakuutusmaksuihin, kaikkien yhteisten tilojen ylläpitoon, suojaamiseen, vahvistamiseen ja korjaamiseen, isännöitsijän palkkaan ja yhteisten tilojen käyttökuluihin.

Tuo jako tuottaa tuloksia joita ulkomaiset ostajat eivät odota. Ajattele kahta 110 neliön asuntoa yhdessä Tosmurin talossa, toinen pohjakerroksessa tonttiosuudella 20/1000 ja toinen ylimmässä kerroksessa osuudella 28/1000. Molemmat maksavat täsmälleen saman osuuden talonmiehen palkasta. Ylimmän kerroksen asunto maksaa neljäkymmentä prosenttia enemmän kuin pohjakerroksen asunto talon vakuutuksesta, hissin huollosta, julkisivukorjauksista ja uima-altaan käyttökuluista. Ilmoitus joka kertoo yhden kuukausiluvun ei voi kertoa sinulle kumman näistä kahdesta asemasta olet ostamassa, ja tonttiosuus lyödään lukkoon alusta alkaen saman lain 3/2 artiklassa eikä se muutu vaikka asunnon arvo muuttuisi.

Kaksi muuta säännöstä sulkee oletukset pois. 20/1/(c) artikla toteaa, ettei omistaja voi välttää maksua luopumalla oikeudesta käyttää yhteisiä tiloja tai palveluja tai vetoamalla siihen ettei hänen huoneistonsa niitä tarvitse, mikä poistaa alennuksen "en aio koskaan käyttää uima-allasta". 20/2 artikla asettaa viivästyskorvaukseksi viisi prosenttia kuukaudessa omistajalta joka ei maksa koko maksua tai ennakkoa.

Edellisen omistajan jättämät maksamattomat vastikkeet vaativat harkintaa eivätkä hälytystä. Huoneisto-omistuslain 22 artikla ei tee myyjän rästeistä ostajan henkilökohtaista velkaa; se säätää että kun velkaa ei saada perittyä, asuntoon voidaan kirjata lakisääteinen kiinnitys muiden omistajien hyväksi, ja että heidän saatavansa on etusijalla. Kirjattu lakisääteinen kiinnitys on kohteeseen kohdistuva rasite ja seuraa sen mukana. Oikea siirto on lukea omistusoikeuskirjan rasitelista takyidat ja kirjata sopimukseen ettei vastikerästejä ole jäljellä, sen sijaan että olettaisi joko velan seuraavan tai haihtuvan.

Pyydä isännöitsijältä kaksi asiakirjaa ennen sitoutumista, nimittäin işletme projesi eli omistajien kokouksen hyväksymä vuosittainen käyttösuunnitelma, ja karar defteri eli päätöskirja johon on merkitty mitä kokous on päättänyt suuremmista töistä.

Näin tarkistat, saiko ilmoituksen julkaisija julkaista sen

Vain liike jolla on Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi saa julkaista asuntoilmoituksen Turkissa, ja kiinteistökauppaa koskevan asetuksen 14/2/(i) artikla vaatii että luvan numero näkyy itse ilmoituksessa. Tuo numero on julkisesti tarkistettavissa, mikä tekee siitä nopeimman yksittäisen varmistuksen jonka turkkilaisesta ilmoituksesta voi tehdä.

Tarkista julkaisija kolmessa vaiheessa.

1. Etsi ilmoituksesta yetki belgesi numarası eli toimilupanumero ja toiminimi, ja käsittele niiden puuttumista ensimmäisenä löydöksenä.
2. Hae numerolla tai toiminimellä kauppaministeriön Ticaret Bakanlığı järjestelmän Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi lupahakunäytöltä, joka on avoin kaikille eikä vaadi jäsenyyttä.
3. Varmista että haun palauttama toiminimi vastaa ilmoituksessa olevaa nimeä eikä lähisukuista tai samankaltaista yritystä.

Neljä muuta samassa asetuksessa olevaa velvollisuutta muovaa sitä miltä säännönmukainen turkkilainen ilmoitus näyttää, ja ne on helpompi huomata kun tietää niiden olevan olemassa.

• Portaalit eivät saa ottaa jäseniksi liikkeitä joilla ei ole toimilupaa. 12/2/(b) artikla velvoittaa ilmoitusalustan ylläpitäjän tarkistamaan luvan ministeriön verkkosivuilta tai tietojärjestelmästä ennen jäsenyyden myöntämistä.
• Portaalien on varmistettava omistus tai valtuutus ennen julkaisua. 12/2/(ç) artikla, joka lisättiin 31. elokuuta 2023 julkaistulla muutoksella, vaatii että alusta varmistaa ennen julkaisua että kohde kuuluu jäsenelle tai jäsenen ensimmäisen tai toisen asteen verisukulaiselle tai puolisolle, tai että omistaja on valtuuttanut jäsenen.
• Välitysliikkeet eivät saa mainostaa kohteita joita niillä ei ole toimeksiantona. 14/2/(j) artikla kieltää ilmoittamasta kohdetta jota liikkeellä ei ole oikeutta myydä, markkinoida tai vuokrata.
• Myydyt kohteet on poistettava kolmessa päivässä. 14/2/(h) artikla vaatii välitysliikettä päättämään ilmoituksen kolmen päivän kuluessa myynnistä, vuokrauksesta, myynnistä tai vuokrauksesta luopumisesta taikka toimeksiantosopimuksen päättymisestä tai raukeamisesta.

Viimeinen näistä selittää kuvion joka turhauttaa ulkomaisia ostajia. Viikkoja sitten myydystä asunnosta yhä auki oleva ilmoitus ei ole vain siivoamatta jäänyt jäänne; se rikkoo 14/2/(h) artiklaa, ja sama käytäntö kun sillä ohjataan yhteydenottoja muuhun asuntokantaan on juuri se mihin 12/1 artikla puuttuu kieltäessään harhaanjohtavat tiedot ja asiakirjat ilmoituksissa. Mikään tästä ei tee turkkilaisesta portaalista petosvarmaa, koska asetus asettaa varmistusvelvollisuuden alustalle määräämättä miten varmistus tehdään.

Miksi turkkilaisessa ilmoituksessa näkyy harvoin energialuokka

Turkin laki kyllä vaatii asiakirjaa Enerji Kimlik Belgesi eli energiatodistusta, tunnukseltaan EKB, kauppaa varten, ja omistajan on annettava siitä kopio ostajalle. Asetuksen Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (rakennusten energiatehokkuutta koskeva asetus) 25/15 artikla toteaa että "binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır", eli että todistus on oltava laadittuna rakennusten tai itsenäisten huoneistojen ostoa, myyntiä tai vuokrausta koskevissa toimissa, ja että omistaja antaa siitä myynti- tai vuokraushetkellä kopion ostajalle tai vuokralaiselle. Olemassa oleviin rakennuksiin velvollisuus on kohdistunut 1. tammikuuta 2020 alkaen.

Todistus on turkkilainen vastine sille energiatodistukselle jonka suomalainen ostaja odottaa näkevänsä. Ero on siinä kummalla puolella kauppaa velvollisuus purtee. Suomessa laki rakennuksen energiatodistuksesta (50/2013) tekee energialuokasta ilmoituksen tiedon, ja Lupa- ja valvontaviraston ohjeen sanamuoto on suora: "Energiatehokkuutta kuvaava tunnus on mainittava ilmoituksessa rakennuksen energiatodistuksesta annetussa laissa säädetyn mukaisesti." Turkissa kiinteistökauppaa koskevan asetuksen 14/2/(i) artikla vaatii energiatodistustietoa ilmoitukseen vain sanalla "varsa", jos sellainen on olemassa, joten ilmoitus ilman todistusta ei automaattisesti riko mainossääntöjä, vaikka itse kauppa vaatii todistuksen.

Valvonta on eri asia kuin velvollisuus, ja ympäristö-, kaupunkikehitys- ja ilmastonmuutosministeriö on avoin erosta omassa julkaistussa ohjeessaan olemassa olevien rakennusten energiatodistuksista. Kiinteistörekisterivirastojen, kuntien ja asiaan liittyvien laitosten kautta tapahtuvaa seurantaa kuvataan siinä sanalla "planlanmaktadır", suunnitteilla. Ainoa mainittu seuraamus on itse kauppa. Erillistä sakkoa ei kohdistu rakennukseen joka ei ole koskaan hankkinut todistusta, ja sama ohje selvittää yleisen huolen vahvistamalla ettei olemassa olevan rakennuksen tarvitse lisätä ulkopuolista eristystä saadakseen sellaisen.

Ostajalle tästä seuraa vaatimaton mutta todellinen toimenpide. Pyydä energiatodistus siinä vaiheessa kun tarjous jätetään eikä vasta luovutuksessa, koska omistaja on se osapuoli jolla on velvollisuus hankkia se, ja sen energialuokka on ainoa vertailukelpoinen tehokkuustieto jonka turkkilainen rakennus sinulle antaa.

Yksi Alanyan asuntoilmoitus rivi riviltä

Tavallisen alanyalaisen ilmoituksen täysi läpikäynti tuottaa kolmetoista kenttää, joista kolme on lain vaatimia ja puuttuu. Nuo kolme puutetta ovat se minkä asetukseen perehtynyt lukija huomaa ensimmäisenä, ja ne ovat juuri niitä kenttiä joiden avulla ostaja voisi tarkistaa kaiken muun itsenäisesti.

Alla oleva ilmoitus on rakennettu eikä kopioitu, mutta jokainen sen kenttä esiintyy turkkilaisessa portaalikannassa Antalyan maakunnan Alanyan piirikunnassa, ja sen luvut on esitetty sellaisina kuin ne ovat syyskuussa 2026.

Satılık Daire · Mahmutlar, Alanya · 2+1 · 110 m² · 3. kat · Bina yaşı 6 · Eşyalı · Denize 400 m · Aidat 1 500 TL (syyskuu 2026) · Krediye uygun · İskanlı · Site içerisinde, havuzlu · 145 000 euroa (syyskuu 2026)

Kaksi painavinta riviä ovat ne kaksi jotka puuttuvat. Tämän muotoinen ilmoitus on Alanyan markkinoilla tavallinen eikä kerro mitään epärehellistä; se vain jättää pois ne kolme kenttää joiden avulla ostaja voisi tarkistaa loput turvautumatta kenenkään hyvään tahtoon.

Kysymyksiä joita suomalaiset ostajat kysyvät turkkilaisista asuntoilmoituksista